IPMS - FLUCH ODER SEGEN?

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1 IPMS - FLUCH ODER SEGEN? Fachgespräch Düsseldorf 16. September 2015 Hogan Lovells International LLP in Kooperation mit: mit freundlicher Unterstützung von:

2 IPMS - FLUCH ODER SEGEN? Anwendung des internationalen Standards zur Flächenermittlung und seine Auswirkungen auf den deutschen Immobilienmarkt Prof. Dipl.- Ing. Marc Grief Hochschule Mainz, Fachrichtung Architektur, Fachgebiet Management und Ökonomie stellvertr. Leiter im Arbeitskreis Flächendefinitionen der gif Mitglied im IPMS Standard Setting Committee Mitglied im Normenausschuss zur Novellierung der DIN 277 Obmann im Normenausschuss zur Novellierung der DIN (Bedarfsplanung) 2

3 AGENDA 1. Einleitung 2. Mitglieder der Coalition 3. Zeitplan 4. Vergleich bestehender Standards 5. Flächensystematik IPMS Office 6. Messregeln 7. Zusammenfassung 3

4 1. EINLEITUNG - Warum ein (weiterer) neuer Standard? die Notwendigkeit einer einheitlichen Mietflächenerfassung ist international unumstritten die Mietfläche ist die Grundlage der Wertermittlung und der Renditebetrachtung Ziel Transparenz und Vergleichbarkeit von Flächen für alle Marktteilnehmer der Immobilienwirtschaft Vereinheitlichung der Flächensystematiken und der Messregeln allgemein anerkannter Standard zur Dokumentation der Flächenberechnungen Herausforderungen bestehende nationale Standards und deren Modifikationen unterschiedliches Verständnis bei der Definition von Begriffen und deren Zuordnung methodisches Vorgehen bei der Entwicklung der Flächensystematik 4

5 2. MITGLIEDER DER KOALITION (66) American Society of Farm Managers and Rural Appraisers (ASFMRA) INREV Appraisal Institute (AI) Institute of Philippine Real Estate Appraisers (IPREA) Asia Pacific Real Estate Association (APREA) Institute of Real Estate Management (IREM) Asian Association for Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (ANREV) International Association of Assessing Officers (IAAO) Asociación Española de Geometras Expertos International Consortium of Real Estate Associations (ICREA) Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) International Facility Management Association (IFMA) Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) International Federation of Surveyors (FIG) Asociación Professional de Sociedades de Valoración (ATASA) International Monetary Fund (IMF) ASTM International International Real Estate Federation (FIABCI) Australian Property Institute (API) International Right of Way Association (IRWA) British Property Federation (BPF) International Union of Property Owners (UIPI) Building Owners and Managers Association, Canada (BOMA Canada) International Union of Tenants (IUT) Building Owners and Managers Association, China (BOMA China) Italian Real Estate Industry Association (ASSOIMMOBILIARE) Building Owners and Managers Association International (BOMA International) Japan Association of Real Estate Appraisers (JAREA) Building Owners and Managers Association, Japan (BOMA Japan) Japan Association of Real Estate Counselors (JAREC) Bulgarian Chamber of Professional Valuers (KPO) National Society of Professional Surveyors (NSPS) BIIS Bundesverband der Immobilien-Investment-Sachverständigen e. V. Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers (NIESV) China Institute of Real Estate Appraisers and Agents (CIREA) NP Cadastral engineers Chongqing Real Estate Association Ordre des Géomètres-Experts (OGE) Commonwealth Association of Surveying and Land Economy (CASLE) Open Standards Consortium for Real Estate (OSCRE) Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati (CNGeGL) Property Council of Australia (PCA) CoreNet Global Property Council of New Zealand (PCNZ) Council of European Geodetic Surveyors (CLGE) Real Estate Institute of Zimbabwe (REIZ) Counselors of Real Estate (CRE) Real Estate Syndicate of Lebanon (REAL) Cyprus Architects Association (CAA) Real Property Association of Canada (REALpac) Cyprus Association of Civil Engineers (CYACE) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Cyprus Association of Quantity Surveyors and Construction Economists (SEEOKK) Seocovi SP (SECOVI) Cyprus Federation of the Building Contractors Associations (OSEOK) Society of Chartered Surveyors of Ireland (SCSI) European Council of Real Estate Professions (CEPI) South African Property Owners Association (SAPOA) gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. Technical Chamber of Cyprus (ETEK) Ghana Institution of Surveyors (GhIS) The Appraisal Foundation (TAF) Hungarian Real Estate Developers Association (IFK) Union Nationale des Economistes de la Construction (UNTEC) HypZert GmbH Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) 5

6 3. ZEITPLAN Mai 2013 Juli 2013 Sept Dez April 2014 Mai 2014 Nov Juli 2015 Sept Konstituierende Sitzung der Coalition Bildung des Standard Setting Committee (SSC) Erster Entwurf für IPMS Offices Fertigstellung des Gelbdrucks IPMS Offices Ende der Konsultationsphase Überarbeitungsphase IPMS Offices Veröffentlichung IPMS Offices und Entwurf für IPMS Residential Fertigstellung des Gelbdrucks für IPMS Residential Ende der Konsultationsphase Dez Juni 2016 Dez Veröffentlichung IPMS Residential Veröffentlichung IPMS Industrial Veröffentlichung IPMS Retail 6

7 4. VERGLEICH BESTEHENDER STANDARDS FÜR IPMS OFFICES in alphabetische Reihenfolge Code of Measuring Practice (RICS) EN Area and Space Measurement in Facility Management IPD Space Code Measuring the Space Performances of Buildings ISO/FDIS 9836 Definition and Calculation of Area and Space Indicators Measurement Code For the Floor Area Of Buildings (CGLE) Method For Measuring Floor Areas in Buildings (SAPOA) Method of Measuring Lettable Area - Commercial (PCA) NEN 2580 Areas and Volumes in Buildings RA/C Standard for Calculating the Rental Area of Commercial Space (gif) Standard Method for Measuring Floor Area in Office Buildings (ANSI-BOMA) Uniform Method of Measurement of Buildings Standards/Codes in China, Japan und Malaysia wurden nicht im Detail betrachtet, da sie auf der Grundlage anderer o. g. Standards beruhen 7

8 5. FLÄCHENSYSTEMATIK 5.1 IPMS 1 Die durch die äußere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche schließt ein: alle allseitig umschlossenen Flächen, aber auch Loggien, Balkone, Dachterrassen und Laubengänge schließt aus: Lufträume, Lichtschächte, außen liegende Fluchttreppen, falls nicht integraler Bestandteil der Konstruktion entspricht der Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 und ist vergleichbar mit: Building Exterior Gross Area, Construction Area, External area, Gross Floor Area, Gross External Area etc. 8

9 5.1 IPMS 1 Folgende Flächen sind nicht Teil von IPMS 1, sollten aber separat ausgewiesen werden : Terrassen auf Geländeniveau Parkplatzflächen technische Anlagen außerhalb des Gebäudes Vergleich IPMS 1 DIN 277/ MF/G (gif): Gemeinsamkeiten: Lufträume werden nicht als Fläche gerechnet untergeordnete Bauteile werden ignoriert Differenzierung der BGF in a und b/c - Flächen Unterschiede: b/c - Flächen sind keine eigene Flächenkomponenten 9

10 5.2 IPMS OFFICE AREA 2 Die durch die maßgebliche innere Begrenzung der Außenwand umschlossene Fläche schließt ein: Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente schließt aus: Atriumflächen in höheren Ebenen Vergleichbar mit Gross Internal Area, Gross Measured Area, Internal Floor Area, Intra Muros Area, Internal Area Unterschiede zur MF/G / DIN 277: Flächengerüst und Messregeln! 10

11 5.3 KOMPONENTEN VON IPMS 2 A Vertical Penetrations B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G Workspace H Other internal Areas z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl. z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume 11

12 5.3 KOMPONENTEN VON IPMS 2 A Vertical Penetrations B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G Workspace H Other internal Areas z. B. Treppen, Liftschächte und Leitungsschächte z. B. Konstruktive Wände, Stützen, Windaussteifungen z. B. Maschinenräume, Kontrollräume für technische Einrichtungen z. B. Toiletten, Putzräume, Dusch- und Umkleideräume alle horizontalen Verkehrsflächen wie Flure, Eingangshallen u. dgl z. B. Cafeterien, Kindertagesstätten, Fitnessräume, Gebetsräume Arbeitsbereich, d. h. alle zugänglichen Flächen der Büronutzung z. B. innen liegende Parkplätze, Lagerräume 12

13 5.4 KONVERSION IPMS: OFFICE BUILDINGS MF/G (RA/C) IPMS MF/G Outer perimeter wall A Vertical penetration B Structural Elements C Technical Services Konstruktionsgrundfläche (KGF) Technische Funktionsfläche (TF) RA/C 0 IPMS 1 IPMS 2 D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities vertical Verkehrsfläche (VF) horizontal GFA (BGF) G workspace Nutzfläche (NF) RA/C H other areas 13

14 5.5 KONVERSION MF/G (RA/C) IPMS: OFFICE BUILDINGS MF/G IPMS Konstruktions- Grundfläche (KGF) außen innen Outer perimeter wall A Vertical penetration MF/G- 0 Technische vertikal Funktionsfläche (TF) horizontal B Structural Elements C Technical Services BGF Verkehrsfläche (VF) vertikal horizontal D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities IPMS 2 IPMS 1 MF/G Nutzfläche (NF) G workspace H other areas 14

15 5.6 IPMS 3 Summe aller zugänglichen Flächen eines Mieters ohne die Standardeinrichtungen eines Gebäudes schließt ein: Wände, Stützen und Pfeiler, sowie andere tragende und nicht tragende sowie aussteifende Elemente Interne Verkehrsflächen schließt aus: Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie z. B. Toilettenanlagen, gemeinsame Flure, Aufzüge etc. Unterschiede zur MF/G / DIN 277 keine direkte Verbindung zur NF gemäß DIN 277 Verbindung zu den exklusiv und gemeinschaftlich genutzten Flächen nach MF/G 15

16 6. MESSREGELN 6.1 INTERNAL DOMINANT FACE Unterschied zur MF/G / DIN 277: anwenderfreundliche Messregel Differenz zur DIN 277 bzw. MF/G muss ausgewiesen werden 16

17 6.2 LIMITED USE AREA Fensternischen (Differenz zur Internal Dominant Face) Flächen mit Einschränkungen in der Höhe... innen Gemeinsamkeiten mit MF/G: alle Besonderheiten im Gebäude werden erfasst außen < 1,50 m 17

18 7. ZUSAMMENFASSUNG IPMS bildet die Grundlage für einen belastbaren Vergleich von Flächenwerten IPMS erfordert die teilweise die Ausweisung von zusätzlichen Flächenanteilen IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes IPMS vereinfacht bestehende Messregeln IPMS ist ein Projekt im Werden IPMS ist kein Fluch, sondern ein Segen 18

19 VIELEN DANK FÜR IHRE AUFMERKSAMKEIT! 19