Immobilienerwerb und -errichtung in der Praxis Feingliederung

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1 Feingliederung Immobilienerwerb - der notarielle Kaufvertrag A. Einführung; Vertragsvorbereitung - Grundstücksbegriff (Lit: Grziwotz, Grundbuch- u. Grundstücksrecht, Köln 1999) - Grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht) und WEG - Grundstücksteilung,- vereinigung, Bestandteilszuschreibung - Grundstücksbestandteile und Zubehör 1. Vorlesung(VL), (A, B I a) bis d) das Grundbuch - Aufbau (Bestand Abt. I, II, III) - Grundakten (Eintragungsunterlagen) - Grundbucheinsicht ( 12 GBO) Beurkundungspflicht ( 311 b Abs. 1 S.1 BGB; BeurkG andernfalls Nichtigkeit) Rolle des Notars (als unparteilicher Berater und Gestalter) - Sachverhaltsaufklärung ( 17, 21 BeurKG) - Beweissicherung ( 8,9 BeurkG, 415 ZPO) - Identitätsfeststellung ( 10, 11 BeurkG ) - Warnfunktion, Verbraucherschutz ( 17, 17(2a) BeurKG) Notarielle Urkunde als Niederschrift, Urkundseingang ( 8 ff BeurKG) Vorverträge, Änderungen, Aufhebungen B. Aufbau und Gestaltung eines Grundstückskaufvertrages (am Beispiel eines Kaufvertrages über eine unvermessene Teilfläche -Bauplatz-) I. Beteiligte - Identitätsfeststellung ( 10 BeurKG, 22 Abs. 2 DONot) - Güterrecht, Beteiligungsverhältnis (Bruchteilsgem. oder GbR) - Vertretungsregelung ( 17; 21 BeurkG) a) Rechtsgeschäftliche/Vollmacht, Form 29 GBO; Umgang b) Vertretung ohne Vertretungsmacht Muster 1 Kaufvertrag über unvermessene Teilfläche Rubrum

2 c) gesetzliche Vertreter natürlicher Personen (Eltern 1629, Vormund Minderjähriger, Betreuer Volljähriger, Testamentsvollstrecker 2368 BGB) d) Vertretung juristischer Personen (Kapital- und Personengesellschaften) - GmbH: durch Geschäftsführer - AG: durch Vorstand ( 78 AktG) - OHG: durch alle Gesellschafter, - KG: durch den Komplementär ( 161 II, 125 HGB) II. Vertragsobjekt 1. Grundbuchliche Vorfragen a) Grundbucheinsicht ( 21 BeurkG) b) Baulastenverzeichnis c) Voreintragung ( 39; 40 I GBO) 2. Vorlesung(VL), ( B II und III 1a) Muster 1 1, 2 2. Grundbuchlicher Verkaufsgegenstand 3. Besonderheiten beim Teilflächenerwerb ( 311 b (I) BGB; 28 GBO) 4. Mitverkaufte bewegliche Gegenstände ( 929 BGB) III. Dingliche Erklärungen 1. Eigentumsvormerkung ( 883; 888 BGB) Muster 1 6 a) Sicherungswirkungen für den Käufer - bei rechtsgeschäftliche Verfügungen (Verkauf oder Belastung, - bei Zwangsvollstreckung Dritter - bei Eintritt späterer Verfügungsbeschränkungen, - bei Insolvenz des Verkäufers, b) Sicherungsvoraussetzungen (Streng akzessorisch) c) "Abtretung der Vormerkung" ( 401 BGB) d) Gefahren der Vormerkung für den Verkäufer aa) Rückbehalt der Vormerkung bb) "Schubladenlöschung" oder "-vollmacht" cc) Auflösend bedingte Vormerkung 2. Auflassung ( 925 BGB) (bedingungsfeindlich) a) Form, Inhalt b) Überwachung der Eigentumsumschreibung aa) Getrennte Beurkundung Anlage1 Zusammenstellung zu Sicherung des Verkäufers vor

3 bb) Vollmacht cc) "Verzicht" auf Antragsrecht dd) Ausfertigungssperre ee) Ausgesetzte Bewilligung Eigentumsverlust vor Kaufpreiszahlung c) Umschreibung vor Kaufpreiszahlung aa) Rückübereignungsvormerkung ( 888 BGB) bb) Bestellung dinglicher Rechte zur Sicherung des Restgeldanspruchs IV. Kaufpreis: Fälligkeit, Gläubigerablösung, Finanzierung 1. Art der Gegenleistung a) Festpreis oder Anpassung b) Verrentung c) Schuldübernahme aa) Vorklärungen bb) Einholung der Gläubigergenehmigung cc) Vollzugssperre dd) Grundpfandrecht; Vollstreckungsunterwerfung ee) Sicherungsabrede ff) Anwendbarkeit der 491 ff. BGB 2. Fälligkeit a) Voraussetzungen b) Insbesondere die Lastenfreistellung c) Vollstreckungsunterwerfung d) Verzug; Nichterfüllung 3. Vorlesung(VL), (IV 1, 2 a, b) Muster 2 Auszug Kaufvertrag über belastetes Grundstück mit Kaufpreisabwicklung über Notarander konto Muster 3 Schuldübernahme 4. Vorlesung(VL), (IV 2 c, d, IV 3, V 1,2 V, VI, VII) 3. Finanzierung des Kaufpreises a) Absicherung des Verkäufers bei Vorwegbeleihung b) Vollmacht c) Formulierungen im Grundpfandrecht d) Grundbuchkosten e) Verbundene Verbraucherdarlehensverträge f) Altersvorsorge-Eigenheimbetrag aus Riester-Anlageverträgen 4. Hinterlegung a) Grundlagen b) Voraussetzungen c) Zustandekommen d) Durchführung der Hinterlegung e) Widerruf der Hinterlegungsanweisungen f) Treuhandaufträge Dritter g) Pfändung/Abtretung/Insolvenz h) Rechtsmittel i) Dienstordnung

4 V. Genehmigungen, Vorkaufsrechte 1. Öffentlich-rechtliche Genehmigungen a) Bundesrechtliche Teilungsgenehmigungen b) Weitere Genehmigungen nach BauGB aa) Sanierungsverfahren, 136 ff, 144 BauGB bb) Umlegungsverfahren, 51 BauGB cc) Flurbereinigungsverfahren, 15 FlurberG c) Grundstücksverkehrsgesetz (Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) d) Aufsichtliche Genehmigungen Kommunalaufsicht, Kirchenaufsicht 2. Gerichtliche Genehmigungen ( 1821,1822 BGB Vormundschaftsgericht, 1643 I BGB Familiengericht, 1962 Nachlaßgericht), 3. Privatrechtliche Genehmigungen a) 1365 BGB b) Nacherbfolge c) Verwalterzustimmung gemäß 12 WEG 4. Öffentlich-rechtliche Vorkaufsrechte a) Baugesetzbuch ( 24 ff BauGB) b) Verkehrsrechtliche Planfeststellungsverfahren (Bundesfernstraßengesetz, Eisenbahngesetz u.a.) c) Reichssiedlungsgesetz 5. Privatrechtliche Vorkaufsrechte a) Gesetzliche Vorkaufsrechte, v.a. 577 BGB b) Rechtsgeschäftliche Vorkaufsrechte ( 463 BGB) 12 Muster 2 6 Muster 2 6. Vollzugsauftrag des Notars VI. Besitzübergang, Erschließung 1. Übergang von Besitz, Nutzungen und Lasten a) Zeitpunkt b) Durchführung c) Räumung durch den Verkäufer d) Mietverhältnisse 2. Erschließung a) 436 BGB b) Terminologie c) Regelungsalternativen (nach Bescheiderteilung o. nach Ausbauzustand) 5. Vorlesung(VL), (IV 4, V, VI, VII) Muster 2 7 Abs.6, 7 Muster 2

5 VII. Sach- und Rechtsmängel (Umfang der Verkäuferpflichten) 1. Grundzüge 2. Rechtsmängel a) Verpflichtungsumfang b) Einzelfälle der Lastenfreistellung 3. Sachmängel 4. Altlasten VIII. Sonstige Regelungen, Schlussbestimmungen 1. Belehrungen ( 18, 20 BurkG) 2. Maklerklauseln ( 328 BGB 3. Eintritt in die Wohnungseigentümergemeinschaft 4. Verwendungsbindungen, Wiederkaufsrechte 5. "Einheimischenmodelle" 6. Rücktrittsrechte 7. Personenmehrheiten 8. Verjährung 9. Schiedsgutachter-/Schiedsgericht-/Schlichtungsabrede 10. Kosten, Steuern ( 448 (2) BGB,Grunderwerbsteuergesetz) 11. Schlussbestimmungen, Abschriften Anlage 2 Übersicht über offenbarungspflichtige Sachmängel 6. Vorlesung(VL), (VIII, D) Muster 2 7, Muster 4 Erbbaurechtbestellung C. Das Erbbaurecht 1. Begriff, Entwicklung und Bedeutung a) Definition des Erbbaurechts ( 1 Abs.1 ErbbauVO) b) Doppelnatur des Erbbaurechts ( 11 Abs. 1 ErbbauVO, 861ff BGB) -beschränkt dingliches Recht an einem Grundstück - grundstücksgleiche Sache, c) Abgrenzung zu Rechtsinstituten des BGB (wie Wohnungseigentum) d) Gesetzliche Entwicklung des Erbbaurechts e) Aufgaben und Anwendungsbereiche 2. Grundgeschäft und dingliche Einigung a) Grundgeschäft aa) Rechtsnatur (schuldrechtlicher Vertrag als Kauf oder Tausch= Rechtskauf, 453 BGB) bb) Form 11 Abs. 2 ErbbauVO, 311b Abs. 1, notarielle Beurkundung cc) Gesetzliche Regelungen zum schuldrechtlichen Geschäft dd) Verbraucher -/Formularvertrag( 17 II a BeurkG)

6 b) Dingliche Bestellung aa) Einigung 873 Abs. 1 BGB, 20, 29 GBO bb) Genehmigungen c) Grundbuchvollzug aa) Erforderliche Dokumente bb) Eintragung 14 I ErbbauVO cc) Rangstelle 10 Ab.1 Satz 1 ErbbauVO dd) Nichtigkeitsfolgen d) Folge der wirksamen Erbbaurechtsbestellung: Eigentumserwerb am Bauwerk( 12 I S.1 ErbbauVO, 946 BGB Eigentumserwerb kraft Gesetzes) 3. Notwendiger Inhalt des dinglichen Rechts a) Belastungsgegenstand u. Ausübungsbereich Gesamterbbaurecht aa) Grundbuchlicher Belastungsgegenstand: Grundstück im Rechtssinne; bb) Ausübungsbereich(Nutzungsbefugnis) cc) Gesamterbbaurecht (Erbbaurecht an mehreren rechtlich selbständigen Grundstücken, 6 a GBO) b) Bauwerk/Gebäude; Wohnungserbbaurecht aa) Bauwerk 1 Abs. 1 ErbbauVO bb) Gebäude 1 Abs. 3 ErbbauVO cc) Wohnungs-/Teilerbbaurecht ( 30 WEG) c) Erbbauberechtigter; Eigentümererbbaurecht d) Bedingungen und Befristungen (auflösende Bedingung ist unzulässig 1 Abs. 4 S.1, 4. Fakultativer dinglicher Inhalt (vertraglicher, 2-8, 27 I, 32 I ErbbauVO) a) Abgrenzung (gesetzl, Inhalt 1 und 10 ErbbauVO) b) Bauwerksbezogene Regelungen ( 2 Nr. 1-3 ErbbauVO) c) Heimfall, Vertragsstrafen ( 2 Abs. 1 Nr. 4 und 5 ErbbauVO) aa) Heimfallrecht bb) Vertragsstrafen d) Kauf- und Verkaufszwangklausel e) Zustimmung zu Verfügungen über das Erbbaurecht ( 5-8, 15 ErbbauVO) 5. Schuldrechtliche Regelungen, Erbbauzins a) Schuldrechtliche Regelungen b) Erbbauzinsvereinbarungen( 9 Abs. 1 ErbbauVO, 873, 1105, 1107 BGB, c) Anpassung des Erbbauzinses ( 9a ErbbauVO) d) Der Erbbauzins in der Zwangsversteigerung aa) Frühere Rechtslage bb) Neuregelung 9 Abs. 3 Satz 1 Nr.1 cc) Anpassung von Altverträgen

7 6. Belastungen, Inhaltsänderung, Beendigung des Erbbaurechtes( 26 ff. ErbbauVO) aa) Rechtsgeschäftliche Aufhebung bb) Erlöschen durch Zeitablauf 7. Übertragung des Erbbaurechtes a) Grundgeschäft (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft: notarielle Beurkundung, 11 Abs. 2 ErbbauVO und 313 BGB) b) Dingliche Übertragung ( 11 I EbbauVO, 873 BGB c) Besonderheiten ( 5 ErbbauVO Zustimmungserfordernisse) 8. Steuerrecht Grunderwerbsteuer 9. Kostenrecht D. Exkurs Wohnungseigentum 1) Ausgangspunkt: ( 93, 94 BGB) kein selbständiges Eigentum an Gebäuden oder Gebäudeteilen Ausnahme: - Erbbaurecht - Wohnungseigentum 2) Begriff: 1 (2) WEG 6. Vorlesung(VL), (D,E) Anlage 3 Exkurs Wohnungseigentum a) Wohnungseigentum ( 1 Abs. 2 WEG) b) Gemeinschaftliches Eigentum ( 1 Abs. 5 WEG), c) Sondereigentum ( 3 WEG, 5 Abs. 1 WEG). 3) Begründung/Teilungserklärung a) durch Vertrag zwischen Miteigentümern 3 WEG (Einigung über den Eintritt der Rechtsänderung 4 (1) in der Form 4 (2) WEG [öffentlich beglaubigt] b) durch einseitige Teilungserklärung 8 WEG [öffentlich beglaubigte Form 29 GBO] 4) Eintragungsvoraussetzung ( 7 (4) WEG) a) Aufteilungsplan b) Abgeschlossenheitsbescheinigung 3 (2) WEG

8 5) Belastung und Veräußerung des Wohnungseigentums ( 6 WEG), analog Grundstückseigentum 6) Anwendungsgebiete Geschosswohnungsbau Doppelhaus-,Reihenhausbebauung und andere Bebauung, soweit eine Realteilung nicht möglich ist E. Exkurs Bauträgerkaufvertrag 1) Vertrag sui generis Elemente des Grundstückskaufvertrages (Verpflichtung zur Verschaffung des Eigentums an einem Grundstück) Elemente des Werk- und Werklieferungsvertrages Elemente des Auftrages und des Geschäftsbesorgungsvertrages Anlage 4 Exkurs BauträgerKV 2) Wirtschaftliche Hintergründe 3) Beurkundungsverfahren 17 (2) a BeurkG grundsätzlich analog Immobilienkaufverträge 4) Inhalt des Bauträgervertrages/Rechtsgrundlagen Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) (AGBG/ jetzt BGB) (Verbraucherkreditgesetz/ jetzt 491 ff BGB) - zwei alternative Sicherungsverfahren der MaBV für Kaufpreisfälligkeit a) Basisverfahren 3 b) Bürgschaft nach 7, 2 MaBV Probleme: - Zwangsvollstreckungsunterwerfung - Umsatzsteuererhöhung (FV) Muster 5 Umsatzsteuererhöhung

9 Muster Muster 1 Kaufvertrag über unvermessene Teilfläche Muster 2 Auszug Kaufvertrag über belastetes Grundstück mit Kaufpreisabwicklung über Notaranderkonto Muster 3 Schuldübernahme Muster 4 Erbbaurechtbestellung Muster 5 Umsatzsteuer-erhöhung Anlagen Anlage1 Zusammenstellung: Sicherung des Verkäufers gegen Eigentumsverlust vor Kaufpreiszahlung Anlage 2 Übersicht über offenbarungspflichtige Sachmängel Anlage 3 Exkurs Wohnungseigentum Anlage 4 Exkurs BauträgerKV