Investmentmarkt Köln inklusive Teilmarktberichte 2017

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1 inklusive Teilmarktberichte Sachsenring-Ensemble Greif & Contzen

2 Sehr geehrte Damen und Herren, 2016 fand auf dem Kölner Immobilienmarkt wieder ein dynamisches Investmentgeschehen mit großvolumigen Transaktionen statt. Auch wenn der Umsatz des Rekordjahres 2015 nicht ganz erreicht wurde, lag das Niveau immer noch über vier Prozent oberhalb des Boomjahres Die Investoren zeigen eine hohe Kauflust und Zahlungsbereitschaft in allen Segmenten des Kölner Immobilienmarktes. Bei Gewerbeimmobilien befanden sich 2016 insbesondere Bürogebäude im Fokus der Investoren. Zwei Objekte erzielten Kaufpreise im dreistelligen Millionenbereich. An erster Stelle steht mit einem Erlös von circa 350 Millionen Euro der an die Zurich Versicherung vermietete Abschnitt des Großprojekts MesseCity. Im Braunsfelder TechnologiePark wurde ein Portfolio mit sieben Bürogebäuden im Wert von 188 Millionen Euro an einen skandinavischen Investor veräußert. Auf dem Wohnungsmarkt weitet die Stadtverwaltung ihre Aktivitäten merklich aus, um die Grundlagen für neue Baumaßnahmen zu schaffen. Dennoch liegt der kurz- bis mittelfristig angebotene Wohnraum deutlich unter dem Bedarf und die Mieten werden in den kommenden Monaten weiter anziehen. Die Kaufpreise sind 2016 gestiegen, vor allem für Bürogebäude. In diesem Segment erreicht die Spitzenrendite schon fast das Niveau von Geschäftshäusern. An den internationalen Kapitalmärkten sind inzwischen allerdings Tendenzen erkennbar, die gegen weitere Rückgänge der Renditen für Premiumobjekte sprechen. Der vorliegende Bericht fasst die wichtigsten Entwicklungen in den Teilmärkten für Büro-, Einzelhandels-, Logistik-, Hotel- und Wohnimmobilien zusammen. Für Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Mit freundlicher Empfehlung Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter Greif & Contzen Immobilien GmbH Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 2 von 36

3 Inhalt Executive Summary 4 I. Sozioökonomische Rahmendaten 6 II. Immobilienmarkt Köln 8 III. Investmentmarkt Büroimmobilien Einzelhandelsimmobilien Industrie- und Logistikimmobilien Hotels Zinshäuser Eigentumswohnungen 31 IV. Ausblick 34 Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 3 von 36

4 Executive Summary Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt betrug 2016 über alle Immobilienklassen hinweg rund 4,9 Milliarden Euro. Gegenüber dem Rekordjahr 2015 ist dies ein Rückgang von circa 11 Prozent, dennoch liegt der Wert fast 1 Milliarde Euro über dem Zehnjahres-Mittel. Gewerblich genutzte Liegenschaften wurden im Wert von circa 1,8 Milliarden Euro gehandelt. Hier beträgt die Abnahme im Vergleich zum Vorjahr fünf Prozent. Büroimmobilien Bürogebäude umfassten bei den Gewerbeimmobilien etwa 75 Prozent des Transaktionsvolumens und waren damit die mit Abstand wichtigste gewerbliche Assetklasse. Zwei große Veräußerungen erreichten Kaufpreise im dreistelligen Millionenbereich. Die Spitzenrendite sank auf 3,8 Prozent. Auf dem boomenden Büroflächenmarkt wurde mit einem Vermietungsumsatz von rund Quadratmetern ein Allzeitrekord aufgestellt. Das Mietniveau stieg sowohl im Marktdurchschnitt als auch unter Spitzenobjekten. Die Flächenleerstandsquote fiel im Laufe des Jahres von 5,7 auf nur noch 4,6 Prozent. Einzelhandelsimmobilien Wenngleich Geschäftshäuser und Fachmärkte unter Investoren sehr begehrt sind, wurden aufgrund des geringen Angebots nur wenige Objekte gehandelt. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser sank nochmals geringfügig auf 3,6 Prozent. In den 1a-Lagen Kölns herrscht derzeit unter Filialisten eine hohe Fluktuation. Zudem gaben zuletzt mehrere alteingesessene Geschäfte ihren Betrieb auf. In den Einkaufsmeilen ist der Anpassungsdruck in der Einzelhandelslandschaft spürbar. Einzelne Neubauprojekte ergänzen qualitätsvoll das Flächenangebot. Industrie- und Logistikimmobilien Im Industrie- und Logistiksegment betrug das Transaktionsvolumen rund 216 Millionen Euro und somit etwa ein Viertel weniger als im Vorjahr. In der weiteren Logistikregion, die auch die Nachbargemeinden Kölns umfasst, wurden allerdings mehrere große Immobilien veräußert. Auf dem Vermietungsmarkt wurden im Kölner Stadtgebiet circa Quadratmeter Hallenfläche umgesetzt. Die Spitzenmiete stieg leicht auf 5,00 Euro pro Quadratmeter. Hotels Auch in Köln ist das Hotelgewerbe ein Wachstumsmarkt, selbst wenn die Übernachtungszahlen 2016 leicht zurückgegangen sind. Fachleute sehen weiterhin Bedarf für Neueröffnungen auch im hochpreisigen Segment. Große Investmenttransaktionen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 4 von 36

5 schlossen vor allem Endinvestoren ab. In unmittelbarer Nähe zur Messe erwarb ein schwedischer Hotelinvestor das Radisson Blu Hotel mit 393 Zimmern. Am Perlengraben veräußerte ein Projektentwickler das noch im Bau befindliche Holiday Inn Express Hotel an einen Spezialfonds. Zinshäuser Die Veräußerungsbereitschaft der Bestandshalter von Zinshäusern ist weiterhin sehr gering. Das Transaktionsvolumen sank 2016 um circa 18 Prozent auf rund 774 Millionen Euro. Insgesamt wurden 612 Objekte gehandelt. Die Kaufpreisfaktoren liegen in guten und sehr guten Wohnlagen überwiegend zwischen dem 19- bis 26-fachen der Jahresmiete, in Einzelfällen deutlich darüber. Eigentumswohnungen Auf dem Markt für Eigentumswohnungen ist das Transaktionsvolumen erneut gestiegen und erreichte rund 1,5 Milliarden Euro. Wenngleich 2015 und 2016 nur noch leichte Erhöhungen zu verzeichnen waren, liegt das Umsatzniveau mittlerweile circa 50 Prozent über dem Wert von Die Immobilien dienen insbesondere der Eigennutzung sowie dem Vermögenserhalt oder auch einem Renditeziel. Ausblick Das weiterhin niedrige Zinsniveau und der hohe Anlagedruck an den Finanzmärkten halten die Nachfrage nach Immobilienprodukten hoch. Angesichts politischer Unsicherheiten in zahlreichen Ländern wird weiterhin viel in- und ausländisches Kapital in die Immobilienmärkte des wirtschaftsstarken Deutschlands drängen und nach Investitionsgelegenheiten suchen. Es gibt inzwischen erste Hinweise darauf, dass der Leitzins nicht nur in den USA, sondern mittelfristig auch im Euroraum wieder ansteigen könnte. Der ökonomische Ausblick ist für mehrere europäische Länder besser geworden und die Verzinsung von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit hat sich in den letzten Monaten bereits leicht erhöht. Dem gegenüber stehen allerdings der erhebliche Anlagedruck und der Trend, Kapital in besonders sicheren Ländern anzulegen. Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die Immobilienspitzenrenditen in den nächsten Monaten weiter fallen oder ob das inzwischen erreichte Niveau gehalten wird. Basierend auf einem starken außenwirtschaftlichen Kerngeschäft, einem guten Arbeitsmarkt und einer hohen Binnennachfrage gehen die Prognosen der Forschungsinstitute zum deutschen Wirtschaftswachstum von einem weiter anhaltenden Aufschwung aus. Zum Jahresbeginn verzeichnet die Umfrage der IHK-Köln in der lokalen Wirtschaft gegenüber der Vorumfrage eine leicht verbesserte Stimmung. Insgesamt sind die Rahmenbedingungen in Köln günstig, erneut ein hohes gewerbliches Transaktionsvolumen zu erreichen. Auch Liegenschaften abseits der zentralen Lagen oder mit Entwicklungsbedarf stehen weiterhin im Fokus. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 5 von 36

6 I. Sozioökonomische Rahmendaten Köln gehört zu den drei größten Industrieregionen Deutschlands. Innerhalb eines Radius von 100 Kilometern leben etwa 17 Millionen Menschen. Einwohner (Stand ) Einwohner Bevölkerungsprognose Einwohner Arbeitslosenquote Jahresmittel ,7 % Kaufkraftindex 2016 (MB Research) 106,6 Zentralitätskennziffer 2016 (MB Research) 112,6 Blick über Deutz Greif & Contzen 2016 Top-Standort der Digitalisierung Die fortschreitende Ausrichtung der Arbeitsabläufe auf digitale Prozesse gilt als wichtiger Motor für Innovationen, Wirtschaftswachstum und Beschäftigung. Unter den deutschen Großstädten nimmt Köln hinsichtlich des Grades der Digitalisierung eine Spitzenposition ein, wie inzwischen mehrere Studien herausgearbeitet haben. Dies äußert sich in einer im Vergleich höheren Zahl an Firmengründungen im IT-Bereich, einem stärkeren Wachstum hochqualifizierter Arbeitskräfte sowie einem großen Spektrum an Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten in der Stadt. Ausgewählte Beispiele der Unternehmen, die ihre Produkte digital herstellen und / oder online vermarkten, reichen vom Content Manager für Homepages über den Games-Produzenten bis zum Hotelbuchungsportal und dem online- Lieferservice von Lebensmitteln. Ein erstklassig ausgebautes Netz an leistungsstarken Breitbandanschlüssen bildet die infrastrukturelle Voraussetzung. Bürostandorte in Mülheim, Ehrenfeld und Braunsfeld haben sich zu besonderen Kristallisationspunkten einer gleichsam technologisierten wie kreativen Geschäftstätigkeit entwickelt. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 6 von 36

7 Ellmühle im Deutzer Hafen Greif & Contzen Städtebauliche Entwicklungsperspektiven Das stark wachsende Köln treibt die städtebauliche Entwicklung zahlreicher Konversionsareale voran. Insbesondere die rechtsrheinischen Stadtteile Deutz und Mülheim sollen attraktiver gestaltet bzw. modernisiert werden und ihre Bedeutung als Wirtschafts- und Wohnstandorte noch weiter steigern. Am weitesten vorangeschritten sind die Planungen im Umfeld des Mülheimer Hafens, die insgesamt rund 70 Hektar umfassen. Einzelne Teilgebiete sollen bereits in diesem und im kommenden Jahr Baurecht erhalten. Vorgesehen ist eine Mischnutzung aus Wohn- und Gewerbeimmobilien unter Erhalt ausgewählter historischer Gebäude, die teilweise zu Loftbüros, Veranstaltungsflächen oder für die Gastronomie ertüchtigt werden. In der Planung zur Umnutzung des circa zwei Kilometer langen Deutzer Hafens ist die Stadt ebenfalls wesentliche Schritte vorangekommen. Im Herbst 2016 wurde im Zuge eines Ideenwettbewerbs ein städtebauliches Konzept zur Neugestaltung der Hafenflächen ausgewählt. Zudem konnte die Betriebsverlagerung der Ellmühle und der Verkauf des Produktionsgebäudes an die städtische Entwicklungsgesellschaft eingeleitet werden. Im linksrheinischen Köln umfasst das perspektivische Entwicklungsareal der Parkstadt Süd über 115 ha. Nachdem 2015 eine Planungsgrundlage erarbeitet wurde, fanden 2016 weitere Beteiligungsprozesse statt. Für die erforderliche Umsiedlung des zentral gelegenen Großmarktes sucht man weiterhin nach einem geeigneten Alternativstandort. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 7 von 36

8 2,9 3,5 3,4 3,4 3,6 3,4 4,7 3,8 4,9 5,5 Investmentmarkt Köln II. Immobilienmarkt Köln 2016 wurden in Köln Immobilien im Wert von rund 4,9 Milliarden Euro gehandelt. Dies entspricht einem Rückgang um 11 Prozent gegenüber dem vorangegangenen Rekordjahr Gewerblich genutzte Liegenschaften erreichten einen Transaktionsumsatz von circa 1,8 Milliarden Euro. Hier beträgt die Abnahme im Vergleich zum Vorjahr fünf Prozent. In 2015 kam es zu fünf und in 2016 zu zwei besonders großen Veräußerungen im dreistelligen Millionenbereich. Steigende Verkaufsvolumina wurden bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken verbucht. Transaktionsvolumen (Mrd. ) Entwicklung 2007 bis ,0 5,5 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl. 2013, 2014 und 2015 modifiziert) MesseCity SRE/ECE/HH-Vision Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 8 von 36

9 Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. ) 2014, 2015, ,0 1,5 1,0 0,5 0,0 WE/TE Zinshäuser EFH / ZFH Büro-/ Geschäftsh. unbeb. Grdst. Gewerbe-/ Industrieim. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl. 2014, 2015 und 2016 modifiziert) Renditen zum jeweils vierten Quartal ,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% EZH-Spitzenrendite, Köln Logistik-Spitzenrendite, Köln Büro-Spitzenrendite, Köln Bundesanleihe (Rendite, 10 Jahre) Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 9 von 36

10 III. Investmentmarkt Die mit Abstand größte Transaktion am Kölner Immobilienmarkt war die Veräußerung des an die Zurich Versicherung vermieteten Abschnitts des Großprojekts MesseCity für rund 350 Millionen Euro. Der Konzern übernimmt mit circa Quadratmetern Bürofläche nahezu die Hälfte des Flächenvolumens des Gesamtensembles und gibt damit den Startschuss für das Vorhaben. Der Erwerber bringt die Immobilie in einen Fonds für mehrere Versorgungswerke ein. An zweiter Stelle stand ein Portfolioverkauf von sieben Büroobjekten im TechnologiePark im Stadtteil Braunsfeld für 188 Millionen Euro. Der Anteil ausländischer Käufer am Umsatz mit Gewerbeimmobilien lag bei etwa 30 Prozent. Der Großteil der gehandelten gewerblich genutzten Objekte befand sich in der Innenstadt, allerdings werden zunehmend auch rechtsrheinische und weniger zentrale Lagen akzeptiert. Auswahl bedeutender Transaktionen 2016 Objekt (Lage) Art Kaufpreis MesseCity (Abschnitt für Zurich Versicherung; Deutz) Büro ca. 350 Mio. TechnologiePark-Portfolio (Braunsfeld) Büro ca. 188 Mio. Ellmühle (Deutz) Entwicklungsobjekt ca. 74 Mio. DuMont Zentrale (Niehl) Büro und Druckzentrum ca. 60 Mio. Am Coloneum 9 (Ossendorf) Büro ca. 49 Mio. Radisson Blu Hotel (Deutz) Hotel n.b. Zurich-Quartier (Neustadt Nord) Entwicklungsobjekte n.b. Sachsenring-Ensemble (Neustadt Süd) Büro n.b. Pohligstraße 3 (Zollstock) Büro n.b. Holiday Inn Express (Innenstadt Süd) Hotel (in Bau) n.b. Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Bei den gehandelten gewerblich genutzten Immobilien umfassten Entwicklungsgrundstücke und Bauprojekte mehr als ein Drittel des Transaktionsgeschehens. Auf dem angespannten Grundstücksmarkt der stark wachsenden Stadt Köln herrscht eine intensive Nutzungskonkurrenz. Verfügbare Liegenschaften finden in der Regel schnell Abnehmer. Aufgrund der hohen Nachfrage und der Flächenknappheit in den meisten Immobiliensegmenten können Entwickler erfolgreich Mieter gewinnen und den Bau beginnen. Gleichzeitig sind viele Endinvestoren bereit, sich gut vermietete Projekte bereits in einem frühen Stadium zu sichern. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 10 von 36

11 1. Büroimmobilien Bürogebäude waren 2016 die eindeutig dominierende Anlageklasse. Mit zwei besonders großen Transaktionen in den Teilmärkten Deutz und Braunsfeld wurden erneut dreistellige Millionenbeträge erzielt. Im mittleren bis unteren Millionenbereich wurde eine Vielzahl an Objekten veräußert. Wichtige Verkäufergruppen waren sowohl Projektentwickler als auch Fonds diverser Typen. Auf Käuferseite lagen Fonds allerdings klar vorne. Ausländische Investoren stammten vornehmlich aus dem britischen und nordamerikanischen Raum. Sie waren sowohl als Käufer wie auch als Verkäufer sehr aktiv. 2,0 Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. ) Entwicklung 2007 bis ,5 1,0 0,5 0, Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln (bzgl. 2013, 2014 und 2015 modifiziert) Bereits seit mehreren Jahren ist in der räumlichen Analyse eine wachsende Akzeptanz von Investmentprodukten außerhalb des Zentrums und auch im rechtsrheinischen Köln festzustellen. Während früher die Mehrzahl der Transaktionen in der Kölner Innenstadt zu verorten war, lag 2016 bei Büroimmobilien ein in etwa ausgeglichenes Verhältnis zwischen Innenstadt und Stadtteillagen oder Gewerbegebieten vor. Der Aktionsraum der Investoren hat sich somit im zeitlichen Vergleich merklich ausgeweitet und bietet aktuell für Projektentwickler besondere Chancen für den Verkauf ihrer Produkte. Dies gilt auch für Halter älterer Gebäudebestände, soweit es investmentfähige Produkte sind. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 11 von 36

12 Eupener Straße 125 Greif & Contzen Büroflächenmarkt boomt Der Vermietungsumsatz hat in 2016 mit circa Quadratmetern ein Allzeithoch erreicht. Der bisherige Rekord aus dem Jahr 2011 von Quadratmetern wurde nochmals um ein Drittel übertroffen. Sechs Vermietungen lagen oberhalb von Quadratmetern. Die bereits seit Jahren gute Büroflächennachfrage bei geringer Bauaktivität hat zu einem starken Rückgang des Leerstands geführt. Während zum Ende des Jahres 2015 noch Quadratmeter verfügbar waren, stehen inzwischen nur noch Quadratmeter leer. Dies sind rund 4,6 Prozent des Bestands. Insbesondere in Ehrenfeld, Gremberghoven, Mülheim und im MediaPark nahm der Leerstand im Zuge umfangreicher Vermietungen stark ab. Aufgrund der anhaltenden Nachfrage wird sich diese Entwicklung fortsetzen. Ende wird die Leerstandsquote schätzungsweise nur noch etwa vier Prozent betragen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 12 von 36

13 Leerstandsquote Entwicklung und Prognose 2008 bis 9,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 7,6% 8,1% 8,0% 7,7% 7,6% 7,4% 6,6% 5,7% 4,6% 4,0% Greif & Contzen Research, Köln März Neubauten werden schnell bezogen Die in 2016 fertiggestellten rund Quadratmeter Bürofläche sind inzwischen fast vollständig vermietet, soweit sie nicht zur Eigennutzung bestimmt waren. Auch von den circa Quadratmetern, die voraussichtlich in realisiert werden, stehen weniger als 20 Prozent zur Anmietung zur Verfügung. Suchende Unternehmen müssen ihr Interesse frühzeitig bekunden, um sich neuwertige Flächen sichern zu können. Aufgrund des knappen Baulandes werden Projekte außerhalb der Innenstadt realisiert, wie z.b. der KÖLNCUBUS süd und der b3campus im Teilmarkt Kalk. Ein besonderer räumlicher Schwerpunkt zeichnet sich mittelfristig im rechtsrheinischen Stadtteil Mülheim ab, in dem derzeit zahlreiche Projektentwicklungen angestoßen werden. Neubaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2008 bis Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 13 von 36

14 Laufende bedeutende Bautätigkeit (Projekte im Bau) Objekt / Lage Mietfläche (m²) Fertigstellung ONE Cologne (Innere Kanalstraße) b3 campus köln (Kalk) rd rd Coeur Cologne (Innenstadt Nord) rd GAG Zentrale (Kalk) rd Kaiser Hof, Erftstraße 19 (Innenstadt Nord) rd KÖLNCUBUS süd (Kalk) rd Equilo (Kalk) rd Greif & Contzen Research, Köln März Die Mieten steigen Das knappe Angebot attraktiver Büroflächen und die anhaltend hohe Nachfrage führten zu einem moderaten Anstieg des Mietniveaus. Im Mittel des Gesamtmarktes wurden 12,20 Euro pro Quadratmeter gezahlt. Unter anderem aufgrund der großen Anmietung der Zurich Versicherung stieg die flächengewichtete Durchschnittsmiete auf 14,10 Euro pro Quadratmeter. Im Premium-Segment liegen die Preise deutlich höher. Die besten Flächen eines Top- Objekts in exzellenter Lage erzielten bis zu 25 Euro. Auch die Spitzenmiete, wie sie von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif e.v.) definiert wird, stieg leicht. In den innerstädtischen Bürolagen wurden bei über 3 Prozent des Flächenumsatzes Mieten von 21,50 Euro pro Quadratmeter oder mehr erzielt. Dynamische Bürolagen Vor allem aufgrund des Vertragsabschlusses der Zurich Versicherung erzielt der Teilmarkt Deutz mit über Quadratmetern den mit Abstand größten Flächenumsatz. Im Zuge weiterer sehr großer Anmietungen erreichen auch die Teilmärkte Ossendorf, Mülheim und Kalk gegenüber den Vorjahren erhebliche Umsatzsteigerungen. Zudem nimmt in den Bürolagen Airport Businesspark in Gremberghoven und im Rheinauhafen die Vermietungsleistung auf über bzw Quadratmeter deutlich zu. Dies ist allerdings auf eine Vielzahl von Vermietungen zurückzuführen, die in einer Größenordnung zwischen rund 100 bis Quadratmeter lagen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 14 von 36

15 Teilmarktübersicht Bürolage Flächenangebot 1 (m²) Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz² (m²) Mittlere Mietspanne³ ( /m²) Innenstadt Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Kalk Köln Ost Zwischensumme Summe Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. 2 Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. 3 Es handelt sich um Nominalmieten. In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 15 von 36

16 Renditen Bürohäuser Der Anstieg der Kaufpreise für Bürohäuser hat sich auch 2016 fortgesetzt. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite in guten Lagen liegt bei 4,5 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im Core-Segment befindet sich zwischen 21 und 24. Die Spitzenrendite beträgt derzeit 3,8 Prozent. Nachdem die Verzinsung im Laufe des vergangenen Jahres in mehreren Schritten zurückgegangen war, verzeichnen Köln, Frankfurt und Düsseldorf momentan einen Renditeabstand zu München, Berlin und Hamburg von 0,4 bis 0,6 Prozentpunkten. Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2016 München Berlin Hamburg Stuttgart 3,30% 3,30% 3,40% 3,50% Frankfurt Köln Düsseldorf 3,80% 3,80% 3,90% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0% Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Gustav-Heinemann-Ufer 88 Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 16 von 36

17 2. Einzelhandelsimmobilien Als viertgrößte Stadt Deutschlands ist Köln ein wichtiger Einzelhandelsmarkt, der auch expandierende internationale Filialisten anzieht. Die Kaufkraft befindet sich ca. sieben Prozent über dem Bundesdurchschnitt und die Einzelhandelszentralität gibt mit einem Wert von rd. 113 Punkten Hinweis auf einen erheblichen Zustrom auswärtiger Kunden. Bei Passantenzählungen nehmen die 1a-Lagen Hohe Straße und Schildergasse seit Jahren im europaweiten Vergleich vordere Rangplätze ein. In diesen wichtigen Straßenzügen herrscht derzeit ein reger Mieterwechsel. Mehrere Neuzugänge wie z.b. JD Sports und Hema nahmen auch größere Flächeneinheiten mit Quadratmetern und mehr ab. Einzelhandelslagen Köln-Zentrum Greif & Contzen Auswahl Vermietungen in 1a-Lagen 2016 Lage Mieter Branche Mietfläche Hohe Straße JD Sports Bekleidung m² Schildergasse Rossmann Drogerie m² Hohe Straße Hunkemöller Bekleidung m² Hohe Straße 113 Hema Warenhaus m² Hohe Straße Sizeer Bekleidung 280 m² Hohe Straße BSB Fashion Bekleidung 200 m² Schildergasse Rituals Kosmetik 200 m² Schildergasse 104 Calzedonia Bekleidung 180 m² Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 17 von 36

18 Auswahl Vermietungen in Citylagen 2016 Lage Mieter Branche Mietfläche (ca.) DuMont Carré Fitness First Fitness Studio m² DuMont Carré Zalando Bekleidung m² Minoritenstraße 11 Aunold Orthoschlaf Bettenstudio 428 m² Gürzenich Quartier L Osteria Gastronomie 360 m² Mittelstraße 5 Caroline Biss Bekleidung 150 m² Mittelstraße 30 Shoepassion Schuhe 120 m² Breite Straße 116 Niessing Manufaktur Schmuck 120 m² Breite Straße Le Creuset Haushaltswaren 100 m² Pfeilstraße 20 Farrow & Ball Farben /Tapen 100 m² Ehrenstraße Intimissimi Bekleidung 100 m² Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Hohe Straße Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 18 von 36

19 Mieten Einzelhandel Der lange anhaltende Aufwärtstrend der Spitzenmieten hat inzwischen zumindest eine vorläufige Pause eingelegt. Auch in den Top-Lagen stehen die Einzelhändler angesichts des sich ändernden Einkaufsverhaltens unter hohem wirtschaftlichen Druck. Dieser zwingt sowohl neue Handelsmarken wie auch alteingesessene inhabergeführte Geschäfte immer wieder zur Betriebsaufgabe. Für ein idealtypisches Ladenlokal am Wallrafplatz werden Spitzenmieten von bis zu 270 Euro pro Quadratmeter gezahlt, in der Schildergasse bis zu 260 Euro. Das Mietniveau in der Hohe Straße liegt mit 250 Euro etwas darunter. Die weiteren im Kölner Rundlauf angebundenen Straßenzüge erreichen je nach Lage in der Spitze 60 bis 120 Euro. Einzelhandelslage Wallrafplatz Schildergasse Hohe Straße Neumarkt (Nordseite) Ehrenstraße Mittelstraße Breite Straße sehr gute Citylagen (z.b. Apostelnstraße, Pfeilstraße) sehr gute Stadtteillagen (z.b. Deutzer Freiheit, Dürener Str., Neusser Str., Hauptstraße Rodenkirchen, Sülzburgstr., Venloer Str.) *idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m² Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Spitzenmiete* 270 /m² 260 /m² 250 /m² 120 /m² 100 /m² 90 /m² 80 /m² 60 /m² 30 /m² Spitzenmiete Einzelhandel ( /m²) Entwicklung und Prognose 2008 bis Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.v.; Prognose: Greif & Contzen Research Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 19 von 36

20 Renditen Einzelhandel Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in Köln ist im Verlauf des Jahres 2016 auf 3,6 Prozent leicht gesunken. Köln befindet sich damit in etwa gleichauf mit mehreren anderen sieben Top-Städten. In München ist der Wert auf nur noch 3,2 Prozent zurückgegangen. Die Rohertragsfaktoren befinden sich in Köln zwischen dem 23- und 27-fachen. Bei Einkaufszentren und Fachmärkten liegen die Nettoanfangsrenditen bei 4,0 beziehungsweise 5,5 Prozent. Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel an den deutschen Top-Standorten München 3,20% Berlin 3,30% Hamburg 3,50% Köln 3,60% Frankfurt 3,60% Düsseldorf 3,60% Stuttgart 3,60% 2,0% 2,5% 3,0% 3,5% 4,0% Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel Innenstadt Objekt / Lage Fertigstellung EZH-Fläche Hohe Straße 52 / Gürzenichstraße / 2018 ca m² Rudolfplatz 9* 2019 ca m² Friesenplatz 2-14 (Haus Friesenplatz*) 2018 / 2020 ca m² Dom Hotel (Teilflächen im EG und 1. OG**) 2018 / 2019 ca m² Breslauer Platz 2a 4 (Coeur Cologne*) ca m² Hohenzollernring 62 (Sanierung*) 2018 n.b. Rudolfplatz (Wallarkaden*) 2019 n.b. Richartzstraße 14 ( R 14 **) / 2018 n.b. Antoniter Quartier und Schildergasse 55 n.b. n.b. *Büro- und Geschäftshaus ** Hotel Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 20 von 36

21 3. Industrie- und Logistikimmobilien Im vergangenen Jahr wurden im Kölner Stadtgebiet Industrie- und Logistikimmobilien mit einem Wert von insgesamt rund 216 Millionen Euro gehandelt. Das Transaktionsvolumen in der gesamten Logistikregion, das heißt zuzüglich des Kölner Umlandes, lag allerdings erheblich höher. In den Nachbargemeinden Kölns wurden 2016 auch größere Objekte veräußert. In Kerpen erwarb ein deutscher Logistikimmobilienfonds ein Objekt mit rund Quadratmetern Hallenfläche von einem Projektentwickler. In Frechen erstand ein europaweit anlegender Fonds aus Großbritannien eine rund Quadratmeter große Umschlagshalle / Cross-Dock-Immobilie. In Wesseling verkaufte ein weiterer Entwickler ein im Bau befindliches Objekt mit rund Quadratmetern Hallenfläche an eine deutsche Fondsgesellschaft. Die Kommunen in der Nähe Kölns bieten Projektentwicklern sowohl das größere Angebot als auch niedrigere Preise für geeignetes Bauland an. Hitdorfer Straße Greif & Contzen Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. ) Entwicklung 2007 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln, März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 21 von 36

22 Auswahl Verkäufe 2016 (Stadtgebiet und Umland) Lage Grundstück (ca.) Halle (ca.) Kerpen m² m² Frechen m² m² Wesseling m² m² Troisdorf m² m² Köln Gremberghoven m² m² Vermietungsmarkt wurden im Stadtgebiet Köln rund Quadratmeter Hallenfläche vermietet. Nimmt man das Umland hinzu, wurde in der Logistikregion insgesamt eine Vermietungsleistung von circa Quadratmetern erreicht. Neben Logistikdienstleistern sind Handelsunternehmen eine wichtige Nutzergruppe. Aufgrund des boomenden E-Commerce-Sektors erweitern viele Online-Händler ihre Lager- und Distributionskapazitäten. Auch wenn die Umlandgemeinden über ein deutlich größeres Flächenangebot verfügen, weisen Kölner Gewerbegebiete gemessen am Vermietungsumsatz eine höhere Attraktivität auf. Das Stadtgebiet bietet die Nähe zum Kunden und bessere Infrastruktur. Dies drückt sich auch im Mietpreisgefüge aus. Im Stadtgebiet werden die höchsten Mieten mit bis zu 5,00 Euro pro Quadratmeter erzielt. Auswahl Vermietungen 2016 (Stadtgebiet und Umland) Mieter Lage Art Mietfläche (ca.) NEX Logistics Bedburg Halle m² REWE (Eigennutzung) Köln Niehl Halle m² Fruchtimport Köln Niehl Halle m² Mottoland Köln Porz Halle m² AO Kerpen Halle m² Schnellecke Logistics Wolsberg Köln Eifeltor Halle m² Dienstleistung Wesseling Halle m² Müller Musik Köln Poll Halle m² Wige Hürth Halle m² Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 22 von 36

23 Mieten für Lager- und Distributionshallen Stadtgebiet 2016 Neubauobjekte Hallenflächen Gewerbegebiet Serviceflächen angegliederte Büroflächen Bestandsobjekte Hallenflächen Gewerbegebiet Hallenflächen andere Lagen Serviceflächen angegliederte Büroflächen Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März 4,85 5,00 /m² 5,50 5,75 /m² 8,00 8,50 /m² 4,30 4,50 /m² 3,70 4,00 /m² 5,20 5,50 /m² 7,00 8,00 /m² Tendenz Tendenz Mietpreisgefüge in der Logistikregion Köln Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 23 von 36

24 Renditen Logistikimmobilien In den letzten Jahren sind Logistikimmobilien stark in der Gunst der Investoren gestiegen. Der Boom des Internethandels gepaart mit langen Mietverträgen sowie verkehrsgünstigen Standorten sichern die Anlagen für Endinvestoren ab. In den deutschen Top-Standorten sind die Spitzenrenditen 2016 nochmals leicht gesunken. In Köln liegt der Wert nun bei 5,0 Prozent. Gleichzeitig hat der Renditeabstand zu Büroimmobilien wieder etwas zugenommen. Er beträgt nun 1,2 Prozentpunkte, nachdem er aufgrund der starken Preisanstiege in 2015 auf nur noch 0,85 Prozentpunkte abgeschmolzen war. Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten Frankfurt 5,00% München 5,00% Hamburg 5,00% Düsseldorf 5,00% Köln 5,00% Stuttgart 5,10% Berlin 5,10% 4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0% Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Unser aktueller Marktbericht Gewerbe: Industrie Lager Logistik Köln 2016 bietet vertiefende Analysen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 24 von 36

25 Investmentmarkt Köln 4. Hotels Das Kölner Gastgewerbe ist ein Wachstumsmarkt mit weiterhin positiver Perspektive. Nach einem starken Anstieg der Übernachtungszahlen in den Vorjahren verbuchten die Hotels 2016 einen Rückgang um 3,8 Prozent. Dennoch wird der Standort Köln von Hotelbetreibern positiv gesehen. In der Konjunkturumfrage der IHK Köln zum Jahresbeginn äußerten lokale Beherbergungsbetriebe verstärkt die Absicht, Personal einzustellen und bekundeten ein sehr optimistisches Geschäftsklima, das noch deutlich den Wert der Vorumfrage übertraf. Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln 2010 bis ,0 % 47,4 % 47,6 % 48,4 % 48,7 % 50,3% 49,4 % Quelle: Landesamt für Statistik NRW und KölnTourismus GmbH Das hohe Interesse der Investoren an der Anlageklasse Hotelimmobilien spiegelte sich auch 2016 in Köln wider. Ein Spezialfonds übernahm das noch im Bau befindliche Holiday Inn Express Hotel in der südlichen Innenstadt. Das Objekt wird die größte Immobilie dieser Marke in Europa. Bei der Baumaßnahme handelt es sich um eine Umwandlung eines früheren Bürogebäudes. Nachdem ein schwedischer Hotelinvestor bereits 2015 zwei Leonardo Hotels in Köln erworben hatte, kaufte er im vergangenen Jahr im Zuge eines weiteren Portfoliogeschäfts das Radisson Blu in unmittelbarer Nähe zur Messe. Davon abgesehen wechselte ebenfalls das Mercure Hotel in der Friesenstraße im Rahmen einer Portfoliotransaktion den Eigentümer. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 25 von 36

26 Verkäufe 2016 Hotel / Lage Sterne Zimmer Stadtteil Radisson Blu (Messe Kreisel 3) *** 393 Deutz Holiday Inn Express (Perlengraben 2) *** 323 Altstadt Süd Mercure Hotel (Friesenstraße 44-48) **** 102 Altstadt Nord Hotel Mariella (Hauptstr. 369) *** 55 Porz Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Radisson Blu, Deutz Greif & Contzen Köln befindet sich unter Hotelbetreibern im Fokus von Expansionsstrategien. Sowohl bundesweit als auch international agierende Akteure verfolgen das Ziel, neue Filialen in der Domstadt zu eröffnen. Nach umfangreichen Sanierungsarbeiten im denkmalgeschützten früheren Barceló-Hotel hat die Steigenberger Gruppe am Rudolfplatz 2016 ihr erstes Haus in Köln eröffnet. Das derzeit größte Bauprojekt ist mit 424 Zimmern der Neubau für ein weiteres Motel One. In direkter Nachbarschaft zum Wallrafplatz und nahe dem Kölner Dom, plant H Otello den Bau eines Designhotels mit rund 70 Zimmern. Der Baustart soll erfolgen. Im denkmalgeschützten Gerling Quartier wird der sogenannte Rundbau für ein Boutique-Hotel von 25hours umgestaltet. Der Betrieb soll 2018 beginnen. Am Eigelstein hat Althoff Hotels das traditionelle Betriebsgrundstück der Gaffel-Brauerei erworben, um dort eine Niederlassung der neuen Budget-Marke Urban Loft zu errichten. Es handelt sich ebenfalls um ein design-orientiertes Konzept, verbindet dieses allerdings mit einer jungen, preisbewussten Zielgruppe. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 26 von 36

27 Aktuelle Hotelprojekte Hotel / Lage Eröffnung Zimmer Urban Loft (3*, Eigelstein 41, Innenstadt) 2019* 213 Motel One Cäcilienstraße (3*, Cäcilienstraße 32, Innenstadt) 2018* hours (4*, Im Klapperhof 10, Innenstadt) 2018* 200 Modernisierung Dom Hotel (5*+, Domkloster 2a, Innenstadt) 2018* 120 H Otello R 14 (4*, Richartzstraße 14-16) / 2018* 70 Holiday Inn Express (3*, Perlengraben 2, Innenstadt) * 323 Motorworld Köln, Umbau (4*, Butzweilerstraße 35-39, Ossendorf) * 120 Renovierung Steigenberger (4*, Habsburgerring 9-13, Innenstadt) Hotel Sion (3*, Kleine Budengase 13, Innenstadt) *geplant Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Bei den zuvor aufgeführten Hotelprojekten fällt auf, dass die Investoren und Betreiber oftmals eine besondere Wertschätzung für prägnante Lagen und eine außergewöhnliche Historie zeigen und selbst erhebliche Sanierungsaufwendungen nicht scheuen. THE QVEST hideaway Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 27 von 36

28 5. Zinshäuser 2016 wurden in Köln Zinshäuser in einem Wert von insgesamt circa 774 Millionen Euro gehandelt und somit rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Angesichts der hohen Nachfrage vieler Investoren nach diesem Immobilientyp ist der Rückgang vor allem über ein gesunkenes Angebot hochwertiger Objekte zu erklären. Insgesamt wurden 612 Zinshäuser gehandelt. Aufgrund des Mangels an Anlagealternativen ist die Veräußerungsbereitschaft unter Bestandshaltern schwach ausgeprägt. Transaktionsvolumen Zinshäuser (Mio. ) Entwicklung 2007 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016 Um dem großen Bedarf an Wohnraum zu begegnen, nimmt die städtische Verwaltung den Wohnungsbau zunehmend in ihren Fokus. In verschiedenen Stadtbezirken sind neue große Entwicklungsgebiete geplant, die jeweils mehrere hundert Wohnungen umfassen. Davon abgesehen wurde das Stadtgebiet auf vorhandene Bebauungsreserven untersucht und Potenzial für ein mögliches Neubauvolumen von über Wohneinheiten vornehmlich für den Geschosswohnungsbau identifiziert. Des Weiteren erwägt die Stadt, ihr Verhalten bei der Veräußerung städtischer Baugrundstücke zu ändern. Künftig soll nicht der Bieter mit der höchsten Zahlungsbereitschaft, sondern mit dem besten Bebauungskonzept den Zuschlag erhalten. Im Zuge dieser unterschiedlichen Anstrengungen treten allerdings auch immer wieder Hindernisse auf, insbesondere aus dem Bereich der Verkehrsplanung, die zu Verzögerungen führen. Die Fertigstellungszahlen haben seit 2012 zugenommen, bleiben allerdings deutlich hinter dem jährlichen Bedarf von circa Einheiten, wie er in offiziellen Schätzungen ausgewiesen wird, zurück wurden laut amtlicher Statistik Einheiten realisiert. Der Mangel an Mietwohnungen bleibt vorerst bestehen. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 28 von 36

29 Mieten und Kaufpreise In Folge des knappen Angebots an Wohnraum bei wachsender Nachfrage sind die Wohnungsmieten in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Spitzenmiete beträgt laut dem Mietspiegel für die Stadt Köln 13,40 Euro pro Quadratmeter, die Durchschnittsmiete liegt bei 9,30 Euro. Aufgrund der nicht ausreichenden Fertigstellungsleistung in den kommenden Jahren ist mit weiteren Erhöhungen zu rechnen. Eine Begrenzung der Preissteigerungen ist vor allem seitens der verfügbaren Haushaltseinkommen zu erwarten. Die in Sonderlagen und einzelnen Premiumobjekten realisierte Höchstmiete erreicht bis zu 22 Euro pro Quadratmeter. Wohnungsmieten Mietspiegel Köln Entwicklung 2006 bis 14,00 12,00 11,40 11,50 12,00 12,20 12,90 13,40 10,00 8,00 8,06 8,06 8,21 8,31 8,80 9,30 6, Spitzenmiete Durchschnittsmiete Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.v. u.a.: Kölner Mietspiegel Die Kaufpreisfaktoren von Zinshäusern liegen in guten und sehr guten Wohnlagen überwiegend zwischen dem 19- bis 26-fachen, in Einzelfällen auch deutlich darüber. Gegenüber 2015 entspricht dies nochmals einem leichten Anstieg bei Top-Objekten. Es besteht ein intensiver Wettbewerb zwischen den Kaufinteressenten. Zu diesen gehören nicht nur vermögende Privatpersonen, sondern darüber hinaus auch Aufteiler, die größere Mehrfamilienhäuser auf Wohnungsebene in den Einzelverkauf geben. Zudem akzeptieren manche institutionelle Endinvestoren inzwischen Losgrößen im einstelligen Millionenbereich. Neben Einzelverkäufen wurden 2016 zahlreiche Objekte im Zuge mehrerer Portfoliotransaktionen mit deutschlandweiten Gebäudebeständen veräußert. Auf diesem Wege erwarb beispielsweise ein chinesischer Staatsfonds allein in Köln über Wohneinheiten. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 29 von 36

30 Schwerpunkt der Kaufpreisfaktoren für Zinshäuser (Multiplikator der Jahresmiete) Entwicklung und Prognose 2008 bis Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016, Prognose: Greif & Contzen Research Genter Straße Greif & Contzen Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 30 von 36

31 6. Eigentumswohnungen Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist in der wachsenden Millionenstadt Köln ungebrochen wurde Wohnungs- und Teileigentum im Wert von insgesamt circa 1,52 Milliarden Euro veräußert. Damit wurde der Vorjahreswert von 1,48 Milliarden Euro mit rund 2 Prozent leicht übertroffen. Der Anstieg ist vor allem auf höhere Preise zurückzuführen, denn die Verkaufsfälle fielen von auf Einheiten. Angesichts der Angebotsverknappung auf dem Mietmarkt ist der Eigentumserwerb nicht nur eine Maßnahme zum Vermögenserhalt, sondern auch zur Sicherung von benötigtem Wohnraum. Zwischen 2008 und 2015 haben sich die Kaufpreise für Neubauwohnungen im Mittel um 50 Prozent auf rund Euro pro Quadratmeter erhöht. Im Premiumsegment erreichen die Höchstpreise allerdings mehr als das Doppelte. Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. ) Entwicklung 2006 bis Quelle: Gutachterausschuss Köln Vereinzelt prognostizieren Forschungsinstitute inzwischen, dass sich die Preisentwicklung nun abkühlen wird. In Köln sprechen der anhaltende Zuzug, die Beschäftigtenentwicklung und die nicht bedarfsdeckenden Baufertigstellungszahlen absehbar aber gegen Wertkorrekturen. Weiterhin sind viele Wohnlagen in dem traditionell beliebten und stark durchgrünten Stadtbezirk Lindenthal sowie in verschiedenen Stadtteilen wie Rodenkirchen und Marienburg sehr gefragt. Zudem setzen sich in mehreren Stadtvierteln wie z.b. Ehrenfeld, Nippes, Zollstock oder Raderthal Aufwertungstendenzen fort. Insbesondere an Standorten mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und mit vielfältigen Nahversorgungsangeboten werden Neubaumaßnahmen, Umnutzungen und Sanierungen erfolgreich vermarktet. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 31 von 36

32 Preisentwicklung Eigentumswohnungen in /m² 2006 bis * Altbau bis 1924 Mittelwert Altbau bis 1924 Maximum Baujahr Mittelwert Baujahr Maximum Neubau ab 2010 Mittelwert** Neubau ab 2010 Maximum** * Der Wert für Neubau ab 2010 Maximum lag in 2014 aufgrund eines einzelnen besonders hochpreisigen Verkaufsfalles bei rund Euro; ** Hier sind auch Verkäufe vor Fertigstellung erfasst. Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2016 Von-Groote-Gärten HHVISION Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 32 von 36

33 Auswahl aktueller Wohnprojekte Projekt (Lage) Fertigstellung Wohneinheiten ca. Neue Paulihöfe (Braunsfeld) / ETW Wohnen am Butzweilerhof (Ossendorf) ETW Clouth Galerie (Clouth-Gelände, Nippes) ETW Christianstraße (Ehrenfeld) ETW Halle17 (Clouth-Gelände, Nippes) ETW Venloer Straße 1055 (Vogelsang) ETW Klosterhöfe (Junkersdorf) 137 WE Reiterstaffel, 2. BA (Marienburg) 90 WE Pandion FINE (Clouth-Gelände, Nippes) 74 ETW Living Ehrenfeld (Ehrenfeld) 34 ETW Von-Groote-Gärten (Marienburg) 30 ETW Raderberger Leben (Raderberg) ETW FLOW LIVING(Bayenthal) ETW Pandion Balance (Altstadt Nord) ETW Quelle: Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 33 von 36

34 IV. Ausblick Das weiterhin niedrige Zinsniveau und der anhaltende hohe Anlagedruck an den Finanzmärkten halten die Nachfrage nach Immobilienprodukten hoch. Angesichts verschiedener politischer Unsicherheiten in zahlreichen Ländern wird weiterhin viel in- und ausländisches Kapital in die Immobilienmärkte des ökonomisch erfolgreichen Deutschlands drängen und nach Investitionsgelegenheiten suchen. Wenngleich sich an den grundlegenden Einflussfaktoren in den kommenden Monaten wenig ändern wird, gibt es inzwischen erste Hinweise darauf, dass der Leitzins nicht nur in den USA sondern mittelfristig auch im Euroraum wieder ansteigen könnte. Der ökonomische Ausblick ist für mehrere europäische Länder besser geworden und die Verzinsung von Bundesanleihen mit zehnjähriger Laufzeit hat sich in den letzten Monaten bereits leicht erhöht. Dem gegenüber stehen allerdings der erhebliche Anlagedruck und der Trend, Kapital in besonders sicheren Ländern anzulegen. Insgesamt bleibt abzuwarten, ob die Immobilienspitzenrenditen in den nächsten Monaten weiter fallen oder ob das inzwischen erreichte Niveau gehalten wird. Basierend auf einem starken außenwirtschaftlichen Kerngeschäft, einem guten Arbeitsmarkt und einer guten Binnennachfrage gehen die Prognosen der Forschungsinstitute zum deutschen Wirtschaftswachstum von einem weiter anhaltenden Aufschwung aus. Demnach soll in und 2018 das Bruttoinlandsprodukt um bis zu 1,7 bzw. 2,0 Prozent zunehmen. Der Ifo-Geschäftsklimaindex bewegt sich seit September 2016 auf einem hohen Niveau, das zuletzt zu Beginn des Jahres 2014 vorlag. In der lokalen Wirtschaft verzeichnet die Umfrage der IHK-Köln zum Jahresbeginn gegenüber der Vorumfrage im Herbst 2016 eine leicht verbesserte Stimmung. Insgesamt sind in Köln die Rahmenbedingungen günstig, erneut ein hohes gewerbliches Transaktionsvolumen zu erreichen. Auch Liegenschaften abseits der zentralen Lagen oder mit Entwicklungsbedarf stehen im Fokus. Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum BIP und 2018 ifw für D ifo für D RWI für D ifw für Euroraum ifo für Euroraum RWI für Euroraum -1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0% 2018 Quelle: Prognosestand Dezember 2016, Zusammenstellung Greif & Contzen Research, Köln März Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 34 von 36

35 Bei Fragen zum Immobilienmarkt Köln wenden Sie sich bitte an: Thorsten Neugebauer, MRICS Unternehmensbereichsleiter Investment GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Anschrift: Pferdmengesstraße 42, Köln Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 35 von 36

36 Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh,. All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, Seite 36 von 36