Ansätze und Herausforderungen für eine neue Wohnungspolitik

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1 Ansätze und Herausforderungen für eine neue Wohnungspolitik 11. Bundeskongress Öffentliche Infrastruktur Forum III: SCHNELL STRUKTUREN SCHAFFEN Von der Unterbringung zu integrativem und günstigem Wohnraum Berlin, 1. Dezember 2016 Bernd Hallenberg vhw Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung, Berlin Chart 1

2 Plädoyer Difu/ vhw für eine soziale und resiliente Wohnungspolitik.und die Einrichtung eines Think Tank Der Markt alleine richtet es nicht. Erforderlich ist eine sozial verträgliche und resiliente Wohnungspolitik mit stärkerer politischer Gestaltung Eine neue soziale Wohnungspolitik darf nicht nur reagierend, reparierend und nachholend oder kurzfristig angelegt sein Sie muss sich von den zyklischen Entwicklungen am Wohnungsmarkt freimachen Notwendig ist eine integrierte, langfristig angelegte und auf Kontinuität ausgerichtete strategischen Wohnungspolitik. Dies setzt breiten Diskurs über die künftige Rolle des Staates im Wohnungsbereich voraus Chart 2

3 Anforderungen an eine soziale Wohnungspolitik Soziale Wohnungspolitik muss die Heterogenität der Wohnungsmärkte prosperierende Regionen einerseits, strukturschwache Regionen andererseits stärker antizipieren muss flexibel und regional spezifisch reagieren, um den umfangreichen und teilweise gegensätzlichen Anforderungen wirkungsvoll zu begegnen. darf nicht an den Gemeindegrenzen enden, sondern sollte mit der Wohnungsmarktregion den Aktivitätsraum der Bevölkerung im Blick haben. es reicht nicht, Mengeneffekte in den entsprechenden Wohnungssegmenten zu erzielen, vielmehr sind Quantitäten, Qualitäten und Lagen zu berücksichtigen, die den unterschiedlichen Personengruppen bzw. Milieus genügen. Chart 3

4 Was sind die Herausforderungen und Entwicklungen? Chart 4

5 Seit 2008 koppelt sich die Mietendynamik von Verbraucherpreisen und Nominallöhnen ab Wohnungsmieten in Deutschland (Neuvermietungen, Index 2004 = 100) ,8 134,3 127,5 123,0 117, Großstädte (A-Städte) 127 Städte Deutschland Verbraucherpreisindex Nominallohnindex Quelle: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt Nach 2008 höhere Dynamik bei den Mietentwicklungen als bei den Verbraucherpreisen Seit 2010 hohe Mietpreissteigerungsraten auf breiter Front Seit 2011/2012 höhere Steigerungsraten bei den Mieten auf gesamtdeutscher Ebene als bei den Nominallöhnen (Abkopplung der Mietpreisentwicklungen in den Städten von den Nominallöhnen bereits 2008) Bezahlbarer Wohnraum Die Herausforderung für Politik und Wohnungswirtschaft vhw e. V Seite 5

6 Mittlere Wohnkostenbelastung auf Basis Wohnungsinserate, 2015 und Veränderung seit 2012 (Prozentpunkte; ImmoScout 24) Hedonische Preisindizierung. Grundlage für die bundesweiten Preisvergleiche ist eine Referenzwohnung: 30 Jahre alt, 3 Zimmer, 80 Quadratmeter, mit mittlerer Ausstattung, Einbauküche, Aufzug, Balkon und Kellerraum in mittlerem Zustand Mittlere Wohnkostenbelastung 2015, im Vergleich zu ,3 3,1 21,9 22,6 23,0 18,9 19,6 20,1 19,7 2,1 14,6 14,9 1,7 12,6 1,3 1,4 1,5 1,2 3,5 3 2,5 2 1, ,3 0,3 0,4 0,0 0 0,5 Belastung 2015 Ver seit 2012 Chart 6

7 Baulandknappheit in den Städten Bodenrichtwerte für Bauland (MFH) ausgewählte Städte Quelle: InWIS, BMUB, Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Durchschnittspreise für Bauland von 76 /m² (2000) auf 109 /m² (2015) gestiegen (+42%); Anstieg des allgemeinen Preisniveaus lag lediglich bei ca. 25%) Große regionale Unterschiede! Baulandpreisniveau in Großstädten rund 5-6 Mal höher als im bundesdeutschen Durchschnitt Preissteigerungen führen zu steigenden Mieterwartungen Bezahlbarer Wohnraum Die Herausforderung für Politik und Wohnungswirtschaft vhw e. V Seite 7

8 Baukosten ziehen stark an Steigende Baukosten/ steigende Baustandards Entwicklung der Bauwerkskosten Quelle: ARGE Kiel, InWIS Bezahlbarer Wohnraum Die Herausforderung für Politik und Wohnungswirtschaft vhw e. V Seite 8

9 Starker Rückgang von Interventionsbeständen -- Nur wenige Städte verfügen noch über größere kommunale Wohnungsbestände Mehr als 20 % Anzahl Großstädte nach Anteil kommunaler Wohnungen am Bestand, (Zensus 2011) 4 Nur in einem Viertel der deutschen Großstädte übersteigt der Anteil der kommunalen Wohnungen die 10 %-Marke am Bestand 15 bis 20 % 5 10 bis 15 % 13 5 bis 10% 23 3 bis 5 % 7 1 bis 3 % 6 Bis 1 % Chart 9

10 Baufertigstellungen: WE in neuen MFH je 1000 EW in Deutschland in 2015 keine BFS unter 0,5 0,5 bis unter 1,0 1,0 bis unter 1,5 1,5 bis unter 2,0 2,0 bis unter 3,0 3,0 und mehr Bundeslandgrenze Chart 10 Zuwanderungsüberschuss (Personen) je fertiggestellte WE 2015 bis 2,5 2,5 bis unter 5 5 bis unter bis unter bis unter und mehr keine Daten Bundesländer

11 Räumliche Verteilung der Geflüchteten Zwischen Segregation und Wohnortzuweisung Räumliche Verteilung von gemeldeten erwerbsfähigen Personen aus den acht nicht-europäischen Asylzugangsländern Je Einwohner, Stand Juni 2016 Syrien: Chart 11

12 Potenzielle Auswirkungen der Wohnortzuweisung auf den Neubaubedarf in NRW Quelle: NRW-Bank Variante a) Verbleib am Aufnahmeort Städteregion ca neue WE bis 2020 Kreis Düren ca Modellrechnung NRW-Bank a) Verteilung nach Landesschlüssel: Geflüchtete bleiben vor Ort Variante b) Konzentration Städteregion ca neue WE bis 2020 Kreis Düren ca b) Verteilung nach Anteil der Herkunftsethnie (Konzentration) Für die Städteregion würde die Verteilung nach Schlüssel den Neubaubedarf um ca WE verringern, in Köln um ca Chart 12

13 Herausforderung: Integration Geflüchtete -- Wohnen und Arbeiten Herkunft Syrien: Beschäftigte, Arbeitssuchende, Arbeitslose, bis (absolute Zahlen; BA/ IAB) Integration am Arbeitsmarkt: Bildung/ Ausbildung/ Qualifikation ,0 Anteil Arbeitsuchende Syrien nach Qualifikationsniveau, 01/2013 bis 10/ , ,0 40,0 30, ,0 10, Januar März Mai Juli September November Januar März Mai Juli September November Januar März Mai Juli September November Januar März Mai Juli September SVB Arbeitsuchende Arbeitslose Helfer Fachkraft Spezialist Experte keine Angabe Chart 13

14 Zusätzlich: Die qualitativen Nachfrageperspektiven (hier: Milieuprognose 2035) Milieuprognose 2035, Index 2015 = ,0 60,0 80,0 100,0 120,0 140,0 160,0 Konservativ-etabliertes Milieu 82,5 Deutliche Zunahme der Milieus mit urbaner Affinität und MFH-Akzeptanz, außerdem jüngere Familien (Stichwort: Baukindergeld); hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum Liberal-intellektuelles Milieu Milieu der Performer Expeditives Milieu 96,2 110,6 140,1 Abnahme bei Bewohner*innen von älteren E/ZFH, Zeilenbau (Stadtrand etc.) = ERHEBLICHE VERSCHIEBUNGEN der Nachfrage auch IM BESTAND Bürgerliche Mitte 117,5 Adaptiv-pragmatisches Milieu 128,5 Sozialökologisches Milieu 90,8 Traditionelles Milieu 53,7 Prekäres Milieu 102,4 Hedonistisches Milieu 96,6 Chart 14

15 Wahrnehmung der Betroffenen: Ein Drittel der Prekären berichtet von einer Verschlechterung ihrer Wohnsituation Vor allem Großstadtbewohner (Quelle: vhw 2015) Veränderung der Wohnsituation im Wohnviertel in den letzten fünf Jahren?* * An 100 fehlend: Gleich geblieben ; Basis: 1.345/ kein Umzug in den letzten 5 Jahren Bei neun von elf Milieus (Befragte) hat sich die Wohnsituation im Quartier in den letzten fünf Jahren eher verschlechtert als verbessert verbessert verschlechtert KET LIB PER EPE PRA SÖK BÜM TRA PRE HKON HEXP Besonders negativ bewerten die Prekären ihre Situation, gefolgt von den Hedonisten. Doch auch SÖK, TRA und EPE (Studenten) sehen eher eine Verschlechterung in ihrem Wohnviertel. Betroffen sind v.a. geringe Einkommen und die größten Städte Was würden Sie sagen, hat sich die Wohnsituation in Ihrem Wohnviertel/Stadtteil in den letzten 5 Jahren alles in allem... Chart 15

16 Wohnungspolitische Kernelemente Thema: Preisgünstiger Wohnungsneubau: Zusätzliche Wohnungen am richtigen Ort Thema: Bezahlbares Wohnen braucht eine starke Säule der Bestandspolitik Thema: Bodenpolitik und Bodenrecht Die Städte müssen verstärkt liegenschaftspolitische Gestaltungsoptionen nutzen langfristige strategische Bodenvorratspolitik zur Sicherung von Entwicklungsoptionen, der Zwischenerwerb von Grundstücken mit anschließenden Konzeptvergaben, Modelle der kooperativen Baulandentwicklung auf der Basis städtebaulicher Verträge die Vergabe von Erbbaurechten auf städtischen Grundstücken zur Dämpfung der Bodenpreisdynamik Chart 16

17 Wohnungspolitische Kernelemente II Gemeinsame Verantwortung und Regionalisierung Wohnungspolitik als Gemeinschaftsaufgabe von Bund, Ländern, Gemeinden realisieren Regionale Spezifik der wohnungspolitischen Erfordernisse anerkennen Qualitäten sichern, Fehler vermeiden Soziale Brennpunkte vermeiden Zielkonflikt schnell vs. nachhaltig? Nutzerzentrierte Strategien und Bürgerbeteiligung im Wohnungsneubau stärken Integrierte Konzepte erstellen Zukunftsfähige Wohnungspolitik ist ein Baustein der Stadtentwicklungspolitik und muss in eine integrierte Strategie überführt und im Kontext mit anderen Politikfeldern und Zielsetzungen gesehen werden. Dies gilt für die Verknüpfung mit Stadtentwicklungs-, Umwelt-, Boden-, Sozial-, Wirtschafts-, Arbeitsmarkt-, Regionalund Strukturpolitik. Chart 17

18 Chart 18 Vielen Dank!