Neukirch-Egnach Luftig-helle Maisonette

Transkript

1 Diese Wohnung eignet sich als Kapitalanlage und Vorsorgeimmobilie für heutigen oder zukünftigen Familienbedarf. Neukirch-Egnach Luftig-helle Maisonette mit Seesicht und Blick ins Grüne Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel Hauptsitz: Weinfelden Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil Mitgliedschaften: Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten An ruhiger Lage, auf der Nord- und auf der Westseite angrenzend an die Grünzone, Nähe Bushaltestelle, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. Die originelle 4½-Zimmer-Maisonettewohnung mit 149 m² Nettowohnfläche befindet sich im 1. Obergeschoss eines 1990 erstellten Ersatzbaus einer ehemaligen Textilfabrik mit Tiefgarage. Sie wird über eine Aussentreppe ohne Lift erschlossen. Die lichtdurchfluteten, bis unter das Dach offenen Räume mit überhohen Rundgaubenfenstern vermitteln ein einzigartiges Raumgefühl. Grosszügiger, offener Wohn-/Ess-/Küchenbereich mit Südbalkon, Entrée, zwei Zimmer, Bad/Waschen und WC in der unteren Etage, ein Zimmer und ein Duschbad im Galeriegeschoss. Teilrenovierte, gepflegte Wohnung mit Cheminée. Ein zweiter Tiefgaragenplatz kann dazugemietet werden. 4½-Zimmer-Wohnung mit Keller Fr. 635' Tiefgaragenplatz Fr. 20'000. möglicher Mietertrag inkl. Tiefgaragenplatz Fr. 1'900. mögliche Nettorendite auf Eigenmitteln 3.86 %

2 Lage Beschrieb Wohnungsgrundriss Untergeschoss Vermietung Neukirch gehört zur Politischen Gemeinde Egnach mit Einwohnern und liegt zwischen Arbon, Romanshorn und Amriswil. Die ländlich geprägte Gemeinde verfügt über sämtliche Schulstufen und wird verkehrstechnisch mit den Bahnlinien Romanshorn - St. Gallen sowie Romanshorn - Arbon erschlossen. Mit dem Bus gelangt man schnell nach Amriswil, Romanshorn und Arbon. Drei Kilometer Seeufer, unverbaut und unter Naturschutz locken mit den Badeplätzen Wiedehorn mit Steg und Flachuferzone oder Luxburg zum Baden im See. Die Liegenschaft Bahnhofstrasse 52e befindet sich an ruhiger Lage in Neukirch, westlich angrenzend an die Freihalte- und nördlich an die Landwirtschaftszone. Bis zum Kindergarten und zur Primarschule sind es 600, zur Sekundarschule 700 m. Ein Volg-Laden liegt 400 m entfernt, ein Vegan-Shop gleich um die Ecke. Die Bahnhöfe Neukirch-Egnach und Egnach sind in einer Distanz von 900 m resp m zu erreichen, eine Bushaltestelle liegt 300 m südlich. Die Liegenschaft wurde 1990 im gleichen Umfang wie die ehemalige Textilfabrik komplett neu erstellt und in eine Stockwerkeigentümerschaft mit 8 Wohneinheiten und gemeinsamer Tiefgarage aufgeteilt. Die zum Verkauf stehende West-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss und wird über eine Aussentreppe erschlossen. Sie begeistert mit ihrer ruhigen Lage mit Blick ins Grüne und teilweise auf den See, der grosszügigen Grundrisseinteilung und den hohen bis unter das Dach offenen Räumen. Grosse Fenster lassen viel Licht und Sonne ins Innere und vermitteln ein loftartiges Wohngefühl. Beheizt wird das Haus mit einer umweltfreundlichen Erdsondenheizung, die Wärmeverteilung erfolgt über Radiatoren. In der gepflegten Wohnung wurden in den letzten Jahren die Bodenbeläge sowie Bad und WC komplett erneuert. Das geräumige Entrée mit eingebauter Garderobe führt zu einem Vorplatz, der den Wohn-/Essbereich, die Küche, zwei Zimmer, das Bad mit Wäscheturm und das separate WC erschliesst. Im Zentrum des grosszügigen Wohn-/Essbereichs sorgt ein Warmluftcheminée für ein warmes, gemütliches Ambiente. Breite Flügeltüren führen auf den südorientierten, sonnigen Balkon und sorgen für ausgezeichnete Lichtverhältnisse. Die helle Küche wird mittels einer Lunchbar vom Essbereich getrennt und verfügt über viel Stauraum und die gängigen Geräte; sie wurden bei Bedarf ausgewechselt. Bad und WC sind getrennt, im Bad sorgt ein Wäscheturm für Komfort. Die beiden Zimmer, eines nach Süden, mit Ausgang auf den Balkon, das andere nach Norden mit Blick auf den See profitieren von der luftigen Architektur. Eine Wendeltreppe führt vom Wohn-/Essbereich in die kleine Galerie mit Zugang zu einem weiteren Zimmer mit angegliedertem Duschbad. Ein Kellerraum ist dieser Wohnung zugeteilt. Zur gemeinsamen Nutzung stehen zwei Abstell- und ein Trockenraum sowie 4 Besucherparkplätze im Aussenbereich. Diese Wohnung inkl. 1 Tiefgaragenplatz eignet sich auch als Vorsorgeimmobilie und könnte derzeit für ca. Fr. 1' im Monat vermietet werden. Dies ergibt eine mögliche Nettorendite von 3.86 % auf den investierten Eigenmitteln (Berechnung siehe hinten). Verkaufspreise 4½-Zimmer-Wohnung mit Keller Fr. 635'000. Tiefgaragenplatz Nr. 6 Fr. 20'000. Der Kaufpreis wurde von einer lokalen oder regionalen Bank geprüft und wird als Finanzierungsbasis akzeptiert. Dabei gelten die üblichen Bonitätsregeln der Bank. Gerne stellen wir Ihnen den Kontakt zur verantwortlichen Person her. 2

3 Blick von Südwesten. Vom Balkon geniesst man einen schönen Ausblick ins Grüne. Blick vom Treppenaufgang auf der Nordseite in die Landwirtschaftszone. 3

4 Blick von der Galerie in den Wohnbereich mit Ausgang auf den Südbalkon. Der Essbereich, im Hintergrund der Treppenaufgang zur Galerie. Die helle Küche ist mittels einer Lunchbar mit dem Essbereich verbunden. 4

5 Im Bad sind Waschmaschine und Tumbler installiert. Es wurde 2010 saniert. Das Zimmer im Galeriegeschoss verfügt über ein eigenes Duschbad. Das Duschbad im Galeriegeschoss. 5

6 Lage 6

7 Orthofoto

8 Situation 4½-Zimmer-Wohnung Bahnhofstrasse 52e Parzelle Nr

9 1. Obergeschoss 9

10 Galeriegeschoss 10

11 Steckbrief Liegenschaft Bahnhofstrasse 52e, 9315 Neukirch Parzelle Nr '178 m² Baujahr 1990 Stockwerkeigentum Nr. S47 100/1000 Miteigentum an Nr ½-Zimmer-Maisonettewohnung (West) im 1. und 2. Obergeschoss/Westtrakt mit Kellerabteil Nr. 3 als Nebenraum Miteigentumsanteil Nr. M71 1/20 Miteigentum an Nr. S65 Einstellplatz Nr. 6 in der Tiefgarage Nettowohnfläche Renovationen Wohnung Bauart Heizung Fenster Sonnenschutz Küche Sanitäre Installationen Bodenbeläge Wände/Decken/Dachschrägen Altlasten m², in den Plänen kräftig gelb hinterlegt (ohne Balkon) 2012 Bodenbeläge und Wandplatten im 1. Obergeschoss erneuert 2010 Bad und Gäste-WC im 1. Obergeschoss erneuert 2006 neues Parkett im Galeriegeschoss Untergeschoss, Tiefgarage und Decken in Beton, darüber Zweischalen-Fassadenmauerwerk 12.5/8/12.5 cm verputzt. Zwischenwände in Backstein. Isoliertes Satteldach mit Ziegeleindeckung, Rundgauben und Spenglerarbeiten in Blech Erdsonden-Wärmepumpenheizung 60% (neue Tiefenbohrung 2012), Mehrwäme mit Ölzentralheizung, Wärmeverteilung via Radiatoren Warmluftcheminée im Wohnbereich Holz-Isolierverglasung aus dem Baujahr Lamellenstoren, Markisen beim Balkon Einbauküche mit weissen Holzfronten und Granitabdeckung. Glaskeramikkochfeld mit Dunstabzug, hochliegender Backofen, Kühlschrank (2014), Geschirrspüler (2016) - Bad mit Badewanne, Doppelwaschtisch mit Unterbau und Spiegelschrank, Handtuchradiator, Waschmaschine (2013) und Tumbler - Gäste-WC mit WC, Lavabo und Spiegelschrank - Duschbad mit Doppelwaschtisch und Spiegelschrank, Dusche, WC, Handtuchradiator Bodenplatten, Parkett Abrieb, Wandplatten Glattputz, hell lasiertes Täfer Gemäss kantonalem Geoportal ist die Liegenschaft nicht im Kataster der belasteten Standorte eingetragen. 11

12 Finanzierungsbeispiel Für die 4½-Zimmer-Wohnung inkl. Tiefgaragenplatz entstehen monatliche Kosten von Fr. 1'030. inkl. Neben- und Heizkosten. Diese sind von der aktuellen Zinssituation abhängig. Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis '000 Eigenmittel* ' Hypothek ' Hypothek 14 91'700 weitere Darlehen Kosten Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Zins 1. Hypothek, fest** '485 Zins 2. Hypothek, fest ** '376 Zins weitere Darlehen Nebenkosten 4'500 Total Kosten pro Jahr 12'360 Total Kosten pro Monat 1'030 Amortisation Beispiel Amortisation der 2. Hypothek im Jahr 6'113 innert 15 Jahren pro Monat 509 Ihre Variante Mindestanforderungen für Eigenkapital Zinssätze Nebenkosten * Die Mindestanforderungen der schweizerischen Bankiervereinigung schreiben vor: 1. Mindesteigenmittel von 10 % (die nicht aus Verpfändung oder Vorbezug von Guthaben der zweiten Säule stammen). 2. Die Hypothekarschuld muss in jedem Fall innerhalb von max. 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes amortisiert werden. ** Bitte beachten Sie, dass die Banken zur Berechnung der langfristigen Finanzierbarkeit einen theoretischen Hypothekarzins von 5 % anwenden. Somit besteht eine erhebliche Differenz zwischen Tragbarkeitsrechnung und tatsächlichen Kosten. Ihr Bankberater erklärt Ihnen den Unterschied auf Wunsch gerne. Als Nebenkosten berücksichtigen wir: Beiträge in den Erneuerungsfonds, Betriebskosten nach Kostenverteilschlüssel wie z.b. Heizung, Versicherungen, Unterhalt und Reparaturen, Strom allgemein etc. Diese Beträge werden mit dem Alter des Hauses (steigender Unterhaltsanteil) zunehmen. Dazu kommen die verbrauchsabhängigen Kosten wie Strom und Wasser. 12

13 Vorsorgeimmobilie Ertrag optimieren, Vorsorgeimmobilie als langfristige Kapitalanlage kaufen! Alternative Anlagen sind in Zeiten von tiefen Zinsen gefragt. Vorsorgeimmobilien sind eine optimale Ergänzung für Ihre Kapitalanlage und Familienvorsorge, wenn Sie Ihr gespartes Geld oder Mittel aus Ihrer Pensionskasse zu attraktiven Konditionen anlegen möchten. Ihre Vorteile oder Möglichkeiten beim Erwerb einer Vorsorgeimmobilie Bessere Rendite als auf Sparkonto und Pensionskasse (siehe Zinsvergleich auf Folgeseite und untenstehendes Berechnungsbeispiel, wo Sie auch Ihre persönliche Variante berechnen können) Regelmässiges Einkommen bei Vermietung Bezug einer praktischen Eigentumswohnung für sich oder andere Familienmitglieder (Kinder/Eltern) Steueroptimierung «inflationsgeschützte» Kapitalanlage - trotz schwankender Immobilienpreise ein sicherer Wert! Ihre persönliche Renditeberechnung für Ihre Vorsorgeimmobilie Finanzierung Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Kaufpreis inkl. Tiefgaragenplatz '000 Eigenkapital/Anzahlung '000 Hypothek '000 Ertrag Beispiel Ihre Variante % Fr. % Fr. Mietertrag Netto pro Monat 1'900 Mietertrag Netto pro Jahr Bruttorendite '800 abzüglich Nebenkosten - Unterhalt - Verwaltung - Erneuerungsfonds/ allgemeine Rückstellungen Finanzierung Hypothek aktueller Zinssatz 30 6' '925 Nettoertrag pro Jahr 10'035 Rendite Beispiel Ihre Variante Nettorendite auf investierten Eigentum 3.86% 13

14 Vorsorgeimmobilien: Der gute Mix von Fremd- und Eigenkapital Bedenkenswerte Entscheidungsfaktoren Die Hypothekarzinsen sind derzeit niedriger als die Mieteinnahmen abzüglich der Kosten für Unterhalt und Verwaltung (Nettoertrag). Bei einer gemischten Finanzierung (teils Eigenkapital, teils Fremdkapital) wird die Eigenkapitalrendite somit höher (je mehr günstige Fremdmittel, desto höher die Rendite). Das Risiko nimmt aber zu. Wir empfehlen, diesen Mehrbetrag für eine direkte oder indirekte Amortisation zu verwenden. Der Kauf einer Vorsorgeimmobilie lohnt sich vor allem dann, wenn Sie über genügend Eigenmittel verfügen, die Sie sinnvoll investieren möchten. Wenn diese Grundlage gegeben ist und Sie die Vorteile einer Vorsorgeimmobilie überzeugen, ist es sinnvoll, einige bedenkenswerte Sachverhalte zu prüfen. Grundsätzlich ist das Nutzen-Risiko- Verhältnis abschätzbar: Wenn Sie eine Vorsorgeimmobilie vermieten, fällt der Aufwand für die Verwaltung an. Bei Stockwerkeigentümergemeinschaften übernimmt die Gesamtverwaltung die zentrale Abrechnung der Nebenkosten (z.b. Heizung, Wasser). Die Abrechnung mit den Mietern erfolgt jedoch meistens durch den Eigentümer der Wohnung. Die Mietersuche kann wohl der Gesamtverwaltung übergeben werden, erfolgt jedoch meist auch durch den Eigentümer. Sie müssen gegebenenfalls mit einem Mietzinsausfall bei einem Mieterwechsel rechnen. Wenn Sie die Wohnung für sich selber oder für Verwandte nutzen wollen, sollte Sie genügend lange Kündigungsfristen einplanen. Die Hypothekarzinsen sind gegenwärtig auf einem tiefen Stand. Rechnen Sie jedoch mit einer langfristig tragbaren Finanzierung. Die Bankfinanzierung bzw. die Belehnungsgrenze kann nicht gleich hoch sein wie bei selbstbewohntem Wohneigentum Sie müssen grundsätzlich mit steigenden oder sinkenden Immobilienpreisen rechnen. Die untenstehende Grafik zeigt den momentanen Stand ausgewählter Renditen: Die Vorsorgeimmobilie ist der Spitzenreiter. Vergleich der Rendite von Vorsorgeimmobilien mit anderen Anlagealternativen 14

15 Elisabeth Tobler Liegenschaftsexpertin Region Oberthurgau Tel Sind Sie interessiert? Die Liegenschaft ist zurzeit bewohnt. Für einen Besichtigungstermin nehmen Sie bitte Kontakt mit mir auf. Fleischmann Immobilien AG Niederlassung Arbon Weststrasse 27, 9320 Arbon Tel Hauptsitz: Weinfelden Niederlassungen: Frauenfeld, Stein am Rhein, Tägerwilen, Wil Mitgliedschaften: Schweizerische Maklerkammer die geprüften Immobilienspezialisten Fleischmann Immobilien AG ist als Maklerin für die Verkäuferschaft der Immobilie tätig. Die Beschreibungen des Kaufobjektes wurden nach bestem Wissen und Gewissen abgefasst und entsprechen dem Wissensstand im Zeitpunkt der Abfassung der Verkaufsdokumentation. Die darin wiedergegebenen Angaben wurden ungeprüft von der Verkäuferschaft oder von Dritten (Grundbuchamt, Behörden usw.) übernommen. Für diese Angaben wird daher nicht gehaftet. Pläne, Zustand und allfällige Reparaturstellen sowie Mängel des Kaufobjektes sind vom Kaufinteressenten nachzuprüfen. Jegliche Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel wird somit ausdrücklich wegbedungen.