Landesbausparkasse Hessen-Thüringen Gebietsleitung Wetterau

Transkript

1 Landesbausparkasse Hessen-Thüringen Gebietsleitung Wetterau Mittwochsreihe an der THM: Grundlagenwissen Vermögensaufbau Bausparen und Immobilien

2 Agenda 2 Das Bausparen: Geschichte / Idee Markt Technik: - Grundsätzliches - Sparphase - staatliche Vergünstigungen - Darlehensphase - Verwendungsmöglichkeiten Vor- und Nachteile Kosten

3 Agenda 3 Immobilien: Wo finde ich meine Immobilie...der richtige Preis? Kosten beim Kauf Die Finanzierung Immobilie als Kapitalanlage

5 Text 5

6 Geschichte 6 der erste kollektive Spargedanke bereits um 200 v. Chr. in China Die erste Bausparkasse 1775 in Birmingham 1885 wurde die erste deutsche Bausparkasse, die Bausparkasse für Jedermann durch Pastor von Bodelschwingh in Bielefeld gegründet. Endgültiger Durchbruch des Bausparsystems in den Jahren , aufgrund des hohen Finanzmittelbedarfs für den Wiederaufbau nach dem 1. Weltkrieg Ende der 30er Jahre wurde das Lossystem durch ein Bewertungsverfahren ersetzt, um zu bestimmen, wer nun das von der Bauspargemeinschaft angesparte Guthaben bekommt. Nach der Währungsreform 1948 begann mit dem Wirtschaftswunder der Aufschwung der deutschen Bausparkassen 1973 Bausparkassengesetz und Bausparkassenverordnung seit 1991 Öffnung der Bausparkassen Richtung Europa

7 Was ist Bausparvertrag? Ein Bausparvertrag ist ein Sparvertrag, den der Anleger (Bausparer) mit einer Bausparkasse abschließt. 7 Er wird hauptsächlich für die Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen eingesetzt. Die vertraglich vereinbarte Bausparsumme wird zu einem vertraglich festgelegten Prozentsatz angespart. Der bis zur abgeschlossenen Vertragssumme fehlende Teil wird bei Zuteilung des Bausparvertrags als Bauspardarlehen gewährt, so dass der Bausparer bei Zuteilung über die volle Bausparsumme verfügen kann. Der Bausparer hat einen Rechtsanspruch auf das Bauspardarlehen, der sogar vererbbar ist.

8 Wie funktioniert Bausparen? 8 Im 1. Jahr 10 Bauwillige Jahressparrate 100 GE/Bauwilliger Zahlen in Bausparkollektiv ein Baukosten 1000 GE/Haus Jahr

9 Der Grundgedanke des Bausparens 9 Bauen ohne Bausparkasse: jeder muss 10 Jahre warten, bevor er ein Haus bauen kann Bauen mit Bausparkasse: alle Bauwilligen zahlen 100 GE/Jahr in das Bausparkollektiv ein 1. Jahr 2. Jahr 3. Jahr Jahr Sparleistungen 10 x 100 = x 100 = x 100 = x 100 =100 Tilgungen = 0 1 x 100 = x 100 = x 100 = 900 Summe Ergebnis: Die durchschnittliche Wartezeit sinkt von 10 auf 5,5 Jahre

11 Bausparkassen in Deutschland (Auswahl) 11

12 Bausparkassen 12 Der Bausparmarkt in Deutschland wird zu etwa zwei Drittel durch 12 private Bausparkassen und zu etwa einem Drittel durch zehn Landesbausparkassen abgedeckt. Der Bausparmarkt im Jahr 2010 Private Bausparkassen Landesbausparkassen Neugeschäft (Anzahl) 2 Mio. (+1,3 %) 1,3 Mio. (+4,8%) Neugeschäft (Summe) 56 Mrd. Euro (+4,9%) 34,6 Mrd. Euro (+6,6%) Anteil Wohn-Riester 7% 15% Vertragsbestand (Anzahl) 19 Mio. (0%) 10,9 Mio. (-0,5%) Vertragsbestand (Summe) 516 Mrd. Euro (+2,4%) 265 Mrd. Euro (+2,1%) Quelle: VdPB, LBS

13 Zugehörigkeiten am Beispiel der LBS 13 Finanzgruppe

15 Grundsätzliches Der BauSparVertrag wird hauptsächlich für die Finanzierung von wohnwirtschaftlichen Maßnahmen eingesetzt. 15 Der Bausparvertrag ist eine Anlageform für die vermögenswirksamen Leistungen, zur Gewährung der Arbeitnehmer Sparzulage und Wohnungsbauprämie und kann auch zur Nutzung der staatlich geförderten Altersvorsorge der Riester-Rente verwendet werden. Der Bauspartarif bestimmt die Zinssätze (Sparzins und Darlehenszins), die Ansparzeit, die Tilgungszeit, eine eventuelle Mindestvertragsdauer, das Mindestguthaben bei Zuteilung, die Regelspar- und Tilgungsbeiträge und die Abschlussgebühr bereits bei Vertragsabschluss. Bausparkassen bieten unterschiedliche Bauspartarife an, z. B. Standardtarife, Schnellspartarife, Langzeittarife, variable Tarife. Die Laufzeit eines Standardtarifs beträgt zwischen 18 und 20 Jahren, davon sind etwa 8 Jahre Ansparzeit.

16 Das LBS Bausparangebot 16 Classic B VL / WOP Gewinnbringend sparen (mindestens 7 Jahre) Classic S Kaufen / Bauen / Umschulden Kurzfristig finanzieren & flexibel bleiben Classic N Renovieren, Modernisieren, Umschulden und Versorgen, niedriger Sollzins Classic F Auf längere Sicht kaufen, bauen und umschulden Classic FR Auf längere Sicht kaufen, bauen und umschulden Finanzieren mit Riester-Förderung Classic SR Bauen und Kaufen & dabei flexibel bleiben. Mit Riester-Förderung Classic FL Kaufen/Bauen/Modernisieren & dabei flexibel bleiben. Niedrige Darlehensrate Classic Young Junge Kunden dauerhaft binden, ideales Geschenk, keine Kontogebühr, Attraktive Rendite, WOP

17 Classic B 17 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 1,00 / 1,00 Mindestsparguthaben % der BS 45 Wartezeit bei der Regelbesparung 9 Jahre 5 Monate Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 7 Jahre 4 Monate Sollzins in % p.a. 3,95 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 4,15 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 6 Bausparsumme ab 10 T Bonus für Sparer, bis zu 10 Jahre hohen Guthabenverzinsung

18 Classic F/ Classic FR 18 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 0,50 Mindestsparguthaben % der BS 40 Wartezeit bei der Regelbesparung Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 8 Jahre 6 Monate 4 Jahre 3 Monate 3 Jahre 8 Monate Sollzins in % p.a. 2,65 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 3,35 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 6 Bausparsumme ab 25 T Mit Fplus ermäßigte Ansparung bei niedriger Darlehensrate und günstigem Nominalzins Im Classic FR Nutzung der Riester-Förderung in der Spar- und Darlehensphase

19 Classic Young 19 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 1,0 / 10 auf max. 480 p.a. Mindestsparguthaben % der BS 45 Wartezeit bei der Regelbesparung 9 Jahre 10 Monate Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 84 Monate Sollzins in % p.a. 4,25 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 4,81 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 6 Bausparsumme 10 T Junge Kunden dauerhaft binden, ideales Geschenk, keine Kontoführungsgebühr, Attraktive Rendite, WOP

20 Classic S / Classic SR 20 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 1,00 Mindestsparguthaben % der BS 40 Wartezeit bei der Regelbesparung Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 8 Jahre 5 Monate 3 Jahre 3 Monate 2 Jahre 10 Monate Sollzins in % p.a. 3,65 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 4,15 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 6 Bausparsumme ab 10 T Universeller Bauspar- und Finanzierungstarif, schnelle Zuteilung bei Sonderzahlungen Im Classic SR Nutzung der Riester-Förderung in der Spar- und Darlehensphase

21 Classic N 21 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 0,50 Mindestsparguthaben % der BS 45 Wartezeit bei der Regelbesparung 9 Jahre 10 Monate Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 5 Jahre 1 Monate Sollzins in % p.a. 1,45 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 1,82 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 8 Bausparsumme max.75 T pro Person Supergünstig finanzieren, kurze Darlehenslaufzeit, niedrige Gesamtkosten, Krankenversicherung fürs Haus

22 Classic FL 22 Tarifmerkmale Sparzins / Bonus in % p.a. 0,50 Mindestsparguthaben % der BS 45 Wartezeit bei der Regelbesparung 9 Jahre 11 Monate Wartezeit bei 40 % Soforteinzahlung Wartezeit bei 45 % Soforteinzahlung 5 Jahre 3 Monate Sollzins in % p.a. 2,65 Effektiver Jahreszins in % gem. PAngV 3,15 Zins- und Tilgungsbeitrag ( der BS, monatl) 4 Bausparsumme ab 10 T Sie sichern sich schon heute günstige Sollzinsen und eine niedrige monatliche Darlehensrate

24 Sparphase 24 In der Sparphase wird das für die Zuteilung notwendige Mindestsparguthaben angesammelt. Der Bausparer sollte den Bausparvertrag mindestens mit dem Regelsparbeitrag (je nach Tarif monatlich zwischen 3 und 10 der Bausparsumme) besparen. Die Zahlungsweise und -höhe (monatlich, vierteljährlich etc.) kann vom Bausparer selbst gewählt werden. Die meisten Bausparkassen haben in ihren Allgemeinen Bedingungen festgelegt, dass bei einer Nichtbesparung des Vertrages die Kündigung durch die Bausparkasse ausgesprochen werden kann.

25 Wie funktioniert Bausparen? 25 Sparphase Sparbeiträge Zinsen Staatliche Förderung - Wop - VL - AVWL - Wohn-Riester Zuteilung Darlehensphase Bauspardarlehen Feste Zinsen Gleichbleibende Tilgungsrate Wohn-Riester-Förderung

26 Staatliche Förderungen 26 Wohnungsbauprämie (WoP) Arbeitnehmer-Sparzulage Prämie 8,8 % p.a. Alleinstehende bis zu 45,06 Verheiratete bis zu 90,11 zu versteuerndes Einkommen Alleinstehende bis zu Verheiratete bis zu Kinder ab 16 Jahren eigenständig WoP-berechtigt 9 % auf max. 470 pro Arbeitnehmer zu versteuerndes Einkommen Alleinstehende bis zu Verheiratete bis zu % auf Deka-Anlagen auf max. 400 pro Arbeitnehmer Beispiel: Ehepaar mit 2 Kindern; Ehemann berufstätig, Ehefrau ist Hausfrau Maximaler Bruttoverdienst pro Jahr für Arbeitnehmersparzulage: , für Wohnungsbauprämie: ,

27 Staatliche Förderung 27 Riester-Förderung mit LBS-Riester-Bausparen Grundzulage jährlich Alleinstehende bis zu 154 Verheiratete bis zu 308 Einmaliger Bonus von 200 für junge Leute unter 25 Jahren Kinderzulage jährlich/je Kind vor 2008 geboren 185 ab 2008 geboren 300 Für volle Zulage jährlich 4 % vom sozialversicherungspflichtigen Vorjahres- Bruttoeinkommen (mind.60 max ) Betrag = Sparbeiträge + Staatliche Zulagen Beispiel 1: Eine Familie mit zwei Kindern, eines vor und eines nach 2008 geboren, erhält in 20 Jahren allein an reiner Förderung. Zusätzlich können sich Steuervorteile ergeben, die wiederum als zusätzliche Tilgungsleistungen eingesetzt die Finanzierungslast erheblich senken. Beispiel 2: Ein Azubi im 1. Ausbildungsjahr kann mit 5 Euro monatlich die volle Riesterförderung (154 Euro/Jahr) und sogar 200 Euro Berufseinsteigerbonus erhalten! Dazu wird muss nur der Sockelbeitrag von 60 Euro im Jahr bezahlt werden, da ein Vorjahresbruttoverdienst nicht existiert. Insgesamt können staatliche Zulagen, Steuervorteile und Zinsersparnis über betragen!

28 Zuteilung 28 Als Zuteilung des Bausparvertrags wird die grundsätzliche Freigabe seitens der Bausparkasse zur Auszahlung bezeichnet. Zum Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer sich das Guthaben und - nach Stellung einer ausreichenden Sicherheit - das Darlehen auszahlen lassen. Eine Zuteilung des Bausparvertrages kann erfolgen, wenn die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt sind. Die Kriterien für die Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bedingungen für Bausparverträge (ABB) festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse

29 Zuteilungsvoraussetzungen 29 In der Regel werden folgende Zuteilungsvoraussetzungen vereinbart: Mindestguthaben: Das Bausparguthaben muss einen vertraglich festgelegten Prozentsatz (in der Regel 40 % oder 50 %) der Bausparsumme erreicht haben. Als Bausparguthaben wird die Summe der auf einen Bausparvertrag geleisteten Einzahlungen (inklusive der vermögenswirksamen Leistungen), sowie der gutgeschriebenen Zinsen und Wohnungsbauprämien bezeichnet. Mindestvertragsdauer: Zeitraum, der zwischen Abschluss und frühestmöglichem Zuteilungstermin eines Bausparvertrages liegt. Mindestbewertungszahl: Vertraglich festgelegte Bewertungszahl, die für eine Zuteilung mindestens erreicht werden muss. Mindestsparzeit: Beschreibt die Zeit zwischen Vertragsabschluss und dem frühst möglichen Zuteilungstermin. Sie umfasst je nach Tarif zwischen 12 und 60 Monaten

30 Zuteilung Da das Bauspardarlehen im Wesentlichen aus dem Guthaben anderer Bausparer, deren Vertrag noch nicht zuteilungsreif ist, gezahlt wird, ist nicht genau vorhersehbar, wie viel Kapital zur Zuteilung zur Verfügung stehen wird. 30 Deshalb kann keine feste Bewertungszahl angegeben werden, ab der ein Vertrag zugeteilt wird. Bausparkassen dürfen auch keine verbindlichen Aussagen über die Zuteilungsaussichten machen. Die Zuteilungsreihenfolge wird anhand der Bewertungszahl festgelegt. Die Bewertungszahlen werden an festgelegten Bewertungsstichtagen berechnet und der Höhe nach geordnet. Der Bausparvertrag mit der höheren Bewertungszahl hat für die Zuteilung den Vorrang. Die Bewertungszahl wird aus den Sparbeiträgen, den angefallenen Zinsen und der Laufzeit des Vertrages errechnet. Als Bewertungsstichtage werden bei älteren Tarifen die Quartalsenden (31.3., 30.6., und ) verwendet. Heute sind monatliche Berechnungen üblich.

32 Darlehensphase In der Darlehensphase wird das Bauspardarlehen getilgt. 32 Das Bauspardarlehen ist mit einem bei Abschluss des Bausparvertrages festgelegten Zinssatz ausgestattet und bleibt für die gesamte Laufzeit unverändert. Das Bauspardarlehen kann jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden, ohne dass die bei Banken üblichen Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen. Bauspardarlehen sind Annuitätendarlehen mit einem Festzins über die gesamte Laufzeit. Die anfängliche Tilgung beträgt, je nach Tarif, zwischen 0,2 % und 0,9 % der Bausparsumme je Monat. Bauspardarlehen werden, so es erforderlich ist, im Grundbuch nachrangig abgesichert Unter gewissen Voraussetzungen ist gar keine grundbuchmäßige Absicherung notwendig. Blankodarlehen bis Euro möglich. Für ein solches Blankodarlehen muss dann noch nicht einmal die theoretische Möglichkeit einer grundpfandrechtlichen Absicherung vorhanden sein, so dass z. B. auch Mieter für die Modernisierung ihrer Mietwohnung ein solches Blankodarlehen erhalten können. Hier liegt ein ganz entscheidender Vorteil des Bausparens, nämlich garantiert niedrige Darlehenszinsen trotz Verzicht auf dingliche Sicherheiten.

33 Wofür kann ein LBS-Bausparvertrag verwendet werden? Modernisieren und Renovieren Kauf von Haus, Wohnung, Bauland (auch mit Riester-Förderung) Ablösung von Wohnungsbaukrediten 33 An- und Umbaumaßnahmen Erben auszahlen Nutzung des Guthabens zur Verwirklichung anderer Wünsche (Förderung und Fristen beachten) Altersvorsorge

35 Vorteile Die Konditionen werden Ihnen garantiert. Bei Abschluss Ihres Bausparvertrages stehen sowohl die Darlehens- als auch die Guthabens Zinsen fest. 35 Sie haben keinen Sparzwang und können Ihr Bausparkonto jederzeit und sehr flexibel besparen. Sie können die staatlichen Vergünstigungen Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage nutzen und über Riester Bausparverträge (Wohnriester) etwas für Ihre Rente tun. Übrigens ist der Wohn Riester Vertrag die einzigste Altersvorsorge, die Sie schon vor der Rente nutzen können! Im Bauspardarlehen liegt ein weiterer Vorteil des Bausparens, nämlich garantiert niedrige Darlehenszinsen trotz Verzicht auf dingliche Sicherheiten. Flexible Rückzahlungsmöglichkeit oberhalb der Pflichtrate, jederzeit Sondertilgungen möglich und jederzeit zurückzahlbar. Bausparen ist sicher und durch den Kollektivgedanken völlig unabhängig vom Kapitalmarkt Zins. Bausparen sichert Ihnen Ihren Folgezins in Ihrer Immobilienfinanzierung

36 Der beste Grund für LBS-Bausparen Durchschnittliche Hypothekenzinsen der letzten 20 Jahre 36

37 Nachteile 37 Das Bauspardarlehen ist zweckgebunden und darf nur für Wohnimmobilien eingesetzt werden Der bei Abschluss des Bausparvertrages berechnete Zuteilungszeitpunkt darf nicht garantiert werden. Seit einigen Jahren herrscht in Deutschland ein Zinstief am Kapitalmarkt, welches Bausparkassen schwer zu schaffen macht, da die Guthabenszinsen und etwaige Boni vertraglich festgelegt sind und nicht wie z. B. bei Tagesgeldkonten angepasst werden können. Der Abschluss eines Bausparvertrages kostet Geld. Abschlussgebühren für Bausparverträge betragen zwischen 1 und 1,6%. Bei der Darlehensaufnahme können Darlehensgebühren anfallen

39 Wohneigentum beliebteste Form der Altersvorsorge 39 Quelle: tns infratest, Finanzforschung, Trendindikator 2010, Juni 2010

41 Grundsätzliches 41 Warum eine Immobilie? In welchem Zeithorizont denke ich hierbei? Was bin ich bereit hierfür zu tun? Was kann ich mir leisten? Wie soll mein Heim aussehen? Möchte ich selbst bauen? Will ich mit anpacken? und, und, und...

43 Fundorte 43 Beim Immobilienmakler (Achtung: Makler arbeiten nicht kostenlos!) Nachbar / Freunde / Bekannte In den Tageszeitungen Im Internet: In den Amtsgerichten

45 ... der richtige Preis ist immer der Preis, den Sie bereit sind dafür zu zahlen... aber: Tipp 1: holen Sie sich Infos. Lesen Sie Zeitung. Informieren Sie sich im Internet. Fragen Sie die Nachbarn. Tipp 2: Ein Gutachten, von den Ortsgerichten erstellt, ist nicht so teuer. Tipp 3: Ihre Bank wird die gefundene Immobilie einschätzen und kennt die Immobilienpreise vor Ort. Fragen Sie Ihre Bank nach dem realistischen Wert.

47 Kaufnebenkosten 47 Grunderwerbssteuer 3,5% des Kaufpreises Notargebühren 1,0% des Kaufpreises Grundbuchkosten 0,5% des Kaufpreises Maklergebühren 5,95% des Kaufpreises Finanzierungskosten Umzugskosten Zwischenfinanzierungskosten Renovierungskosten Modernisierungskosten Neue Möbel ect bitte in Ihrem Finanzierungsplan nicht vergessen!

49 Geld für Ihre Immobilie bekommen Sie bei einer Bank/Sparkasse, bei einer Versicherung und bei einer Bausparkasse. Bitte die Oma nicht vergessen! Arbeitgeber vergeben oft auch Darlehen Öffentliche Fördermittel / Vergünstigungen bekommen Sie bei der KfW, der Wi-Bank und oft auch bei den Städten und Gemeinden.

51 Kapitalanlage in Immobilien 51 Tipp s und Hinweise: KA in Immobilien sind gefördert und können deshalb steuerlich geltend gemacht werden. Die Abschreibung für Gebäude oder Wohnungen, die nicht zum Betriebsvermögen gehören und Wohnzwecken dienen und die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent und die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Kaufen Sie in der Nähe Ihres Wohnortes Lassen Sie auch hier den Preis checken Und: lassen Sie sich steuerlich beraten.

52 52 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!