Nachfragedruck an Bürovermietungs- und Investmentmärkten auf Höchstniveau

Transkript

1 Deutschland Marktbericht BÜRO UND INVESTMENT 3. Quartal 2016 Nachfragedruck an vermietungs- und Investmentmärkten auf Höchstniveau Susanne Kiese Head of Research vermietung Der Aufschwung an den sieben größten deutschen märkten gewinnt auch im dritten Quartal 2016 weiter an Dynamik. Der Flächenumsatz summierte sich in den vergangenen neun Monaten auf rd. 2,7 Mio. m² fläche, einem Plus von ca. 15 % gegenüber der Vorjahresvergleichsperiode. Damit wird gleichzeitig der Spitzenwert aus dem Vorkrisenjahr 2007 eingestellt und das zehnjährige Mittel um 24 % deutlich übertroffen. Obwohl im Spätsommer zwischenzeitlich eine Abkühlung bei gesamtwirtschaftlichen und immobilienspezifischen Stimmungsindikatoren zu beobachten war, nahm die Nachfrage nach flächen wegen der anhaltend robusten Beschäftigtenentwicklung vielerorts weiter zu. Wirtschaftsumfeld bleibt insgesamt positiv Auch ein Quartal nach dem formal immer noch nicht vollzogenen Brexit, der derzeit stellvertretend für zahlreiche politische und wirtschaftliche Unwägbarkeiten des Euroraumes steht, sind in Deutschland noch keine ausgeprägten direkten Auswirkungen zu spüren. Das gilt auch für die vermietungsmärkte. An dieser Gesamtsituation wird sich auch für den Rest des laufenden Jahres bis in 2017 hinein nichts Grundlegendes ändern. Vor dem offiziellen Beginn von Verhandlungen zwischen Großbritannien und den EU- Mitgliedsstaaten wiesen bisherige Unternehmensbefragungen darauf hin, dass eine überwiegende Mehrheit von einem weichen Brexit, d.h. einem Verbleib der Briten im Binnenmarkt mit entsprechend abgemilderten Folgewirkungen, ausgeht. Sollte es dennoch zu einem harten Schnitt kommen, dauert es in der Regel mindestens ein halbes Jahr, bevor Nachfrageeffekte am Immobilienmarkt durchschlagen. flächenumsatz in den Top 7 (in m²) Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mrd. )

2 Im Gegenzug ist die v.a. für die Bankenmetropole Frankfurt mittelfristig erwartete Umzugswelle von in London ansässigen Finanzdienstleistern noch nicht ins Rollen gekommen. Umso positiver ist daher das in den abgeschlossenen drei Quartalen erzielte Umsatzplus von 28 % im Vorjahresvergleich zu bewerten. Diese deutliche Steigerung des Flächenumsatzes auf m² wurde vor allem durch eine Verdoppelung der Vermietungsleistung im Bereich von bis m² anstelle der sonst für die Mainmetropole üblichen Großabschlüsse über m² getragen. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Stuttgart mit größten Umsatzplus, gefolgt von Köln und Frankfurt Das mit 39 % größte Wachstum beim Flächenumsatz wurde in Stuttgart verzeichnet. Dieses Resultat ist vor allem auf den deutschlandweit größten Vertragsabschluss des Jahres durch den Autobauer Daimler im Stuttgarter Süden ( m²) zurückzuführen. Eine weitere Großanmietung von Bosch in Stuttgart- Zuffenhausen ( m²) trug außerdem maßgeblich dazu bei. Entwicklung der Spitzenmiete (in m²) Für das ebenfalls kräftige Umsatzplus in Köln (+32 %) sind mehrere Großanmietungen über m², allen voran aber die bereits im zweiten Quartal bekannt gewordene Flächenbelegung der Zurich-Versicherung in der MesseCity Deutz ( m²) verantwortlich. Wie auch bei dem Stuttgarter Ausnahmedeal handelt es sich um eine Anmietung in einer Projektentwicklung, die 2019 fertiggestellt wird. Mit m² Umsatzleistung setzte sich Berlin an die Spitze der Vergleichsstandorte und demonstrierte erneut seine große Beliebtheit bei nutzern. Im Vorjahresvergleich stieg das Vermietungsvolumen um 13 %, dicht gefolgt von München, wo in den ersten neun Monaten des Jahres m² fläche neue Nutzer fanden. Entwicklung der Durchschnittsmiete (in m²) Auch Hamburg konnte dank einiger, bis zur Jahresmitte ausgebliebener Großdeals, im dritten Quartal an Boden gut machen. Für das bisherige Jahr wurde eine Vermietungsleistung von m² vermeldet. Dazu trug unter anderem die Anmietung von über m² durch Olympus in der City Süd bei. Im Gegensatz lag Düsseldorf mit m² nahezu konstant auf dem Vorjahresniveau. Hier prägten erneut Anmietungen bis m² das Marktgeschehen. Leerstand könnte zum Jahresende 5-Prozent-Marke unterschreiten Die starke Flächennachfrage, eine im langfristigen Durchschnitt moderate Neubautätigkeit sowie Flächenabgänge, beispielsweise durch Nutzungsänderung revitalisierungsbedürftiger Altbauflächen, führten zu einem sich fortsetzenden Leerstandsabbau, der von allen Standorten getragen wird. 2 Marktbericht H vermietung und Investment Colliers International

3 Ende September 2016 betrug das Angebot kurzfristig verfügbarer flächen in den TOP 7 rd. 4,5 Mio, m², das sind m² weniger als im Vergleichsmonat Insgesamt lag die Leerstandsquote bei 5,1 % und damit nochmals 20 Basispunkte unter dem Vorquartalsergebnis bzw. 60 Basispunkte unter dem Vorjahresstand. Da sich eine Trendumkehr derzeit nicht abzeichnet, könnte zum Jahresende sogar die 5-Prozent-Marke fallen. Besonders eng wird es für Mieter in München und Stuttgart, wo mit je 3,1 % Leerstand ein neues RekordNiedrigniveau erreicht wurde. Nicht besser ist die Situation in Berlin (3,2 %). Etwas entspannter gestaltet sich die Suche nach flächen in Düsseldorf (7,5 %), Köln (5,6 %) und Hamburg (5,0 %). Nach kurzer Stagnation infolge der Fertigstellung einiger großvolumiger, spekulativ errichteter Neubauten hat sich auch das kurzfristige Flächenangebot in Frankfurt weiter reduziert und den Vorjahreswert unterschritten. Dennoch bleibt hier die Quote mit 11,4 % weiter im zweistelligen Bereich. Mietniveau auf hohem Niveau stabil bis leicht steigend Die Mieten setzten vielerorts nach einer kurzen angebotsbedingten Stagnation zu Jahresbeginn ihren Aufwärtstrend von hohem Niveau aus fort. Vor allem Berlin verzeichnete in den vergangenen 12 Monaten ein deutlich gestiegenes Mietpreisgefüge. Gegenüber 3 dem Vorjahr ist allein die Durchschnittsmiete um 17 % auf 16,10 pro angestiegen. Damit ist sie an Düsseldorf (14,80 ) und Hamburg (14,90 ) vorbeigezogen und befindet sich fast auf Münchener Niveau (16,20 ). Auch bei den Spitzenmieten liegt Berlin mit 26,70 seit dem letzten Quartal vor der Hansestadt mit 25,50 und Düsseldorf mit 26,50. Ein Rückgang der Spitzen- wie auch der Durchschnittsmiete von jeweils 0,50 pro m² wurde in Frankfurt verzeichnet. Dieser ist vor allem auf höhere Umsatzanteile in peripheren Teilmärkten wie Eschborn zurückzuführen. Mit einer Spitzenmiete von 38,00 bzw. einer Durchschnittsmiete von 18,00 ruft die Mainmetropole aber weiterhin die höchsten Mietpreise unter den TOP 7 auf, während Köln mit 20,15 bzw. 11,65 das untere Ende der Preisskala besetzt. Ausblick: Neuer Umsatzrekord immer wahrscheinlicher Verfestigt sich das Vermietungsplus von rund 10 %, das sich seit Jahresbeginn nun im dritten Quartal in Folge bestätigt hat, wird die Bestmarke von 3,6 Mio. m² fläche aus dem Boomjahr 2007 fallen. Angesichts der sich am Markt befindlichen Mietgesuche ist ein solches Ergebnis sehr wahrscheinlich. Allerdings wird der ein oder andere Nutzer seinen Flächenbedarf nur durch eine Projektvermietung bedienen können. Im Falle einer Anmietung von Bestandsflächen werden durchaus Abstriche bei der gewünschten Objektqualität oder auch höhere Preise als noch im vergangenen Jahr akzeptiert werden müssen. Marktbericht H vermietung und Investment Colliers International

4 Investment In den ersten neun Monaten dieses Jahres wurden am deutschen Investmentmarkt Gewerbeimmobilien für 32,4 Mrd. gehandelt. Seit der Finanzkrise ist dies mit Ausnahme des Rekordjahres 2015 das stärkste Ergebnis für den untersuchten Vergleichszeitraum. Gewerbliches Transaktionsvolumen in den Top-7 Standorten (in Mrd. ) Binnen nur eines Quartals reduzierte sich der Rückstand auf das Ausnahmeergebnis des Vorjahres von 26 % auf 15 %. Bis zum Jahresende wird diese immer noch deutliche Diskrepanz wegen der ungewöhnlichen Kumulation von Milliardendeals im Vorjahr (u.a. Übernahme Shoppingcenter-Portfolio durch Klépierre, Kaufhofdeal Hudson Bay Company im Wert von insgesamt 3,4 Mrd. ) im zweistelligen Prozentbereich verharren. Diese Betrachtung wird aber der überdurchschnittlichen Investmenttätigkeit des laufenden Jahres nicht gerecht. Gerade im dritten Quartal haben marktprägende Großdeals, die in der ersten Jahreshälfte vergleichsweise langsam in Fahrt kamen, deutlich zugenommen. Mit dem Paketkauf von 68 Pflegeheimen durch den französischen Investor Primonial wurde erstmalig in diesem Jahr wieder ein Kauf mit einem Volumen von rund einer Milliarde Euro abgeschlossen. Verkäufer waren mehrere schweizer Familien. Als größte Einzeltransaktion des laufenden Jahres wurde der Verkauf des Commerzbank-Towers, den Patrizia im Auftrag des südkoreanischen Investor Samsung für rund 650 Mio. erwarb, kurz vor Quartalsende bekannt. Anlagevolumen nach Käufergruppe (in Mrd. ) Q1-Q Weitere Portfoliodeals im mittleren dreistelligen Millionenbereich kamen hinzu. Hierzu zählen der Transfer des portfolios Cloud 9 von der Allianz an Patrizia, die die Objekte für deutsche Sparkassen erwarben, sowie das Pegasus-Portfolio mit 28 Gesundheitsimmobilien, das von der Deutschen Wohnen AG aufgekauft wurde. Portfoliodeals machen an Boden gut, ausländische Investoren bleiben zurückhaltend Im abgeschlossenen Quartal wurden wieder mehr Portfolios gehandelt. So wechselten bis Ende September Immobilienpakete im Gesamtwert von 10,7 Mrd. den Besitzer. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen stieg damit gegenüber der Jahresmitte deutlich auf 33 % und näherte sich damit dem Vorjahreswert von 38 % an. Immer noch abgeschlagen ist dagegen der Marktanteil internationaler Anleger, der durch den Landmark-Deal von Samsung zumindest etwas korrigiert werden konnte. Stammte 2015 rund die Hälfte des Investmentvolumens aus internationalen Geldquellen, liegt der Wert aktuell bei 37% (bzw. 11,9 Mrd. ). Neben der bereits fortgeschrittenen Produktknappheit vor allem im großvolumigen Core- Segment der TOP 7 ist auch der daraus resultierende Preisauftrieb ein zunehmender Grund für die Zurückhaltung ausländischer Investoren. Dabei ist die Nachfrage nach deutschen Anlageobjekten ungebrochen hoch. Gerade aus dem Ausland werden die robuste Wirtschaftsentwicklung sowie die stabilen politischen Rahmenbedingungen hierzulande angesichts europakritischer Tendenzen und nur zäher wirtschaftlicher Erholung im Euroraum sehr positiv wahrgenommen. Die Umleitung von Entwicklung der Spitzenrendite y-o-y Berlin Düsseldorf FrankfurtM. Köln Hamburg München Stuttgart Einzelhandel Industrie und Logistik 4 Marktbericht H vermietung und Investment Colliers International

5 Kapitalströmen, die kurz- bis mittelfristig für eine Allokation in Großbritannien angedacht waren, ist hierzulande noch nicht zu spüren. Der ein Quartal nach dem Referendum formal immer noch nicht vollzogene Brexit läßt vor allem langfristig orientierte Anleger abwarten. Effekte sind erst mittelfristig zu erwarten, wenn die Rahmenbedingungen des EU-Austritts konkreter werden. Im Vordergrund für ausländisches Engagement stehen bis auf weiteres die angesprochen strukturellen Stärken des deutschen Marktes. Exemplarisch beweist dies der forcierte Ausbau der Deutschlandpräsenz von Primonial nach seiner Deutschlandpremiere Ende Unter den ausländischen Investoren stehen wegen des erwähnten Milliardendeals französische Investoren mit einem Volumen von 3,0 Mrd. (9 % Marktanteil) auf Platz 1, knapp vor britischen Investoren, die die zweitgrößte Käufergruppe darstellen (2,9 Mrd. ). An dritter Stelle liegt das Engagement US-amerikanischer Investoren mit 5 % bzw. 1,5 Mrd.. Marktbeherrschend bleibt im laufenden Jahr vor allem der stetig steigende Anlagedruck auf heimische institutionelle Anleger. Die Rahmenbedingungen dafür blieben auf längere Sicht unverändert. Eine Zinswende der Europäischen Zentralbank ist nicht in Sicht. Der negative Einlagenzinssatz von aktuell -0,4 %, der zunehmend von Geschäftsbanken an Investoren weitergegeben wird, benachteiligt vor allem große, liquiditätshaltende Anleger wie offene Immobilienfonds und Versicherungen. Langlaufende Bundesanleihen fallen auf der Suche nach einer halbwegs auskömmlichen Rendite angesichts der Negativverzinsung als risikoarme Anlagealternativen aus. Dadurch nimmt die Fokussierung auf die Assetklasse Immobilien mit zahlreichen negativen Begleiterscheinungen wie steigender Aggressivität im Bieterprozess und preistreibenden Effekten zu. Entsprechend diesem Anlagenotstand führen weiterhin im Auftrag Dritter tätige Vermögensverwalter (7,7 Mrd., 24 %) sowie Offene Immobilien- und Spezialfonds (7,2 Mrd. bzw. 22 % Marktanteil) die Spitze der aktivsten Investorengruppen an. Auf der Verkäuferseite dominierten erneut mit einem Marktanteil von 22 % (7,0 Mrd. Transaktionsvolumen). Forward-Deals rücken zunehmend in den Fokus des Investoreninteresses. Sozial- und Pflegeimmobilien etablieren sich als eigene Anlagekategorie immobilien bleiben die beliebteste Assetklasse. Bis Ende September vereinigten sie ein Volumen von 13,8 Mrd. und damit einen seit Jahren relativ stabilen Marktanteil von aktuell 43 % auf sich. Zahlreiche, im Gegensatz zum Vorjahr aber eher kleinteilig strukturierte Fachmarktportfolien verhalfen der Rubrik Einzelhandelsimmobilien mit 6,3 Mrd. zum ersten Mal in diesem Jahr wieder auf einen Marktanteil von 20 %. Ansonsten verfestigen die sich im Jahresablauf beobachteten Strukturverschiebungen zu höherrentierlichen und von gesunden Fundamentaldaten beflügelten Sektoren wie dem Logistik- und Hotelgewerbe. Immobilien beider Assetklassen konnten mit 10 bzw. 9 % erneut solide Marktanteile verbuchen. Als eigene Anlagekategorie sind zunehmend Gesundheits- und Sozialimmobilien zu betrachten. Befeuert durch die eingangs erwähnten Großportfolien wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 2,6 Mrd. investiert, was einem Anteil von 8 % entspricht. Mit einem Minus von 13 % fällt die Abnahme des Transaktionsvolumens in den TOP 7-Städten im Vorjahresvergleich erneut leicht besser als am gesamtdeutschen Markt aus (-15 %). Insgesamt beträgt das Umsatzvolumen 16,7 Mrd. über alle TOP-Märkte aufsummiert, das sind ca. 52 % des gesamtdeutschen Volumens. München führt trotz angebotsbedingten Rückgangs gegenüber dem Vorjahr von 14 % die Riege der umsatzstärksten Investmentzentren mit knapp 3,4 Mrd. weiter an. Berlin folgt der bayrischen Landeshauptstadt mit 3,3 Mrd. dicht auf den Fersen, konnte aber bei weitem nicht an das fulminante Vorjahresergebnis anknüpfen. Ebenfalls die 3-Milliarden- Euro Marke knackten Hamburg und dank des Großdeals auch Frankfurt. Das größte Plus erzielte Köln, beflügelt durch den Verkauf des noch in Bau befindlichen Zurich Headquarters für mehr als 350 Mio.. Renditeniveaus dauerhaft auf niedrigerem Niveau Infolge des anhaltenden Investmentbooms sind die Spitzenrenditen an zahlreichen Standorten in den vergangenen drei Monaten erneut gesunken. Besonders signifikant ist die Renditekompression von 50 Basispunkten im Kölner segment. Bis zur Jahresmitte war die Rheinmetropole im Kanon der TOP 7 aufgrund ihrer vergleichsweise geringeren Markliquidität der einzige Standort, an dem noch das von sicherheitsorientierten Investoren verfolgte Mindestrenditeziel von 5 % erreichbar war. Mit dieser Entwicklung wird auch der Renditeabstand unter den führenden Investmentzentren verschwindend gering die Spanne bewegt sich aktuell zwischen 3,4 % in München und 4,5 % in Köln (Spread 110 Basispunkte, Vorquartal 150 Basispunkte). Diese Tendenzen lassen sich auch auf andere Assetklassen übertragen. Ausblick: Vorjahresrekordwert nicht mehr erreichbar Auch wenn mehrere großvolumige Transfers in Vorbereitung sind und angesichts des außerordentlichen Nachfragedrucks von einer Jahresendrally im letzten Quartal 2016 auszugehen ist, wird das Rekordvolumen des Vorjahres von 55 Mrd. nicht wiederholt werden können. Für das Gesamtjahr 2016 ist ein Transaktionsvolumen von 45 bis 50 Mrd. zu erwarten. Mit einem solchen Ergebnis würde der fünfjährige Durchschnittswert um beträchtliche 33 % bzw. 47 % übertroffen, was die derzeitige Attraktivität des deutschen Gewerbeimmobilienmarktes eindrucksvoll belegt. 5 Marktbericht H vermietung und Investment Colliers International

6 vermietungs- und Investmentmarkt Deutschland (jeweils Q1-Q3) Der Markt im Überblick BÜROVERMIETUNGSMARKT Top 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART Flächenumsatz 2016 in m² Flächenumsatz 2015 in m² Veränderung + 15,1 % 12,5 % -1,7 % 27,6 % 9,4 % 31,9% 9,0 % 38,7 % Spitzenmiete 2016 in m² 26,70 26,50 38,00 25,50 20,15 34,20 22,80 Spitzenmiete 2015 in m² 24,00 26,00 38,50 24,00 20,50 33,50 21,00 Veränderung in % 11,3 % 1,9 % -1,3 % 6,3 % -1,7 % 2,1 % 8,6 % Durchschnittsmiete 2016 in m² 16,10 14,80 18,00 14,90 11,65 16,20 12,60 Durchschnittsmiete 2015 in m² 13,75 14,40 20,00 14,50 11,70 15,60 12,30 Veränderung 17,1 % 2,8 % -10,0 % 2,8% 0,4 % 4,0 % 2,4% Flächenleerstand 2016 in m² Flächenleerstand 2015 in m² Leerstandsrate 5,1 % 3,2 % 7,5 % 11,4 % 5,0 % 5,6 % 3,1 % 3,1 % Deutschland BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART GEWERBLICHER INVESTMENTMARKT Transaktionsvolumen in Mio Transaktionsvolumen in Mio Veränderung im Vgl. zum Vorjahr -15% -27% -10% -24% 2% 25% -14% 0% Größte Investorengruppe in % Vermö- Vermö- Offene Vermö- Vermö- Offene Offene Pensionskassengensverwaltewaltelienfonds walter (Asset walter lienfonds lienfonds gensver- Immobigensvergensver- Immobi- Immobi- Pensionsfonds (Asset Fund (Asset Fund Spezial-fonds Fund (Asset Fund Spezialfondfonds Spezial- Manager) Manager) Manager) Manager) 37% 24% 27% 37% 45% 27% 24% 40% Größte Verkäufergruppe in % Wichtigste Immobilienart 22% 43% Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 20% 56% 28% 61% Geschlossen e Immobilienfonds 29% 88% Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 26% 63% 37% 34% 24% Spitzenrendite in % 3,50% 4,35% 4,30% 3,70% 4,50% 3,40% 4,30% Spitzenrendite Einzelhandel in % 3,80% 4,10% 3,50% 3,60% 4,20% 3,00% 3,90% Spitzenrendite IndustrieLogistik in % 5,70% 5,60% 5,50% 5,70% 5,80% 5,40% 5,70% 83% 67% 51% Quellen: Colliers International, Grossmann & Berger (Hamburg, Vergleichszahlen für 2015), Larbig & Mortag (Köln) 6 Marktbericht H vermietung und Investment Colliers International

7 554 s in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 AsienPacifik: 231 EMEA: 112 2,3 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals Autor: Susanne Kiese Head of Research Germany T susanne.kiese@colliers.com Colliers International Deutschland Holding GmbH Dachauer Str München Millionen m² gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von -, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 s in 66 Ländern tätig. Bildnachweis: SeanPavonePhotoKollektion istock Thinkstock Copyright 2016 Colliers International. Alle in dieser Broschürediesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüredieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International undoder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten