Dauerhaft preisgünstiger Wohnraum : SOZIALER WOHNBAU IN WIEN, eine integrierte Best Practice mit Zukunftsvision

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1 1 Dauerhaft preisgünstiger Wohnraum : SOZIALER WOHNBAU IN WIEN, eine integrierte Best Practice mit Zukunftsvision Dortmund, 8. Wohnungspolitisches Kolloquium, 17. Juni 2015 BKK-3 aspern Seestadt, Bauplatz D2 Bauträger: ÖVW; Planung: BKK-3, p.good, rajek barosch

2 1. Wiener Wohnbauforschung 2 Magistrat der Stadt Wien Geschäftsgruppe für Wohnen, Wohnbau und Stadterneuerung amtsführender Stadtrat Dr. Michael Ludwig Magistratsabteilung 50 Wohnbauförderung und Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten Referat für Wohnbauforschung und internationale Beziehungen Mag. Dr. Wolfgang Förster Mag. Dr. Georg Fellner Mag. a Susanne Bauer MBA DDipl.-Ing. Daniel Glaser Mag. Bojan Schnabl MAS

3 2. Stadt Wien Allgemeine Daten und Fakten 3 Dimensionen von Wien Fläche: ca. 415 km² EinwohnerInnen: (2014) Ballungsraum Centrope: ~ 7,2 Mio EinwohnerInnen Verwaltung und Organisationen Bundeshauptstadt und Bundesland, 23 Bezirke, UNO, OPEC etc. Wirtschaft und Wohlstand BIP/Kopf: (2013), Durchschnittsalter: 40,5 Jahre Studierende, hohe Lebensqualität (Mercer); CENTROPE: Die Centrope Region besteht aus Wien, NÖ, Burgenland, Südmähren, Bratislava, Trnava, Györ-Moson- Sopron und Vas.

4 4 Wachsende Stadt : ca.1% p.a. Rund die Hälfte des Bevölkerungswachstums von rd Personen ( ) ist auf Zuzug aus EU-Mitgliedsstaaten zurück zu führen.

5 3. Grundlagen der konzeptionellen Entwicklung 5

6 Rechtsgrundlagen : neuere zentrale Bestimmungen 6 Historische Entwicklung föderales Kompetenzsystem Gesetze: BodenbeschaffungsG (BobG): (BGBl. Nr. 288/1974): Mittel gegen Bodenspekulation, ermöglicht ein Vorkaufsrecht der Stadt auf Grundstücke und sieht in Notfällen Enteignungen vor. Wr. WohnhaussanierungsG (WSG) 1984: WBSF = Wiener Bodenbereitstellungs- und Stadterneuerungsfonds (seit 1984): sanfte Stadterneuerung, Bodenbereitstellung für den sozialen Wohnbau und die Abwicklung der Förderung der Stadterneuerung. Prüfung der Förderansuchen Wr. Verordnung 1985: (LGBl. 18/1985, neu: 33/1987)... Wr. Wohnbauförderungs- und WohnhaussanierungsG (WWFSG) 1989: (LGBl 18/1989, 67/2006, 35/2013) Totalsanierung (TOS), Sockelsanierung (SOS), Einzelverbesserung (EV), Erhaltungsarbeiten (ERG). NeubauVO 2007: (LGBl. 27/2007, 18/2012)... SanierungsVO 2008: (LGBl. 2/2009, 27/2009, 25/2009, 2013)

7 4. Wohnbestand 7 Wolfgang Thaler OASE 22, Wien 22. Bezirk Bauträger ÖSW; Planung: g.o.y.a.

8 10,3% 10,3% 7,6% 7,6% 8,0% 11,8% 13,9% 30,5% Wohnungsbestand - Bauperiode vor nach 2001 Quelle: Statistik Austria, Registerzählung 2011

9 Wohnbestand Rechtsverhältnisse WE

10 Wohnungsbestand soziale Wohnungen 10 22, 23 Gemeindewohnungen Verwaltung und Vermietung von Wohnungen im Besitz der Stadt Wien. In über Gemeindebauten wohnen ca Bewohner, etwa ein Viertel aller Einwohner Wiens. Quelle: Statistik Austria, Registerzählung 2011

11 11

12 12 Kostenvergleich Junge erwerbstätige Haushalte in Wien: Neuversorgungen pro Jahr. Anteil der Bruttomieten mit sämtlichen Betriebs- und Heizkosten am Beschäftigungseinkommen (netto): Private Hauptmietwohnung: 50 % Genossenschaftswohnung: 28 % Gemeindewohnung: 31 %

13 Internationaler Kostenvergleich in Europa Anteil geförderter Wohnbau Durchschnittliche Nettomiete am freien Markt* Amsterdam 46 % EUR Wien 45 % Zürich 29 % Helsinki 27 % Paris 20 % München 10 %

14 5. Aktive Wiener Wohnungspolitik 14

15 5.1. Agenden der sozialen Wohnungspolitik in Wien 15 Sanfte Stadterneuerung Bestand (-smanagement) Gemeindewohnungen Geförderter Wohnbau durch gemeinnützige Bauträger Subjekt- und Objektförderung Öffentliches Liegenschaftsmanagement

16 5.2. Akteure sozialer Wohnungspolitik in Wien 16 Wohnfonds Wien Grundstücksankauf Wohnhaussanierung Bauträgerwettbewerbe Wiener Wohnen Städtisches, gemeinnütziges Unternehmen Verwaltet Gemeindewohnungen Gemeinnützige Bauträger 200 in Austria ca. 30 aktive in Wien Gebietsbetreuung Private Auftragnehmer im Auftrag Wiens Kommunikation & Beratung Wohnservice Wien Städtisches, gemeinnütziges Unternehmen Vergabe von geförderten Wohnungen Starker gesetzlicher Mieterschutz

17 5.3. Aktive Wiener Wohnungspolitik: Sanierung 17

18 5.3. Aktive Wiener Wohnungspolitik: Sanierung Zusicherungen Fertiggestellt fertig sanierte Wohneinheiten ( )

19 Sanierungsarten Sockelsanierung (umfassende Sanierung eines bewohnten Objektes, wichtigste Erneuerungsmaßnahme der Stadterneuerung, d.h. Erhalt und gleichzeitige Modernisierung bewohnter (privater Miet-) Häuser ) Blocksanierung (Wohnungssanierungen im Zusammenhang mit Wohnumfeldverbesserungen, zb. Hofentkernung, liegenschaftsübergreifende Hofbegrünungen, Verkehrsberuhigung usw. zu planen) Thewosan thermisch-energetische Wohnhaussanierung, bes. bei Bauten aus der Nachkriegszeit bis zu solchen aus den 80er Jahren 19

20 Sanierung Sanierung Enenkelstr. 26, Wien 16. Bezirk 20 Planung: Architekt Musial Einzelverbesserungsmaßnahmen (EV) (Lifteinbau); Totalsanierung (TOS); Erhaltungsarbeiten (ERH) (= Bestandssicherung); Dachgeschossausbau (DG); Wohnheimförderung.

21 21 Wichtigste Förderungsvoraussetzungen Objekt älter als 20 Jahre Wohnhaus Wohnungen max. 150 m² Bestand vereinbar mit Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Sanierung wirtschaftlich vertretbar Mieteinnahmen reichen nicht zur Finanzierung Eigentümerstruktur ist unerheblich (Privat, Gemeinde, Gemeinnützige)

22 22 Instrumente der Förderung Landesdarlehen (10, 15 oder 20 Jahre Laufzeit, Zinssatz 1 %) nichtrückzahlbare Zuschüsse und Beiträge (einmalig oder auf 10 bzw. 15 Jahre) Annuitätenzuschüsse (10 oder 15 Jahre) Bürgschaftsübernahme Wohnbeihilfe Kombinationen sind möglich!

23 5.4. Geförderter Wohnbau 23

24 Geförderter Wohnbau 24 Geförderter Wohnbau basiert auf dem Prinzip der Gemeinnützigkeit, Gewinne müssen in den Sozialen Wohnbau reinvestiert werden. Die Wohnbauförderungen werden in Form von niedrigverzinsten Darlehen vergeben (1%), die über 30 bzw. 35 Jahre zurückbezahlt werden. Durchschnittlich wird etwa 1/3 der Baukosten durch die Wohnbauförderung abgedeckt. Die Vergabe der Wohnbauförderung ist an die Erfüllung zahlreicher Qualitätskriterien durch die Bauträger verknüpft. Wohnbauförderung und günstige Baugründe werden an jene Projektwerber vergeben, die in Bauträgerwettbewerben gewinnen oder sich für den Grundstücksbeirat bewerben.

25 25 Aktive Wiener Wohnungspolitik: Förderungen Wohnbauföderung Fertigstellung geförderte Wohneinheiten ( )

26 5.5. Qualität und Leistbarkeit 26 Grundstücksbeirat Bauträgerwettbewerb Grundstück im Eigentum eines Bauträgers und Projekt < 300 WE Projekteinreichung beim Grundstücksbeirat Beurteilung durch den Grundstücksbeirat im Rahmen monatlicher Sitzungen Grundstück im Eigentum eines Bauträger und Projekt > 300 WE oder Grundstück im Eigentum des wohnfonds_wien wohnfonds_wien lobt einen Bauträgerwettbewerb aus (z.t. mit einem Thema) Projektteams aus Architekt/inn/en und Bauträgern bewerben sich mit Entwurf und Kalkulation. Beurteilung durch eine Jury NEU: zweistufige dialogorientierte Verfahren

27 Qualität und Leistbarkeit 27 Soziale Nachhaltigkeit Architektur Ökonomie Ökologie Alltagstauglichkeit Stadtstruktur Grundstückskosten Klima und Ressourcenschonendes Bauen Kostenreduktion durch Planung u. Finanzierung Gebäudestruktur Gesamtbaukosten Gesundes und Umwelt-bewusstes Wohnen Wohnen in Gemeinschaft Wohnungsstruktur NutzerInnenkosten und Vertragsbindung Stadträumlich wirksame Qualitäten im Grün- und Freiraum Wohnen für wechselnde Bedürfnisse Gestaltung Kostenrelevanz der Bauausstattung Differenzierte Nutzungs-angebote im Grün- und Freiraum Gesamtbewertung Quelle:

28 5.6. Aktive Wiener Wohnungspolitik: Finanzierung 28 Neubauförderung öffentlich geförderter Bau von Wohnungen, ca WE. pro Jahr im mehrjährigen Durchschnitt so.vie.so, Wien 10. Bezirk Bauträger BWS; Planung: s&s Architekten

29 Geplante Ausgaben Wiens 2015 (in Millionen Euro) 29 Subjektförderung 109,0 Neubau 255,6 324,8 Sanierung

30 Neubauförderung Grundlagen 30 WWFSG I. Hauptstück Wohnbauförderung (Neubauförderung) WWFSG 1989 I. Hauptstück Neubauverordnung 2007 Art der Förderung Darlehen Annuitäten-, Zins-, Baukosten- und nicht Rückzahlbare Zuschüsse Bürgschaften Darlehnshöhe ( / m² WNfl.) Zinssatz (1%) Laufzeit (35 Jahre) Rückzahlungsmodalitäten Zuschuss für Passivhaus ( 60 / m² WNfl.) Wohnbeihilfe und Eigenmittelersatzdarlehn Qualitäten Angemessene Gesamtbaukosten Thermisch-energetische bzw. Bauökologische Mindestanforderungen

31 Neubauförderung Grundlagen 31 WWFSG I. Hauptstück Wohnbauförderung (Neubauförderung) WWFSG 1989 I. Hauptstück Neubauverordnung 2007 Förderungswerber Private Personen Juristische Personen mit Sitz im Inland Begünstigte Einkommensgrenzen

32 Neubauförderung Finanzierung 32 Angemessene Gesamtbaukosten (GBK): Sockelbetrag /m² WNfl. Erhöhung (Erschwernisse und bes. Qualitäten): max. 550 /m² WNfl. Erhöhung (Kleinbauvorhaben) max. 300 /m² WNfl. Hauptförderung (Darlehen: 35 Jahre Lfz. / 1% Verzinsung) bei Nfl. > m² 510 /m² WNfl. bei Nfl. < m² 700 /m² WNfl. Superförderung (Darlehen: 35 Jahre LFz. / 1% Verzinsung) wenn Baukostenbeitrag kleiner 66,86 /m² WNfl. 150 /m² WNfl. rd. 1/3 bis 1/2 (bei Superförderung) der Baukosten werden über Förderdarlehen finanziert. Quelle

33 Neubauförderung Finanzierung 33 Bankdarlehen (mind. 15 Jahre Lfz. / angemessene Verzinsung) erst nach vollständiger Rückzahlung des Bankdarlehns beginnt die Tilgung des Förderdarlehns, davor nur Zinszahlungen Eigenmittel des Bauträgers max. 1/3 der Gesamtbaukosten (GBK) Finanzierungsbeitrag (der zukünftigen Mieter/innen) Baukostenbeitrag max. 12,5 % GBK Grundkostenbeitrag (rd /m² WNfl.) Bruttomiete: rd. 7,5 /m² (inkl. BK, EVB, Ust.) bei rd. 60 /m² Finanzierungsbeitrag Quelle

34 Neubauförderung Beispiel I 34 Mietwohnung mit Hauptfförderung (HF) angemessene Gesamtbaukosten pro m² WNfl Landesdarlehn 660 / m² WNfl. Landesdarlehn Bankdarlehn (Lfz. mind 15 Jahre, angemssene Verzinsung) Zinssatz 1 % p.a. rd. 2,5 % p.a. Baukostenbeitrag (max. 12,5 % GBK) Laufzeit 35 Jahre 20 Jahre Betrag 660,00 / m² WNfl 710,00 / m² WNfl 180,00 / m² WNfl Zinsen 0,55 / m² WNfl. Annuität 3,80 / m² WNfl.

35 Neubauförderung Beispiel I 35 Mietwohnung mit Hauptfförderung (HF) Zinsen Landesdarlehn Annuitäten Bankdarlehn Erhaltungsbeitrag (indexiert) Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung, ) Miete (netto) Umsatzsteuer 10% Bruttomiete 0,55 / m² WNfl. 3,80 / m² WNfl. max. 0,69 / m² WNfl. rd. 1,80 / m² WNfl. 6,84 / m² WNfl. 0,68 / m² WNfl. 7,52 / m² WNfl. Einmalig: Baukostenbeitrag Einmalig: Grundkostenbeitrag 180,00 / m² WNfl. rd. 250,00 bis 300,00 / m² WNfl.

36 Neubauförderung Beispiel II 36 Mietwohnung mit Hauptfförderung (HF) angemessene Gesamtbaukosten pro m² WNfl Landesdarlehn 660 / m² WNfl. + Superförderung 150 / m² WNfl. Landesdarlehn + Superförderung Bankdarlehn (Lfz. mind 15 Jahre, angemssene Verzinsung) Finanzierungsbeitrag (max. 12,5 % GBK) Zinssatz 1 % p.a. rd. 2,5 % p.a. Laufzeit 35 Jahre 20 Jahre Darlehnshöhe 810,00 / m² WNfl. 680,00 / m² WNfl 60,00 / m² WNfl Zinsen Annuität 0,68 / m² WNfl. 3,64 / m² WNfl.

37 Neubauförderung Beispiel II 37 Mietwohnung mit Hauptfförderung (HF) Zinsen Landesdarlehn Annuitäten Bankdarlehn Erhaltungsbeitrag (indexiert) Betriebskosten (Wasser, Müll, Versicherung, ) Miete (netto) Umsatzsteuer 10% Bruttomiete Baurechtszins Einmalig: Baukostenbeitrag 0,68 / m² WNfl. 3,64 / m² WNfl. max. 0,69 / m² WNfl. rd. 1,80 / m² WNfl. 6,81 / m² WNfl. 0,68 / m² WNfl. 7,49 / m² WNfl. rd. 0,80 / m² WNfl 60,00 / m² WNfl.

38 38 Wohnbauförderung gesamtwirtschaftliche Effekte Konjunkturelle Effekte und Arbeitsmarkteffekte ( ) jährliches Neubauvolumen 774 Mio. (rd. 1/3 davon Förderungen) = Arbeitsplätze im Baugewerbe jährliches Sanierungsvolumen 349 Mio. (rd. ½ davon Förderung) = Arbeitsplätze im Baugewerbe Direkte, indirekte und induzierte Effekte = rd Arbeitsplätze und 1,5 Mrd. Wertschöpfung

39 6. Weitere Initiativen: 39 - Wiener Wohnbauinitiative 2011 Ergänzend zum geförderten Wohnbau entstehen im Rahmen der Wiener Wohnbauinitiative ca Wohnungen (1.600 Wohnungen davon in Aspern der Seestadt Wiens): Es handelt sich um frei finanzierte gemeinnützige Mietwohnungen in Wien. - Gemeindebauten Neu Die Stadt Wien wird künftig (ab 2015) wieder Gemeindewohnungen bauen. Ein entsprechendes Pilotprojekt mit 120 Wohnungen ist für die Fontanastraße im 10. Bezirk geplant. Sollte sich das Projekt bewähren, sind weitere Wohnungen geplant.

40 SMART Wohnen Das im Mai 2012 ins Leben gerufene "SMART-Wohnbauprogramm zielt darauf ab, kostengünstiges Wohnen für Jungfamilien, Paare, AlleinerzieherInnen und Singles anzubieten. Miete: max. 7,5 /Monat (inkl. Hausbetriebskosten und USt.) Finanzierungsbeitrag: max. 60 /m² Wohnnutzfläche Typ A (1 Zimmer): max. 40 m 2 max. 300,00 /Monat Typ B (2 Zimmer): max. 55 m 2 max. 415,00 /Monat Typ C (3 Zimmer): max. 70 m 2 max. 525,00 /Monat

41 7. Aktuelle Entwicklungsgebiete 41 BKK-3 aspern Seestadt auf einer Fläche von 240 ha entstehen bis Wohnungen für Menschen und Arbeitsplätze

42 Aktuelle Projekte in Bau

43 8. Vorteile des Wiener Förderungssystems 43 Gesellschaftlicher Konsens und historisch gewachsenes System Aktive Wohnbaupolitik langfristig, nachhaltig, trägt bei und erhöht Glaubwürdigkeit der Politik 3 Säulen: 1) Wohnbauförderung mit rückzahlbaren Darlehen, 2) System der gemeinnützigen Zweckbindung, 3) Wohnbaubanken + Sparkassen Definition und Sicherung von Qualitäten - sozialer Wohnbau hat Vorreiterrolle im Wohnbau, trägt zum Image und gesellschaftlichen Dynamik der Stadt bei Sozialpolitische Komponente, sozial nachhaltige Stadtentwicklung Der soziale Wohnbau fördert die soziale Durchmischung und Integration Beeinflussung des Immobilienmarktes Der soziale Wohnbau wirkt preisdämpfend auf den Wohnungsmarkt Sicherung von Arbeitsplätzen und Förderung der Bauwirtschaft Der soziale Wohnbau hat bedeutende direkte, indirekte und induzierte Konjunktur- und Arbeitsmarkteffekte

44 Aktuelle Herausforderungen Sozial integrierte Leistbarkeit des Wohnens gewährleisten 44 Kostenreduktion durch Planung, Pilotprojekte zu kostengünstigem Wohnbau, flächenökonomisches Bauen, Finanzierungsvarianten, Förderungsvarianten Technische und ökologische Qualitäten und Standards Reduktion des Energieverbrauchs, Flexibilität, Holzbau, Freiräume, Ausstattungsstandards bei Sanierung und Neubau Strategieziele EU-rechtskonform umfassend berücksichtigen Vertiefung und kontinuierliches QM im Hinblick auf Smart City und andere Ziele Wohnen in Gemeinschaft Mitbestimmung, Hausbesorger neu, Moderation und Management, Gemeinschaftseinrichtungen, Betreutes Wohnen, soziale Durchmischung, Integration, Identität

45 45 Danke für Ihre Aufmerksamkeit Wolfgang Förster MA 50