Augsburg im Fokus der Investoren

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1 // 8 9 Panorama im Fokus der Investoren putzt sich heraus. Die 29.-Einwohner-Stadt buhlt um Fachkräfte, will attraktiv sein für Rückkehrer vom Land und neue Firmen anlocken. in Pfersee wie auch der Innovationspark und das Bürozentrum H4 (Umweltpark, Lechhausen). Zum Jahresende wurden in den Randbereichen bereits 8 Prozent des Umsatzes generiert. von Michael Thiede, Real Estate Solutions GmbH Ihr Angebot an Büroflächen ist attraktiv und die Anbindung an die City wie auch B17 und A8 ist Büromieten (in Euro/m 2 ) perfekt. Dies spiegelt sich auch in den Mietpreisen wieder, welche entlang der B17 in Richtung A8 14, deutlich angezogen haben und die maßgebende Preisachse bilden. Erfreulich ist auch die deutlich gestiegene 12, Nachfrage aus dem Ballungsraum München nach Büroflächen mit guter Verkehrsinfrastruktur. Bautätigkeit bleibt stabil 1, Das Neubauvolumen in stieg Markt Büroimmobilien bis kräftig an. Mit über 28. m² p.a werden deutlich mehr Bürofläche fertiggestellt wie in den Jahren zuvor. 8, Der er Immobilienmarkt zeichnet sich seit Jahren durch hohe Dynamik und bemerkenswerter Stabilität aus. Das belegen einmal mehr die Daten und Fakten, die Experten aktuell selbst ermittelt haben und die demnächst im 1. er Immobilienmarkt-Report 216 veröffentlicht werden. Wesentliche Erkenntnisse hat erfolgreich seinen Platz an der Spitze vergleichbarer C-Standorte eingenommen. Der Markt für Büroflächen zeigt rege Nachfrage nach innovativen Bürokonzepten mit gestiegenem Flächenumsatz in City- und Cityrandlagen. Das Flächenangebot nimmt weiter zu bei weiterhin geringer Leerstandsquote. Ein positives Bild zeigt sich auch im Bereich der Logistikimmobilien ein lebhafter Markt mit niedriger Leerstandsquote und noch verhältnismäßig günstigen Mietpreisen. Mit sehr guter Nachfrage am Wohnimmobilienmarkt und guter Prognose muss auch künftig von steigenden Preisen und Mieten ausgegangen werden. Von Aufbruchsstimmung geprägt ist die Mehr Nachfrage weniger Eigennutzer Der er Markt für Büroflächen ist geprägt durch eine gute Nachfrage nach hochwertigen und innovativen Flächen. In den letzten Jahren konnten durchschnittlich 15. m² umgesetzt werden, in den Jahren 214/15 gar rund 2. m². Der Erfolg ist nicht zuletzt Unternehmen zu verdanken, die groß angelegte Neubauprojekte gestartet bzw. realisiert haben wie z. B. das Sheridan Business Quartier (SBQ), Sheridan Management Center (SMC) oder das Patrizia Haus in der City. Der Anspruch an die Qualität steigt jedoch, und dies nicht nur für die Bereiche IT und Energie. Green Building, intelligent Offices sowie soziales Networking sind nur einige Schlagwörter, die im Zusammenhang neuer Projekte aufgerufen werden. Höherer Umsatz in der Peripherie Durch die gute Nachfrage in den kleinen Größenklassen bis 3 m² verlagert sich der Büromarkt aktuell aus der City, in der zurzeit nur wenig bis keine große, moderne Büroflächen zur Dieser Trend setzt sich fort. 217/18 werden allein durch Neubauprojekte insgesamt rund 35. m² moderne Büroflächen entstehen wovon knapp 5 Prozent bereits vermietet sind. Der Schwerpunkt der Neubautätigkeiten liegt in der Peripherie s wie dem Sheridan Park oder dem Innovationspark, der auf einer Fläche von über 7 Hektar ein internationales Kompetenzzentrum für produktionsorientierte Entwicklung von Technologie zu Ressourceneffizienz bildet. Nach wie vor wenig Leerstände Unter den deutschen C-Städten zeichnet sich durch geringe Leerstände aus. Durchschnittlich lag die Leerstandsquote in den C-Städten bis 214 bei rund 6,2 Prozent, während sie sich in der Fuggerstadt aktuell bei rund 6 Prozent bewegt. Verantwortlich dafür ist eine zurückhaltende Projektentwicklungsstrategie, die den Bau neuer Flächen erst anstrebt, wenn ausreichend Vorvermietungen sichergestellt sind. Höchstmietpreise in der Peripherie 6, 4, Spitzenmiete Büroflächen City Spitzenmiete Büroflächen Cityrand Durchschnittsmiete Bürofläche City Durchschnittsmiete Büroflächen Cityrand moderaten Mietpreissteigerungen, vor allem im Spitzensegment. Die nachhaltigen Spitzenmieten in der City liegen in bei 13 Euro/m². Die Durchschnittsmiete hält sich bei vergleichsweise hohen 8 Euro/m². Die nachhaltigen Spitzenmieten in City-Randlagen liegen in bei 12 Euro/m², die Durchschnittsmiete ebenfalls bei 8 Euro/m². Preistreibend wirkt dabei vor allem die Nachfrage nach modernen Flächen, die aktuell hauptsäch- Büromieten im er Stadtgebiet er Innenstadt: Mit neuen Marken und Verfügung stehen, in die Außenbereiche. Insbe- Die Kombination aus guter Nachfrage mit lich in der Peripherie bedient werden kann. Hier Anbietern sowie zukunftsorientierten Projekten sondere profitieren davon die Bürozentren wie mittleren bis gutem Flächenumsätzen und weni- können punktuell sogar Höchstmieten bis zu unterstreicht die City ihre Attraktivität. beispielsweise das SMC oder das Sheridan Center gen Neubauten führte 214/15 in allen Lagen zu 15 Euro/m² realisiert werden.

2 // 1 11 Panorama Büroflächenleerstand im Vergleich zu C-Standorten Renditespannen für gewerbliche Objekte in in Prozent 95 8, Perspektive 216/17 Auch in den kommenden beiden Jahren 4,5 6, 5, 6,5 6, 8,5 7,2 8,5 Büroflächenleerstand liegt unter dem Durchschnitt der C-Standorte Bürobedarf entspricht derzeitiger Bautätigkeit Büroflächenleerstand (m 2 MF/G) ,5 7, 6,5 6, 5,5 Leerstandsrate wird die Nachfrage aller Voraussicht nach stabil bleiben. Der Flächenumsatz wird stark davon abhängen, welche Baustarts von Eigennutzern hinzukommen. Ferner ist davon auszugehen, dass die Beliebtheit der Peripherie anhält. Projekte in der City sind derzeit nicht bekannt, so dass die Peripherie etwas mehr in den Fokus der Nachfrage rücken wird. Der Flächenbedarf wird vorrausichtlich bis 219 bei rund 5. m² liegen, worin rund 67. Beschäftige Raum finden bei kontinuierlicher Beschäftigungsentwicklung. Die Renditeerwartungen sind attraktiv und versprechen ein interessantes Investment in bevorzugter Lage modernes Objekt in dezentraler Lage Allgemeine Renditespannen für gewerbliche Objekte Bruttoanfangsrendite (%) der Stadt Durchschnittsrenditen für Immobilien (Gewerbe/Büro) in (in Euro/m²) 7,5 Ø C-Städte Markt Logistikimmobilien/ Produktion ist aufgrund der hervorragenden Lage am Autobahnkreuz eines von vier Logistikzentren modernes Objekt Logistik/Produktion ab 1. m² modern denen die Logistikmärkte zumindest am Rande profitieren sollten. Vor diesem Hintergrund ist in Schwaben. In Schwaben ist die Logistik gemes- auch 216/17 von einem Flächenumsatz auszuge- 7, sen an der Beschäftigung die drittgrößte Branche. Schwaben hat sich damit unter den 2 größten hen, der über dem langjährigen Durchschnitt liegen sollte. Derzeitig Tiefststand bei den Prime-Yields (net) in allen Städteklassen bestätigt seinen Status als C-Stadt 6,5 6, 5,5 5, 4,5 Logistikstandorten in Deutschland etabliert. Mietpreisniveaus überwiegend stabil Trotz der guten Nachfragesituation sind die Mietpreisniveaus überwiegend stabil geblieben. Auch die Mietpreisspannen in den analysierten Logistik-Agglomerationen zeigten sich überwiegend unverändert. Allerdings haben sich die oberen Spannenwerte in einigen Standorten leicht erhöht. Perspektive 216/17 Bedeutung als Einzelhandelsstandort Der Einzelhandel im Oberzentrum übernimmt die Versorgungsfunktion für ein beachtliches Umland. Das Einzugsgebiet umfasst knapp als 628. Menschen. Dies spiegelt sich auch in der Angebotsqualität und in der Attraktivität wider. Die Kaufkraft liegt auf Bundesniveau. Die Modezentralität ist mit fast 224 Prozent bemerkenswert hoch. Ein Umstand, der als posi- Die Perspektiven für die deutschen Logistik- tiver Anreiz wiederum viele neue Einzelhandels- 4, märkte stellen sich insgesamt recht günstig dar. Mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von konzepte in die Innenstadt zieht. Aktuell werden auf der Verkaufsfläche in der City gut 67 Mio. A-Städte B-Städte C-Städte D-Städte um die zwei Prozent und einer weiter zunehmenden Beschäftigung sind die Aussichten für Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt liegt mit rund 34 Prozent deutlicher die wesentlichen Eckpfeiler der Nachfrage posi- höher als in Städten mit vergleichbarer Größe. tiv. Auch die ansteigende Bevölkerungszahl im Fakten, die die Leistungsstärke der Stadt unter- Zuge der Flüchtlingswanderungen dürfte stimu- mauern. lierende Impulse für die Konjunktur haben, von

3 // Panorama Mieten für Gewerbeflächen in (Euro/m²) Einzelhandel Spitzenmiete (Euro/m²) Markt Wohnimmobilien 7, 14 Investment im Einzelhandel ist und bleibt ein äußerst interessan- Mieten und Kaufpreise steigen Die Nachfrage steigt aufgrund einer stabilen 13 ter Ort für Investoren. In den letzten Jahren boten wirtschaftlichen Struktur und der damit ein- sich hier nur wenige Investmentchancen. Eines hergehenden positiven Einwohner- und Haus- 6, 12 der Highlights war sicherlich der Immobilienverkauf am Moritzplatz 7 mit Wöhrl als Hauptmieter. haltsentwicklung und wird zu höheren Preisen führen. Dagegen hält sich das Flächenangebot in 11 Grundsätzlich kann man in von starken Grenzen und wird den Bedarf mittelfristig nicht Faktoren reden. Es gab einige Objektverkäufe zu befriedigen können. 5, Spitzenkonditionen. Im Laufe der Zeit glättete Die Anzahl der Verkäufe hat stark zugelegt, sich der Markt wieder, berichtet der COMFORT-In- kann jedoch die wachsende Nachfrage von Eigen- 9 vestmentexperte Thorsten Sondermann. Hervor- nutzern und Kapitalanlegern wie auch Mieter kaum 4, 8 zuheben ist auch hier, dass aktuell einige neue Projektentwicklungen dazu führen werden, dass befriedigen und lassen die Kaufpreise steigen. Für einen Neubau (ETW) wurden im Jahr 7 die Haupteinkaufsstraße Annastraße weiter aufgewertet wird. Ebenso ist die Rückkehr von H&M bereits Spitzenpreis von ca. 5.5 Euro/m² erzielt. Das ist ein Preisschub von rund 5 Prozent in nur 3, Durchschnittsmiete Ausstellungs- und Serviceflächen an den ursprünglichen Standort bemerkenswert. Das Interesse der nationalen und internationalen Investoren ist ungebrochen hoch, so dass man auch zukünftig von einem hohen, stabilen Preis- fünf Jahren. Die Mieten für eine Neubauwohnung haben sich auf hohem Niveau eingependelt. In der Spitze werden in City Lagen nachhaltig 11 Euro/m² und durchschnittlich 9,3 Euro/m² erzielt. Gerin- Durchschnittsmiete Lager-, Produktions- und Logistikflächen Städte mit vergleichbarer Größe niveau ausgehen kann. Da sich der nachgefragte ger ist der Anstieg bei Bestandswohnungen. Der Spitzenmiete Ausstellungs- und Servieflächen Bereich weiter auf die Toplage konzentriert, ist hier sogar mit erhöhtem Wettbewerb zu rechnen. Preisschwerpunkt liegt hier bei rund 8 Euro/m². Die Nachfrage nach Reihenhäuser bzw. Dop- Spitzenmiete Lager-, Produktions- und Logistikflächen Und so ziehen die Renditen bei leicht zunehmen- pelhäuser im Stadtgebiet kann aktuell kaum der Investorennachfrage aufgrund des kaum vor- befriedigt werden. Stark angestiegene Grund- handenen Angebots an erstklassigen Immobilien stückpreise und Baukosten heben die Preise dra- Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 214 in % Modezentralität in % an. In Toplagen sind nachhaltig Renditen von knapp 4,8 Prozent p.a., im Einzelfall leicht darunter/darüber, zu erzielen. matisch. 223,7 Prognose der Bevölkerungsentwicklung im Zeitraum von 24 bis ,7 + 14,46 % 13,4 124,6 99,2 97,9 + 3,44 % + 3,66 % - 6,43 % + 14,83 % 24 A-Städte B-Städte 235 A-Städte B-Städte C-Städte C-Städte Einzelhandelskaufkraft - Index Zentralität Modezentralität D-Städte D-Städte Durchschnitt Städte 2 Tsd. < 5 Tsd. Einwohner Durchschnitt Städte 2 Tsd. < 5 Tsd. Einwohner

4 // Panorama Preisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt 18 Durchschnittliche Verkaufspreise von Einfamilien/Reihen-/Doppel-) Häusern in kategorisiert nach Wohnfläche (in Tsd. Euro) Durchschnittliche Verkaufspreise von Wohnungen (Bestand) in kategorisiert nach Wohnflächen (in Tsd. Euro) Preisentwicklung: Trend ist und bleibt positiv Index Wohnen 199 = RMH/RM/RHH DH/DHH EFH Tsd. Euro m² -15 m² 15-2 m² > 2 m² 2-35 m² m² m² m² m² Index Index Deutschland Mieten für Immobilien in City und Nicht-Innenstadt (in Euro/m²) 13, Investmentmarkt im Wachstum und Wandel Im Jahre summierten sich die Investments in auf rund 284,8 Mio. Euro. Große Transaktionen haben die positive Entwicklung in Schwung gebracht. Obgleich die Renditen sinken, ist die Nachfrage nach Investments sowohl im Neubau wie auch im Bestand anhaltend hoch und kann aktuell nur begrenzt befriedigt werden. Diese Marktentwicklung spiegelt auch der Zinshausmarkt wider. 12, Renditespanne für Objekte in mit guter Bausubstanz in Prozent 11, 1, 9, 8, 7, 6, 214 Spitzenmiete für Immobilien (WE) in Nicht-Innenstadt Spitzenmiete für Immobilien (WE) in -City Durchschnittsmiete für Immobilien (WE) in Nicht-Innenstadt Durchschnittsmiete für Immobilien (WE) in -City , 6, 5, 6, 5, 7, 5, 7, % wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, bevorzugte bis gute Lage Bis max. 25 % gewerblich genutzte Objekte Über 5 % gewerblich genutzte Objekte % wohnwirtschaftlich genutzte Objekte, dezentrale Lage 1

5 // Perspektive 216/17 und weiter Der er Wohnungsmarkt wird sich weiterhin dynamisch entwickeln. Von steigenden Kauf- und Mietpreisen ist auszugehen sowohl für neuen als auch bestehenden Wohnraum. Bereits in 216 werden Spitzenpreise für Neubauwohnungen in bevorzugten Lagen bei rund Euro/m² erzielt und Projekte, welche bis zum Jahresende auf den Markt kommen, werden die 6. Euro/m² überschreiten. Größere Wohnungsbauprojekte, welche bis 217 realisiert werden, sind im Stadtgebiet nicht am Markt, so dass kleinteilige Wohnbauprojekte den Markt bestimmen und positiv beleben. Hinzu kommt perspektivisch die Bebauung der inneren Ladehöfe in der City wie auch das ehem. Gelände der Hessing Stiftung in Göggingen, welche dann auch wieder für mehr Wohnraumangebot sorgen werden. Größere Projekte in der Nachbarschaft zu liegen bereits bei 4.6 Euro/m². Bedarf an Wohneinheiten in bis Panorama International attraktiv, aber noch nicht erkannt Das Interesse der Investoren richtete sich /16 neben den klassischen Zentrumslagen auch auf die Peripherie bzw. Zentrumsrandlagen. Im Fokus standen neben Geschäfts- bzw. Bürozentren auch gemischte Objekte. Während außerhalb vor allem Logistikimmobilien nachgefragt werden, punkten die Büro-Neubauten mit ihrer exklusiven Lagequalität. Auffällig ist das zunehmende Interesse internationaler Anleger und Spezialfonds, die entdeckt haben. Eine Vielfalt an Standortfaktoren machen die Region mit ihren Landkreisen einzigartig und werden auch in Zukunft für eine weitere positive Entwicklung entscheidend sein: Die naturräumlichen Gegebenheiten mit attraktive Infrastruktur, die enge Verzahnung zu München, Ulm und Stuttgart. Universität und Fachhochschule, die gute Erreichbarkeit über die A8 und die Stärke als Wirtschafts- und Technologiestandort. Die dargestellten aktuellen Entwicklungen sowie die in Planung und Vorbereitung befindlichen Projekte zeigen die Attraktivität der gesamten Region s für Investoren, Projektentwickler, für Besucher und alle, die hier leben. Vielversprechende Flächenpotenziale über alle Segmente lassen Raum für eine weitere positive und dynamische Entwicklung der Region. Erfahren Sie mehr im ausführlichen Immobilienmarktreport 216. Bestellmöglichkeiten finden Sie auf der Seite 17. IMMOBILIENMARKTREPORT WIRTSCHAFTSRAUM AUGSBURG 216 Ein professioneller Immobilienmarktreport ist für ein langfristig orientiertes Immobilienmanagement unerlässlich. Er schafft mit transparenten Daten und Informationen eine fundierte Entscheidungsgrundlage für alle Immobilienakteure, wie auch für Banken und Sparkassen. Damit bildet er eine wichtige Grundlage für neue Projektideen und Strategien innerhalb des Immobilienmarkts im Wirtschaftsraum. Ein Team, bestehend aus Experten aus der Branche, von Universität und Banken sowie weiteren Akteuren erarbeitet unter der Leitung von Michael Thiede von der Real Estate Solutions GmbH die Inhalte. Die Grundlage bilden einige Datenerhebungen aus, ergänzt um wichtige Informationen zum Wirtschaftsraum und demographischen Rahmen. Die Herausgabe erfolgt durch die Regio Wirtschaft GmbH. 2 Bedarf bis 23 ca. 1.8 Wohneinheiten p. a. Bautätigkeit liegt bei 5 Prozent Bedarfsdeckung Reale Wohneinheiten Bedarf Bedarfsdeckung Quellenverzeichnis Statistisches Bundesamt, Fraunhofer, COMFORT, bulwiengesa, Universität, RES GmbH Bestellung unter: Bestellung unter willkommen@region-a3.com Schutzgebühr: 4,- Euro zzgl. gesetzl. MwSt.