Susanne Heeg und Sabine Dörry. 1 Einleitung: Immobilienwirtschaft im Umbruch

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1 Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie Susanne Heeg und Sabine Dörry 1 Einleitung: Immobilienwirtschaft im Umbruch Michael PRYKE (1991) rief bereits in den frühen 1990er Jahren dazu auf, angesichts des unbekannten Ausmaßes und der Härte der Immobilienkrise zu dieser Zeit stärker Themen der gebauten Umwelt und des Finanzmarktes in die Geographie mit aufzunehmen. Nachdem dieser Aufruf in der Geographie - anders als in der BWL - eher verhallte, haben sich in den späten 1990er Jahre allmählich geographische Forschungsansätze entwickelt. Allerdings stellen immobilienwirtschaftliche Themen in der Wirtschaftsgeographie auch Anfang des 21. Jahrhunderts noch keinesfalls einen Forschungs-,Mainstream' dar. Die breitere Rezeption immobilienwirtschaftlieher Themen dürfte sich dabei nur zum geringeren Teil mit der Finanzkrise, die ihren Ausgangspunkt in der Krise des privaten US-Häusermarktes seit 2006 nahm, erklären lassen. Wichtiger erscheint die Einsicht, dass Immobilien nicht mehr länger immobil sind, sondern als Waren einer,mobilisierung' unterliegen und damit einen spannenden, neuen Forschungsgegenstand darstellen (vgl. HEEG 2004 und 2009a, SCHARMANSKI 2006). Ziel des Beitrags ist es, einen Überblick über wesentliche Entwicklungen in der (vorwiegend deutschsprachigen) geographischen Immobilienwirtschaftsforschung zu geben. Die Grenzen regionaler Immobilienmärkte sind porös geworden. Mächtige Immobilieninvestoren investieren zunehmend global. Immobilien sind als Anlageprodukte tausch- und handel bar, ähnlich einem Auto oder einem Computer. Auch wenn die Immobilie nur in den seltensten Fällen physisch bewegt wird, flotieren Wert und Eigentumstitel unabhängig von regionalen, nationalen und/oder institutionellen Grenzen. Durch gravierende Einschnitte auf den Finanzmärkten ist den Immobilien ihre Immobilität offensichtlich abhanden gekommen. Zudem scheinen Projektentwicklungen über neue Finanzierungsformen schneller und, vergegenwärtigt man 47

2 Susanne Heeg und Sabine Dörry Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie sich den hohen Leerstand, scheinbar lokal,bedarfsunabhängig' realisierbar geworden zu sein. Etablierte Verständnisse und Interpretationen der Bedingtheit der gebauten Umwelt werden damit in Frage gestellt. So entwickelte sich der öffentliche Wohnungsbestand - in vielen Städten finanziell als Fass ohne Boden betrachtet - seit einigen Jahren unter dem Stichwort des,portfolio-verkaufs' zur attraktiven Anlage für globale Finanzinvestoren, die primär auf Zins- und Währungsdifferenzen setzten (vgl. CLAßEN u. ZANDER 2010). Damit einhergehend wurden bisherige Vorstellungen von der politischen und sozialen Notwendigkeit eines öffentlichen städtischen Wohnungsbestandes in Frage gestellt. In vielen deutschen Städten sind innerstädtische Immobilien seit Jahrzehnten kaum noch in den Händen lokaler Eigentümer. Sie gehören Fonds, Immobilien-AGs mit börsennotierten Anteilen (Real Estate Investment Trusts - REITs) und anderen institutionellen Investoren (vgl. HOLM 2010, KALTENBRUNNER 2010, S. IIlff). Im Zuge dieser beiden übergeordneten EntWiCklungen - den globalisierten Investitionsstrategien und dem vereinfachten Zugang zu Finanzierung über den globalen Kapitalmarkt - kam es vor allem zwischen 2005 und 2008 zu spekulativen Investitionen, durch die auch die durchschnittlichen Haltezeiten von Immobilien abnahmen. Ähnlich der Verkürzung der Haltezeiten auf den Investmentmärkten verkürzen sich auch auf den Mietmärkten die durchschnittlichen Mietdauern. Durch den steigenden Kostendruck achten Büronutzer heute weit mehr als früher auf die Effizienz ihrer (angemieteten) Immobilien. Für Unternehmen im Dienstleistungssektor sind die Ausgaben für Miete und Personal die höchsten Kostenfaktoren. Entsprechend hoch ist der Anspruch der Nutzer in Bezug auf Ausstattung, Standort und Preis ihrer Büros. Stimmt dieses Verhältnis heute nicht mehr, steht den Unternehmen ein breites Angebot an Büros in ähnlich guter Lage zur Verfügung. Dies trifft zumindest auf die,big seven' in Deutschland - Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart - zu. Einhergehend mit diesen Veränderungen durchlief die Immobilienbranche einen wichtigen Professionalisierungsprozess. Professionalisierung umfasst nicht nur den Einflussgewinn,professioneller' institutioneller Investoren gegenüber den,amateurinvestoren', denen traditionelle Eigentümer und kleinere Privatanleger zugerechnet werden (vgl. MARX 2003, S. 87, zitiert in DZIOMBA 2009, S. 71), bzw.,klassischer', überregional tätiger ProjektentWickler gegenüber den,lokal operierenden' Entwicklern, die "auf einem kleineren Immobilienmarkt häufiger,aus persönlichen Motiven heraus'" (DOBBERSTEIN 2004, S. 34ff, zitiert in DZIOMBA 2009, S. 71) tätig sind. Professionalisierung umfasst auch die zunehmende Fragmentierung und Spezialisierung in den immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskonfigurationen. So haben beispielsweise Research-Abteilungen deutlich an Einfluss gewonnen (vgl. auch Beitrag BEYERLE in diesem Band). Die von ihnen regelmäßig publizierten Marktberichte tragen nicht nur dem tatsächlich gestiegenen Informationsbedarf Rechnung. Sie gelten im Wettbewerb um Kunden und Margen auch als wichtige Positionierungsanker und Marketinginstrumente. Mit der Ausdifferenzierung des Dienstleistungsangebots wurden neue Märkte und Anlagemöglichkeiten geschaffen. Die neuen Formen, in denen die gebaute Umwelt verwertet wird, sowie darauf bezogene Praktiken des Widerstands lokaler Bevölkerungsgruppen (vgl. HOLM u. GEBHARDT 2011) haben dazu beigetragen, dass immobilienwirtschaftliche Forschung generell an Interesse gewonnen hat. Die Immobilien- 48 wirtschaft kann als eine Branche betrachtet werden, in der sich paradigmatisch Maßstabssprünge in Verwertung, Aus- und Verhandlung sowie Widerstand dagegen verfolgen lassen. Analysen der Transformationen in der Immobilienwirtschaft ermöglichen es, die Bedeutung einer Verschränkung von Finanz- und Immobilienmärkten sowie der globalen Ausdehnung von Bewertungsverfahren, Normen und Standards in ihrer Wirkungsweise für die lokale Ebene zu untersuchen. Wissenschaftlich interessant wird die Immobilienwirtschaft mit Blick auf bestimmte Aspekte: Erstens auf Tendenzen ökonomischer Verwertung städtischer und nachbarschaftlicher Umwelten im globalen Maßstab, zweitens auf die Rolle der Immobilienwirtschaft als,citybuilder', d.h. in ihrer Stadt gestaltenden und prägenden Wirkung. Die Art und Weise, wie städtische Räume kalkuliert und bewertet werden, hat dabei entscheidenden Einfluss auf städtische Entwicklungen. 2 Lokale Märkte, regionale Immobilienwirtschaft Immobilienwirtschaftliche Forschungen in der Geographie fristeten bis Ende der 1990er Jahre eher ein Schattendasein. In der deutschsprachigen Debatte gab es in den 1970er Jahren vereinzelte Beiträge, die sich vorwiegend mit dem System der Bodenpreise auseinandersetzten (z.b. GIESE 1979, KADE U. VORLAUFER 1974{ VORLAUFER 1975). In den Analysen wurde die Dynamik des städtischen Bodenpreis-! gefüges (vgl. ALONSO 1968, VON THÜNEN 1990 [1842]) mit der Tertiärisierung in den Innenstädten in Verbindung gebracht. Weitergehende sozioökonomische und gesellschaftliche Bedingungen wurden jedoch nicht diskutiert. Eine Stärke dieser geographischen Arbeiten bestand darin, empirisch die Bedeutung lokaler Planungspolitik auf das städtische Bodenpreisgefüge sowie für die Aktivitäten der Immobilienakteure nachgewiesen zu haben. Damit spiegeln diese geographischen Arbeiten zentrale Kontextbedingungen der Immobilienwirtschaft zu dieser Zeit wider, die darin bestanden, dass Immobilienmärkte durch lokale Regulierungen wie Flächenwidmungen, Bauordnungen und Auflagen des Denkmalschutzes in weitgehend intransparente regionale und lokale Märkte aufgeteilt waren. Grenzüberschreitende Immobilieninvestitionen unterlagen in vielen Ländern strengen Kontrollen und wurden durch unterschiedliche nationale Regulierungen wie die Besteuerung von Immobilienbesitz und -transaktionen erschwert. Eine kapitalistische Verwertung des Bodens wurde auf diese Weise durch lokale Bedingungen und Einflüsse verschiedener Gruppen und Interessen gebrochen, wenngleich nicht unterbunden. Die hohe Unsicherheit und Wissensintensität von Immobilieninvestitionen erforderte den Aufbau von lokalen Vertrauensbeziehungen zwischen Projektentwickler/Bauträger, den Banken als Kapitalgebern sowie der öffentlichen Hand als rahmensetzendem Akteur. Der wirtschaftliche Aktionsradius der Immobilienwirtschaft beschränkte sich stark auf die jeweilige Region und wies - anders als andere Branchen - bis in die zweite Hälfte des 20. Jahrhunderts einen engen räumlichen Bezugsrahmen auf. Zwar trugen wirtschaftliche Restrukturierungen und Liberalisierungen ab den 1970er Jahren zunehmend zu einer Öffnung und Durchdringung von nationalen Märkten bei. Das damit steigende Interesse an grenzüberschreitenden Immobilieninvestitionen wurde jedoch lange durch Finanzmarktregulierungen sowie schwer überschaubare institutionelle Regelungen auf lokaler und nationaler Ebene ge- 49

3 Susanne Heeg und Sabine Dörry Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie dämpft. In der geographischen Forschung spiegelte sich diese,unübersichtlichkeit der Märkte' einerseits in der Konzentration auf lokale Immobilienmärkte (z.b. BRAUNE 1989, EIGLER 1992) sowie in stärker anwendungsorientierten Arbeiten (z.b. HARTUNG 1998, HEßMANN 2002) wider, und andererseits in Standortanalysen unter Berücksichtigung des Immobilienmarktes (vgl. BEYERLE 1998, HOLZ 1994). Regionalspezifisch wurde also die Rolle der Immobilienwirtschaft bei der Aufwertung von Standorten sowie die Bedeutung der städtischen Zentren für immobilienwirtschaftliche Aktivitäten untersucht. Einerseits wurde argumentiert, dass die Immobilienwirtschaft ein nicht zu vernachlässigender Faktor im Standortwettbewerb sei und zur Aufwertung des Stadtbildes beitragen könne (mit Bezug auf Finanzdienstleister, vgl. BEYERLE 1998, allgemein zu Immobilieninvestments als Indikator städtischen Wandels, vgl. SCHULTEN 2006). Andererseits versuchten zahlreiche Arbeiten zu zeigen, dass eine Spezialisierung städtischer Teilräume notwendig sei, um immobilienwirtschaftliche Verwertungsstrategien zu unterstützen (vgl. HEßMANN 2002/ HOLZ 1994). Generell dominierte eine lokal ausgerichtete Betrachtung der Immobilienwirtschaft; häufig ging es um die Interdependenz von Standort bzw. Stadt und Immobilienwirtschaft. Eine Analyse wirtschaftsräumlicher Restrukturierungsprozesse in der Immobilienwirtschaft fand dabei nicht statt. In den 1990er Jahren wandelte sich die geographische immobilienwirtschaftliche Debatte tiefgreifend. Sie stand in engem Zusammenhang mit der Tertiärisierung städtischer Ökonomien/ die zu einer Steigerung der Nachfrage nach Büroimmobilien führte. Mit dem gleichzeitigen Rückzug von Industrieunternehmen aus zentralen städtischen Standorten trug dies zu einer Ausdehnung der Büro- bzw. Dienstleistungsbeschäftigung (vgl. FAINSTEIN 2001, PRYKE 1991, VON LÜPKE 2000, S. 89ff) sowie zu potenziell entwicklungsfähigen Standorten in Städten bei. Besonders ausgeprägt war dies im Falle jener Städte, die sich auf einen expansiven, hochrangigen Dienstleistungssektor aus dem Finanz- und unternehmensorientierten Beratungsbereich stützten und sich damit als Koordinations- und Kontrollzentren der globalen Wirtschaft etablierten. Diese Immobilienmärkte entwickelten sich in der Konsequenz zu attraktiven Tätigkeitsfeldern externer Immobilienakteure. 50 Im Vergleich mit der deutschsprachigen Diskussion wurden immobilienwirtschaftliche Veränderungen in der englischsprachigen Geographie frühzeitiger und intensiver thematisiert. Eine zeitlich frühere Deregulierung der nationalen Finanzsysteme sowie eine stärker private Absicherung individueller Risiken in den angelsächsischen Staaten setzte Kapital frei, das nach Anlagemöglichkeiten auch im Immobiliensektor suchte und dort zu Umbrüchen beitrug. Im deutschsprachigen Raum wies erstmals Elisabeth LrCHTENBERGER (1995) auf Tendenzen der Internationalisierung der Immobilienmärkte in europäischen Wohlfahrtsstaaten hin und betonte die zeitlichen und qualitativen Unterschiede als Ergebnis der verschiedenen politökonomischen Systeme. Tatsächlich haben Deregulierungen des Finanzmarktes auch in verschiedenen europäischen Wohlfahrtsstaaten seitdem die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft in hohem Maße befördert. Beispielsweise dürfen deutsche Kapitalanlagegesellschaften, etwa Immobilienfonds, seit Anfang der 1990er Jahre im zuge von neuen Finanzmarktförderungsgesetzen weltweit investieren, wurden Hedgefonds zum Jahreswechsel 2003/04 erstmalig zugelassen sowie REITs 2007 und Ende der 1990er Jahre private Rentenversicherungen mit staatlicher Unterstützung auf breiter Basis eingeführt. Mit dieser Bündelung von Kapital im In- und Ausland sowie den immer liberalisierteren Investitionsbedingungen für deutsches und ausländi- sches Kapital belebte sich auch die Diskussion um immobilienwirtschaftlich~ Themen sowohl in der deutschsprachigen wie auch in der anglophonen Geographie. 3 Internationale Märkte, neue Akteure, globale Immobilienwirtschaft Dem seit den 1990er Jahren feststellbaren Wandel in der Immobilienwirtschaft tragen auch die jüngeren Diskussionen und Forschungsthemen Rechnung: Erstens - und mit Blick auf Großprojekte - flexibilisieren sich städtische Planungen und dynamisieren den städtischen Immobilienmarkt. Zweitens treten zahlreiche neue institutionelle Akteure mit internationaler Orientierung ihrer Geschäftstätigkeit auf. Seit den 1990er Jahren wird ein Übergang zu einem "urban entrepreneuriali~m\\ (HARVEY 1989) in der Stadtpolitik diagnostiziert. Planung w.ird zunehm~~d weniger unter stadtentwicklungspolitischen als unter finanz- und wirtschaftspolitischen Gesichtspunkten gestaltet (vgl. ADRIAN 1998, BALL 1994, HE~G 200~.a). Di~ser Aspekt betrifft vor allem große und lagegünstige Flächen im BeSitz der offentllchen Hand, die zur Imagesteigerung genutzt werden. Mit der Bespielung solcher Flächen durch attraktive Architektur, Wohnanlagen und Büroobjekte (property-ied develo~men:) versuchten die Städte, sich nach der Phase der Deindustrialisierung und DesInV~stltion der 1970er Jahre wieder auf die Landkarte internationaler Aufmerksamkeiten zu bringen (vgl. AMBROSE 1994, HEEG 2003, JONES 1996/ LEITNER 1994, ~WYNGEDOUW et al. 2002). Susan FAINSTEIN (2001, S.l) hebt hervor, dass,,[f]or POllcy-.make:s/ encouragement of real estate development seems to offer a way of dealln g.. wlth otherwise intractable economic and social problems." Der Umgang von Großstadten mit Bauinvestitionen und Großprojekten (,politics of global cities', HAlLA 1997) wurde vielfach imitiert, wie die Beispiele Battery Park City in Manhattan, C~nary Wharf in London, die HafenCity in Hamburg oder das Gro,~projekt Westhafen In Fran~furt am Main (vgl. FAINSTEIN 2001, ZUKIN 1992, DZIOMBA 2009) zeigen. GroßproJekte fungieren dabei häufig als Aufwertungskatalysatoren, um im inter-urbanen Wettbewerb Wandel und Erneuerung zu signalisieren (vgl. AORIAN 1998, HALL 1998, S. 143ff HALL U. HUBBARO 1998, HEALEY 1992, HEALEY et al. 1995/ HEEG 2008b/ IMRIE u. THOM~S 1995, MOULAERT et al. 2001). Wichtig ist, dass diese Politikveränderung eine Ermächtigung von privaten Immobilienakteuren im Feld der Stadtpl~nUng b~wirkte und somit Kontextbedingung für neue Aushandlungsformen zur wlrtscha.ftllchen Verwertung von Flächen war. Städte mit hohem Anteil an unternehmenso.r~entierten und Finanzdienstleistungen wurden nun zu,hot spots' globaler Immobilleninvestitionen (vgl. HAlLA 1988). Die durch Finanzmarktliberalisierungen geschaffenen neuen städtischen Anl~gemöglichkeiten trugen nach dem Urteil zahlreiche.r. Aut?rInnen zu einer Finanzialisierung bzw. Finanzmarktsteuerung von Immobilien bel (vgl. CLARK U. LUND 2000 COAKLEY 1994, DÖRRY 2010, HAlLA 1991, MORICZ U. MURPHY 1997, WARF 1994). Mit d~r Neubewertung von Immobilien als Finanzanlage sind institutionelle Akteur~ wie Pensionskassen, Immobilienfonds und -AGs wichtig geworden, die stark rendite- und weniger gebrauchswertorientiert arbeiten (vgl. WÜTHRICH ~003).. Investments im Immobilienbereich stehen hinsichtlich der erzielbaren Renditen mit anderen Anlageformen in Konkurrenz und müssen im Wettbewerb um anlage~uchen~es Kapital den Anforderungen des Finanzmarktes genügen. Dazu we~?~n die ~rtrage auf den Finanz- und Immobilienmärkten überwacht, damit, wenn notlg, Kapital von ertragsschwachen auf ertragsstarke Produkte und Orte verschoben werden kann (vgl. CHARNEY 2001, S. 743, HAlLA 1991). Die Entscheidungen, denen enormen Ka- 51

4 Susanne Heeg und Sabine Dörry ~ Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie :1 pitalverschiebungen auf den Immobilieninvestmentmärkten der Jahre 2006/2007 sowie außergewöhnlich hohe Kapitalzuflüsse zugrunde lagen, sollten dazu auf professionalisierte Marktanalyseinstrumente und innovative (wirtschaftsgeographische) Entscheidungsmodelle aufbauen. Ein Beispiele hierfür sind,qualifizierte Standortund Marktanalysen' (STOMA, detailliert dazu DZIOMBA et al und Beitrag DZIOMBA in diesem Band), mit denen Investitionsentscheidungen mit Hilfe von quantifizierbaren gegenwärtigen Renditeaussagen sowie Prognosen auf eine breite Basis gestellt werden sollen. Ein anderes Beispiel ist das Modell der,geographie selection' (vgl. BEIDATSCH 2006), das eine auf die Zukunft gerichtete Bewertungstechnik ist und Investitionsstrategien auf empirischer Makrodatenbasis für städtische Immobilienmärkte modelliert. Die dennoch hohe Zahl fehlkalkulierter Immobilieninvestitionen 2006/2007 wird hauptsächlich auf die enormen Möglichkeiten der Fremdkapitalfinanzierung sowie dem gewaltigen Investitions- und Zeitdruck zurückgeführt, die kaum Zeit für eine sorgfältige Due Diligence-Prüfung einzelner Objekte ließen. Generell sind insbesondere Fonds und Immobilien-AGs durch ihre Shareholder-Orientierung zu einem permanenten,investment switching' gezwungen, was im Immobilieninvestment zur rastlosen Suche nach neuen Räumen und Objekten führte (vgl. DEHESH U. PUGH 1999, FAINSTEIN 2001, LOGAN 1993). Vor allem im angelsächsischen Raum bildeten sich große Konglomerate aus Projektentwicklern und Finanzinstitutionen, die sich über den Finanzmarkt Kapital besorgen und vornehmlich weltweit in große städtische Entwicklungsvorhaben investieren (vgl. HEALEY U. BARRETT 1990, KNOX 1993). Neue Nischen und Möglichkeiten werden zunehmend nicht mehr nur in den Herkunftsregionen der Akteure gesehen. Die Konzentration großer Kapitalsummen bei Beteiligungsgesellschaften sowie die Öffnung nationaler Finanzmärkte begünstigte die Globalisierung von Investments (vgl. HEEG 2004, LAPIER 1998, LEITNER 1994, LOGAN 1993, PÜTZ 2001, SOARES DE MAGALHAES 2001). Investiert wird demzufolge in Märkte mit hohen Renditeversprechen, aber auch in Märkte mit kontrazyklischen Entwicklungen im Vergleich zu den wichtigen Immobilienmärkten der großen Volkswirtschaften Europas und Nordamerikas. Mit der Globalisierung von Immobilieninvestments verbinden sich allerdings auch Probleme: Erste Anzeichen deuten auf eine zunehmende Krisenanfälligkeit lokaler Immobilienmärkte und damit von Stadtentwicklung hin. Denn das am Kapitalmarkt ausgerichtete Verhalten institutioneller Investoren, das mit einem stark zyklischen Verhalten - d.h. mit Über- bzw. Desinvestitionen je nach Marktlage - einhergeht, begünstigt eine hohe Volatilität städtischer Immobilienmärkte (z.b. BALL 1994, BEITEL 2000, LEITNER 1994, LIZIERI et al. 2000, LOGAN 1993, MORICZ U. MURPHY 1997, HEEG 2009). Krisenanfälligkeit hat aber noch eine weitere Dimension, die vor dem Hintergrund aktueller Krisenphänomene interessant ist: John LOGAN (1993) und Michael PRYKE (1994) wiesen bereits Mitte der 1990er Jahre auf die Bedeutung komplexer Finanzprodukte bei der Internationalisierung von Immobilieninvestments und für die Immobilienkrise Ende der 1980er Jahre hin. Als besonders problematisch sehen sie _ ähnlich wie MORICZ und MURPHY (1997) - die durch die Verbriefung von Immobilienkrediten stattfindende Verlagerung des finanziellen Risikos vom Projektentwickler bzw. den Banken auf anonyme Anleger, die Reichweite und Risiko von Projekten nicht abschätzen können. Die Öffnung der Finanzmärkte und die Entwicklung neuer Finanzprodukte haben demnach dazu beigetragen, die Risiken, hier von Immobilieninvestments, weltweit weiterzugeben und damit kaum mehr beherrschbar zu machen. Jüngere Publikationen, bspw. das 2010 erschienene IzR-Heft,Internatio- 52 nale Immobilienmärkte - globale Immobilienwirtschaft' oder das Themenheft der Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie von 2009 zur,immobilienwirtschaftliche[n] Forschung in der Geographie' - tragen diesem Spannungsfeld, der "Globalisierung des Örtlichen" (KALTENBRUNNER 2010), Rechnung. Wesentliches Augenmerk bei der Analyse dieser Globalisierungsprozesse legen jüngere Forschungen auf das aktive,machen' von Märkten. Die unabdingbaren Voraussetzungen für die Herstellung von Transparenz und die Bewertbarkeit für Investitionen können erst durch die Verknüpfung relationaler Wissens- und (inter-) nationaler Standortnetze geschaffen werden (für die Formierung eines grenzüberschreitenden Immobilienmarktes am Beispiel Warschau, vgl. BITTERER 2012 (submitted), DÖRRY u. HEEG 2009; SCHARMANSKI 2009). 4 Fazit Die skizzierten Forschungsarbeiten analysieren die Immobilienwirtschaft in ihrem gesellschaftlichen Kontext. Es ist ein Kontext, der einem grundlegenden Wandel unterliegt: Die räumliche Reichweite immobilienwirtschaftlicher Tätigkeit hat zugenommen, die Zahl der involvierten Akteure erhöhte sich und Risiken sind gestiegen. Komplexe Sachverhalte, die sich hinter Stichworten wie unternehmerische Stadt, globale Immobilieninvestitionen, Großprojekte, Finanzialisierung, immobilienwirtschaftliche Verwertungsstrategien, Shopping-Malls, Widerstand, Bewertung, Ausund Verhandlung verbergen, zeigen an, dass die Immobilienwirtschaft ein wichtiges Forschungsfeld mit hoher gesellschaftlicher Relevanz, viel Potential und Zukunft in der Geographie ist. 5 Literatur ADRIAN, H. (1998): Wer gestaltet die Stadt? In: SAUBERZWEIG, D. U. W. LAITENBERGER (Hrsg.): Stadt der Zukunft - Zukunft der Stadt. Baden Baden, S ALONSO, W. (1968): Location and land use. Towal'ids a general theory of land rent. Cambridge. AMBROSE, P. (1994): Urban processes and power. London, New York. BALL, M. (1994): The 1980s Property Boom. 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6 Susanne Heeg und Sabine Dörry Real Estate Research - Research aus Sicht eines internationalen Investors MOULAERT, F., SWYNGEDOUW, E. U. A. RODRIGUEZ (2001): Large scale urban development projects and local governance - From democratic urban planning to besieged local governance. In: Geographische Zeitschrift 89, PRYKE, M. (1991): An international city going,global': spatial change in the City of London. In: Environment and Planning D: Society and Space 9, S PRYKE, M. (1994): Looking back on the space of a boom: (re)developing spatial matrices in the City of London. In: Environment and Planning A 26, S PÜTZ, R. (2001): "Money talks" - Die Internationalisierung des Marktes für Büroimmobilien in Ostmitteleuropa. Das Beispiel Warschau. In: Erdkunde 55, SCHARMANSKI, A. (2006): Global denken, lokal handeln - Immobilienwirtschaft im Zeichen der Globalisierung aus theoretisch-konzeptioneller Perspektive. Köln. (= Working Paper No ). SCHARMANSKI, A. (2009): Globalisierung der Immobilienwirtschaft. Grenzüberschreitende Investitionen und lokale Marktintransparenzen mit den Beispielen Mexiko City und Sao Paulo. Bielefeld. SCHULTEN, A. (2006): Der regionale Immobilienmarkt - Indikator für den Strukturwandel im Ruhrgebiet. In: Zeitschrift für Wirtschaftsgeographie 50, S SOARES DE MAGALHAES, C. (2001): International property consultatns and the transformation of local markets. In: Journal of Property Research 18, S SWYNGEDOUW, E., MOULAERT, F. U. A. RODRIGUEZ (2002): Neoliberal urbanization in Europe: large scale urban development projects and the new urban policy. In: BRENNER, N. U. N. THEODORE (Hrsg.): Spaces of Neoliberalism: Urban Restructuring in North Americaand Western Europe. Maiden, s VON LÜPKE, D. (2000): Maßstabssprünge der Planung - Städtische Planungshoheit und Investoreninteressen zwischen 1990 und In: RODENSTEIN, M. (Hrsg.): Hochhäuser in Deutschland. Zukunft oder Ruin der Städte? Stuttgart, S VON THÜNEN, J. H. (1990 [1842]): Der isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und Nationalökonomie. Berlin. VORLAUFER, K. (1975): Bodeneigentumsverhältnisse und Bodeneigentümergruppen im Cityerweiterungsgebiet FrankfurtjM.-Westend. Frankfurt am Main. (= Frankfurter Wirtschafts- und Sozialgeographische Schriften 18). WARF, B. (1994): Vicious circle. Financial markets and commercial real estate in the United States. In: CORBRIDGE, 5., THRIFT, N. U. R. MARTIN (Hrsg.): Money, Power and Space. Oxford, S WÜTHRICH, S. (2003): Börsenkotierte Immobiliengesellschaften. Neue Akteure auf dem Geschäftsliegenschaftenmarkt. Zürich. ZUKIN, S. (1992): The City as alandscape of Power: London and New York as Global Financial Capitals. In: BUDD, L. U. S. WHIMSTER (Hrsg.): Global Finance and Urban Living. A Study of Metropolitan Change. London, S Real Estate Research - Research aus Sicht eines internationalen Investors Thomas Beyerle 1 Einleitung: "Fragen wir das Research!" Das übergeordnete Ziel für die Daseinsberechtigung des sogenannten Researchs in der Immobilienbranche ist zunächst relativ simpel, ist es doch die Sicherung der Datenbasis auf qualitativer und quantitativer Ebene. Dieser Satz mag harmlos anmuten, in ihm steckt allerdings das Eingeständnis, dass der Mitteleinsatz zur Absicherung der in der Immobilienbranche alltäglichen Millioneninvestitionen oftmals kaum gegeben ist. Mit anderen Worten: Während in fast allen Industriesparten und Dienstleistungsfeldern die Marktforschung einen sehr hohen Stellenwert zur Absicherung der Marktgängigkeit der Produkte hat, reift in der Immobilien- bzw. Bankenlandschaft diese Erkenntnis traditionell erst immer im Nachgang von strukturellen Umbrüchen - eine beschönigende Umschreibung von Systemkrisen wie die New ) Economy Krise 2002 oder die Kreditkrise Mittlerweile hat der Druck auf die Prozessbeteiligten aber stark zugenommen bzw. ist die Erkenntnis gereift, dass Risiken durch den richtigen Einsatz der angewandten Research-Methoden und der daraus resultierenden Transparenz minimiert werden können. In der Wertschätzung ist dabei "Fragen wir zunächst das Research" der Quantensprung schlechthin, zumal der Satz in den letzten Jahren mehr oder weniger regelmäßig lautete: "Wir müssen aber auch im Nachgang noch die Research- Meinung einholen". Der Paradigmenwechsel in der ökonomischen Betrachtung von Immobilien ist eingetreten durch eine generell volatilere Marktsituation. Nachholbedarfe an Immobilien und in der Folge Investitionen in neue Zielmärkte treten heute nur noch punktuell auf. Die gewerblichen Immobilienmärkte definieren sich - zumindest aus deutscher Perspektive - zunehmend über Sättigungstendenzen denn über echten Erstbedarf. Diese veränderte Sichtweise und damit einhergehende neue Problemkonfi

7 Maike Dziomba / Christian Krajewski (Hrsg.) Arbeitsgemeinschaft Angewandte Geographie Münster e.v. Die Immobilienwirtschaft als geographisches Berufsfeld Aktuelle Themen Methoden Einsatzbereiche Münster 2012 Arbeitsberichte Heft 41 41

8 Arbeitsberichte der Arbeitsgemeinschaft Angewandte Geographie Münster e.v. Heft 41 Im Auftrag herausgegeben von Christian Krajewski, Peter Neumann und Lars Schulze-Beusingsen Schriftleitung: Lars Schulze-Beusingsen Anschriften der Herausgeber dieses Heftes: Dr. Maike Dziomba Sprecherin des AK-Immobilien im DVAG Wilhelm-Kuhr-Straße Berlin Dr. Christian Krajewski Westfälische Wilhelms- Universität Institut für Geographie Schlossplatz Münster Redaktionelle Bearbeitung: Thorsten Krebs Foto: Luftaufnahme Frankfurt am Main francus Fotolia.com Mit freundlicher Unterstützung durch Druck und Bindung: Arbeitsgemeinschaft für Angewandte Geographie Münster e.v. Alle Rechte vorbehalten Münster 2012 ISBN:

9 Inhalt INHALT GEOGRAPHINNEN UND GEOGRAPHEN IN DER IMMOBILIENBRANCHE Maike Dziomba und Christian Krajewski Die Immobilienwirtschaft als geographisches Berufsfeld eine Einführung... 1 Maike Dziomba Die Immobilienwirtschaft als Berufsfeld für Geographinnen und Geographen: Bandbreite der Einsatzfelder, Aufgaben und Themen... 9 Maike Dziomba und Christian Krajewski Portraits: Geographinnen und Geographen in der Immobilienwirt- Schaft GEOGRAPHIE UND IMMOBILIEN: AKTUELLE THEMEN UND AUFGABEN Susanne Heeg und Sabine Dörry Immobilienwirtschaft als Forschungsfeld in der Geographie Thomas Beyerle Real Estate Research Research aus Sicht eines internationalen Investors Matthias Pink und Fabian Sperber Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft Darstellung der Marktentwicklung und als Arbeitsfeld für Geographen Christoph Markert und Thomas Zacharias Wirtschaftsförderung Scharnier zwischen operativer Stadtentwicklung und Immobilienwirtschaft Kerstin Jochimsen Kommunalberatung im Themenfeld Wohnungsmarkt als Instrument der Förder- und Strukturpolitik... 97

10 Inhalt Arnd Jenne Consulting im Bereich Immobilienwirtschaft und Stadtentwicklung Erfahrungsbericht eines selbständigen Retail-Beraters und Standortgutachters GEOGRAPHISCHE ANALYSEINSTRUMENTE UND -METHODEN IN DER IMMOBILIENWIRT- SCHAFTLICHEN PRAXIS Maike Dziomba Die immobilienwirtschaftliche Standort- und Marktanalyse Axel Borchert und Peter Brack Geographische Informationssysteme in der Immobilienwirtschaft Anwendungen im kaufmännischen Bereich QUALIFIZIERUNG VON GEOGRAPHINNEN UND GEOGRAPHEN FÜR DIE IMMOBILIENWIRT- SCHAFT Lena Brühne Immobilienwirtschaft im Fokus der Lehre? Eine Bestandsaufnahme an deutschen geographischen Instituten Janina Wiesmann Seminar zur immobilienwirtschaftlichen Standort- und Marktanalyse mit Hamburg-Exkursion am Institut für Geographie der WWU Münster. 163 Thomas Fischer Erfahrungsbericht Kontaktstudium Immobilienökonomie bei der ADI ANHANG Verzeichnis der Autorinnen und Autoren