Dipl.-Ing. Adam Willi Finger. Wilhelm-Tischbein-Straße Frankenberg (Eder) Amtsgericht Kirchhain Niederrheinische Straße 32

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1 Dipl.-Ing. Adam Willi Finger Von der IHK-Kassel öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken Dipl.-Ing. A.W. Finger - Wilhelm-Tischbein-Str. 15, Frankenberg Amtsgericht Kirchhain Niederrheinische Straße Kirchhain Wilhelm-Tischbein-Straße Frankenberg (Eder) Telefon: (06451) Telefax: (06451) Internet: info@finger-fkb.de Datum: Az.: G G U T A C H T E N über den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 Baugesetzbuch für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kirchhain-Burgholz, Turmstraße 6 im Zwangsversteigerungsverfahren./. anonym Az. des Gerichts: 41 K 57/12 Ausfertigung Nr. 4 / 4 Dieses Gutachten besteht aus 43 Seiten inkl. 7 Anlagen und wurde in vier Ausfertigungen erstellt, davon eine für meine Unterlagen.

2 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 2 von 43 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Grund- und Bodenbeschreibung Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Verfahrenswahl mit Begründung Bodenwertermittlung Sachwertermittlung Ertragswertermittlung Verkehrswert Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur/Marktdaten Verzeichnis der Anlagen... 29

3 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 3 von 43 1 Allgemeine Angaben 1.1 Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Grundstück, bebaut mit Einfamilienhaus Objektadresse: Turmstraße Kirchhain-Burgholz Grundbuchangaben: Grundbuch von Burgholz, Blatt 266, lfd. Nr. 5, Gemarkung Burgholz, Flur 1, Flurstück 222/10, Gebäude- und Freifläche = 313 m² Katasterangaben: Gemarkung Burgholz, Flur 1, Flurstück 222/10 (313 m²) 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Gutachtenauftrag Gemäß Beweisbeschluss des Amtsgerichts Kirchhain vom soll durch schriftliches Gutachten der Verkehrswert ermittelt werden Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Ortsbesichtigung: Umfang der Besichtigung etc.: Teilnehmer am Ortstermin: Eigentümer: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: (Tag der Ortsbesichtigung) (entspricht dem Wertermittlungsstichtag) Zu dem Ortstermin am wurden die Beteiligten durch Schreiben vom fristgerecht eingeladen. Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden. Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist und Mängel- und Schadensfreiheit besteht. Die Eigentümer sowie der Sachverständige Anonymisiert, dem Gericht bekannt Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: Auftrag vom Beschluss vom und Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom unbeglaubigter Grundbuchauszug vom Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) Baulastauskunft vom Angaben über Erschließung und Bebaubarkeit vom Bewilligung Nr. 671/1978 vom

4 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 4 von 43 Gutachtenerstellung unter Mitwirkung von: Durch die Mitarbeiterin Frau Marianne Bienhaus wurden folgende Tätigkeiten bei der Gutachtenerstellung durchgeführt: Einholung der erforderlichen Auskünfte bei den zuständigen Ämtern Beschaffung der erforderlichen Unterlagen Die Ergebnisse dieser Tätigkeiten wurden durch den Sachverständigen auf Richtigkeit und Plausibilität überprüft, wo erforderlich ergänzt und für dieses Gutachten verwendet. 1.3 Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Das vorliegende Gerichtsgutachten wurde auftragsgemäß nach dem Merkblatt für Gutachter zur Veröffentlichung von Wertgutachten im Internet erstellt. Die Namen von Schuldnern, Bauherrn, Eigentümern, Mietern/Pächtern oder sonstigen Dritten werden daher nicht angegeben. Des Weiteren wird auf Stadtpläne und ähnliches Kartenmaterial im Gutachten verzichtet. 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: Kreis: Ort und Einwohnerzahl: Demographische Entwicklung: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Hessen Marburg-Biedenkopf Kirchhain (ca Einwohner); Stadtteil Burgholz (ca. 405 Einwohner) Abnahme der Bevölkerung bis 2030 um ca. 5% bei gleichzeitiger Überalterung (Quelle: wegweiser-kommune.de) nächstgelegene größere Städte: Marburg (ca. 28 km entfernt) Landeshauptstadt: Wiesbaden (ca. 141 km entfernt) Bundesstraßen: B3 bei Halsdorf (ca. 7 km entfernt) Autobahnzufahrt: A5 bei Homberg/Ohm (ca. 35 km entfernt) Bahnhof: Kirchhain (ca. 9 km entfernt) Flughafen: Frankfurt am Main (ca. 123 km entfernt)

5 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 5 von Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen in der Straße und im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: innerhalb der bebauten Ortslage; Die Entfernung zum Stadtzentrum Kirchhain beträgt ca. 7 km. Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 4 km entfernt; Schulen und Ärzte ca. 10 km entfernt; öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) in fußläufiger Entfernung; Verwaltung (Stadtverwaltung) ca. 7 km entfernt; mittlere Wohnlage; als Geschäftslage nicht geeignet überwiegend gemischte Bebauung, durch (ehemalige) landwirtschaftliche Hofstellen noch dörflich geprägt nicht bekannt nahezu eben, mit der Straße nach Osten leicht abfallend 2.2 Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 18 m; mittlere Tiefe: ca. 18 m; Bemerkungen: fast rechteckige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: Straßenausbau: Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: Anmerkung: Ortsstraße; Straße mit normalem Verkehr voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss (Mischsystem) beidseitige Grenzbebauung der Garage; teilw. eingefriedet durch Zaun gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts hinsichtlich altlastverdächtiger Flächen gehören nicht zum Gutachtenauftrag und werden nicht vorgenommen. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als frei von Altlasten unterstellt. In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt.

6 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 6 von Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Belastungen: Anmerkung: Bodenordnungsverfahren: nicht eingetragene Rechte und Lasten: Dem Sachverständigen liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Hiernach bestehen in Abteilung II des Grundbuchs von Burgholz, Blatt 266 folgende Eintragungen: Zwangsversteigerungsvermerk, Gehrecht gemäß Bewilligung Nr. 671/1978 als Grunddienstbarkeit Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden. Da in Abteilung II des Grundbuchs kein entsprechender Vermerk eingetragen ist, wird ohne weitere Prüfung davon ausgegangen, dass das Bewertungsobjekt in kein Bodenordnungsverfahren einbezogen ist. Sonstige nicht eingetragene Lasten (z.b. begünstigende) Rechte, besondere Wohnungs- und Mietbindungen, Verunreinigungen (z.b. Altlasten) sind nach Befragung im Ortstermin nicht vorhanden. Diesbezüglich wurden keine weiteren Nachforschungen und Untersuchungen angestellt. 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnis: Denkmalschutz: Der Inhalt des Baulastenverzeichnisses wurde vom Sachverständigen schriftlich erfragt. Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz besteht nach Auskunft der Stadt Kirchhain nicht Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Festsetzungen im Bebauungsplan: Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche (M) dargestellt. Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Die Bauakte wurde beim Stadtbauamt der Stadt Kirchhain eingesehen. Die Pläne weichen teilw. vom Bestand ab. Bei dieser Wertermittlung wird die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt.

7 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 7 von Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand (Grundstücksqualität): baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, schriftlich eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude bebaut (vgl. nachfolgende Gebäudebeschreibung). Auf dem Grundstück befinden sich insgesamt 2 Stellplätze und 2 Garagenplätze. Das Objekt ist eigengenutzt. 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen 3.1 Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Einfamilienhaus Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt; zweigeschossig; unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss Baujahr: 1920 (geschätzt, da nicht genau bekannt)

8 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 8 von 43 Umbau/Anbau/Modernisierung: Energieeffizienz: Erweiterungsmöglichkeiten: Außenansicht: 1958 Wohnhausanbau mit Garage 1964 weiterer Anbau 2011 Erneuerung Ölheizung Energieausweis liegt nicht vor. Das Dachgeschoss ist nicht ausbaufähig. überwiegend verputzt und gestrichen; Sockel verputzt und farbig gestrichen Nutzungseinheiten, Raumaufteilung Kellergeschoss: 2 Garagen, Keller, Heizungsraum, Öllager Erdgeschoss: Schlafen, Wohnen, Bad, Küche, Flur/TRH, Balkon Obergeschoss: 4 Zimmer, Duschbad, Balkon Dachgeschoss: Dachboden, nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Ursprungsgebäude in Fachwerkbauweise, Anbauten in massiver, konventioneller Mauerwerksbauweise Fundamente: Keller: Abdichtung und Dränage: Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Treppen: Streifenfundamente aus Beton und Bruchstein Mauerwerk; nicht bekannt vorwiegend einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Altbau als Holzfachwerk vorwiegend Mauerwerk, teilweise Holzfachwerk EG und OG: Stahlbeton, Holzbalken, KG: Trägerdecke Außentreppe Eingang: Sandsteinunterkonstruktion mit Granitplatten, Metallgeländer Geschosstreppe zum OG: Holzkonstruktion Treppe zum Dachboden: Einschubtreppe Hauseingang(sbereich): Eingangstür aus Kunststoff, mit Lichtausschnitt

9 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 9 von 43 Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten Dachform: Satteldach Dacheindeckung: Eternit-Wellplatten (Asbestzement), Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech teilw. aus Kunststoff Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: zentrale Wasserversorgung Ableitung in Abwasserkanalnetz einfache bis durchschnittliche Ausstattung; aufgesetzte Klingel- und Gegensprechanlage Heizung: Ölzentralheizung mit Warmwasserspeicher, Baujahr 2011 Öltank, Ltr., kellergeschweißt, im Gebäude Plattenheizkörper, Heizungsrohre vorw. über Putz Lüftung: keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Raumausstattungen und Ausbauzustand Erdgeschoss: Hauseingang: Kunststofftür mit Lichtausschnitt, Vordach als Stahlkonstruktion, Walmdach, Bitumenschindeln-Eindeckung, aufgesetzte Klingel- und Gegensprechanlage, Eingangstreppe aus Sandsteinen, mit Granitplatten als Tritt- und Setzstufen. Die Fugen des Sandsteinsockels sind brüchig und ausgewaschen, die Podestplatte weist erhebliche Abplatzungen auf, das Metallgeländer hat Rostschäden. Flur: Fußboden: Bodenplatten Wände: Paneele Decke: OSB-Platten Holztreppe mit Tritt- u. Setzstufen Innentüren: Plantüren mit Futter u. Bekleidung Schlafzimmer: Fußboden: Bodenplatten Wände: Putz mit Anstrich Decke: Paneele Kunststofffenster, Iso-Verglasung Lichte Raumhöhe: ca. 1,94 m

10 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 10 von 43 Küche: Fußboden: Bodenplatten Wände: Paneele Decke: Paneele Kunststofffenster Iso-Verglasung Plattenheizkörper, Heizungsrohre über Putz Raumhöhe: ca. 2,35 m Von der Küche aus gelangt man in das Wohnzimmer als gefangenen Raum. Wohnzimmer: Fußboden: PVC in Fliesenoptik Wände: Tapete Decke: Holzprofilschalung Kunststofffenster, Iso-Verglasung, Kunststoff-Jalousien Plattenheizkörper Balkon: Fußboden: Bodenplatten Außenwände: Putz, teilw. Holzprofilschalung Unterdecke: Holzprofilschalung Holzgeländer an Metallpfosten mit erheblicher Verwitterung Bad: Fußboden: Bodenplatten Wände: Wandfliesen Decke: Paneele mit Down-Lights Kunststofffenster, Iso-Verglasung San.-Objekte: Duschwanne mit Abtrennung, WC, Bidet, Badewanne, zwei Waschbecken im gefliesten Waschtisch, Handtuchheizkörper Terrasse über Garage: Fußboden: Betonplatten mit Flechten u. Moosen in den Fugen Holzgeländer, einfache Bauweise Obergeschoss: Treppenaufgang: Holztreppe mit Tritt- und Setzstufen Laminatbelag, Holzgeländer Flur: Fußboden: Laminat mit klaffenden Stößen Wände: Putz Decke: Styropor-Kassettendecke Innentüren: Plantüren m. Futter u. Bekleidung Kunststofffenster m. Iso-Verglasung Einschubtreppe zum Dachgeschoss

11 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 11 von 43 Wohnräume 1: Zugang über 3-stufige Treppe: Fußboden: Laminat Wände: Tapete Decke: Holzprofilschalung Kunststofffenster m. Iso-Verglasung Plattenheizkörper Schlafraum (gefangener Raum): Fußboden: Laminat Wände: Tapete Decke: Holzprofilschalung Kunststofffenster m. Iso-Verglasung, Holzprofilschalung in den Laibungen Plattenheizkörper Durchgangszimmer: Fußboden: Laminat, teilw. klaffende Stöße Wände: Tapete Decke: Tapete Kunststofffenster m. Iso-Verglasung Plattenheizkörper Duschbad: Fußboden: Bodenplatten Wände: Fliesen mit Rissbildungen Decke: Paneele Kunststofffenster mit Iso-Verglasung Platten-Heizkörper San.-Objekte: WC, bodenstehend, Waschbecken, Duschwanne Raumhöhe: ca. 1,95 m im OG Wohnraum 2: Fußboden: Laminat Wände: Tapete Decke: Paneele Kunststofffenster u. Terrassentür, Fenster m. Kunststoffjalousien Plattenheizkörper Balkon: Fußboden: Bitumenbahn ohne Oberbelag, Zk-Dachrinne Holzgeländer an Metallpfosten Die Holzbauteile sind verwittert. Dachgeschoss: Dachboden: Zugang über Einschubtreppe Fußboden: unterschiedliche Fußbodenhöhen Satteldach, Holzkonstruktion mit Eternit-Wellplatteneindeckung Mauerwerk roh, unverputzt Holzfenster m. Einfachverglasung Schornsteinkopf in Klinkermauerwerk

12 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 12 von 43 Kellergeschoss: Garagenanbau: 2-flg. Holztor als Garagentor mit verwittertem Anstrich Fußboden: Beton Wände: Mauerwerk, verputzt Decke: Ziegeldecke mit Stahlträger (Hourdis) Gründung, Fundamente: n. b. vermutlich Streifenfundamente Abdichtung: n. b. vermutlich nicht vorhanden Außenwände: einschaliges Mauerwerk Flachdach mit Schäden im Randbereich Balkonbelag: Betonplatten, Holzgeländer Garage 2 im Anbau: 2-flg. Holztor als Garagentor mit verwittertem Anstrich Fußboden: Beton mit rauher Oberfläche, leichte Abplatzungen Wände: Mauerwerk, verputzt Decke: Stahlträger (Hourdis), Stahlbeton Stahlblechtür zum Heizungsraum Metallgitterfenster, Einfachverglasung Kellerräume: Wände: Sandstein, sichtbar verfugt Decke: Stahlträgerdecke Raumhöhe ca. 2 m Heizungsraum: Fußboden: Beton Wände: Mauerwerk verputzt, Kalksandsteinmauerwerk sichtbar verfugt Stahlträgerdecke mit Ziegelplatten (Hourdis) Sonstiges: Hauswasseranschluss Ölzentralheizung m. Warmwasserspeicher, Bj. 2011, Öllagerraum: geschweißter Öltank, Bj. 1971, Inhalt l Stahlfenster, Einfachverglasung, gerissene Scheibe Besondere Bauteile/Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: Besonnung und Belichtung: wirtschaftliche Wertminderungen: Allgemeinbeurteilung: Eingangstreppe, Eingangsüberdachung, 2 Balkone ausreichend unwirtschaftliche Grundrisse, gefangene Räume (sind nur durch andere Zimmer zu erreichen) Mäßiger baulicher Zustand mit Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf Grund des Alters und teilw. fehlender Bauunterhaltung. Während des Ortstermins habe ich folgende Baumängel und Bauschäden festgestellt: Dachrinnen und Fallrohre müssen instandgesetzt werden Rissbildungen, Fehlstellen und Abplatzungen am Fassadenputz Feuchteschäden am Traufbrett Balkone ohne Beläge als Schutz der Abdichtungen der Anstrich der außenliegenden Holzbauteile ist erheblich verwittert der Unterbau der Eingangstreppe aus Sandsteinmauerwerk

13 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 13 von 43 ist in einem schlechten baulichen Zustand Die Betondecke über der Garage weist an den Rändern erhebliche Ablatzungen auf. Die Fensterscheibe im Öllagerraum ist gerissen. Rostschäden an den Metellgeländern allgemeiner Renovierungsbedarf 3.3 Außenanlagen Versorgung: Wasser, Strom Entsorgung: Schmutz- und Regenwasser Einfriedungen: Metallzaun, Holzzaun Stützmauer: massive Stützmauer im mäßigen Zustand Hof- und Wegebefestigung: Betonpflaster, Beton, Rasengittersteine ohne Splittfüllung Gartengestaltung: einfach, Rasen, kleine Bäume, Sträucher, Pflanzbeete Zustand: Fertigstellungsbedarf Pflasterarbeiten, Pflegestau 4 Ermittlung des Verkehrswerts 4.1 Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kirchhain-Burgholz, Turmstraße 6 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burgholz Gemarkung Flur Flurstück Fläche Burgholz 1 222/ m² 4.2 Verfahrenswahl mit Begründung Entsprechend den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und der sonstigen Umstände dieses Einzelfalls (vgl. 8 Abs. 1 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) ist der Verkehrswert von Grundstücken mit der Nutzbarkeit des Bewertungsobjekts vorrangig mit Hilfe des Sachwertverfahrens zu ermitteln, insbesondere weil diese üblicherweise nicht zur Erzielung von Erträgen, sondern zur (persönlichen oder zweckgebundenen) Eigennutzung bestimmt sind.

14 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 14 von 43 Das Sachwertverfahren (gem ImmoWertV) basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der vorläufige Sachwert (d. h. der Substanzwert des Grundstücks) wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert (Wert des Normgebäudes sowie dessen besonderen Bauteilen und besonderen (Betriebs)Einrichtungen) und Sachwert der Außenanlagen (Sachwert der baulichen und nichtbaulichen Außenanlagen) ermittelt. Zusätzlich wird eine Ertragswertermittlung (gem ImmoWertV) durchgeführt; das Ergebnis wird jedoch nur unterstützend, vorrangig als von der Sachwertberechnung unabhängige Berechnungsmethode zur Ergebniskontrolle, bei der Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen. Der Ertragswert ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen. Der Bodenwert ist jeweils getrennt vom Wert der baulichen und sonstigen Anlagen bzw. vom Ertragswert der baulichen Anlagen i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Liegen jedoch geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese zur Bodenwertermittlung herangezogen werden (vgl. 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu einer Bodenrichtwertzone zusammengefasst werden, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der veröffentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner absoluten Höhe auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die nachstehende Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage des Bodenrichtwerts. Abweichungen des Bewertungsgrundstücks von dem Richtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen - wie Erschließungszustand, abgabenrechtlicher Zustand, Lagemerkmale, Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Grundstückszuschnitt - sind durch entsprechende Anpassungen des Bodenrichtwerts berücksichtigt. Sowohl bei der Sachwert- als auch bei der Ertragswertermittlung sind alle, das Bewertungsgrundstück betreffende besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sachgemäß zu berücksichtigen. Dazu zählen: Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltungsaufwendungen oder Baumängel und Bauschäden, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines reduzierten Ertrags oder durch eine gekürzte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind, wohnungs- und mietrechtliche Bindungen (z. B. Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete), Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke und Abweichungen in der Grundstücksgröße, insbesondere wenn Teilflächen selbstständig verwertbar sind. 4.3 Bodenwertermittlung Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 40,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = M (gemischte Baufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 600,00 m² Topografie = eben Straßenausbau = voll ausgebaut Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Art der baulichen Nutzung = M (gemischte Baufläche) abgabenrechtlicher Zustand = frei Grundstücksfläche = 313,00 m² Topografie = nahezu eben, leicht abfallend Straßenausbau = ohne Bürgersteig

15 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 15 von 43 Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts (frei) abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 40,00 /m² = 40,00 /m² II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Erläuterung Stichtag ,00 III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 40,00 /m² Fläche (m²) 600,00 313,00 1,23 E1 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 Art der baulichen Nutzung M (gemischte Baufläche) M (gemischte Baufläche) 1,00 Zuschnitt lageüblich fast rechteckig 1,00 Topografie eben nahezu eben, leicht abfallend 1,00 Straßenausbau voll ausgebaut ohne Bürgersteig 0,95 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben abgabenfreier relativer Bodenwert = 46,74 /m² - 0,00 /m² = 46,74 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 46,74 /m² Fläche 313,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,62 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt ,00. Erläuterungen zur Bodenrichtwertanpassung E1 Grundsätzlich gilt: Je kleiner eine Grundstücksfläche ist, umso geringer ist der absolute Bodenwert. Damit steigt aber auch die Nachfrage nach dem Grundstück, was einen höheren relativen Bodenwert zur Folge hat. D. h. der relative Bodenwert steht in einem funktionalen Zusammenhang zur Grundstücksfläche. Die Umrechnung von der Grundstücksfläche des BRW-Grundstücks auf die Grundstücksfläche des Bewertungsgrundstücks erfolgt unter Verwendung der in [1], Kapitel mitgeteilten nicht GFZ-bereinigten Umrechnungskoeffizienten.

16 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 16 von Sachwertermittlung Das Sachwertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell der Verkehrswertermittlung im Sachwertverfahren ist in den ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert wird demnach aus der Summe des Bodenwerts und den Sachwerten der auf dem Grundstück vorhandenen nutzbaren Gebäude und Außenanlagen sowie ggf. den Auswirkungen der zum Wertermittlungsstichtag vorhandenen besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale abgeleitet. Der Bodenwert ist getrennt vom Sachwert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der Sachwert der Gebäude (Normgebäude zzgl. eventuell vorhandener besonderer Bauteile und besonderer Einrichtungen) ist auf der Grundlage der (Neu)Herstellungskosten unter Berücksichtigung der jeweils individuellen Merkmale: Objektart, (Ausstattungs)Standard, Restnutzungsdauer (Alterswertminderung), Baumängel und Bauschäden und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale abzuleiten. Der Sachwert der Außenanlagen wird, sofern dieser nicht bereits bei der Bodenwertermittlung mit erfasst worden ist, entsprechend der Vorgehensweise für die Gebäude i. d. R. auf der Grundlage von üblichen Herstellungskosten oder als Zeitwert aufgrund von Erfahrungssätzen abgeleitet. Die Summe aus Bodenwert, Sachwert der Gebäude und Sachwert der Außenanlagen ergibt, ggf. nach der Berücksichtigung vorhandener und bei der Bodenwertermittlung sowie bei der Ermittlung der (Zeit)Werte der Gebäude und Außenanlagen noch nicht berücksichtigter besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale, den vorläufigen Sachwert (= Substanzwert) des Grundstücks. Der so rechnerisch ermittelte vorläufige Sachwert ist abschließend hinsichtlich seiner Realisierbarkeit auf dem örtlichen Grundstücksmarkt zu beurteilen und an die Marktverhältnisse anzupassen. Zur Berücksichtigung der Marktgegebenheiten ist ein Zu- oder Abschlag vom vorläufigen Sachwert vorzunehmen. Die Marktanpassung des vorläufigen Sachwerts an die Lage auf dem örtlichen Grundstücksmarkt mittels des sog. Sachwertfaktors (vgl. 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV) führt im Ergebnis zum marktkonformen Sachwert des Grundstücks. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Das Sachwertverfahren ist insbesondere durch die Verwendung des Sachwertfaktors ein Preisvergleich, bei dem vorrangig der Zeitwert der Substanz (Boden + Gebäude + Außenanlagen) den Vergleichsmaßstab bildet Erläuterungen der bei der Sachwertberechnung verwendeten Begriffe Herstellungskosten ( 22 ImmoWertV) Die Gebäudeherstellungskosten werden durch Multiplikation des Gebäuderauminhalts (m³) oder der Gebäudefläche (m²) des (Norm)Gebäudes mit Normalherstellungskosten (NHK) für vergleichbare Gebäude ermittelt. Den so ermittelten Herstellungskosten sind noch die Werte von besonders zu veranschlagenden Bauteilen und besonderen (Betriebs) Einrichtungen sowie bei Anwendung der NHK 2000 oder der NHK 1995 die Baunebenkosten (BNK) hinzuzurechnen.

17 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 17 von 43 Normalherstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) basieren auf Auswertungen von reinen Baukosten für Gebäude mit annähernd gleichem Ausbau- und Ausstattungsstandard. Sie werden für die Wertermittlung auf ein einheitliches Index-Basisjahr zurückgerechnet. Durch die Verwendung eines einheitlichen Basisjahres ist eine hinreichend genaue Bestimmung des Wertes möglich, da der Gutachter über mehrere Jahre hinweg mit konstanten Grundwerten arbeitet und diesbezüglich gesicherte Erfahrungen, insbesondere hinsichtlich der Einordnung des jeweiligen Bewertungsobjekts in den Gesamtgrundstücksmarkt sammeln kann. Die Normalherstellungskosten besitzen überwiegend die Dimension /m³ Bruttorauminhalt bzw. /m² Bruttogrundfläche oder /m² Wohnfläche des Gebäudes und verstehen sich inkl. Mehrwertsteuer. Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Bei der Ermittlung des Gebäuderauminhalts oder der Gebäudeflächen werden einige den Gebäudewert wesentlich beeinflussenden Gebäudeteile nicht erfasst. Das Gebäude ohne diese Bauteile wird in dieser Wertermittlung mit Normgebäude bezeichnet. Zu diesen bei der Rauminhalts- oder Grundflächenberechnung nicht erfassten Gebäudeteilen gehören insbesondere Kelleraußentreppen, Eingangstreppen und Eingangsüberdachungen, u. U. auch Balkone und Dachgauben. Der Wert dieser Gebäudeteile ist deshalb zusätzlich zu den für das Normgebäude ermittelten Herstellungskosten (i. d. R. errechnet als Normalherstellungskosten Rauminhalt bzw. Fläche ) durch Wertzuschläge besonders zu berücksichtigen. Baunebenkosten ( 22 Abs. 2 Satz 3 ImmoWertV) Zu den Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten (BNK), welche als Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen sowie bei Anwendung der NHK 2000 für die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Herstellung erforderlichen Finanzierung definiert sind. Ihre Höhe hängt von der Gebäudeart, von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Sie werden bei Verwendung der NHK 2000 oder der NHK 1995 als Erfahrungs(Prozent)sätze in der üblicherweise entstehenden Höhe angesetzt. Bei Anwendung der NHK 2010 werden die Baunebenkosten ggf. in Abhängigkeit von den Gesamtherstellungskosten der baulichen Anlagen sowie dem Schwierigkeitsgrad der Planungsanforderungen angepasst. Alterswertminderung ( 23 ImmoWertV) Die Wertminderung der Gebäude wegen Alters (Alterswertminderung) wird üblicherweise nach dem linearen Abschreibungsmodell auf der Basis der sachverständig geschätzten wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes und der jeweils üblichen Gesamtnutzungsdauer (GND) vergleichbarer Gebäude ermittelt. Grundsätzlich können auch andere Alterswertminderungsmodelle verwendet werden, z. B. das Modell von Ross. Restnutzungsdauer ( 6 Abs. 6 ImmoWertV) Als Restnutzungsdauer (RND) wird die Anzahl der Jahre angesetzt, in denen die baulichen (und sonstigen) Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Sie ist demnach auch in der vorrangig substanzorientierten Sachwertermittlung entscheidend vom wirtschaftlichen, aber auch vom technischen Zustand des Objekts, nachrangig vom Alter des Gebäudes bzw. der Gebäudeteile abhängig. Gesamtnutzungsdauer Wie auch bei der Restnutzungsdauer ist hier die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) gemeint - nicht die technische Standdauer, die wesentlich länger sein kann. Die Gesamtnutzungsdauer ist objektartspezifisch definiert, nach der vorherrschenden Meinung, wird z. B. die wirtschaftliche GND von Wohngebäuden auf 60 bis 100 Jahre begrenzt. Baumängel und Bauschäden ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Baumängel sind Fehler, die dem Gebäude i. d. R. bereits von Anfang an anhaften - z. B. durch mangelhafte Ausführung oder Planung. Sie können sich auch als funktionale oder ästhetische Mängel durch die Weiterentwicklung des Standards oder Wandlungen in der Mode einstellen. Bauschäden sind auf unterlassene Unterhaltungsaufwendungen, auf nachträgliche äußere Einwirkungen oder auf Folgen von Baumängeln zurückzuführen. Für behebbare Schäden und Mängel werden die diesbezüglichen Wertminderungen auf der Grundlage der Kosten geschätzt, die zu ihrer Beseitigung aufzuwenden sind. Die Schätzung kann durch pauschale Ansätze oder auf der Grundlage von auf Einzelpositionen bezogene Kostenermittlungen erfolgen.

18 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 18 von 43 Der Bewertungssachverständige kann i. d. R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da nur zerstörungsfrei - augenscheinlich untersucht wird, grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines Bauschadens- Sachverständigen notwendig). Es ist ausdrücklich darauf hinzuweisen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund der Mitteilung von Auftraggeber, Mieter etc. und darauf basierenden Inaugenscheinnahme beim Ortstermin ohne jegliche differenzierte Bestandsaufnahme, technischen, chemischen o. ä. Funktionsprüfungen, Vorplanung und Kostenschätzung angesetzt sind. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ( 8 Abs. 2 und 3 ImmoWertV) Unter den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen versteht man alle vom üblichen Zustand vergleichbarer Objekte abweichenden individuellen Eigenschaften des Bewertungsobjekts (z. B. Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, insbesondere Baumängel und Bauschäden, oder Abweichungen von der marktüblich erzielbaren Miete). Zu deren Berücksichtigung vgl. die Ausführungen im Vorabschnitt. Außenanlagen ( 21 Abs. 3 ImmoWertV) Dies sind außerhalb der Gebäude befindliche mit dem Grundstück fest verbundene bauliche Anlagen (insb. Ver- und Entsorgungsanlagen von der Gebäudeaußenwand bis zur Grundstücksgrenze, Einfriedungen, W e- gebefestigungen) und nicht bauliche Anlagen (insb. Gartenanlagen). Sachwertfaktor ( 14 Abs. 2 Satz 1 ImmoWertV) Ziel aller in der ImmoWertV beschriebenen Wertermittlungsverfahren ist es, den Verkehrswert, d. h. den am Markt durchschnittlich (d. h. am wahrscheinlichsten) zu erzielenden Preis zu ermitteln. Das herstellungskostenorientierte Rechenergebnis vorläufiger Sachwert ist in aller Regel nicht mit hierfür gezahlten Marktpreisen identisch. Deshalb muss das Rechenergebnis vorläufiger Sachwert (= Substanzwert des Grundstücks) an den Markt, d. h. an die für vergleichbare Grundstücke realisierten Kaufpreise angepasst werden. Das erfolgt mittels des sog. Sachwertfaktors. Die Marktanpassung ist nicht explizit innerhalb der ImmoWertV-Regelungen zum Sachwertverfahren ( ImmoWertV) genannt. Der Begriff des Sachwertfaktors ist jedoch in 14 Abs. 2 Ziffer 1 ImmoWertV erläutert. Seine Position innerhalb der Sachwertermittlung regelt 8 Abs. 2 ImmoWertV. Diese ergibt sich u. a. aus der Praxis, in der Sachwert-(Marktanpassungs)faktoren aus im Wesentlichen schadensfreien Objekten abgeleitet werden. Umgekehrt muss deshalb auch bei der Bewertung der Sachwert-Marktanpassungsfaktor auf den vorläufigen Sachwert des fiktiv schadensfreien Objekts (bzw. des Objekts zunächst ohne Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale) angewendet werden. Erst anschließend dürfen besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale durch Zu- bzw. Abschläge am vorläufigen marktangepassten Sachwert berücksichtigt werden. Durch diese Vorgehensweise wird die in der Wertermittlung erforderliche Modelltreue beachtet. Der Sachwertfaktor ist das durchschnittliche Verhältnis aus Kaufpreisen und den ihnen entsprechenden, nach den Vorschriften der ImmoWertV ermittelten vorläufigen Sachwerte (= Substanzwerte). Er wird vorrangig gegliedert nach der Objektart (er ist z. B. für Einfamilienwohnhausgrundstücke anders als für Geschäftsgrundstücke), der Region (er ist z. B. in wirtschaftsstarken Regionen mit hohem Bodenwertniveau höher als in wirtschaftsschwachen Regionen) und der Objektgröße. Durch die sachrichtige Anwendung des aus Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleiteten Marktanpassungsfaktors ist das Sachwertverfahren ein echtes Vergleichspreisverfahren.

19 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 19 von Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus Brutto-Grundfläche (BGF) 376,00 m² Baupreisindex (BPI) (2000 = 100) 123,0 Normalherstellungskosten (ohne BNK) NHK im Basisjahr (2000) 515,00 /m² BGF NHK am Wertermittlungsstichtag 633,45 /m² BGF Herstellungskosten (ohne BNK) Normgebäude ,20 Zu-/Abschläge besondere Bauteile 6.000,00 besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten (ohne BNK) ,20 Baunebenkosten (BNK) prozentual 15,00 % Betrag ,58 Gebäudeherstellungskosten (inkl. BNK) ,78 Alterswertminderung Modell linear Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) 78 Jahre 30 Jahre prozentual 61,54 % Betrag ,65 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,13 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudewert (inkl. BNK) ,13 Gebäudesachwerte insgesamt ,13 Sachwert der Außenanlagen ,00 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,13 Bodenwert (vgl. Bodenwertermittlung) ,00 vorläufiger Sachwert = ,13 Sachwertfaktor (Marktanpassung) 0,73 marktangepasster vorläufiger Sachwert = ,30 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 (marktangepasster) Sachwert = ,30 rd ,00

20 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 20 von Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung des Gebäuderauminhalts (Bruttorauminhalts - BRI) bzw. der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen - BGF oder Wohnflächen - WF) wurde von mir überschlägig anhand der Baupläne durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN Ausgabe 1987 bzw. WoW- FlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Die Abweichungen bestehen daher insbesondere in wertbezogenen Modifizierungen (vgl. [2], Teil 1, Kapitel 16 und 17); bei der BGF z. B. (Nicht)Anrechnung der Gebäudeteile c (z. B. Balkone) und Anrechnung von (ausbaubaren aber nicht ausgebauten) Dachgeschossen; bei der WF z. B. Nichtanrechnung der Terrassenflächen. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2000 (NHK 2000 nach WertR) für das Gebäude: Einfamilienhaus Ermittlung des Ausstattungsstandards (AS): Gebäudeteil (rel. Anteil) Fassade (rel. Anteil 11,10 %) Fenster (rel. Anteil 11,10 %) Dächer (rel. Anteil 11,10 %) Sanitär (rel. Anteil 11,10 %) Innenwandbekleidung der Nassräume (rel. Anteil 11,10 %) Bodenbeläge (rel. Anteil 11,10 %) Innentüren (rel. Anteil 11,10 %) Heizung (rel. Anteil 11,10 %) Elektroinstallation (rel. Anteil 11,10 %) Insgesamt 99,90 % davon: Ausstattungsstandardstufe des Gebäudes einfach mittel einfach mittel mittel Fliesen (2,00 m) mittel mittel Beschreibung der Ausstattungsstandardstufe (allgemein) Mauerwerk mit Putz oder Fugenglattstrich und Anstrich Kunststoff, Rollladen, Isolierverglasung Betondachpfannen (untere Preiskl.), Bitumen-, Kunststofffolienabdichtung, keine Wärmedämmung 1 Bad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, Installation über Putz Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum (mittlere Preiskl.) Nassräume: Fliesen Kunststoff-/ Holztürblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte gehoben Zentralheizung/ Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, Warmwasserbereitung zentral mittel je Raum 1-2 Lichtauslässe und 2-3 Steckdosen, Installation unter Putz einfach mittel gehoben 22,20 % 66,60 % 11,10 %

21 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 21 von 43 Bestimmung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 für das Gebäude: Einfamilienhaus Eigenschaften des tabellierten Standardgebäudes Nutzungsgruppe: Einfamilien - Wohnhäuser Gebäudeart: freistehend Gebäudetyp: Typ 1.12 KG + EG + OG, SD (nicht ausgebaut) Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 780,00 /m² BGF Gebäudeart: freistehend Ausstattungsstandard: gehoben x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1965 x 0,84 Werteinfluss wegen: Dachboden nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = 622,44 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 650,00 /m² BGF Gebäudeart: freistehend Ausstattungsstandard: mittel x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1965 x 0,84 Werteinfluss wegen: Dachboden nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = 518,70 /m² BGF Berücksichtigung der Eigenschaften des Bewertungsgebäudes tabellierter NHK 2000 Grundwert = 565,00 /m² BGF Gebäudeart: freistehend Ausstattungsstandard: einfach x 1,00 (fiktives) Baujahr: 1965 x 0,84 Werteinfluss wegen: Dachboden nicht ausgebaut, eingeschränkt nutzbar x 0,95 modifizierter NHK-Grundwert = 450,87 /m² BGF Gewichtung der ausstattungsbezogenen NHK 2000 Ausstattungsstandard gehoben mittel einfach modifizierter NHK 2000-Grundwert [ /m² BGF] 622,44 518,70 450,87 relativer Gebäudeanteil [%] 11,1/100 66,6/100 22,2/100 relativer NHK Anteil [ /m² BGF] 69,16 345,80 100,19 Summe 100/ ,15 gewichtete, ausstattungsbezogene NHK 2000 rd. Baupreisindex = 515,00 /m² BGF Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt.

22 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 22 von 43 Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Keller- oder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Gebäude: Einfamilienhaus besondere Bauteile Herstellungskosten Zeitwert (inkl. BNK) Eingangstreppe 1.500,00 2 Balkone 3.500,00 Vordach 1.000,00 Summe 6.000,00 Baunebenkosten Die Baunebenkosten (BNK) werden in Abhängigkeit von den verwendeten NHK entweder prozentual als Funktion der Gesamtherstellungskosten (einschl. der Herstellungskosten der Nebenbauteile, besonderen Einrichtungen und Außenanlagen) und den Planungsanforderungen mit 15% bestimmt (siehe [1], Kapitel ) oder sind unmittelbar in den NHK enthalten. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) Versorgung: Hausanschluss für Wasser, Strom 1.000,00 Entsorgung: Kanalanschluss 1.500,00 Einfriedungen: Holzzaun, Metalldrahtzaun 750,00 Stützmauer: an der westlichen Grenze, massiv in mäßigem Zustand 250,00 Hof- und Wegebefestigung: Betonpflaster, Beton, Rasengittersteine ohne 500,00 Füllung Gartenanlagen: Rasen, Pflanzbeete, kleine Bäume, Sträucher 250,00 Summe 4.250,00 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Die GND wird als gewichteter Mittelwert aus den für die gewählte Gebäudeart und den Ausstattungsstandards tabellierten üblichen Gesamtnutzungsdauern bestimmt. Die relativen Gebäudeanteile für die Gewichtung der GND wurden auf der Grundlage der diesbezüglichen Angaben in den Ausstattungsstandard-Tabellen bzw. Bauteiltabellen geschätzt. Ausstattungsstandard übliche GND [Jahre] relativer Gebäudeanteil [%] relativer GND-Anteil [Jahre] gehoben ,1/99,9 11,11 mittel 80 66,6/99,9 53,33 einfach 60 22,2/99,9 13,33 Summe 99,9/99,9 77,78 Jahre gewichtete, ausstattungsbezogene übliche GND rd. 78 Jahre

23 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 23 von 43 Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung eigener Ableitungen des Sachverständigen,mit 0,73 bestimmt. Quelle: [6] Grundstücksmarktbericht 2012 des Gutachterausschusses des Landkreises Marburg-Biedenkopf

24 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 24 von 43 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend insoweit berücksichtigt, wie sie offensichtlich waren oder vom Auftraggeber, Eigentümer etc. mitgeteilt worden sind. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Bauschäden / Baumängel ,00 Dachrinnen und Fallrohre instand setzen ,00 Fassadenputz mit Putzabplatzungen, Risse, Fehlstellen etc ,00 Traufbrett mit Feuchteschäden -500,00 erforderliche Gerüststellung für Arbeiten an Dach und Fassade ,00 Balkonbeläge als Schutz der Abdichtung ergänzen -500,00 verwitterter Anstrich der außenliegenden Holzbauteile Instandsetzen der Unterkonstruktion der Eingangstreppe Decke über Garage mit Abplatzungen an den Rändern -750,00-750, ,00 Scheibe im Öllagerraum gerissen -150,00 Allgemeiner Renovierungsbedarf: 155 m² x 15 /m² ,00 Metallgeländer mit Rostschäden -250,00 Rechte/Belastungen -631,00 Gehrecht: rd. 27 m² x 46,74 /m² x 0,50-631,00 Summe , Ertragswertermittlung Das Ertragswertmodell der Immobilienwertermittlungsverordnung Das Modell für die Ermittlung des Ertragswerts ist in den ImmoWertV beschrieben. Die Ermittlung des Ertragswerts basiert auf den marktüblich erzielbaren jährlichen Erträgen (insbesondere Mieten und Pachten) aus dem Grundstück. Die Summe aller Erträge wird als Rohertrag bezeichnet. Maßgeblich für den (Ertrags)Wert des Grundstücks ist jedoch der Reinertrag. Der Reinertrag ermittelt sich als Rohertrag abzüglich der Aufwendungen, die der Eigentümer für die Bewirtschaftung einschließlich Erhaltung des Grundstücks aufwenden muss (Bewirtschaftungskosten). Das Ertragswertverfahren fußt auf der Überlegung, dass der dem Grundstückseigentümer verbleibende Reinertrag aus dem Grundstück die Verzinsung des Grundstückswerts (bzw. des dafür gezahlten Kaufpreises) darstellt. Deshalb wird der Ertragswert als Rentenbarwert durch Kapitalisierung des Reinertrags bestimmt. Zur Ermittlung des Werts der baulichen und sonstigen Anlagen wird der Reinertrag über die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer dieser Anlagen kapitalisiert (vgl. 20 ImmoWertV). D. h., es wird der Zeitrentenbarwert der Anlagen ermittelt. Der Bodenwert ist getrennt vom Wert der Gebäude und Außenanlagen i. d. R. im Vergleichswertverfahren (vgl. 16 ImmoWertV) grundsätzlich so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre. Der vorläufige Ertragswert setzt sich aus der Summe des über die Restnutzungsdauer nach 20 ImmoWertV abgezinsten Bodenwerts und dem Wert der baulichen und sonstigen Anlagen zusammen.

25 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 25 von 43 Ggf. bestehende besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, die bei der Ermittlung des vorläufigen Ertragswerts nicht berücksichtigt wurden, sind bei der Ableitung des Ertragswerts aus dem vorläufigen Ertragswert sachgemäß zu berücksichtigen. Das Ertragswertverfahren stellt insbesondere durch Verwendung des aus Kaufpreisen abgeleiteten Liegenschaftszinssatzes einen Kaufpreisvergleich im Wesentlichen auf der Grundlage des marktüblich erzielbaren Grundstücksreinertrages dar Erläuterungen der bei der Ertragswertberechnung verwendeten Begriffe Rohertrag ( 18 Abs. 2 ImmoWertV) Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge aus dem Grundstück. Bei der Ermittlung des Rohertrags ist von den üblichen (nachhaltig gesicherten) Einnahmemöglichkeiten des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) auszugehen. Weicht die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen von den üblichen, nachhaltig gesicherten Nutzungsmöglichkeiten ab und/oder werden für die tatsächliche Nutzung von Grundstücken oder Grundstücksteilen vom Üblichen abweichende Entgelte erzielt, sind für die Ermittlung des Rohertrags zunächst die für eine übliche Nutzung marktüblich erzielbaren Erträge zugrunde zu legen. Bewirtschaftungskosten ( 19 ImmoWertV) Die Bewirtschaftungskosten sind marktüblich entstehende Aufwendungen, die für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung und zulässige Nutzung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) laufend erforderlich sind. Die Bewirtschaftungskosten umfassen die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis und die Betriebskosten. Unter dem Mietausfallwagnis ist insbesondere das Risiko einer Ertragsminderung zu verstehen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist, entsteht. Es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung ( 19 Abs. 2 Ziffer 3 ImmoWertV u. 29 Satz 1 und 2 II. BV). Zur Bestimmung des Reinertrags werden vom Rohertrag nur die Bewirtschaftungskosten(anteile) in Abzug gebracht, die vom Eigentümer zu tragen sind, d. h. nicht zusätzlich zum angesetzten Rohertrag auf die Mieter umgelegt werden können. Ertragswert / Rentenbarwert ( 17 Abs. 2 und 20 ImmoWertV) Der Ertragswert ist der auf die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag bezogene (Einmal)Betrag, der der Summe aller aus dem Objekt während seiner Nutzungsdauer erzielbaren (Rein)Erträge einschließlich Zinsen und Zinseszinsen entspricht. Die Einkünfte aller während der Nutzungsdauer noch anfallenden Erträge - abgezinst auf die Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag - sind wertmäßig gleichzusetzen mit dem Ertragswert des Objekts. Als Nutzungsdauer ist für die baulichen und sonstigen Anlagen die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer anzusetzen, für den Grund und Boden unendlich (ewige Rente). Liegenschaftszinssatz ( 14 Abs. 3 ImmoWertV) Der Liegenschaftszinssatz ist eine Rechengröße im Ertragswertverfahren. Er ist auf der Grundlage geeigneter Kaufpreise und der ihnen entsprechenden Reinerträge für mit dem Bewertungsgrundstück hinsichtlich Nutzung und Bebauung gleichartiger Grundstücke nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens als Durchschnittswert abgeleitet (vgl. 14 Nr. 3 Satz 2 ImmoWertV). Der Ansatz des (marktkonformen) Liegenschaftszinssatzes für die Wertermittlung im Ertragswertverfahren stellt somit sicher, dass das Ertragswertverfahren ein marktkonformes Ergebnis liefert, d. h. dem Verkehrswert entspricht. Der Liegenschaftszinssatz ist demzufolge der Marktanpassungsfaktor des Ertragswertverfahrens. Durch ihn werden die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt erfasst, soweit diese nicht auf andere Weise berücksichtigt sind.

26 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 26 von Ertragswertberechnung Gebäudebezeichnung Mieteinheit Fläche Anzahl marktüblich erzielbare Nettokaltmiete lfd. Nr. Nutzung/Lage (m²) (Stck.) ( /m²) bzw. ( /Stck.) monatlich ( ) jährlich ( ) Einfamilienhaus 1 Wohnung EG+OG 155,00 3,50 542, ,00 2 Garage UG 2,00 10,00 20,00 240,00 Summe 155,00 2,00 562, ,00 Rohertrag (Summe der marktüblich erzielbaren jährlichen Nettokaltmieten) 6.750,00 Bewirtschaftungskosten (nur Anteil des Vermieters) (vgl. Einzelaufstellung) ,05 jährlicher Reinertrag = 4.706,95 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) bei p = 3,50 % Liegenschaftszinssatz und n = 30 Jahren Restnutzungsdauer 18,392 kapitalisierter jährlicher Reinertrag = ,23 abgezinster Bodenwert ,28 (0,356 x ,00 ) vorläufiger Ertragswert des Grundstücks = ,51 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,00 Ertragswert des Grundstücks = ,51 rd , Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Ertragswertberechnung Wohn- bzw. Nutzflächen Die Berechnungen der Wohn- bzw. Nutzflächen wurden von mir anhand eines eigenen örtlichen Aufmaßes durchgeführt. Sie orientieren sich an der Wohnflächen- und Mietwertrichtlinie zur wohnwertabhängigen Wohnflächenberechnung und Mietwertermittlung (WMR), in der die von der Rechtsprechung insbesondere für Mietwertermittlungen entwickelten Maßgaben zur wohnwertabhängigen Anrechnung der Grundflächen auf die Wohnfläche systematisiert sind, sofern diesbezügliche Besonderheiten nicht bereits in den Mietansätzen berücksichtigt sind (vgl. Literaturverzeichnis [2], Teil 1, Kapitel 15) bzw. an der in der regionalen Praxis üblichen Nutzflächenermittlung. Die Berechnungen können demzufolge teilweise von den diesbezüglichen Vorschriften (WoFlV; II. BV; DIN 283; DIN 277) abweichen; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Rohertrag Die Basis für die Ermittlung des Rohertrags ist die aus dem Grundstück marktüblich erzielbare Nettokaltmiete. Diese entspricht der jährlichen Gesamtmiete ohne sämtliche auf den Mieter zusätzlich zur Grundmiete umlagefähigen Bewirtschaftungskosten. Die marktüblich erzielbare Miete wurde auf der Grundlage von verfügbaren Vergleichsmieten für mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar genutzte Grundstücke als mittelfristiger Durchschnittswert abgeleitet und angesetzt. Dabei werden wesentliche Qualitätsunterschiede des Bewertungsobjektes hinsichtlich der mietwertbeeinflussenden Eigenschaften durch entsprechende Anpassungen berücksichtigt. Bewirtschaftungskosten Die vom Vermieter zu tragenden Bewirtschaftungskostenanteile werden auf der Basis von Marktanalysen vergleichbar genutzter Grundstücke (insgesamt als prozentualer Anteil am Rohertrag, oder auch auf /m² Wohn- oder Nutzfläche bezogen oder als Absolutbetrag je Nutzungseinheit bzw. Bewirtschaftungskostenanteil) bestimmt.

27 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 27 von 43 Bewirtschaftungskosten (BWK) für die Mieteinheit Wohnung EG+OG : BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,00 Instandhaltungskosten , ,05 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis 2, ,20 Betriebskosten Summe 1.978,25 (ca. 30 % des Rohertrags) für die Mieteinheit Garage UG : BWK-Anteil Kostenanteil [% vom Rohertrag] Kostenanteil [ /m² WF] Kostenanteil insgesamt [ ] Verwaltungskosten ,00 Instandhaltungskosten ,00 Schönheitsreparaturen Mietausfallwagnis 2, ,80 Betriebskosten Summe 64,80 (ca. 27 % des Rohertrags) Liegenschaftszinssatz Der für das Bewertungsobjekt angesetzte Liegenschaftszinssatz wurde auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses mit 3,5% bestimmt. diskontierter Bodenwert Es wird der gesondert im Vergleichswertverfahren ermittelte Bodenwert der Teilfläche, die den Erträgen zugeordnet wird, mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer abgezinst. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (vgl. Sachwertverfahren)

28 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 28 von Verkehrswert Grundstücke mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der zur Stützung ermittelte Ertragswert beträgt rd ,00. Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus bebaute Grundstück in Kirchhain-Burgholz, Turmstraße 6 Grundbuch Blatt lfd. Nr. Burgholz Gemarkung Flur Flurstück Burgholz 1 222/10 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,- in Worten: neunundsiebzigtausend Euro Ich versichere hiermit unter Berufung auf meinen vor der IHK-Kassel am 3. März 1999 geleisteten Eid die Richtigkeit des Gutachtens und bestätige, dass ich das Gutachten unparteiisch und nach bestem Wissen und Gewissen erstatten habe. Ich weise darauf hin, dass das Gutachten entsprechend dem Merkblatt für Sachverständige für die Veröffentlichung von Wertgutachten im Internet erstellt wurde. Ich erkläre hiermit, dass ich mit einer Internet-Veröffentlichung des erstellten Gutachtens einverstanden bin und dass ich alle Punkte des Hinweisschreibens insbesondere der Urheber- und Persönlichkeitsrechte beachtet habe. Frankenberg (Eder), den 04. März 2013 Dipl.-Ing. Adam Willi Finger

29 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 29 von 43 5 Rechtsgrundlagen und verwendete Literatur 5.1 Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur/Marktdaten [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 [3] Sprengnetter (Hrsg.): Sprengnetter-Bibliothek, EDV-gestützte Entscheidungs-, Gesetzes-, Literaturund Adresssammlung zur Grundstücks- und Mietwertermittlung sowie Bodenordnung, Version 24.0, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2012 [4] Kleiber / Simon; Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Auflage 2007 [5] GuG Sachverständigenkalender 2013, Neuwied, Luchterhandverlag 2012 [6] Immobilienmarktbericht des Landkreises Marburg-Biedenkopf Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Stellungnahme zum Schreiben des Amtsgerichts Grundrisse und Schnitte Wohnflächenberechnung Anlage 4: Brutto-Grundfläche nach DIN 277 Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Auszug aus der Katasterkarte mit Kennzeichnung des Bewertungsobjekts Umfang des Gehrechts Fotos

30 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 30 von 43 Anlage 1: Stellungnahme zum Schreiben des Amtsgerichts Mieter / Pächter: Keine, das Objekt ist eigengenutzt Hausverwaltung nach WEG: Nicht erforderlich, da kein Wohnungsteigentum Gewerbebetrieb: Nicht vorhanden Maschinen oder Betriebseinrichtungen: Nicht vorhanden Verdacht auf Hausschwamm: Nicht bekannt Baubehördliche Beschränkungen oder Beanstandungen: Nicht bekannt Energiepass: wurde nicht vorgelegt Baulasten Keine Baulasten Eintragungen im Grundbuch Abteilung II: Gehrecht als Grunddienstbarkeit Zusammenfassung: Einfamilienhausgrundstück, Turmstraße 6 in Kirchhain-Burgholz, Gebäude- und Freifläche = 313 m², Innerhalb der bebauten Ortslage gelegen, Mittlere Wohnlage, keine Geschäftslage, Gehrecht als Grunddienstbarkeit Einfamilienhaus ausschließlich für Wohnzwecke, 2-geschossig, teilunterkellert, 2 Garagen, Dachboden nicht ausgebaut, Ursprungsbaujahr nicht bekannt, geschätzt auf 1920 (Fachwerk), Nachträgliche massive Anbauten in Mauerwerksbauweise, Insgesamt rd. 155 m² Wohnfläche im EG und OG, 6 Zimmer Küche, Bad, Duschbad, 2 Balkone, teilw. unwirtschaftliche Grundrissgestaltung, gefangene Räume, mäßiger baulicher Zustand mit Renovierungs- und Instandhaltungsbedarf Verkehrswert:

31 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 31 von 43 Anlage 2: Grundrisse und Schnitte Skizze 1: Grundriss EG und OG (Räume und Raumbezeichnungen weichen vom Bestand ab!) Skizze 2: Grundriss KG (weicht teilw. vom Bestand ab!)

32 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 32 von 43 Skizze 3: Schnitt Skizze 4: straßenseitige Ansicht

33 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 33 von 43 Anlage 3: Wohnflächenberechnung Länge [m] Breite [m] Faktor [m²] WF [m²] Erdgeschoss Flur 2,13 3,94 8,39 7,28-0,42 0,76-0,32-0,90 2,37-2,13 1,20 1,12 1,34 Schlafen 3,68 4,51 16,60 15,81-0,27 0,26-0,07-0,27 2,67-0,72 Küche 3,54 4,71 16,67 16,67 Wohnen (gef.) 3,87 6,38 24,69 23,91-0,46 1,69-0,78 Balkon 3,83 0,93 0,25 0,89 2,06 1,11 4,20 0,25 1,17 Bad 3,55 3,54 12,57 10,91-1,29 1,29-1,66 EG = 76,64 Obergeschoss Flur 2,68 1,63 4,37 3,98-0,73 0,53-0,39 Wohnung 1 3,61 3,66 13,21 30,80 (2 Räume) 4,82 3,65 17,59 Durchgangszi. 4,18 3,61 15,09 14,16-0,50 1,85-0,93 Duschbad 1,72 1,93 3,32 3,32 Balkon 4,25 1,03 0,25 1,09 1,09 Wohnung 2 6,57 3,87 25,43 25,15-0,50 0,56-0,28 OG = 78,50 Wohnfläche im EG und OG insgesamt: 155,14

34 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 34 von 43 Anlage 4: Brutto-Grundfläche nach DIN 277 BGF Länge [m] Breite [m] Faktor BGF [m²] Kellergeschoss Garage links 2,90 4,90 14,21 Keller mitte 7,00 3,90 27,30 Garage rechts 5,00 9,35 46,75 KG = 88,26 Erdgeschoss Altbau 3,70 7,30 27,01 Anbau hinten 8,70 4,20 36,54 Anbau rechts 5,00 6,30 31,50 EG = 95,05 Obergeschoss Altbau 3,70 7,30 27,01 Anbau hinten 8,70 4,20 36,54 Anbau rechts 5,00 6,30 31,50 OG = 95,05 Dachgeschoss 12,30 7,90 DG = 97,17 BGF = 375,53

35 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 35 von 43 Anlage 5: Auszug aus der Katasterkarte

36 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 36 von 43 Anlage 6: Umfang des in Abt. II des Grundbuchs eingetragenen Gehrechts

37 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 37 von 43 Anlage 7: Fotos Foto 1: Straßenansicht aus südlicher Richtung Foto 2: Zustand der Randbereiche der Flachdachdecke Garage

38 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 38 von 43 Foto 3: Garagentor rechts mit verwittertem Anstrich Foto 4: Zustand der Unterkonstruktion der Hauseingangstreppe

39 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 39 von 43 Foto 5: Fenster im Wohnzimmer EG zugemauert, nicht verputzt Foto 6: rückwärtige Fassade mit erheblichen Fehlstellen

40 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 40 von 43 Foto 7: Putzabplatzungen Foto 8: erhebliche Rissbildungen im Fassadenputz

41 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 41 von 43 Foto 9: Zustand der Balkone Foto 10: Unterseite Balkon OG

42 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 42 von 43 Foto 11: Öllagerraum mit kellergeschweißtem Öltank Foto 12: Außenanlagen im Bereich der westlichen Giebelwand

43 Turmstraße 6, Kirchhain-Burgholz AG Kirchhain AZ 41 K 57/12 Seite 43 von 43 Foto 13: Traufbrett mit Feuchteschäden, fehlendes Fallrohr Foto 14: Eingezäunte Zuwegung (Gehrecht) zum Nachbargrundstück an der östlichen Grundstücksgrenze