Goethe-Universität Frankfurt am Main Sommersemester 2016 PD Dr. Daniel Effer-Uhe. Sachenrecht

Transkript

1 Goethe-Universität Frankfurt am Main Sommersemester 2016 PD Dr. Daniel Effer-Uhe Sachenrecht Überblick zur Grundschuld Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht von einer gesicherten Forderung in ihrem Bestand abhängig (akzessorisch). Dementsprechend ordnet 1192 I zwar an, dass auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechend anzuwenden sind, nimmt davon aber diejenigen Vorschriften aus, die für die Hypothek den Bestand der Forderung voraussetzen 1. Die Grundschuld stellt die Belastung eines Grundstücks mit einem Recht im Sinne des 873 dar, dementsprechend richtet sich die Bestellung der Grundschuld nach dieser Vorschrift: Erforderlich sind also die Einigung von Grundstückseigentümer und Grundschuldgläubiger über die Bestellung der Grundschuld sowie deren Eintragung im Grundbuch. Hinzu kommt ein weiteres Erfordernis nach 1192 I, 1117: Die Grundschuld kann nämlich einerseits als Briefgrundschuld, andererseits als Buchgrundschuld bestellt werden. Die Buchgrundschuld ist dadurch gekennzeichnet, dass ihre Übertragung zwingend die Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch voraussetzt ( 1192 I, 1154 III). Über die Briefgrundschuld wird dagegen ein Grundschuldbrief ausgestellt, mit dessen Hilfe die Grundschuld auch außerhalb des Grundbuchs übertragen werden kann ( 1192 I, 1154 I, II). Das Gesetz sieht die Briefgrundschuld als Regelfall an ( 1192 I, 1116 I, II): Der Brief wird erteilt, wenn nicht die Erteilung des Briefs ausdrücklich ausgeschlossen ist I, 1117 I, II ordnen an, dass bei der Briefgrundschuld der Gläubiger die Grundschuld erst dann erwirbt, wenn ihm der Brief übergeben worden ist oder die Übergabe durch ein Surrogat ersetzt worden ist ( 929 S. 2, 930, 931 oder Vereinbarung nach 1117 II, dass der Gläubiger berechtigt sein soll, sich den Brief vom Grundbuchamt aushändigen zu lassen). Die Anforderungen an den Erwerb der Grundschuld durch den Gläubiger lassen sich also wie folgt zusammenfassen: 1. Einigung über die Grundschuldbestellung, Grundbucheintragung, Ausstellung und Übergabe des Grundschuldbriefs oder Übergabesurrogat ( 1192 I, 1117 I, II) oder Ausschluss der Brieferteilung ( 1192 I, 1116 II S. 1) 4. Berechtigung des Grundschuldbestellers Solange bei einer Briefgrundschuld der Brief noch nicht übergeben ist und auch die Übergabe nicht durch ein Übergabesurrogat ersetzt wurde, steht die Grundschuld dem Eigentümer zu (Eigentümergrundschuld), 1163 II, 1192 I. Auf diese Art und Weise wird es dem Eigentümer ermöglicht, den Grundschuldbrief zurückzubehalten, bis er vom Gläubiger die Gegenleistung (meist ein Darlehen) erhalten hat. Gleichzeitig wird aber, da die Grundschuld bereits in der Person des Eigentümers selbst entsteht, bereits die Rangstelle der Grundschuld gesichert. Der Eigentümer hat auch die Möglichkeit, die Eigentümergrundschuld zunächst einem Zwischenkreditgeber als Sicherheit zu übertragen. Ein Grundstück kann mit mehreren Grundpfandrechten oder sonstigen beschränkten dinglichen Rechten (Nießbrauch, Grunddienstbarkeit) belastet sein. Im Falle einer Kollision mehrerer dieser Rechte (Bsp.: Belastung des Grundstücks mit zwei Grundschulden zu je EUR, Erlös der Zwangsversteigerung nur EUR) ist die Frage, in welcher Reihenfolge die Rechte zum Zuge kommen, von der 1 Ausgenommen sind dadurch insbesondere die , 1141 I S. 1, 1153, 1161, 1163 I, , 1173 I S. 2, 1174, 1177, , 1190.

2 Rangstelle abhängig (vgl. 11 I ZVG). Welchen Rang ein Recht einnimmt, richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt, zu dem das Recht ins Grundbuch eingetragen wurde: Das zuerst eingetragene Recht hat Vorrang (materiell-rechtliches Prioritätsprinzip). Bei mehreren konkurrierenden Rechten in derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragung ( 879 I S. 1), bei Rechten in unterschiedlichen Abteilungen das Eintragungsdatum ( 879 I S. 2). Ausreichend ist eine Vormerkung, die dem später eingetragenen Recht den Rang sichert. Sofern ein im Rang vorgehendes Recht erlischt, rücken die nachfolgenden Rechte auf und verbessern dementsprechend ihre Rangstelle. Die Buchgrundschuld wird nach 873 durch Einigung und Eintragung des neuen Gläubigers übertragen, 1192 I, 1154 III. Ein gutgläubiger Erwerb ist möglich, wenn der abtretende Gläubiger zwar nicht Inhaber der Grundschuld ist, aber im Grundbuch eingetragen ( 892). Bei der Briefgrundschuld ist alternativ ( 1192, 1154 II) zu dieser Übertragung im Grundbuch auch eine Übertragung außerhalb des Grundbuchs möglich ( 1192 I, 1154 I), die Einigung, schriftliche Abtretungserklärung und die Briefübergabe (oder ein Übergabesurrogat) voraussetzt. Bei der Briefgrundschuld ist ein gutgläubiger Erwerb nach 1192 I, 1155 auch dann möglich, wenn der Übertragende nicht im Grundbuch eingetragen ist, er aber im Besitz des Briefes ist und sich sein Recht aufgrund öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen von dem im Grundbuch eingetragenen Gläubiger herleiten lässt. Ein Ausschluss der Übertragbarkeit ist nach h.m. nach 413, 399 möglich, bedarf aber als Inhaltsänderung zu seiner Wirksamkeit der Eintragung im Grundbuch ( 877) 2. Anders als bei der Hypothek ( 1137) kann der Eigentümer gegenüber der Grundschuld mangels Akzessorietät keine Einreden geltend machen, die sich nur aus der gesicherten Forderung ergeben; er ist auf solche Einreden beschränkt, die sich entweder gerade aus dem Verhältnis zwischen Eigentümer und Grundschuldgläubiger (und nicht aus dem Verhältnis zwischen persönlichem Schuldner und persönlichem Gläubiger) oder aus dem Sicherungsvertrag (sofern der Grundschuldgläubiger Partei dieses Vertrages ist bei Übertragung der Grundschuld ist sorgfältig zu prüfen, ob er auch in den Sicherungsvertrag eingetreten ist) ergeben 3. (Weder müssen Eigentümer und persönlicher Schuldner noch müssen Grundschuldgläubiger und persönlicher Gläubiger identisch sein es können also bis zu vier verschiedene Personen betroffen sein!) C) Die Sicherungsgrundschuld 4 als wichtiger Sonderfall Ein wichtiger Sonderfall der Grundschuld ist die sogenannte Sicherungsgrundschuld, die in der Praxis die Regel bildet. Sie ist in 1192 Ia S. 1 legaldefiniert es handelt sich um eine Grundschuld, deren Zweck die Sicherung eines schuldrechtlichen Anspruchs ist. Durch einen Sicherungsvertrag wird bei dieser Art der Grundschuld die dingliche Ebene (Grundschuld) mit der schuldrechtlichen Ebene (Forderung) verknüpft. Anders als bei der akzessorischen Hypothek ist diese Verknüpfung selbst bei der Grundschuld aber nur schuldrechtlicher Natur. Insgesamt bestehen zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer bei grundschuldgesicherten Krediten drei Rechtsgeschäfte: Darlehensvertrag, KG MDR 1968, 768. Wichtige Einreden des Grundstückseigentümers sind die Einrede aus 1192 I, 1160, wenn der Grundschuldgläubiger bei einer Briefgrundschuld den Grundschuldbrief nicht vorlegt, die Einrede der mangelnden Fälligkeit, wenn beispielsweise die Grundschuld nicht ordnungsgemäß gekündigt worden ist, sowie die Einrede des Zurückbehaltungsrechts ( 273) oder des nicht erfüllten Vertrags ( 320). Nicht in Betracht kommt nach 902 I S. 1 dagegen die Einrede der Verjährung, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Der Umweg über den Sicherungsvertrag führt allerdings im Ergebnis dazu, dass forderungsbezogene Einwendungen meist doch aber eben nur aufgrund des Sicherungsvertrags auch dem Grundschuldgläubiger entgegengehalten werden können. Instruktiv zur Sicherungsgrundschuld, speziell nach Inkrafttreten des Risikobegrenzungsgesetzes, Weller, JuS 2009, 969 ff.

3 Grundschuldbestellung und Sicherungsvertrag. In Falllösungen ist streng zwischen der dinglichen Ebene (also dem Anspruch aus der Grundschuld) und der schuldrechtlichen Ebene (dem Anspruch aus der Forderung) zu unterscheiden. Während die Hypothek nach 401 I der abgetretenen Forderung von Gesetzes wegen folgt, wird die Sicherungsgrundschuld unabhängig von der gesicherten Forderung übertragen (zu den Übertragungsformen s.o.). Dadurch wird die Rechtssicherheit erhöht, denn anders als die Hypothek geht die Grundschuld auch dann über, wenn die gesicherte Forderung nicht oder nicht mehr besteht. Der Sicherungsvertrag bleibt von einer Übertragung der Grundschuld unberührt, er betrifft nur die Parteien des ursprünglichen Sicherungsvertrages, also den Sicherungsgeber und den ursprünglichen Grundschuldgläubiger, ohne dass der neue Grundschuldgläubiger automatisch in den Sicherungsvertrag eintreten würde. (Üblicherweise werden der gesicherte Anspruch und die Grundschuld abgetreten; in den Sicherungsvertrag, der beide miteinander verknüpft, tritt der Zessionar dagegen nicht zwingend ein.) Trotzdem bleibt der ursprüngliche Gläubiger natürlich aus dem Sicherungsvertrag verpflichtet: Wenn der neue Grundschuldgläubiger in Widerspruch zum Sicherungsvertrag aus der Grundschuld vorgeht, begründet das eine Schadensersatzpflicht des Altgläubigers, wenn er dieses Vorgehen nicht verhindert ( 280 I). Der Sicherungsvertrag hat üblicherweise mehrere Bestandteile: Normalerweise enthält er zunächst die Bestellabrede, in der sich der Grundstückseigentümer verpflichtet, die Grundschuld zu bestellen. Daneben enthält er eine Zweckabrede, die die durch die Grundschuld gesicherte(n) Forderung(en) bestimmt. Inwiefern auch Sekundärforderungen, die an die Stelle der ursprünglichen Forderung treten, gesichert werden, ist eine Frage der Auslegung des Sicherungsvertrags. Typischerweise erfasst sind beispielsweise Bereicherungsansprüche des Darlehensgläubigers, die an die Stelle seines Darlehensrückzahlungsanspruchs treten, wenn der Darlehensvertrag nichtig ist. Zuguterletzt ergibt sich aus der Zweckabrede auch, unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger von seiner dinglichen Rechtsmacht Gebrauch machen darf (Pfand- oder Verwertungsreife). (Schon von Gesetzes wegen 1193 I setzt ein Vorgehen aus der Grundschuld deren vorhergehende Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten voraus). Probleme ergeben sich daraus, dass der Sicherungsvertrag als schuldrechtlicher Vertrag nur zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien wirkt, so dass im Grundsatz ein Zessionar, dem die Grundschuld abgetreten wurde, nicht an den Sicherungsvertrag gebunden wäre. Welche Verteidigungsmöglichkeiten hat also der Eigentümer, der zugleich persönlicher Schuldner der Darlehensrückforderung ist (im Folgenden Schuldner-Eigentümer) gegen die Inanspruchnahme durch den Zessionar auf die Forderung und die Grundschuld? Im Hinblick auf den abgetretenen Darlehensrückzahlungsanspruch ergibt sich aus 404, dass der Schuldner dem Zessionar alle Einwendungen und Einreden entgegenhalten kann, die vor der Zession gegen die Darlehensforderung begründet waren. Außerdem wird der Schuldner durch 407 geschützt, wenn er nach der Abtretung, aber bevor er von dieser Kenntnis bekommt, noch an den Altgläubiger zahlt. Forderungsbezogene Einwendungen kann der Schuldner-Eigentümer dem neuen Grundschuldgläubiger anders als bei einer Hypothek nicht direkt entgegenhalten. Auch die indirekte Berufung auf derartige Einwendungen auf dem Umweg über den Sicherungsvertrag hilft gegen den Zessionar nicht unmittelbar, wenn dieser nicht Partei des Sicherungsvertrags geworden ist. Diesen Grundsatz schränkt aber schon 1157 S. 1 ein. Danach kann ein Eigentümer eine Einrede, die ihm auf Grund eines zwischen ihm und dem

4 bisherigen Gläubiger bestehenden Rechtsverhältnisses gegen die Hypothek bzw. aufgrund der Verweisung in 1192 I gegen die Grundschuld (und nicht gegen die Darlehensforderung) zusteht, auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten. Die Einrede muss sich also gerade gegen das Grundpfandrecht richten. Allerdings hilft die h.m. dem Schuldner-Eigentümer hier, indem sie auch Einreden aus dem Sicherungsvertrag als pfandrechtsbezogen auffasst. Voraussetzung von 1157 ( zusteht ) ist aber, dass die Einrede auch schon im Zeitpunkt der Grundschuldabtretung gegeben war. Eine Zahlung des Schuldner-Eigentümers an den alten Gläubiger nach der Grundschuldabtretung reicht dafür nicht aus. Eine zweite Schwäche des 1157 liegt darin, dass dieser in Satz 2 auf den gutgläubigen Erwerb ( 892) verweist: Danach wäre also grundsätzlich ein gutgläubiger einredefreier Erwerb möglich, wenn der Zessionar hinsichtlich der Einrede aus dem Sicherungsvertrag gutgläubig ist. Diese Schwächen des 1157 werden seit 2008 durch 1192 Ia bei Sicherungsgrundschulden beseitigt: Zum einen erfasst 1192 Ia grundpfandrechtsbezogene Einreden unabhängig vom Zeitpunkt ihres Entstehens. Darüber hinaus erklärt 1192 Ia S. 2 den 1157 S. 2 (also den gutgläubigen Wegerwerb von Einreden) für Einreden aus dem Sicherungsvertrag für unanwendbar. Auf diese Art und Weise wird bei der Sicherungsgrundschuld, obgleich nach der gesetzlichen Konzeption kein akzessorisches Sicherungsrecht, doch eine teilweise Akzessorietät erreicht 5. Wenn der Schuldner-Eigentümer zahlt, kommt es für die Rechtsfolgen darauf an, worauf er zahlt: Einerseits kann er nur auf die persönliche Schuld, andererseits auf die Grundschuld oder auch auf beides leisten. Das Tilgungsbestimmungsrecht hat der Schuldner ( 366 I). Im Zweifel ist zwar davon auszugehen, dass der Schuldner-Eigentümer gleichzeitig die persönliche Schuld und die Grundschuld tilgen möchte. In der Praxis wird in den Sicherungsverträgen aber oft vereinbart, dass Zahlungen nur auf die persönliche Schuld erfolgen. Die Zahlung auf die persönliche Schuld hat zur Folge, dass der Anspruch insoweit erlischt ( 362). Soweit der Schuldner-Eigentümer (auch) auf die Grundschuld zahlt, hat das zur Folge, dass diese automatisch auf den Eigentümer übergeht und sich insoweit von einer Fremd- in eine Eigentümergrundschuld umwandelt. Für Hypotheken ergibt sich das aus 1163 I S. 2, 1177 I S. 1. Für Grundschulden ist das Ergebnis unstreitig, die Begründung aber umstritten: Denn 1163 I S. 2, 1177 I S. 1 gehören zu den Vorschriften, die die Akzessorietät der Hypothek betreffen, also die Forderung voraussetzen, und daher von dem Verweis in 1192 I nicht umfasst sind. Teilweise wendet man diese Vorschriften I S. 2, 1177 I S. 1 analog an, teilweise wird eine Analogie zu 1142, 1143 erwogen, teilweise 1168, 1170 f. analog angewandt. Diese Entstehung einer Eigentümergrundschuld kann gegenüber einem Erlöschen der Grundschuld für den Eigentümer den Vorteil haben, dass die Rangstelle gewahrt bleibt: Er kann die Grundschuld z.b. weiterverwenden, ohne dass nachrangige Rechte im Rang aufrücken. Ob eine Weiterverwendung der Grundschuld und ein Erhalt der Rangstelle möglich ist, hängt allerdings von der Ausgestaltung rangschlechterer Grundpfandrechte ab. Denn grundsätzlich steht den rangschlechteren Grundpfandgläubigern nach 1179a I S. 1 ein Anspruch auf Löschung vorrangiger Rechte zu, soweit sich Berechtigung und Eigentum in einer Person vereinen; dieser Löschungsanspruch kann aber ausgeschlossen werden ( 1179a V) Ia wurde 2008 durch das Risikobegrenzungsgesetz eingeführt. Gesetzgeberischer Hintergrund war die weitverbreitete Praxis, dass Hausbanken ihre Darlehensforderungen samt der sie sichernden Grundschulden an einen Finanzinvestor im Wege des Forderungskaufs abtreten. Viele dieser Finanzinvestoren versuchten, möglichst schnell die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben, auch wenn der Schuldner-Eigentümer noch gar nicht (oder nur sehr gering) mit der Ratenzahlung in Rückstand war Ia baut gegen eine solche Praxis zusätzliche Hürden auf, indem Einreden aus dem Sicherungsvertrag dem Schuldner-Eigentümer auch nach der Grundschuldübertragung gegen den neuen Gläubiger selbst dann erhalten bleiben, wenn dieser gutgläubig war.

5 Auch, wenn der Schuldner-Eigentümer nur auf die persönliche Schuld und nicht auf die Grundschuld zahlt, ergibt sich mit Erledigung des Sicherungszwecks insbesondere nach Tilgung des Darlehens, dessen Rückforderung gesichert wurde, zumindest ein schuldrechtlicher Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld, entweder aus dem Sicherungsvertrag selbst oder aus Dieser Rückübertragungsanspruch kann auch einredeweise geltend gemacht werden, wenn der Gläubiger aus der Grundschuld vorgehen will, obwohl der Sicherungszweck bereits entfallen ist 7 ; von besonderer Bedeutung ist die Einrede der Rückübertragungspflicht bei Auseinanderfallen von persönlichem Gläubiger und Grundschuldgläubiger. Bei einer Zahlung des Schuldner-Eigentümers auf die Grundschuld wird man aus dem Sinn und Zweck der Sicherungsabrede folgern müssen, dass der Eigentümer gleichzeitig auch die Tilgung der persönlichen Forderung bewirken will. Fallen Eigentümer und Schuldner auseinander, gilt folgendes: Zahlt der Eigentümer, der nicht persönlicher Schuldner ist, dann will er normalerweise nur auf die Grundschuld leisten; er erwirbt eine Eigentümergrundschuld (s.o.), die persönliche Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner bleibt bestehen. Diese Forderung geht nicht kraft Gesetzes (wie bei der Hypothek nach 1143) auf den Eigentümer über; allerdings hat der Eigentümer nach RGZ 150, 371 einen schuldrechtlichen Anspruch auf Abtretung der Forderung, soweit er vom Schuldner Ersatz verlangen kann. Wenn der persönliche Schuldner zahlt, ist umgekehrt ebenfalls entscheidend, ob er vom Eigentümer Ersatz verlangen kann: Ist das der Fall, hat er auch einen Anspruch auf Übertragung der Grundschuld gegen den Gläubiger. Die Grundschuld geht aber nicht (wie bei der Hypothek nach 1164) automatisch auf ihn über. Falls der persönliche Schuldner keinen Ersatzanspruch gegen den Eigentümer hat, steht wiederum dem Eigentümer ein Anspruch auf Rückübertragung der Grundschuld aus dem Sicherungsvertrag oder aus 812 zu, weil der Sicherungszweck mit dem Erlöschen der gesicherten Forderung entfallen ist. 6 7 Das gilt grundsätzlich auch schon bei teilweisem Wegfall der gesicherten Forderung. Da es aber unpraktisch werde, bei jeder einzelnen Rate eine Teilrückübertragung der Grundschuld auf den Eigentümer vorzunehmen, vereinbaren die Banken üblicherweise eine Deckungsgrenze, so dass die Bank über die Höhe der gesicherten Forderung hinaus einen gewissen Spielraum hat. Erst wenn die Forderung derart weitgehend getilgt ist, dass die Deckungsgrenze dauerhaft überschritten wird, entsteht dann der Teilrückübertragungsanspruch. Falls der Eigentümer nicht Partei des Sicherungsvertrages ist, z.b. weil er das Grundstück erst nach Abschluss des Sicherungsvertrags erworben hat und nicht in den Sicherungsvertrag eingetreten ist, steht ihm die Einrede nur zu, wenn ihm zumindest entsprechende Rechte aus dem Sicherungsvertrag abgetreten worden sind. Ob er einen Anspruch auf Abtretung dieser Rechte gegen den ehemaligen Eigentümer hat, bestimmt sich aus dem zwischen diesen bestehenden Rechtsverhältnis. So kann sich ein Abtretungsanspruch unter Umständen durch Auslegung aus dem Grundstückskaufvertrag herleiten lassen.