Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 1

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1 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 1 Am 1. Juli 2007 ist die WEG-Reform mit ihren umfassenden und weit reichenden Änderungen in Kraft getreten. Zieht man Bilanz, muss man zunächst feststellen, dass Wohnungseigentümer und Verwalter entgegen ersten Erwartungen und Warnungen von Experten bisher nicht mit unüberwindlichen Schwierigkeiten konfrontiert worden sind, allerdings soweit ersichtlich von den neuen Rechten auch nur zurückhaltend Gebrauch gemacht haben und hinsichtlich ihrer neu begründeten Verpflichtungen nicht in einer Weise in Anspruch genommen worden sind, die zu Kritik hätte Anlass geben können. Das mag allerdings auch daran liegen, dass die neuen Bestimmungen immer noch in weiten Kreisen noch unbekannt sind. Aus der Rechtsprechung liegen bisher nur wenige Entscheidungen zum neuen WEG-Recht. Auch sie haben, im Gegensatz zum anhaltenden Interpretationsstreit unter den Experten im Schrifttum, noch keine überraschenden Auswirkungen erkennen lassen. Nachfolgend sollen die wichtigsten Änderungen der Reform anhand der bisher vorliegenden Rechtsprechung dargestellt werden unter Einbeziehung der teilweise unterschiedlichen im Schrifttum vertretenen Auffassung. 1. Die Erweiterung der Beschlusskompetenz Eine der wesentlichen Änderungen der WEG-Reform 2007 besteht in der Erweiterung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Damit ist den Wohnungseigentümern die die Möglichkeit eröffnet, anders als nach früherer Rechtslage abweichend von gesetzlichen Bestimmungen und Regelungen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung bestimmte Angelegenheiten nicht mehr nur durch Vereinbarung, sondern auch durch mehrheitliche Beschlussfassung regeln zu können. 1.1 Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten Die Wohnungseigentümer können jetzt gemäß 16 Abs. 3 WEG abweichend von 16 Abs. 2 WEG durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, sofern dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Die nach dieser Bestimmung zulässige Änderung betrifft einerseits die Betriebskosten in der Abgrenzung nach 2 Betriebskostenverordnung, andererseits sämtliche Verwaltungskosten im Sinne der Regelung gemäß 16 Abs. 2 WEG. Anders als nach früherer Rechtslage fallen dabei unter die Betriebskosten in diesem Sinne allerdings jetzt auch in begrenztem Umfang Kosten für Wartung (Aufzug) und Pflege (Gartenpflege), die wohnungseigentumsrechtlich bisher den Kosten der Instandhaltung zuzuordnen waren. Diese Frage ist hinsichtlich der geänderten Zuordnung vorherrschend unstrittig 1. Als abweichende Verteilungsmaßstäbe kommen grundsätzlich in Betracht die Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung bzw. als andere Maßstäbe die Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche, nach Köpfen (nicht empfehlenswert), nach Wohneinheiten (beispielsweise die Verwaltervergütung) und nach Nutzergruppen (insbesondere bei Sondernutzungsrechten). 1 Wie hier Becker in Bärmann WEG 16 Rn 84; a.a. allerdings Riecke/Schmid/Elzer, 16 Rn 63 f.

2 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 2 Für die Beschlussfassung reicht aus ein einfacher Mehrheitsbeschluss der beschlussfähigen Versammlung entsprechend der gesetzlichen Regelung ( 25 Abs. 2 WEG - Kopfprinzip) oder einer abweichend vereinbarten Stimmrechtsregelung (z.b. Miteigentumsanteile). Die Bestimmung des 16 Abs. 3 WEG kann durch Vereinbarung nicht geändert werden ( 16 Abs. 5 WEG). Für die Praxis bedeutet dies beispielsweise, dass dann, wenn gemäß Gemeinschaftsordnung die Kosten für den Wasserverbrauch nach Köpfen abzurechnen sind, Wohnungseigentümer jetzt mehrheitlich beschließen können, dass künftig der Wasserverbrauch im Sondereigentum durch Wasseruhren erfasst und nach erfasstem Verbrauch abgerechnet wird. Ebenfalls mehrheitlich kann beschlossen werden, dass die Kosten für den Einbau und die erforderliche Wartung und Eichung der Zähler von jedem Wohnungseigentümer selbst zu tragen sind. Die im gemeinschaftlichen Eigentum anfallenden Wasserkosten sind gesondert zu erfassen und zu verteilen, beispielsweise nach Miteigentumsanteilen. Ob in Sondereigentumseinheiten nach unterschiedlichen Maßstäben individuelle Verbrauchserfassung und Abrechnung einerseits und Abrechnung des restlichen Sondereigentumsverbrauchs nach Miteigentumsanteilen andererseits ist strittig. Aus der Rechtsprechung liegt bisher nur eine veröffentlichte Entscheidung vor, nach der ein nach 16 Abs. 3 WEG gefasster Mehrheitsbeschluss, die Kosten eines Personenaufzuges im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Wohnungseigentümer und auch den Teileigentümer einer gewerblichen Einheit im Souterrain der Wohnanlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn der Aufzug auch ausgehend von dieser Raumeinheit genutzt werden kann Abweichende Kostenverteilung bei Instandhaltung, Instandsetzung, Baulichen Veränderungen, Modernisierung und Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik Im Einzelfall können die Wohnungseigentümer gemäß 16 Abs. 4 WEG die Kostenverteilung für die Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 oder bei baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. Mit dieser neuen Regelung können die Wohnungseigentümer entgegen früher geltendem Recht unter bestimmten Voraussetzung die Kostenverteilung für die Instandhaltung und Instandsetzung, für bauliche Veränderungen, für Modernisierungsmaßnahmen und für Maßnahmen zur Anpassung an den Stand der Technik abweichend von dem gesetzlich nach 16 Abs. 2 WEG vorgeschriebenen Verteilungsschlüssel Miteigentumsanteil durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung regeln. Diese Bestimmung ist gemäß 16 Abs. 5 WEG unabdingbar. Diese Beschlusskompetenz unterliegt jedoch bestimmten Einschränkungen. 2 AG Dresden, Urteil vom , 152 C 6477/07 (nicht rechtskräftig), NZM 2008, 135

3 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 3 Einzelfallregelung Die Kostenverteilung darf nur im Einzelfall durch Beschluss geändert werden. Eine generelle Änderung der Kostenverteilung für die genannten Maßnahmen bedarf nach wie vor einer Vereinbarung nach 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Offen ist die Frage, ob sich der Einzelfall sachlich auf bestimmte Maßnahmen bezieht, unabhängig von der Durchführung im Einzelfall (Sanierung nur einzelner, nicht aller Balkone), oder jeweils nur zeitbezogen auf eine konkret beschlossenen Einzelsanierung. Gebrauchsmöglichkeit Der abweichende Verteilungsmaßstab muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen. Ob im konkreten Fall der tatsächliche Gebrauch (Fahrstuhlbenutzung) realisiert wird, ist unbeachtlich. Qualifiziertes Mehrheitserfordernis Erforderlich für die Beschlussfassung ist das so genannte doppelte Quorum oder die doppelt qualifizierte Mehrheit. Ob auch ein einfacher Mehrheitsbeschluss ohne dass das Quorum erreicht wird im Falle der Nichtanfechtung in Bestandskraft erwächst, ist strittig. So wird im Schrifttum auch die Auffassung vertreten, dass die Beschlusskompetenz ausschließlich abstellt auf das doppelte Quorum und ein Mehrheitsbeschluss mangels Beschlusskompetenz nichtig ist. Für die Verwalter würde das bedeuten, dass sie nicht in die Zwangssituation versetzt werden, einen Nur-Mehrheitsbeschluss mit dem Risiko der Anfechtung zu verkünden. Wird bei einer baulichen Veränderung eine abweichende Kostenverteilung mit der erforderlichen Mehrheit rechtswirksam beschlossen, kann sich ein Wohnungseigentümer, der der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, nicht auf die Kostenbefreiung gemäß 16 Abs. 6 Satz 2 WEG berufen. Stimmrechtsregelung Erforderlich für das doppelte Quorum ist die Dreiviertelmehrheit nach Köpfen, bezogen auf alle stimmberechtigten Eigentümer im Sinne von 25 Abs. 2 WEG, die zusätzlich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Das Kopfprinzip ist unabhängig davon anzuwenden, dass eine abweichende Stimmrechtsregelung gemäß Vereinbarung getroffen ist, beispielsweise nach Einheiten (Objektprinzip). Für die Praxis ergibt sich daraus die Konsequenz, dass auch dann, wenn in einer Teilungserklärung die Balkone rechtsunwirksam dem Sondereigentum zugeordnet sind und eine Auslegung oder Umdeutung dieser nichtigen Regelung in eine reine Kostentragungsverpflichtung nicht möglich ist, die Wohnungseigentümer jetzt gemäß 16 Abs. 4 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit dem betreffenden Wohnungseigentümer alle Sanierungskosten seines Balkons auferlegen können Zahlungsregelungen, Fälligkeit, Verzug, besondere Nutzung und Verwaltungsaufwand Anders als nach der bisherigen Rechtslage können die Wohnungseigentümer nunmehr gemäß 21 Abs. 7 WEG die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen 3 AG Oldenburg i.o., , E 10 C /07, NZM 2008, 495

4 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 4 des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen. Es genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Diese Neuregelung erweitert den Katalog der Angelegenheiten und Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung entgegen früherer Rechtslage anstelle einer Vereinbarung gemäß 10 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit in der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung beschließen können. Die Wohnungseigentümer können jetzt mehrheitlich beschließen, dass für die Nichteilnahme am Lastschriftverfahren eine pauschale Sondervergütung in Höhe von 5,- Euro pro Monat zu zahlen ist; für die Ausweisung haushaltsnaher Dienstleistungen eine einmalige Vergütung von 25,- Euro zu entrichten ist 4, bei Durchführung gerichtlicher Verfahren dem Verwalter eine Sondervergütung zu zahlen ist 5, bei Zahlungsrückständen Verzugszinsen in Höhe von 12 Prozent auf den rückständigen Betrag fällig werden; bei Hausgeldrückständen in Höhe von mehr als zwei Monatsbeiträge der gesamte Jahresbeitrag sofort zu zahlen ist; bei Ein- und Auszügen der jeweilige Wohnungseigentümer mit einer Umzugskostenpauschale belastet werden kann. 1.4 Bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen Eine Änderung hat auch die bisherige Vorschrift des 22 WEG erfahren. Dabei ging es zunächst um eine inhaltliche Klarstellung in 22 Abs. 1 WEG, durch die klargestellt wurde, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich eine Beschlusskompetenz für die Vornahme baulicher Veränderungen haben. Darüber ist den Wohnungseigentümern gemäß 22 Abs. 2 WEG eine Beschlusskompetenz für Modernisierungsmaßnahmen eingeräumt worden. Zur Vermeidung von Fehlinterpretationen war es zudem erforderlich, eine Regelung zur modernisierenden Instandsetzung zu treffen, wonach es gemäß 22 Abs. 3 WEG insoweit bei der bisherigen rechtslage bleibt Bauliche Veränderungen Nach der Neuregelung können gemäß 22 Abs. 1 WEG bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. Im Schrifttum wird zu dieser Vorschrift die Frage diskutiert, ob anders als nach alter Rechtslage, dass Zustimmungsverlangen nur in der Wohnungseigentümerversammlung herbeigeführt werden kann. 4 5 LG Bremen, , 4 T 438/08, DWE 2008, 82 AG Düsseldorf, Beschluss vom , 290 I 71/07

5 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 5 Das würde bedeuten, dass grundsätzlich, unabhängig von dem eigentlich erforderlichen Zustimmungserfordernis der Beeinträchtigten grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung erforderlich ist, also auch dann, wenn von 20 Wohnungseigentümern möglicherweise nur einer beeinträchtigt ist und folglich auch nur dessen Zustimmung erforderlich wäre. Hier bleibt abzuwarten, wie die Rechtsprechung in dieser Frage entscheiden wird. Unstreitig ist allerdings, dass auch dann, wenn nicht alle beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen, ein Mehrheitsbeschluss wirksam ist, wenn er nicht angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird Modernisierungsmaßnahmen Entgegen der früheren Rechtslage können Wohnungseigentümer gemäß 22 Abs. 2 WEG unter bestimmten Voraussetzungen jetzt auch über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen. Die begriffliche Abgrenzung Modernisierungsmaßnahmen stellt auf die Definition im mietrechtlichen Sinne ab, so dass insoweit auch die dazu entwickelte Rechtsprechung zugrunde zu legen ist. Nach diesen Grundsätzen können die Wohnungseigentümer beispielsweise den nachträglichen An- oder Einbau von Aufzügen und auch von Balkonen mit Mehrheit beschließen. Voraussetzung für eine rechtswirksame Beschlussfassung ist, dass durch die Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert und andere Wohnungseigentümer nicht unbillig beeinträchtigt werden. Auch wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, wird ein mit der entsprechenden qualifizierten Mehrheit gefasster Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und für ungültig erklärt wird. Im Übrigen sind auch die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer an eine den gesetzlichen Anforderungen genügenden Beschluss gebunden. Ein Wohnungseigentümer kann sich nicht darauf berufen, dass er die notwendigen Finanzierungsmittel nicht aufbringen kann. Aus der Rechtsprechung liegen bisher drei Entscheidungen zur Modernisierung nach 22 Abs. 2 WEG vor. 1. Balkonanbau Der erstmalige Balkonanbau stellt grundsätzlich wegen der damit verbundenen Gebrauchswerterhöhung eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von 22 Abs. 2 WEG dar. Werden aber durch den Balkonanbau die Lichtverhältnisse in der darunter liegenden Wohnung und des zugehörigen, vorher nach oben offenen Balkons erheblich beeinträchtigt, kann auch ein mit der erforderlichen Mehrheit gefasster Beschluss erfolgreich angefochten werden (AG Konstanz, Urteil vom , 12 C 19/07).

6 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 6 2. Anbau einer Balkontreppe als Gartenzugang Zu den mehrheitlich beschließbaren Modernisierungsmaßnahmen, die im Sinne der gesetzlichen Regelung zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes führen, gehört auch die Genehmigung der Anlage von Balkontreppen, die von den Erdgeschosswohnungen in den Garten der Wohnungseigentumsanlage führen (AG Hannover, Urteil vom , 484 C 9870/07). 3. Ein- / Anbau von Aufzügen Der nachträgliche Ein- oder Anbau von Aufzügen kann als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der Regelung des 22 Abs. 2 Satz 2 WEG grundsätzlich mit der erforderlichen qualifizierten Mehrheit unter der Voraussetzung beschlossen werden, dass dadurch die Eigenart der Wohnanlage verändert wird. Wird allerdings durch den massiven baulichen Eingriff die äußere Gestaltung der Wohnanlage nachhaltig verändert, ist ein Beschluss auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (AG Konstanz, Urteil vom , 12 C 17/07) Modernisierende Instandsetzung Hinsichtlich der modernisierenden Instandsetzung verbleibt es bei der bisherigen Rechtslage, dass im Falle einer ohnehin erforderlich ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung auch solche Maßnahmen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, die mit einer baulichen Veränderung einhergehen. 2. Beschlussniederschrift und Beschluss-Sammlung Neben der bisher schon nach 24 Abs. 6 WEG erforderlichen Anfertigung einer Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist nach den neuen Bestimmungen gemäß 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen. Da Beschlüsse der Wohnungseigentümer, anders als Vereinbarungen im Sinne von 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, nicht der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, war es erforderlich, zur Wahrung der Rechtssicherheit eine Form der Dokumentation zu normieren, die es insbesondere Kaufinteressenten und Erwerbern von Wohnungseigentum, aber auch den Wohnungseigentümern und Verwaltern ermöglicht, sich jederzeit in übersichtlicher Form Kenntnis von der aktuellen Beschlusslage der Gemeinschaft und den damit zusammenhängenden gerichtlichen Entscheidungen zu verschaffen. Nach der neuen Vorschrift des 24 Abs. 7 WEG ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, soweit diese Beschlüsse und Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, ist dies anzumerken.

7 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 7 Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat. Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Einem Wohnungseigentümern oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben. 2.1 Inhalt der Beschluss-Sammlung Das Gesetz verlangt nur die Wiedergabe des vom Verwalter in der Versammlung verkündeten Beschlusses. Erforderlich bei der Beschlusswiedergabe in der Beschluss-Sammlung ist die inhaltliche Identität mit der Beschluss-Niederschrift. Die Wirksamkeit eines Beschlusses ist jedoch grundsätzlich nicht von der Aufnahme in die Beschluss-Sammlung abhängig. Anlagen, wie beispielsweise Abrechnungen, Wirtschaftspläne, Anwesenheitsliste etc. sind nicht in die Beschluss- Sammlung aufzunehmen 6. Sinnvoll, allerdings nicht vorgeschrieben, erscheint jedoch die Wiedergabe der Abstimmungsergebnisse (JA-Stimmen, NEIN-Stimmen und Enthaltungen), um im Sinne der Information über die aktuelle Beschlusslage und einer möglich Anfechtung auch prüfen zu können, ob die für die jeweilige Beschlussfassung vorgeschriebene (qualifizierte) Mehrheit erreicht wurde. Insoweit würde eine Anmerkung Beschluss angenommen oder Beschluss abgelehnt nicht ausreichen Beschlussarten Aufzunehmen sind als Versammlungsbeschlüsse sowohl die positiven wie auch die negativen Beschlüsse. So genannte Nichtbeschlüsse sind weil keine Beschlussfassung erfolgte oder möglicherweise verschoben wurde nicht aufzunehmen. Das gleiche gilt für Geschäftsordnungsbeschlüsse, sofern sie keine Dauerwirkung entfalten sollen, wie beispielsweise Redebeschränkungen. Vergleiche sind nach vorherrschender Meinung zumindest nach Rücknahme von Anfechtungsanträgen dann aufzunehmen, wenn dadurch die Beschlusslage unter den Beteiligten eine Änderung erfährt, der Beschluss selbst aber nicht aufgehoben oder verändert wurde. 2.3 Fortlaufende und unverzügliche Eintragung Für die Praxis insbesondere auch im Zusammenhang mit der Beschlussanfechtung ist es von besonderer Bedeutung, dass die Eintragung unverzüglich, in zeitlicher Reihenfolge und fortlaufender Nummerierung zwecks jederzeitiger Prüfung der Vollständigkeit vorzunehmen ist. Unverzüglich im Sinne der Vorschrift heißt, dass die Eintragungen ohne schuldhaftes Zögern unmittelbar an die Verkündung in der Wohnungseigentümerversammlung zu erfolgen hat. Eine Eintragung nach Ablauf einer Woche ist nicht mehr als unverzüglich anzusehen a.a. bisher nur Merle in Bärmann WEG 24 Rn 152, LG München, Urteil vom , 1 T 22613/07, NZM 2008, 410.

8 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte Form der Beschluss-Sammlung Die Form, in der die Beschluss-Sammlung zu führen ist, ist gesetzlich nicht geregelt. In der Praxis wird nach bisheriger Erfahrung die EDV-Fassung bevorzugt, wobei allerdings Datensicherheit, die Möglichkeit der Einsichtnahme durch Wohnungseigentümer und bevollmächtigte Dritte und die Ausfertigung von Ausdrucken (gegen Kostenerstattung) gewährleistet sein muss. Empfehlenswert ist letztlich die Führung über eine Internetplattform, um im Falle des Verwalterwechsels die jederzeitige Weitergabe in gleicher Form ohne Schwierigkeiten mangels EDV- Kompatibilität zu gewährleisten. 2.5 Ordnungsmäßige Führung der Beschluss-Sammlung Die Führung der Beschluss-Sammlung obliegt dem Verwalter. Fehlt ein Verwalter, hat der Versammlungsleiter oder eine andere von den Wohnungseigentümern beauftragte Person die Sammlung zu führen. Die nicht ordnungsmäßige Führung durch den Verwalter stellt gemäß 26 Abs. 1 Satz 2 WEG regelmäßig einen wichtigen Grund dar, um den Verwalter mit sofortiger Wirkung abzuberufen. 2.6 Vergütung Eine gesonderte Vergütung für die Führung der Beschluss-Sammlung kann der Verwalter nicht verlangen, da diese Aufgabe zu den ihm gesetzlich auferlegten Kardinalspflichten gehört 8. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass die Wohnungseigentümer die nachträgliche Aufnahme der Beschlüsse beschließen, die vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurden. Hierfür kann eine gesonderte Vergütung im Sinne der Regelung des 21 Abs. 7 WEG beschlossen werden. 3. Teilrechtsfähigkeit Die bereits durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Wohnungseigentümergemeinschaft zuerkannte und nunmehr durch das Gesetz normierte Teilrechtsfähigkeit hat zu der für die Praxis bedeutsamen Unterscheidung zwischen den Wohnungseigentümern als Mitglied einer so genannten Bruchteilsgemeinschaft und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft geführt, soweit die Gemeinschaft bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am rechtsgeschäftlichen Verkehr teilnimmt. 1.1 Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit hat zur Folge, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst nunmehr anders als nach früherer Rechtslage selbst Träger von Rechten und Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern und auch Dritten sein kann. Insbesondere die Vorschriften über die Haftung sind für Wohnungseigentümer, aber auch für Dritte von weitreichender Bedeutung, insoweit auch für den Verwalter, der nunmehr im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft als Dritter anzusehen ist. Nach 10 Abs. 6 WEG kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. 8 So auch AG Aachen, Urteil vom , 86 C 1/07, NZM 2008, 833

9 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 9 Sie ist Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten; sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. Die Gemeinschaft muss die Bezeichnung Wohnungseigentümergemeinschaft gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks führen. Sie kann vor Gericht klagen und verklagt werden. Nach diesen Bestimmungen ist zunächst für die Verwalter von Bedeutung, dass der Verwaltungsvertrag zwischen der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Konsequenz aus diesem Vertragverhältnis ist, dass die Vergütung von der Gemeinschaft geschuldet und vom Verwalter nur ihr gegenüber geltend gemacht werden kann. Als Inhaberin von Rechten und Pflichten kann sie auch Immobilieneigentum, also Wohnungsoder Teileigentum oder gegebenenfalls auch benachbarte Grundstücke erwerben kann 9. Ebenso ist sie berechtigt, aus eigenem Recht oder aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung der Wohnungseigentümer Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Hier ist derzeit aber noch strittig, ob dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechender mehrheitlicher Beschlussfassung einen Beseitigungsanspruch an sich gezogen hat, der individuell dem einzelnen Wohnungseigentümer zustehende Anspruch von diesem noch geltend gemacht werden kann Verwaltungsvermögen Gemäß 10 Abs. 7 WEG gehört das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Es besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechten sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zu dem Verwaltungsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und mit Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder. Vereinigen sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person, geht das Verwaltungsvermögen auf den Eigentümer des Grundstücks über. 3.3 Haftungssystematik Eine der entscheidenden Regelungen der WEG-Reform betrifft die sich aus der Teilrechtsfähigkeit ergebende geänderte Haftungssystematik So haftet der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr als Gesamtschuldner für Forderungen gegen die Gemeinschaft. Vielmehr haftet jetzt gemäß 10 Abs. 8 WEG jeder Wohnungseigentümer einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils ( 16 Abs. 1 Satz 2) für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind; für die Haf OLG Celle, Beschluss vom , 4 W 213/07, NZM 2008, 370 Bejahend zum Weiterbestehen des Individualanspruchs OLG München, Beschluss vom , 32 Wx 111/07, NZM 2008, 877; ablehnend zum Individualanspruch, BGH, Urteil vom , VII ZR 236/05, NZM 2007, 403, ebenso Wenzel, NZM 2008, 74

10 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 10 tung nach Veräußerung des Wohnungseigentums ist 160 des Handelsgesetzbuches entsprechend anzuwenden. Er kann gegenüber einem Gläubiger neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Für die Einrede der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit ist 770 des Bürgerlichen Gesetzbuches entsprechend anzuwenden. Die Haftung eines Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung bestimmt sich nach Satz 1. Aus diesen neuen Haftungsbestimmungen darf jedoch nicht der falsche Schluss gezogen werden, dass der einzelne Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht mehr für die gesamten gegen die Gemeinschaft gerichteten Forderungen in Anspruch genommen werden kann. Aufgrund seiner Haftung gegenüber der Gemeinschaft ist er im Falle der Zahlungsunfähigkeit aller übrigen Wohnungseigentümer zur unbegrenzten Nachschusspflicht verpflichtet. 4. ZPO-Verfahren statt FGG-Verfahren Eine der entscheidenden Änderungen der WEG-Reform betraf zudem die Überführung der WEG-Streitigkeiten aus dem FGG-Verfahren in das ZPO-Verfahren. 4.1 Beschlussanfechtung Für die Wohnungseigentümer ist zunächst einmal von Bedeutung, dass Beschlussanfechtungsanträge gemäß 46 Abs. 2 WEG gegen sämtliche Wohnungseigentümer gerichtet sein müssen. Bei falscher Parteienbezeichnung werden inzwischen die Anträge von den Amtsgerichten abgewiesen mit der Folge, dass im Regelfall dann auch die einmonatige Anfechtungsfrist versäumt wird. 4.2 Kostenrisiko Gravierend wirkt sich im Übrigen aus, dass die im Verfahren unterlegene Partei sämtliche Verfahrenskosten zu tragen hat. Für den Verwalter ergibt sich insoweit ein besonderes Kostenrisiko, weil ihm ge,mäß 49 Abs. 2 WEG die Prozesskosten auferlegt werden können, soweit die Tätigkeit des Gerichts durch ihn veranlasst wurde und ihn ein grobes Verschulden trifft, auch wenn er nicht Partei des Rechtsstreits ist. 4.3 Zustellungsvertreter Nach 45 Abs. 2 WEG sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, stets einen Ersatzzustellungsvertreter und dessen Vertreter durch Mehrheitsbeschluss zu bestellen. Einer Aufforderung des Gerichts oder eines anhängigen Verfahrens bedarf es hierfür nicht. Diese Regelung ergibt sich als Konsequenz daraus, dass der Verwalter in bestimmten Fällen kein tauglicher Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer sein kann, wenn er etwa deren Gegner ist ( 178 Abs. 2 ZPO) oder in Fällen sonstiger Interessenkollision.

11 Bielefeld Ein Jahr WEG-Reform / Erfahrungen und Knackpunkte 11 Zustellungsvertreter kann ein Wohnungseigentümer, aber auch jede andere geeignete Person sein (z.b. ein Mieter), soweit sie zur Übernahme des Amtes bereit ist. Der Ersatzzustellungsvertreter hat ebenso wie ansonsten der Verwalter die übrigen Wohnungseigentümer in geeigneter Weise über Zustellungen zu unterrichten. In welcher Weise dies im Einzelnen zu geschehen hat, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ihres Selbstorganisationsrechts beschließen. Nach 45 Abs. 3 WEG kann das Gericht von Amts wegen einen Ersatzzustellungsvertreter bestellen, etwa wenn die Wohnungseigentümer entgegen 45 Abs. 1 WEG einen Ersatzzustellungsvertreter nicht bestellt haben oder eine Zustellung an der Ersatzzustellungsvertreter oder dessen Vertreter ausnahmsweise nicht möglich ist.