Wohnqualität in Eggenberg

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1 1 Wohnqualität in Eggenberg Moderner Lifestyle in historischem Grazer Stadtbezirk

2 Inhaltsverzeichnis Die Liegenschaft 11 Betrachtung für einen Anteil von 15,00 % 4 Lage und Erreichbarkeit 12 Eckdaten für die Planrechnung 5 Anschaffungskosten, Geplante Nutzflächen, Sanierungskosten 1 Steuerliche Beurteilung 6 Landesförderung, Betreuungskosten, Finanzierung Steuerrechtliche Grundlagen 7 Mieteinnahmen 16 Zeichnungsschein 8 Gesamtprojekt: Entwicklung der Verbindlichkeiten Prognoserechnung 9 Gesamtprojekt: Einzahlungs- und Vermögensentwicklung 22 Kontakt 10 Betrachtung für einen Anteil von 10,00 %

3 Wohlfühl-Architektur zwischen Innenstadt und Plabutsch Gelungene Architektur lässt sich von Vertrautem inspirieren und schenkt neue Perspektiven. Im gründerzeitlichen Geviert Bodenfeldgasse Vinzenzgasse und Alte Poststraße realisiert die Baubetreuung GmbH die umfassende Sanierung eines bestehenden zweigeschossigen, vorstädtischen Gebäudes. Mit der Aufstockung um zwei weitere Geschoße entstehen insgesamt 24 Wohneinheiten mit Wohnflächen zwischen 42 m 2 und 90 m 2. Nach den Entwürfen erfüllen die Wohnungen mit ihren ansprechenden Grundrissen und der lichtdurchfluteten Raumatmosphäre alle Ansprüche an Wohnqualität und -komfort. Der hochwertige Ausstattungsstandard mit modernen Küchen, Holzböden und sat-anschlüssen ist dabei ebenso selbstverständlich wie die sonnigen Balkone, die den Blick in die weitläufige Grünanlage im Innenhof lenken und zusätzlichen Freiraum eröffnen. Von den charmanten Maisonetten, gemütlichen Garconnieren und perfekt aufgeteilten 2-, - und 4-Zimmer-Wohnungen sind insgesamt 10 Wohneinheiten barrierefrei adaptierbar. Ein Lift führt von der Tiefgarage in den 4. Stock; Kellerabteile bieten zusätzlichen großzügigen Stauraum.

4 Historie trifft Bildung, Naherholung und Zeitgeist Schon die Römer wussten (nachweislich) die Wohlfühlatmosphäre des späteren 14. Grazer Stadtbezirks zu schätzen. Heute schließt Eggenberg, dessen Namen auf die Gründerfamile des Weltkulturerbes Schloss Egggenberg zurückgeht, östlich an die Bezirke Lend und Gries an und wird im Westen vom Plabutsch einem attraktiven Naherholungsgebiet mit vielen Wanderwegen begrenzt. Die perfekte Infrastruktur mit unzähligen Einkaufsmöglichkeiten, Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen, Krankenanstalten, einem umfangreichen Freizeitangebot, wie beispielsweise der Auster, und optimalen Verkehrsverbindungen prägen die Wohnqualität des charmanten Viertels. Eggenberg zählt mit einer Größe von 7,79 Quadratkilometern über Einwohner und genießt seinen Ruf als Bildungszentrum der Stadt ist hier doch unter anderem der Campus der fh Joanneum beheimatet. Die direkte Nähe zur Grazer Altstadt und zu den Reininghausgründen mit der gerade entstehenden New City, lässt Eggenberg zu einem aufstrebenden, trendigen Grazer Stadtbezirk werden 4

5 Anschaffungskosten Gesamt pro m 2 Die Anschaffungskosten betragen Die Nebenkosten betragen ca Die Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten beträgt daher ca Geplante Nutzflächen Vermietete Wohnungen: 141 m 2 Geförderte Wohnungen (umfassende Sanierung) ca.: m 2 Terrassen und Balkone rd. 60 m 2 (Bewertung 50 %) 180 m 2 Tiefgaragenplätze 25 à rd. 15 m 2 75 m 2 Gesamte bewertete Fläche daher m 2 Die Flächenangaben beruhen auf der derzeitigen Vorplanung. 5 Sanierungskosten Aufgrund der vorliegenden Grobkostenschätzung des planenden Architekten und basierend auf Erfahrungswerten aus zahlreichen Projekten ist mit den nachstehenden Sanierungs- bzw. Ausbaukosten zu rechnen: m 2 /Stk. pro m 2 /Stk. Summe Geförderte Flächen (umfassende Sanierung) Ungeförderte Flächen Küchen Tiefgaragen Summe pro m 2 Summe Sanierungskosten bezogen auf Gesamtfläche ca davon gefördert daher frei finanziert

6 Landesförderung Die geförderten Sanierungskosten werden mittels Darlehen mit einer 15-jährigen Laufzeit finanziert und werden vom Land Steiermark Annuitätenzuschüsse in der Höhe von 45 % ausbezahlt. Der verbleibende Teil der Annuität des geförderten Darlehens wird aus den Mieteinnahmen bezahlt. Gegenständliches Projekt wurde vom Sanierungswohnbautisch begutachtet. Gesamtsumme der nicht rückzahlbaren Zuschüsse daher Betreuungskosten Die Betreuungskosten fallen für das vorliegende steuerliche Gutachten, die Konzeption, die Projektsteuerung und -abwicklung und sind in der Planrechnung berücksichtigt. 6 Finanzierung pro m 2 Summe Das Gesamtfinanzierungsvolumen beträgt rund Hiervon: Ankauf incl. Nebenkosten Euro Abstattungskredit (Rückzahlung innerhalb v. 15 Jahren) Bezogen auf Gesamtfläche Summe Gefördertes Darlehen (umfassende Sanierung) (Rückzahlung innerhalb v. 15 Jahren) pro m 2 Summe Kredit freie Baukosten Euro Abstattungskredit (Rückzahlung innerhalb v. 15 Jahren)

7 Mieteinnahmen m 2 / Stk pro m 2 / Stk. monatlich jährlich Geförderte Wohnungen , Annuitätenzuschuss , Bestandswohnungen 141 7, Tiefgaragen 25 70, Küchen 20 40, Gesamteinnahmen inkl. Landesförderung pro Jahr betragen: Je m 2 geförderter Fläche werden im Rahmen der Mietzinsvorschreibung monatlich 0,50 als Instandhaltungbeitrag eingehoben. Da dieser Betrag für die Instandhaltungskosten vorgesehen ist, wird dieser in der Planrechnung weder bei den Einnahmen noch bei den Ausgaben angesetzt. Weiters wurden in der Planrechnung % der Mieteinnahmen für laufende Aufwendungen, Kleinreparaturen und sonstige Bewirtschaftungskosten berücksichtigt, dies abgesehen von 5 % Leerstehungswagnis. In der Planrechnung wurden somit netto lediglich 92 % der geplanten Einnahmen berücksichtigt. 7

8 Betrachtung Gesamtprojekt Entwicklung der Verbindlichkeiten Jahr gefördertes Darlehen Ankauf incl. freie Baukosten Darlehen Gesamt Darlehen pro m 2 mitfinanzierter Kosten

9 Betrachtung Gesamtprojekt Gesamte bewertete Fläche m 2 Einzahlungs- und Vermögensentwicklung Jahr Steuerl. Ergebnis Bruttoeinsatz plus/minus ESt Netto-Einsatz Gesamt pro m 2 Bruttoeinsatz Steuervorteil Nettoeinsatz Rendite 6,65% Renditeberechnung: Nettomieteinnahmen im Jahr 205 in % des Nettoeinsatzes bis 205.

10 Betrachtung für einen Anteil von 10,00% dies entspricht einem Anteil der bewerteten Fläche von 199 m 2 Einzahlungs- und Vermögensentwicklung Jahr Steuerl. Ergebnis Bruttoeinsatz plus/minus ESt Netto-Einsatz Gesamt pro m 2 Bruttoeinsatz Steuervorteil Nettoeinsatz Rendite 6,65% Renditeberechnung: Nettomieteinnahmen im Jahr 205 in % des Nettoeinsatzes bis 205.

11 Betrachtung für einen Anteil von 15,00% dies entspricht einem Anteil der bewerteten Fläche von 298 m 2 Einzahlungs- und Vermögensentwicklung Jahr Steuerl. Ergebnis Bruttoeinsatz plus/minus ESt Netto-Einsatz Gesamt pro m 2 Bruttoeinsatz Steuervorteil Nettoeinsatz Rendite 6,65% Renditeberechnung: Nettomieteinnahmen im Jahr 205 in % des Nettoeinsatzes bis 205.

12 Eckdaten für die Planrechnung Ankauf Baubeginn Bauende Vermietung geförderte Fläche ab Vermietung Bestandswohnungen Auslastung im Jahr der Erstvermietung 95 % Auslastung in den Folgejahren 95 % Auslastung Bestandswohnungen 95 % Zinssatz geförderte Darlehen 2,25 % Zinssatz Kredit für Ankauf und mitfinanzierte Kosten 2,25 % Zinssatz Kredit freie Baukosten 2,25 % Die Inflation wird in der Planrechnung berücksichtigt mit 1,90 % Index der geförderten Mieten wirksam nach 15 Jahren 1,90 % Steuerprogression des Kommanditisten 50 % 12 Es wird darauf hingewiesen, dass Art und Höhe der Landesförderung auf dem derzeitigen Stand basieren. Aufgrund des Mindestzeichnungsbetrages (über ) sowie der Tatsache, dass es sich um kein öffentliches Angebot im Sinne des Kapitalmarktgesetzes handelt, wird kein Prospekt gemäß KMG erstellt und veröffentlicht.

13 Steuerliche Beurteilung Die Konzeption dieses Modells beruht auf der in Österreich geltenden Gesetzeslage, der herrschenden Verwaltungspraxis und der aktuellen Rechtsprechung der österreichischen Höchstgerichte zum Zeitpunkt der Prospektkontrolle. Die mit der Konzeption dieses Modells verbundenen steuerlichen Rechtsfolgen können nicht endgültig beurteilt werden, da sich die Verwaltungspraxis ändern kann, die Auslegung der Gesetze nicht gesichert ist und nur eine spärliche österreichische höchtgerichtliche Judikatur vorliegt. Die dem Prospekt zugrunde gelegten Zahlen und die aus ihnen abgeleiteten Ergebnisse basieren auf Annahmen über die Entwicklung der geplanten Geschäftsaktivitäten. Dabei wird ohne gesonderte Überprüfung unsererseits unterstellt, dass sämtliche rechnerischen Ansätze plausibel sowie belegbar und sämtliche vorhersehbaren Kosten (Ausgaben) erfasst sind sowie dass die Einschätzung der erzielbaren Mieten realistisch ist. Da die individuellen steuerlichen Zielsetzungen der Anleger nicht Geschäftsgrundlage dieser Veranlagung sind, wird empfohlen, dass von jedem Anleger zur Erörterung und Klärung steuerlicher Fragen, insbesondere auch im Hinblick auf seine persönliche Steuersituation, vor Zeichnung dieser Veranlagung ein Wirtschaftstreuhänder seines Vertrauens konsultiert werden sollte. Sollte die Veranlagung einer anderen steuerlichen Beurteilung unterliegen als in der Folge dargestellt wird, so kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Rendite haben. Diese Auswirkungen sind ausschließlich vom Anleger zu tragen. 1 Die gegenständliche Veranlagung ist insbesondere für unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Personen konzipiert worden, an die sich auch die in diesem Prospekt verfaßten steuerlichen Informationen wenden. Für körperschaftsteuerpflichtige juristische Personen gelten zum Teil andere Rahmenbedingungen und Gesetze, über die die Treuhänder über separate Anfragen gerne informieren. Möstl & Pfeiffer Steuerberatungs GmbH Villefortgasse 11, 8010 Graz Tel.: Fax: DW 0 office@moestl-pfeiffer.at

14 Zeichnungsschein Beteiligungsangebot zur Beteiligung als Gesellschafter an der Projekt W & S Baubetreuung GmbH & Co KG Ich stelle Ihnen das Anbot zur Beteiligung als Kommanditist an der Kommanditgesellschaft mit einer Beteiligung von % am Gesamtvermögen Titel, Vorname, Nachname: beruf: Geb. Datum: straße: 14 PLZ/Ort: tel. Büro: Privat: tel. Privat: steuerliche Vertretung: finanzamt: steuernr.: Ich erkläre, dass mir die Beteiligung ausreichend erläutert wurde, dass mir die Planrechnung vorliegt und ich diese vollinhaltlich akzeptiere. Die Höhe der in der Planrechnung angeführten jährlichen Einzahlungen wurden unter Berücksichtigung der Eckdaten dieser errechnet. Änderungen der jährlichen Einzahlungsverpflichtungen können sich daher durch Zinssatzänderungen, andere als die prognostizierten Herstellungskosten, bzw. durch Auslastungsänderungen oder dgl. ergeben. Ich nehme zur Kenntnis, dass die jährlichen Einzahlungsverpflichtungen aus Zinsen sowie sonstigen Kosten jeweils vierteljährlich, bzw. jährlich, in jedem Fall aber laut Vorschreibung fällig sind. (Ort, Datum) (Unterschrift)

15 Steuerrechtliche Grundlagen Vorsteuer der Sanierungskosten Die KG ist in der vorliegenden Konzeption umsatzsteuerlich als Unternehmer anzusehen, daher ist die grundsätzlich berechtigt, die Vorsteuern aus den Sanierungskosten in Abzug zu bringen, soweit die damit errichteten Räumlichkeiten in der Folge umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Auf die Vermietung von Wohnraum trifft dies jedenfalls zu, für die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten kann gem. 6 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert werden. Diese Option ist entsprechend dem StabG 2012 nur insoweit zulässig, als der Mieter nahezu ausschließlich zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Diese Regelung ist anzuwenden soweit der Baubeginn und der Mietvertrag nach dem 1. August 2012 erfolgt bzw. abgeschlossen wird. Werden sanierte Wohnungen frühestens 20 Jahre nach Fertigstellung der Sanierung veräußert, ist die in Anspruch genommene Vorsteuer nicht mehr zurückzuzahlen. Bei einem früherenverkauf ist eine anteilige Vorsteuerberichtigung durchzuführen bzw. die Option auf eine Versteuerung mit 20 % Umsatzsteuer vorzunehmen. Immobilienertragsteuer und Nachversteuerung Im Zuge des StabG 2012 wurde die Spekulationsfrist, nach deren Ablauf eine steuerfreie Veräußerung von Liegenschaften möglich war, abgeschafft. Bei der Veräußerung von Liegenschaften fällt gem. 0 estg die Immobilienertragsteuer in Höhe von 0% des Ertrages (Erlös abzüglich fortgeschriebener Anschaffungskosten) an. 15 Totalüberschuss und Liebhaberei Aufgrund der Generierung von Verlusten in den Anfangsjahren ist für eine steuerliche Beurteilung vorab zu prüfen, ob die Vermietungstätigkeit bei normalen wirtschaftlichen Verhältnissen geeignet ist, innerhalb eines absehbaren Zeitraumes einen Totalüberschuss zu erzielen. Liegt eine entgeltliche Gebäudeüberlassung im Sinne der Liebhabereiverordnung vor, ist zu untersuchen, ob der Zeitraum, innerhalb dessen aus dem vermieteten Gebäude ein Gesamtüberschuss geplant ist, in einem angemessenen Verhältnis zu einem für derartige Gebäudenutzungen absehbaren Zeitraum steht. Dieser Zeitraum beträgt 25 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung, höchstens jedoch 28 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben). Bei der Beurteilung der einkommensteuerlichen Relevanz der erzielten Einkünfte sind objektive Maßstäbe anzusetzen. Die Abschreibung der Anschaffungskosten Die Anschaffungskosten des Gebäudes - nicht jene des Grundanteils - müssen grundsätzlich mit 1,5%, das entspricht ca. 67 Jahren, abgeschrieben werden. Ohne Nachweis ist eine Abschreibung von 2% p.a. zulässig, soweit das Gebäude vor 1915 errichtet wurde.

16 Die Abschreibung der Sanierungskosten Die Sanierungskosten der geförderten Wohnfläche können nach 28 Abs. Z 2 estg 1988 nach Abzug der Annuitätenzuschüsse auf die Laufzeit von 15 Jahren verteilt abgesetzt werden. Die erstmalige Absetzung darf dabei im Jahr der jeweiligen Bezahlung der (Teil-) Sanierungskosten nach Abzug der gesamten Annuitätenzuschüsse vorgenommen werden. Berechnungsgrundlagen: Anschaffungskosten der Liegenschaft betragen: Gesamt pro m 2 Grundanteil Gebäudeanteil Anschaffungskosten Nebenkosten 10,00% Gesamtanschaffungskosten Förderungsberechnung: Umfassende Sanierung fiktiver Zinssatz 5,00% Laufzeit 15 Annuitätenzuschuss in % 45% Jahresannuität Annuitätenzuschuss Zuschuss Projekt Vermietungsberechnung: Umfassende Sanierung Förderung Vermietungsbeginn Jahresannuität Annuität/m 2 und Monat 9,06 fixer Zuschuss/m 2 und Monat 4,94 verbleibende Miete/m 2 4,12 Miete gesamte Fläche p.a Miete gesamt im Förd.zeitraum Totalgewinn nach 18 Jahren

17 Prognoserechnung Einnahmen geförderte Flächen ungeförderte Flächen Mieten gesamt Zuschüsse Einnahmen gesamt Abschreibungen: Gebäudeabschreibung Sanierungsabschreibung Sonstiges Abschreibungen Gesamt Betreuungskosten Zinsen bauzeitzinsen kreditzinsen abzgl. Habenzinsen zinsen Gesamt Steuerberechnungen Mieteinnahmen Abschreibungen Zinsen Bauzeitzinsen Betreuungskosten Sofortabsetzung Sonstiges Einkünfte aus V+V kumulierte Einkünfte aus V+V Totalgewinnbetrachtung (gesamt) einkünfte aus V+V VZ-AfA Normal-AfA gesetzliche Mietzinse Marktkonforme Mietzinse einkünfte aus V+V berichtigt kumulierte Eink.V+V berichtigt Liquidität einkünfte aus V+V Abschreibungen Zinsen Annuität Ankauf/freie Baukosten mitfinanzierte Kosten Zuschuss Cash Flow (Ein/Auszlg.) kumuliert

22 Baubetreuung GmbH Stubenberggasse 5, 8010 Graz, Austria Tel: / Fax: / office@wesiak.com Fotos: WESIAK Gangoly & Kristiner_Architekten ZT