Inhaltsverzeichnis. Literaturverzeichnis A. Einführung

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1 Rz. Seite Literaturverzeichnis... 1 A. Einführung B. Durchführung des Verkaufsprozesses I. Typischer Ablauf einer Immobilientransaktion Phase 1: Vorbereitung der Transaktion Phase 2: Durchführung der Transaktion II. Verfahrensarten und Gestaltungsoptionen Verfahrensarten Gestaltungsoptionen aus Sicht des Verkäufers Dont s auf Verkäuferseite Optionen aus Sicht des Käufers Datenraumregeln Exklusivitäts-/Vertraulichkeitsvereinbarungen III. Organisation der Due Diligence Einführung Verkäufer Due Diligence a) Organisation und Ablauf aa) Phase I: Zusammenstellung der immobilienrelevanten Unterlagen bb) Phase II: Eigene Bewertung durch den Verkäufer cc) Phase III: Auswahl und Aufbereitung der Unterlagen für die Käufer Due Diligence b) Betreuung der Käufer Due Diligence durch den Verkäufer Käufer Due Diligence a) Planung und Organisation b) Effizienz und Fokus c) Lösungsorientierter Ansatz Report und Umsetzung C. Sachfragen der Immobilien Due Diligence I. Grundstücksrecht Transaktionsgegenstand/Eigentum a) Bestandsverzeichnis b) Abteilung I des Grundbuchs V

2 c) Erbbaurechte aa) Grundsätzliches zum Erbbaurecht bb) Zustimmungserfordernisse cc) Nachbarerbbaurecht d) Zugang zum Grundstück Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs a) Dienstbarkeiten aa) Grunddienstbarkeiten bb) Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten cc) Nießbrauch dd) Hinweise für die Praxis ee) Sonderproblem: Altrechtliche Dienstbarkeiten b) Reallasten aa) Grundsätzliches zur Reallast bb) Hinweise für die Praxis c) Vormerkungen aa) Grundsätzliches zur Vormerkung bb) Schutzwirkung der Vormerkung cc) Hinweise für die Praxis d) Vorkaufsrecht aa) Grundsätzliches zum Vorkaufsrecht bb) Das dingliche Vorkaufsrecht cc) Das gesetzliche Vorkaufsrecht dd) Das durch Vormerkung gesicherte schuldrechtliche Vorkaufsrecht ee) Hinweise für die Praxis e) Zwangsversteigerungsvermerk/Zwangsverwaltungsvermerk aa) Grundsätzliches zum Zwangsversteigerungsvermerk bb) Hinweise für die Praxis cc) Zur Zwangsverwaltung f) Insolvenz-/Testamentsvollstreckervermerk aa) Grundsätzliches zum Insolvenz-/ Testamentsvollstreckervermerk bb) Wirkung von Insolvenz-/Testamentsvollstreckervermerk cc) Hinweise für die Praxis g) Überbauten h) Sanierungs- und Entwicklungsgebiete i) Sonstige Eintragungen Grundpfandrechte und Vormerkungen in Abteilung III des Grundbuchs Belastungen außerhalb des Grundbuchs Vereinbarungen mit Nachbarn VI

3 II. Planungs- und genehmigungsrechtliche Situation Planungsrechtliche Grundlagen Baugenehmigung und Nutzungsänderung Baulasten Sanierungs-, Entwicklungs-, Erhaltungs- und Umlegungsgebiete III. Altlasten, Immissionsschutz, Wasserrecht Altlasten Immissionsschutz Wasserrecht IV. Mietverträge Mietgegenstand und Mietvertragsparteien Miete und Anpassung Mietzeit Schriftform a) Personenmehrheiten und rechtsfähige Gesellschaften b) Annahmefrist c) Vermietung vom Reißbrett d) Sonstige Schriftformprobleme e) Sanierungsklauseln Vorrechte des Mieters Konkurrenzschutz Instandhaltung, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen Nebenkosten Mietsicherheiten V. Wartungs- und Dienstleistungsverträge VI. Stand der bauvertraglichen Abwicklung VII. Informationen zu Rechtsstreitigkeiten D. Allgemeine Grundsätze der Gestaltung des Kaufvertrags I. Asset versus Share Deal Gründe für einen Share Deal Die unterschiedliche Risikostruktur von Asset und Share Deal a) Übernahme von Verbindlichkeiten und Risiken b) Risiken der Abwicklung aa) Schutz des guten Glaubens bb) Notarieller Vollzug Mängelrecht II. Der von der Nutzung des Grundstücks geprägte Vertragstypus VII

4 III. Gesetzliche Mängelrechte versus Garantien E. Die Arglisthaftung des Verkäufers I. Der Vorrang der Arglisthaftung vor der Spezialität von Mängelrechten und Garantien Sperrwirkung des Mängelrechts Durchbrechung der Sperrwirkung bei Arglist des Verkäufers Praktische Bedeutung II. Die Voraussetzungen der Arglisthaftung Das arglistige Vorspiegeln von Mängelfreiheit Das arglistige Verschweigen von Mängeln a) Richtige und vollständige Beantwortung von Fragen b) Vorliegen einer besonderen Vertrauensbeziehung c) Verletzung einer Offenbarungspflicht d) Besonderes Risiko bei Immobilientransaktionen e) Verteilung der Darlegungs- und Beweislast Zurechnung von Mitarbeitern und Dritten III. Praktische Ratschläge Ausgangspunkt Umfassende Ermittlung der Kenntnisse über Mängel an der Immobilie Vertragliche Gestaltung F. Asset Deal I. Abgrenzung der Geltungsbereiche von Kauf- und Werkvertragsrecht Bauträgervertrag Verträge über den Erwerb schon errichteter neuer Bauvorhaben Erwerb von bebauten Grundstücken mit der Verpflichtung des Verkäufers zu umfänglichen Sanierungs-/Modernisierungsmaßnahmen Kaufvertrag mit Übernahme beschränkter Bauverpflichtungen des Verkäufers II. Grundlagen der Vertragsgestaltung Beschreibung des Grundstücks und Besonderheiten seiner Nutzung, Lage oder der Situation der Parteien Rechtliche Bindungswirkung einleitender Beschreibungen des Grundbesitzes Veräußerung oder Erwerb von Immobilien durch BGB-Gesellschaften a) Die BGB-Gesellschaft als eingetragener Verkäufer VIII

5 b) Die BGB-Gesellschaft als einzutragender Erwerber c) Praktische Ratschläge III. Das gesetzliche Mängelrecht Tatbestände a) Sachmangel aa) Beschaffenheit bb) Die geschuldete Beschaffenheit (1) Vereinbarung der Beschaffenheit (a) Negative Beschaffenheitsvereinbarung (b) Wissenserklärung (c) Kassation von Haftungsausschlüssen und Haftungsbeschränkungen (2) Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung (3) Eignung für die gewöhnliche Verwendung und das Vorliegen der üblichen Beschaffenheit (Normalbeschaffenheit) (4) Öffentliche Äußerungen des Verkäufers oder Herstellers (5) Der Verdacht eines Mangels als Mangel (6) Besonderheiten für Flächenangaben (7) Beispiele für Mängel von Grundstücken und Gebäuden in der Rechtsprechung b) Rechtsmangel Rechtsfolgen a) Nacherfüllung aa) Beschränkung auf Nachbesserung bb) Einwendungen und Einreden des Käufers (1) Unmöglichkeit (2) Unzumutbarkeit cc) Rechtsfolgen (1) Schäden an anderen Sachen des Käufers (2) Verbesserungen der Kaufsache durch den Käufer b) Die Gestaltungsrechte Rücktritt und Minderung aa) Angemessene Fristsetzung bb) Entbehrlichkeit einer Frist (1) Verweigerung der Nacherfüllung (2) Fehlschlagen der Nachbesserung (3) Unzumutbarkeit der Nacherfüllung cc) Verhältnis von Rücktritt und Minderung dd) Minderung ee) Rücktritt c) Schadens- und Aufwendungsersatz IX

6 aa) Unterlassene oder falsche Informationen über Eigenschaften der Kaufsache (1) Haftung wegen sonstiger Informationspflichtverletzungen (2) Gesteigerte Sorgfaltspflichten des Verkäufers (a) Gesteigerte Beratungspflichten aufgrund des Auftretens des Verkäufers (b) Ständige Geschäftsverbindung (c) Selbständiger Beratungsvertrag bb) Verschuldete Mängel (1) Vom Verkäufer zu vertretende Verursachung des Mangels (2) Kenntnis oder Erkennbarkeit des Mangels cc) Fehler im Rahmen der Nacherfüllung IV. Garantien Rechtliche Grundsätze a) Selbständige und unselbständige Garantien aa) Unselbständige Garantie bb) Selbständige Garantie b) Beschaffenheits- versus Haltbarkeitsgarantie aa) Beschaffenheitsgarantie bb) Haltbarkeitsgarantie Praktische Hinweise V. Zurechenbarkeit und Ausschluss der Haftung Ausschluss von Mängelrechten wegen Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis des Käufers a) Kenntnis des Käufers b) Grob fahrlässige Unkenntnis c) Rechte im Grundbuch d) Praktische Ratschläge Zurechenbarkeit des Datenraums und der Due Diligence a) Zurechenbarkeit des Datenraums auf den Verkäufer b) Zurechenbarkeit der Due Diligence auf den Käufer Haftungsausschluss a) Bedeutung b) Inhalt und Umfang c) Grenzen aa) Unwirksamkeit bei Arglist bb) Unwirksamkeit gegenüber Garantien X

7 cc) Unwirksamkeit formularmäßiger Haftungsausschlüsse in Veräußerungsverträgen über im Bau befindliche oder neu errichtete Häuser dd) Unwirksamkeit gegenüber einer Vereinbarung der Beschaffenheit VI. Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten VII. Fälligkeit und Zahlung des Kaufpreises Vollzug ohne Notaranderkonto Vollzug mit Notaranderkonto VIII. Hinweise zur notariellen Beurkundung und Abwicklung Umfang der Beurkundungspflicht a) Vollständiges Verlesen b) Vollständigkeit der Beurkundung Notarieller Vollzug a) Die Sicherungswirkung der Eigentumsübertragungsvormerkung b) Die bloße Sicherstellung der Eintragung der Vormerkung G. Share Deal I. Gesellschaftsrechtliche Garantien und Mängelrechte Alle Gesellschaften Eingeschränkter Gutglaubensschutz bei der GmbH II. Ausschluss des Übergangs nicht immobilienbezogener Risiken III. Regelungen zur Immobilie IV. Sicherstellung des Käufers in der Zeit zwischen Vertragsschluss und Closing Kein Schutz des Käufers generell Besonderheiten für AG und GmbH a) Aktiengesellschaft b) GmbH H. Beispiele für vertragliche Regelungen I. Asset Deal Beschaffenheit a) Beispiel b) Beispiel c) Beispiel Öffentlich-rechtlich zulässige Nutzung a) Beispiel XI

8 b) Beispiel c) Beispiel Flächenangaben von Grundstücken und Gebäuden a) Grundstücksflächen aa) Beispiel bb) Beispiel cc) Beispiel b) Gebäudeflächen Technische Bebaubarkeit Altlasten Mietverträge Rechtsfolgen II. Share Deal Stichwortverzeichnis XII