Die Veränderung von Betriebstypen des Einzelhandels und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt

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1 Wirtschaft Sven Gaßmann Die Veränderung von Betriebstypen des Einzelhandels und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt Diplomarbeit

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3 Die Veränderung von Betriebstypen des Einzelhandels und ihre Auswirkung auf den Immobilienmarkt Diplomarbeit zur Erlangung des akademischen Grades Diplom-Betriebswirt der Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (Standort Geislingen / Steige) Studiengang: Immobilienwirtschaft Abgabetermin: 21. Dezember 2006 eingereicht von: Sven Gaßmann Wintersemester: 2006/07

4 Abstract I ABSTRACT Die vorliegende Diplomarbeit analysiert die Entwicklung der Betriebstypen / Betriebsformen im Einzelhandel und welche Auswirkungen deren Wandel auf den Immobilienmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat, bzw. zukünftig haben könnte. Ziel dieser Arbeit ist es eine Gesamtübersicht über die aktuellen Entwicklungen bzw. Trends der Betriebstypen im Einzelhandel zu bekommen. Deshalb beschäftigt sich ein wesentlicher Teil dieser Arbeit mit der Entwicklung / dem Wandel dieser Betriebstypen. Unterteilt wurde dabei in einen Bereich Betriebstypenentwicklung im Food-Einzelhandel und in einen Bereich Betriebstypenentwicklung im Nonfood-Einzelhandel. Nachdem die Veränderungen der Betriebstypen genauer analysiert wurden folgen im zweiten Teil dieser Arbeit die möglichen Auswirkungen auf die Immobilienmärkte für Einzelhandelsimmobilien. Da es relevante Immobilienmärkte in Top-Innenstädten, in kleinund mittelgroßen Städten, an Randlagen aber auch auf der Grünen Wiese usw. gibt, wird in dieser Arbeit auch näher auf die Auswirkungen eingegangen, die der Betriebstypenwandel auf den verschiedenen Immobilienmärkten an den einzelnen Standorten hat. Schlagwörter: Einzelhandel Wandel von Betriebstypen im Einzelhandel Einzelhandelsimmobilien Auswirkungen auf Immobilienmärkte

5 Inhaltsverzeichnis II INHALTSVERZEICHNIS ABSTRACT... I INHALTSVERZEICHNIS... II DARSTELLUNGSVERZEICHNIS... V ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS... VI 1 Problemstellung und Vorgehensweise Einführung: Entwicklung / wirtschaftliche Daten des Wirtschaftssektors klassischer Einzelhandel in der BRD Entwicklung Kaufkraft, privater Konsum Umsatzentwicklung im Einzelhandel Definition des Begriffs Betriebstyp im Einzelhandel Traditionelle Betriebstypen im Einzelhandel Das Fachgeschäft / Das Spezialgeschäft Die Boutique Das Kaufhaus / Das Warenhaus (auch Konzernwarenhaus) Der Versandhandel Moderne Betriebstypen im Einzelhandel Selbstbedienungswarenhaus / Verbrauchermarkt / Supermarkt Der Discounter Der Fachmarkt Der Convenience-Store (Nachbarschaftsladen) Der Mono-Brand-Shop / Der Flagship-Store Die virtuellen Betriebtypen Der Factory-Outlet / Der Off-Price-Store / Die Partievermarktung Die Relevanz der Handelssysteme Die Filialunternehmung / Die Freiwillige Kette Das Franchisesystem Die Verbundgruppe...20

6 Inhaltsverzeichnis III 5 Innovation der Betriebstypen im Einzelhandel Dynamik der Betriebstypen Markt- und Wettbewerbsentwicklung im Einzelhandel Käuferverhalten im Wandel Entwicklung der Betriebstypen im gesamten Einzelhandel Entwicklung der Betriebstypen im Food-Einzelhandel Entwicklung / Wandel der SB-Warenhäuser und Verbrauchermärkte Entwicklung / Wandel der Lebensmittel-Discounter Entwicklung / Wandel der Supermärkte und Nachbarschaftsgeschäfte Entwicklung / Wandel von Convenience Konzepten Zwischenergebnis Betriebstypenwandel im Lebensmittel-EH Entwicklung der Betriebstypen im Nonfood-Einzelhandel Entwicklung / Wandel von Warenhäusern und Kaufhäusern Entwicklung / Wandel der Fachmärkte Entwicklung des Textil-Einzelhandels und der Textil-Discounter Erfolg der Vertikalisierung Entwicklung / Wandel des Versandhandels und des Internet-Shoppings Zwischenergebnis Betriebstypenwandel im Nonfood-EH Auswirkung des Betriebstypenwandels auf den Immobilienmarkt Die Kundenfrequenz und Auswirkung auf die Einzelhandelsmieten Betriebstypenveränderungen forcieren neue Konzepte für den Handel Zukünftige Entwicklung der Handelsform Shopping-Center (SC) Zukünftige Entwicklung der Handelsform Factory-Outlet-Center (FOC) Betriebstypenveränderungen und die Auswirkung auf innerstädtische Immobilienmärkte Zukünftige Entwicklung der Immobilienmärkte in der Innenstadt Die Auswirkung innerstädtischer Shopping-Center (SC) auf innerstädtische... Immobilienmärkte Die Veränderung der klassischen Warenhäuser und die Auswirkung auf... innerstädtische Immobilienmärkte Betriebstypenveränderungen und die Auswirkung auf Immobilienmärkte jenseits der Top-Innenstädte Zukünftige Entwicklungen der Immobilienmärkte in mittelgroßen und kleineren Städten...65

7 Inhaltsverzeichnis IV Zukünftige Entwicklungen der Immobilienmärkte in Stadtteillagen und auf der Grünen Wiese...69 Die Expansion der Discounter / Auswirkung auf Immobilienmärkte in Stadtteillagen und auf der Grünen Wiese...69 Die Entwicklung des großflächigen EH / Auswirkung auf Immobilienmärkte in Stadtteillagen und auf der Grünen Wiese...71 Die Entwicklung des Versandhandels / Auswirkung auf Immobilienmärkte in Stadtteillagen und auf der Grünen Wiese Die Entwicklung der Handelsform Factory-Outlet-Center (FOC) / Auswirkung auf Immobilienmärkte Exkurs: Die Entwicklung der Handelsform Urban Entertainment Center (UEC) / Auswirkung auf Immobilienmärkte Fazit...80 ANHANG...83 LITERATURVERZEICHNIS...121

8 Darstellungsverzeichnis V DARSTELLUNGSVERZEICHNIS Darst. 1: Kaufkraft 2006 in der Bundesrepublik Deutschland... 5 Darst. 2: Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne, Darst. 3: Klassifizierung der Betriebstypen im Einzelhandel...18 Darst. 4: Flächenentwicklung im Einzelhandel, Darst. 5: Entwicklung der Marktanteile der Einzelhandelsgruppierungen, Darst. 6: Trends: Spezialisten und Category-Killer wachsen...30 Darst. 7: Entwicklung der Marktanteile im LEH, Darst. 8: Shopping-Center nach Standortlage Eröffnungsjahren...53

9 Abkürzungsverzeichnis VI ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS AG B2C BauNVO BGF BBE BRD BTE bvh CD C-Stores DEGI Difu DOZ DVD EC ECE EG EH EKZ et al. EZH evtl. FM FMCG FOC GfK gif GMA GmbH HDE ifm IVD Kfz KPMG LEH Aktiengesellschaft Business-to-Consumer Baunutzungsverordnung Bruttogeschossfläche Betriebsberatung Einzelhandel Bundesrepublik Deutschland Bundesverband des Deutschen Textileinzelhandels Bundesverband des Deutschen Versandhandels Compact Disc Convenience-Stores Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds Deutsches Institut für Urbanistik designer outlets Zweibrücken Digital Video Disc Entertainment Center Einkaufs-Center Entwicklung Erdgeschoss Einzelhandel Einkaufszentrum et alii (und andere, lateinisch) Einzelhandel eventuell Fachmarkt, Fachmärkte Fast Moving Consumer Goods Factory-Outlet-Center Gesellschaft für Konsumforschung Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung Gesellschaft mit beschränkter Haftung Hauptverband des deutschen Einzelhandels Institut für Marktforschung Immobilienverband Deutschland Kraftfahrzeug Klynvelt, Peat, Marwick, Goerdeler (Namen der Gründer) Lebensmitteleinzelhandel

10 Abkürzungsverzeichnis VII LM mfi NABU NRW OG OVG qm ROV SB SC sic UEC UG USA USP VKF VDI WWW zit. Lebensmittel Management für Immobilien Naturschutzbund Deutschland Nordrhein-Westfalen Obergeschoss Oberverwaltungsgericht Quadratmeter Raumordnungsverfahren Selbstbedienung Shopping-Center so, auf diese Weise (lateinisch) Urban Entertainment Center Untergeschoss United States of America Unique Selling Proposition Verkaufsfläche Verband Deutscher Ingenieure World Wide Web zitiert

11 Problemstellung und Vorgehensweise 1 1 Problemstellung und Vorgehensweise Handel bedeutet Wandel. Der Einzelhandel (EH) ist ein bedeutender Wirtschaftszweig, da er jeden einzelnen betrifft. Im Laufe der Zeit verändern sich die unterschiedlichen Absatzformen immer wieder. Unterschiedliche Trends und Entwicklungen in der Gesellschaft haben auch Auswirkungen auf den Einzelhandel, weshalb die Betriebstypen und die verschiedenen Vertriebsformen im EH einem fortlaufendem Wandel unterliegen. Ziel dieser Arbeit ist es, auf die verschiedenen Betriebstypen im Einzelhandel in Deutschland genauer einzugehen und die bedeutendsten auch kurz näher zu beschreiben. Die wesentlichen, gegenwärtig bevorzugten Vertriebsformen und insbesondere zukünftige Konsumtrends und ihre Auswirkung auf die Betriebstypen im EH sind Gegenstand dieser Arbeit. Es sollen auch kurz die Gründe wie zum Beispiel die Veränderungen im Konsumverhalten untersucht werden, welche zu verantworten haben, dass im Einzelhandel bestimmte Betriebstypen vor gewaltigen Veränderungen stehen bzw. warum manche nahezu überflüssig geworden sind und warum andere Betriebstypen sich überdurchschnittlich gut am Markt bewähren. Doch bevor ich damit beginne, werde ich zuerst auf die gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland näher eingehen. Relevante Entwicklungen, die den Einzelhandel besonders betreffen werden kurz aufgeführt. Dies sind unter anderem Themen wie Kaufkraftentwicklung, Konsumausgabenentwicklung, Umsätze im Einzelhandel, Flächenproduktivität im Einzelhandel und ähnliche. Des Weiteren wird auch untersucht, welche Arten von Betriebstypen sich bevorzugt in Innenstädten bzw. Stadtteilen und welche sich bevorzugt auf der Grünen Wiese ansiedeln und was genau die Gründe für diese unterschiedlichen Niederlassungspraktiken sind. Zudem werde ich im Einzelfall näher auf die rechtlichen Einschränkungen bzw. Bestimmungen eingehen und somit deutlich machen, dass eine Standortauswahl nicht nur anhand von Kriterien wie optimaler Marktbedingungen und ähnlichem abläuft, sondern dass die Städte und Gemeinden z.b. durch die Baunutzungsverordnungen u. ä. ordentlich mitmischen können und dies auch tun. Neben der Betriebstypenentwicklung ist auch die zukünftige Entwicklung der Handelssysteme im Einzelhandel von großer Wichtigkeit, denn auch hier gab es in der Vergangenheit, bzw. gibt es aktuell und auch zukünftig immer wieder Veränderungen, deren Ursachen in dieser Arbeit ebenfalls genauer erläutert werden. Gemeint ist damit vor allem auch der zunehmende Trend der Vertikalisierung, der sich durch Mono-Brand-Konzepte und Flagship-Stores in guten Lagen darstellt. Dieser Wandel der Betriebstypen im Einzelhandel wirkt sich erwartungsgemäß in ganz entscheidender Weise auch auf die Immobilienmärkte aus.

12 Problemstellung und Vorgehensweise 2 Bevor ich jedoch direkt die Auswirkungen auf den Immobilienmärkten analysiere, werde ich zuerst näher auf die typischen Eigenheiten des Immobilienmarktes eingehen. Die Themenbereiche Kundenfrequenz, unterschiedliche Standortlagen wie z.b. A-Lagen, B- Lagen, Nebenlagen, die Entwicklung der Einzelhandelsmieten an verschiedenen Standorten und weiteres stellen eine wichtige, grundlegende Basis dar, damit die Auswirkungen auf den Immobilienmärkten, bedingt durch die strukturellen Änderungen im Einzelhandel, genauestens erläutert bzw. analysiert werden können. Welche Folgen sich letztendlich tatsächlich für die Immobilienmärkte ergeben ist unter anderem in der steigenden Zahl der Shopping-Center Entwicklungen, der hohen Nachfrage nach Factory-Outlet-Centern, der zunehmenden Notwendigkeit für Folgenutzungskonzepte für nicht mehr benötigte Warenhäuser und ähnlichem deutlich erkennbar, weshalb diese Handelsformen bzw. Betriebstypen nochmals genauer untersucht werden. Da es deutliche Unterschiede in der Standortpolitik der jeweiligen Betriebstypen gibt und da manche in der Regel nur in Innenstädten und andere wiederum nur auf der Grünen Wiese vorzufinden sind, entstanden in den Innenstädten und auf der Grünen Wiese Immobilienmärkte für Einzelhandelsimmobilien. Aus diesem Grund ist diese Arbeit so aufgebaut, dass zuerst die Auswirkungen der Immobilienmärkte in den Innenstädten näher dargestellt werden und im Folgenden dann die Auswirkungen für die Immobilienmärkte auf der Grünen Wiese. Diese Arbeit beschäftigt sich selbstverständlich mit der Darstellung der Situation in der Bundesrepublik Deutschland, also die Entwicklung der Betriebstypen und der Handelssysteme im Einzelhandel und die damit zusammenhängende Auswirkung auf den deutschen Immobilienmärkten. In anderen Staaten Europas, Asiens, den USA usw. herrschen logischerweise andere Situationen, nicht nur im Wandel der jeweiligen Betriebstypen, sondern vor allem auch in den Genehmigungspraktiken für Einzelhandelsprojekte. In manchen Ländern werden Gewerbeimmobilien deutlich einfacher und in anderen sogar deutlich schwerer als in der BRD genehmigt. Da es trotz Globalisierung immer noch deutliche Unterschiede in den einzelnen Staaten dieser Erde gibt und sich eine Analyse mehrerer relevanter Länder, immens in die Länge gezogen hätte, konzentriert sich dies Arbeit ausschließlich auf die deutsche Situation.

13 Einführung: Entwicklung / wirtschaftliche Daten 3 2 Einführung: Entwicklung / wirtschaftliche Daten des Wirtschaftssektors klassischer Einzelhandel in der BRD Da die sorgfältige Erfassung relevanter Marktdaten für Einzelhandelsunternehmen von großer Wichtigkeit ist, widmen sich diese rechtzeitig um eine genaue Zusammenstellung dieser Daten, was zur Folge hat, dass der Einzelhandel das am besten dokumentierte Segment im gesamten Immobilienmarkt ist 1. Hilfreich für die Einzelhandelsunternehmen sind bestimmte Marktforschungsunternehmen wie beispielsweise die Gesellschaft für Konsumforschung (GfK), sie führt wichtige Studien durch und veröffentlicht die gewonnenen Daten, die für den Einzelhandel relevant sind. Das Bundesamt für Statistik hält ebenfalls eine Vielzahl von unterschiedlichsten Daten unzähliger Wirtschaftssektoren fest und veröffentlicht diese für die Allgemeinheit. Diese Daten geben Aufschluss über verschiedene wirtschaftliche und gesellschaftliche Entwicklungen und erleichtern unternehmerische Entscheidungen. 2.1 Entwicklung Kaufkraft, privater Konsum Die wichtigste Kennziffer ist die Kaufkraft jedes Einwohners, also das für den Einzelhandel in Frage kommende Konsumpotential 2. Als Kaufkraft wird diejenige Geldmenge bezeichnet, die den privaten Haushalten zur Verfügung steht; das ist das verfügbare Nettoeinkommen zuzüglich der Entnahme aus Ersparnissen (einschließlich des in Geldvermögen umgewandelten Sachvermögens) und aufgenommener Kredite abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. 3 Dabei stehen die Preise für die einzelnen Güter bzw. der Preisindex eines der Menge nach genau festgelegten Warenkorbes zur Kaufkraft des Geldes in einem wechselseitigen Verhältnis. Die Kaufkraftkennzahlen, die jährlich von Marktforschungsinstituten erhoben werden, zeigen die Kaufkraft einer regionalen Einheit und geben in Promille an, wie viel der gesamten Kaufkraft in der BRD auf eine bestimmte, geographische Einheit entfällt. Berechnet werden sie durch Multiplikation des Bevölkerungsanteils des betrachteten Gebietes mit dem Kaufkraftfaktor der Gesamtbevölkerung, der sich seinerseits aus dem Nettoeinkommen der im Zielgebiet wohnenden Bevölkerung berechnet und die Höhe des durchschnittlichen Nettoeinkommens verglichen mit dem Bundesdurchschnitt angibt. 4 1 Vgl. Bulwien, H., Der Immobilienmarkt in Deutschland Struktur und Funktionsweise, Verband deutscher Hypothekenbanken e. V. (Hrsg.), Berlin 2004, S Vgl. Bulwien, H., Der Immobilienmarkt in Deutschland Struktur und Funktionsweise, a.a.o., S Ausschuss für Definition zu Handel und Distribution (Hrsg.), Kataloge E, Definitionen zu Handel und Distribution, 5. Ausgabe, Köln 2006, S Vgl. Ausschuss für Definition zu Handel und Distribution (Hrsg.), Kataloge E, a.a.o., S