Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode

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1 Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode Bericht für den Auftraggeber CIMA Stadtmarketing Gesellschaft für gewerbliches und kommunales Marketing Büro Lübeck Glashüttenweg Lübeck Bearbeitung: Tel.: Fax: Internet: Dipl.-Geograph Martin Kremming Dipl.-Ing. Sascha Anders Hansestadt Lübeck, 19. Juni 2007

2 CIMA GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG TRENDS IM EINZELHANDEL Umsatzentwicklung und Flächenexpansion Polarisierung der Betriebsformen Trends und ihre Folgen Nahversorgung Standort Innenstadt BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Stadt Walsrode Sozioökonomische Rahmendaten Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Walsrode Leistungsdaten des Einzelhandels in Walsrode Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Walsrode Angebotssituation des Einzelhandels in Walsrode Betriebs- und Branchenstruktur des Einzelhandels in Walsrode Nahversorgungssituation in Walsrode STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT WALSRODE FESTLEGUNG ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICHE Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Schädliche Auswirkungen Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Innenstadt Grund- und Nahversorgungszentren Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Walsrode Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Sonstige Standorte Entwicklungsstrategie Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße BRANCHENKONZEPT Ansiedlungspotenziale Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Walsroder Sortimentsliste CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 3

4 6.3 Branchenkonzept Innenstadt Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen ZENTRENKONZEPT/ STANDORTKONZEPT Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Qualität/ Quantität des Einzelhandelangebotes Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Stadtmarketing/ Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte Standorte Innenstadt/ Innenstadtrand Lange Straße ehemaliger Extra-Markt (Standort 9) Verdener Straße (nördlich Von-Stoltzenberg-Straße) (Standort 8) Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung Verdener Straße (Ostmarkstraße) (Standort 11) Verdener Straße (südlich Grünenthal-Stadion) (Standort 10) Bergstraße (nördlich der Kernstadt) (Standort 1) Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) (Standort 3) Sieverdinger Kirchweg (Standort 2) Benzer Straße (Baubetriebshof) (Standort 14) Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) (Standort 4) Quintusstraße (gegenüber Rudolf-Diesel-Straße) (Standort 6) Zusammenfassung Standortbewertungen im Bereich Nahversorgung/ nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Gewerbegebiet Quintusstraße (Heinrich-Hertz-Straße) (Standort 5) Gewerbegebiet Quintusstraße (Gottlieb-Daimler-Straße) (Standort 7) Übersicht Standortkonzept Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept LEERSTANDS- UND FLÄCHENMANAGEMENT ALTERNATIVE NAHVERSORGUNGSMÖGLICHKEITEN Lebensmittelketten auf dem Land Nachbarschaftsladen Der rollende Dorfladen METHODIK Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) (Standort 12) Bismarckring (Schützenplatz) (Standort 13) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 4

5 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Umsatzentwicklung real im Einzelhandel im engeren Sinne in Prozent 8 Abb. 2: Umsatz Im Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr in % 9 Abb. 3: Flächenwachstum im Einzelhandel in Mio. qm 10 Abb. 4: Entwicklung der Flächenproduktivität im Einzelhandel 10 Abb. 5: Umsatzentwicklung der Fachmärkte in % im Vergleich zum Vorjahr 12 Abb. 6: Anteil des Einzelhandelumsatzes am privaten Konsum 13 Abb. 7: Anzahl der Lebensmittelbetriebe nach Betriebsform in Deutschland 14 Abb. 8: Flächenentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel in Mio. qm 14 Abb. 9: Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel 15 Abb. 10: Die Lage im Raum 18 Abb. 11: Sozioökonomische Rahmendaten 19 Abb. 12: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 21 Abb. 13: Marktgebiet der Stadt Walsrode 23 Abb. 14: Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet 26 Abb. 15: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Walsrode 28 Abb. 16: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Walsrode 31 Abb. 17: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Walsrode 33 Abb. 18: Einzelhandelszentralität (gesamt) im Vergleich 34 Abb. 19: Einzelhandelszentralität (periodischer Bedarf) im Vergleich 34 Abb. 20: Einzelhandelszentralität (aperiodischer Bedarf) im Vergleich 35 Abb. 21: Verkaufsflächendichte in Walsrode 36 Abb. 22: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Walsrode 37 Abb. 23: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Walsrode in Mio. 39 Abb. 24: Kaufkraftströme in Walsrode: Zu- und Abflüsse 40 Abb. 25: Kaufkraftströme in Walsrode: Saldierte Zu- und Abflüsse 40 Abb. 26: Anteile der Verkaufsflächen nach Branchen in Walsrode 42 Abb. 27: Abgrenzung der Walsroder Innenstadt 44 Abb. 28: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Walsroder Innenstadt 45 Abb. 29: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Walsroder Innenstadt, differenziert nach Warengruppen 46 Abb. 30: Ladengeschäfte nach Größenklassen in der Innenstadt von Walsrode 46 Abb. 31: Verkaufsflächenanteile in der Innenstadt im Vergleich 48 Abb. 32: Verkaufsflächenanteile der (üblicherweise) zentrenrelevanten Sortimente in der Innenstadt (bezogen auf die Gesamtstadt) 48 Abb. 33: Nahversorgungssituation in der Stadt Walsrode (schematisch) 51 Abb. 34: Innenstadt - Moorstraße 60 Abb. 35: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt 60 Abb. 36: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt 61 Abb. 37: Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße 62 Abb. 38: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße 62 Abb. 39: Abgrenzung ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen 62 Abb. 40: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 65 Abb. 41: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale 66 Abb. 42: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (periodischer Bedarfsbereich) 67 Abb. 43: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (mittelfristiger Bedarfsbereich) 67 Abb. 44: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (langfristiger Bedarfsbereich) 68 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 5

6 Abb. 45: Walsroder Liste 70 Abb. 46: Übersicht Planvorhaben 76 Abb. 47: Städtebauliche und funktionale Situation der Innenstadt 77 Abb. 48: Beispiel für Eingangstore 79 Abb. 49: Standort 9: Lange Straße ehemaliger Extra-Markt 81 Abb. 50: Übersichtskarte Standort 9: Lange Straße ehemaliger Extra-Markt 81 Abb. 51: Standort 8: Verdener Straße (nördlich Von-Stoltzenberg-Straße) 83 Abb. 52: Übersichtskarte Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) 83 Abb. 53: Standort 11: Verdener Straße (Ostmarkstraße) 87 Abb. 54: Übersichtskarte Standort 11: Verdener Straße (Ostmarkstraße) 87 Abb. 55: Standort 10: Verdener Straße (südlich Grünenthal-Stadion) 89 Abb. 56: Übersichtkarte Standort 10: Verdener Str. (südl. Grünenth.-Stadion) 89 Abb. 57: Standort 1: Bergstraße (nördlich der Kernstadt) 90 Abb. 58: Übersichtskarte Standort 1: Bergstraße (nördlich der Kernstadt) 90 Abb. 59: Standort 3: Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) 92 Abb. 60: Übersichtskarte Standort 3: Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) 92 Abb. 61: Standort 2: Sieverdinger Kirchweg 94 Abb. 62: Übersichtskarte Standort 2: Sieverdinger Kirchweg 94 Abb. 63: Standort 12: Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) 96 Abb. 64: Übersichtskarte Standort 12: Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) 96 Abb. 65: Standort 13: Bismarckring (Schützenplatz) 98 Abb. 66: Übersichtskarte Standort 13: Bismarckring (Schützenplatz) 98 Abb. 67: Standort 14: Benzer Straße (Baubetriebshof) 99 Abb. 68: Übersichtskarte Standort 14: Benzer Straße (Baubetriebshof) 99 Abb. 69: Standort 4: Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) 101 Abb. 70: Übersichtskarte Standort 4: Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) 101 Abb. 71: Standort 6:Quintusstraße (gegenüber Rudolf-Diesel-Straße) 103 Abb. 72: Übersichtskarte Standort 6: Quintusstraße (Rudolf-Diesel-Straße) 103 Abb. 73: Überblick Standortbewertung: Nahversorgung/ nicht zentrenrelevanter Einzelhandel 105 Abb. 74: Standort 5: Gewerbegebiet Quintusstraße (Heinrich-Hertz-Straße) 107 Abb. 75: Übersichtskarte Standort 5: GE-Quintusstraße (H.-Hertz-Straße) 107 Abb. 76: Standort 7: Gottlieb-Daimler-Straße 108 Abb. 77: Übersichtskarte Standort 7: Gottlieb-Daimler-Straße 108 Abb. 78: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Walsrode 111 Abb. 79: Newsletter Lemgo Marketing 113 Abb. 80: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge 115 Abb. 81: GAPart 116 Abb. 82: Guckloch in Detmold 117 Abb. 83: Pop-up-store in Castrop-Rauxel 117 Abb. 84: Nachbarschaftsgeschäfte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann 121 Abb. 85: Fuhrbacher Dorfladen 123 Abb. 86: Der rollende Dorfladen von Günther Kropp 124 Abb. 87: Die 33 CIMA-Branchen 125 Abb. 88: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 126 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 6

7 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag Einzelhandelskonzept für die Stadt Walsrode Auftraggeber Stadt Walsrode Zeitraum Dezember 2006 bis März 2007 Untersuchungsdesign Angebots- und Nachfrageanalyse Expertengespräche mit verschiedenen Akteuren vor Ort (Einzelhändler, Stadtmarketing, Investor) Abstimmungsgespräche mit der Stadt Walsrode Begleitende Arbeitskreise (Stadtverwaltung, Industrie- und Handelskammer, Stadtmarketing, örtliche Politik) Aufgabenstellung und Ziele Bewertung der aktuellen Daten zur Angebots- und Nachfrageseite im Einzelhandel (Aktualisierung der Daten aus dem Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover durch die Stadt Walsrode) Festlegung und Bewertung der Zentralen Versorgungsbereiche nach 34 (3) BauGB und 11, 3 BauNVO Darstellung der quantitativen und qualitativen Potenziale des Einzelhandels in Walsrode Erstellung eines Branchenkonzepts (Bedarfe, Defizite, differenziert nach Standorten) Erarbeitung eines Zentren- und Standortkonzeptes Bewertung von insgesamt 14 Standorten, die ggf. einer einzelhandelsspezifischen Nutzung zugeführt werden sollen Erarbeitung von Entwicklungsschwerpunkten vor dem Hintergrund der aktuellen Versorgungssituation sowie der aktuellen Planvorhaben und Standortfragen Erarbeitung von Maßnahmen zur Sicherung der Attraktivität der Stadt Walsrode und des dortigen Einzelhandels Erarbeitung von Empfehlungen bzw. Entwicklungsmöglichkeiten für die Innenstadt von Walsrode Erarbeitung von Empfehlungen für die Nahversorgung Erarbeitung von Kriterien zur planerischen und rechtlichen Prüfung von Planvorhaben/ Handlungsempfehlungen zum Umgang mit großflächigem Einzelhandel CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 7

8 2. Trends im Einzelhandel Der Einzelhandel befindet sich insbesondere seit den 1990er Jahren in einem ständigen Wandel. Fusionen, Aufkäufe und strategische Allianzen beschleunigen den Wettbewerbs- und Konzentrationsprozess in einem stagnierenden Markt. Gewinner des Strukturwandels sind vor allem Discounter und Filialisten. Das Entstehen neuer Formate, das Vermischen der Vertriebskanäle und neue Unternehmen aus dem Ausland verändern den Markt. Der Lebenszyklus von Handelskonzepten hat sich deutlich verkürzt. Umso wichtiger ist es, sich den neuen Herausforderungen zu stellen. Im Folgenden werden kurz die aktuellen Trends im Einzelhandel beschrieben. Aufbauend auf der Darstellung der Entwicklungen der Angebots- und der Nachfragesituation erfolgt eine Kurzbetrachtung der bedeutendsten Betriebstypen. Ein besonderes Augenmerk wird auf den Betriebstyp Fachmarkt gelegt, der in den letzten Jahren immer mehr an Bedeutung gewonnen hat. Da sich die zu bewertenden Planvorhaben in Walsrode zum größten Teil auf den Bereich Lebensmittel (periodischer Bedarfsbereich) beziehen, erfolgt anschließend eine Darstellung der Situation in der Nahversorgung. Schließlich folgt eine kurze Beschreibung des Standortes Innenstadt. 2.1 Umsatzentwicklung und Flächenexpansion Aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich der Umsatz im Einzelhandel in Deutschland seit den 1995er Jahren absolut kaum verändert. Abb. 1 zeigt die reale Umsatzentwicklung im Einzelhandel im Zeitraum von 1995 bis Abb. 1: Umsatzentwicklung real im Einzelhandel im engeren Sinne in Prozent * Umsatz ohne Kfz, Tankstellen, Apotheken Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 8

9 Abb. 2 beschreibt dem Umsatz im Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr: Von 1998 bis zum Jahr 2001 konnte der Einzelhandel in Deutschland insgesamt leichte Umsatzgewinne verzeichnen. Seit dem Jahr 2002 hat der Einzelhandel absolut betrachtet jedoch wieder mit deutlichen Umsatzrückgängen zu kämpfen. Derzeitige Schätzungen gehen davon aus, dass sich der Einzelhandel in den nächsten Jahren etwas erholen wird. Wie hoch dieser Aufschwung ausfallen wird und wie sich die Mehrwertsteuererhöhung ab Januar 2007 auf die einzelhandelrelevante Nachfrage und die Umsatzentwicklung auswirken wird, bleibt abzuwarten. Abb. 2: Umsatz Im Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr in % 104,00 Vorjahr 102,00 100,00 98,00 101,90 101,09 101,38 101,33 100,27 99,46 98,64 99,20 99,18 98,16 98,38 96, * Umsatz ohne Kfz, Tankstellen, Apotheken Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 9

10 In etwa zeitgleich zum Umsatzrückgang hat in Deutschland ein erhebliches Flächenwachstum im Einzelhandel eingesetzt. Bundesweit stiegen die Verkaufsflächen im Einzelhandel von rd. 77 Mio. qm im Jahr 1990 auf rd. 118 Mio. qm im Jahr 2005 an. Das macht einen prozentualen Anstieg von rd. 53 % aus (vgl. Abb. 3). Von Bedeutung ist dies insbesondere vor dem Hintergrund, da ein erheblicher Anteil dieser Flächenzuwächse auf Neuansiedlungen an nicht-integrierten Standorten zurückzuführen ist. Folglich ist an vielen Orten der Flächenanteil der Einzelhandelsstandorte in städtebaulich integrierter Lage deutlich zurückgegangen. Abb. 3: Flächenwachstum im Einzelhandel in Mio. qm Das Ergebnis von Umsatzrückgängen bzw. gleich bleibenden Umsätzen bei gleichzeitigem Flächenwachstum wird sehr schnell offensichtlich. Sowohl in den Innenstädten als auch in der Gesamtstadt sind die Flächenproduktivitäten des Einzelhandels in Deutschland deutlich gesunken. Abb. 4: Entwicklung der Flächenproduktivität im Einzelhandel Rückgang der Flächenproduktivität um rd. 9 % Prognose 2010 neue BL alte BL gesamt Quelle: HGZ 93; Metro; HDE-Prognose Bearbeitung : CIMA Quelle: Immobilenzeitung, BBE Handelsberatung München Bearbeitung : CIMA 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 10

11 2.2 Polarisierung der Betriebsformen Betriebstypen, die in den letzten Jahren verstärkt auf den Markt getreten sind, sind vor allem Lebensmittel- und Textildiscounter, Fachmärkte sowie SB- Warenhäuser und Verbrauchermärkte. In mehreren Bereichen haben diese verhältnismäßig neuen Betriebstypen sogar eine führende Stellung im Wettbewerb eingenommen, teilweise haben sie eine Vielzahl der Mitbewerber bereits völlig aus dem Markt verdrängt (z. B. in den Sortimentsbereichen Unterhaltungselektronik, Heimwerkerbedarf und Gartenbedarf). Verlierer sind Streulagen, Solitärstandorte, Standorte mit rein gewerblichem Umfeld und Standorte bzw. Objekte ohne Erweiterungspotenziale. Mittlerweile werden vor allem Städte zwischen und Einwohnern von vielen Betreibern belegt. Sie gehören zu den Zentralitätsgewinnern, zu Lasten der Einzelhandelszentralität der Großstädte. Die Projektentwicklung in kleineren Orten hat den Vorteil, dass die Entscheidungswege bei der Umsetzung häufig wesentlich kürzer und direkter sind. Bei der Realisierung von neuen großen Fachmarktagglomerationen werden in Zukunft vor allem integrierte Standorte auf städtebaulich markanten Entwicklungsflächen wie Messen, Kasernen sowie Gewerbe- und Industriebrachen überdurchschnittliche Chancen besitzen. Die Genehmigung von Neuansiedlungen auf der "grünen Wiese" (...) ist hingegen schwieriger geworden. Wie in Bayern können auch in Niedersachsen Städte und Gemeinden ihre Städtebauförderungsmittel verwirken, wenn die Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten deren Zielsetzung entgegenwirkt. Neben der raumordnerischen Überprüfung wird deshalb auch eine gutachterliche Beurteilung der städtebaulichfunktionalen Verträglichkeit für diese Projekte notwendig. Bedingt durch die dargestellten strukturellen Veränderungen im Einzelhandel ist es zu einer Polarisierung der Betriebsformen gekommen, die durch die folgenden Merkmale umschrieben werden kann: Auf der einen Seite haben sich Betriebsformen herausgebildet, die bei weitgehender Servicereduktion häufig günstige Waren auf großen Flächen anbieten. Neben Lebensmitteldiscountern wie Aldi, Lidl, Plus und Penny mit einer sehr geringen Sortimentstiefe, sind das vor allem Fachmärkte wie Obi, Saturn, Ikea oder Deichmann. Diese haben sich zwar auf einige Produkte spezialisiert, bieten jedoch teilweise ein sehr großes Warensortiment an und decken über den Verkauf so genannter Randsortimente gleich mehrere Warengruppen ab. Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser verfügen innerhalb dieser Betriebstypen-Gruppe über das breiteste Warenangebot. Auf der anderen Seite des Betriebstypenspektrums haben sich vermehrt Spezialgeschäfte herausgebildet, die sich entweder auf einige wenige Sortimente beziehungsweise ein besonders hochwertiges Angebot spezialisiert haben (lokale Wettbewerber oder überregionale Fachgeschäfte wie Christ, Esprit, S. Oliver, Douglas), oder über ein sehr breites Warenangebot verfügen, wie z. B. die Warenhäuser Karstadt und Kaufhof. Gemein sind diesen Betriebstypen in der Regel die wesentlich besseren Service-Leistungen, die innerstädtischen Standorte und die hochwertigeren Produkte. Die Warenhäuser, die in den letzten Jahren erheblich an Umsatzanteilen verloren haben, versuchen dies unter anderem durch verschiedene Shop-in-Shop- Konzepte zu kompensieren. Spezialisierte lokale Wettbewerber oder überregionale Fachgeschäfte sind auch häufig in innerstädtischen Shopping- Centern oder Einkaufszentren zu finden. Innerstädtische Center profitieren in der Regel davon, dass dort unterschiedliche Spezialgeschäfte unter einem Dach angesiedelt sind und dadurch eine gewisse Angebotsvielfalt innerhalb der Center entsteht. Dieser Markt ohne Mittelklasse bedingt auf der Nachfragerseite eine polarisierte Zweiklassengesellschaft. Auf der einen Seite überwiegt der Bedarfskauf (Stichwort: Aldisierung der Märkte), andererseits hat sich der Lust-Kauf in den hochwertigen Geschäften etabliert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 11

12 Abb. 5 zeigt die Entwicklung der Umsätze von Fachmärkten und anderen Betriebstypen im Zeitraum 2000 bis Es wird deutlich, dass die Fachmärkte gegenüber den anderen Betriebstypen eine deutlich positivere Entwicklung verzeichnen können. Abb. 5: Umsatzentwicklung der Fachmärkte in % im Vergleich zum Vorjahr 5 4 4, ,1 2,5 1,3-0,4 2,1 1, ,6-1, , Fachmärkte sonstige Betriebsformen Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 12

13 2.3 Trends und ihre Folgen Bedingt durch die dargestellten Trends, die allgemein schwierige wirtschaftliche Lage sowie ein differenziertes Angebot im Freizeit- und Kulturbereich, ist der Anteil des Einzelhandelsumsatzes am privaten Konsum in den letzten Jahren deutlich zurückgegangen. Zurzeit ist nicht absehbar, wann sich dieser Trend umkehren wird (vgl. Abb. 6). Abb. 6: Anteil des Einzelhandelumsatzes am privaten Konsum 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 42% 36% 31,40% 29,90% 27,80% 25% * 2010* Daraus ergibt sich für die Unternehmen ein zunehmender Wettbewerbsdruck. Es findet eine Polarisierung sowohl auf der Seite der Anbieter als auch auf der der Nachfrager statt. Die Verbraucher verhalten sich dabei jedoch nicht konsequent: Sie wechseln zwischen den Polen (bei Produkten, Anbietern und Einkaufsstätten), entscheiden zunehmend spontan (Spontankäufe) und entwickeln steigende Ansprüche, aber auch ein verstärktes Preisbewusstsein. * geschätzt Quelle: HDE 2003, KPMG 2003, BBE Handelsberatung München Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 13

14 2.4 Nahversorgung Von diesen Entwicklungen ist insbesondere auch der Nahversorgungsbereich betroffen. In den letzten Jahren haben sich insbesondere Lebensmitteldiscounter auf dem Markt etabliert. Sie verdrängen vor allem inhabergeführte Nahversorger, die mit der aggressiven Preispolitik der überregional operierenden Unternehmen in der Regel Nichts entgegen zu setzen haben. Leicht rückläufig ist auch die Zahl der Supermärkte (Lebensmittel-Vollsortimenter) in Deutschland. Obwohl die Gesamtzahl der Nahversorgungsbetriebe deutlich zurückgegangen ist (von rd im Jahr 1990 auf rd im Jahr 2005), ist die Gesamtverkaufsfläche deutlich gestiegen. Abb. 7: Anzahl der Lebensmittelbetriebe nach Betriebsform in Deutschland? ? ? ? Der Verkaufsflächenanstieg wurde in den letzten Jahren vor allem durch die Lebensmitteldiscounter (Aldi, Lidl, Plus, Penny etc.) hervorgerufen. Dieser Betriebstyp drängt mit immer größeren Flächen auf den Markt (vgl. Abb. 8). Abb. 8: Flächenentwicklung im Lebensmitteleinzelhandel in Mio. qm 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 3,9 3,3 5,2 8,6 5,8 6,7 6,8 6,8 9,5 SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Discounter Supermärkte Übrige LM-Geschäfte SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärkte Discounter Supermärkte 0,0 8,7 Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA ,9 6, übrige LM-Geschäfte Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 14

15 Von Bedeutung ist dies insbesondere auch, da so genannte Marken- und Hard- Discounter in der Regel wesentlich weniger Artikel anbieten als ein Supermarkt (Lebensmittel-Vollsortimenter) mit einer ähnlichen Verkaufsflächengröße. Die qualitative Nahversorgung kann folglich in einer Stadt oder Gemeinde erheblich differieren, je nach dem, ob die Anzahl der Lebensmitteldiscounter oder Lebensmittelvollsortimenter (Supermärkte) überwiegt. Nach Möglichkeit sollte deshalb angestrebt werden, ein ausgewogenes Angebot zwischen Lebensmittelvollsortimenter (Supermärkte) und Lebensmitteldiscounter herzustellen. Planungsrechtlich ist dies jedoch nicht möglich (oder zumindest schwierig). Festsetzungen in Bebauungsplänen enthalten in der Regel lediglich zugelassene oder ausgeschlossene Sortimente. 1 Abb. 9: Anzahl der Artikel im Lebensmitteleinzelhandel Quelle: EHI 2006 Bearbeitung: CIMA Vgl.: Berkemann Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Seite 53, Hannover, CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 15

16 2.5 Standort Innenstadt Von diesen Entwicklungen ist insbesondere der Standort Innenstadt als Einzelhandelzentrum der Stadt betroffen. Neben der Ansiedlung von Fachmärkten, die weiterhin auch innenstädtische Standorte nachfragen, werden in Innenstädten in den letzten Jahren auch verstärkt Shopping-Center angesiedelt. Unter Berücksichtigung der dargestellten Entwicklungstrends lassen sich aus Sicht der CIMA für eine Innenstadt-Standortstrategie die folgenden Punkte ableiten: Ausschlaggebend ist die Lagequalität des Einzelhandelsstandortes. Es findet eine verstärkte Konzentration auf 1a-Lagen statt, die zunehmend enger gefasst werden. 1b-Lagen bleiben die Verlierer und können nur selten von positiven Innenstadtentwicklungen profitieren. Um im hart umkämpfen Wettbewerb bestehen zu können, bedeutet das für den innerstädtischen Einzelhandel, dass Standortveränderungen ggf. geprüft werden müssen. Gefragt sind vor allem bei Filialisten Verkaufsflächen ab einer Größe von 500 qm. Die vertikale Erschließung von Verkaufsflächen über mehrere Geschosse bleibt dabei (abgesehen von großen Fachmärkten und Warenhäusern) problematisch. Geprüft werden sollten deshalb immer die Möglichkeiten zur Einrichtung großflächigerer Einheiten und optimalerer Raumzuschnitte. Um der besonderen Bedeutung gerecht zu werden, sollten neue Immobilien-Projekte den Alleinstellungsanspruch der Innenstadt fördern, der unter anderem durch hochwertige Architektur erzielt werden kann. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 16

17 3 Bestands- und Problemanalyse 3.1 Raumordnerische und sozioökonomische Struktur Zentralörtliche Bedeutung Die Stadt Walsrode soll als Mittelzentrum zentralörtliche Funktionen für den mittelzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs, hat Walsrode als Mittelzentrum unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im mittelzentralen Verflechtungsbereich mit Gütern des aperiodischen Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen. Somit besitzt Walsrode auch eine erhebliche Versorgungsfunktion für die Vogelpark-Region. Grundzentrum Gemeinde Dörverden Grundzentrum Gemeinde Neuenkirchen Teile des Grundzentrums SG Schwarmstedt Teile des Grundzentrums SG Bothel Teile des Grundzentrums SG Steimbke Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion im Marktgebiet Walsrode sind: Marktgebiet Grundzentrum Stadt Bad Fallingbostel Grundzentrum Stadt Visselhövede Grundzentrum Gemeinde Kirchlinteln Grundzentrum Gemeinde Bomlitz Grundzentrum SG Ahlden Grundzentrum SG Rethem (Aller) Teile des Grundzentrums SG Schwarmstedt (gemeindefreier Bezirk Osterheide) Erweitertes Marktgebiet Mittelzentrum Stadt Verden (Aller) Mittelzentrum Stadt Soltau CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 17

18 3.1.2 Makrostandort Stadt Walsrode Abb. 10: Die Lage im Raum Das Mittelzentrum Walsrode liegt inmitten der Vogelpark-Region, im Städtedreieck von Hannover (rd. 60 km), Bremen (rd. 65 km) und Hamburg (rd. 100 km). Der Makrostandort Walsrode ist durch die folgenden Faktoren geprägt: Quelle: MS MapPoint Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Walsrode liegt direkt an den Bundesautobahnen BAB 7 und BAB 27. Über die Anschlussstellen Bad Fallingbostel (BAB 7) bzw. Walsrode Süd und West (BAB 27) bestehen direkte Verbindungen in die Oberzentren Hannover (rd. 50 min. Fahrzeit), Bremen (rd. 50 min. Fahrtzeit) und Hamburg (rd. 75 min. Fahrtzeit). Über die BAB 27 gelangt man darüber hinaus in das nahe gelegene Mittelzentrum Verden (Aller) (rd. 30 km, 25 min. Fahrtzeit). Die Bundesstraße B 209, die direkt durch die Innenstadt führt, verbindet die Stadt Walsrode mit den angrenzenden Grundzentren Bad Fallingbostel (8 km) und der Samtgemeinde Rethem (16 km). Über die B 209 und die BAB 7 gelangt man in das Mittelzentrum Soltau (rd. 26 km, 35 min. Fahrtzeit). Visselhövede (Grundzentrum) liegt nördlich der Stadt Walsrode (rd. 15 km Entfernung), Verbindungen bestehen über die Landesstraße Somit ist Walsrode für die Grund- und Mittelzentren innerhalb des Marktgebietes über verschiedene Bundes-, Land- und Kreisstraßen gut und schnell zu erreichen. Walsrode besteht neben der Kernstadt aus insgesamt 22 Ortschaften. Aufgrund der dispersen Siedlungsstruktur innerhalb des Stadtgebietes und der teilweise nicht unerheblichen Entfernungen zur Kernstadt orientieren sich einige Ortschaften, zumindest bezogen auf die Nahversorgung, unter anderem auch auf die angrenzenden Grundzentren Visselhövede und Rethem. Walsrode ist über einen Bahnhof an der Nebenstrecke von Hannover- Langenhagen nach Buchholz (Nordheide) an den überregionalen Bahnverkehr angebunden. Die Fahrtzeit nach Soltau beträgt 26 min. (1 bis 2 mal stündlich) und nach Hannover zwischen 62 und 70 min. (1 mal stündlich). Von allen übrigen nahe gelegenen Mittel- und Oberzentren (Verden (Aller), Rotenburg (Wümme), Celle, Bremen und Hamburg) ist Walsrode mit der Bahn aufgrund geringerer Taktfrequenzen und längeren Fahrtzeiten nur sehr schwierig zu erreichen. 2 Fahrtzeiten und Entfernungsangaben nach: www. map24.de CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 18

19 3.1.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 11: Sozioökonomische Rahmendaten Indikatoren Stadt Walsrode Landkreis Soltau- Fallingbostel Niedersachsen Bevölkerungsentwicklung /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,69 7,95 4,12 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: ,27-3,39-4,40 Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Saldo Einpendler Auspendler Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K70A2021; Stand: Saldo Indikatoren Stadt Walsrode Landkreis Soltau- Niedersachsen Fallingbostel Arbeitslosenquoten 2002 k.a. 8,9 10,2 im Jahresdurchschnitt 2003 k.a. 9,5 10,7 (bezogen auf abhängige Erwerbspersonen) 2004 k.a. 9,8 10, k.a. 12,6 13,0 +/- in % k.a. 3,7 2,8 Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Stand: Daten im Tourismus der Stadt Walsrode Indikatoren Stadt Walsrode Landkreis Soltau- Fallingbostel Niedersachsen Anzahl der Ankünfte (insgesamt) (Beherbergungsbetriebe mit mind. 9 Betten) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,0-7,8 0,3 Übernachtungen (insgesamt) (Beherbergungsbetriebe mit mind. 9 Betten) /- in % Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: ,1-11,9-5,0 Durchschnittliche ,8 3,7 3,5 Aufenthaltsdauer in Tagen ,8 3,5 3,4 (Beherbergungsbetriebe mit mind. 9 Betten) ,9 3,8 3, ,5 3,6 3,3 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen; Tabelle K ; Stand: Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 19

20 Walsrode ist im Zeitraum 1994 bis 2006 durch eine positive Bevölkerungsentwicklung gekennzeichnet. Der Anstieg betrug im Zeitraum 1994 bis 2006 rd. 4,7 %. Dieser Wert liegt zwar unterhalb des durchschnittlichen Bevölkerungswachstums im gesamten Landkreis Soltau-Fallingbostel, jedoch oberhalb der durchschnittlichen Wachstumsraten in Niedersachsen. Mindestens seit 2004 ist eine Stagnation in der Bevölkerungsentwicklung festzustellen. Walsrode verfügt über einen deutlich negativen Pendlersaldo. Von Bedeutung ist hier vor allem die Nähe zu den umgebenden Mittel- und Oberzentren. Hierbei kommt auch die gute überregionale Verkehrsanbindung Walsrodes über die Bundesautobahnen zum Ausdruck. So ist auf der einen Seite die Einwohnerzahl seit 1994 leicht gestiegen und bleibt seit 2004 in etwa auf dem gleichen Niveau, auf der anderen Seite ist der Pendlersaldo im gleichen Zeitraum negativ geblieben. Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Walsrode in den letzten Jahren rückläufig (um 4,3 %). Die Differenz aus sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort und dem Pendlersaldo ergibt die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Wohnort Walsrode. Diese ist ebenfalls rückläufig (im Zeitraum 2002 bis 2005 um 3,4 %). Die Arbeitslosenquoten haben sich in den letzten fünf Jahren sowohl auf Kreis- als auch auf Länderebene deutlich erhöht (Kreisebene: plus 3,7 %, Landesebene: plus 2,8 %). Damit liegen die Daten im bundesdeutschen Trend. Für die Stadt Walsrode weist die Bundesagentur keine Arbeitslosenquoten aus. Die CIMA geht davon aus, dass sich die Arbeitslosenzahlen in Walsrode gemäß dem bundesdeutschen Trend entwickelt haben. Nach aktuellen Meldungen der Bundesagentur für Arbeit hat sich die Situation auf dem Arbeitsmarkt in den letzten Monaten entspannt, so dass mittelbis langfristig auch in Walsrode mit rückläufigen Arbeitslosenquoten gerechnet werden kann. Der Tourismus ist für die Stadt Walsrode ein bedeutender Faktor. Von Relevanz ist insbesondere der Vogelpark Walsrode und eingeschränkt auch der Serengeti-Park in Hodenhagen, auch wenn die direkten Auswirkungen auf den Einzelhandel in Walsrode durch diese beiden Freizeitparks beschränkt bleiben dürften. Dies gilt auch, obwohl die Zahl der Ankünfte, der Übernachtungen und der durchschnittlichen Aufenthaltsdauer im Betrachtungszeitraum in Walsrode deutlich zurückgegangen ist. Das Zahl der Ankünfte mit über und die hohe Anzahl der Übernachtungen mit über bleiben - gemessen an der Größe der Stadt Walsrode - auf einem überdurchschnittlichem Niveau. Fazit Auch wenn in Walsrode die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den letzten Jahren rückläufig war, ergibt sich in der Gesamtschau der wirtschaftlichen Eckdaten eine durchaus stabile, positive Basis auf der Nachfrageseite, auf die sich der Einzelhandel in Walsrode auch in Zukunft berufen kann. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 20

21 3.3 Rahmenbedingungen für den Einzelhandel Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Abb. 12: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Hodenhagen 108,0 Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung, dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und Jahr liegt in Walsrode für 2006 bei Bundesweit wird für das Jahr 2006 ebenfalls ein Wert von pro Einwohner angenommen (vgl. Kap ). Verden/ Aller Schwarmstedt Soltau Land Niedersachsen Celle 101,5 101,4 101,3 107,8 107,2 Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die Stadt Walsrode mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von genau 100,0 % somit exakt im bundesdeutschen Durchschnitt. Im Vergleich zum Landkreis Soltau-Fallingbostel und zum Land Niedersachsen liegt die Kaufkraft der Stadt Walsrode leicht unter dem Durchschnitt. Wietzendorf 100,8 LK Soltau-Fallingbostel 100,6 Bad Fallingbostel 100,6 Bomlitz 100,4 Walsrode 100,0 Rethem 99,7 Rotenburg/ Wümme 99,7 Schneverdingen 99,3 Nienburg/ Weser 96,3 Angaben in Prozent Quelle: MB Research 2006 Bearbeitung: CIMA GmbH CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 21

22 Das Marktgebiet der Stadt Walsrode wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Walsrode, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten, die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus den Experteninterviews abgestimmt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 22

23 Abb. 13: Marktgebiet der Stadt Walsrode Das Marktgebiet der Stadt Walsrode kann folgendermaßen beschrieben werden: Neben dem Stadtgebiet von Walsrode umfasst das Marktgebiet die direkt an das Stadtgebiet angrenzenden Städte und Gemeinden (vgl. Kap und Abb. 13). Das sind Bad Fallingbostel, Visselhövede, Kirchlinteln, Bomlitz, Samtgemeinde Ahlden, Samtgemeinde Rethem (Aller), Teile der Samtgemeinde Schwarmstedt sowie der gemeindefreie Bezirk Osterheide. Das erweiterte Marktgebiet grenzt direkt an das Marktgebiet an. Es umfasst die Mittelzentren Verden (Aller) und Soltau, die Grundzentren Dörverden und Neunkirchen sowie Teile der Samtgemeinden Schwarmstedt, Bothel und Steimbke. Dieser Bereich wird jedoch nicht von allen Betrieben in Walsrode erreicht. Insbesondere den größeren Betrieben gelingt es, aus diesem Verflechtungsgebiet Kaufkraft nach Walsrode zu ziehen. Der qualifizierte und spezialisierte Einzelhandel kann teilweise auch noch größere Marktgebiete erschließen. Insgesamt betrachtet lässt die Kaufkraftbindung im erweiterten Marktgebiet deutlich nach. Als bedeutende Konkurrenzorte innerhalb des Marktgebietes sind die Mittelzentren Soltau und Verden (Aller) zu nennen. Die gute verkehrliche Anbindung an die Oberzentren Hannover, Bremen und Hamburg macht es für die Walsroder Einzelhändler schwierig, eine stärkere Kaufkraftbindung im Marktgebiet und darüber hinaus zu erzielen. Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund kaum realistisch. Ziel sollte sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu konsolidieren und gegebenenfalls auszubauen. Davon unabhängig ist die gewünschte Entwicklung eines Standortes für ein Factory-Outlet-Centers (FOC) innerhalb der Vogelpark-Region zu betrachten. Für das angestrebte FOC dürfte ein weitaus größeres Einzugsgebiet angenommen werden. Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Experteninterviews Bearbeitung: CIMA GmbH 2007, Rundungsdifferenzen möglich, vgl. Abb. 14, S. 26 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 23

24 Folgende Zonen des Marktgebietes wurden differenziert: Stadt Walsrode: Einwohner Marktgebiet Walsrode: Einwohner Erweitertes Marktgebiet Walsrode: Einwohner Insgesamt: Einwohner 3 Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer 1 %igen Potenzialreserve (PR) für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. 3 Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen: Stand CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 24

25 3.3.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Walsrode Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 4 der Stadt Walsode und im Marktgebiet erfolgt auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2006 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Walsrode ergibt sich aufgrund der Kaufkraftkennziffer von 100,0 % somit ein Ausgabesatz von je Einwohner p.a. (vgl. Kap ). In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd. 821,4 Mio. (inkl. Potenzialreserve) zur Verfügung. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: Stadt Walsrode: rd. 123,1 Mio. (rd. 15,0 %) Marktgebiet: rd. 272,7 Mio. (rd. 33,2 %) Erweitertes Marktgebiet: rd. 417,5 Mio. (rd. 50,8 %) Potenzialreserve: rd. 8,1 Mio. (rd. 1,0 %) Abb. 14 auf Seite 26 verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet. 4 Die Ausgaben (in ) der Walsroder Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 25

26 Abb. 14: Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet Stadt Walsrode Marktgebiet Erweitertes Marktgebiet Potenzialreserve Gesamt CIMA Warengruppen Periodischer Bedarf 53,7 66,1 146,5 224,4 4,4 441,4 Lebensmittel und Reformwaren 40,8 50,3 111,3 170,5 3,3 335,4 Gesundheits- und Körperpflege 11,5 14,2 31,4 48,1 0,9 94,6 übriger periodischer Bedarf (Blumen, 1,4 1,7 3,8 5,8 0,1 11,4 Zeitschriften) Aperiodischer Bedarf 46,3 56,9 126,1 193,2 3,8 380,0 Persönlicher Bedarf insgesamt 12,8 15,8 34,9 53,5 1,0 105,2 Bekleidung, Wäsche 8,2 10,1 22,4 34,3 0,7 67,6 Schuhe, Lederwaren 2,6 3,2 7,0 10,8 0,2 21,2 Uhren, Schmuck, Optik 2,0 2,5 5,5 8,4 0,2 16,4 Medien und Technik insgesamt 11,7 14,4 31,9 48,8 1,0 96,1 Bücher, Schreibwaren 3,0 3,7 8,1 12,4 0,2 24,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 8,7 10,7 23,8 36,4 0,7 71,6 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 3,7 4,6 10,2 15,6 0,3 30,6 Sportartikel 1,9 2,3 5,2 7,9 0,2 15,6 Spielwaren 0,8 1,0 2,2 3,3 0,1 6,5 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 1,0 1,3 2,8 4,3 0,1 8,5 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 1,2 1,5 3,2 5,0 0,1 9,8 Einrichtungsbedarf 7,2 8,8 19,6 30,0 0,6 58,9 Möbel, Antiquitäten 5,3 6,5 14,3 21,9 0,4 43,1 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 1,9 2,4 5,2 8,0 0,2 15,8 Baumarktspezifische Sortimente 9,7 11,9 26,4 40,4 0,8 79,5 Einzelhandel insgesamt 100,0 123,1 272,7 417,5 8,1 821,4 Quelle: CIMA Berechnungen nach Huff 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Anteil der Verbrauchsausgaben in % Nachfragepotenzial in Mio. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 26

27 3.3.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Walsrode Vorbemerkung Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in Walsrode durch die Stadtverwaltung im März bis Juni Eine Aktualisierung der innenstädtischen Verkaufsflächen erfolgte im Januar Die Berechnung der Umsätze für den Walsroder Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2006 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet (Einzelhandel im engeren Sinne): Ladenhandwerk (Bäckereien und Fleischereien), gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) sowie Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein). Der Handel mit Kfz zählt nicht zum Einzelhandel (im engeren Sinne), auch nicht Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 27

28 Abb. 15: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Walsrode CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe VKF in qm Umsatz in Mio. Periodischer Bedarf ,1 Lebensmittel, Reformwaren ,1 Gesundheits- und Körperpflege ,2 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 632 1,8 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,7 Persönlicher Bedarf insgesamt ,0 Bekleidung, Wäsche ,4 Schuhe, Lederwaren ,9 Uhren, Schmuck, Optik ,8 Medien und Technik insgesamt ,6 Bücher, Schreibwaren ,4 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,3 Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,8 Sportartikel ,1 Spielwaren ,3 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) ,4 Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen: Aktuell verfügt die Stadt Walsrode über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 205 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei 141,8 Mio. (brutto p.a.). Bezogen auf die Verkaufsfläche und den Einzelhandelsumsatz liegen die Schwerpunkte in den Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren mit qm Verkaufsfläche und 57,1 Mio. Umsatz, Bekleidung/ Wäsche mit qm Verkaufsfläche und 14,4 Mio. Umsatz sowie bei den baumarktspezifischen Sortimenten mit qm Verkaufsfläche und 16,2 Mio. Umsatz. Die durchschnittliche Raumleistung liegt branchenübergreifend bei pro qm Verkaufsfläche. Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,4 Einrichtungsbedarf ,6 Möbel, Antiquitäten ,0 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,5 Baumarktspezifische Sortimente ,2 Einzelhandel insgesamt ,8 * Rundungsdifferenzen sind möglich Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2206/ 2007, Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 28

29 Fazit Im Rahmen der Fortschreibung des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover durchgeführten Untersuchung durch die CIMA, wurde für die vergleichbaren Mittelzentren im Betrachtungsraum (inkl. der Stadt Walsrode) eine durchschnittliche Flächenproduktivität von rd pro qm Verkaufsfläche ermittelt. 5 Die Flächenproduktivität der Stadt Walsrode ist somit leicht überdurchschnittlich. Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt jedoch zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb der Innenstadt ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. 5 Im Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 wurden u.a. die folgenden Mittelzentren untersucht:: Celle, Hameln, Peine, Nienburg/ Weser, Rinteln, Walsrode, Stadthagen, Bad Pyrmont, Alfeld, Bückeburg, Sarstedt und Bad Nenndorf. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 29

30 Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 30

31 Abb. 16: Umsatz, Nachfragevolumen und Einzelhandelszentralität in Walsrode CIMA Warengruppe Umsatz in Mio. Nachfragevolumen in Mio. Handelszentralität in % Periodischer Bedarf 74,1 66,1 112,1 Lebensmittel, Reformwaren 57,1 50,3 113,7 Gesundheits- und Körperpflege 15,2 14,2 107,0 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften,etc.) 1,8 1,7 106,9 Aperiodischer Bedarf insgesamt 67,7 56,9 118,8 Persönlicher Bedarf insgesamt 23,0 15,8 146,1 Bekleidung, Wäsche 14,4 10,1 141,8 Schuhe, Lederwaren 4,9 3,2 154,1 Uhren, Schmuck, Optik 3,8 2,5 153,5 Medien und Technik insgesamt 11,6 14,4 80,8 Bücher, Schreibwaren 3,4 3,7 92,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 8,3 10,7 76,9 Für Walsrode lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Walsrode nach den Berechnungen der CIMA bei 115,2 %. 6 Der Einzelhandelsumsatz in Walsrode liegt somit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden somit erhebliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 112,1 %. Das bedeutet, dass z. T. bedeutende Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland von Walsrode zu verzeichnen sind. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 118,8 % ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. Bei Betrachtung der einzelnen Branchen werden jedoch erhebliche Abweichungen deutlich (vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten). Spiel, Sport, Hobby insgesamt 4,8 4,6 105,3 Sportartikel 2,1 2,3 88,0 Spielwaren 1,3 1,0 137,2 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 1,4 1,3 112,7 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 2,4 1,5 164,6 Einrichtungsbedarf 9,6 8,8 108,6 Möbel, Antiquitäten 7,0 6,5 108,9 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 2,5 2,4 107,7 Baumarktspezifische Sortimente 16,2 11,9 135,9 Einzelhandel insgesamt 141,8 123,1 115,2 Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH Abweichungen zu den ausgewiesenen Handelszentralitäten im Rahmen der Aktualisierung des Konsensprojektes großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover ergeben sich durch die im Januar 2007 aktualisierten Bestandsdaten sowie durch die Aktualisierung der Einwohnerzahl und der Kaufkraftkennziffer durch die CIMA. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 31

32 Fazit Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich gewährleisten. Walsrode erfüllt somit im periodischen Bedarfsbereich die raumordnerische Funktion, die eigene Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs zu versorgen. Darüber hinaus gelingt es zusätzlich, per Saldo weitere Kaufkraft aus dem näheren Umland nach Walsrode zu ziehen. Für weitere Ansiedlungen ergibt sich somit nur ein begrenztes Potenzial, das aus Gutachtersicht primär zur Sicherung der Nahversorgung und ggf. als möglicher Frequenzbringer in der Innenstadt eingesetzt werden sollte (vgl. Kap. 6.1). Die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung (innerhalb des Marktgebietes) im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt in der Stadt Walsrode nicht in allen Warengruppen. Jedoch sind lediglich in den Warengruppen Bücher/ Schreibwaren, Sportartikel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Kaufkraftabflüsse festzustellen. Per Saldo liegt die Einzelhandelszentralität deutlich über 100 %, so dass insgesamt Kaufkraft aus dem Umland nach Walsrode fließt. Walsrode besitzt somit als Mittelzentrum gemäß der raumordnerischen Zuordnung einen erheblichen Bedeutungsüberschuss, der jedoch aus Sicht der CIMA durchaus noch steigerbar ist (vgl. Kap. 6.1). Walsrode kann neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet vor allem Teile der Kaufkraft aus den direkt angrenzenden Städten und Gemeinden Bad Fallingbostel, Bomlitz, Visselhövede sowie aus den Samtgemeinden Ahlden, Rethem (Aller) und teilweise aus der Samtgemeinde Schwarmstedt binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in Walsrode lässt mit zunehmender Entfernung nach (vgl. Abb. 13, S. 23). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 32

33 Abb. 17: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Walsrode 100 % Handelszentralität: 115,2 % Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden Aspekte gekennzeichnet: Geschenke, GPK, Hausrat Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bekleidung/Wäsche Spielwaren Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 113,7 112,7 164,6 154,1 153,5 141,8 137,2 135,9 Die höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik sowie Bekleidung/ Wäsche auf. Bei den meisten Warengruppen überwiegen die Kaufkraftzuflüsse die Kaufkraftabflüsse. Dies trifft auch auf die Warengruppen des periodischen Bedarfsbereiches (Lebensmittel/ Reformwaren, Gesundheits- und Körperpflege) zu. Kaufkraftabflüsse sind vor in den Branchen Bücher/ Schreibwaren, Sportartikel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik festzustellen. Möbel, Antiquitäten 108,9 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 107,7 Gesundheits- und Körperpflege 107,0 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschr.) 106,9 Bücher, Schreibwaren Sportartikel Elektroart./Unterhaltungselektr. Foto, PC, Neue Medien 76,9 92,3 88,0 Angaben in % Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 33

34 Ein Vergleich der Handelszentralitäten von Walsrode mit vergleichbaren Mittelzentren aus dem Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 7 zeigt mögliche Potenziale auf: Abb. 18: Einzelhandelszentralität (gesamt) im Vergleich OZ Hildesheim MZ Durchschnitt MZ Stadt Nienburg/ Weser MZ Stadt Stadthagen MZ Stadt Hameln MZ Stadt Celle MZ SG Nenndorf MZ Stadt Bückeburg MZ Stadt Peine MZ Stadt Alfeld MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Sarstedt MZ Stadt Bad Pyrmont 90,0 89,3 108,4 115,6 125,2 124,3 120,7 115,2 115,6 130,9 129,9 135,5 148,1 161,2 171, Quelle: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 * Durch die Aktualisierung der Einzelhandelsbestände in Walsrode im Januar 2007 ergeben sich gegenüber den ursprünglichen Daten für die Stadt Walsrode geringfügige Abweichungen Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Abb. 19: Einzelhandelszentralität (periodischer Bedarf) im Vergleich OZ Hildesheim MZ Durchschnitt MZ Stadt Nienburg/ Weser MZ Stadt Bückeburg MZ Stadt Stadthagen MZ Stadt Hameln MZ Stadt Sarstedt MZ Stadt Alfeld MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Celle MZ Stadt Peine MZ SG Nenndorf MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Bad Pyrmont 96,3 110,0 114,3 112,1 110,6 107,8 104,2 117,0 114,2 127,8 125,2 123,0 130,6 143, Quelle: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 * Durch die Aktualisierung der Einzelhandelsbestände in Walsrode im Januar 2007 ergeben sich gegenüber den ursprünglichen Daten für die Stadt Walsrode geringfügige Abweichungen Bearbeitung: CIMA GmbH Vgl.: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover (2006/ 2007). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 34

35 Abb. 20: Einzelhandelszentralität (aperiodischer Bedarf) im Vergleich OZ Hildesheim 150,1 MZ Durchschnitt 144,8 MZ Stadt Nienburg/ Weser MZ Stadt Stadthagen 204,7 199,9 Daraus ergibt sich, dass der insgesamt unterdurchschnittliche Wert für Walsrode primär im aperiodischen Bedarfsbereich begründet ist. Dort liegt Walsrode mit einer Handelszentralität von 118,8 % deutlich unter den Mittelzentren im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover. Diese erreichen eine durchschnittliche Handelszentralität von 144,8 %. MZ Stadt Hameln MZ Stadt Celle MZ SG Nenndorf MZ Stadt Peine MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Alfeld MZ Stadt Bückeburg MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Bad Pyrmont MZ Stadt Sarstedt 51,7 81,1 118,8 117,3 116,9 113,2 132,5 145,3 165,3 174, Quelle: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 * Durch die Aktualisierung der Einzelhandelsbestände in Walsrode im Januar 2007 ergeben sich gegenüber den ursprünglichen Daten für die Stadt Walsrode geringfügige Abweichungen Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Der Vergleich mit den Mittelzentren im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover zeigt Folgendes: Insgesamt verfügt Walsrode über eine deutlich unterdurchschnittliche Handelszentralität. Der Durchschnittwert für vergleichbare Mittelzentren liegt nach Untersuchungen der CIMA bei 129,9 %, Walsrode erreicht lediglich einen Wert von 115,2 %. Im periodischen Bedarfsbereich erreicht Walsrode mit einer Handelszentralität 112,1 % nur einen leicht unterdurchschnittlichen Wert. Das noch zur Verfügung stehende Potenzial in diesem Bedarfsbereich dürfte folglich begrenzt sein. Fazit Ein Mittelzentrum kann in vergleichbaren Lagen wesentlich höhere Handelszentralitäten erreichen, als das in Walsrode der Fall ist (vgl. Abb. 18 bis Abb. 20). Potenzial besteht für Walsrode insbesondere im aperiodischen Bedarfsbereich. Die CIMA geht von einer abgesicherten Handelszentralität aus, wenn ein Wert von 130 % erreicht wird. Werte von über 130 % erreichen in Walsrode immerhin sechs der zwölf Sammelbranchen aus dem aperiodischen Bedarfsbereich. In den Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches Hobbybedarf, Möbel/ Antiquitäten und Gardinen/ Teppiche (Stapelware)/ Heimtextilien werden Werte von unter 130 % erreicht. Lediglich in den drei Gruppen Bücher/ Schreibwaren, Sportartikel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik liegen die Handelszentralitäten unterhalb von 100 %. Potentiale für Neuansiedlungen bestehen grundsätzlich in allen Warengruppen, die eine Zentralität von deutlich unter 100 % aufweisen. Weiteres Potenzial besteht aus Sicht der CIMA auch in den Branchen des aperiodischen Bedarfsbereiches, die Werte von unter 130 % erreichen (vgl. Kap. 6.1). Die starken Warengruppen (außer baumarkspezifische Sortimente) prägen vor allem die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt von Walsrode. Sie tragen neben der attraktiven städtebaulichen Situation dazu bei, dass Walsrode über ein attraktives Zentrum verfügt (vgl. Kap ). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 35

36 Vorbemerkung Flächendichte Folgende Aussagen können getroffen werden: Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,4 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägte Räume). Bei der Betrachtung der Bedarfsbereiche muss beachtet werden, dass insgesamt 33 Branchen zu den jeweiligen Bedarfsbereichen zugeordnet wurden. Die nachfolgende Abbildung gibt somit lediglich einen allgemeinen Überblick über die Verkaufsflächenausstattung in Walsrode. Darüber hinaus sollte bedacht werden, dass vor allem Betriebsformen mit großen Verkaufsflächen (z.b. Baumärkte) sehr häufig über wesentlich geringere Flächenproduktivitäten als zum Beispiel inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe verfügen. Folglich gibt die Verkaufsflächendichte nur eingeschränkt Auskunft über die Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben, kann aber erste Hinweise auf mögliche Potenziale geben. Abb. 21: Verkaufsflächendichte in Walsrode Bedarfsbereich Verkaufsflächendichte Stadt Walsrode in qm pro Einwohner Verkaufsflächendichte in Vergleichsstädten* in qm pro Einwohner Walsrode liegt mit einer aktuellen Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarfsbereich in etwa auf dem gleichen Niveau wie vergleichbare Mittelzentren innerhalb des Erweiterten Wirtschaftsraumes Hannover. Im aperiodischen Bedarfsbereich sind jedoch deutliche Differenzen festzustellen. Dort liegt Walsrode mit 1,42 qm pro Einwohner deutlich unter dem Durchschnitt vergleichbarer Mittelzentren. Fazit Walsrode verfügt branchenübergreifend über eine zufrieden stellende Verkaufsflächenausstattung, die in einigen Warengruppen jedoch noch erhebliches Potenzial besitzt. Um auch in Zukunft eine gute Versorgungsstruktur zu behalten, sollte ständig geprüft werden, in welchen Bereichen (insbesondere vor dem Hintergrund abnehmender Flächenproduktivitäten im Einzelhandel vgl. Kap. 2.1) zusätzliche Ansiedlungen sinnvoll erscheinen (vgl. Kap. 6). Periodischer Bedarf 0,72 0,71 Aperiodischer Bedarf 1,42 1,80 Gesamt 2,15 2,50 * Durchschnittswert der Mittelzentren im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 36

37 3.3.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Walsrode Abb. 22: Kaufkraftbindung des Einzelhandels innerhalb der Stadt Walsrode Durchschnitt über alle Branchen: 83 % Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Stadt Walsrode, der am Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Walsrode gebunden wird. Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Die Zahlen der Kaufkraftbindung basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Walsrode und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Spielwaren übr. period. Bedarf (Blumen, Zeitschr.) Gesundheits- und Körperpflege Geschenke, GPK, Hausrat Bücher, Schreibwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybed. (Fahrräder, Musikalien, etc.) Uhren, Schmuck, Optik geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. Schuhe, Lederwaren 75 Bekleidung/Wäsche 75 Möbel, Antiquitäten 70 Sportartikel 70 Angaben in % Elektroart./Unterhaltungselektr. Foto, PC, Neue Medien Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 37

38 Kaufkraftbindung in Walsrode Der Umsatz der Stadt Walsrode in Höhe von 141,8 Mio. setzt sich zu 102,1 Mio. (ca. 72 %) aus der örtlichen Nachfrage und zu 39,7 Mio. (ca. 28 %) aus externen Zuflüssen zusammen. Die Stadt Walsrode erreicht mit 83 % bereits eine für die Größe Walsrodes hohe Bindungsquote, die nur noch geringfügig steigerbar ist. Im periodischen Bedarf wird eine Bindungsquote von 89 %, im aperiodischen Bedarfsbereich eine Quote von 76 % erreicht. In der Regel geht man davon aus, dass selbst im periodischen Bedarfsbereich Bindungsquoten von über 90% nur sehr selten erreicht werden (bei einem sehr schwach besetzten Umland). Wesentliches Potenzial zur Steigerung besteht vor allem in den Branchen, die auch die niedrigsten Handelszentralitäten aufweisen (vgl. Abb. 17). Die geringeren Bindungsquoten von 65 bis 70 % in den Bereichen Möbel/ Antiquitäten, Sportartikel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik sind für ein Mittelzentrum jedoch nicht unüblich, da die Verbraucher insbesondere bei Möbeln und Elektroartikeln verhältnismäßig distanzunempfindlich sind und längere Anfahrtswege in Kauf nehmen, wenn keine attraktiven Anbieter vor Ort sind. In Walsrode wird dies noch durch die gute verkehrliche Anbindung verstärkt, die natürlich nicht nur dazu beiträgt, dass die Innenstadt von Walsrode von Auswärtigen schnell erreicht werden kann. Auf der anderen Seite bedeutet dies auch, dass die Bewohner Walsrodes sehr schnell die relevanten Zentren bzw. Standorte der Konkurrenzorte erreichen können und somit Kaufkraft aus Walsrode abfließt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 38

39 Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Walsrode Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Walsrode und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen Simulationsmodell HUFF. Abb. 23: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Walsrode in Mio. in Mio ,1 Nachfragepotenzial Walsrode -21,0 Kaufkraft- Abfluss 39,7 Kaufkraft- Zufluss 141,8 Umsatz in Walsrode Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Walsrode: Das Nachfragepotenzial der Stadt Walsrode liegt bei 123,1 Mio.. Die Kaufkraftabflüsse von 21,0 Mio. verringern das Nachfragepotenzial entsprechend. Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf 39,7 Mio. und gleichen die Abflüsse damit mehr als aus. Darin enthalten ist die Potenzialreserve, die sich primär aus touristischen Ausgaben und Tagesausflüglern zusammensetzt. Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Walsrode erzielte Umsatz von 141,8 Mio.. Quelle: Bearbeitung: Huff, Expertengespräche, eigene Berechnungen CIMA GmbH 2007, Rundungsdifferenzen möglich CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 39

40 Abb. 24: Kaufkraftströme in Walsrode: Zu- und Abflüsse Lebensmittel, Reformwaren Bekleidung/Wäsche Baumarktspez. Sortimente Gesundheits-/ Körperpflege Möbel, Antiquitäten Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Elektroart./Unterhaltungselektr. Foto, PC, Neue Medien Geschenke, GPK, Hausrat Gardinen, Teppiche, Heimtext. Spielwaren Hobbybed.(Fahrräder, Musikal.) Bücher, Schreibwaren Sportartikel übriger periodischer Bedarf -5,0-3,8-2,1-2,5-2,1-1,2 Quelle: CIMA GmbH 2007 Zuflüsse: -1,9-0,8-0,6-0,3-0,6-0,7-0,7-0,3-0,1-0,3 0,8 0,5 0,5 0,4 0,4 0,4 1,3 1,2 1,9 2,5 2, ,1 5,5 6,8 Zufluss: 39,7 Mio. Abfluss: 21,0 Mio. Angaben in Mio. Der mit Abstand größte Anteil der Zuflüsse ist im Bereich Lebensmittel/ Reformwaren mit 11,9 Mio. festzustellen. Die Warengruppen Bekleidung/ Wäsche (6,8 Mio. ) und baumarktspezifische Sortimente (5,5 Mio. ) weisen ebenfalls erhebliche Zuflüsse auf. Die geringsten Zuflüsse verzeichnen die Branchen Bücher/ Schreibwaren, Sportartikel und übriger periodischer Bedarf (Blumen/ Zeitschriften). Abflüsse: Die stärksten Abflüsse werden in den Warengruppen Lebensmittel/ Reformwaren (5,0 Mio. ) und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik (3,8 Mio. ) deutlich. Die geringsten Abflüsse von jeweils unter 0,5 Mio. sind in den Warengruppen Uhren/ Schmuck/ Optik, Hobbybedarf (Fahrräder/ Spielwaren etc.), Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat, übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) und Spielwaren festzustellen. 11,9 Abb. 25: Kaufkraftströme in Walsrode: Saldierte Zu- und Abflüsse Lebensmittel, Reformwaren Baumarktspez. Sortimente Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Gesundheits- / Körperpflege Geschenke, GPK, Hausrat Möbel, Antiquitäten Spielwaren Gardinen, Teppiche, Heimtext. Hobbybed. (Fahrräder,Musikalien) übriger periodischer Bedarf Sportartikel Bücher, Schreibwaren Elektroart./Unterhaltungselektr., Foto, PC, Neue Medien 0,3 0,2 0,2 0,3 0,2-2,5 0,8 0,6 0,9 1,1 1,4 1,3 1,6 1,9-0,3-0,3 Quelle: CIMA GmbH ,4 5,1 0,6 0,4 0,2 0,2 0,1 1,0 0,9 1,3 1,7 Angaben in Mio. saldierter Zufluss: 18,7 Mio ,3 4,2 6,9 Angaben in Mio. Ein Blick auf die saldierten Kaufkraftflüsse verdeutlicht die hohe Bedeutung der Sortimentsgruppen Lebensmittel/ Reformwaren, baumarktspezifische Sortimente und Bekleidung/ Wäsche für den Einzelhandel in Walsrode. Ebenfalls saldierte Zuflüsse weisen die Sortimentgruppen Schuhe/ Lederwaren und Uhren/ Schmuck/ Optik auf. Saldierte Abflüsse werden in den Branchen Sportartikel, Bücher/ Schreibwaren sowie Elektroartikel/ Unterhaltungselektrik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien deutlich. Diese Branchen weisen auch die geringsten Handelszentralitäten auf (vgl. Abb. 17, S. 33). Ergänzend muss darauf hingewiesen werden, dass sich das Kaufkraftpotenzial in den einzelnen Warengruppen deutlich unterscheidet. Folglich werden in den einzelnen Branchen auch sehr unterschiedliche Umsätze erwirtschaftet. Dies erklärt die relativ hohen Kaufkraftabflüsse in den starken Branchen Lebensmittel/ Reformwaren und Bekleidung/ Wäsche (bei Bindungsquoten von 90 % bzw. 75 %). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 40

41 Fazit Der Bedeutungsüberschuss des Einzelhandels in Walsrode drückt sich neben der Handelszentralität unter anderem auch in der stabilen Bindungsquote von 83 % aus und wird in den saldierten Kaufkraftzuflüssen sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine hohe Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren, Bekleidung/ Wäsche und baumarktspezifische Sortimente. Hohe saldierte Kaufkraftabflüsse bei den zentrenrelevanten Warengruppen (Elektroartikeln/ Unterhaltungselektronik, Bücher/ Schreibwaren und Sportartikel) geben Hinweise auf mögliche Lücken im Einzelhandelsangebot in der Innenstadt von Walsrode (vgl. Kap. 6.1). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 41

42 3.4 Angebotssituation des Einzelhandels in Walsrode Betriebs- und Branchenstruktur des Einzelhandels in Walsrode Abb. 26: Anteile der Verkaufsflächen nach Branchen in Walsrode CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe VKF in qm VKF in % Periodischer Bedarf ,7% Lebensmittel, Reformwaren ,0% Gesundheits- und Körperpflege ,5% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 632 1,2% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,3% Persönlicher Bedarf insgesamt ,4% Bekleidung, Wäsche ,0% Schuhe, Lederwaren ,7% Uhren, Schmuck, Optik ,7% Medien und Technik insgesamt ,6% Bücher, Schreibwaren ,6% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 5,0% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,1% Sportartikel ,5% Spielwaren ,5% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) ,1% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ,4% Einrichtungsbedarf ,5% Möbel, Antiquitäten ,4% Gardinen, Teppiche, Heimtextilien ,1% Baumarktspezifische Sortimente ,3% qm Verkaufsfläche teilen sich in Walsrode auf die folgenden wesentlichen Branchen auf: Knapp qm Verkaufsfläche entfallen auf den periodischen Bedarfsbereich, der Verkaufsflächenanteil liegt bei 33,7 %. Die wesentlichen Anbieter mit jeweils über 800 qm Verkaufsfläche sind hier: E-Center und Kaufland im Sondergebiet im Bereich Quintusstraße, der Extra- Verbrauchermarkt im südlichen Kernstadtgebiet sowie die Lebensmitteldiscounter Aldi und Penny an der Verdener Straße. Die beiden Lebensmitteldiscounter Lidl und Plus in der Innenstadt sind mit Verkaufsflächen von 690 qm bzw. 490 qm deutlich kleiner. Rund 42 % der Verkaufsfläche entfällt auf das Zentrum von Walsrode ( qm) Von den zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Kap. 6.2) nimmt die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche mit 11,0 % den größten Anteil ein. Innerhalb der Innenstadt von Walsrode erreicht diese Warengruppe einen Anteil von 20,3 % (vgl. Abb. 29, S.46). Einen ebenfalls großen Anteil machen die Flächen im Bereich baumarktspezifischer Sortimente aus. Hierunter fallen auch die Sortimente Zoobedarf, Farben/ Lacke/ Tapeten, Autozubehör, Blumen/ Gartenbedarf und Eisenwaren. Der Flächenanteil liegt in dieser Warengruppe bei 21,3 %. In diesen drei Warengruppen werden auch die größten Umsätze erzielt (vgl. Abb. 15, S. 28). Die geringeren Flächenanteile der übrigen Warengruppen sind teilweise auch auf die branchentypische Betriebsgrößenstruktur zurückzuführen. Einzelhandel insgesamt ,0% Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 42

43 Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an 1a-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen zu stellen sind als an 1a-Lagen in Mittel- oder Grundzentren. Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien abgegrenzt werden: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 43

44 Die Innenstadt von Walsrode stellt das Zentrum für den Einzelhandel und für verschiedene Dienstleistungsbetriebe (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.) nicht nur für die Walsroder Bevölkerung, sondern auch für das Umland dar (vgl. Kap ). Bezogen auf den Einzelhandel besitzt die Innenstadt einen erheblichen Bedeutungsüberschuss. Sie profitiert dabei vor allem von den Magnetbetrieben Polsterwelt Hesse, City-Kaufhaus, Sport Tiedemann, Vögele (Bekleidung), Expert Haack (Unterhaltungselektronik), Rickenberg (Haushaltswaren, GPK), C & A, Kik (Bekleidung) sowie von den beiden Lebensmittelanbietern Lidl und Plus (vgl. Abb. 27). Die Innenstadt von Walsrode erstreckt sich im Wesentlichen entlang der folgenden Straßen: Abb. 27: Abgrenzung der Walsroder Innenstadt Moorstraße, Lange Straße, Neue Straße, Großer Graben Worth, Stadtgraben, Quintusstraße, Brückstraße sowie Kirchplatz. Quelle: Bestanderhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 44

45 Abb. 28: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Walsroder Innenstadt Innenstadt (125 Betriebe, qm VKF, 63,0 Mio. Umsatz) Walsrode-Rest (80 Betriebe, qm VKF, 78,8 Mio. Umsatz) 39,0 42,2 44,4 55,6 57,8 61,0 Für die Innenstadt von Walsrode lässt sich Folgendes festhalten: 125 Einzelhandelsbetriebe (61,0 %) befinden sich in der Innenstadt, diese machen einen Verkaufsflächeanteil von 42,2 % aus. Dieser geringere Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen. Diese hängen zum einen mit den vorhanden Betriebstypen zusammen, zum anderen ergeben sie sich jedoch auch aus der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert. Kleine Geschäftseinheiten haben oftmals auch eine hohe Flächenproduktivität (z.b. Bäcker/ Metzger, Apotheken). Auch wenn die Flächenanteile der Innenstadt unterdurchschnittlich sind, sind doch die Einzelhandelsumsätze - gesamtstädtisch betrachtet - mit einem Anteil von knapp 44,4 % überdurchschnittlich. Letzten Endes profitiert die Innenstadt also auch von der bestehenden städtebaulichen Struktur, die unter anderem auch zum positiven Flair in der Innenstadt beiträgt Anzahl der Betriebe in % Verkaufsfläche in % Umsatz in % Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb. 29): Die Innenstadt besitzt hohe Anteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (Bekleidung etc.), Spiel, Sport, Hobby, bei Geschenken/ Glas Porzellan, Keramik, Hausrat sowie im Bereich Bücher/ Schreibwaren. Diese Sortimente werden in der Regel auch als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Kap. 6.2). Im periodischen Bedarfsbereich ist die Innenstadt unterrepräsentiert, dort liegen die Umsatzanteile bei lediglich rund 29,7 %. Der geringe Anteil von 10,2 % bei den baumartspezifischen Sortimenten ist nicht untypisch. Diese Sortimente sind in der Regel nicht-zentrenrelevant, der geringe Anteil ist deshalb unproblematisch. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 45

46 Abb. 29: Anteile der Betriebe, Verkaufsflächeanteile und Umsatzanteile der Walsroder Innenstadt, differenziert nach Warengruppen CIMA Warengruppe Anzahl Betriebe Anzahl Betriebe in %* Verkaufsfläche in qm Verkaufsfläche in %* Umsatz in Mio. Umsatz in %* Periodischer Bedarf 41 44, ,3 22,0 29,7 Lebensmittel, Reformwaren 24 35, ,8 11,2 19,6 Gesundheits- und Körperpflege 10 76, ,5 9,7 64,2 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 7 58, ,3 1,1 58,1 Aperiodischer Bedarf insgesamt 84 74, ,8 41,0 60,6 Persönlicher Bedarf insgesamt 35 89, ,3 18,7 81,4 Bekleidung, Wäsche 19 90, ,9 11,5 80,1 Schuhe, Lederwaren 7 77, ,7 3,5 70,9 Uhren, Schmuck, Optik 9 100, ,0 3,8 100,0 Medien und Technik insgesamt 17 85, ,8 8,8 75,7 Bücher, Schreibwaren 4 100, ,3 3,0 87,7 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 13 81, ,1 5,9 70,9 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 10 83, ,8 4,2 86,2 Sportartikel 3 100, ,0 2,1 100,0 Spielwaren 2 66, ,3 0,9 64,5 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) 5 83, ,5 1,2 86,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 7 100, ,5 2,1 85,3 Einrichtungsbedarf 7 63, ,9 5,6 58,4 Möbel, Antiquitäten 1 25, ,8 4,3 60,9 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 6 85, ,0 1,3 51,7 Baumarktspezifische Sortimente 8 33, ,6 1,6 10,2 Einzelhandel insgesamt , ,2 63,0 44,4 * bezogen auf die Gesamtstadt *** Umsätze werden aus Datenschutzgründen erst ab einer Anzahl von drei Betrieben ausgewiesen Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Abb. 30: Ladengeschäfte nach Größenklassen in der Innenstadt von Walsrode 40,0 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 34,4 6,7 32,8 14,1 20,0 17,9 9,6 27,9 3,2 33,4 bis 50 qm qm qm qm über 800 qm Anteil der Betriebe (in %) Anteil der Verkaufsfläche (in %) Quelle: CIMA Bestandserhebung 2005 Bei der Differenzierung der Ladengeschäfte nach Größenklassen bleibt folgendes herauszustellen: In etwa zwei Drittel der Betriebe (84) in der Innenstadt von Walsrode haben eine Verkaufsfläche von bis zu maximal 100 qm (inkl. Bäcker und Metzger). Die Verkaufsflächeanteile sind mit 20,8 % entsprechend gering. Auf der anderen Seite verfügen die vier innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe mit über 800 qm Verkaufsfläche insgesamt über einen Flächenanteil von über 33,4 %. Dabei handelt es sich um: Polsterwelt Hesse, City- Kaufhaus, Sport Tiedemann und Vögele (Bekleidung) (vgl. Abb. 27). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 46

47 Fazit Die Walsroder Innenstadt ist durch ihre kleinteilige, altstädtische Struktur geprägt. Trägt diese Struktur auf der einen Seite zum angenehmen Flair (vor allem seit der Umgestaltung von Moorstraße und Lange Straße) in der Innenstadt bei, erschwert sie auf der anderen Seite die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe. Mit Ausnahme weniger Branchen (z.b. Lebensmittelhandwerk (Bäcker/ Metzger)) ist der relativ hohe Anteil von Betrieben mit weniger als 100 qm Verkaufsfläche als kritisch einzustufen, da diese Betriebsgrößen deutlich unter den allgemeinen betriebswirtschaftlich optimalen Betriebsgrößen (je nach Branche über 300 bis 800 qm) für Facheinzelhandelsgeschäfte liegen. Daher sollten nach Möglichkeit größere Verkaufsflächen geschaffen werden, die sich aus heutiger Sicht als betriebswirtschaftlich sinnvoller erweisen. Ziel sollte sein, einen gesunden Betriebsgrößenmix in der Innenstadt zu schaffen, bei dem die kleineren Läden von der hohen Passantenfrequenz der größeren Betriebe profitieren können. Ein herauszustellendes Potenzial besitzt die Innenstadt von Walsrode vor allem durch den Leerstand des ehemaligen Extra- Marktes in der Lange Straße. Der Leerstand des ehemals rd qm großen Marktes stellt zwar auf der einen Seite ein großes funktionales und städtebauliches Ärgernis dar, auf der anderen Seite bietet diese Fläche aber auch Potenzial, attraktive, großflächige innenstädtische Verkaufsflächen zu schaffen. Die Strategie, größere Einzelhandelsflächen zu schaffen, schließt auch die Bereitschaft ein, Erweiterungen im Bestand nach Möglichkeit zu forcieren bzw. wohlwollend durch die Stadtverwaltung zu begleiten. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 47

48 Die nachfolgenden Abbildungen veranschaulichen einen Vergleich der Verkaufsflächenanteile der Walsroder Innenstadt mit vergleichbaren Mittelzentren aus dem Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover: 8 Abb. 31: Verkaufsflächenanteile in der Innenstadt im Vergleich OZ Stadt Hildesheim MZ im Durchschnitt MZ Stadt Bad Pyrmont MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Alfeld MZ Stadt Bückeburg MZ Stadt Stadthagen MZ Stadt Peine MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Nienburg MZ Stadt Celle MZ Stadt Hameln MZ Stadt Sarstedt MZ SG Nenndorf 7,8 19,7 23,6 22,5 25,1 24,4 24, Quelle: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 * Durch die Aktualisierung der Einzelhandelsbestände in Walsrode im Januar 2007 ergeben sich gegenüber den ursprünglichen Daten für die Stadt Walsrode geringfügige Abweichungen Bearbeitung: CIMA GmbH ,7 27,0 28,8 32,0 31,7 41,5 43,0 Abb. 32: Verkaufsflächenanteile der (üblicherweise) zentrenrelevanten Sortimente** in der Innenstadt (bezogen auf die Gesamtstadt) OZ Stadt Hildesheim MZ im Durchschnitt MZ Stadt Bad Pyrmont MZ Stadt Walsrode MZ Stadt Alfeld MZ Stadt Bückeburg MZ Stadt Stadthagen MZ Stadt Nienburg MZ Stadt Peine MZ Stadt Celle MZ Stadt Rinteln MZ Stadt Hameln MZ Stadt Sarstedt MZ SG Nenndorf 22,6 25, Quelle: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover 2006/ 2007 * Durch die Aktualisierung der Einzelhandelsbestände in Walsrode im Januar 2007 ergeben sich gegenüber den ursprünglichen Daten für die Stadt Walsrode geringfügige Abweichungen ** Die im Rahmen des Konsensprojektes vereinbarten üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente weichen geringfügig von den im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes Walsrode festgelegten zentrenrelevanten Sortimenten ab (vg. Kap. 6.2). Bearbeitung: CIMA GmbH ,2 37,2 36,1 39,0 39,0 38,1 39,8 41,6 45,8 44,6 48,4 47,5 8 Vgl.: Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover, 2006/ CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 48

49 Der Vergleich der innerstädtischen Verkaufsflächenanteile zeigt die folgenden Ergebnisse: Walsrode verfügt mit einem innerstädtischen Verkaufsflächenanteil von 41,5 % über einen absoluten Spitzenwert (im Vergleich zu den übrigen Mittelzentren). Dies unterstreicht die hohe Bedeutung der Walsroder Innenstadt für den Einzelhandel. Betrachtet man den Anteil der üblicherweise zentrenrelevanten Sortimente, weist Walsrode mit 47,5 % auch hier einen Spitzenwert auf und liegt deutlich über dem Durchschnittswert von 39,0 %. Lediglich die Stadt Bad Pyrmont erreicht mit 48,4 % einen geringfügig höheren Wert. Auf der anderen Seite zeigt dies auch, dass sich in Walsrode keine überregional bedeutsamen großflächigen Einzelhandelsbetriebe (mit zentrenrelevanten Sortimenten) außerhalb der Innenstadt angesiedelt haben. Großflächige Einzelhandelsbetriebe befinden sich in Walsrode lediglich in den Sondergebieten Einzelhandel im Bereich der Quintusstraße (Lebensmittelverbrauchermärkte, Baumarkt). Fazit: Der Stadt Walsrode ist es in der Vergangenheit gelungen, Betriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten überwiegend in der Innenstadt anzusiedeln. Somit stellt die jetzige Verteilung der Einzelhandelsflächen im Walsroder Einzelhandel eine gute Basis für eine zukünftige, innenstadtfokussierte Einzelhandelsentwicklung dar. Lediglich im Sondergebiet Quintusstraße befinden sich nennenswerte Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (Takko-Modemarkt, ABC-Schuhmarkt), die aus heutiger Sicht in der Gewerbegebietslage vermeidbar wären. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 49

50 3.4.2 Nahversorgungssituation in Walsrode Die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) sollte ein wichtiges Ziel der Einzelhandelsentwicklung in Walsrode sein. Dabei sollte unnötiger Einkaufsverkehr vermieden werden und die Versorgung der eigenen (nicht mobilen) Bevölkerung gewährleistet sein. Abb. 33 auf S. 51 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Stadt Walsrode. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 400 qm Verkaufsfläche wurde ein so genannter Versorgungsradius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt ist. Zu berücksichtigen ist jedoch, dass sich die Angebotstiefe und - breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten Verbrauchermärkte (z.b. E-Center) bis zu Sortimente an, während Lebensmitteldiscounter je nach Betreiber lediglich rd (Plus, Lidl, Penny) bzw. nur rund Sortimente (z.b. Aldi, Norma) anbieten (vgl. Abb. 9, S. 15). Die Stadt Walsrode verfügt insgesamt betrachtet mit einer Handelszentralität von 112,1 % über eine gute Nahversorgungssituation. Das bedeutet, dass Walsrode bereits heute im periodischen Bedarfsbereich per Saldo Kaufkraftzuflüsse aufweist. Das Potenzial für weitere Ansiedlungen ist somit begrenzt und sollte aus Gutachtersicht primär zur Verbesserung der Nahversorgung in bislang unterversorgten Gebieten bzw. als Frequenzbringer in der Innenstadt eingesetzt werden (vgl. Kap. 6.1). Schwerpunkte der Nahversorgung sind vor allem im Sondergebiet Quintusstraße, an der Verdener Straße, durch den Extra-Verbrauchermarkt in der Ernst-August-Straße und in der Innenstadt zu finden. Jedoch weisen die beiden Nahversorger Lidl und Plus in der Innenstadt die geringsten Verkaufsflächen auf. Im Kernstadtbereich ist die Nahversorgung weitestgehend als zufrieden stellend zu bewerten. In der Innenstadt befinden sich mit Lidl und Plus zwei Lebensmitteldiscounter. Der östliche Kernstadtbereich ist vor allem durch die beiden Verbrauchermärkte Edeka-Center und Kaufland geprägt. Der südliche Kernstadtbereich wird durch die Lebensmitteldiscounter des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße (Aldi, Penny) sowie durch den Extra-Verbrauchermarkt weitestgehend ausreichend (nah-)versorgt. Lediglich im südwestlichen Bereich werden kleinere Versorgungslücken deutlich. Im nördlichen Kernstadtbereich wird hingegen erheblicher Nachholbedarf sichtbar. Der an die nördliche Kernstadt angrenzende innenstädtische Plus-Lebensmitteldiscounter in der Moorstraße genügt zudem mit einer Verkaufsfläche von lediglich 470 qm den heutigen Ansprüchen an eine marktwirtschaftlich tragfähige Gesamtgröße nur bedingt. Seine Ausstrahlungskraft auf das nördliche Kernstadtgebiet dürfte deshalb eingeschränkt bleiben. Außerdem ist im Bereich östlich der Kernstadt entlang der Bahnlinie ein Siedlungsstreifen ohne bedeutenden Nahversorgungsbetrieb zu erkennen. Die Realisierung eines zusätzlichen Lebensmittelbetriebes innerhalb dieser Wohngebiete dürfte jedoch aufgrund der eingeschränkten Pkw-Erreichbarkeit und Fernwirkung nur schwer gelingen. Zudem schließen weiter im Osten die bedeutenden Verbrauchermärkte Edeka-Center und Kaufland an, die wesentliche Kaufkraft aus diesem Bereich binden dürften (vgl. Abb. 33, S. 51). Strategisch sollten die bestehenden Betriebe nach Möglichkeit erhalten bleiben und maßvolle, verträgliche Erweiterungen zugelassen werden. Dabei sollte jedoch bedacht werden, dass es nicht gelingen kann, eine lückenlose, flächendeckende Nahversorgung in Walsrode zu gewährleisten. Es sollte sich aus Gutachtersicht auf die Bereiche konzentriert werden, die heute besonders unterversorgt sind. Das ist aus Sicht der CIMA vor allem der nördliche Kernstadtbereich(vgl. Kap. 7.3). In den insgesamt 22 Ortschaften von Walsrode befinden sich keine relevanten Nahversorgungsbetriebe (über 400 qm Verkaufsfläche). In Düshorn (2.201 Einwohner) gibt es noch einige kleine Lebensmittelbetriebe und Bäckereien, ebenso in Honerdingen (868 EW) und Stellichte (666 EW). In Nordkampen (499 EW) gibt es einen Nah und Gut -Lebensmittelladen. Die Betriebe in den übrigen Ortschaften verfügen nur über ein sehr eingeschränktes Warenangebot, von Nahversorgung im eigentlichen Sinne kann deshalb nicht gesprochen werden. Die Einrichtung konventioneller Lebensmittelbetriebe wird in den Ortschaften Walsrodes aufgrund der geringen Einwohnerzahlen und der teilweise erheblichen Distanz zur Kernstadt nicht gelingen. Mittel- bis langfristig gilt es deshalb, die Nahversorgung mit alternativen Konzepten zumindest in Teilen zu sichern und auszubauen (vgl. Kap. 9). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 50

51 Abb. 33: Nahversorgungssituation in der Stadt Walsrode (schematisch) Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 51

52 4. Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Walsrode Die Stadt Walsrode besitzt zurzeit ein attraktives und ausgewogenes Einzelhandelsangebot. Schwerpunkt und Aushängeschild des Walsroder Einzelhandels ist die Innenstadt, die über ein umfangreiches Einzelhandelsangebot verfügt. Außerhalb der Innenstadt besitzt die Stadt Walsrode mehrer Einzelhandelsbetriebe mit Schwerpunkten im periodischen Bedarfsbereich, die im Wesentlichen die Nahversorgung der Walsroder Bevölkerung sicherstellen. Darüber hinaus werden verschiedene Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereiches an verschiedenen verkehrsgünstigen Standorten angeboten. Um dieses gesunde Einzelhandelsangebot auch in Zukunft erhalten zu können bzw. zu stärken, ist es auch Sicht der CIMA notwendig, ein auf die jeweiligen Standorte abgestimmtes Zentren- und Standortkonzept zu erarbeiten und umzusetzen. Dieses sollte auf die eingangs dargestellten Trends in der Einzelhandelsentwicklung Bezug nehmen (vgl. Kap. 2.2). Der nachfolgende Zielkatalog dient dafür als Grundlage. Die nachfolgenden Kapitel 4 bis 7 bauen darauf auf. Festlegung eines Zielkataloges Der Zielkatalog dient als Grundlage für die in den nachfolgenden Kapiteln entwickelten konzeptionellen Aussagen: Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Walsrode, möglichst Ausweisung eines Mittelzentrums mit oberzentraler Teilfunktion für die Region Hauptkonkurrenzorte für die Stadt Walsrode als Mittelzentrum sind Verden (Aller) und Soltau (vgl. Kap ). Schon heute sind Kaufkraftabflüsse in diese Orte festzustellen. Insbesondere deshalb empfiehlt die CIMA, den Einzelhandelsstandort Walsrode gegenüber den Konkurrenzorten deutlich zu positionieren. Dabei kann Walsrode von dem bereits bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot, der attraktiven städtebaulichen Situation in der Innenstadt und der guten Pkw-Erreichbarkeit profitieren. Darüber hinaus lässt u.a. die verkehrsgünstige Lage (Autobahnkreuz BAB 27/ BAB 7) den Standort Walsrode für ein Factory-Outlet-Center (FOC) innerhalb der Vogelpark-Region grundsätzlich als geeignet erscheinen. Geprüft werden sollte jedoch die FOC-Eignung hinsichtlich der Verträglichkeit für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen (innerstädtisch und überregional). Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt Die Walsroder Innenstadt besitzt zurzeit einen Verkaufsflächenanteil von 42,2 %. Obgleich dies bereits ein guter Wert ist, können Innenstädte in Mittelzentren durchaus Flächenanteile von bis zu 50 % erreichen. Von Bedeutung sind dabei vor allem zentrenrelevante Sortimente. Die CIMA hat dafür ein Branchenkonzept erarbeitet, dass sich auf die konkrete Einzelhandelssituation in Walsrode bezieht (vgl. Kap. 6.2 und Kap. 7.1). Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt Eine gesunde Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als Hauptattraktion sollten in der Innenstadt Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen, unterschiedliche Dienstleistungsbetriebe wie Gastronomien und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Darüber hinaus sollte der Stellenwert der Walsroder Innenstadt durch unterschiedliche Events und Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden (vgl. Kap ). Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche Die CIMA hat im Rahmen der Erarbeitung des Einzelhandelskonzeptes Zentrale Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Walsrode definiert, die nach 34, 3 BauGB und 11, 3 BauNVO unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in städtebaulich integrierter Lage (vgl. Kap. 5). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 52

53 Stadt der kurzen Wege Um einer nachhaltigen Stadtentwicklung gerecht zu werden, die sich unter anderem auch aus verschiedenen regionalplanerischen und raumordnerischen Vorgaben ergeben, sollte sich bei zukünftigen Ansiedlungen am Leitbild der Stadt der kurzen Wege orientiert werden. Dazu gehören vor allem die Vermeidung unnötiger Verkehrsströme und die Sicherung der Versorgung der weniger mobilen Bevölkerung. Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt Die Stadt Walsrode verfügt zurzeit über ein quantitativ und qualitativ gutes Nahversorgungsangebot. Um im Wettbewerb bestehen zu können, sollte auf der einen Seite regelmäßig geprüft werden, in welchen Bereichen Ergänzungen notwendig sind. Auf der anderen Seite sollte das vorhandene, noch bindbare Kaufkraftpotenzial primär zur Verbesserung der Nahversorgung in unterversorgten Gebieten bzw. zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt verwendet werden (vgl. Kap und Kap. 7.2). Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel in der Gesamtstadt Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente, sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Baumärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet (vgl. Kap. 6.2). In Walsrode bestehen zurzeit insbesondere im Bereich Sondergebiet/ Gewerbegebiet Quintusstraße erheblicher Ansiedlungsdruck (vgl. Kap. 7.3) und auch Flächenpotenziale. Schaffung von Investitionssicherheit Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können, ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort- und Zentrenkonzept notwendig (vgl. Kap. 7). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 53

54 5. Festlegung Zentraler Versorgungsbereiche 5.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche nach 34,3 BauGB Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche [ ] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34, 1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte zum Beispiel ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 qm Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich ( 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14.) Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach 34, 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein dürfen. Eine ähnliche Festsetzung trifft der 11,3 BauNVO für großflächige Einzelhandelsbetriebe in Sondergebieten, demnach sind Auswirkungen von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Entwicklung Zentraler Versorgungsbereiche auszuschließen. Schutzobjekt sind also ein oder mehrere Zentrale Versorgungsbereiche. Demnach stellen sich zunächst die Fragen: Wie definiert man einen Zentralen Versorgungsbereich? Was ist unter schädlichen Auswirkungen zu verstehen? Das erste Urteil zum Thema der Zentralen Versorgungsbereiche, das auch Aussagen zur Definition von Zentralen Versorgungsbereichen und schädlichen Auswirkungen enthält, wurde im Dezember 2006 vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen verkündet (7 A 964/05) Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versorgungsbereiche haben kann, etwa statteilbezogen (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 361). Demnach handelt es sich bei Zentralen Versorgungsbereichen um räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen (häufig ergänzt durch Dienstleistungsbetriebe und gastronomische Betriebe) eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Dieser Bereich kann sowohl anhand vorhandener Betriebe als auch anhand planerischer Zielsetzungen der Gemeinde festgesetzt werden. Somit können sich Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus: bestehenden Bauleitplänen, d.h. auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan Raumordnungsplänen/ Regionalpläne, die als Ziel der Raumordnung im Sinne des 3, 2 ROG festgelegt werden können. der Situation vor Ort (d.h. im Wesentlichen aus dem vorhandenen Einzelhandelsbestand). Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 54

55 Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an: Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes/ Umfang der bestehenden Versorgungsfunktion Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen Struktur Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe zu Wohngebieten Dem Zentralen Versorgungsbereich muss für die Versorgung der Bevölkerung eine zentrale Funktion zukommen, eine bloße Agglomeration von Betrieben reicht nicht aus. Dabei muss die Gesamtheit der Nutzungen in einem Zentralen Versorgungsbereich die Funktion besitzen, das gesamte Gemeindegebiet oder einen Teilbereich mit einem auf den Einzugsbereich abgestimmten Spektrum an Waren des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs zu versorgen (vgl. OVG Münster: 7 A 964/05). Als Zentrale Versorgungsbereiche können angesehen werden: Innenstadtzentren: Größerer Einzugsbereich, i.d.r. das gesamte Stadtgebiet und ein weiteres Umland, breites Spektrum an Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Nebenzentren: Mittlerer Einzugsbereich (bestimmte Bezirke oder Stadtteile), ein breites Spektrum an Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch langfristigen Bedarf. Grund- und Nahversorgungszentren: Kleinerer Einzugsbereich (bestimmte Quartiere), vorwiegend Waren für den kurzfristigen, ggf. auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs. Um eindeutig zuordnen zu können, ob einzelne Betriebe oder Grundstücke in einem Zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind, ist die grundstücksscharfe Abgrenzung der Zentralen Versorgungsbereiche notwendig. Kreisförmige Markierungen oder vage Bezeichnung des jeweiligen Bereiches reichen nicht aus (vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund, S. 16) Schädliche Auswirkungen Bisherige Beurteilungen und Gutachten gehen bei der Bewertung von schädlichen Auswirkungen auf die Regelungen nach 11 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. Auswirkungen [ ] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des 3 Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich [ ] auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt (vgl. 11, 3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bislang bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei etwa 10 % Umsatzverteilungen Auswirkungen anzunehmen sind. Teilweise wird jedoch bereits bei 7 % Umsatzverlagerungen davon ausgegangen, dass Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche anzunehmen sind. In neueren Urteilen wird vielfach sogar davon ausgegangen, dass erst ein prognostizierter Kaufkraftabfluss von etwa 20% des Einzelhandelsumsatzes schädliche Auswirkungen zur Folge hat (vgl. Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Die Abwägung erfolgt in Abhängigkeit vom Standort. Außerdem bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Kaufkraftabfluss nur ein Indiz, im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzverteilungen ab ca. 7 bis um 10 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartende Trading-Down-Effekte. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 55

56 Auch erhebliche Veränderungen von Verkehrsströmen oder ein unerwünschtes Verkehrsaufkommen können `schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sein (vgl.: Berkemann, Halama, 2005: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S. 363). Als Konsequenz hieraus ergibt sich für neue Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche die Notwendigkeit, einen Verträglichkeitsnachweis einzubringen. Für neue Einzelhandelsprojekte in 34- Gebieten bzw. für großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) in Sondergebieten muss demnach objektiv festgestellt werden, dass schädliche Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten sind. Das macht in der Regel die Einholung eines unabhängigen Verträglichkeitsgutachtens notwendig. Dies bezieht sich auch auf Flächen, die mittelbar oder unmittelbar an die definierten Zentralen Versorgungsbereiche angrenzen. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die CIMA im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Grenze als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sollten dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen grundsätzlich möglich sein. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 56

57 5.2 Charakteristika zur Eingliederung in die Struktur der Zentralen Versorgungsbereiche (ZV) Um eine nachvollziehbare Grundlage für die Bewertung der Standorte als Zentrale Versorgungsbereiche vornehmen zu können, hat die CIMA ein auf die Stadt Walsrode angepasstes Bewertungsschema erarbeitet. Demnach sind die folgenden Merkmale herauszustellen: Innenstadt Erhebliche gesamtstädtische und regionale Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion (Versorgungsfunktion) Merkmale Einzelhandelsstruktur Periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter mehrere Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/ Fleischer) vorhanden Vielzahl von kleinen Fach- und Spezialgeschäften/ Apotheken Aperiodischer Bedarf Alle Warengruppen (in Teilen mit sehr tiefem und breitem Angebot) vorhanden Großflächige Anbieter in den Sortimentsbereichen Bekleidung/ Wäsche vorhanden Schwerpunkte in den Bereichen Bekleidung, Wäsche und Schuhe Merkmale Dienstleistungsstruktur: Quantitativer und qualitativer Schwerpunkt im Bereich der einzelhandelsnahen Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: Weitgehende städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Gestalterisch hochwertige Struktur (der einzelnen Gebäude und des öffentlichen Raumes) Städtebaulich integrierte Lage (Funktionsmischung/ unmittelbare Nähe zur Wohnbevölkerung) Grund- und Nahversorgungszentren Lokale Versorgungszentren: Dienen überwiegend der Nahversorgung, darüber hinaus teilweise Angebot von Gütern des aperiodischen Bedarfsbereiches. Merkmale Einzelhandelsstruktur: Periodischer Bedarf vorhandener Lebensmittelanbieter (mind. 400 qm VKF) Aperiodischer Bedarf Ergänzung des Angebotes im periodischen Bedarfsbereich durch ergänzende Angebote im aperiodischen Bedarfsbereich (jedoch in geringer Breite und Tiefe/ deutliche Angebotslücken vorhanden/ das Angebot kann sich auch auf Randsortimente oder Aktionsflächen in großflächigen Nahversorgungsbetrieben beschränken) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 57

58 Merkmale Dienstleistungsstruktur: Ergänzung des vorhandenen Einzelhandelsangebotes durch einige einzelhandelsnahe Dienstleistungen (Kreditinstitute, gastronomische Einrichtungen, Reisebüros, Friseure etc.) Merkmale städtebauliche Situation: Städtebauliche, räumliche und funktionale Einheit Zentraler Platz oder Passage als Aufenthaltsraum vorhanden Städtebaulich integrierte Lage in direkter Nähe zur umgebenden Wohnstruktur (integrierte Lage) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 58

59 5.3 Zentrale Versorgungsbereiche (ZV) in Walsrode In den folgenden Abschnitten werden die Abgrenzungen der Zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Walsrode beschrieben. Außerdem werden die relevanten Strukturkennziffern (Verkaufsfläche in qm, Anzahl der Betriebe) der Zentralen Versorgungsbereiche genannt. Auf diese Weise lässt sich quantitativ die Bedeutung der Zentralen Versorgungsbereiche für die Nahversorgung darstellen. Darauf aufbauend erfolgt die Ableitung von Entwicklungsstrategien. Aufbauend auf den Ergebnissen der durchgeführten Analyseergebnisse wurde bei der Definition der Zentralen Versorgungsbereiche auf ein zweistufiges Gliederungssystem zurückgegriffen. Dieses umfasst: Die Innenstadt als Hauptgeschäftszentrum mit erheblicher gesamtstädtischer und regionaler Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktion sowie Grund- und Nahversorgungszentren als lokale Versorgungszentren, die überwiegend der Nahversorgung dienen und darüber hinaus Güter des a- periodischen Bedarfsbereiches anbieten. Die CIMA hat im Rahmen der Bestandserhebung sämtliche bedeutende Nahversorgungsstandorte der Stadt Walsrode bewertet. Die nachfolgenden Standorte wurden jedoch aufgrund der unter Kap. 5.2 genannten Kriterien nicht als Zentrale Versorgungsbereiche eingestuft (vgl. Kap ): Edeka-Center: Rudolf-Diesel-Straße Kaufland-Verbrauchermarkt: Heinrich-Hertz-Straße Extra-Verbrauchermarkt: Ernst-August-Straße In den folgenden Kapiteln (5.3.1 bis 5.3.2) erfolgt eine kurze Beschreibung der definierten Zentralen Versorgungsbereiche. Daran anschließend werden in Kap die Bedeutung der übrigen Standorte dargestellt und Entwicklungsperspektiven aufgezeigt. In Kap. 5.4 werden die Entwicklungsmöglichkeiten für den Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße dargestellt, die Erarbeitung von Entwicklungsmöglichkeiten für die Innenstadt erfolgt detailliert unter Kap Die CIMA hat für die Stadt Walsrode insgesamt zwei Zentrale Versorgungsbereiche definiert: Innenstadt Abgrenzung: (vgl. Abb. 27, S. 44) (1) Grund- und Nahversorgungszentrum: Verdener Straße (2) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 59

60 5.3.1 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Abb. 35: Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum von Walsrode. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Wie bereits in Kap dargestellt, profitiert die Walsroder Innenstadt vor allem von ihren Magnetbetrieben sowie von ihrer attraktiven städtebaulichen Struktur. Abb. 34: Innenstadt - Moorstraße Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt In der Innenstadt von Walsrode erwirtschaften 61,0 % der Betriebe auf 42,2 % der Verkaufsfläche einen Umsatzanteil von 44,4 %. In der Innenstadt von Walsrode gibt es zwei bedeutende Lebensmittelbetriebe mit einer Verkaufsfläche von jeweils über 400 qm. Der Lidl-Markt in der Lange Straße liegt in zweiter Reihe, ist jedoch bei einer Verkaufsfläche von 690 qm deutlich größer und leistungsfähiger als der Plus-Markt. Die Verkaufsfläche des Plus-Marktes in der Moorstraße ist mit 470 qm deutlich geringer. Es ist deshalb absehbar, dass der Plus-Markt auf absehbare Zeit CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 60

61 versuchen wird, seine Verkaufsfläche aus betriebeswirtschaftlichen Gründen an gängige Marktgrößen anzupassen. Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt: 9 Bäcker, 1 Fleischerei, 9 Spezialgeschäfte Lebensmittel, 2 Lebensmitteldiscounter, 3 Reformhäuser/ Naturkostläden, 4 Apotheken, 4 Drogerien, 3 Blumenläden, 4 Tabakläden/ Kioske Handelsschwerpunkt im aperiodischen Bedarfsbereich gesamtstädtischer Schwerpunkt im Bereich einzelhandelsnaher Dienstleistungen (Post, Kreditinstitute, Gastronomie etc.) gewachsener, innerstädtischer Altstadtkern mit besonderen städtebaulichen Qualitäten Abb. 36: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel (Hauptsortiment) aperiodischer Bedarf (gesamt) gesamt Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Die Innenstadt besitzt für die Stadt Walsrode eine besondere Bedeutung. Die Strategien und Entwicklungsziele für die Innenstadt werden unter Kap. 7.1 detailliert beschrieben. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 61

62 5.3.2 Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Abb. 39: Abgrenzung ZV Hessenring/ In den Bärenkämpen Abb. 37: Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Quelle: CIMA GmbH 2006 Abb. 38: Verkaufsflächen und Anzahl der Betriebe im Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche periodischer Bedarf (gesamt) davon Lebensmittel (Hauptsortiment) aperiodischer Bedarf (gesamt) 0 20 gesamt Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Versorgungssituation im Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße bedeutende Nahversorger: Aldi-Markt, Penny-Markt Betriebe mit Angeboten aus dem periodischen Bedarfsbereich: 1 Lebensmitteldiscounter, 1 Spezialgeschäft Lebensmittel, 1Drogerie Handelsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich sehr geringes Angebot im aperiodischen Bereich CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 62

63 ergänzende Dienstleistungen (Gastronomie, Sonnenstudio) städtebauliche und funktionale Einheit in integrierter Lage Sonstige Standorte Neben den Zentralen Versorgungsbereichen besitzt Walsrode weitere Nahversorgungsstandorte. Diese Standorte besitzen zwar eine erhebliche Bedeutung, wurden jedoch aufgrund des Bestandes, der Lage und/ oder der städtebaulichen Struktur nicht als Zentrale Versorgungsbereiche klassifiziert und fallen demnach nicht unter den besonderen Schutz nach 34, 3 BauGB bzw. 11,3 BauNVO. Im Folgenden werden die Standorte kurz beschrieben. Edeka-Center (Rudolf-Diesel-Straße) und Kaufland-Verbrauchermarkt: (Heinrich-Hertz-Straße): Das Edeka-Center und der Kaufland-Verbrauchermarkt im Sondergebiet an der Rudolf-Diesel-Straße bzw. der Heinrich- Hertz-Straße besitzen erhebliche Versorgungsfunktion im periodischen Bedarfsbereich für die Bewohner der Stadt Walsrode. Außerdem haben sich im angrenzenden Gewerbegebiet Quintusstraße mehrere Betriebe mit Angeboten aus dem aperiodischen Bedarfsbereich (unter anderem auch mit zentrenrelevanten Sortimenten, vgl. Kap. 7.3) angesiedelt. Aufgrund der nicht-integrierten Lage und der nicht vorhandenen städtebaulichen Einheit wurde dieser Bereich jedoch nicht als Zentraler Versorgungsbereich festgesetzt. Sie fallen demnach nicht unter den besonderen Schutz der Zentralen Versorgungsbereiche. Die Bedeutung dieser Standorte ist trotzdem durchaus von großer Bedeutung für die Stadt Walsrode, die Einzelhandelsstrukturen sollten folglich weitestgehend erhalten und gestärkt werden. Die einzelhandelsspezifische Entwicklung sollte sich jedoch auf den nichtzentrenrelevanten Einzelhandel fokussieren. Dazu hat die CIMA im Branchenkonzept genauere Aussagen getroffen (vgl. Kap. 6). Extra-Verbrauchermarkt (Ernst-August-Straße): Der Extra-Markt besitzt als einzelner Lebensmittelbetrieb eine besondere Bedeutung für die Nahversorgung der Wohngebiete in der südlichen Kernstadt. Der Erhalt dieses Verbrauchermarktes ist von großer Bedeutung. Da es sich um einen Einzelstandort handelt, entspricht er jedoch nicht den Mindestanforderungen, die für einen Zentralen Versorgungsbereiches festgelegt wurden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 63

64 5.4 Entwicklungsstrategie Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Die abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiche werden unter einen besonderen Schutz gestellt. Das heißt, dass nach 34, 3 BauGB und 11, 3 BauN- VO von Neuansiedlungen im unbeplanten Innenbereich und großflächigen Einzelhandelsbetrieben (ab 800 qm VKF) in Sondergebieten keine schädlichen Auswirkungen auf diese Zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sein dürfen (vgl. Kap. 5.1). Um die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfsbereiches jedoch auch mittel- bis langfristig sicherzustellen, reicht es aus Gutachtersicht nicht aus, die Zentralen Versorgungsbereiche lediglich in ihrem Bestand zu schützen. Um den sich geänderten und gewachsenen Ansprüchen an Einkaufsorte gerecht zu werden (vgl. Kap. 2.2), sollten diese Bereiche mittel- bis langfristig weiterentwickelt und gestärkt werden. Auf die Entwicklungsstrategien für die Innenstadt von Walsrode wird unter Kap. 7.1 genauer eingegangen. Die nachfolgenden Strategieansätze beschränken sich somit ausschließlich auf den Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße. Aus Sicht der CIMA sind folgende Punkte zu nennen: Entwicklung/ Stärkung des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße durch gezielte Ansiedlungen im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich: Der Zentrale Versorgungsbereich Verdener Straße besitzt als Nahversorgungszentrum eine wichtige Versorgungsfunktion nicht nur für den südlichen Kernstadtbereich Walsrodes. Die bestehenden Einzelhandelsbetriebe besitzen eine erhebliche Magnetfunktion. Perspektivisch sollten deshalb kleinflächige Erweiterungen im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich erfolgen. Dies kann durch neue, kleine Einzelhandelsbetriebe innerhalb des abgegrenzten Zentralen Versorgungsbereiches geschehen oder direkt an diesen angrenzend. Die festgelegte Grenze müsste dann dementsprechend erweitert werden. Nach Möglichkeit Ansiedlung weiterer einzelhandelsnaher Dienstleistungsbetriebe: Hierunter versteht die CIMA diejenigen Dienstleistungen, die in der Regel von einer gewissen Kundenfrequenz abhängig sind, relativ häufig aufgesucht werden und folglich häufig in der Nähe bestehender Einzelhandelsbetriebe zu finden sind. Dies sind vor allem gastronomische Einrichtungen, Kreditinstitute, Post, Reisebüros, Friseure, Reinigungen/ Wäschereien, Schuhreparaturen/ Schlüsseldienste/ Änderungsschneidereien sowie eingeschränkt auch Videotheken. Die Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches sollte in regelmäßigen Abständen überprüft und ggf. um weitere Standorte ergänzt werden. Grundlage für die Einordnung der CIMA war die Ist-Situation zum Zeitpunkt der Bestandserhebung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 64

65 6. Branchenkonzept Das Branchenkonzept für die Stadt Walsrode soll aufzeigen, in welchen Branchen noch Ansiedlungspotenziale, bzw. Ansiedlungschancen bestehen. Das Ziel soll dabei weiterhin die Steigerung der Kaufkraftbindung der eigenen Einwohner sowie eine Erhöhung der Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland des Mittelzentrums sein. 6.1 Ansiedlungspotenziale Die Analyse der Einzelhandelsituation in Walsrode (vgl. Kap. 3) hat gezeigt, in welchen Branchen es der Stadt Walsrode heute nicht gelingt, die Kaufkraft der Bewohner im Stadtgebiet zu binden. Von Bedeutung sind vor diesem Hintergrund Kaufkraftabflüsse insbesondere in die benachbarten Mittelzentren Verden (Aller) und Soltau. Die nebenstehende Abbildung zeigt die Branchen, die eine Zentralität (Umsatz/ Kaufkraftrelation) unter 100 % aufweisen und somit Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen haben: Dies sind die Warengruppen: Bücher, Schreibwaren. Sportartikel und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Toto, PC und Zubehör, Neue Medien Um einen guten Wert für eine abgesicherte Handelszentralität zu erreichen, sollte eine Handelszentralität von rund 130 % in den Branchen des aperiodischen Bedarfsbereiches angestrebt werden. Dies würde dann auch in etwa dem Durchschnittswert vergleichbarer Mittelzentren im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover entsprechen (vgl. Abb. 18, S. 34 bis Abb. 20, S. 35). Ansiedlungspotenziale bestehen somit zusätzlich in den Branchen des aperiodischen Bedarfsbereiches, die unterhalb der abgesicherten Handelszentralität von 130 % liegen. Das sind: Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Möbel, Antiquitäten und Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Abb. 40: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Bekleidung/Wäsche Spielwaren Baumarktspezifische Sortimente Lebensmittel, Reformwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.) Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschr. etc.) Bücher, Schreibwaren Sportartikel Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 100 % 76,9 92,3 88,0 113,7 112,7 108,9 107,7 107,0 106,9 Handelszentralität: 115,2 % 141,8 137,2 135,9 154,1 153,5 Angaben in % 164,6 abgesicherte Handelszentralität: 130 % Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 65

66 Bezogen auf das in Walsrode aktuell vorhandene Kaufkraftpotenzial ergeben sich in den einzelnen Sammelbranchen die folgenden Potenziale, die bei einer Handelszentralität von 130 % zusätzlich gebunden werden könnten bzw. müssten: Abb. 41: Zentralitätslücken als Hinweis für Ansiedlungspotenziale Warengruppe rechnerisches Potenzial Aus Gutachtersicht sollte das (begrenzte) Potenzial deshalb genutzt werden, um die Nahversorgung in den unterversorgten Gebieten (nördliche Kernstadt) zu verbessern. Zusätzlich kann ein attraktiver Lebensmittel-Vollsortimenter als zusätzlicher Magnet in der Innenstadt fungieren, der zusätzlich Kaufkraft in die Innenstadt von Walsrode zieht. Medien und Technik Bücher/ Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC/ Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Sportartikel Hobbybedarf (Fahrräder/ Musikalien) Einrichtungsbedarf Möbel/ Antiquitäten Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien gesamt rd. 7,1 Mio. rd. 1,2 Mio. rd. 1,9 Mio. rd. 10,2 Mio. Quelle: CIMA GmbH 2007 Bezogen auf die Nahversorgung ergeben sich die folgenden Potenziale: Bei einer Handelszentralität von 112,1 % ist die Versorgungssituation im periodischen Bedarfsbereich bereits als sehr gut zu beurteilen. Dies bedeutet, dass Walsrode schon heute wesentlich zur Versorgung der Umlandgemeinden im periodischen Bedarfsbereich beiträgt. Als bedeutende Standorte sind vor allem der Zentrale Versorgungsbereich Verdener Straße und die großflächigen Verbrauchermärkte im Bereich Quintusstraße zu nennen. Daraus ergeben sich die folgenden Zielvorgaben: Das Potenzial für weitere Einzelhandelsansiedlungen im periodischen Bedarf ist in der Stadt Walsrode begrenzt. Je nach Größe und Betriebstyp sind aus Sicht der CIMA maximal zwei neue Standorte möglich. Die Realisierung weiterer Planvorhaben würde hohe Umsatzumverteilungen bei den bestehenden Betrieben wahrscheinlich machen, da kaum noch zusätzliche Kaufkraft aus dem Umland gebunden werden dürfte. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 66

67 Von Bedeutung ist darüber hinaus, welche Sortimente vorwiegend in der Innenstadt angeboten werden und somit zentrenrelevant sind und welche Sortimente in der Regel an nicht-integrierten Standorten angeboten werden. Die nachfolgenden Abbildungen geben einen Überblick, welche Sortimente in der Innenstadt angeboten werden. Abb. 43: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (mittelfristiger Bedarfsbereich) Bücher Sanitätshäuser 100,00 100,00 0,00 0,00 Abb. 42: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (periodischer Bedarfsbereich) Sportartikel 100,00 0,00 Wäsche, Strümpfe 100,00 0,00 Apotheken 100,00 0,00 Oberbekleidung 77,38 22,62 Zeitschriften 75,97 24,03 Schuhe 66,59 33,41 Schreibwaren 64,47 35,53 Schnittblumen 39,74 60,26 Zoobedarf 52,48 47,52 Spielwaren 52,27 47,73 Drogerien, Parfümerien 36,21 63,79 HTX, Kurzw., Teppiche 46,03 53,97 Lebensmittel 15,83 84,17 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Innenstadt Anteil außerhalb 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Innenstadt Anteil außerhalb Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 67

68 Abb. 44: Anteile der Verkaufsflächen in der Innenstadt von Walsrode (langfristiger Bedarfsbereich) Babybedarf Musikinstr., Musikal. Lederwaren Uhren, Schmuck Optik 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Foto Unterhaltungselektronik Hausr., GPK, Gesch. Büromasch., PC, Telekommunik. Fahrräder Möbel 84,25 83,73 80,50 79,66 76,47 66,63 15,75 16,27 19,50 20,34 23,53 33,37 Elektrogeräte, Leuchten 45,72 54,28 Autozubehör Baumarktsort. Antiquitäten Farben, Lacke, Tapeten Blumen, Gartenbedarf 11,96 11,36 5,13 1,22 0,00 88,04 88,64 94,87 98,78 100,00 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Anteil Innenstadt Anteil außerhalb Quelle: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ 2007 Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Die Walsroder Liste der nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente (vgl. Abb. 45, S. 70) baut auf diesen Untersuchungsergebnissen auf. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 68

69 6.2 Sortimentslisten Notwendigkeit von Sortimentslisten Laut aktueller Rechtsprechung (u.a. Urteil OVG Münster vom 22. April a D 142/02.NE) kann eine Kommune unter anderem zur Verfolgung des Ziels Schutz und Stärkung der Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt den Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten innerhalb eines Bebauungsplanes ausschließen. Der Ausschluss kann alle Sortimente umfassen, deren Verkauf typischerweise in der Innenstadt erfolgt und in einer konkreten örtlichen Situation für die Innenstadt von erheblicher Bedeutung ist. Laut Oberverwaltungsgericht müssen für einen solchen Ausschluss städtebauliche Gründe vorliegen. Die Maßstäbe, die an eine solche Einzelhandelssteuerung vom Oberverwaltungsgericht gestellt werden, bedeuten jedoch auch, dass eine Begründung ohne vorliegendes aktuelles Einzelhandelskonzept und eine auf die spezifische Situation in der Kommune angepasste Sortimentsliste nicht rechtssicher denkbar ist. Für die räumliche Lenkung der Einzelhandelsentwicklung bedeute dies, dass der bloße Übertrag einer allgemeinen Sortimentsliste - Beispiel Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel im Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover - auf die spezifische Situation innerhalb einer Kommune nicht zulässig ist. Das macht aus Sicht der CIMA die Aufstellung einer auf die jeweilige Kommune angepassten kommunalen Sortimentsliste notwendig. Eine solche Liste muss dann, soll sie in der Stadtplanung bauleitplanerische Anwendung finden, politisch bestätigt werden. Dies nützt letzten Endes auch den Betroffenen (Investoren, Immobilienbesitzer, vorhandene Einzelhandelsbetriebe), die sich aufgrund der Verbindlichkeit der Festsetzungen auf eine gewisse Investitionssicherheit (auch außerhalb des jeweiligen beschränkten Gebietes) verlassen können Walsroder Sortimentsliste Die Walsroder Liste der zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente baut auf den in den vorherigen Kapiteln dargestellten Bestandsdaten und Analyseergebnissen auf. Bei der Erstellung der Walsroder Sortimentsliste hat die CIMA außerdem die folgenden Grundsätze zur Beurteilung der einzelnen Sortimente herangezogen: 9 Nahversorgungsrelevant sind Sortimente, die täglich oder wöchentlich nachgefragt werden (periodischer Bedarf). Als zentrenrelevant werden die Sortimente bezeichnet, die darüber hinaus eine bestimmte Funktion am Standort erfüllen (z. B. als Frequenzbringer), vom Kunden ohne Probleme transportiert werden können, i.d.r. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf eine gewisse Kundenfrequenz angewiesen sind, Konkurrenz vor Ort benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen und vorwiegend in der Innenstadt oder in Zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden. Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente, die aufgrund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Standorte geeignet sind, die nur sehr schwer zu transportieren sind oder eines zusätzlichen Transportmittels bedürfen, überwiegend an nicht-integrierten Standorten angeboten werden und die Betriebe, die diese Sortimente anbieten, auf den jeweiligen Verkaufsflächen in der Regel nur über eine im Vergleich zu den anderen Sortimenten (siehe oben) geringe Flächenproduktivität verfügen. 9 Bei überregional bedeutsamen Einzelhandelseinrichtungen (Factory-Outlet-Center (FOC)) ist eine differenzierte Betrachtung der zentrenrelevanten Sortimente notwendig. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 69

70 Die Walsroder Sortimentsliste wurde im Rahmen der durchgeführten Arbeitskreissitzungen abgestimmt und ist wesentlicher Bestandteil des Einzelhandelskonzeptes. Abb. 45: Walsroder Liste Zentrenrelevante Sortimente Bekleidung (Damen, Herren, Kinder) Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung Schuhe Lederwaren, Kürschnerwaren (inkl. Pelze, Taschen, Koffer, Schulranzen) Sportartikel (inkl. Sportschuhe) Bücher Schreibwaren (Fachhandel, Supermärkte, Verbrauchermärkte) Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln) Musikinstrumente Hausrat Glas/ Porzellan/ Keramik Geschenkartikel Foto, Film Optik Unterhaltungselektronik (Braune Ware: TV, Video, HiFi, Ton-, Datenträger) Elektroartikel (Elektrokleingeräte) Computer, Telekommunikation Uhren und Schmuck Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Teppiche (Stapelware) Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen) Sanitätswaren Zoobedarf (inkl. Lebendtiere) Nicht-zentrenrelevante Sortimente Möbel (inkl. Matratzen) Antiquitäten Großelektro (weiße Ware) Beleuchtung Tapeten Bodenbeläge (inkl. Teppichrollen, Laminat) Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel Campingartikel Sanitärwaren Werkzeuge, Eisenwaren Kfz-Zubehör Büromaschinen, Büroeinrichtung, Organisation Tiernahrung und Heimtierbedarf (außer Lebendtiere und Spezialbedarf) Fahrräder (inkl. Zubehör) Gartenbedarf (inkl. Pflanzen) Babybedarf (Kinderwagen, Kindermöbel) davon sind differenziert zu betrachten: Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (inkl. Getränke) Reformwaren Drogerieartikel/ Parfümerieartikel/ Friseurartikel Schnittblumen Zeitschriften/ Schreibwaren (Kiosksortiment) Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 70

71 Ein Vergleich zur Sortimentliste, wie sie im Konsensprojekt großflächiger Einzelhandel für den Erweiterten Wirtschaftsraum Hannover festgelegt wurde, zeigt für Walsrode in den überwiegenden Sortimenten Übereinstimmungen. Folgende Sortimente/ Zuordnungen sind herauszuheben: Mit der steigenden Mobilität der Kunden und sich verändernden Betriebstypen hat sich auch das Einkaufsverhalten der Kunden in den letzten Jahren deutlich geändert. Lebensmittel und Drogeriewaren (periodischer Bedarf) werden heute sehr häufig in größeren Mengen ein Mal in der Woche mit dem (eigenen) Pkw eingekauft. Dabei spielt die unmittelbare Entfernung zum Wohnort ( Nah- versorgung) nur noch eine untergeordnete Rolle. Gleichzeitig ist es wünschenswert, für die weniger mobilen Bevölkerungsschichten (Stichwort: Demographischer Wandel) eine wohnortnahe Grundversorgung sicherzustellen (vgl. Kap. 7.2 und Kap. 9). Von daher ist es zu empfehlen, weiterhin städtebaulich integrierte Standorte als Nahversorgungsstandorte zu entwickeln. Die CIMA sieht die Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs deshalb weiterhin als zentrenrelevant an. Um eine wohnortnahe Grundversorgung zu gewährleisten, sind aus Gutachtersicht jedoch auch Standorte außerhalb bestehender Zentren geeignet. Dabei sollte sich an Standortkriterien orientiert werden, wie sie in Kap. 7.2 formuliert werden. Die CIMA differenziert deshalb von den zentrenrelevanten Sortimenten zusätzlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente. Die Sortimente Möbel/ Antiquitäten wurden trotz des nicht unerheblichen Flächenanteils in der Innenstadt (Polstermöbel Hesse) den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Da für neue Ansiedlungen und Erweiterungen der bestehenden Flächen innerhalb der abgegrenzten Innenstadt kein ausreichendes Flächenpotenzial zur Verfügung steht, ist es aus Sicht der CIMA nicht sinnvoll, weitere Entwicklungen in dieser Branche ausschließlich auf die Innenstadt zu beschränken. Mit der Festlegung der Sortimente Möbel/ Antiquitäten als nicht-zentrenrelevante Sortimente wurde so eine Möglichkeit zur angemessenen und wirtschaftlich tragfähigen Weiterentwicklung - auch außerhalb der Innenstadt - gegeben. In der Innenstadt von Walsrode ist ein verhältnismäßig hoher Anteil des Sortiments Zoobedarf vorhanden. Innenstädtische Zoohandlungen sind vor allem durch Handel mit lebendigen Tieren, die Erstausstattung für einen Tierliebhaber, den Erwerb von Spezialbedarf sowie vor allem durch Beratungen verschiedener Art geprägt. Dafür ist der Warentransport mit dem eigenen Pkw nicht zwangsläufig erforderlich. Tiernahrung und Heimtierbedarf werden mittlerweile verstärkt in nicht-integrierten Lagen (neben Baumärkten auch Tierbedarf- Abholmärkte) angeboten. Der Kunde kauft diese Artikel zwecks Bevorratung i.d.r. in größeren Mengen mit dem eigenen Pkw ein. Da aus Sicht der CIMA bei dieser Entwicklung (bezüglich der Standorte und Betriebstypen) zurzeit keine Umkehr zu erkennen ist, wurden Tiernahrung und Heimtierbedarf (ohne Lebendtiere und Spezialbedarf) den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Hierunter sind i.d.r. schwer zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Tiernahrung, Käfige, Hundehütten und Hygieneartikel (z.b. Katzenstreu). Campingartikel werden in der Innenstadt von Walsrode nur mit Kleinartikeln vorrangig untergeordnet in den Sportgeschäften (teilweise auch nur saisonal) angeboten. Es ist nicht erkennbar, dass diese Warengruppe eine Bedeutung für die Innenstadt von Walsrode hat. Auf der anderen Seite werden Campingartikel mittlerweile verstärkt in Baumärkten in nicht-integrierter Lage angeboten, sie wurden folglich den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Gemessen an der Gesamtbedeutung des Einzelhandels in der Walsroder Innenstadt mit rd qm Verkaufsfläche spielt das Sortiment Fahrräder (und Fahrradzubehör) mit rd. 260 qm eine deutlich untergeordnete Rolle. Aus der aktuellen Angebotsstruktur lässt sich deshalb keine Zentrenrelevanz ableiten. Ebenso werden Fahrräder aufgrund ihrer Eigenschaften selbst nicht als zentrenrelevant eingestuft (vgl. Ausführungen zu zentrenrelevanten Sortimenten auf Seite 69). Aus diesen Gründen wurden Fahrräder den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zugeordnet. Im Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (Entwurf 2006) wird ebenfalls eine Liste zentrenrelevanter Sortimente aufgeführt, gleichzeitig jedoch darauf hingewiesen, dass die aufgeführte Liste keine abschließende und landesweit dauerhaft gültige sein kann (vgl. Kap ). Es werden daher lediglich als in der Regel zentrenrelevante Sortimente festgelegt. Bei den überwiegenden Sortimenten ist eine Übereinstimmung mit der erarbeiteten Walsroder Liste festzustellen. Wesentliche Abweichungen werden in den Sortimenten Campingartikel, Fahrräder (und Zubehör) sowie Zoobedarf (Tiernahrung) deutlich (Begründung zur Einordnung s.o.). Die CIMA hat darauf aufbauend ein standortspezifisches Branchenkonzept entwickelt (vgl. Kap. 6.3 bis Kap. 6.5). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 71

72 6.3 Branchenkonzept Innenstadt Die Innenstadt stellt den Schwerpunkt der Entwicklung im Einzelhandel bei den zentrenrelevanten Sortimenten dar (vgl. Kap. 6.3). Ziel ist, die guten Werte bei den Verkaufsflächenanteilen insgesamt und vor allem bei den zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Abb. 31 und Abb. 32, S. 48) zu erhalten und zu stärken. Dabei sollte angestrebt werden, die aktuell rd qm leer stehende Verkaufsfläche in der Innenstadt 10 wieder mit attraktiven Einzelhandelsbetrieben zu besetzen. Die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente im Hauptsortiment sollte ausschließlich in der Innenstadt von Walsrode erfolgen. 11 Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen ergibt sich für die Innenstadt das folgende Branchenkonzept: Entwicklungsschwerpunkte Folgende Sortimente sollten - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm VKF - vor allem in der Hauptfrequenzlage (1a- Lage) angeboten werden (vgl. Kap. 7.1): Periodischer Bedarfsbereich Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) Medien und Technik Bücher/ Schreibwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektr., Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby Sportartikel 10 Laut: Bestandserhebung Stadt Walsrode 2006/ Dabei sollte vor allem die Wiederbesetzung des Leerstandes ehemaliger Extra-Markt in der Lange Straße angestrebt werden (periodischer Bedarfsbereich). Dadurch könnte einerseits ein zusätzlicher innenstädtischer Magnet geschaffen werden, andererseits würde der größte bestehende Missstand beseitigt werden. Im Bereich Medien/ Technik sollte eine Erweiterung der bestehenden Verkaufsflächen (Expert-Haack) oder die Neuansiedlung ähnlicher Anbieter angestrebt werden (z.b. Red Zac/ Euronics). Die Neuansiedlung eines überregional bedeutsamen Elektrofachmarktes (Saturn, Media-Markt) ist aus Gutachtersicht aus heutiger Sicht als eher unwahrscheinlich zu bewerten. Da das zur Verfügung stehende innenstädtische Flächenpotenzial jedoch begrenzt ist, sollte grundsätzlich auch nach Möglichkeiten gesucht werden, Elektrofachmärkte ggf. zentrumsnah anzusiedeln. Wichtig ist aus Sicht der CIMA eine städtebauliche und funktionale Verbindung zu den bestehenden Innenstadtstrukturen. Die Innenstadtabgrenzung wäre dann ggf. um diesen Bereich zu erweitern. Eine Ansiedlung von großflächigen Anbietern aus dem Bereich Bücher/ Schreibwaren (z.b. Thalia, Hugendubel) wird aus Gutachtersicht für Walsrode ebenfalls als eher unrealistisch angesehen. Die Vergrößerung der Verkaufsfläche sollte sich daher vor allem auf Erweiterungen im Bestand bzw. auf neue Anbieter mit an den Bestand angepasster Verkaufsfläche orientieren. Sollte es dennoch zu Ansiedlungswünschen von großflächigen Anbietern kommen, empfiehlt die CIMA die Erarbeitung einer Verträglichkeitsuntersuchung für den bestehenden Einzelhandel. Ergänzende Schwerpunkte Die folgenden Sortimente sollten auf kleineren Flächen, in der Innenstadt ggf. auch großflächig angeboten werden können. Die bestehenden Bestandsstrukturen sind zu berücksichtigen, insbesondere in den Sortimenten, in denen eine hohe Zentralität vorhanden ist (z.b. persönlicher Bedarfsbereich). Die Ansiedlung sollte sowohl in 1a- als auch in 1b-Lage möglich sein. Dabei sollte sich im Wesentlichen auf die Ergänzung des vorhandenen, guten Angebotes fokussiert und auf die Wiederbesetzung vorhandener Leerstände konzentriert werden. 11 Bei überregional bedeutsamen Einzelhandelseinrichtungen (Factory-Outlet-Center (FOC)) ist eine differenzierte Betrachtung der zentrenrelevanten Sortimente notwendig. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 72

73 Persönlicher Bedarfsbereich Bekleidung/ Wäsche Schuhe/ Lederwaren Uhren/ Schmuck/ Optik Spiel, Sport, Hobby Spielwaren Hobbybedarf (Musikalien) Geschenke, Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenke 6.4 Branchenkonzept Zentraler Versorgungsbereich Verdener Straße Der Zentrale Versorgungsbereich Verdener Straße nimmt insbesondere im Bereich Nahversorgung eine erhebliche wohnortnahe Versorgungsfunktion wahr. Diese gilt es zu sichern und auszubauen. Wie bereits in Kap. 5.4 dargelegt, sollte sich auf eine Ergänzung des vorhandenen Angebots fokussiert werden. Dies trifft vor allem nahversorgungsrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente. Die Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente sollte sich auf kleine Flächen (unter 200 qm Verkaufsfläche) bzw. auf Randsortimente beschränken. Die Nennung genauerer sortimentsspezifischer Entwicklungsmöglichkeiten ist aus Sicht der CIMA an diesem Standort nicht notwendig. Einrichtungsbedarf Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 73

74 6.5 Branchenkonzept (großflächiger) Einzelhandel außerhalb der Innenstadt und den Zentralen Versorgungsbereichen Für zentrenrelevante Sortimente ergibt sich, dass deren Ansiedlung im Hauptsortiment ausschließlich in der Innenstadt erfolgen sollte. Daraus ergibt sich wiederum für großflächige Einzelhandelsansiedlungen außerhalb der Innenstadt eine Fokussierung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente. Großflächige Einzelhandelsbetriebe außerhalb der zentralen Bereiche bieten in der Regel neben nicht-zentrenrelevanten Sortimenten auch so genannte (zentrenrelevante) Randsortimente an. Um die Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt in diese Bereiche zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtfläche beschränkt werden. Entwicklungsschwerpunkte Folgende nicht-zentrenrelevante Sortimente sollten - je nach Betriebstyp und Konzept auch großflächig über 800 qm VKF - vor allem in Gewerbe- und Sondergebieten, die bereits über Einzelhandelsbesatz verfügen (also primär im Bereich Quintusstraße), angesiedelt werden: Medien und Technik Beleuchtung Spiel, Sport, Hobby Hobbybedarf (Fahrräder) Einrichtungsbedarf Möbel/ Antiquitäten Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10% der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CI- MA, eine zusätzliche Beschränkung der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf maximal 100 qm Verkauffläche. Im Fall einer Neuansiedlung von rund qm Verkaufsfläche bedeutet dies eine zulässige Gesamtverkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente von 300 qm. Diese Fläche könnte dann zum Beispiel in 100 qm für Bekleidung, 100 qm für Schuhe und 100 qm für Geschenke/ GPK/ Hausrat aufgeteilt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 74

75 7. Zentrenkonzept/ Standortkonzept Das nachfolgende Zentren- und Standortkonzept wurde in Abstimmung mit der Stadt Walsrode erarbeitet und im Rahmen eines einberufenen Arbeitskreises diskutiert. Grundlage des Konzeptes sind die folgenden konzeptionellen Grundaussagen, die sich aus den dargestellten Analyseergebnissen (vgl. Kap. 3) und den erarbeiteten Strategien und Zielen ergeben (vgl. Kap. 4): Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt (vgl. Kap. 7.1) Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung (vgl. Kap. 7.2) Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt (vgl. Kap. 7.3) In Zusammenarbeit mit den Teilnehmern des Arbeitskreises wurden von der CIMA insgesamt 14 Standorte einer einzelhandelsspezifischen Bewertung unterzogen. Die Darstellung und Bewertung der Standorte erfolgt in den nachfolgenden Kapiteln. Die Reihenfolge der Standorte richtet sich nach den Bausteinen des Zentren- und Standortkonzeptes. Die Bewertung der Standorte erfolgte darüber hinaus anhand der folgenden Kriterien: Lage innerhalb der Stadt (Innenstadt/ Innenstadtrand/ Lage zum Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße/ Wohngebiet/ Einfallstraße/ sonstige Standorte) Standortumfeld (Einzelhandelsbesatz) Erreichbarkeit Zusammenhang zu bestehenden (auch solitären) Versorgungslagen Städtebaulich und funktional integriert/ nicht-integrierte Lage Die nachfolgende Abb. 46 auf Seite 76 zeigt die bewerteten Standorte in der Übersicht. Demnach liegen die Standorte 8 und 9 in der Innenstadt bzw. am Innenstadtrand befinden sich die Standorte 1, 2, 3, 4, 6 und 10 bis 14 in direkter Nähe zu Wohngebieten, liegen die Standorte 5 und 7 in einem Gewerbegebiet (Quintusstraße). Im Anschluss an die Bewertung der einzelnen Standorte erfolgen unter Kap. 7.5 Hinweise zur bauleitplanerischen Umsetzung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 75

76 Abb. 46: Übersicht Planvorhaben Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 76

77 7.1 Qualitative und quantitative Entwicklung/ Stärkung der Innenstadt Wesentlicher Ansatzpunkt zur Entwicklung und Stärkung der Walsroder Innenstadt sollte eine deutliche Positionierung gegenüber nicht-integrierten Einkaufslagen und den Mittelzentren Verden (Aller) und Soltau sein. Wie bereits dargelegt, sollte das Ziel darin bestehen, die guten Werte bei den Verkaufsflächenanteilen insgesamt und vor allem bei den zentrenrelevanten Sortimenten (vgl. Abb. 31 und Abb. 32, S. 48) zu erhalten und zu stärken. Die bestehenden Leerstände mit rund qm Verkaufsfläche stellen dabei (positiv argumentiert) ein wesentliches Entwicklungspotenzial dar. Grundsätzlich sollte sich an folgenden Entwicklungsgrundsätzen orientiert werden: Schaffung von großflächigen Entwicklungsmöglichkeiten (auch für den Bestand) Ansiedlung geeigneter Branchen (vgl. Kap. 6 Branchenkonzept ) Zulässigkeit von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in der Innenstadt Die Leerstände sind verhältnismäßig gleichmäßig über die gesamte Innenstadt verteilt, jedoch ist im Bereich Lange Straße mit den Leerständen ehemaliger Extra-Verbrauchermarkt (rd qm VKF) und der ehemaligen Fläche Trax (Lange Straße 71) eine gewisse Konzentration zu erkennen. Im Rahmen der Bestandsaufnahme wurden in der Innenstadt insgesamt 19 Leerstände mit einer potenziellen Verkaufsfläche von rund qm aufgenommen. Die innenstädtische Leerstandsquote in Walsrode beträgt 13,2 %. 12 Abb. 47: Städtebauliche und funktionale Situation der Innenstadt Wie bereits dargelegt, stellt die Innenstadt von Walsrode den wesentlichen Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb der Stadt Walsrode dar. Neben einem guten Einzelhandelbesatz, der 42,2 % der Gesamtverkaufsfläche der Stadt Walsrode ausmacht, profitiert der Standort (insbesondere seit der Umgestaltung der Straßen Moorstraße und Lange Straße) von der attraktiven städtebaulichen und architektonischen Situation. Die Hauptfrequenzlage der Walsroder Innenstadt erstreckt sich entlang der Straßen Moorstraße, Lange Straße, neue Straße, Worth und Großer Graben. Sowohl im Bereich Bergstraße als auch im Bereich Quintusstraße nimmt die Quantität des Einzelhandelsbesatzes deutlich ab. Im Bereich Kirchplatz befindet sich kein Einzelhandel, dort haben sich neben der Volkshochschule vor allem Dienstleistungsbetriebe angesiedelt. Mit ein Grund für den Rückgang der Frequenz in den 1b-Lagen ist die sehr große Ausdehnung der funktionalen Innenstadt von insgesamt rd Metern. Quelle: CIMA GmbH Anteilig berechnet von der Anzahl der Betriebe innerhalb der Innenstadt. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 77

78 Durch die B 209 (Moorstraße/ Neue Straße/ Lange Straße) ist die Pkw- Erreichbarkeit der Walsroder Innenstadt als sehr gut zu bezeichnen, jedoch führt die gute Pkw-Erreichbarkeit auf der anderen Seite auch zu einer erhöhten Verkehrsbelastung im Hauptfrequenzbereich (1a-Lage) der Innenstadt. Aufgrund der kompakten städtebaulichen Struktur der gesamten Kernstadt ist darüber hinaus die gute fußläufige Erreichbarkeit der Innenstadt als positives Merkmal herauszustellen. Ab Kap werden die folgenden Standorte mit Bezug zur Innenstadt bewertet: Lange Straße (Leerstand ehemaliger Extra-Markt) (Standort 9) Verdener Straße (nördlich Von-Stoltzenberg-Straße) (Standort 8) Qualität/ Quantität des Einzelhandelangebotes Um die Qualität und Quantität des Einzelhandelsangebotes nachhaltig zu stärken, sind aus Sicht der CIMA die folgenden Aspekte von besonderer Bedeutung: Erhöhung der Kaufkraftbindung/ Verminderung des Kaufkraftabflusses (im Wettbewerb zu den Konkurrenzstandorten) Erhöhung des Verkaufsflächenanteils von derzeit 42,2 % in der Innenstadt auf 45 bis 50 %. Dieser rechnerisch ermittelte Wert bezieht sich nicht zwangsläufig auf die Neuschaffung einer einzigen großen Einzelhandelsfläche. Dies ist jedoch ein Wert, den Mittelzentren von der Größe Walsrodes durchaus erreichen können. Schaffung von großflächigen, innenstädtischen Entwicklungsmöglichkeiten Prüfung: Schaffung großflächiger Einzelhandelsflächen (über 800 qm VKF) in der 1a- und 1b-Lage (z.b. Umnutzung Leerstand ehemaliger Extra-Markt) Prüfung: Zusammenlegung kleiner Verkaufsflächen (1a- und 1b- Lage) Die Schaffung großflächiger Einzelhandelsflächen führt zwangsläufig zur Erhöhung der Passantenfrequenz in den Hauptgeschäftslagen und erhöht - abhängig von der Gesamtkonzeption und Attraktivität - auch die Wahrscheinlichkeit von Neubesetzungen in den Randbereichen. Diese Ziele können insbesondere auch durch die Einrichtung einer professionellen Stelle Flächenmanagement erreicht werden (vgl. Kap und Kap. 8). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 78

79 7.1.2 Funktionale/ städtebauliche Aufwertungen Abb. 48: Beispiel für Eingangstore Die Innenstadt ist nicht nur Einzelhandels- sondern auch Dienstleistungszentrum einer Stadt und lebt unter anderem von außergewöhnlichen Events. Zur funktionalen und städtebaulichen Entwicklung der Innenstadt empfiehlt die CI- MA deshalb: Sicherung/ Entwicklung attraktiver Dienstleistungs- und Freizeiteinrichtungen (u.a. Gastronomie, Events, Kino) gestalterische Aufwertung der Zugänge zum Hauptgeschäftszentrum durch Tore/ gestaltete Eingänge (vgl. Abb. 48) Vermeidung: Verlängerung der Haupteinkaufslagen (im Sinne einer Ausdehnung) weitestgehende Vereinheitlichung der Öffnungszeiten Konzeption weiterer, gemeinsamer Serviceangebote (vgl. Kap ) Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 79

80 7.1.3 Stadtmarketing/ Entwicklungs- und Finanzierungskonzepte Innenstädte sind häufig aufgrund der unterschiedlichen Interessen und Ansprüche sowie der schwierigen Organisationsstruktur gerade im Vergleich zu einheitlich errichteten und organisierten Shopping-Centern auf der Grünen Wiese im Nachteil. Um diesen strukturellen Nachteil auszugleichen, ist es aus Gutachtersicht von besonderer Bedeutung, den bereits bestehenden Förderverein Stadtmarketing Walsrode e.v. finanziell zu sichern und weiterzuentwickeln. Aus Sicht der CIMA besitzt ein mehr oder weniger ehrenamtlich geführter Stadtmarketingverein nur begrenzt Potenzial, die strukturell-organisatorischen Nachteile einer kleinteilig strukturierten und in der Regel von vielen unterschiedlichen Interessen gekennzeichneten Kaufmannschaft, gegenüber einheitlich geplanten Centern auszugleichen. Auf der anderen Seite stellt dies jedoch auch zugleich ein großes zukünftiges Potenzial dar, wie sich insbesondere die Innenstadt von Walsrode gegenüber nicht-integrierten Einzelhandelsstandorten und den Mittelzentren Verden (Aller) und Soltau abheben und positionieren kann. Aus Sicht der CIMA ist deshalb eine Überprüfung der bestehenden Marketing- und Organisationsstrukturen in Walsrode notwendig, bei dem die folgenden Aspekte überprüft bzw. abgearbeitet werden sollten: Erarbeitung eines zeitgemäßen Konzeptes Stadtmarketing nach Möglichkeit mit hauptamtlichen Strukturen in öffentlich-privater Partnerschaft. Erstellung eines Konzeptes, mit dem es gelingen kann, die bestehenden Kräfte in Walsrode zu bündeln, um dadurch ggf. eine Verbreiterung der handelnden und finanziellen Basis zu erreichen. Erarbeitung eines Finanzierungs- und Maßnahmenkonzeptes für die nächsten Jahre. Aus diesen Strukturen heraus kann es dann gelingen, sich intensiver mit den originären Aufgaben eines professionellen Stadtmarketings zu beschäftigen, d.h.: Organisation professioneller Veranstaltungen, Events und Service- Angebote (ggf. aufbauend auf den Strukturen des Walsroder Mittwochs) Intensivierung der Vermarktung der Innenstadtstärken (z.b. Erreichbarkeit, Stellplatzsituation) Darüber hinaus können im Rahmen eines einzurichtenden Flächenmanagements innerhalb der Innenstadt (u.u. unter Einbeziehung des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße) ständig die folgenden Strategien verfolgt werden (vgl. Kap. 8): Ansiedlung inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe/ Filialbetriebe im gesunden Mix Neubesetzung von Leerständen/ Leerstände präventiv mit Hilfe des Flächenmanagements verhindern Ergänzung des vorhandenen Angebotes durch geeignete Branchen (vgl. Kap. 6 Branchenkonzept ) Im Rahmen der Erarbeitung eines zeitgemäßen Konzeptes Stadtmarketing (s.o.) ist die Schaffung einer Stelle Flächenmanager/ in ein wesentlicher Ansatzpunkt. Diese Stelle kann zunächst (auch) halbtags und im Rahmen der angestrebten Stadtmarketingstrukturen eingerichtet werden. Die Finanzierung ist sowohl öffentlich als auch privat möglich. Die spezifischen Aufgaben eines Flächenmanagers Innenstadt, der inhaltlich den Aufgabenbereich eines (Shopping-)Center-Managers abdeckt und dieses System auf die gewachsenen innenstädtischen Strukturen überträgt, sind in Kap. 8 detailliert beschrieben. Bei der Einrichtung eines nachhaltigen und gemeinsamen Marketingprozesses kann die Einberufung eines Workshops mit Teilnahme der lokalen Akteure von Vorteil sein. Ziel sollte neben der konkreten Vereinbarung von Maßnahmen auch die Schaffung eines Bewusstseins für den Einzelhandelsstandort (Innenstadt) Walsrode sein. Wichtig ist von Anfang an deutlich zu machen, dass das gesamtstädtische Marketing nur in öffentlich-privater Partnerschaft gelingen und nachhaltig am Leben gehalten werden kann. Hierfür müssen die geeigneten Organisationsstrukturen angelegt werden. (In der Organisationsberatung verfügt die CIMA über umfangreiche Erfahrungen, bitte sprechen Sie uns an, wenn Sie weitere Informationen benötigen.) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 80

81 7.1.4 Standorte Innenstadt/ Innenstadtrand Lange Straße ehemaliger Extra-Markt (Standort 9) Die Fläche des ehemaligen Extra-Verbrauchermarktes in der Innenstadt von Walsrode steht schon seit längerer Zeit leer. Es grenzt direkt an die Flächen des bestehenden City-Kaufhauses an. In den letzten Jahren gab es mehrere Planungen zur Neubewertung der ehemals rund qm Verkaufsfläche. Die konzeptionellen Überlegungen gehen von einer Wiedernutzung der leer stehenden Immobilie bis zu einer kompletten Umgestaltung des Areals inklusive Teile des angrenzenden City-Kaufhauses aus. Der CIMA sind jedoch zurzeit keine konkreten Planungen und/ oder Umsetzungsabsichten bekannt. Abb. 49: Standort 9: Lange Straße ehemaliger Extra-Markt Bewertungskriterien Lage innerhalb der Innenstadt (1a-Lage) umfangreiches Einzelhandelsangebot in direkter Umgebung umfangreiches Dienstleistungsangebot in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Lange Straße/ ggf. über die Neue Straße gewährleistet gute fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet städtebaulich integrierte Lage zurzeit unattraktive städtebauliche und gestalterische Hinterhofsituation Abb. 50: Übersichtskarte Standort 9: Lange Straße ehemaliger Extra-Markt Quelle: CIMA GmbH 2006 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 81

82 Bewertung Mit der Etablierung attraktiver Anbieter im Bereich Lebensmittel/ Drogerieartikel und/ oder aus dem Medien und Technik sowie Spiel, Sport, Hobby (Sportartikel) wäre die Schließung bestehender Angebotslücken möglich. Ein zusätzlicher, großflächiger Magnet in der Innenstadt könnte zudem als Frequenzbringer fungieren und sich gegebenenfalls positiv auf das innerstädtische Umfeld auswirken. Zudem würde durch die Konzentration des Einzelhandels der bestehende Innenstadtbereich verdichtet. Standort 9 ist somit generell für nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel (auch großflächig) geeignet. Zusätzlich würde durch eine Neuplanung dieses Areals der größte innerstädtische Misstand beseitigt werden. Um dies zu erreichen, ist aus Sicht der CIMA auch die vorübergehende Nutzung der Immobilie als Getränkemarkt möglich. Da es sich bei dieser Fläche jedoch um die größte innenstädtische Potenzialfläche für die Erweiterung und Ergänzung der vorhandenen Einzelhandelsbestandes handelt, sollte primär nach Umsetzungsmöglichkeiten für einen attraktiven, großflächigen Einzelhandelsbetrieb mit schwerpunktmäßig zentrenrelevanten Sortimenten gesucht werden. Aufgrund der zu erwartenden positiven Effekte für die gesamte Innenstadt sollte dieser Standort mit Priorität entwickelt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 82

83 Verdener Straße (nördlich Von-Stoltzenberg-Straße) (Standort 8) Standort 8 wird zurzeit durch einen Autohändler genutzt. Der Standort ist durch den Fulde-Park räumlich deutlich von der Innenstadt getrennt. Circa 150 Meter südlich des Standortes befindet sich der Zentrale Versorgungsbereich Verdener Straße, unter anderem mit einem Aldi- und einem Penny-Lebensmitteldiscounter. Die Firma Plus hat Interesse bekundet, aufgrund der nicht mehr marktgängigen kleinen Verkaufsfläche des bestehenden Marktes in der Innenstadt, ihren Standort an die Verdener Straße zu verlagern. Unabhängig von dieser Anfrage, gibt es Überlegungen, diesen Standort einer einzelhandelsspezifischen Nutzung zuzuführen. Abb. 51: Standort 8: Verdener Straße (nördlich Von-Stoltzenberg-Straße) Bewertungskriterien ca. 150 Meter südlich der Innenstadt gelegen, dabei durch den Fulde-Park räumlich deutlich von dieser getrennt ca. 150 Meter nördlich des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße gelegen kein Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit durch die Lage an der Verdener Straße (B 209) gute fußläufige Erreichbarkeit durch die Nähe zu den Wohngebieten in der südlichen Kernstadt städtebaulich integrierte Lage Abb. 52: Übersichtskarte Standort 2: Zentraler Omnibus-Bahnhof (ZOB) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 83

84 Bewertung Eine einzelhandelspezifische Entwicklung der Flächen würde die bestehende sehr lange, innenstädtische Haupteinkaufsachse um weiter 150 Meter verlängern. Aufgrund der deutlichen räumlichen Trennung zur Innenstadt und zum Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße würde sich bei einer einzelhandelsspezifischen Nutzung des Standortes mit nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortimenten eher eine Konkurrenzsituation zu den bestehenden Einzelhandelsbetrieben einstellen. Diese würde tendenziell eher zu Funktionsverlusten der Zentralen Versorgungsbereiche führen. Positive Agglomerationseffekte sind deshalb nicht zu erwarten. Darüber hinaus sind die umgebenden Wohngebiete durch den Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße bereits ausreichend nahversorgt. Standort 8 ist somit für nahversorgungs- und zentrenrelevanten Einzelhandel nicht geeignet. Jedoch ist der Standort aus Gutachtersicht u.a. aufgrund seiner guten Pkw- Erreichbarkeit durchaus für Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (bis 800 qm VKF) geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Großflächige Einzelhandelsansiedlungen (über 800 qm VKF) mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten sollten sich jedoch auf den Bereich Sonder-/ Gewerbegebiet Quintusstraße beschränken. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 84

85 7.2 Sinnvoller Ausbau der Nahversorgung In Kap wurde die Nahversorgungssituation innerhalb der Stadt Walsrode dargestellt. Zur Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung sollten die folgenden Strategien verfolgt werden: Sicherung bestehender Nahversorger (vgl. Abb. 33, S.51). Verbesserung der Nahversorgung in den unterversorgten Gebieten (nördliche Kernstadt) Priorität bei Neuansiedlungen: integrierte Lage, Nähe zu bestehenden Wohngebieten, Versorgungsfunktion für das nähere Umland Bei einer Handelszentralität von 112, 1% im periodischen Bedarfsbereich verfügt Walsrode bereits über eine gute Nahversorgungssituation. Ergänzungen sind folglich nur in einem begrenzten Rahmen möglich: Je nach Größe und Betriebstyp sind aus Sicht der CIMA maximal zwei neue Standorte möglich. Außerdem sollten ggf. Erweiterungen im Bestand möglich bleiben (vgl. Kap. 6.1). Aufgrund der geringen Verkaufsfläche sollten dabei insbesondere dem bestehenden Plus-Lebensmitteldiscounter in der Innenstadt (aktuell 470 qm VKF) die Möglichkeiten zur (möglichst innenstädtischen) Erweiterung gegeben werden. dabei immer, die oben formulierten Prioritäten bei Neuansiedlungen sowie die Verträglichkeit für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen sicherzustellen. Die einzelnen Ortschaften verfügen nur über sehr gering ausgebildete bzw. gar keine Nahversorgungsstrukturen (vgl. Kap ). Aus Sicht der CIMA wird es auch in Zukunft vermutlich nicht gelingen, in den Ortschaften konventionelle Lebensmittelbetriebe (Aldi, Plus, Edeka etc.) zu etablieren. Die Mindestanforderungen konventioneller Anbieter sind in der Regel: Orte/ Städte ab Einwohner Einzugsgebiet ab bis Einwohner Lage an frequentierten Straßen, ggf. an Wohngebiete oder bestehende Einzelhandelsbetriebe angrenzend Diese Anforderungen treffen in Walsrode auf keine der Ortschaften zu. Mit Einschränkungen trifft dies lediglich auf Düshorn zu. Eine Realisierung eines konventionellen Betriebes in Düshorn ist aus Sicht der CIMA jedoch unwahrscheinlich. Nachhaltiger ist die Etablierung so genannter alternativer Nahversorgungsstrukturen. Für Ortschaften ab ca Einwohner (Düshorn, Honerdingen, Krelingen etc.) ist die Einrichtung von Lebensmittelketten auf dem Land zu empfehlen (vgl. Kap. 9.1). Für Ortschaften mit deutlich unter Einwohner bleibt aus Sicht der CIMA lediglich die Sicherung/ bzw. Schaffung von grundlegenden Nahversorgungsstrukturen durch Nachbarschaftsläden und mobile Verkaufsstände (vgl. Kap. 9.2 und Kap. 9.3). In der Vergangenheit wurde in vielen Städten versucht, Einzelhandelsbetriebe entlang so genannter Entwicklungsachsen (also an Ein- oder Ausfallstraßen) anzuordnen. Dieses Prinzip hat sich jedoch als nicht tragfähig erwiesen. Die Wege, die von einem zum anderen Betrieb zurückgelegt werden müssen, sind häufig zu lang, es besteht keine als Einheit empfundene städtebauliche Struktur, zudem sind die Standorte häufig nicht oder nur teil-integriert. Folglich gehen von den einzelnen Betrieben keine positiven Agglomerationseffekte aus. Aufgrund des begrenzten Potenzials in Walsrode ist aus Gutachtersicht für Nahversorgungsbetriebe von einer Aufreihung entlang der Ein- bzw. Ausfallstraßen nach Möglichkeit abzusehen. Einzelne Standorte sind ggf. gesondert zu prüfen und machen u.u. eine auf den jeweiligen Standort und das Planvorhaben bezogene Verträglichkeitsuntersuchung notwendig. Wichtig ist aus Sicht der CIMA CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 85

86 Die folgenden Standorte werden in diesem Einzelhandelskonzept vor allem in Bezug zur Nahversorgung diskutiert: Verdener Straße (Ostmarktstraße) (Standort 11) Verdener Straße (südlich Grünenthal-Stadion) (Standort 10) Bergstraße (nördlich der Kernstadt) (Standort 1) Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) (Standort 3) Sieverdinger Kirchweg (Standort 2) Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) (Standort 12) Bismarckring (Schützenplatz) (Standort 13) Benzer Straße (Baubetriebhof) (Standort 14) Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) (Standort 4) Quintusstraße (gegenüber Rudolf-Diesel-Straße) (Standort 6) CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 86

87 7.2.1 Verdener Straße (Ostmarkstraße) (Standort 11) Standort 11 befindet sich an der Verdener Straße (in etwa auf Höhe der Ostmarkstraße), etwa 250 Meter südlich des zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße. Auf der Fläche befindet sich zurzeit ein leer stehendes, ehemals gewerblich genutztes Gebäude. Konkrete Planungen für das Grundstück liegen der CIMA nicht vor. Abb. 53: Standort 11: Verdener Straße (Ostmarkstraße) Bewertungskriterien Lage innerhalb der südlichen Kernstadt ca. 250 südlich des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße gelegen kein relevanter Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit durch die Lage an der Verdener Straße (B 209) gute fußläufige Erreichbarkeit durch die Nähe zu den Wohngebieten in der südlichen Kernstadt städtebaulich integrierte Lage Abb. 54: Übersichtskarte Standort 11: Verdener Straße (Ostmarkstraße) Quelle: Stadt Walsrode 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 87

88 Bewertung Die Wohngebiete im direkten Einzugsgebiet des Planstandortes werden durch den bestehenden Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße bereits ausreichend nahversorgt. Würde man auf dem Grundstück einen Nahversorgungsbetrieb realisieren, würde sich der Planstandort aufgrund der räumlichen Nähe zu den bestehenden Einzelhandelsbetrieben im Zentralen Versorgungsbereich Verdener Straße als Konkurrenzstandort entwickeln. Positive Effekte für den bestehenden Einzelhandel und die Qualität der Nahversorgung wären nicht zu erwarten. Folglich ist aus Gutachtersicht Standort 12 als Nahversorgungsstandort nicht geeignet. Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sollte im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. Aufgrund der Lage außerhalb der Innenstadt ist der Standort für zentrenrelevanten Einzelhandel ebenfalls nicht geeignet. Hingegen ist der Standort für kleinflächigen (unter 800 qm VKF) nichtzentrenrelevanten Einzelhandel durchaus geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Großflächige Ansiedlungen sollten sich jedoch auf den Bereich Sonder-/ Gewerbegebiet Quintusstraße beschränken. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 88

89 7.2.2 Verdener Straße (südlich Grünenthal-Stadion) (Standort 10) Standort 10 befindet sich im südlichen Kernstadtbereich der Verdener Straße und grenzt direkt an einen Sportplatz an. Die Fläche wird zurzeit u.a. als Stellfläche für Pkw genutzt. Aufgrund der guten Pkw-Erreichbarkeit über die Verdener Straße ist von einem aus Betreibersicht grundsätzlichem Interesse als Standort für einen Lebensmittelmarkt auszugehen. Konkrete Planungen sind der CIMA jedoch nicht bekannt. schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht-integrierte Lage Abb. 56: Übersichtkarte Standort 10: Verdener Str. (südl. Grünenth.-Stadion) Abb. 55: Standort 10: Verdener Straße (südlich Grünenthal-Stadion) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: Stadt Walsrode 2007 Bewertungskriterien Lage südlich der Kernstadt ca. 600 Meter südlich des Zentralen Versorgungsbereiches Verdener Straße gelegen kein relevanter Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit durch die Lage an der Verdener Straße (B 209) Bewertung Die Wohngebiete im südlichen Kernstadtbereich werden bereits ausreichend nahversorgt. Aufgrund der solitären Lage würde sich der Standort eher als Konkurrenzstandort zu den bestehenden Einzelhandelsstandorten entwickeln. Die nicht-integrierte Lage von Standort 10 lässt die übrigen untersuchten Standorte für Einzelhandel generell als geeigneter erscheinen. Standort 10 ist aus Gutachersicht somit generell für Einzelhandel nicht geeignet. Einzelhandel sollte gegebenenfalls im Bebauungsplan ausgeschlossen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 89

90 7.2.3 Bergstraße (nördlich der Kernstadt) (Standort 1) Standort 1 grenzt im Norden unmittelbar an die Kernstadt an. Die Fläche wird als landwirtschaftliche Nutzfläche genutzt. Zurzeit wird der Standort unter anderem als möglicher Nahversorgungsstandort diskutiert. Konkrete Planungen sind der CIMA jedoch nicht bekannt. Abb. 57: Standort 1: Bergstraße (nördlich der Kernstadt) Bewertungskriterien Lage nördlich der Kernstadt von Walsrode ca. 750 Meter nördlich der Innenstadt kein Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit über die Bergstraße eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit direkt an das Wohngebiet nördliche Kernstadt angrenzend städtebaulich teil-integrierte Lage Abb. 58: Übersichtskarte Standort 1: Bergstraße (nördlich der Kernstadt) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 90

91 Bewertung In der nördlichen Kernstadt befindet sich zurzeit kein bedeutender Nahversorgungsbetrieb (über 400 qm VKF). Zudem ist der im nördlichen Innenstadtbereich liegende und somit in mittelbarer Nähe zur nördlichen Kernstadt gelegene Plus-Lebensmitteldiscounter aufgrund der geringen Verkaufsfläche (470 qm) eher als leistungsschwach zu bewerten. Das nördliche Kernstadtgebiet ist folglich (bezogen auf die Nahversorgung) zurzeit unterversorgt. Aufgrund der zumindest teil-integrierten Lage und der grundsätzlichen Erreichbarkeit des Standortes, ist Standort 1 generell für nahversorgungsrelevante Sortimente geeignet. Bei Ansiedlung eines Nahversorgungsbetriebes könnte das Versorgungsdefizit im nördlichen Innenstadtbereich ausgeglichen werden. Aufgrund des geringen Potenzials (Handelszentralität (im periodischen Bedarfsbereich liegt gesamtstädtisch bei 112,1 %) empfiehlt die CIMA die Realisierung eines Lebensmitteldiscounters oder kleinen Lebensmittelvollsortimenters. 13 Darüber hinaus ist der Standort auch für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (bis 800 qm VKF) geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Zentrenrelevanter Einzelhandel sollte jedoch ausgeschlossen werden. 13 Die CIMA empfiehlt die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters bis max qm VKF bzw. eines kleinen Lebensmittelvollsortimenters bis max qm VKF. Die Verträglichkeit für die bestehenden Strukturen müsste aus Gutachtersicht im Einzelfall durch eine auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchung sichergestellt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 91

92 7.2.4 Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) (Standort 3) Standort 3 befindet sich inmitten der nördlichen Kernstadt. Das Gelände wird zurzeit gewerblich (Dachdeckerunternehmen) genutzt. Aufgrund der Lage innerhalb der nördlichen Kernstadt und der Lage an der Bergstraße, wird nachfolgend zunächst eine mögliche Einzelhandelsnutzung im periodischen Bedarfsbereich untersucht. Konkrete Planungen sind der CIMA jedoch nicht bekannt. Abb. 59: Standort 3: Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) Bewertungskriterien Lage innerhalb der nördlichen Kernstadt ca. 250 Meter Entfernung zur Innenstadt kein relevanter Einzelhandel in direkter Umgebung (Entfernung zum Plus- Lebensmitteldiscounter über 500 Meter) gute Pkw-Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit Lage innerhalb eines Wohngebietes städtebaulich integrierte Lage Abb. 60: Übersichtskarte Standort 3: Bergstraße (südlich Fritz-Reuter-Straße) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 92

93 Bewertung Ähnlich wie bei der Bewertung zu Standort 1 gelten die folgenden Rahmenbedingungen: In der nördlichen Kernstadt befindet sich zurzeit kein bedeutender Nahversorgungsbetrieb (über 400 qm VKF). Der im nördlichen Innenstadtbereich liegende und somit in mittelbarer Nähe zum Standort 3 gelegene Plus- Lebensmitteldiscounter ist aufgrund der geringen Verkaufsfläche (470 qm) eher als leistungsschwach zu bewerten. Das nördliche Kernstadtgebiet ist folglich (bezogen auf die Nahversorgung) zurzeit unterversorgt. Ein leistungsfähiger Nahversorgungsbetrieb an Standort 3 könnte zur Verbesserung der zurzeit nicht ausreichenden Nahversorgung innerhalb der nördlichen Kernstadt beitragen. Aufgrund des geringen Potenzials (Handelszentralität (im periodischen Bedarfsbereich liegt gesamtstädtisch bei 112,1 %) empfiehlt die CIMA (wie bei Standort 1) die Realisierung eines Lebensmitteldiscounters oder kleinen Lebensmittelvollsortimenters. 14 Die bestehende Fläche des Standortes kann aus Sicht der CIMA u.u. etwas zu klein für einen konventionellen Nahversorgungsbetrieb sein. Deshalb sollte geprüft werden, ob ggf. Flächenerweiterungen durch Zusammenlegung mit den angrenzenden Grundstücken möglich sind. Gelingt dies nicht, wäre aus Gutachtersicht Standort 1 ebenfalls als Nahversorgungsstandort geeignet. Dem bestehenden Plus-Lebensmitteldiscounter in der Innenstadt sollte die Möglichkeit zur Flächenerweiterung gegeben werden. Gelingt dies nicht in der Innenstadt, ist die Möglichkeit einer Standortverlegung in die nördliche Kernstadt zu prüfen. Aufgrund der städtebaulich integrierten Lage ist bei einer direkten Abwägung mit Standort 1 (Bergstraße nördlich der Kernstadt) Standort 3 als Nahversorgungsstandort zu präferieren. Darüber hinaus ist der Standort auch für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (bis 800 qm VKF) geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Zentrenrelevanter Einzelhandel sollte jedoch ausgeschlossen werden. 14 Die CIMA empfiehlt die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters bis max qm VKF bzw. eines kleinen Lebensmittelvollsortimenters bis max qm VKF. Die Verträglichkeit für die bestehenden Strukturen müsste aus Gutachtersicht im Einzelfall durch eine auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchung sichergestellt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 93

94 7.2.5 Sieverdinger Kirchweg (Standort 2) Standort 2 grenzt im Osten an die Kernstadt von Walsrode an und liegt innerhalb eines Neubaugebietes mit Ein- und Zweifamilienhäusern an der Oskar- Wolff-Straße (B-Plan Sieverdinger Kirchweg). Die zur Verfügung stehende Fläche wird zurzeit nicht genutzt. Um die Nahversorgung in den angrenzenden Wohngebieten zu verbessern wird unter anderem die Errichtung eines Lebensmittelbetriebes diskutiert. Konkrete Planungen sind der CIMA jedoch nicht bekannt. Bewertungskriterien Lage nordwestlich der Innenstadt ca Meter Entfernung zur Innenstadt kein relevanter Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit Lage innerhalb eines Wohngebietes (Neubaugebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern) städtebaulich integrierte Lage Abb. 61: Standort 2: Sieverdinger Kirchweg Abb. 62: Übersichtskarte Standort 2: Sieverdinger Kirchweg Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 94

95 Bewertung Aufgrund der städtebaulich integrierten Lage, der direkten Nähe zu umgebenden Wohngebieten, der guten Pkw-Erreichbarkeit über die Oskar-Wolff-Straße und der qualitativen Unterversorgung im periodischen Bedarfsbereich in diesem Kernstadtbereich, ist Standort 2 generell für einen Lebensmittelbetrieb (Nahversorgung) geeignet. Das gesamtstädtisch geringe Potenzial für Neuansiedlungen in diesem Sortimentsbereich (Handelszentralität periodischer Bedarfsbereich: 112,1 %) und die direkte Abwägung mit den Standorten 1 und 3, die wesentlich deutlicher in das Stadtgebiet integriert sind, ist die Entwicklung dieses Standortes als Nahversorgungsstandort nicht zu empfehlen. Die CIMA empfiehlt deshalb, Einzelhandel generell an diesem Standort auszuschließen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 95

96 7.2.6 Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) (Standort 12) Standort 12 liegt an der Hannoverschen Straße, rund 300 Meter südlich der Innenstadt. Die mögliche Fläche wird zurzeit durch einen gewerblichen Betrieb genutzt (Dachdeckerunternehmen) genutzt. Konkrete Planungen sind der CIMA nicht bekannt. Abb. 63: Standort 12: Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) Bewertungskriterien Lage: südliche Kernstadt ca. 300 Meter Entfernung zur Innenstadt Entfernung zum Extra-Verbrauchermarkt (Ernst-August-Str.): rd. 500 Meter gute Pkw-Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit Lage innerhalb eines Wohngebietes städtebaulich integrierte Lage Abb. 64: Übersichtskarte Standort 12: Hannoversche Straße (nördlich Beim Vorwerk ) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 96

97 Bewertung Bei der Ansiedlung eines Lebensmittelbetriebes an Standort 12 wären für den bestehenden Lebensmitteleinzelhandel keine positiven Effekte zu erwarten. Aufgrund der Entfernung von rd. 500 Metern zum Extra-Verbrauchermarkt würde sich dieser Standort eher als Konkurrenzstandort entwickeln. Darüber hinaus sind die angrenzenden Wohngebiete bereits ausreichend nahversorgt. Aus Gutachtersicht ist Standort 12 somit als Nahversorgungsstandort nicht geeignet, darüber hinaus sollte im Bebauungsplan zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden. Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte bis zu einer Verkaufsfläche von 800 qm zugelassen werden (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Großflächige Ansiedlungen sollten sich auf den Bereich Sonder-/ Gewerbegebiet Quintusstraße beschränken. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 97

98 7.2.7 Bismarckring (Schützenplatz) (Standort 13) Abb. 66: Übersichtskarte Standort 13: Bismarckring (Schützenplatz) Der Schützenplatz liegt im südlichen Kernstadtgebiet von Walsrode und wird u.a. als möglicher Standort für einen weiteren Nahversorgungsbetrieb diskutiert. Konkrete Planungen zur Umnutzung des Platzes gibt es aber zurzeit nicht. Abb. 65: Standort 13: Bismarckring (Schützenplatz) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: Stadt Walsrode 2007 Bewertungskriterien Lage: südliche Kernstadt ca. 300 Meter Entfernung zum Extra-Verbrauchermarkt (Ernst-August-Str.) gute Pkw-Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit Lage innerhalb eines Wohngebietes städtebaulich integrierte Lage Bewertung Standort 13 könnte sich bei Ansiedlung eines Lebensmittelbetriebes als Konkurrenzstandort zum Extra-Verbrauchermarkt entwickeln. Aufgrund der Entfernung von 300 Meter wären positive Agglomerationseffekte nicht zu erwarten. Darüber hinaus sind die umgebenden Wohngebiete bereits ausreichend nahversorgt. Standort 13 ist somit als Nahversorgungsstandort und als Standort für Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht geeignet. Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte jedoch bis zu einer Verkaufsfläche von 800 qm zugelassen werden (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Großflächige Ansiedlungen sollten sich auf den Bereich Sonder-/ Gewerbegebiet Quintusstraße beschränken. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 98

99 7.2.8 Benzer Straße (Baubetriebshof) (Standort 14) Der Baubetriebshof der Stadt Walsrode befindet sich im südlichen Kernstadtgebiet. Die Fläche ist zurzeit hauptsächlich über die Benzer Straße erschlossen. Bei einer Einzelhandelsnutzung der Fläche wäre grundsätzlich wohl auch eine Erschließung über die Hannoversche Straße denkbar, vermutlich müssten dann aber mehrere Flächen arrondiert werden. Konkrete Planungen zur Umnutzung des bestehenden Baubetriebshofs sind der CIMA jedoch nicht bekannt. Abb. 67: Standort 14: Benzer Straße (Baubetriebshof) Bewertungskriterien Lage innerhalb der südlichen Kernstadt ca. 250 bis 500 Meter Entfernung (je nach Erschließung) zum Extra- Verbrauchermarkt (in der Ernst-August-Straße) darüber hinaus kein relevanter Einzelhandel in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit, das Grundstück liegt zurzeit jedoch nicht an einer übergeordneten Durchgangsstraße gute fußläufige Erreichbarkeit Lage innerhalb eines Wohngebietes städtebaulich integrierte Lage Abb. 68: Übersichtskarte Standort 14: Benzer Straße (Baubetriebshof) Quelle: Stadt Walsrode 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 99

100 Bewertung Die Nahversorgungssituation im südlichen Kernstadtgebiet ist als gut bis ausreichend zu beurteilen. Aufgrund der deutlichen räumlichen Trennung zum Extra-Markt wären keine positiven Effekte für den bestehenden Einzelhandel zu erwarten, vielmehr könnte sich ein Lebensmittelbetrieb als Konkurrenzstandort zum Extra-Markt entwickeln. Folglich sollte an Standort 14 kein Einzelhandel mit Angeboten im periodischen Bedarfsbereich (Nahversorgung) und mit zentrenrelevanten Sortimenten angesiedelt werden. Aufgrund der direkten Nähe zu den umgebenden Wohngebieten und die - zumindest zurzeit relativ schwierige Erschließung über die Benzer Straße sollte Einzelhandel am Standort 14 generell ausgeschlossen werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 100

101 7.2.9 Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) (Standort 4) Standort 4 liegt direkt an der Ein- bzw. Ausfallstraße Richtung Bad Fallingbostel und zur BAB 7 bzw. zwischen der Innenstadt von Walsrode und dem Sonderund Gewerbegebiet Quintusstraße mit zahlreichen Einzelhandelsbetrieben. Die Fläche liegt zurzeit brach, auf ihr befindet sich unter anderem ein leer stehendes Wohngebäude. Die Firma Netto beabsichtigt an Standort 4 einen neuen Lebensmittelmarkt zu errichten und ist mit einer entsprechenden Anfrage an die Stadt Walsrode herangetreten. Abb. 69: Standort 4: Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) Bewertungskriterien Lage: östliche Kernstadt Entfernung zur Innenstadt: ca. 450 Meter in ca. 800 Meter Entfernung Richtung Osten befinden sich innerhalb des Sonder- und Gewerbegebietes an der Quintusstraße mehrere großflächige Einzelhandelsbetriebe. gute Versorgungssituation im periodischen Bedarf vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit gute fußläufige Erreichbarkeit an ein Wohngebiet angrenzend städtebaulich integrierte Lage Abb. 70: Übersichtskarte Standort 4: Quintusstraße (Ecke Graesbecker Weg) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 101

102 Bewertung Die Versorgungssituation im östlichen Kernstadtbereich ist durch die Ansiedlungen im SO-Gebiet Quintusstraße bereits als sehr gut einzustufen. Eine Verbesserung der Nahversorgung in diesem Kernstadtbereich würde durch eine Neuansiedlung eines Lebensmittelbetriebes folglich nicht eintreten. Ferner besitzt die Stadt Walsrode bei einer Handelszentralität von 112,1 % bereits eine gute Versorgungssituation. Neuplanungen sollten deshalb entweder zur Verbesserung der Nahversorgung in den unterversorgten Gebieten genutzt werden oder zur Stärkung der Innenstadt (vgl. Kap. 6.1 und 7.2). Darüber hinaus sollte zentrenrelevanter Einzelhandel ausgeschlossen werden. Aufgrund der Nähe zum Sonder- und Gewerbegebiet Quintusstraße sowie der guten Pkw-Erreichbarkeit ist der Standort jedoch für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (ggf. auch großflächig) durchaus geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Wie dargestellt, ist das Potenzial für weitere Ansiedlungen im Bereich Nahversorgung in Walsrode begrenzt. Die Realisierung eines Lebensmitteldiscounters an Standort 4 würde eine angemessene Sicherung und Weiterentwicklung der Nahversorgung im nördlichen Stadtgebiet und die Wiederbesetzung des Leerstandes Extra-Markt in der Innenstadt (Standort 9) aus Gutachtersicht unwahrscheinlich bis unrealistisch werden lassen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass zum heutigen Zeitpunkt die städtebauliche Verträglichkeit einer Netto-Ansiedlung (nach 11,3 BauNVO bzw. 34,3 BauGB) am Standort nicht dargelegt wurde. Durch eine auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchung nach 34, 3 BauGB bzw. 11,3 BauNVO könnte durchaus festgestellt werden, dass für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen durch die Neuansiedlung eines Netto-Marktes keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten wären. Unabhängig einer solchen Einzelbewertung, würde aus Sicht der CIMA dadurch jedoch das Potenzial für weitere Ansiedlungen in den gewünschten Bereichen stark eingeschränkt werden. Nach Vorlage eines solchen Verträglichkeitsgutachtens wäre es dann Aufgabe der örtlichen Politik, die Chancen und Risiken entsprechend abzuwägen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 102

103 Quintusstraße (gegenüber Rudolf-Diesel-Straße) (Standort 6) Standort 6 befindet sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite des Sonderund Gewerbegebietes im Bereich Quintusstraße. Die Fläche wird zurzeit gewerblich genutzt (Speditionsbetrieb). Die Firma Lidl beabsichtigt, einen weiteren Standort für einen Lebensmitteldiscounter in der Stadt Walsrode zu errichten. Zusätzlich sichert die Firma Lidl zu, den Standort in der Innenstadt, mindestens bis zum Auslaufen des bestehenden Mietvertrages, weiter zu betreiben. An Standort 6 sind darüber hinaus zwei weitere Fachmärkte geplant. Die Sortimentsstruktur der Fachmärkte ist der CIMA nicht bekannt. Bewertungskriterien Lage: Walsrode Vorbrück angrenzend an das SO- und GE-Gebiet Quintusstraße zahlreiche Einzelhandelbetriebe im SO- und GE-Gebiet in direkter Umgebung gute Pkw-Erreichbarkeit eingeschränkte fußläufige Erreichbarkeit an ein Wohngebiet angrenzend städtebaulich teil-integrierte Lage Abb. 71: Standort 6:Quintusstraße (gegenüber Rudolf-Diesel-Straße) Abb. 72: Übersichtskarte Standort 6: Quintusstraße (Rudolf-Diesel-Straße) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 103

104 Bewertung Die Lage an der Quintusstraße (Ein- und Ausfallstraße u.a. Richtung Fallingbostel und zur BAB 7) und die damit sehr gute Pkw-Erreichbarkeit lassen den Standort, zumindest aus Betreibersicht, als nahezu optimal erscheinen. Darüber hinaus ist die fußläufige Erreichbarkeit für die angrenzenden Wohngebiete durch die zumindest teil-integrierte Lage gewährleistet. Zudem würde sich mit den bestehenden Verbrauchermärkten Edeka und Kaufland ein durchaus attraktiver Kopplungsstandort ergeben. Zusätzlich sichert die Firma Lidl der Stadt Walsrode zu, den bestehenden Innenstadtstandort (zumindest bis zum Auslaufen des Mietvertrages) weiter zu betreiben. Andererseits ist der Planstandort an der Quintusstraße nur teil-integriert, die Bedeutung für die angrenzenden Wohngebiete würde deshalb begrenzt bleiben. Aufgrund der bereits sehr guten Versorgungssituation in diesem Bereich Walsrodes würde sich keine wesentliche qualitative und quantitative Verbesserung der Nahversorgung durch die Realisierung eines zusätzlichen Lidl-Marktes ergeben. Der Verkaufsflächenanteil im periodischen Bedarfsbereich des Sonder- und Gewerbegebietes Quintusstraße liegt schon jetzt bei 42,8 %. Ein zusätzlicher Lebensmittelbetrieb würde zu einer weiteren Schwerpunktverlagerung der Nahversorgung in Richtung Sonder- und Gewerbegebiet Quintusstraße führen. Außerdem gilt zu bedenken, dass, selbst wenn es die erklärte Absicht des Betreibers (Lidl) ist, den bestehenden Innenstadtstandort in der Innenstadt zu halten, spätestens nach Ablauf des bestehenden Mietvertrages davon auszugehen ist, dass der bestehende Lidl-Markt in der Innenstadt schließen wird. Durch eine auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchung nach 34, 3 BauGB bzw. 11,3 BauNVO könnte durchaus festgestellt werden, dass für die bestehenden Einzelhandelsstrukturen durch die Neuansiedlung des Lidl- Marktes keine städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten wären. Unabhängig einer solchen Einzelbewertung, würde aus Sicht der CIMA dadurch jedoch das Potenzial für weitere Ansiedlungen im nördlichen Kernstadtbereich und in der Innenstadt stark eingeschränkt werden. Aus Gutachtersicht wäre es dann Aufgabe der örtlichen Politik (ähnlich wie bei Standort 4), die entstehenden Chancen und Risiken abzuwägen. Voraussetzung für die politische Abwägung wäre jedoch die Vorlage einer auf den Einzelfall bezogenen Verträglichkeitsuntersuchung. Diese ist in der Erarbeitung des vorgelegten Einzelhandelskonzeptes nicht enthalten. Darüber hinaus besteht durch die Ansiedlung weiterer Fachmärkte (mit ggf. zentrenrelevanten Sortimenten) die Gefahr, dass sich der Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb Walsrodes weiter in Richtung Sonder- und Gewerbegebiet Quintusstraße verlagert. Zusätzlich würde sich die (nicht-integrierte) Einzelhandelslage Quintusstraße auf die andere Straßenseite ausdehnen. Deshalb sollte zentrenrelevanter Einzelhandel an diesem Standort grundsätzlich ausgeschlossen werden. Aufgrund der Nähe zum Sonder- und Gewerbegebiet Quintusstraße sowie der guten Pkw-Erreichbarkeit ist der Standort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (ggf. auch großflächig) durchaus geeignet (zusätzlich Beschränkung der Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche). Sollte dieser Standort entwickelt werden, der als Nahversorgungsstandort deutlich geringer geeignet ist als die Standorte im nördlichen Kernstadtbereich bzw. der Leerstand des ehemaligen Extra-Marktes in der Innenstadt (Standort 9), sind die Realisierungschancen für die deutlich geeigneteren Standorte gering bis nicht mehr vorhanden. Zusätzlich muss berücksichtigt werden, dass zum heutigen Zeitpunkt die städtebauliche Verträglichkeit einer Lidl-Ansiedlung (nach 11, 3 BauNVO bzw. 34,3 BauGB) am Standort nicht dargelegt wurde. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 104

105 Zusammenfassung Standortbewertungen im Bereich Nahversorgung/ nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die Eignung der bislang untersuchten Standorte hinsichtlich Nahversorgung und nicht-zentrenrelevantem Einzelhandel: Abb. 73: Überblick Standortbewertung: Nahversorgung/ nicht zentrenrelevanter Einzelhandel Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 105

106 7.3 Verträgliche Entwicklung des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt/ außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche Neben der Sicherstellung von Flächen für den periodischen Bedarfsbereich und insbesondere der Konzentration zentrenrelevanter Sortimente auf die Innenstadt von Walsrode, besitzen auch Einzelhandelsflächen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung für eine ausgewogene Einzelhandelslandschaft. Zum Beispiel entfallen auf Baumarktsortimente in Walsrode zurzeit rd. 11 % des Umsatzes im Einzelhandel (vgl. Kap ). Für den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel hat die CIMA deshalb die nachfolgenden Strategien entwickelt: Ansiedlung nicht-zentrenrelevanter Sortimente unterhalb der Großflächigkeit (800 qm Verkaufsfläche) in der Gesamtstadt möglich (mit Ausnahme der Bereiche, in denen Einzelhandel explizit ausgeschlossen wird). Priorität: Neuansiedlung sollten sich an bereits bestehenden Einzelhandelsstandorten ( Fühlungsvorteile, Verkehrsvermeidung ) orientieren, vorwiegend in städtebaulich integrierter oder teil-integrierter Lage. Für Walsrode bedeutet dies, dass sich (insbesondere der großflächige nichtzentrenrelevante Einzelhandel) auf das Sondergebiet bzw. jetzige Gewerbegebiet Quintusstraße beschränken sollte. (Das würde eine Überarbeitung der bestehenden Bebauungspläne für das Gewerbegebiet Quintusstraße notwendig machen (vgl. Kap. 7.5). In den übrigen Gewerbegebieten sollte Einzelhandel nach Möglichkeit ausgeschlossen werden. Dadurch würden in den Gewerbegebieten Honerdingen und Große Schneede Flächen für Handel und Gewerbe gesichert. Um Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt an nicht-integrierte Standorte zu reduzieren, sollten zentrenrelevante Randsortimente in den jeweiligen Bebauungsplänen auf 10% der Gesamtverkaufsfläche beschränkt werden. Da damit jedoch keine ausreichende Obergrenze festgelegt wird und bei größeren Einzelhandelsbetrieben Randsortimente auf 10% der Gesamtfläche erhebliche Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt induzieren können, empfiehlt die CIMA, eine zusätzliche Beschränkung der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf maximal 100 qm Verkauffläche (vgl. Kap. 6.5). Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten entlang der Einund Ausfallstraßen sollten nach Möglichkeit auf maximal 800 qm Verkaufsfläche beschränkt werden. 15 Dadurch gelingt es zum einen, einer ungewünschte Schwerpunktverlagerung entgegen zu wirken, zum anderen ist bei kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben i.d.r. davon auszugehen, dass die Emissionen für die angrenzenden Wohngebiete (z.b. Lärm) gering bleiben. Ggf. mach dies jedoch eine Einzelfallprüfung notwendig. Die folgenden Standorte werden vor allem in Bezug zu großflächigem Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten bewertet: Gewerbegebiet Quintusstraße (Heinrich-Hertz-Straße) (Standort 5) Gewerbegebiet Quintusstraße (Gottlieb-Daimler-Straße) (Standort 7) 15 Abweichungen hiervon machen aus Gutachtersicht eine einzelfallbezogene Verträglichkeitsuntersuchung nach 11,3 BauNVO bzw. 34, 3 BauGB notwendig. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 106

107 7.3.1 Gewerbegebiet Quintusstraße (Heinrich-Hertz-Straße) (Standort 5) Abb. 75: Übersichtskarte Standort 5: GE-Quintusstraße (H.-Hertz-Straße) Standort 5 befindet sich im Gewerbegebiet Quintusstraße. Die Fläche liegt zurzeit brach. Zurzeit unterliegt Standort 5 den baurechtlichen Vorgaben für das Gewerbegebiet Quintusstraße. Unter Zugrundelegung der so genannten Ulmer Liste ist dort Einzelhandel mit bestimmten Sortimenten zugelassen. Nach aktueller Walsroder Liste (vgl. Abb. 45, S. 70) sind alle dort zulässigen Sortimente nicht-zentrenrelevant. Der Stadt Walsrode liegt zurzeit eine Anfrage zur Errichtung eines Tierfutterfachmarktes vor. Abb. 74: Standort 5: Gewerbegebiet Quintusstraße (Heinrich-Hertz-Straße) Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Gewerbegebietes Quintusstraße zahlreicher Einzelhandel in der näheren Umgebung vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht-integrierte Lage Bewertung Im Gewerbegebiet Quintusstraße sollen gemäß Branchen- und Standortkonzept in Zukunft ausschließlich nicht-zentrenrelevante Sortimente angesiedelt werden, die zentrenrelevanten Sortimente sind zusätzlich auf 10 % der Verkaufsfläche zu beschränken. Folglich ist Standort 5 für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht geeignet. Da Tiernahrung und Heimtierbedarf (außer Lebendtiere und Spezialbedarf) als nicht-zentrenrelevant eingestuft wurden, ist aus Gutachtersicht die Anfrage für einen Zoofachmarkt positiv zu beurteilen. Unter Tiernahrung und Heimtierbedarf sind i.d.r. schwer zu transportierende (sperrige) Artikel zu verstehen, d.h. Tiernahrung, Käfige, Hundehütten und Hygieneartikel (z.b. Katzenstreu). Um den Handel mit zentrenrelevanten Sortimenten einzuschränken und damit den bestehenden innenstädtischen Fachhandel zu schützen, sollte der Verkauf von Zoobedarf (inkl. Lebendtiere) gemäß Walsroder Liste zusätzlich auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche eingeschränkt werden (vgl. S. 70/ 71). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 107

108 7.3.2 Gewerbegebiet Quintusstraße (Gottlieb-Daimler- Straße) (Standort 7) Abb. 77: Übersichtskarte Standort 7: Gottlieb-Daimler-Straße Standort 7 liegt im Gewerbegebiet Quintusstraße. Auf der Fläche befindet sich zurzeit der Leerstand eines ehemaligen Toom-Baumarktes. Standort 7 unterliegt den baurechtlichen Vorgaben für das Gewerbegebiet Quintusstraße. Unter Zugrundelegung der so genannten Ulmer Liste ist dort Einzelhandel mit einzelnen Sortimenten zugelassen. Nach aktueller Walsroder Liste (vgl. Abb. 45, S. 70) sind alle dort zulässigen Sortimente nicht-zentrenrelevant. Der Besitzer der Immobilie strebt die Errichtung eines Sonderpostenmarktes an. Abb. 76: Standort 7: Gottlieb-Daimler-Straße Quelle: CIMA GmbH 2007 Quelle: CIMA GmbH 2007 Bewertungskriterien Lage innerhalb eines Gewerbegebietes Quintusstraße zahlreicher Einzelhandel in der näheren Umgebung vorhanden gute Pkw-Erreichbarkeit schlechte fußläufige Erreichbarkeit städtebaulich nicht-integrierte Lage CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 108

109 Bewertung Gemäß Branchen- und Standortkonzept sind zukünftig im Gewerbegebiet Quintusstraße ausschließlich nicht-zentrenrelevante Sortimente zulässig, die zentrenrelevanten Sortimente sind zusätzlich auf 10 % der Verkaufsfläche zu beschränken. Somit ist Standort 7 für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente nicht geeignet. Sonderpostenmärkte führen ständig wechselnde Sortimente und sind deshalb baurechtlich schwierig zu regulieren. Darüber hinaus trägt die Sortimentsstruktur wenig zur Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Walsrode bei. Aus Gutachtersicht sollten die empfohlenen baurechtlichen Vorgaben (Beschränkung der zentrenrelevanten Randsortimente auf 10 %) für den geplanten Sonderpostenmarkt deshalb nicht aufgeweicht werden. Darüber hinaus empfiehlt die CIMA eine sortimentsbezogene Verkaufsflächenbeschränkung auf 100 qm. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 109

110 7.4 Übersicht Standortkonzept Wie dargelegt besitzt die Stadt Walsrode in der Gesamtbetrachtung ein attraktives Einzelhandelsangebot. Aufgrund der unter Kap. 2.2 geänderten Rahmenbedingungen im Einzelhandel hat die CIMA ein Strategiegerüst erarbeitet, das die Sicherung und Stärkung der Walsroder Einzelhandelslandschaft gewährleistet. Als Zielwerte wurden dabei eine Steigerung der Handelszentralität über alle Branchen von aktuell 115,2 % auf rd. 130 % und die Verbesserung der qualitativen Nahversorgung festgelegt. Das Strategiegerüst besteht im Einzelnen aus den Bausteinen: Erarbeitung von Strategien und Zielen (vgl. Kap. 4) Festlegung der Zentralen Versorgungsbereiche (vgl. Kap.5) Erarbeitung eines Branchenkonzeptes für die Innenstadt, die Nahversorgung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 6) Zentren- und Standortkonzept für die Innenstadt, die Nahversorgung und den nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel (vgl. Kap. 7) Standort 3 (Kategorie 3) ist nur eingeschränkt für nahversorgungsrelevanten Einzelhandel geeignet. In direkter Abwägung empfiehlt die CIMA die Standorte 3 oder 1 zu entwickeln. Darüber hinaus sollte Einzelhandel an diesem Standort ausgeschlossen werden. Die Standorte der Kategorie 4 sind nur für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Aus Sicht der CIMA sollten für die Standorte 4, 5, 6 und 7 grundsätzlich auch großflächige Einzelhandelsansiedlungen möglich sein. Für die Standorte 4 und 6 ist zur politischen Abwägung ggf. eine gesonderte Verträglichkeitsuntersuchung für einen projektierten Lebensmitteldiscounter notwendig. Die Standorte der Kategorie 5 sind aus Gutachtersicht generell nicht für Einzelhandel geeignet. Es sollte überprüft werden, auf welchen Flächen der Ausschluss von Einzelhandel im Bebauungsplan möglich und notwendig ist. Das Zentren- und Standortkonzept beantwortet aktuelle Standortfragen und bildet eine verlässliche Grundlage für die weitere Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Walsrode. Die nachfolgende Abb. 78 auf S. 111 gibt einen Überblick über die untersuchten Standorte. Der Standort der Kategorie 1 ist generell für großflächigen nahversorgungsund zentrenrelevanten Einzelhandel geeignet. Darüber hinaus ist für diesen Standort generell auch nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel denkbar (oder ein Getränkemarkt), aus Sicht der CIMA sollte jedoch nach Möglichkeiten gesucht werden, einen neuen attraktiven Magneten in der Innenstadt zu etablieren. Dies dürfte mit einem Getränkemarkt nicht gelingen. Die Standorte 3 und 1 sind aus Gutachtersicht für nahversorgungsrelevante Betriebe (ggf. auch großflächig) geeignet (Kategorie 2). Die Entwicklung dieser Flächen trägt aus Gutachtersicht zur Stabilisierung bzw. Verbesserung der Nahversorgung innerhalb der Stadt Walsrode bei. In Abwägung der beiden Standorte sollte Standort 3 mit Priorität entwickelt werden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 110

111 Abb. 78: Übersicht Standortkonzept für die Stadt Walsrode Quelle: CIMA GmbH 2007 CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 111

112 7.5 Umsetzung der standortbezogenen Vorgaben aus dem Einzelhandelskonzept Um eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Walsrode mittel- bis langfristig zu gewährleisten, ist es aus Sicht der CIMA notwendig, das vorgelegte Einzelhandelskonzept in den zuständigen Gremien der Stadt Walsrode zu beschließen. Darüber hinaus sollten die Flächen, die für eine einzelhandelsspezifische Nutzung geeignet sind, aktiv vermarktet und entwickelt werden (vgl. Kap ). Die Umsetzung der standortbezogenen Empfehlungen macht gegebenenfalls eine Überarbeitung der entsprechenden Bebauungspläne notwendig. Dabei sollte sich grundsätzlich auf die Walsroder Liste zentrenrelevanter Sortimente (vgl. Abb. 45, S. 70) bezogen werden. Zur Notwendigkeit von Sortimentslisten wurden bereits unter Kap Aussagen getroffen. Bei der Überarbeitung der Bebauungspläne ist generell zu beachten, dass die bestehenden Einzelhandelsbetriebe selbstverständlich Bestandsschutz genießen. Notwendig beim Ausschluss einzelner Sortimente im Bebauungsplan ist der Bezug auf das Einzelhandelskonzept bzw. auf die Walsroder Liste, die auch gleichzeitig Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes sein sollte. Bei großflächigen Einzelhandelsansiedlungen empfiehlt die CIMA darüber hinaus auf den Einzelfall bezogene Verträglichkeitsuntersuchungen (nach 11,3 BauNVO). Darüber hinaus sollten weiterhin die der Versorgung der Beschäftigten dienenden Kioske bis zu einer Verkaufsfläche von 70 qm zulässig sein. Aus der Gegenüberstellung der jetzigen Festsetzung zur empfohlenen Festsetzung laut Walsroder Liste ergeben sich damit sogar zusätzliche baurechtliche Freiräume bzw. ein zusätzliches Potenzial. Tiernahrung und Heimtierbedarf (ohne Lebendtiere und Spezialbedarf) und Beleuchtung wurden im aktuellen Einzelhandelskonzept als nicht-zentrenrelevant festgelegt. In Zukunft könnten sich im Bereich Quintusstraße somit Einzelhandelsbetriebe auch mit diesen Warenangeboten ansiedeln. Für die Gebiete/ Standorte in denen Einzelhandel aus Gutachtersicht ausgeschlossen werden soll, sollte beachtet werden, dass bestehende Einzelhandelsbetriebe Bestandsschutz genießen. Ferner bezieht sich der Ausschluss nicht auf den Handel mit Kfz (Der Handel mit Kfz ist nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zuzurechnen (vgl. Kap , Seite 27)). Darüber hinaus sollten Verkaufsfeinrichtungen in Verbindung mit Handwerksbetrieben (z.b. Installateure) weiterhin zulässig sein, sofern diese auf einer untergeordneten Betriebsfläche eingerichtet sind. Das Gewerbegebiet Quintusstraße sollte gemäß den erarbeiteten Empfehlungen (vgl. Kap. 7.3) baurechtlich überarbeitet werden. Dabei gelten folgende Empfehlungen: - nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel sollte generell möglich sein (auch großflächig) - Beschränkung der zentrenrelevanten Sortimente laut Walsroder Liste auf 10 % der Gesamtverkaufsfläche - zusätzliche Beschränkung der zentrenrelevanten Einzelsortimente auf 100 qm VKF CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 112

113 8. Leerstands- und Flächenmanagement Der Grundgedanke eines Flächenmanagement besteht darin, vorhandene Immobilienflächen effektiver zu nutzen, Leerstände zu vermeiden, Informationen über Angebot und Nachfrage transparent und zugänglich zu machen und letztendlich zur Attraktivitätssteigerung des Standortes beizutragen. Für Walsrode bedeutet dies nicht nur, die bestehenden qm Leerstandsfläche wieder neu zu besetzten, sondern Leerstände in Zukunft erst gar nicht entstehen zu lassen. Als zentrales Informations- und Marketinginstrument sollte regelmäßig (z.b. vierteljährlich) ein kurzer (vierseitiger) Newsletter herausgegeben werden. Dieser sollte zum einen als Druckausgabe versendet, zum anderen über das Internet verbreitet werden, um eine breite Zielgruppe zu erreichen. Ein gutes Beispiel für einen Newsletter liefert das Flächenmanagement in Lemgo, wo bereits seit mehreren Jahren ein erfolgreiches Flächenmanagement praktiziert wird. Abb. 79: Newsletter Lemgo Marketing Die Hauptaufgabe eines Flächenmanagements besteht darin, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und so gezielt auf die Angebotsstruktur Einfluss zu nehmen. Dies kann nur durch ein vorausschauendes und aktives Flächenmanagement erreicht werden; passive Leerstandsbörsen im Internet führen nicht zum beabsichtigten Ziel. Durch umfassende Informationen über beabsichtigte Veränderungen (Betriebsaufgabe, betriebliche Veränderungen o.ä.) muss der Leerstandsproblematik schon im Vorfeld entgegengewirkt werden. Dafür ist es notwendig, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Stadtentwicklung einzubeziehen sowie Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Mit Hilfe einer Datenbank müssen möglichst umfassende Informationen über bestehende Leerstände erfasst und zur Verfügung gestellt werden. Sie bieten dem Vermieter eine Plattform, sein Objekt anzubieten und einem potenziellen Mieter die Möglichkeit, sich ohne Schwierigkeiten umfassend zu informieren. Dies muss ergänzt werden durch folgende Module: Quelle: Marktinformationssysteme zur Schaffung von Transparenz, Eigentümerberatung, Direkte, persönliche Akquisition, Incentives, Anreizsysteme, Förderung von Existenzgründungen (z.b. Inkubatoren) sowie (Re-) Vitalisierung von Lagen, Straßen, Quartieren. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 113

114 Ein aktives Leerflächenmanagement reicht von der Revitalisierung ungenutzter Schaufensterflächen als Ausstellungsflächen für bestehende Betriebe ( Schaufensterkosmetik ) bis zur aktiven und zielgerichteten Vermarktung der Leerstände. Die aktive Kontaktaufnahme zu regionalen Filialbetrieben als mögliche Nutzer geeigneter Ladenlokale, die Bereitstellung von harten Marktdaten zur Kaufkraftsituation, das Aufzeigen von Branchendefiziten und vieles mehr können als weitere Maßnahmen erfolgen. In Kenntnis dieser Tatsachen können ansiedlungswilligen Betriebe qualifizierte Angebote gemacht und zwischen diesen und den Eigentümern vermittelt werden (nachfrageorientiertes Vorgehen). Zudem ermöglichen die Kenntnisse eine gezielte Beratung der Eigentümer und die direkte Ansprache von potenziellen Mietern (angebotsorientiertes Vorgehen). Gegebenenfalls können Dienstleistungen für den Eigentümer übernommen werden (z.b. Lokalbesichtigungen), damit es zu einer Ansiedlung kommt. Bei einem Flächenmanagement kann einerseits angebotsorientiert, andererseits nachfrageorientiert vorgegangen werden. Eine wichtige Rolle spielt dabei der Flächenmanager, der über die notwendigen Informationen und Kenntnisse verfügt. Dafür müssen sowohl auf der Nachfrage- als auch auf Angebotsseite fundierte Kenntnisse vorliegen: Freie oder frei werdende Ladenlokale (z.b. Laufzeiten von Mietverträgen) Kenntnisse über die Immobilie (Möglichkeiten baulicher Veränderungen, Kooperationsbereitschaft des Eigentümers) und den Standort insgesamt Potenziale für Flächenerweiterungen Kontakte zu Eigentümern Preiserwartungen der Vermieter Kenntnisse über die Einzelhandelssituation (Branchenmix, Trends) Kenntnisse über die Anforderungen der Branchen Anforderungsprofil an Standorte von Filialisten Folgende Aufgabenfelder sollten im Rahmen eines Flächenmanagements wahrgenommen werden: Dauerhaften Dialog zu Einzelhändlern und Immobilienbesitzern suchen und ausbauen (dauerhafte Optimierung bzw. Aktualisierung der Datenbasis), Akquisition von Filialisten, Einzelhändlern oder Projektentwicklern, Aufbau eines dauerhaften Kontaktnetzwerkes, Bestimmung des Branchenmixes durch regelmäßige Einzelhandelsstrukturuntersuchungen bzw. Dokumentation von Veränderungen, Organisation und Moderation von Treffen der Einzelhändler und Immobilienbesitzer, Vermittler zwischen unterschiedlichen Interessen der verschiedenen Akteure, z.b. durch kompetente Beratung, Pflege der innerstädtischen Flächenbörse sowie einzelbetriebliche Beratungen bei Einzelhändlern und Beratungen von Eigentümern bzgl. einzelhandelsspezifischer baulicher Anforderungen oder Fassendengestaltung. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 114

115 Mögliche Leistungen können sein: Objektvermarktung (Maklertätigkeit) Finanzierungskonzepte Beratung bei Existenzgründung Sanierungs- und Modernisierungsberatung Förderprogramme Erwerb einer Immobilie Wertgutachten Gebäudedokumentation Gleiches ist aus der Stadt Diepholz bekannt. Das Fachgeschäft Thomas, ebenfalls mit Angeboten in den Sortimenten Heimtextilien und Stoffe, kann eine Verkaufsfläche von insgesamt 550 qm vorhalten. Das Ladenlokal ist in zwei aneinandergrenzenden Gebäuden integriert. Abb. 80: Kollmeyer in Neustadt a. Rübenberge Quelle: CIMA GmbH 2006 In Neustadt a. Rbg. ist es gelungen das Fachgeschäft für Heimtextilien Kollmeyer in drei aneinandergrenzenden, unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden unterzubringen. Die Außenfassaden der Immobilen sind nicht verändert worden, lediglich die Innenräume der Gebäude wurde entkernt und zusammengelegt. So konnte eine leistungsfähige Verkaufsfläche in der Altstadt entstehen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 115

116 Zwischennutzung / Gestaltung von Leerständen Leerstände sind nicht allein ein Problem des Immobilieneigentümers. Sie führen in aller Regel zu Frequenzverlusten und ziehen ihr Umfeld optisch in Mitleidenschaft. Oberste Priorität sollte der Abbau der bestehenden Leerstände haben. Auf der Basis der aktualisierten Analyse des innerstädtischen Einzelhandels in Walsrode sollte versucht werden, gezielt solche Betriebe anzusprechen, die die offenen Potenziale im qualitativen Angebotsmix besetzen. Um Leerstände zukünftig zu vermeiden, aber auch, um die Entwicklungschancen der Innenstadt insgesamt zu verbessern, gilt es, die Immobilieneigentümer im Sinne einer kooperativen Entwicklung einzubeziehen. Dazu ist es notwendig, Strukturen und Instrumentarien zu entwickeln, die eine solche Teilhabe möglich machen. Gegenwärtig werden leerstehende Ladenlokale nur sehr selten durch die Zwischennutzung der Schaufenster durch andere Einzelhandelsbetriebe oder durch andere Gestaltungsmaßnahmen verschönert. Um schädliche Auswirkungen von Leerständen auf das Umfeld gering zu halten, sollten leerstehende Ladengeschäfte zwischengenutzt oder inszeniert werden, bis eine neue gewerbliche Nutzung realisiert werden kann. Beispiele für Zwischennutzungen Einen innovativen Ansatz für die Zwischennutzung von Leerständen bietet das Projekt GAPart, eine Initiative der Essener Wirtschaftsförderung, des Kulturbüros Essen, des Essener Einzelhandelsverbandes und der Essen Marketing Gesellschaft. Gap ist der englische Begriff für Lücke und so versteht sich GAPart als temporärer Lückenfüller. Die Idee von GAPart besteht aus der Organisation von befristeten Nutzungen leerstehender Ladenlokale in der Innenstadt durch künstlerische Präsentation verschiedenster Art. GAPart ist der Versuch, kreativ mit Stadtentwicklungsprozessen umzugehen. Veränderungen im Einzelhandel führen immer wieder dazu, dass über einen kürzeren oder längeren Zeitraum Ladenlokale leer stehen und das Erscheinungsbild beeinträchtigen. Durch GAPart sollen Künstlerinnen und Künstler, aber auch Jugendgruppen, angesprochen werden, die sich künstlerisch/kulturell betätigen wollen, jedoch keine Möglichkeit haben, ihre Werke der Öffentlichkeit vorzustellen. Abb. 81: GAPart Eine Möglichkeit der Gestaltung besteht darin, dass andere Einzelhandelsbetriebe die Schaufenster zur Präsentation ihrer Waren nutzen. Eine derartige Zwischennutzung erfolgt in der Kaiserpassage bereits teilweise. Alternativ dazu können Ladenlokale zeitlich befristet auch für Aktionen aus dem Bereich Kunst und Kultur, z.b. als Ausstellungsräume, genutzt werden. Durch die Besucher, die bspw. durch solche temporären Ausstellungen angezogen werden, können zusätzlich Frequenzsteigerungen generiert werden. Quelle: CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 116

117 In Detmold dient das Guckloch als Zwischennutzung von Leerständen. Die verkleideten Schaufenster wecken das Interesse, durch das Guckloch in das Innere des Ladenlokales zu schauen. Abb. 82: Guckloch in Detmold werden, wie sie bereits im Kunsthandwerkerhof adressiert sind. Das touristische Käuferpotenzial in der Walsroder Innenstadt könnte so noch gezielter angesprochen werden. In Castrop inszenierte die Designmanufaktur mono gemeinsam mit einer A- gentur ein leerstehendes Ladenlokal mit einem mono-store, der von der Firma Mollen betrieben wurde. Das Pop-Up-Restaurant stand unter der kulinarischen Betreuung des Olivo aus Castrop. Für sechs Tage wurde der m.eating-point zum Treffpunkt für Bürger und Fachpublikum. Mit dem m.eating-point ist Castrop-Rauxel die erste Stadt in Deutschland, die mit dem Pop-Up-Konzept unternehmerische und innerstädtische Marketingkonzepte zu beiderseitigen Vorteil miteinander verbunden hat. Abb. 83: Pop-up-store in Castrop-Rauxel Fotos: CIMA GmbH 2007 Eine weitere mögliche Zwischennutzung stellen die sogenannten Pop-Up- Stores dar. Pop-Up-Stores sind Geschäfte, die quasi über Nacht errichtet werden und nach einem gewissen Zeitraum wieder schließen. Pop-Up-Stores eignen sich besonders für Produkttest und zum Experimentieren mit Geschäftsideen. Quelle: isg-castrop.de Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Die Konzepte reichen von drei Tagen bis zu einem Jahr. Die Geschäfte sind nicht mit hohen Kosten verbunden, schnell realisierbar und stellen zudem eine Abwechslung für die Kunden dar. Vor allem das Experimentieren könnte für die Stadt Walsrode eine Möglichkeit darstellen, auch langfristig neue Geschäfte für den Standort zu gewinnen. Neben Unternehmen sollten auch junge Künstler und Designer angesprochen CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 117

118 Eine weitere Initiative ist das Kaufhaus auf Zeit, die mittlerweile in verschiedenen Städten und Gemeinden erfolgreich durchgeführt wurde. Beispielsweise in Bayreuth haben 14 Kunsthandwerker in einer leerstehenden Immobilie einen Platz gefunden um sich und ihre Erzeugnisse 4 Wochen lang angemessen zu präsentieren. Eine Mischung aus Galerie und Kaufhaus, die von den Bayreuthern in dem sogenannten Kaufhaus auf Zeit sehr gut angenommen wurden. Die gleiche Maßnahme zur Zwischennutzung von Leerständen wird in der Stadt Dorsten von der städtischen Wirtschaftsförderungsgesellschaft WINDOR aktuell durchgeführt. Im Rahmen Kaufhaus auf Zeit können Künstlern, Kunsthandwerker und Kreativschaffende freie Ausstellungs- und Verkaufsflächen im Lippetorcenter belegen und so die eigenen Arbeiten vermarkten. Das Angebot richtetet sich darüber hinaus auch an Gewerbetreibende, die nur eine kurze Mietzeit anstreben, um eventuell neue Konzepte oder Ideen befristet auszuprobieren. 18 Verkaufsflächen, jeweils 8 Räume im Untergeschoss, 8 im Erdgeschoss und 2 im Obergeschoss stehen zur Verfügung, vom kleinen Eckladenlokal bis zur großen Ausstellungsfläche. Die Räumlichkeiten werden an Künstler kostenfrei vermietet, kommerzielle Händler, die ein befristetes Angebot als Testphase anstreben, zahlen einen Kostenbeitrag von 4 Euro pro qm. Die Verträge zur Nutzung im Rahmen der Aktion "Kaufhaus auf Zeit" sollen auf maximal 6 Monate laufen, eine Verlängerung der Laufzeit ist optional möglich. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 118

119 9. Alternative Nahversorgungsmöglichkeiten Insgesamt betrachtet ist die Nahversorgung in der Kernstadt Walsrode weitestgehend als gut zu bezeichnen. Lediglich in den Ortschaften werden aufgrund der peripheren Lage und der geringen Einwohnerzahlen Nahversorgungsdefizite sichtbar. Insgesamt besitzen die Ortschaften von Walsrode Einwohner, 16 dies stellt in der Summe ein nicht zu vernachlässigendes Kaufkraftpotenzial dar. Die unzureichende Versorgung der Bevölkerung in peripher gelegenen Ortschaften und insbesondere in Gemeinden und Städten mit einer großen Flächenausdehnung ist kein alleiniges Problem der Stadt Walsrode. Viele kleinere Geschäfte, die so genannten Tante-Emma-Läden, dürften in ihrer Fortführung nicht mehr rentabel sein. Dies führt in der Folge häufig zur Aufgabe des Betriebes. Die großen Discounter und Verbrauchermärkte in den umliegenden größeren Kommunen lassen den kleinen dörflichen Nahversorgern keine wirtschaftliche Überlebenschance. Doch besonders für Senioren und Menschen ohne Auto wird diese Situation zum Problem. Neben der fehlenden Versorgung treten auch soziale Probleme auf. Der Lebensmittelladen hat oft den Charakter eines Treffpunktes der Dorfgemeinschaft. Diese zusätzliche Funktion, die Nachbarschaft durch ein Treffen beim Einkaufen zusammenzuführen und -zuhalten, geht verloren. An diesem Punkt der Nachbarschaft und Gemeinschaft setzen diverse Projekte und Ideen zur Zukunft der Nahversorger an. Zentren mit Dienstleistungen und Einzelhändlern des täglichen Bedarfs werden bewusst gebündelt. Ein kleiner Nahversorger in Verbindung mit verschiedenen Dienstleistern kann so die Konkurrenzsituation mit den Supermärkten aufnehmen und versuchen, eine kommunale Magnetwirkung zu erzielen. Somit wird nicht nur die Versorgung wieder gesichert, sondern die sozialen und kommunikativen Aspekte wer- den zugleich verstärkt. Waren aus der Region können eine weitere Bindung der Kunden bewirken. Weitere Konzepte wie rollende Läden oder Bringbusse werden in einigen Gemeinden schon seit einiger Zeit praktiziert. Auch die so genannten Hofläden können einen Teil der Versorgung anbieten. Das Sortiment ist jedoch stets beschränkt auf eigene Produkte oder Bioprodukte. Weitere Mängel der Hofläden sind die eingeschränkten Öffnungszeiten, auf die sich der Kunde einstellen muss. Ebenso gibt es sozial ausgerichtete Projekte, welche die Versorgung im ländlichen Raum gewährleisten sollen. Die CAP-Märkte werden als Nahversorger von gemeinnützigen Trägerschaften finanziert und bieten Behinderten einen Arbeitsplatz. Ähnliche Ideen werden von anderen Wohltätigkeitsverbänden wie der Diakonie umgesetzt. Als weitere Einkaufsmöglichkeit im ländlichen Raum zählen auch die Tankstellenshops, deren Verkaufsfläche und Sortimentsauswahl teilweise denen eines kleinen Nahversorgers entsprechen. Ein Tankstellenshop erzielt 50 % seines Gewinnes durch den Verkauf von Getränken, Tiefkühlpizzen, Brötchen und anderen Artikeln des täglichen Bedarfs. Die Sortimentsauswahl kann bis zu Artikel umfassen. Dazu kommen saisonabhängige Angebotsaktionen wie Grills, Fahrräder oder auch Elektrogeräte. Darüber hinaus führt der Mangel an Einzelhandel im ländlichen Raum zur vermehrten Nutzung des Internet in diesen Gebieten. Die Nachfrage bei den klassischen Versandhändlern liegt in sehr starkem Maß in der Bekleidungsbranche, bei Büchern und Unterhaltungselektronik. E-Commerce für lokale Einzelhändler gewinnt so zunehmend an Bedeutung. Lieferungen von Artikeln des periodischen Bedarfs, insbesondere bei Frischwaren, bereiten jedoch logistische Probleme. 16 Laut Stadt Walsrode, Stand: CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 119

120 Einige Nahversorger und einzelne Fachmärkte haben einen Bringservice. Per Internet, Fax oder direkt im Laden können Lebensmittel und andere Waren eines Nahversorgersortiments bestellt werden. Unterschiede bestehen bei den Lieferbedingungen. Die zu beliefernden Gebiete können regional begrenzt sein oder sich auf das ganze Bundesgebiet erstrecken. Teilweise sind die Lieferungen kostenpflichtig oder ab einem Mindestbestellwert kostenlos. Nähere Informationen finden sich u.a. auf den Internetseiten der jeweiligen Lebensmittelanbieter. In den nachfolgenden Kapiteln werden Möglichkeiten für die Sicherung und Stärkung der Nahversorgung in den Ortschaften von Walsrode aufgezeigt. Kap. 9.1 bezieht sich eher auf die bevölkerungsstarken Ortschaften wie Düshorn Honerdingen, Krelingen, Stellichte und Kirchboitzen, auch wenn dort bereits heute mehrere Angebote aus dem periodischen Bedarfsbereich vorhanden sind. Kap. 9.2 und Kap. 9.3 betreffen im Grunde alle Ortschaften, der Schwerpunkt ist jedoch in den Ortschaften zu sehen, die über nur geringe Einwohnerzahlen verfügen. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 120

121 9.1 Lebensmittelketten auf dem Land Abb. 84: Nachbarschaftsgeschäfte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann In weiten Teilen des ländlichen Raumes ist nicht einmal mehr die Grundversorgung gesichert, was besonders den älteren und nicht mobilen Menschen ein Problem bereitet. Die Agglomerationen von Discountern und Verbrauchermärkten an den Peripherien von Großstädten und mittlerweile auch Kleinstädten geben den kleinen Betrieben kaum Überlebenschancen. Die Markant-Nordwest Handels-GmbH mit Sitz in Leer hat die Unterversorgung im ländlichen Raum als Chance begriffen und geht mit unterschiedlichen, speziell für den ländlichen Raum angepassten Konzepten an den Markt. Für Walsrode interessante Konzepte dürften insbesondere die Vertriebstypen Ihre Kette mit rd. 300 qm VKF als Nachbarschaftsgeschäft und IK Ihr Kaufmann mit 100 bis 300 qm VKF als convenienceorientiertes Nachbarschaftsgeschäft sein. Die Betriebe werden i.d.r. durch selbstständige Einzelhändler geführt. Als mögliche Standorte gibt die Markant-Gruppe Ortschaften oder Gemeinden an, die bislang über keinen Lebensmittelbetrieb verfügen (zur genaueren Recherche siehe: Darüber hinaus werden die folgenden Standortfaktoren genannt: Einwohnerzahl bis im Einzugsgebiet freie Kaufkraft von 1 bis 2 Mio. Euro gute Erreichbarkeit (zu Fuß, Pkw) Haltestelle des ÖPNV in der Nähe andere Dienstleistungsbetriebe geringe Anzahl an Stellplätzen Quelle: Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Die Vertriebskonzepte Ihre Kette und IK Ihr Kaufmann sind dabei stark serviceorientiert. Konzeptionell kann sich das Angebot sowohl auf ein breites Nahversorgungssortiment als auch auf spezialisierte Sortimentsgruppen beziehen (z. B. Frischeprodukte (Lebensmittel), Trockensortiment (Lebensmittel), Drogerie/ Non-Food-Artikel, Kassenartikel, Frische Convenience (Lebensmittel)). CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 121

122 9.2 Nachbarschaftsladen Die Funktion des früheren Tante Emma Ladens wird heute durch den Nachbarschaftsladen übernommen. Diese kleinen Läden sind nicht nur Nahversorger, sondern oft auch der zentrale Platz der dörflichen Gemeinschaft und Mittelpunkt der Kommunikation. Der Laden ist zum einen Grundversorger mit Lebensmitteln, zum anderen einer der wichtigsten Treffpunkte am Ort. Neben den Waren des täglichen Bedarfs werden verschiedene Dienstleistungen angeboten, um das Projekt finanzierbar zu machen. Die Errichtung eines Nachbarschaftsladens wird oftmals öffentlich unterstützt, langfristig muss der Betrieb sich jedoch selbst finanzieren. Die Größe der Nachbarschaftsläden liegt zwischen 80 und 120 qm. Wesentliche Unterschiede zwischen den Nachbarschaftsläden bestehen in der wirtschaftlichen Organisation des Betriebes. Dabei gibt es privat betriebene Läden und solche, die von einer Bürgerinitiative getragen werden. Ein oder mehrere Bürger übernehmen ehrenamtlich oder gegen eine geringe Bezahlung die Geschäftsführung. Das Warenangebot zeichnet sich durch ein breites, aber sehr flaches Sortiment aus. In der Regel müssen höhere Preise in Kauf genommen werden. Je nach Bedarf beherbergt der Nachbarschaftsladen Dienstleistungsangebote wie eine Post, Lotto/Toto- Annahmestelle, Reinigungsannahme, Fotoservice und Stehcafe. Je mehr Angebote unter einem Dach sind, desto größer wird die Attraktivität für den Kunden. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 122

123 Nachbarschaftsladen: Beispiel Duderstadt, Ortsteil Fuhrbach Abb. 85: Fuhrbacher Dorfladen In der Gemeinde Fuhrbach, einem Ortsteil von Duderstadt, gibt es seit 2002 den Fuhrbacher Dorfladen. Der Betrieb wird von der Bürgerschaft (GbR) getragen, die sich mittlerweile aus 50 Mitgliedern zusammensetzt. Jedes Mitglied ist gleichzeitig Anteilinhaber des Dorfladens. Die kleineren Entscheidungen werden von drei Geschäftsführern getroffen. Jeder der Anteilseigner ist jedoch entscheidungsbefugt. Eine Eigentümerversammlung unterstreicht den gemeinschaftlichen Charakter der Bürgerinitiative in regelmäßigen Abständen. Das Gebäude wurde privat vom Bürgermeister Fuhrbachs gekauft, um als Dorfladen umfunktioniert zu werden. Quelle: Bearbeitung: CIMA GmbH 2006 Acht Frauen arbeiten in Schichten im Laden. Dabei beginnt der Arbeitstag um 5.30 Uhr, denn bereits um 6 Uhr wird das Geschäft geöffnet. Auf einer Verkaufsfläche von ungefähr 20 qm sind Lebensmittel und ein Bäckereiverkauf untergebracht. Zusätzlich ist im Keller ein Getränkeverkauf angeschlossen. Für ältere Dorfbewohner werden die Getränkekisten nach Hause geliefert. Besondere regionale Angebote wie der Eichsfelder Schmand, der einmal in der Woche frisch angeliefert wird und die Eichsfelder Wurstspezialitäten werden direkt vom Bauern aus einem Nachbardorf bezogen. Der Dorfladen wird von allen beteiligten Seiten als sehr positiv bewertet und gut angenommen. Nach Angaben einer Dorfbewohnerin war es bis zur Eröffnung des Ladens nicht möglich eine Zeitung in Fuhrbach zu kaufen, heute kommen sogar Bewohner der umliegenden Dörfer zum Einkaufen nach Fuhrbach. CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 123

124 9.3 Der rollende Dorfladen Abb. 86: Der rollende Dorfladen von Günther Kropp zirka 50 Stationen am Tag an. Jeden Morgen startet er seine Tour in Öderquart und beliefert Gebiete im Alten Land bis in die Stader Geest. Drei bis vier Kunden warten an jeder Station auf den fahrenden Biomarkt. Bereits seit 50 Jahren fährt Herr Kropp täglich im Dienste der Hausfrau mit seinem rollenden Dorfladen übers Land. Auf nur 15 qm sind eine Tiefkühltheke und ein Kühlregal mit Frischeprodukten untergebracht. Insgesamt schätzt Herr Kropp die Anzahl seiner Artikel auf Morgens früh um 6 Uhr wird der Wagen frisch mit Obst und Gemüse beladen. Etwa 100 Stationen mit einem überwiegend festen Kundenstamm fährt er mit seinem rollenden Vollsortimenter an, in einem Umkreis von 50 km rund um Reinfeld in Schleswig-Holstein. Einen Nachfolger für seinen rollenden Dorfladen hat Herr Kropp noch nicht. Quelle: Günther Kropp, Kropp GmbH Bearbeitung: CIMA GmbH 2007 Die Idee ist einfach, sie fahren dorthin, wo heute keine Nahversorgung mehr am Ort ist. Sie bieten nicht alles, aber eine Grundversorgung an Lebensmitteln. Der gute Service und persönliche Gespräche mit den Kunden machen die kleinen Läden so beliebt. Hauptkunden sind ältere oder immobile Menschen, die sich nicht mehr selbst versorgen können und auf den rollenden Dorfladen angewiesen sind, da er die Lebensmittel direkt vor die Haustür liefert. Die Preise sind etwas höher als im festen Supermarkt. Anstatt der Mietkosten für Verkaufsräume müssen hier Zusatzkosten wie Benzin Fahrzeughaltungskosten mitgetragen werden. Anhand von drei Beispielen aus Norddeutschland soll das Konzept des rollenden Dorfladens vorgestellt werden: Bereits seit mittlerweile 16 Jahren fährt Ingo Freese einen rollenden Dorfladen durch Ostfriesland. Seit nun 8 Jahren führt er zusammen mit seiner Frau sein eigenes kleines Unternehmen mit sogar drei Verkaufswagen. Der durchschnittliche Tagesumsatz jedes Wagens liegt bei Euro. Der Einzelhändler hat in seinem Vollsortiment etwa 1400 verschiedene Artikel, die er auf einer Verkaufsfläche von rd. 12 qm anbietet. Frischwaren wie Joghurt und Wurst befinden sich in einem Kühlregal. Herr Freese bringt seinen Kunden die Waren bis an die Haustür, da er seine Kunden gezielt anfährt. Experten schätzen, dass ein rollender Supermarkt bei guter Führung und guter Kommunikation mit der Bevölkerung evtl. 2-3 % Marktanteil vom Lebensmittelpotenzial eines ländlichen Einsatzgebietes als Bruttoumsatz abschöpfen kann. Die Firma Eismann fährt mit insgesamt rollenden Wagen durch Deutschland. Der Umsatz eines Wagens liegt bei ca. 950 am Tag. Das Konzept, das Ulrich Griener mit seinem rollenden Dorfladen verfolgt heißt: Bioprodukte Freihaus. Etwa 700 verschiedene biologische Artikel, sogar Frischewaren in einem Kühlregal, bietet Ulrich Griener in seinem kleinen Geschäft an. Der Wagen ist 8 m lang und 2,20 m breit und hat eine Verkaufsfläche von ca. 12 qm. Der durchschnittliche Tagesumsatz, den der rollende Bioladen erzielt, liegt bei Um diesen Umsatz zu erwirtschaften, fährt Ulrich Griener CIMA GmbH Glashüttenweg Lübeck Telefon: cima.luebeck@cima.de 124