4,1 % Im Herzen der Metropolregion Rhein-Ruhr. Rendite. Verkaufsunterlage für das Seniorenpflegeheim Herne. Im Vertrieb von:

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1 Im Herzen der Metropolregion Rhein-Ruhr 4,1 % Rendite Verkaufsunterlage für das Seniorenpflegeheim Herne Im Vertrieb von:

2 Anmerkung zur Verkaufsunterlage Für die bei den folgenden Unterlagen zugrunde liegenden Annahmen und Berechnungen wurde größte Sorgfalt angewandt. Sämtliche Daten und Angaben dieser Verkaufsunterlage stellen keine rechtliche Grundlage dar, sondern entsprechen dem heutigen Stand der Planung bzw. dem aktuellen Bautenstand. Sie bestehen, unter Vorbehalt, grundsätzlich unveränderter Planungs- und Berechnungsgrundlagen und gleichbleibender rechtlicher Verhältnisse und einschließlich der Spruchpraxis der Gerichte, Verwaltungs- und Finanzbehörden. Eine Haftung für die Richtigkeit der Zahlenangaben und das Erreichen der steuerlichen Vorteile kann nicht übernommen werden. Diese Broschüre wird dem Käufer nach Maßgabe des vorstehenden Angabenvorbehaltes sowie der aufgeführten Haftungsvorbehalte, zur Verfügung gestellt. Vom Inhalt abweichende Angaben haben nur Gültigkeit, wenn diese vor notarieller Beurkundung des Kaufvertrages durch die Verkäufer schriftlich bestätigt worden sind. Grundlage der Immobilieninvestition sind Kaufvertrag, Teilungserklärung, Baubeschreibung und Pachtvertrag. Da ein komplexer Sachverhalt beschrieben wird, ist nicht auszuschließen, dass gleichwohl für einzelne Käufer zu einzelnen Sachverhalten ergänzende Fragen bestehen. Für Aussagen und Angaben des Vermittlers abweichend vom Kaufvertrag haftet weder der Verkäufer, noch die WirtschaftsHaus Service GmbH. Die Vervielfältigung dieser Verkaufsunterlage auch auszugsweise bedarf der ausdrücklichen Zustimmung der WirtschaftsHaus Service GmbH. 2

3 Inhalt Investment 04 Kapitalanlage 06 Vorteile 08 Anlageobjekt Die Immobilie 10 Herne 12 Standort 14 Objekt 16 Etagengrundrisse 20 Beispielrechnung 22 Betreiber 24 Verwaltung Rechtliches 26 Bau- und Ausstattungsbeschreibung 26 Rechtliche Grundlagen 3

4 Vermögensaufbau und Altersvorsorge I mmobilien gelten als Sachwerte, die eine hohe Sicherheit als Kapital anlage bieten. Ende 2013 lag das Immobilienvermögen in der Bundesrepublik bei rund 5,5 Billionen Euro, wie der Bundesverband deutscher Banken feststellte, das sind rund 500 Milliarden Euro mehr als bei der letzten Erhebung zwei Jahre zuvor. Demgegenüber kam Ende 2013 ein Geldvermögen von 5,15 Billionen Euro - dazu zählen etwa Sparkonten, Bargeld, Aktien und Ansprüche gegenüber Versicherungen. Damit macht das Immobilienvermögen rund die Hälfte des Gesamtvermögens aus. Und die Entwicklung geht weiter: Wertverluste durch Bankenkrisen, rückläufige Kapitalmarktzinsen und sinkende Erträge aus Lebensversicherungen fördern den Trend zum Immobilieneigentum, sei es zur Eigennutzung oder zur Kapitalanlage. Die Zukunft ist unsicherer geworden, Inflation oder Deflation können in Zukunft das Vermögen gefährden, hinzu kommen staatliche Eingriffe wie z. B. die Finanzmarktsteuer, die sich auf die Attraktivität einiger Anlageklassen belastend auswirken können. Langfristige Kapitalanlagen müssen sorgfältiger geprüft werden und bedürfen einer kontinuierlichen Kontrolle. Für den Privatanleger eine große Herausforderung. Wie kann der Anleger in der Zukunft sein Vermögen sichern? Die Entwicklung im Immobiliensektor gibt den Anlegern Recht: Bei Beachtung einiger Grundregeln kann das Immobilieninvestment eine profitable und wertstabile Anlage sein. Dazu zählt die sorgfältige Auswahl des Standortes mit allen dazu erforderlichen Analysen, die Lage und die Qualität des Objektes nach neuesten Energievorschriften aber auch die professionelle Verwaltung der Immobilie mit vorteilhaft ausgestalteten Mietverträgen. Hier ist es wichtig, das richtige Objekt und vor allem den richtigen Initiator zu finden. Verbraucherpreisindex Deutschland / kalender- und saisonbereinigt / insgesamt 2010 = 100% Quelle: Deutsche Bundesbank Kurzgefasst hohe Sicherheit als Kapitalanlage rund die Hälfte des Geldvermögens in Immobilien profitable und wertstabile Anlage 4 Kapitalanlage

5 11 10 Umlaufrenditen Inland Inhaberschuldverschreibungen / mittlere Restlaufzeit von über 9 bis einschl. 10 Jahren / Monatswerte Quelle: Deutsche Bundesbank Kapitalanlage 5

6 Pflegeimmobilie als Kapitalanlage P flegeheime wurden in der Vergangenheit meist von Investoren wie Investmentfondgesellschaften, Banken sowie Versicherungen unter soliden langfristigen Renditegesichtspunkten erworben. Die Aufteilung der Objekte in Teileigentum analog zum Wohnungsmarkt hat das Angebot in eine neue Richtung gelenkt und ist damit auch für den Privatanleger äußerst lukrativ geworden. Kunden erwerben hier ein Apartment mit grundbuchlicher Absicherung analog zum Immobilienkauf einer Eigentumswohnung. Der Betreiber des Pflegeheimes schließt einen langfristigen Mietvertrag mit dem Käufer ab, der gleichzeitig eine Inflationskompo nente enthält. So ist der Käufer gegen die Auswirkungen der Infla tion geschützt. Langfristige Mietverträge mit Laufzeiten von mindestens 20 Jahren mit Betreibern der Pflegeheime sichern hier attraktive Renditen auch bei noch nicht erfolgter Belegung des eigenen Apartments. Der Betreiber des Pflegeheims ist für die Instandhaltung im Gebäude verantwortlich sowie für die Abführung der so genannten Nebenkosten wie Strom, Gas, Wasser etc.. Mieterkontakt, Schönheitsreparaturen und die regelmäßige Erstellung von Nebenkostenabrechnungen entfallen hier für den Eigentümer. Ein großer Vorteil gegenüber der klassischen Vermietung einer Eigentumswohnung. Pflegeapartment oder Eigentumswohnung Beispielhafte Vergleichskriterien Mieterwechsel 8 Pflegeapartment Aufgrund langfristiger Vermietung entfällt eine wiederkehrende Mietersuche. 8 Eigentumswohnung Es besteht die Gefahr wechselnder Mieter und damit verbundener Leerstand. Instandhaltungskosten 8 Pflegeapartment Ein Großteil der Instandhaltungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden. 8 Eigentumswohnung Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf Mieter übertragen werden. Mieteinnahmen 8 Pflegeapartment Aufgrund langfristiger Mieteinnahmen Kalkulationssicherheit. 8 Eigentumswohnung Risiko schwankender Bonität privater Mieter, Mehrkosten bei Renovierung durch Mieterwechsel. Kurzgefasst lukrative und langfristige Rendite grundbuchliche Absicherung langfristiger Mietvertrag 6 Vorteile

7 Alterung der Bevölkerung Steigender Pflegebedarf (betreute Personen in Mio.) 300% 250% 200% 150% 4,1 Mio über 80- Jährige 10,2 Mio in Heimen zu Hause 0,6 0,7 1,0 1,1 1,3 1,5 100% 50% 40 Mio 30- bis 65- Jährige 29 Mio 1,4 1,6 1,9 2,2 2,4 2,7 0% Quelle: Stat. BA Quelle: Stat. BA Demografische Entwicklung in Deutschland Jahre Männer Frauen Männer Frauen Männer Frauen Quelle: Stat. BA Vorteile 7

8 Kapitalanlage Pflegeimmobilien Investieren Sie zukunftsorientiert Monatliche Mietzahlungen durch einen Mietvertrag mit 20 Jahren Laufzeit und zweimaliger anschließender mieterseitiger Verlängerungsoption von 5 Jahren! Die Miete fließt monatlich, unabhängig ob Ihr Pflegeapartment belegt ist oder nicht. 1 Verminderte Vermieterrisiken, da der Betreiber die Kosten für Wartung und Instandhaltung übernimmt (mit Ausnahme der Kosten für Dach und Fach). 2 Gute Bauqualität durch hohe Standards. Inflationsgeschützte Investition durch indexierte Mietverträge. Mietsteigerungen erhöhen den Wert der Immobilie. 1 Steuerliche Vorteile durch Abschreibung des Gebäudes. Bevorzugtes Belegungsrecht für Sie als Eigentümer, das bedeutet Sicherheit im Bedarfsfall. Erstklassige Betreibergesellschaft mit einem erfahrenen Management und hoher Expertise. Flexibilität im Verkauf: Schenkung oder Beleihung Ihres Pflegeapartments durch Eintragung im Grundbuch. Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an dieser Wohnung und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen. Kein Mieterkontakt: Die Vermietung Ihres Apartments ist Betreibersache. Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt der Zukunft: Schon heute kann vielerorts der Bedarf an Pflegeplätzen nicht mehr gedeckt werden und es bestehen zum Teil lange Wartelisten. 1 Zur Erläuterung siehe "Miet-/Pachtertrag" (Seite 32). 2 Zur Erläuterung siehe "Die Instandhaltung/Instandsetzung" (Seite 34). 8 Anlageobjekt

9 Entstehung einer Pflegeimmobilie Zeitlicher Ablauf 1. Bedarfsermittlung > Betreibergewinnung > Grundstücksauswahl»» Nachweis der Realisierbarkeit durch die Erstellung einer Markt & Bedarfsanalyse (Ermittlung von Altersstruktur, Einzugsgebiet, Infrastruktur, Lage- und Standortqualität, Wettbewerbssituation etc.)»» Auswahl eines geeigneten Betreibers / Mieters»» Sicherung eines geeigneten Grundstücks 2. Planung und Konzeption»» Bauliche und architektonische Planung in Abstimmung mit den Wünschen des Betreibers / Mieters»» Klärung von baulichen Gegebenheiten und rechtlichen Rahmenbedingungen 3. Bauphase und Realisierung»» Überwachung und Kontrolle der Bauentwicklung und des Baufortschrittes»» Umsetzung der Betreiberanforderungen und sonstigen baulichen Vorgaben 4. Fertigstellung und Nutzung»» Übergabe an den Betreiber / Mieter Anlageobjekt 9

10 Seniorenpflegeheim Herne A uf dem ca qm großen Grundstück an der Dorstener Straße entsteht das moderne Seniorenpflegeheim in Herne mit rund Einwohner. Auf drei Etagen entstehen insgesamt 80 hochwertig ausgestattete barrierefreie Pflegeapartments mit eigenem Duschbad. Das freundlich gestaltete Haus verfügt zudem über einen integrierten Tagespflegebereich für bis zu 14 Tages gäste. Der großzügig und liebevoll gestaltete Innenhof lädt bei schönem Wetter die Bewohner zum Austausch und Verweilen im Freien ein. Außerhalb der Einrichtung bietet die Stadt Herne attraktive Angebote für die ältere Bevölkerung. So gibt es seniorengerechte sportliche Aktivitäten sowie mehrere Begegnungsstätten nebst Internetcafés. Ein besonderes Highlight ist auch das Kino-Café speziell für die ältere Generation in der Filmwelt Herne. Dieses lockt regelmäßig bis zu 200 Filmfreunde in den Kinosaal. Die hervorragenden Verbindungen des ÖPNV sorgen in Herne für eine gute Vernetzung der einzelnen Stadtgebiete miteinander. Die Vorzüge der gewachsenen Großstadt zeigen sich auch in den nahgelegenen Einkaufsmöglichkeiten, verschiedenen Fach- und Hausärzten sowie der guten Wirtschaftsund Bildungsinfrastruktur. Kurzgefasst 80 hochwertig ausgestattete stationäre Pflegeapartments Angegliederter Tagespflegebereich für bis zu 14 Tagesgäste Liebevoll gestalteter begrünter Innenhof zum Verweilen im Freien Illustration / Abbildung ähnlich 10 Seniorenpflegeheim Herne

11 Seniorenpflegeheim Herne 11

12 Die Lage der Immobilie H erne liegt in der Metropolregion Rhein-Ruhr, die mit rund zehn Millionen Einwohnern die bevölkerungsreichste Region Deutschlands ist. Die kreisfreie Stadt verdankt ihre heutige Form mehreren Gebietsreformen, durch die umliegende Gemeinden, darunter die ehemalige Großstadt Wanne-Eickel, die mit dieser Stadt zusammengelegt wurden. Heute gehört Herne mit seinen rund Einwohnern zwar zu den kleineren Großstädten des Landes, weist dabei aber nach München und Berlin die größte Bevölkerungsdichte aller Städte in Deutschland auf. Kiel Emden Hamburg Schwerin Bremen Hannover Magdeburg Berlin Herne Köln Dortmund Kassel Erfurt Leipzig Frankfurt/Main Saarbrücken Stuttgart München 12 Standort

13 F rüher war Herne eine wichtige Bergbaustadt. Bekannt waren dabei die Zechen Shamrock, Constantin, Mont Cenis und Friedrich der Große. Heute befinden sich auf den ehemaligen Zechengeländen Industrie- und Gewerbegebiete, Grünanlagen sowie Erholungsgebiete. Bergmannsunterstützungsvereine halten die Tradition und die Geschichte der Stadt bis heute aufrecht, so lebt im Stadtbild die Bergbauvergangenheit in einigen erhaltenen Fördertürmen fort. Im Zuge der wirtschaftlichen Entwicklung haben insbesondere die Branchen Gesundheitswirtschaft, Logistik, Maschinenbau und Chemie am Wirtschaftsstandort Herne zunehmend an Bedeutung gewonnen. Hierbei profitiert die Stadt auch von einer ausgezeichneten Verkehrsinfrastruktur. Durch das Stadtgebiet führen die Bundesautobahnen A42 (Kamp-Lintfort Dortmund) und A43 (Münster Wuppertal). Darüber hinaus besitzt Herne einen Binnenhafen am RheinHerne-Kanal mit Verbindung zum Rhein und über den Dortmund-Ems-Kanal zur Ems und zum Mittellandkanal. Zudem Lünen verfügt die Großstadt über zwei Bahnhöfe. Während der Bahnhof im Stadtbezirk Mitte regionale Verbindungen ermöglicht, ist durch den Halt von IC-Zügen der Hauptbahnhof im Stadtbezirk Wanne auch an den Fernverkehr angebunden. Datteln Recklinghausen 2 42 Herne Auch für die ältere Bevölkerung bietet die Stadt Herne attraktive Vorzüge. So gibt es diverse seniorengerechte sportliche Aktivitäten sowie mehrere Begegnungsstätten. Das KinoCafé speziell für die ältere Generation in der Filmwelt Herne lockt regelmäßig Filmfreunde in den Kinosaal Dortmund 40 Bochum Witten Schwerte 1 Kurzgefasst Gewachsene Großstadt innerhalb der bevölkerungsreichsten Region Deutschlands Ausgewählte Freizeitangebote speziell für die ältere Bevölkerung Standort 13

14 Seniorenpflegeheim Herne Objektangaben: Betreiber: Lage: Vertriebskoordinator: Seniorenpflegeheim Herne Dorstener Straße 375, Herne Vital Wohnen Holding GmbH Merschstraße 20, Lünen Mohring Firmengruppe innerstädtische Lage zwischen den Stadtbezirken Herne Mitte und Wanne die Vertriebskoordination übernimmt die WI-IMMOService GmbH mit Sitz in Hildesheim (Niedersachsen). Übergabe an den Betreiber: voraussichtlich Sommer 2019 Erste Mietzahlung: Kaufpreise und Zahlungsweise: Erwerbsnebenkosten: Verwaltung: Instandhaltungsrücklage: Abschreibung: Instandhaltung / Instandsetzung: Hausverwaltung: Belegungsrecht: Mietvertrag: EnEV: nach dem 6. Monat nach Übergabe Festkaufpreis fällig in Raten nach Baufortschritt nach den Vorgaben der MaBV 6,50 % Grunderwerbsteuer / ca. 2,00 % Notar- und Grundbuchkosten pro Pflegeappartement 22,00 zzgl. MwSt. monatlich Tagespflegebereich 150,00 zzgl. MwSt. monatlich Zur Erläuterung siehe "Die Sondereigentumsverwaltung" bzw. "Die WEG-Verwaltung" (Seite 33). 0,25 pro qm mietrelevanter Gesamtfläche (Fläche Sondereigentum zzgl. Anteil an Gemeinschaftsflächen) pro Monat (voraussichtlich) in Höhe von 2 % jährlich auf den Gebäudewert (exklusive Grundstückswert) im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin der Pflegeeinrichtung Vital Wohnen Holding GmbH wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Betreiberin bzw. Pächterin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes, ausgenommen Dach und Fach, verpflichtet. Der Ersatz und die Erneuerung von technischen Anlagen ist von den Eigentümern zu tragen. (Näheres hierzu, Seite 34) WI-Hausverwaltung GmbH / Spezialisierter Verwalter für Senioren- und Pflegeimmobilien Sie erhalten für sich ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. die Laufzeit des Mietvertrages beträgt 20 Jahre mit zweimalig anschließender mieterseitigen Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre Bedarfsausweis, Endenergiebedarf: 87 KWh/(m2a), Fertigstellung 2019, Energieträger: Holzpellets; Energieeffizienzklasse C Virtueller Rundgang 14 Objekt

15 Betreiber Verwaltung»» Pachtdauer 20 Jahre mit zweimaliger Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre»» Pauschale Mietzahlung auch bei Leerstand einzelner Apartments»» Langjährige Erfahrung im Markt der stationären Pflege, dies sichert Ihre dauerhaften und regelmäßigen Einnahmen»» Etabliertes und zukunftsorientiertes Pflegekonzept zahlt pauschal Miete für»» Wohnfläche / Appartement»» Anteilige Pflegefunktions- und Gemeinschaftsfläche monatliche Zahlung der Miete»» Auf das Konto der Eigentümergemeinschaft»» Mietverwaltung / Verteilung an die Eigentümer»» Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft»» Koordination / Kontrolle von Instandhaltungsmaßnahmen»» Objektüberwachung hinsichtlich Gewährleistung»» Vertretung der Eigentümerinteressen gegenüber dem Generalpächter sowie Dritten»» = mietrelevante Gesamtfläche Objekt 15

16 16 Etagengrundrisse Bilder von Referenzeinrichtungen Etagengrundrisse Erdgeschoss Flur Flur Flur Cafeteria Terrasse Lobby Friseur WC Backoffice Haupteingang WF Treppenhaus Ruheraum Therapie Dienstzimmer Aufenthaltsraum Heimleitung PDL WC H WC D WC Beh. Kopie Abst. Besprechung Sozialer Dienst Eingang Tagespflege WF WC WC Abst. Abst. Pu.-Mi. Pflegebad Aufzug Aufzug Treppenhaus Dienstzimmer Wohngruppenraum Pflegebad Wäsche sauber Fäka/ Schm. Wäsche Außentreppe Sondereigentum Gemeinschaftsfläche

17 17 Etagengrundrisse Bilder von Referenzeinrichtungen 1. Obergeschoss Treppenhaus Außentreppe Abst. Abst. Abst. Balkon Wohngruppenraum Wohngruppenraum Dienstzimmer Aufzug Aufzug Pers. WC Beh. WC Pflegemittel TV-Raum Pu.-Mi. Wäsche sauber Fäka/ Schm. Wäsche Flur Flur Flur Flur Wäsche sauber Treppenhaus Fäka/ Schm. Wäsche Treppenhaus N

18 18 Etagengrundrisse Bilder von Referenzeinrichtungen 2. Obergeschoss Sondereigentum Gemeinschaftsfläche N Treppenhaus Abst. Abst. Abst. Balkon Wohngruppenraum Wohngruppenraum Dienstzimmer Aufzug Aufzug Pers. WC Beh. WC Pflegemittel TV-Raum Pu.-Mi. Wäsche sauber Fäka/ Schm. Wäsche Flur Flur Flur Flur Wäsche sauber Treppenhaus Fäka/ Schm. Wäsche Treppenhaus

19 Baucam Überzeugen Sie sich jederzeit live vom Baufortschritt des Senioren pflegeheims Herne unter Baucam Bilder von Referenzeinrichtungen Baucam 19

20 Pflegeapartment Beispiel Einrichtungsbeispiel: Einzelapartment BEISPIELRECHNUNG 80 Einzelapartments Kaufpreise: ,41 bis ,76 EUR Kaufpreis ,41 Anteil Gebäude ,91 Grundstück , ,42 p.a. Miete 516,20 pro Monat Mietrendite 4,10 % ca. 21,38 Quadratmeter Sondereigentumsfläche zzgl. Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG- Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen. ca. 28,75 Quadratmeter anteilige Pflegefunktionsund Gemeinschaftsfläche ca. 50,13 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche 20 Beispielrechnung

21 Tagespflege Beispiel Einrichtungsbeispiel: Tagespflegebereich BEISPIELRECHNUNG Tagespflegebereich Kaufpreis: ,05 EUR Kaufpreis ,05 Anteil Gebäude ,24 Grundstück , ,54 p.a. Miete 3.830,71 pro Monat Mietrendite 4,20 % ca. 259,66 Quadratmeter Sondereigentumsfläche zzgl. Die Berechnung bezieht sich auf den Zeitraum ab Erhalt der vollständigen Mieteinnahmen, d.h. ab Erhalt der Gesamtmiete, siehe Seite 14 "Erste Mietzahlung". Bei der Berechnung der ausgewiesenen Mietrendite ( Nominalverzinsung ) wurde aus Vereinfachungsgründen darauf verzichtet, die Zins- und Zinseszinsvorteile der unterjährigen Mieteinnahmen mit aufzunehmen. Ebenso sind die Kosten der Mietverwaltung, der WEG- Verwaltung, die Instandhaltungsrücklage sowie die Erwerbsnebenkosten nicht in die Berechnung mit eingeflossen. ca. 112,37 Quadratmeter anteilige Pflegefunktionsund Gemeinschaftsfläche ca. 372,03 Quadratmeter mietrelevante Gesamtfläche Beispielrechnung 21

22 Der Betreiber Vital Wohnen Holding GmbH D ie Vital Wohnen Holding GmbH zählt zur Firmengruppe Mohring, die seit 1996 privater Betreiber von Pflegeeinrichtungen ist. Den pflegebedürftigen Menschen ein sicheres Zuhause bieten sowie qualitativ hochwertige Pflege und individuelle Betreuung zu ermöglichen dafür steht das Unternehmen im Gesundheits- und Pflegewesen seit mehr als 20 Jahren. Die Vital Wohnen stellt sich dabei als ein solides Unternehmen mit einem umfangreichen Angebot an Pflegeund Betreuungsleistungen in der Pflegelandschaft auf. So betreibt die Vital Wohnen mittlerweile sechs vollstationäre Pflegeeinrichtungen sowie eine Tagespflegeeinrichtung und einen ambulanten Pflegedienst im Raum Dortmund, Kreis Unna und in Iserlohn. Einhergehende Pflegeleistungen im Umfeld von Betreuten Wohnformen und Senioren- Wohngemeinschaften ergänzen das Leistungsspektrum. Mit diesem umfangreichen Angebot durch qualifiziertes Fachpersonal bietet die Vital Wohnen alles, was zum gesundheitlichen Wohlbefinden und zur Zufriedenheit der Bewohner beiträgt, sodass sie dem Leben im Seniorenalter mit Freude und Energie begegnen. Menschlichkeit, Sensibilität, Sorgfalt und Zuverlässigkeit Hilfsbedürftige Menschen aktiv pflegen und betreuen mit dem Ziel deren körperlichen und geistigen Fähigkeiten zu erhalten und wiederherzustellen, ist das oberste Ziel und das Fundament für die alltägliche Arbeit. Menschlichkeit, Verantwortungsbewusstsein und selbstbestimmtes Leben sind dabei Werte, die die Arbeit und die Ziele prägen. anvertrauten Bewohner gewinnen und sie dauerhaft an unser Unternehmen binden. Dies erfordert aktives, verantwortungsbewusstes, eigenständiges Verhalten in allen Bereichen. Wir gehen individuell auf die Wünsche und Bedürfnisse unserer Bewohner ein und erfüllen damit ihre Erwartungen an unser Unternehmen. Wir wollen, dass unsere Mitarbeiter Sinn- und Selbstverwirklichung in ihren Aufgaben finden, denn nur zufriedene Mitarbeiter können die Zufriedenheit der Bewohner erhöhen." Wachstum im Einklag mit Grundwerten Das Unternehmen ist klar strukturiert und in einzelne Verantwortungsbereiche abgesteckt. Entscheidungsspielräume fördern die Selbstverantwortung und die schöpferische Kraft der Mitarbeiter. Dadurch sind die nötige Transparenz und eine umfassende Kommunikation untereinander sichergestellt. "Wir wollen wirtschaftlich arbeiten, damit das Unternehmen finanziell abgesichert ist. Unser Wachstum im Dienst der Unternehmensziele soll damit ermöglicht werden, die Arbeitsplatzsicherheit unserer Mitarbeiter garantiert sein und somit die Unternehmensentwicklung langfristig gesichert sein." Die konservativ gewachsene Unternehmensstruktur ist dabei die ideale Ausgangsbasis für die permanente Weiterentwicklung als ein modernes Dienstleistungsunternehmen, bei dem der Mensch im Vordergrund steht. "Die pflegerischen Grundwerte Menschlichkeit, Sensibilität, Sorgfalt und Zuverlässigkeit sowie Hilfebereitschaft sehen wir im Dienst unserer Kunden als unsere besondere Verpflichtung und Verantwortung. Diese setzen wir engagiert und kompetent mit hohem Anspruch um, da Qualität unser oberstes Unternehmensziel ist. Über unsere Dienstleistungen wollen wir die Anerkennung der uns Weitere Informationen finden Sie im Internet unter: 22 Betreiber

23 Kurzgefasst Seit 1996 tätige familiäre Unternehmensgruppe Insgesamt 11 Pflegeeinrichtungen sowie einen ambulanten Pflegedienst Umfassendes Pflege- und Betreuungsangebot unter größtmöglicher Selbstbestimmung Weitere Standorte in Nordrhein-Westfalen Löhne Bielefeld Barntrup Selm Paderborn Herne Lünen Bönen Moers Duisburg Düsseldorf Wuppertal Dortmund Holzwickede Hagen Iserlohn Pulheim Köln Siegen Bonn Vital Wohnen Mohring Gruppe Stand Q2/2018 Betreiber 23

24 Die Verwaltung Wir verwalten ausschließlich Pflegeimmobilien D ieser Umstand gewährt Ihnen als Investor eine exklusive Betreuung. Die WI-HAUSVERWALTUNG ist ein auf Pflegeimmobilien spezialisierter Verwalter und konzentriert sich deutschlandweit auf die nachhaltige Verwaltung von Teileigentum reiner Pflegeheime sowie gemischter Objekte (Pflege und Betreutes Wohnen). Durch die Verwaltung werden sämtliche Dienstleistungen erbracht, die Sie für den wirtschaftlich effizienten Betrieb Ihrer erworbenen Immobilie benötigen. Die WI-HAUSVERWALTUNG verfügt über ein komplettes kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Management. Ein enger Kontakt zu den Betreibern ist für unsere Arbeit und Ihren Erfolg unerlässlich. Die Anforderungen steigen ständig neue Gesetze, aktuelle Rechtsprechungen im WEG- und Mietrecht und neue technische Verordnungen müssen beachtet werden. Die Mitarbeiter der WI-HAUSVERWALTUNG verfügen über eine fachspezifische Ausbildung und werden ständig weitergebildet. Insbesondere die Verwaltung dieser Spezialimmobilien erfordern ein großes Know-How. Objektbetreuung Laufende Objektkontrolle Monatliche Auszahlung der Mietüberschüsse Stand Q2/2018 Beratung, Information Hausgeldabrechnung Kontaktpflege zum Betreiber Eigentümerversammlung Wirtschaftsplan 24 Verwaltung

25 Wir bieten Ihnen das Sorglospaket rund um Ihre Immobilie. Kurzfristig sparen Sie mit unserer Kompetenz Zeit und Geld. Lehnen Sie sich zurück. Wir kümmern uns. Unser Service-Portal für Sie Für jedes unserer Objekte haben wir ein persönliches Online-Portal eingerichtet. Hier können Sie sich einloggen und alle Informationen rund um Ihre Immobilie erhalten. So sind Sie permanent bestens informiert. Kurzgefasst fachlich spezialisiert Kompetenz Erfahrung Nachhaltigkeit Besuchen Sie uns Professionelle Verwaltung Ihres Eigentums Verwaltung 25

26 Rechtliches Bau- und Ausstattungsbeschreibung Grundlagen Die Realisierung des Seniorenpflegeheims Herne folgt unter Berücksichtigung gebrauchsbedingter Abweichungen nach den anerkannten Regeln der Technik, den neuesten Erkenntnissen für den Bau von Wohn- und Pflegeheimen, insbesondere unter Beachtung aller einschlägigen DIN-Normen, der einschlägigen Heimgesetze und -verordnungen, der Baugenehmigung und sämtlicher gesetzlicher Bestimmungen, die zum Zeitpunkt der Baugenehmigung Gültigkeit haben. Das Wohn- und Seniorenpflegeheim wird über drei Obergeschosse verfügen. Die in der Teilungserklärung nebst Verweisungsurkunde enthaltene Baubeschreibung umfasst 29 Seiten und kann daher wie vorstehend nur hinsichtlich der technischen Vorgaben angerissen werden. Die Einsicht in die vollumfängliche Baubeschreibung ist jederzeit möglich. Rechtliche Grundlagen Nachfolgend lesen Sie zusammengefasst alles Wissenswerte rund um das Projekt, über die Rechte und Pflichten der Käufer, die Vertragsgrundlagen, Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung sowie über den Kaufvertrag selbst. Änderungen sind zwar nicht geplant aber denkbar. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Kurzüberblick Die SachwertPflege GmbH wird in Herne / Nordrhein-Westfalen das Seniorenpflegeheim Herne, mit insgesamt 80 Pflegeapartments sowie einer Einheit für eine Tagespflege errichten lassen. Die SachwertPflege GmbH bietet das mit Teilungserklärung vom in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufgeteilte Sondereigentum an einem oder mehreren Pflegeapartments und an der Tagespflege zum Kauf an. Die Pflegeeinrichtung ist langfristig (20 Jahre plus 2x5 Jahre Option) an die Vital Wohnen Holding GmbH, mit Sitz in Lünen, Merschstraße 20, als Betreiberin verpachtet. Es ist ein WEG-Verwalter bestellt, der sich u.a. um Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie kümmert, soweit diese dem Verpächter obliegt. Mit diesem Verwalter wurde auch ein Vertrag über die Miet-/Pachtverwaltung des Sondereigentums im Auftrag der Eigentümer geschlossen. Im Rahmen des Pachtvertrages wurden zur Unterstützung der Betreiberin für ihre Aufwendungen in der Inbetriebnahmephase die ersten sechs Monate ab Übergabe der Pflege einrichtung an die Betreiberin pachtfrei gestellt (siehe Pre-Opening-Kosten). Der Käufer erwirbt das Sondereigentum an einem Pflegeappartement verbunden mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum. Der Käufer übernimmt anteilig die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der Betreiberin sowie den Verträgen über die WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Der Käufer erhält den auf seinen Miteigentums anteil entfallenden Pachtzins abzüglich der anteiligen Kosten. Die SachwertPflege GmbH Die SachwertPflege GmbH hat ihren Sitz in Dinslaken mit der Geschäftsanschrift Kurt-Schumacher-Straße 226, Dinslaken und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Duisburg unter HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch die jeweils einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer Herrn Norbert Dreyer und Herrn Boris Striebing vertreten. Die Gesellschaft verfügt über ein Stammkapital in Höhe von EUR ,00. Das Seniorenpflegeheim Herne In Abstimmung mit der Stadt Herne wurde das Projekt des Seniorenpflegeheims Herne mit Baugenehmigung vom unter Nebenbestimmungen und Hinweisen positiv verbeschieden. Es soll eine auf alle Pflegestufen eingestellte Pflegeeinrichtung auf einer Fläche von ca m² (NGF) errichtet werden. Es werden 80 Pflegeplätze in einzelnen Pflege apartments und eine Station für Tagespflege entstehen. Die Pflegeapartments werden als Sondereigentumseinheiten mit unterschiedlichen Grundflächen von 21,38 m² bis 22,83 m² und die Tagespflege als eigene Sondereigentumseinheit mit einer Grundfläche von 259,66 m² angeboten. Jedes der angebotenen Pflegeapartments besteht aus einem Wohn-/Schlafraum sowie einem Bad mit WC. Die Tagespflege ist eine in sich geschlossene Station mit WC s, Pflegebad, Aufenthalts-, Therapie und Ruheräumen sowie einem Dienstzimmer. Hinsichtlich der Ausstattung der Pflegeapartments und der Tagespflege wird auf die Baubeschreibung verwiesen. 26 Bau- und Ausstattungsbeschreibung / Rechtliches

27 Das Grundstück Der mit der Pflegeeinrichtung beplante Grundbesitz befindet sich in Herne, Dorstener Straße 375, mit einer Größe von ca m², vorgetragen im Grundbuch von Wanne- Eickel des Amtsgerichts Herne-Wanne, Blatt unter den lfd. Nummern 1 und 2. In Abteilung II des vorgenannten Grundbuches sind keine Belastungen und Rechte eingetragen. Für die Erschließung des Grundstücks sowie für eine Sicherung von Ver- und Entsorgungsanlagen und technischen Anlagen kann es zur Eintragung entsprechender Grunddienstbarkeiten oder beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten zugunsten des jeweiligen Verund Entsorgungsunternehmen oder sonstiger Dritter kommen. Solche Rechte werden von den Käufern übernommen. In Abteilung III des vorgenannten Grundbuches ist ein Grundpfandrecht in Form einer Globalgrundschuld in Höhe von 11 Millionen Euro zuzüglich Zinsen in Höhe 18% und einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von 5 % zu Gunsten der Volksbank Rhein-Lippe eg (Wesel) eingetragen. Diese dient der Finanzierung des Bauvorhabens. Dieses bestellte Globalgrundpfandrecht zur Finanzierung der Errichtung des Bauvorhabens ist bei Eigentumsübergang auf den Erwerber zu löschen oder das Teileigentum ist aus der Pfandhaft zu entlassen. Sofern einer derartigen Globalgrundschuld der Vorrang vor der Auflassungsvormerkung für den Erwerber eingeräumt wird, wird der amtierende Notar angewiesen, Zug um Zug gegen Einräumung des Vorrangs durch den Vormerkungsberechtigten eine entsprechende Freistellungsverpflichtungserklärung gemäß 3 Abs.1 Ziffer 3 MaBV bei der Globalgläubigerin anzufordern und dem Käufer hiervon eine Abschrift aushändigen. Das Baurecht Eine förmliche Baugenehmigung für das Seniorenpflegeheim Herne wurde mit Bescheid vom durch die Stadt Herne unter Nebenbestimmungen und Hinweisen erteilt (AZ: 23/3-NG /l). Die in der Baugenehmigung enthaltenen Nebenbestimmungen und Hinweise schränken den geplanten Betrieb des Pflegeheims nicht ein. Die Baugenehmigung wurde mit Nachtrag vom zum Gegenstand des Pachtvertrages vom gemacht. Die Vital Wohnen Holding GmbH als Betreiberin Den Betrieb des Seniorenpflegeheims Herne übernimmt die Vital Wohnen Holding GmbH, welche das Objekt gesamtflächig mit einem am geschlossenen Vertrag gepachtet hat. Die Vital Wohnen Holding GmbH hat ihren Sitz unter der Geschäftsanschrift Merschstraße 20, Lünen und ist im Handelsregister des Amtsgerichts Dortmund unter der HRB eingetragen. Die Gesellschaft wird durch den stets einzelvertretungsberechtigten Geschäftsführer Herrn Dierk Mohring vertreten. Der Pachtvertrag Mit der zukünftigen Betreiberin des Seniorenpflegeheims Herne wurde am ein Pachtvertrag mit einer festen Laufzeit von 20 Jahren abgeschlossen. In diesem Vertrag wurden auch zwei zusätzliche Verlängerungsoptionen für die Betreiberin von je fünf Jahren vereinbart. Nach den pachtvertraglichen Vorgaben beginnt die Laufzeit des Pachtvertrages ab dem Monatsersten, der auf die vollständige Fertigstellung des Pachtgegenstandes und die Übergabe an die Betreiberin folgt. Für die Fertigstellung des Pachtobjekts ist eine Bauzeit von 14 Monaten geplant. Der Käufer übernimmt mit Abschluss des Kaufvertrages alle Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag und seinen Anlagen in Bezug auf den von ihm jeweils erworbenen Kaufgegenstand (Sondereigentum und Anteil Gemeinschaftseigentum). Der Pachtvertrag geht damit vollwirksam auf die einzelnen Käufer für deren Anteil am Gesamtobjekt über, um eine einheitliche Nutzung während der gesamten Dauer des Pachtvertrages zu sichern. Das Pachtverhältnis soll, wenn möglich, durch eine Vertragsübernahme auf die Gemeinschaft hilfsweise auf die Gesamtheit der Miteigentümer als Bruchteilsgemeinschaft übergehen. Die Betreiberin trägt während der Pachtzeit für das Seniorenpflegeheim sämtliche Betriebskosten gemäß 2 der BetrKV, die durch die Nutzung des Gebäudes und Grundstückes durch sie entstehen. Sie übernimmt daneben die im Zusammenhang mit dem Objekt bestehenden oder entstehenden Verpflichtungen, insbesondere die Kosten, die mit der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung des Grundstückes, Gebäudes und seiner Ausstattung zusammenhängen. Die Kosten der Verwaltung betreffen dabei nicht die Kosten der WEG- und Sondereigentumsverwaltung. Zu den Kosten der Bewirtschaftung, Verwaltung und Wartung gehören insbesondere die in 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) Rechtliches 27

28 genannten Nebenkosten. Darunter fallen u. a. alle laufenden öffentlichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer, alle Kosten für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Heizung, Strom, Gas, und weitere Energieversorgung, alle Kosten der Verkehrssicherung innerhalb des Grundstücks, der Reinigung und Pflege der Wege und Außenanlagen. Die Betreiberin hat darüber hinaus die Kosten des Betriebs, der Unterhaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung (einschließlich der Wartung) von allen technischen Anlagen zu tragen. Sie hat insoweit für einen ordnungsgemäßen, funktionierenden, betriebssicheren und betriebsfähigen Zustand zu sorgen. Für alle Anlagen und Einrichtungen, die eine regelmäßige Wartung erfordern insbesondere die Aufzugsanlagen sowie die zentralen Anlagen der Haustechnik, wie etwa der Heizung und Lüftungsanlagen sind durch die Betreiberin auf ihre Kosten entsprechende Wartungsverträge durchzuführen. Sie hat die Kosten der erforderlichen wiederkehrenden Prüfungen / Wartungen zu tragen. Der mit der Betreiberin auf 20 Jahre fest abgeschlossene Pachtvertrag kann durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) innerhalb der Pachtzeit vorzeitig aus wichtigem Grunde gekündigt werden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht steht der WEG insbesondere dann zu, wenn der Betreiberin die behördlich erforderliche Genehmigung zum Betreiben eines Seniorenpflegeheims entzogen oder teilweise entzogen worden ist. Die WEG kann zudem außerordentlich kündigen, wenn die Betreiberin mit mehr als zwei Pachtzahlungen in Zahlungsrückstand gerät bzw. über das Vermögen der Betreiberin ein Insolvenzverfahren eröffnet wird. Im Übrigen kann sich die Verpächterin hinsichtlich des Vorliegens eines außerordentlichen Kündigungsgrundes auf die gesetzlichen Vorgaben berufen. Eine Kündigung der Verpächter (WEG) kann nur durch eine einheitliche Entscheidung aller Eigentümer nach einem mehrheitlich gefassten Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgen. Der Mietvertrag kann nur als Ganzes gekündigt werden. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Pachtvertrages oder im Falle der fristgemäßen Beendigung des Pachtvertrages sind die Verpächter (WEG) berechtigt, im Innenverhältnis sämtliche dann noch laufende Bewohneraufnahmever träge oder sonstige Beherbergungsverträge oder Mietverträge oder Anwartschaftsverträge mit allen Rechten und Pflichten zu übernehmen und unter Forstsetzung des Betriebes weiterzuführen oder zu verlangen, dass diese auf einen von den Pächtern benannten Dritten übertragen werden, der den Betrieb weiter führt. Die heimrechtlichen Voraussetzungen hierzu haben die Verpächter zu schaffen. Die Betreiberin hat die zu diesem Zweck erforderlichen Unterlagen bei Beendigung des Pachtvertrages den Verpächtern auszuhändigen. Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Das Seniorenpflegeheim Herne wurde mit Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des Notars Dietrich Hülsemann mit Amtssitz in Dinslaken am , Urkundenrolle-Nr. 1119/2018, entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) in der Weise aufgeteilt und vollzogen, dass jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an bestimmten in sich abgeschlossenen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (Pflegeapartments, Tagespflege) verbunden ist (Teileigentum). Insgesamt werden bei dem Objekt 81 Teil- bzw. Sondereigentumseinheiten geschaffen. Die Teilung ist bis dato nicht vollzogen. Die hierfür notwendigen Voraussetzungen, insbesondere eine Abgeschlossenheitsbescheinigung liegen derzeit noch nicht vor. Nach Vollzug der Teilung wird jede dieser 81 Sondereigentumseinheiten im Grundbuch des Amtsgerichts Herne- Wanne separat auf einem eigenen Grundbuchblatt erfasst. In 1 Nrn. 1-3 der Gemeinschaftsordnung ist die einheitliche Nutzung aller Sondereigentumseinheiten als Seniorenpflegeheim bestimmt worden. Dabei verpflichten sich die Sondereigentümer, alles zu tun und nichts zu unterlassen, damit die Nutzung als Pflegeheim möglichst reibungslos durchgeführt werden kann. Sie verpflichten sich insbesondere, keine Beschlüsse zu fassen, die diese Nutzung als Pflegeheim erschweren oder gar unmöglich machen. Vor einem etwaigen Beschluss in dieser Richtung ist der jeweilige Pächter bzw. Betreiber des Pflegeheimes anzuhören. Solange die Nutzung als Seniorenpflegeheim mit Pflegeapartments die zweckbestimmungsgemäße ist, können auch die infrastrukturellen Einrichtungen (Restauranträume, Terrassen- und Außenanlagen, Küchenräume, Wäscheräume, Wohngruppenbereiche, Foyer etc.) grundsätzlich keinem anderen Zweck zugeführt werden. Diese besondere Gebrauchsregelung kann nach den Vorgaben der Teilungserklärung erst mit Beendigung der Nutzung als Pflegeheim im Beschlusswege mit einer qualifizierten Mehrheit von ¾ aller in der Son- 28 Rechtliches

29 dereigentümerversammlung vertretenen Miteigentümer geändert werden (Öffnungsklausel, 11 der Gemeinschaftsordnung). Die einzelnen Eigentümer haben kein Recht ihr Sondereigentum zu bewohnen bzw. selbst zu vermieten bzw. zu verpachten, sondern müssen in die Nutzung ihres Sondereigentums an die von der Betreiberin ausgewählten Personen einwilligen. In Abschnitt IV 13 der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung hat sich der Veräußerer (der teilende Eigentümer) vorbehalten, in der Zeit solange er noch Eigentümer ist, Änderungen der Gemeinschaftsordnung vornehmen zu dürfen. Der teilende Eigentümer ist danach ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, des Verwalters und der dinglich Berechtigen befugt, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, solange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist. Er darf insbesondere Sondernutzungsrechte begründen, bestehende Sondernutzungsrechte und die Kostenverteilungsschlüssel ändern, die Befugnisse der jeweiligen wirtschaftlichen Einheiten erweitern oder einschränken, sowie durch Änderung der Zweckbestimmung aus Wohnungseigentum Teileigentum, bzw. aus Teileigentum Wohnungseigentum bilden. Er ist ferner befugt, zu Lasten des Wohnungseigentums Dienstbarkeiten (Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten) zu bestellen oder bestellte Dienstbarkeiten zu ändern, solange er noch Wohnungs- oder Teileigentümer zumindest einer Einheit ist. Der teilende Eigentümer ist ferner ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer, des Verwalters und der dinglich Berechtigten befugt, Baumaßnahmen zu treffen oder treffen zu lassen, die gegenüber den Aufteilungsplänen bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum sind. Auch diese Befugnis endet, sobald der teilende Eigentümer nicht mehr Miteigentümer ist. In keinem Fall ist der teilende Eigentümer befugt, Sondereigentum baulich zu verändern, das bereits veräußert ist. Der Kaufpreis Im Kaufpreis ist enthalten: sämtliche Erschließungs- und Anschlusskosten für die erstmalige Herstellung bzw. soweit die Beiträge vor Besitzübergang entstanden sind alle Herstellungsbeiträge nach dem Kommunalabgabengesetz, soweit sie vor Besitzübergang entstanden sind Vertriebskosten Kosten der Lastenfreistellung Im Kaufpreis ist nicht enthalten und daher vom Käufer zu tragen: Kosten für Notar, Grundbuchamt und sonstigen Behörden für den Kaufvertrag Grunderwerbssteuer (derzeit 6,5%) Finanzierungskosten für den Kaufpreis, Grundschuldbestellung, Zwischenfinanzierung des Kaufpreises usw. Der Kaufpreis ist ein Festpreis und untergliedert sich in zwei Bereiche: Der Anteil von Grund und Boden und der Anteil am Gebäude sowie der Außenanlagen. Das Seniorenpflegeheim Herne ist noch nicht errichtet. Das zu erstellende Objekt wird nach den Vorgaben der geprüften Unterlagen innerhalb einer Bauzeit von 14 Monaten fertig gestellt. Die Baugenehmigung wurde am erteilt. Die Fälligkeit des Erwerbspreises richtet sich nach 650v BGB in Verbindung mit der der Hausbauverordnung und den 3 und 4 der Makler- und Bauträgerverordnung (nachfolgend kurz MaBV) sowie nach den 650u, 641, 650g Abs. 4 BGB wie folgt: Grundvoraussetzungen für die Fälligkeit des Erwerbspreises sind danach: a) Der vollziehende Notar hat bestätigt, dass der Vertrag rechtswirksam ist, erforderliche Genehmigungen erteilt sind und keine Tatsachen bekannt sind, die gegen die Rechtswirksamkeit sprechen, sowie ggf. vereinbarte vertragliche Rücktrittsrechte entfallen sind. b) Nach Bildung der Teileigentumsgrundbücher zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Eigentumsübertragung ist an dem Vertragsgegenstand eine Übereignungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, wobei dieser Vormerkung nur die in der Kaufvertragsurkunde genannten und etwaige unter Mitwirkung des Erwerbers neu bestellte Belastungen im Range vorgehen dürfen; c) Die Lastenfreistellung des Vertragsgegenstands durch Vorliegen der Freistellungserklärung des Globalgläubigers gesichert ist, wonach nicht zu übernehmende Grundpfandrechte Rechtliches 29

30 gelöscht werden, und zwar, wenn das Bauvorhaben vollendet wird, unverzüglich nach Zahlung der geschuldeten Vertragssumme, andernfalls unverzüglich nach Zahlung des dem Bautenstand entsprechenden Teils der geschuldeten Vertragssumme durch den Erwerber. Der Notar wird den Eintritt dieser Grundvoraussetzungen dem Erwerber schriftlich mitteilen. Auch dies ist Fälligkeitsvoraussetzung. Alternativ zur Grundvoraussetzung gemäß vorstehender lit. b) ist Fälligkeitsvoraussetzung die Bestätigung des vollziehenden Notars über das Vorliegen einer unbefristeten, unbedingten unter Verzicht auf die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit erteilten Bürgschaft gemäß 7 MaBV zur Absicherung aller etwaigen Ansprüche des Käufers auf Rückgewähr oder Auszahlung der von ihm geleisteten Vermögenswerte. Sie ist aufrechtzuhalten, bis der Kaufgegenstand vollständig fertig gestellt ist, längstens bis die Eintragung der Auflassungsvormerkung entsprechend den Regelungen dieses Vertrages erfolgt ist. Der Käufer ist dann berechtigt, den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch zu nehmen, wenn ihm ein Geldanspruch gegen den Verkäufer zusteht, deswegen er nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Bauträgers ausfallen könnte. Liegen die vorstehend genannten Grundvoraussetzungen vor, so sind entsprechend der MaBV unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs die einzelnen Abschlagszahlungen zu folgenden Zeitpunkten fällig: 25 % nach Beginn der Erdarbeiten (hierbei ist der Sicherheitseinbehalt von 5 % gemäß 650m Abs. 2 BGB bereits berücksichtigt, dementsprechend 30 % - 5 % Sicherheitseinbehalt = 25 %), 28,0 % nach Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten, 11,9 % nach Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen und Rohinstallationen der Heizungsanlagen, der Sanitäranlagen und der Elektroanlagen, 7,0 % nach Fenstereinbaus, einschließlich der Verglasung 6,3 % für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten, und für den Estrich, 13,3 % für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich, für die Fassadenarbeiten, nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe, 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung, zuzüglich 5 % Sicherheitseinbehalt aus der ersten Rate. Voraussetzung für die Entgegennahme der letzten Zahlung ist die Abnahme der Bauleistung durch den Erwerber und die Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung des Verkäufers an den Erwerber. Auf letztere kann aufgrund des vereinbarten Festpreises auch verzichtet werden. Gemäß den gesetzlichen Vorgaben ( 650m Abs. 2 BGB) hat der Verkäufer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 % des Kaufpreises zu leisten. Die Sicherheit kann durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich des BGB zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden. Alternativ kann die Sicherheit auf Verlangen des Verkäufers auch dadurch erbracht werden, dass der Käufer die von ihm an sich zu leistenden Abschlagszahlungen bis zum Gesamtbetrag der geschuldeten Sicherheit zurückhält. Der Erwerber hat die Bauleistung des Verkäufers nach vollständiger Fertigstellung abzunehmen. Da die dem Pächter aufgrund des Pachtvertrages geschuldete Leistung des Verkäufers identisch ist mit der gem. 1 Ziffer 2 dieses Vertrages dem Erwerber vom Verkäufer geschuldeten Leistung, kann die technische Abnahme des Pächters, die nach dem Pachtvertrag vorgesehen ist, auch die rechtsgeschäftliche Abnahme des Erwerbers vorbereiten. Denn der Pächter steht nicht im Lager des Verkäufers, sondern hat auf-grund des Pachtvertrages und der sich daraus ergebenden Pachtzinszahlungsverpflichtung ein eigenes Interesse an der mangelfreien Herstellung und Übergabe des gesamten Seniorenpflegeheimes mit den einzelnen Pflegeapartments und der sonstigen Infrastruktur zum Betrieb der Pflegeheimeinrichtung. Der Verkäufer wird deshalb vom Pächter gemäß 5 Ziffer 1 des Pachtvertrages eine förmliche Abnahme verlangen und nach erfolgter Abnahme durch den Pächter das technische Abnahmeprotokoll, das Verkäufer und der Pächter erstellt haben, dem Erwerber übersenden mit der Bitte, sich zu seiner rechtsgeschäftlichen Abnahme zu erklären. Der Erwerber ist frei in der Entscheidung, ob er sich der technischen Abnahme des Pächters anschließt oder ob er unabhängig davon eine gesonderte eigene Abnahme des Kaufgegenstandes durchführt. 30 Rechtliches

31 Dabei wird vorgesehen, dass das Schweigen des Erwerbers als Zustimmung zur Abnahme in der Weise gilt, dass die technische Abnahme, die mit dem Pächter stattgefunden hat, durch den Erwerber gebilligt wird und insgesamt als rechtsgeschäftliche Abnahme zwischen Verkäufer und Erwerber wirken soll, wenn der Erwerber nicht binnen 15 Werktagen nach Erhalt des Abnahmeprotokolls dieser Abnahmewirkung widerspricht. Der Käufer ist auf diese Rechtsfolge seines Schweigens in dem Schreiben, mit dem der Verkäufer das Abnahmeprotokoll übersandt hat, gesondert hinzuweisen. Im Falle des Widerspruchs des Erwerbers ist eine gesonderte Abnahme durch den Erwerber durchzuführen. In diesem Fall hat eine gemeinsame Besichtigung des Kaufgegenstandes (Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum des Erwerbers) mit dem Verkäufer stattzufinden. Nach den Neuregelungen zum Bauvertragsrecht (siehe Der Kaufvertrag ) hat der Käufer gemäß 650g Abs. 1 Satz 1 BGB auf Verlangen des Verkäufers an einer gemeinsamen Feststellung des Zustandes der Werks mitzuwirken, wenn der Erwerber die Abnahme wegen Mängel verweigert. Bleibt der Käufer dem Termin zur Zustandsfeststellung fern, so kann der Verkäufer die Zustandsfeststellung gemäß 650g Abs. 2 Satz 1 BGB auch einseitig vornehmen. Dies gilt jedoch nicht, wenn der Käufer infolge eines Umstandes fernbleibt, dem er nicht zu vertreten hat und den er dem Unternehmer unverzüglich mitgeteilt hat. Ist ein offenkundiger Mangel in der Zustandsfeststellung nicht enthalten, gilt die Vermutung, dass dieser Mangel nach der Zustandsfeststellung entstanden ist und somit vom Käufer zu vertreten ist. Mit Übergabe sowie im Falle einer vorzeitigen Nutzung ab Nutzungsbeginn gehen Besitz und Nutzen sowie alle Lasten, insbesondere auch die laufenden Steuern und öffentlichen Abgaben, auf den Käufer über. Nach dem aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars (Stand: ) haftet der Verkäufer jedem Käufer gegenüber für Sachmängel am Bauwerk nach den Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Gewährleistungsfrist für Mängel am Bauwerk beträgt fünf Jahre, für Arbeiten am Grundstück sowie etwaige Einrichtungsgegenstände beträgt diese Frist zwei Jahre. Eine Haftung wegen Sachmängeln am Grundstück ist jedoch ausgeschlossen. Klargestellt wird indes, dass dauerelastische Fugen Bewegungsfugen abdichten, die aufgrund unterschiedlicher Baustoffausdehnungen angelegt werden müssen. Die elastischen Eigenschaften der Verfugung lassen materialbedingt nach einiger Zeit nach, so dass Versiegelungen der gelegentlichen Wartung/Kontrolle und Erneuerung durch den Nutzer bedürfen. Alle Fugen sind Wartungsfugen. Diese Eigenschaften stellen keinen gewährleistungspflichtigen Mangel dar. Ebenso sind nicht gebrauchsmindernde Haar- und Schwindrisse, die durch das natürliche Arbeiten des Materials und der Bauteile entstehen, z.b.: im Anschlussbereich von Gipskartonverkleidungen keine Sachmängel. Solche Haarfugen können vom Maler bei dessen Arbeiten problemlos dauerelastisch überarbeitet werden. Weiter wird klargestellt, dass die Flachdachrichtlinien und DIN-Normen an Eingangs-, Balkon und Terrassenausgangstüren zwischen Erdgeschoßfußbodenhöhe und Terrassenbzw. Balkonbelagsoberkante eine Höhendifferenz von innen nach außen von mindestens 15 cm bis zur wasserführenden Schicht fordern. Da diese Höhendifferenz beim barrierefreien Bauen nicht möglich ist, wird auf eine Höhendifferenz von 15 cm zwischen Terrassen- bzw. Balkonoberkante und Türschwelle verzichtet. Der Schwellenbereich wird unterhalb des Türelements mit einem Folienanschluss abgedichtet. Nach den DIN-Vorschriften ist das Bad ein Nassraum. Dies hat zur Folge, dass die Fußbodenoberkante des Badezimmers 1 cm unterhalb des Nachbarraums liegen muss. Es wird auf die Absenkung des Fußbodens im Bad verzichtet. Der Verkäufer übernimmt aber gleichwohl die Gewährleistung für die Dichtheit vorstehender Bauausführungen. Der Kaufvertrag Der Bundestag hat am das Bauvertragsrecht reformiert. Nachdem der Gesetzesbeschluss des Bundestages (Gesetz zur Reform des Bauvertragsrecht, zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung, zur Stärkung des zivilprozessualen Rechtsschutzes und zum maschinellen Siegel im Grundbuch- und Schiffsregisterverfahren; BT-Drs. 18/8486) am den Bundesrat ohne inhaltliche Änderung passiert hat, gilt das neue Recht für alle Verträge, die ab dem geschlossen werden. Die wesentlichen Änderungen des Bauvertragsrechts in Bezug auf Bauträgerverträge bestehen insbesondere in den Neuregelungen zur Abnahmefiktion, dem Schlussrechnungserfordernis, der Baubeschreibungspflicht nebst Pflicht zur Angabe des Fertigstellungszeitpunktes sowie der Vertragserfüllungssicherheit. Rechtliches 31

32 Alle Neuerungen wurden in den aktuell vorliegenden Vertragsentwürfen des Notars entsprechend berücksichtig. Die bevorzugte Belegung Die Eigentümer einer Sonder- bzw. Teileigentumseinheit erhalten nach den pachtvertraglichen Regelungen (Pachtvertrag vom mit Nachtrag vom ) im Hinblick auf ihre Eigentümerstellung von der Betreiberin für sich und auch für ihre nächsten Familienangehörigen ein Recht auf bevorzugte Belegung im Seniorenpflegeheim Herne. Im Bedarfsfall können die Berechtigten bei der Erstbelegung des Seniorenpflegeheims Herne, sofern das gewünschte Pflegeappartement noch nicht anderweitig vergeben wurde und kein Belegungsrecht Dritter zu berücksichtigen ist, sofort in den Pflegebereich aufgenommen werden. Voraussetzung für die Aufnahme in den Pflegebereich ist das Vorliegen einer Pflegestufe des Betroffenen, wobei weitergehend zu berücksichtigen ist, dass die Gewährleistung der Pflege laut jeweils gültigem Heimvertrag sichergestellt sein muss. Tritt der Bedarfsfall erst später ein, wird dem Berechtigten eine schnellstmögliche Aufnahme des nächst freiwerdenden Pflegeplatzes ohne Rücksicht auf eine eventuell bestehende Warteliste zugesichert. Im Übrigen haben die Eigentümer grundsätzlich nicht das Recht, ihr Sondereigentum selbst zu nutzen, also aufgrund ihrer Eigentümerstellung ihr eigenes Appartement zu bewohnen. Eine Kündigung wegen einer beabsichtigten Eigennutzung ist nicht möglich. Bei Eigennutzung oder Nutzung durch einen Familienangehörigen wird zwischen der Betreiberin und dem künftigen Bewohner ein Heimvertrag abgeschlossen, im Rahmen dessen das dort vereinbarte Entgelt zu bezahlen ist. Der Käufer erhält weiterhin seinen monatlichen Anteil am Mietzins ausgezahlt. Die Eigentümer können im Rahmen des Verkaufs oder einer sonstigen Rechtsnachfolge (z.b. an Käufer bzw. Erben) nur diese Form der vertraglich vorgesehenen Belegungsweise in Bezug auf ihr Sondereigentum weiterreichen. Die Pre-Opening-Kosten Für die Betreiberin eines Wohn- und Pflegeheims wie der Vital Wohnen Holding GmbH fallen im Zuge der Eröffnung des Hauses Vorlaufkosten an. Ähnlich wie bei Hotels, Kongresszentren, Ferienanlagen oder Kliniken ist die Betreiberin in der ersten Betriebsphase mit dem Problem konfrontiert, dass hohen Anlaufkosten zunächst keine Vollauslastung gegenüber steht. Es dauert erfahrungsgemäß ca. 12 bis 18 Monate, bis der Betrieb seine wirtschaftliche Auslastung erreicht. Die Anlaufverluste, die bis zur Vollauslastung entstehen, werden Pre-Opening-Kosten genannt. Um der Betreiberin in Bezug auf diese Vorlaufkosten entgegenzukommen und ihr den Anlauf ihres Unternehmens zu erleichtern, ist es üblich, der Betreiberin seitens der Eigentümer zu Beginn des Mietverhältnisses vertragliche Vergünstigungen einzuräumen. Im Rahmen des Pachtvertrages vom hat die SachwertPflege GmbH der Betreiberin zugestanden, den Mietgegenstand die ersten sechs Monate nach Übergabe pachtfrei zu nutzen. Das heißt, dass die Erwerber erstmalig mit Ablauf des sechsten Monats nach Übergabe an den Betreiber erste Pachtzahlungen erhalten. Die Abwicklung des Kaufvertrages Der Kaufvertrag mit den Erwerbern ist formbedürftig, das heißt er muss von einem amtlich bestellten Notar beurkundet werden. Um die Abwicklung der notariellen Kaufverträge für beide Parteien (den Käufer und die SachwertPflege GmbH) zu vereinfachen, besteht die Möglichkeit den Kaufvertrag in Abwesenheit der Verkäuferseite bei dem Notar Dietrich Hülsemann mit Amtssitz in Dinslaken oder einem Notar seines Vertrauens zu beurkunden. Dieser wird dann anschließend vom Verkäufer vor dem Notar Dietrich Hülsemann mit Amtssitz in Dinslaken genehmigt und somit wirksam. Jeder zukünftige Käufer erhält mindestens 14 Tage vor Beurkundung des Kaufvertrags eine Abschrift folgender Unterlagen: Kaufvertragsentwurf Teilungserklärung nebst Verweisungsurkunde Der Teilungserklärung werden folgende Urkunden beiliegen: Anlage 1: Lageplan auch Gegenstand Teil A (Teilungserklärung) Anlage 2: Aufteilungsplan nebst Schnitt- und Ansichtszeichnungen auch Gegenstand Teil A (Teilungserklärung) Anlage 3: Pachtvertrag vom nebst Anlagen zum Pachtvertrag (Lageplan, Baubeschreibung, Raumbuch, Schnittstellenliste, Freiflächenplanung) sowie Nachtrag vom nebst Baugenehmigung auch 32 Rechtliches

33 Gegenstand Teil A (Teilungserklärung) Anlage 4: Verwaltervertrag (WEG-Verwaltung mit Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde Verwaltung Sondereigentum mit Verwaltervollmacht Sonderpachtverwaltung) Anlage 5: Baulasteneintragungen im Zusammenhang mit dem Neubau eines Seniorenpflegeheims mit 80 Plätzen und einer Tagespflege auf dem Grundstück Dorstener Straße 375 Der Miet- / Pachtertrag Solange und soweit der Betrieb des Pflegeheims auf der Grundlage eines Generalpachtvertrages durch eine einheitlichen Betreiberin/Pächterin erfolgt, sind nach den Vorgaben der Gemeinschaftsordnung alle betreffenden Sondereigentümer an der aus der Verpachtung der Sondereigentumseinheiten und der Infrastruktur erzielten Pacht unabhängig von der Kalkulation des Betreibers allein nach dem Verhältnis der auf die Sondereigentumseinheiten entfallenden Miteigentumsanteile beteiligt. Auf die Belegungsfrequenz der einzelnen Sondereigentumseinheiten kommt es daher nicht an. Nach Abzug der laufenden monatlichen Instandhaltungsrücklage, der WEG-Verwaltergebühren und sonstiger Kosten, die nicht auf die Betreiberin umzulegen sind (z.b. Kontoführungsgebühren, Kosten für Eigentümerversammlungen, mieterseitig nicht übernommene Instandhaltungskosten) wird die Mieteinnahme den einzelnen Eigentümern gutgeschrieben. Um den Entwicklungen in der Zukunft Rechnung zu tragen, ist die von der Betreiberin zu zahlende Pacht durch eine Wertsicherungsklausel im Pachtvertrag an den vom statistischen Bundesamt in Wiesbaden für die Bundesrepublik Deutschland ermittelten Verbraucherpreisindex (Basisjahr 2007=100) gekoppelt. Steigt oder fällt dieser Index gegenüber dem Stand am ersten Tag des Pachtvertrages oder gegenüber dem Stand der letzten Pachtanpassung um 10 % oder mehr, erfolgt eine Anpassung der Pacht um jeweils 75 % der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Die Anpassung wird wirksam mit Beginn des auf den Eintritt der Anpassungsvoraussetzungen folgenden Monats. Bevor indessen eine Partei von der jeweils anderen Partei keine Anpassungsberechnung erhalten hat, treten die Voraussetzungen des Zahlungsverzuges nicht ein. Die Anpassung der Pacht erfolgt wiederholt, wenn die vorstehenden Voraussetzungen ausgehend von dem Zeitpunkt der unmittelbar vorausgegangenen Pachtanpassung entsprechend vorliegen. Da die Anpassung erst jeweils nach Erreichen eines bestimmten Indexstandes erfolgt und die Pachtzinsänderung nur zu 75 % vorgenommen wird, gewährleistet sie keinen vollen Inflationsausgleich. Die vereinbarte Wertsicherung der Pacht stellt jedoch eine rechtlich sichere Basis dar, um eine angemessene Anpassung durchführen zu können. In den ersten sechs Monaten ab Inbetriebnahme hat der Käufer wegen der Verrechnung mit den übernommenen Verpflichtungen aus der Pre-Opening-Vereinbarung keine Pachteinnahmen. Die Miet-/ bzw. Sondereigentumsverwaltung Die WI-Hausverwaltung GmbH, Phoenixallee 5-7 in Hildesheim, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts Hildesheim unter HRB Nr , wird mit der Mietbzw. Pachtverwaltung beauftragt. Die WI-Hausverwaltung GmbH wird vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Frank Winkel. Die Verwaltung hat insbesondere die Zahlung der seitens des Betreibers geschuldeten Pacht zu überwachen und diese treuhänderisch für die Gemeinschaft der Eigentümer zu verwalten. Sie kehrt die Pachterträge nach Abzug der Kosten monatlich an die Eigentümer nach Miteigentumsanteilen aus. Die Verwaltung hat des Weiteren die Aufgabe, die Beseitigung von Gewährleistungsmängeln am Sondereigentum (Appartement / Tagespflege) zu begleiten und zu überwachen. Notwendige Instandhaltungsmaßnahmen oder Schönheitsreparaturen werden vom Verwalter veranlasst und überwacht, soweit sie nicht vom Mieter durchzuführen sind. Die Verwaltergebühr ist im Rahmen und während der Dauer der nachfolgend dargestellten WEG-Verwaltung mit gleichnamiger Gesellschaft durch die dort anfallende Verwaltergebühr abgegolten. Der Vertrag über die Miet- bzw. Pachtverwaltung ist zwischen dem Verwalter, der Sachwert- Pflege GmbH im eigenen Namen sowie jedem zukünftigen Eigentümer, vertreten durch die SachwertPflege GmbH, am geschlossen worden. Die WEG-Verwaltung Bei einem Objekt wie dem Seniorenpflegeheim Herne ist für die Eigentümer eine umfassende und sachkundige Verwaltung noch wichtiger als für die Eigentümer einer normalen Wohnanlage. Anders als bei traditionellen Rechtliches 33

34 Wohnungseigentümergemeinschaften wird hier - solange die gemeinsame Nutzung als Pflegeeinrichtung fortbesteht - das Sondereigentum mitverwaltet. Ebenso gilt es hier darüber hinaus noch das Verhältnis der Eigentümer zum Betreiber zu begleiten und zu überwachen. Für einen Zeitraum von drei Jahren mit Wirkung zum Zeitpunkt des Besitzübergangs der ersten Sondereigentumseinheit wird die WI-Hausverwaltung GmbH zum WEG-Verwalter bestellt. Die Verwaltergebühr wird für die Sondereigentumseinheiten Nrn gemäß Aufteilungsplan (Pflegeapartments) je Euro 22,00 monatlich zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Für die Sondereigentumseinheit Tagespflege (Einheit Nr. 81 gemäß Aufteilungsplan) wird die Verwaltergebühr aufgrund der flächenmäßigen Abweichung monatlich Euro 150,00 betragen. Der Verwaltervertrag nach dem WEG wurde zwischen dem Verwalter und der zukünftigen Eigentümergemeinschaft, vertreten durch die SachwertPflege GmbH am geschlossen. Eine Bestellung des Verwalters erfolgte mit Beurkundung der Teilungserklärung. Die Instandhaltung/Instandsetzung Grundsätzlich ist es Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, für die Bereiche des Gemeinschaftseigentums Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung zu ergreifen. Gleiches gilt für die Sondereigentümer im Bereich des Sondereigentums. Im Rahmen des Pachtvertrages mit der Betreiberin der Pflegeeinrichtung Seniorenpflegeheim Herne wurde ein Teil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten der Betreiberin bzw. Pächterin auferlegt. Die Betreiberin ist danach zur ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des Pflegeheimes, ausgenommen Dach und Fach, verpflichtet. Darunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen, die gärtnerische Pflege sowie die Ersatzbeschaffungen in das Inventar. Unter Dach versteht man im Allgemeinen die Dachkonstruktion einschließlich der Eindeckung, Isolierung sowie aller zugehörigen Klempnerarbeiten einschließlich aller Vor- und Nebendächer. Unter dem Begriff Fach versteht man im Allgemeinen alle tragenden Teile des Gebäudes (Fundamente, Stützen, Decken, tragende Wände usw.), die Treppenkonstruktion ohne Bodenbeläge und Geländer, Fassadenelemente, ausgenommen Verglasung, Schornsteine sowie alle verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen in Wänden, Böden und im Untergrund einschließlich der Lüftungsanlagen. Der Ersatz oder die Erneuerung von technischen Anlagen, wie Aufzüge, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, Kaltund Warmwasseranlagen sind hingegen Sache des Verpächters, wenn eine Reparatur wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Die Wartungskosten der technischen Anlagen trägt wiederum der Pächter. Die Instandhaltungsrücklage Das Seniorenpflegeheim Herne wird komplett neu errichtet. Die Eigentümer profitieren also im Verlauf der ersten fünf Jahre von den gesetzlichen Gewährleistungsvorschriften des BGB, falls Mängel am Bauwerk auftreten sollten. Es entspricht Erfahrungswerten, dass bei Neubauten in den ersten Jahren keine großen Reparaturen an den wesentlichen Teilen des Bauwerkes vorgenommen werden müssen. Dennoch empfiehlt es sich auch schon frühzeitig eine (allerdings vergleichsweise geringe) Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft anzusparen, um auf notwendige Reparaturen vorbereitet zu sein. Diese dient dann auch als Rücklage für kommende Jahre. Grundsätzlich liegt es im Ermessen der künftigen Eigentümer, wie hoch sie diese Rücklage ausstatten wollen. Nach den Vorgaben des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) soll darüber alljährlich im Zusammenspiel mit dem Verwalter der Anlage ein eigener Beschluss der Eigentümergemeinschaft getroffen werden. Versicherungen Das Objekt wird während der Pachtzeit im branchenüblichen Umfang versichert. Der Verpächter wird auf Kosten des Pächters für die zum Pachtgegenstand gehöhrenden Gebäude eine Versicherung gegen die Gefahren Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel sowie weitere Elementarschäden, sowie eine ausreichende Grundstücks- und Gebäudehaftpflichtversicherung abschließen und aufrechterhalten. Der Pächter ist verpflichtet, auf seine Kosten eine Betriebsunterbrechungsversicherung sowie hinsichtlich des Inventars eine gebündelte Geschäftsversicherung, jeweils gegen Gefahren Feuer, Leitungswasser, Einbruchdiebstahl einschließlich Vandalismus, Sturm und Hagel sowie weitere Elementar- 34 Rechtliches

35 schäden abschließen und aufrechterhalten. Ferner muss der Pächter auf seine Kosten eine Betriebshaftpflichtversicherung abschließen und aufrechterhalten. Letztlich hat sich der Pächter auf seine Kosten in Hinblick auf die Lagerung, Verwendung und/oder Entsorgung giftiger, gesundheitsgefährdender und entzündlicher Stoffe ausreichend mit einer weitergehenden Haftpflichtversicherung abzudecken. Soweit die Betreiberin die vorgenannten Versicherungen nicht im eigenen Namen abschließt, wird sie mit den anfallenden Kosten belastet. Steuerliche Erläuterungen Die Darstellung der steuerlichen Grundlagen basiert auf den Steuergesetzen und der Rechtsprechung sowie den einschlägigen Erlassen und der Stellungnahmen der Finanzverwaltung zum Zeitpunkt der Erstellung des Prospektes. Bei der steuerlichen Betrachtung wird im Übrigen davon ausgegangen, dass der Käufer und Vermieter des Pflegeapartments eine natürliche Person ist, die in Deutschland der unbeschränkten Steuerpflicht unterliegt. Wird die Investition im Betriebsvermögen gehalten, sind die nachfolgenden Ausführungen teilweise nicht übertragbar. Die nachfolgenden Ausführungen verstehen sich nicht als steuerliche Beratung, weshalb die individuellen steuerlichen Auswirkungen in jedem Fall mit einem Steuerberater abgestimmt werden sollten. Die Einkommensteuer Einkunftsart Der Käufer als Vermieter unterliegt als natürliche Person in Deutschland der Einkommensteuer. Vermietet der Käufer sein Pflegeappartement, so erzielt er gemäß 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG in Verbindung mit 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG Mieteinnahmen, die der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen sind. Guthabenzinsen aus der verzinslichen Anlage der Instandhaltungsrücklage stellen nach 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG in Verbindung mit 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. Einkünfte-Ermittlung Grundlage für die Ermittlung der Einkünfte bilden die der Gemeinschaft der Eigentümer im Kalenderjahr zugeflossenen Einnahmen ( 8 EStG) abzüglich der Werbungskosten ( 9 EStG). Die Einnahmen bzw. Werbungskosten sind steuerlich grundsätzlich zum Zeitpunkt der Vereinnahmung bzw. der Verausgabung bei der Gemeinschaft der Eigentümer zu berücksichtigen ( 11 EStG), unabhängig davon, wann der Eigentümer selbst die Mieteinnahmen erhält. Voraussetzung für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und die Anerkennung etwaiger Werbungskosten ist das Vorliegen von Überschusserzielungsabsicht. Diese liegt vor, wenn ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten während der Dauer der Vermögensnutzung erzielt wird. Für die Bejahung der Überschusserzielungsabsicht ist es daher erforderlich, dass die Gesamtpachteinnahmen die geltend gemachten Werbungskosten (u.a. Betriebs-, Verwaltungs- und Reparaturkosten sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die Schuldzinsen) vor Beendigung der Vermögensnutzung übersteigen. Wird die Immobilie veräußert, bevor ein Totalüberschuss erzielt wurde, muss mit einer besonderen Überprüfung der Einkünfte-Erzielungsabsicht gerechnet werden. Dies ist insbesondere in den Fällen zu berücksichtigen, in denen der Kauf des Pflegeapartments bzw. der Wohnung ganz oder teilweise fremdfinanziert wird. In diesem Fall erhöhen die Finanzierungskosten die Werbungskosten. Insbesondere in diesen Fällen wird dringend geraten, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen, der den individuellen Sachverhalt auf seine steuerlichen Folgen hin untersucht. Die Anschaffungskosten für die Pflegeapartments und die Tagespflege, sowie für die anteiligen Gemeinschaftsanlagen, werden - abzüglich der auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten - entsprechend 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG linear mit jährlich 2 % abgeschrieben. In die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung fließen neben dem Gebäudekaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, wie Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten ein. Im Jahr der Bezugsfertigkeit kann die Abschreibung gemäß 7 Abs. 4 EStG (Gebäudeabschreibung) zeitanteilig mit 1/12 je Monat steuerlich geltend gemacht werden. Zu den laufenden Werbungskosten zählen u. a. die Kosten der WEG- und Mietverwaltung sowie im Falle einer Fremdfinanzierung des Kaufpreises die an das Kreditinstitut zu entrichtenden Schuldzinsen. Sollten insbesondere durch eine Fremdfinanzierung des Kaufpreises steuerliche Verluste entstehen, können diese mit Rechtliches 35

36 positiven Einkünften aus einer anderen Einkunftsart verrechnet werden. Nicht ausgeglichene Verluste können ggf. rückbzw. vorgetragen werden. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf des Pflegeapartments bzw. der Wohnung sind nach derzeitiger Rechtslage gemäß 22 Nr. 2 in Verbindung mit 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG nach einer Haltedauer von zehn Jahren (sog. Spekulationsfrist) steuerfrei. Bei einer vorzeitigen Veräußerung der Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist wäre der Veräußerungsgewinn zu versteuern. Dieser errechnet sich nach 23 Abs. 3 Satz 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungskosten vermindert um die geltend gemachten Abschreibungen, soweit diese bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen worden sind. Grunderwerbsteuer Der Erwerb von Grundstücken unterliegt nach 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 % des Kaufpreises und ist entsprechend der kaufvertraglichen Regelung durch den Käufer zu tragen. Umsatzsteuer Umsätze aus der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken stellen gemäß 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfreie Leistungen dar. Der Käufer/Vermieter kann nicht nach 9 UStG zur Umsatzsteuer optieren, wenn die Betreiberin, die Vital Wohnen Holding GmbH, die angemieteten Räume ausschließlich für steuerfreie Umsätze nach 4 Nr. 16 k UStG verwendet, welche den Vorsteuerabzug ausschließen. Der Käufer/Verpächter kann dann die ihm in Rechnung gestellte Umsatzsteuer nicht im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. Die möglichen Änderungen der Steuergesetzgebung Die derzeit gültigen Steuergesetze können jederzeit durch den Gesetzgeber geändert werden. Änderungen in der Finanzrechtsprechung oder der Verwaltungsauffassung können dazu führen, dass - innerhalb des gesetzlichen Rahmens - steuerliche Vorschriften anders angewendet werden. Die dargestellte steuerliche Behandlung von Immobilien, im Speziellen eines vollstationären Pflegeheims kann sich daher im Hinblick auf die Langfristigkeit der Veranlagung - sowohl nachteilig, als auch zum Vorteil des Anlegers - verändern. Steuerliche Vorteile sollten daher keine entscheidende Grundlage für die Kaufentscheidung darstellen. Chancen und Risiken Wertentwicklung/Rendite Investitionen in Immobilien sind in der Regel weniger risikobehaftet als z. B. Investitionen in Aktien. Wertsteigerungen sind bei Immobilien wahrscheinlich, können aber auch ausbleiben, es sind sogar Wertminderungen möglich. Allgemeine Faktoren für die Wertfindung sind Lage, Bauqualität, Nutzungszweck, Wiederverkäuflichkeit sowie die wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Die Rentabilität der angebotenen Immobilie ist dabei nicht nur abhängig von konjunkturellen oder sonstigen volkswirtschaftlichen Entwicklungen, sie wird eher bestimmt von der demographischen Entwicklung unserer Gesellschaft. Der Bedarf an Pflegeplätzen dürfte demnach in Zukunft eher steigen, derzeit besteht auch am Ort des Bauvorhabens kein Überangebot an Pflegeplätzen. Die in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung abgesicherte Zweckbestimmung der Immobilie schränkt ihre Nutzbarkeit und Verwertbarkeit sicher eher ein, andererseits lässt die langfristige Generalvermietung als Sozialimmobilie auch eine dauerhafte Rendite erwarten. Der Nachteil, dass der Käufer seine Sondereigentumseinheit nicht selbst nutzen kann, wird durch das Recht für den Käufer, ein Appartement im Objekt zu belegen, aufgewogen. Die Investition in eine Sozialimmobilie ist wertbeständig und mit einer guten Renditeerwartung verbunden. Bonitätsrisiko SachwertPflege GmbH Bonitätsschwierigkeiten können bei jedem Unternehmen auftreten. Sollte es zu Bonitätsproblemen kommen, sind die Käufer durch die Art der Kaufpreiszahlung so abgesichert, dass mit Zahlung des Kaupreises der lastenfreie Eigentumserwerb bereits im Grundbuch abgesichert ist. Im Falle eines Ausfalles der SachwertPflege GmbH geht der Käufer dann lediglich seiner Mängelrechte verlustig, soweit nicht Ansprüche gegen die ausführenden Unternehmen werthaltig abgetreten werden. Betreiberin Vital Wohnen Holding GmbH Die dauerhafte Zahlungsunfähigkeit der Betreiberin stellt ein Risiko des Käufers dar. Sollte die Betreiberin ihren Zahlungsverpflichtungen dauerhaft nicht nachkommen, haben die Eigentümer die Möglichkeit, den Pachtvertrag zu kündigen und mit einem anderen Pächter neu abzuschließen. 36 Rechtliches

37 Bei der Betreiberin handelt es sich um eine privatrechtliche Gesellschaft, über deren langfristige Liquidität naturgemäß keine Prognose abgegeben werden kann. Sie ist jedoch am Markt etabliert und verfügt bislang nach den der WI-IMMO- Service GmbH zugänglichen Informationen über ein geordnetes Geschäftsgebaren. Das vorgestellte Geschäftsmodell ist einleuchtend. Insbesondere der seitens des Betreibers gewählte Schwerpunkt in als Einzelzimmer ausgestaltete Pflegeapartments verspricht einen hohen Grad an Auslastung. Ob sich das in den kommenden Jahren geplante Wachstum voll realisieren lässt, kann von der WI-IMMOService GmbH nicht beurteilt werden. Baumangelrisiko Bauen ist im Kern immer noch Handarbeit, jedes Bauwerk ist zudem ein Unikat, deshalb sind Verbrauchererwartungen wie bei einem Massenprodukt nicht angebracht. Bestimmte Unregelmäßigkeiten lassen sich nicht vermeiden, schränken aber die Nutzbarkeit einer Immobilie auch nicht ein. Ein Baumangel ist jede Abweichung des Bauwerks von dem, was dem Käufer als Sollbeschaffenheit zugesagt wurde. Solche Baumängel kommen vor, müssen zeitnah erkannt und beseitigt werden. Die SachwertPflege GmbH setzt alles daran, bei Abnahme des Bauwerks möglichst viele Mängel zu erkennen und beseitigen zu lassen, so dass der Käufer eine weitgehend mangelfreie Werkleistung erhält. Später auftretende Mängel werden während der Gewährleistungsphase durch die SachwertPflege GmbH beseitigt. Nur wenn nach dem Ende der Gewährleistung noch Mängel auftreten, muss der Käufer an der Finanzierung der Mängelbeseitigungsmaßnahmen anteilig entsprechend seinem Miteigentumsanteil mitwirken. Vorbehalt Alle Angaben wurden mit größter Sorgfalt zusammengestellt, sie entsprechen dem Stand vom Wie bereits eingangs dargestellt, basieren vorstehende Ausführungen auf dem derzeitigen Stand. Änderungen der Vertragswerke und damit Abweichungen obiger Ausführungen sind möglich. Darauf wird ausdrücklich hingewiesen. Ausführungsart, der vorgesehenen Baustoffe und Einrichtungen, soweit diese sich technisch oder wirtschaftlich als zweckmäßig erwiesen und sich nicht wertmindernd auf das vom Käufer erworbene Sondereigentum auswirken. Dies gilt insbesondere auch für Abweichungen von den in diesem Prospekt gezeigten Perspektiven, Pläne und Zeichnungen. Alle angegebenen Flächen beruhen auf der Flächenberechnung des planenden Architekturbüros und sind verbindliche Richtmaße. Abweichungen der angegebenen Flächen von bis zu 3 % sind bei jeder verwirklichten Baumaßnahme denkbar. Bei den in den Plänen eingezeichneten Einrichtungsgegenständen handelt es sich nur um Möblierungsvorschläge. Für die Möblierung und Einrichtung ist allein die Bau- und Ausstattungsbeschreibung maßgeblich. Die im Prospekt genannten Namen stellen eine Information über die Vertretungs- und Beteiligungsverhältnisse dar. Eine persönliche Vertrauensbildung ist nicht beabsichtigt. Die Angaben zum zukünftigen Betreiber auf den Seiten 22 und 23 wurden von der Vital Wohnen Holding GmbH selbst gestellt und im Rahmen dieses Prospektes ungeprüft übernommen. Eine Gewähr für deren Vollständigkeit und Richtigkeit wird insoweit nicht übernommen und eine Haftung ausgeschlossen. Es gelten ausschließlich die in den notariell abgeschlossenen Verträgen, im Kaufvertrag und in der Verweisungsurkunde bzw. Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung inkl. Anlagen enthaltenen Angaben. Von diesem Prospekt abweichende Angaben oder Zusagen, soweit sie nicht die in den notariell abgeschlossenen Verträgen, im Kaufvertrag und in der Verweisungsurkunde bzw. Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung inkl. Anlagen berücksichtigt wurden, bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der ausdrücklichen schriftlichen Zusage der WI-IMMOService GmbH. Eine Rechts- und Steuerberatung wird durch die Angaben in diesem Prospekt sowie durch die vermittelnde Tätigkeit der Immobilienabteilung der WI-IMMOService GmbH nicht ersetzt. Abweichungen von der Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie technische Änderungen auf Grund evtl. behördlicher Auflagen oder auf Grund technischer Notwendigkeit, bleiben vorbehalten, ebenso Abweichungen der Planungs- und Rechtliches 37

38 Ihre Notizen zur Immobilie in Herne 38 Notizen

39 Notizen 39

40 WirtschaftsHaus und WI-IMMOGroup unter einem Dach Künftig werden das WirtschaftsHaus und die WI-IMMOGroup aus Hildesheim gemeinsam unter einem Markendach Deutschlands Marktführer für Pflegeimmobilien bilden. Bereits in 2016 hat die ActivumSG Capital Management Ltd. (ASG) die WI-IMMOGroup erworben. Das Unternehmen ist, wie das WirtschaftsHaus, ein deutschlandweit führender Spezialanbieter für Pflegeimmobilien. Zudem hat die ASG nun die Projektentwicklungs- und Vertriebs-Aktivitäten der WirtschaftsHaus AG übernommen. Im Zuge der Akquisition wird die ASG die jetzt erworbenen Unternehmen und die WI-IMMOGroup unter einer neuen Dachmarke zusammenführen. Schon die Zahl hat es in sich: Das gemeinsame Projektvolumen beläuft sich in Summe auf 1,2 Mrd. Euro. Daraus ergeben sich pro Jahr mehr als real geteilte Pflegeapartments, die am Markt platziert werden. Damit entsteht der mit Abstand größte Spezialanbieter für Pflegeimmobilien in Deutschland sowohl qualitativ als auch quantitativ. WIRTSCHAFTSHAUS WI-IMMOGROUP Steinriede Garbsen Tel.: +49 (0) info@wirtschaftshaus.de Phoenixallee Hildesheim Tel.: +49 (0) info@wi-immogroup.de