PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Auswirkungen der Modernisierung auf die Miete

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1 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Auswirkungen der Modernisierung auf die Miete Prof. Dr. Ulf Börstinghaus

2 Übersicht I. Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 1. Die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen 2. Die Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen 3. Die ansatzfähigen Kosten 4. Der Umlageschlüssel 5. Der Härteeinwand 6. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung II. III. IV. Die Mieterhöhung nach 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete Der Einfluss von Modernisierungsmaßnahmen auf die Höhe der Wiedervermietungsmiete in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt Einfluss von Modernisierungsmaßnahmen auf die Betriebskosten V. Die Minderung der Miete 1. Wegen Beeinträchtigungen während der Modernisierungsarbeiten 2. Wegen Beeinträchtigungen durch den modernisierten Zustand 2017

3 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 1. Die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen 559 BGB a.f. Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, 2017

4 2017 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 559 Abs. 1 BGB

5 2017 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird. 559 Abs. 1 BGB Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b Nr. 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

6 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Voraussetzung 1. Bauliche Veränderung 2. Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme a) Gehören nach 559 Abs. 2 nicht zu den Modernisierungskosten b) 3 Abs. 4 ModEnG: Instandsetzung ist die Behebung von baulichen Mängeln, insbesondere von Mängeln, die infolge Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüssen oder Einwirkungen Dritter entstanden sind c) Definition zu eng, da auch Maßnahmen außerhalb der Wohnung Erhaltung sind d) Regelmäßig Mischformen: modernisierende Instandsetzung/instandsetzende Modernisierung 2017

7 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Die ansatzfähigen Kosten 1. alle Kosten, die zur vollständigen Durchführung der Modernisierungsmaßnahme erforderlich sind. 2. Rabatte, Skonti usw. nicht 3. Keine fiktiven Kosten 4. Eigenleistungen entsprechend 9 II. BV 5. Nicht die Kosten für Verwaltung und Überwachung 6. Nur notwendige Kosten 7. Einzelne Kostenarten: a) Architektenhonorar b) Aufwendungsersatz c) Mietausfall d) Schönheitsreparaturen e) Keine Instandsetzungskosten 2017

8 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Der Umlageschlüssel 1. Grundsatz: Kosten pro Wohnung 2. Anderenfalls müssen die Kosten gem. 559 Abs. 3 BGB angemessen aufgeteilt werden. 3. Vermieter kann gem. 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen a) In der Regel Verteilung Verhältnis der tatsächlichen Flächen b) Keine Verteilung nach Gebrauchswert 2017

9 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Der Härteeinwand: 1. Unterscheidung zwischen Härtegründen, die den Duldungsanspruch zu Fall bringen und wirtschaftlichen Härtegründen 2017

10 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (4) 1 Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2017

11 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Der Härteeinwand: 1. Unterscheidung zwischen Härtegründen, die den Duldungsanspruch zu Fall bringen und wirtschaftlichen Härtegründen 2. Wirtschaftliche Härtegründe 3. Abwägung zwischen den objektiven Vorteilen und der Mieterhöhung. a) Nur Mieterhöhung gem. 559 BGB b) Bruttowarmmiete c) Verhältnis zum Mietereinkommen 4. Problem auf welchen Zeitpunkt abzustellen ist 2017

12 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Was ist der maßgebliche Zeitpunkt zur Feststellung des Härtegrundes: 1. Zugang der Modernisierungsankündigung 2. Mitteilung des Härtegrundes durch Mieter an den Vermiete. 3. Letzter möglicher Tag der Geltendmachung des Härtegrundes 4. Zugang der Mieterhöhungserklärung gem. 559b BGB 5. Tag der mündlichen Verhandlung über die Zahlungsklage wegen der Modernisierungsmieterhöhung. 2017

13 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Was ist der maßgebliche Zeitpunkt zur Feststellung des Härtegrundes: 1. Zugang der Modernisierungsankündigung 2. Mitteilung des Härtegrundes durch Mieter an den Vermiete. 3. Letzter möglicher Tag der Geltendmachung des Härtegrundes 4. Zugang der Mieterhöhungserklärung gem. 559b BGB 5. Tag der mündlichen Verhandlung über die Zahlungsklage wegen der Modernisierungsmieterhöhung. 2017

14 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (4) 1 Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. 2 Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte. 2017

15 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 559 BGB (5) 1 Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. 555d (3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des 555c entspricht. 2017

16 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand Das Mieterhöhungsverlangen 559b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung (1) 1 Die Mieterhöhung nach 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2 Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der 559 und 559a erläutert wird c Absatz gilt entsprechend.

17 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen (3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen. 2017

18 Die Mieterhöhung gem. 559 BGB im Bestand 1. Die Berechnung Das Mieterhöhungsverlangen a) Nachvollziehbare Berechnung des Erhöhungsbetrages b) Erhaltungskosten: Angabe einer Quote genügt zu diesem Zeitpunkt 2. Die Erläuterung 2017

19 Die Mieterhöhung gem. 558 BGB nach einer Modernisierung BGB ist keine diese Möglichkeit verdrängende Spezialvorschrift 2. Aber keine doppelte Berücksichtigung des modernisierten Zustands 3. Verfahren nach 558 BGB dann bedeutsam, wenn mietspiegelrelevante Ausstattungen oder Beschaffenheiten verändert werden. 4. Es gilt die Jahressperrfrist 5. Strittig ob seit der Mietrechtsänderung 2013 Besonderheiten bei der Berechnung der Kappungsgrenze gelten 2017

20 Die Mieterhöhung gem. 558 BGB nach einer Modernisierung 6. Möglich ist auch die Kombination der beiden Mieterhöhungsmöglichkeiten a) Zunächst Mieterhöhung gem. 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für unmodernisierte Wohnung und dann Mieterhöhung gem. 559 BGB. b) Zunächst Modernisierungsmieterhöhung gem. 559 BGB und dann Zustimmungsverlangen auf ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen. 2017

21 2017 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung (2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b durchgeführt, so darf die nach 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach 559 Absatz 1 bis 3 und 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.

22 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB 1. Modernisierungsmaßnahme nach 555b BGB a) Nicht Ziff 2 und Ziff 7 b) Keine Erhaltungsmaßnahmen ( 555a BGB) 2. Zeitpunkt a) Während des Vormietverhältnisses b) oder früher (Berechnung 3 Jahresfrist: wohl erste Möglichkeit einer Mieterhöhung gem. 559 BGB) c) Während des Leerstands vor Neuvermietung 3. Modernisierungsmieterhöhung muss nicht vorgenommen worden sein 2017

23 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB 556 f BGB Ausnahmen 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. 2017

24 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB 16 Wohnungsbau, Modernisierung (1) Wohnungsbau ist das Schaffen von Wohnraum durch Änderung von Wohnraum unter wesentlichem Bauaufwand zur Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse. 2017

25 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB BVerwG Urt. v VIII C Wesentlich ist der Bauaufwand, wenn er nach der Art der baulichen Maßnahmen und nach der Höhe der dafür aufgewendeten Kosten vergleichbar ist den Maßnahmen und Kosten, die der Ausbau des Dachgeschosses erfordern würde. Unter Berücksichtigung dieser letzteren Vorschrift und der übrigen angeführten Vorschriften wird -- gewissermaßen als Faustregel -- davon ausgegangen werden können, dass ein Bauaufwand den Kosten nach als wesentlich angesehen werden kann, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. Ca. 700,- /qm 2017

26 Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nach 556d ff BGB 1. Betrag muss nicht durch eine Maßnahme erreicht werden 2. Entscheidend ist der Zustand bei der Wiedervermietung 3. Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung a) Danach als Vormiete weiter zulässig b) Selbstnutzung aber unschädlich 2017

27 Auswirkung von Modernisierungsmaßnahmen auf Betriebskosten 1. Zunächst muss auf die Mietstruktur geachtet werden 2. Bei Teilinklusivmiete nach BGH wohl ergänzende Vertragsauslegung dahin, dass die Betriebskosten, die durch eine Modernisierungsmaßnahme neu eingeführt werden auch zu tragen sind. 3. Bei Umlage aller Betriebskosten gem. 2 BetrKV a) Sind die neuen Kosten, wenn sie erfasst werden von der Vereinbarung bereits deshalb zu zahlen b) Mehrbelastungsklausel regelmäßig unwirksam, weil der Umfang der Belastung nicht überschaubar 4. Betriebskostensteigerungen sind in Modernisierungsankündigung mitzuteilen a) Fehlen macht Erklärung formell unwirksam: Folge kein Duldungsanspruch b) Zeitpunkt der Betriebskostentragungspflicht bei erfolgter Duldung verschiebt sich aber nicht 2017

28 Die Minderung der Miete 1. Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahme a) Der Regelfall aa)baumaßnahmen in der Wohnung bb)baumaßnahmen in anderen Wohnungen/im und am Haus cc) Baumaßnahmen in der Nachbarschaft b) Der Sonderfall der energetischen Modernisierung 2. Beeinträchtigungen durch die fertiggestellte Modernisierung a) Die Vertragslösung b) Die Gestaltungslösung c) Die vermittelnde Meinung 2017

29 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Modernisierung und Erhaltung in der vermieteten Wohnungseigentumsanlage Prof. Dr. Florian Jacoby

30 Gliederung I. Einführung: Bauen im Spannungsverhältnis von Miete und Wohnungseigentumsrecht II. Die unterschiedlichen Sachlagen: Wer ergreift die Initiative? III. Arten der baulichen Maßnahmen IV. Einzelfragen aus Sicht des Mietrechts V. Einzelfragen aus Sicht des Wohnungseigentumsrechts VI. Zusammenfassung

31 Einführung: Vermietete Eigentumswohnung E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 Vielzahl an Wohnungseigentümern E... WEG Gesetz Vermietender Wohnungseigentümer Mietrecht nach BGB Mieter

32 Prinzipielle Unterschiede Mietrecht Vertragsprinzip Einstimmigkeit Grundsätzlich keine Anpassung/Dynamik Mieterschutz Zwingende Regelungen AGB-Kontrolle Wohnungseigentumsrecht Beschlusskompetenzen begründen Mehrheitsprinzip Dynamik durch zumindest jährliche Eigentümerversammlung

33 II. Die unterschiedlichen Sachlagen: Wer ergreift die Initiative? Miete Mängelanzeige des Mieters Initiative des Vermieters Wohnungseigentum Gemeinschaftsmaßnahme Individualmaßnahme

34 III. Arten der baulichen Maßnahmen 1. Miete Erhaltung Modernisierung 2. Qualifikation von Baumaßnahmen nach WEG

35 22 Abs. 2 u. 3 WEG 22 Abs. 3 WEG (modernisierende Instandsetzung) Für Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung im Sinne des 21 Abs. 5 Nr. 2 verbleibt es bei den Vorschriften des 21 Abs. 3 und Abs. 2 WEG (Modernisierung) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

36 555b BGB: Modernisierung Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

37 Bauliche Veränderungen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung Instandhaltung und Instandsetzung, 21 V Nr. 2 WEG modernisierender Instandhaltung, 22 III WEG Modernisierung isv 555b Nr. 6 BGB ( bauliche Maßnahmen, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach 555a sind ) Modernisierung nach 22 II WEG Modernisierung isv 555b Nr. 1-5 BGB (streng statt BGH v V ZR 224/11 zum alten Recht), [wenn sie die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen]. Sonstige bauliche Maßnahme nach 22 I WEG Auffangtatbestand Insbesondere auch Modernisierung isv 555b Nr. 7 BGB

38 Insbesondere Anforderungen des 22 Abs. 2 WEG Merkmale Veränderung der Eigenart der Wohnanlage, Keine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern. Bedeutung Nicht Abgrenzung der Maßnahme zu 22 Abs. 1 WEG, sondern Frage der Ordnungsmäßigkeit (wie Wirtschaftlichkeit). Auslegung der Eigenart BGH recht weit: Schwimmbadvergrößerung zu Lasten Hausmeisterwohnung Umgestaltung Balkone ungeachtet baugleicher Umgebung Stellungnahme: eng (Jugendstil)

39 IV. Einzelfragen aus Sicht des Mietrechts Was droht dem Mieter: 1. Muss der Mieter eine von der Gemeinschaft beschlossene bauliche Maßnahmen ohne Weiteres dulden? 2. Muss der Mieter eine Mieterhöhung nach 559 BGB für Ausgaben der Gemeinschaft fürchten?

40 1. Duldungspflichten E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 Vielzahl an Wohnungseigentümern E... Gemeinschaft 14 Nr. 4 WEG? Vermietender Wohnungseigentümer Mietrecht: 555a, 555d BGB Mieter

41 Duldungspflicht des Mieters gegenüber Eigentümern/Gemeinschaft BGH v V ZR 194/14 Rn. 12: Die Regelungen des 14 Nr. 3 u. 4 WEG rechtfertigen kein Vorgehen gegen Fremdnutzer. Die für einen Analogieschluss erforderliche planwidrige Regelungslücke liegt nicht vor. Dass nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nur Wohnungseigentümer passivlegitimiert sind, beruht auf keinem Versehen des Gesetzgebers. BGH v V ZR 194/14 Rn. 12: Ob - wozu der Senat neigt - Ansprüche aus 1004 Abs. 1 BGB gegen den Fremdnutzer in Betracht kommen, braucht hier nicht abschließend geklärt zu werden. Stellungnahme: Angemessen und einschlägig sind allein Duldungspflichten aus 555a, 555d BGB.

42 2. Mieterhöhung nach 559 BGB 559 Abs. 1 BGB: Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. a) Zulässigkeit: Bauherr Gemeinschaft verdrängt vermietenden Eigentümer nicht, sondern tritt nur für diesen nach außen auf, so dass dieser Bauherr isv 559 BGB bleibt. (vgl. Verbrauchereigenschaft der rechtsfähigen Gemeinschaft). b) Umfang: Kosten, die dem Vermieter notwendigerweise auferlegt werden, gleich wie die Finanzierung (Rücklage, Umlage, Kredit) erfolgt.

43 V. Einzelfragen aus Sicht des Wohnungseigentumsrechts Was muss die Gemeinschaft bedenken: 1. Grundlagen a) Instandsetzung b) Modernisierung 2. Einwirkungen mietrechtlicher Vorgaben a) Minderungsausschluss des 536 Abs. 1a BGB b) Ankündigung durch Vermieter und/oder Gemeinschaft

44 1a) Instandsetzung Anspruch auf Instandsetzung, BGH v V ZR 9/14: Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, besteht ein Anspruch jedes Eigentümers auf entsprechende Beschlussfassung und Durchführung der Maßnahme, ohne dass individuelle Besonderheiten einzelner Eigentümer wie finanzielle Schwierigkeiten oder Alter Berücksichtigung finden können. Keine Selbstvornahme, BGH v V ZR 246/14: Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

45 1b) Prüfprogramm bei Anfechtung eines Modernisierungsbeschlusses 1. Ist Beschluss als modernisierende Instandsetzung rechtmäßig? Instandsetzungsbedarf von Gewicht, maßgeblich ist Gepräge der Maßnahme (LG Saarbrücken v S 182/12 (-), wenn zwei von zehn Glasbausteinen defekt, die allesamt durch Fenster ersetzt werden sollen.), einfache Mehrheit, Ordnungsmäßigkeit: Wirtschaftlichkeit ( Amortisation ). 2. Ist Beschluss als Modernisierung rechtmäßig? Modernisierung nach 555b Nr. 1-5 BGB, Doppel qualifizierte Mehrheit (3/4 Köpfe, 1/2 MEA), Keine Veränderung der Eigenart der Wohnanlage und keine unbillige Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern, Sonstige Ordnungsmäßigkeit: Wirtschaftlichkeit ( Amortisation ) 3. Ist Beschluss als sonstige bauliche Maßnahme rechtmäßig? Zustimmung aller Beeinträchtigten erforderlich LG Hamburg v S 55/12: Die Genehmigung einer baulichen Veränderung kann nur in Gestalt einer förmlichen Beschlussfassung erfolgen.

46 BGH v V ZR 224/11 Rn. 10 Wirtschaftlichkeit Weil ein Instandsetzungsbedarf für die aus Holz gefertigten Balkonbrüstungen besteht, kann sie unter Umständen als eine modernisierende Instandsetzung einzuordnen sein, die mit einfacher Mehrheit beschlossen werden kann ( 22 Abs. 3 i.v.m. 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Eine Maßnahme ordnungsgemäßer Instandhaltung und Instandsetzung darf über die bloße Reparatur oder Wiederherstellung des früheren Zustands hinausgehen, wenn die Neuerung eine technisch bessere oder wirtschaftlich sinnvollere Lösung darstellt. Der Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und erprobten Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers darf dabei nicht zu eng an dem bestehenden Zustand ausgerichtet werden, wenn die im Wohnungseigentum stehenden Gebäude nicht zum Schaden aller Eigentümer vorzeitig veralten und an Wert verlieren sollen. Von besonderer Bedeutung ist insoweit eine Kosten-Nutzen-Analyse, die das Berufungsgericht unterlassen hat. Sofern sich die Mehraufwendungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums - der bei Maßnahmen der hier in Rede stehenden Art in der Regel zehn Jahre beträgt - amortisieren, hielten sich die Maßnahmen noch im Rahmen der modernisierenden Instandsetzung.

47 2a) Bauausführung unter Beachtung des Minderungsausschlusses, 536 Ia BGB Der Dreimonatszeitraum beginnt mit der ersten Beeinträchtigung, die aus dem umzusetzenden Modernisierungsvorhaben resultiert und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Auswirkungen in Wohnungseigentumsanlage: Entlastung des einzelnen vermietenden Eigentümers, wegen 14 Nr. 4 WEG auch der Gemeinschaft, Anhaltspunkt für ordnungsmäßige Verwaltung, Haftungsgefahren für Verwalter bei verschuldeten Verzögerungen.

48 Duldungspflichten: Skizze E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 Vielzahl an Wohnungseigentümern E... Gemeinschaft 14 Nr. 4 WEG? Vermietender Wohnungseigentümer Mietrecht: 555a, 555d BGB Mieter

49 2b) Geltendmachung der Duldungspflicht Durchsetzung im Dreieck Der Weg Vermieter ist Gemeinschaft aufgrund Eigentümerbeschluss verpflichtet, Vermieter setzt Duldungsansprüche gegen Mieter um. Probleme (Bauherr Gemeinschaft hat es nicht in der Hand!): Kündigt Vermieter zutreffend an? Setzt Eigentümer die Ansprüche rechtzeitig durch? Wer darf Duldungstitel durchsetzen? Kann die Gemeinschaft selbst den Duldungsanspruch durchsetzen?

50 Möglichkeiten der Gemeinschaft Eigene Ansprüche (-) Gemeinschaftsbezogene Ansprüche (-) ( 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 1 WEG: Sie übt die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus) Durch Beschluss zu vergemeinschaftende Ansprüche ( Ansichziehen ) ( 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG: Sie übt aus ebenso sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind.) BGH v V ZR 194/14 Rn. 12: Bejaht man 1004 BGB, dann (+), Bejaht man 555a, 555d BGB, dann ebenfalls (+): Zwar individueller Anspruch, aber maßgeblich für Befugnisse, das gemeinschaftliche Eigentum zu nutzen.

51 VI. Zusammenfassung 1. Um den wohnungseigentumsrechtlichen Begriff der Modernisierung nach 22 Abs. 2 WEG zu bestimmen, ist der Verweis auf 555b Nr. 1-5 BGB ernst zu nehmen. 2. Die weiteren Merkmale in 22 Abs. 2 WEG ( Eigenart der Wohnanlage, keine unbillige Beeinträchtigung ) stellen Ausprägungen ordentlicher Verwaltung dar und sollten eng ausgelegt werden, um den Spielraum der ¾ Mehrheit der Eigentümer nicht zu sehr einzuengen. 3. Der einzelne Mieter muss bauliche Maßnahmen der Gemeinschaft nur unter den Voraussetzungen von 555a, 555d BGB dulden. 4. Der vermietende Eigentümer kann auch bei Modernisierungen durch die Gemeinschaft die Miete nach 559 BGB erhöhen, wofür auf die den Vermieter treffenden Kosten abzustellen ist. 5. Der Minderungsausschluss des 536 Abs. 1a BGB entlastet über 14 Nr. 4 WEG die Gemeinschaft und wirkt als Beschleunigungsgebot in die Gemeinschaft hinein. 6. Die Wohnungseigentümer können den Duldungsanspruch aus 555a, 555d BGB nach 10 Abs.6 S. 3 Fall 2 WEG vergemeinschaften.

52 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Anspruch des Mieters auf bauliche Umgestaltungen des Mietobjekts Elmar Streyl

53 Anspruch des Mieters auf bauliche Umgestaltung des Mietobjekts I. Vertragsgemäßer Gebrauch II. Allgemeine Regel III. Größere Umbauten IV. Behindertengerechter Umbau (Barrierefreiheit) 1. Behinderung 2. Umbaumaßnahmen 3. Erforderlichkeit 4. Interessenabwägung 5. Selbstvornahme durch den Mieter 6. Zusatzsicherheit V. E-Mobilität VI. Parabolantenne VII. Besondere Dekoration VIII. Zusammenfassung 2017

54 Vertragsgemäßer Gebrauch 2017

55 Vertragsgemäßer Gebrauch 2017

56 Vertragsgemäßer Gebrauch Der vertragsgemäße Gebrauch ist durch eine am Vertragszweck orientierte Auslegung zu ermitteln. Maßgeblich sind die Interessen der Vertragsparteien und die Verkehrssitte sowie die gesamten Umstände des Mietverhältnisses, insbesondere die Mietsache in ihrer Eigenart und deren beabsichtigte Nutzung. Es ist eine umfassende, einzelfallorientierte Interessenabwägung vorzunehmen. 2017

57 Vertragsgemäßer Gebrauch Vermieterinteressen: Ausmaß der Umgestaltung mögliche Gefahren für das Gebäude die Rückbaubarkeit und der dafür erforderliche Aufwand finanzielle Absicherung des Rückbaus Mieterinteressen: Verbesserung der Nutzbarkeit Schutzwürdigkeit des Umbauwunsches 2017

58 Vertragsgemäßer Gebrauch Interessenabwägung 2017

59 Vertragsgemäßer Gebrauch 554a BGB (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend. 2017

60 Allgemeine Regel Geringfügige Eingriffe in die bauliche Substanz sind dem Mieter ohne Weiteres erlaubt, falls sie zu einer sinnvollen Wohnnutzung notwendig sind. Sie gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch und sind auch nach Vertragsende nicht rückgängig zu machen. Weitergehende Eingriffe sind dem Mieter ohne Zustimmung grundsätzlich allein deshalb untersagt, weil die Grenze der mit der Miete eingeräumten Nutzungsbefugnis zu weit überschritten wird und in die Umgestaltungsbefugnis des Eigentümers übergeht. Die Zustimmungspflicht dient nicht vorrangig der freien Ermessensausübung durch den Vermieter, sondern der Information und der Gefahrvermeidung. Denn: Der Vermieter muss die Zustimmung erteilen, wenn der Mieter besondere, insbesondere grundrechtlich geschützte Interessen vorweisen kann, die seine berechtigten Interessen überwiegen Wegen besonderen Rückbauaufwands darf der Vermieter seine Zustimmung ggf. von der Leistung einer Sicherheit abhängig machen.

61 Größere Umbauten Textfeld 2017

62 Größere Umbauten Eingriffen in Dach und Fach muss der Vermieter allenfalls bei ganz erheblichen und anerkennenswerten Mieterinteressen zustimmen. Es muss sich um Belange handeln, die für die Lebensführung in der Wohnung eine überragende Bedeutung haben. 2017

63 Barrierefreiheit Textfeld 2017

64 Barrierefreiheit 554a BGB (1) Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Mietsache oder den Zugang zu ihr erforderlich sind, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache oder des Gebäudes das Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung der Mietsache überwiegt. Dabei sind auch die berechtigten Interessen anderer Mieter in dem Gebäude zu berücksichtigen. (2) Der Vermieter kann seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen. 551 Abs. 3 und 4 gilt entsprechend. 2017

65 E-Mobilität Textfeld 2017

66 E-Mobilität 554b BGB-E 554a gilt entsprechend für bauliche Veränderungen oder sonstige Einrichtungen, die für die Installation einer Ladeeinrichtung für ein elektrisch betriebenes Fahrzeug im Sinn des 2 des Elektromobilitätsgesetzes erforderlich sind. 2017

67 Parabolantenne Textfeld 2017

68 Besondere Dekoration Textfeld 2017

69 Zusammenfassung Geringfügige Eingriffe (grobe Grenze: solche, die mit üblichen Schönheitsreparaturen rückgängig zu machen sind) sind in aller Regel ohne Weiteres, also ohne Vermieterzustimmung erlaubt; sie gehören dann zum vertragsgemäßen Gebrauch und müssen bei Mietende nicht beseitigt werden. Größere bauliche Veränderungen (grobe Grenze: Eingriffe in Dach und Fach) darf der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen; auf die Zustimmung hat er in aller Regel keinen Anspruch. Bauliche Veränderungen zwischen diesen Extremen (Beispiele: Anbringung einer Parabolantenne, Anbringung von Außenrolladen etc.) sind ebenfalls zustimmungspflichtig (Ausnahme: besondere Dekoration) und nach Mietende rückgängig zu machen. Es besteht ein Anspruch auf Zustimmung nach sorgfältiger Interessenabwägung, wenn die Mieterinteressen überwiegen. 2017

70 Zusammenfassung Eine Interessenabwägung hat immer konkret zu sein und die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen! Maßstab ist das, was von weiten Kreisen als übliche Wohnnutzung anerkannt wird oder was in besonderem Maß von der Rechtsordnung geschützt wird. 2017

71 PARTNER IM GESPRÄCH 36. Fachgespräch zum Mietrecht Folgen von Mieterumbauten Prof. Dr. Friedemann Sternel 71

72 Zuordnung von Mieterumbauten Mieterumbauten: freiwillig, vertragsgemäß, auf eigene Kosten Umbauten mit Finanzierungshilfen des Vermieters Umbauten als Baukostenzuschuss (Mietvorauszahlung) Vom Vormieter übernommene Umbauten

73 Auswirkungen auf den Rechtskreis Dritter Kein Duldungsanspruch des Mieters Abwehransprüche Dritter gegen den Mieter Rückgriff des Vermieters gegebüber dem Mieter 73

74 Rückbaupflicht des Mieters vor Mietende Nicht fachgerechte Ausführung Beeinträchtigung von Rechten Dritter Fehlende Erlaubnis Aber: Rechtsmissbrauch bei fehlendem Rückbauinteresse des Vermieters? nein!: Umbau nicht fachgerecht Substanzgefährdung Belästigung Dritter Nachahmeffekt vermeiden 74

75 Haftung des Mieters? Zum Fall: Der Vormieter hat in einer Altbauwohnung mit einer Raumhöhe von 3,50 m mit Erlaubnis des Vermieters eine Zwischendecke eingezogen und dadurch die Raumhöhe auf 2,80 m verringert. Der Mieter übernimmt durch Vereinbarung mit dem Vormieter die Zwischendecke und verpflichtet sich gegenüber dem Vermieter zum Rückbau. Bei Vertragsende stellt sich heraus, dass der Wandbereich zwischen 3,50m und 2,80 m unrenoviert war, ebenso die ursprüngliche Decke. Haftet der Mieter auch für diese Dekorationsschäden? 75

76 Ausnahmen von der Rückbaupflicht Die Maßnahme dient der Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes Vertraglicher Ausschluss der Rückbaupflicht Die Umbaumaßnahme ist als (verlorener) Bkz zu werten Rechtsmissbräuchliche Geltendmachung des Rückbauanspruchs: Ersatz einer funktionsfähigen Anlage durch eine bessere? Nachmieter darf in gleicher Weise die Umbaumaßnahme durchführen? Der Umbau ist auf Dauer angelegt, seine Entfernung wäre kostenspielig und würde zu einer Verschlechterung des Mietobjekts führen. 76

77 Ablösevereinbarung zwischen Mieter und Nachmieterinteressent 4a Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz: Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, dass der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksame, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. 77

78 Sonderregelungen für Altverträge im Beitrittsgebiet ZGB 112: Sind bauliche Veränderungen vom Mieter ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen worden, ist der Mieter auf Verlangen des Vermieters verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Diese Pflicht entfällt, wenn die baulichen Veränderungen zu einer Verbesserung der Wohnung geführt haben, die im gesellschaftlichen Interesse liegt. Verbesserung der Wohnverhältnisse im gesellschaftlichen Interesse 78

79 BGH zum Modernisierungsbegriff BGH, Urteil vom 20. Juni VIII ZR 110/11 WuM : Ob eine vom Vermieter beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, ist grundsätzlich nach dem gegenwärtigen Zustand der Wohnung einschließlich der vom Mieter vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen zu beurteilen; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. 79

80 Unzumutbare Härte der Duldung Die Unzumutbarkeit kann gegeben sein, wenn der Mieterumbau vertragsgemäß (erlaubt) durchgeführt worden ist, der Umbau mit erheblichem Bauaufwand durchgeführt worden ist, der Nutzungszeitraum noch nicht ausgefüllt ist, Der Vermieter einen Vertrauenstatbestand gesetzt hat, der Mieter könne seine Investitionen abwohnen. 80

81 Vergleichsmiete und Mieterumbauten BGH Urt. v VIII ZR 315/09 - NZM 2010, 735 = WuM 2010, 569 Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat. 81

82 Auswirkungen von Mieterumbauten auf Mieterhöhungen nach 559 BGB Künftige Mieterhöhungen werden im Rahmen von 555d BGB nicht berücksichtigt. Kostenreduzierung nach 559b BGB bei Kostenersparnis des Vermieters durch: Mieterumbaumaßnahmen werden in die Vermietermodernisierung integriert Ein noch nicht abgwohnter verlorener Baukostenzuschuss wird in die Vermietermodernisierung integriert 82

83 Auswirkungen von Mieterumbauten auf den Bestand des Mietverhältnisses Keine Kündigungsbeschränkung Mieter trägt Investitionsrisiko Verlorener Baukostenzuschuss: kein Kündigungsausschluss während der Abwohndauer. Auf die Miete anrechenbare Mietvorauszahlung oder anrechenbarer Bkz.: indiziert Kündigungsausschluss für Verrechnungszeit Rechtsmissbrauch der Kündigung bei durch Vermieter gesetzten Ver-trauenstatbestand auf längere Wohnzeit 83

84 Investitionen und Sozialklausel OLG Karlsruhe 1 ReMiet 2/70 RE. v NJW 1971, 1182 = WuM 1971, 96 = ZMR 1971, 221 Hat der Mieter mit Einverständnis des Vermieters wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, so kann die Beendigung des Mietverhältnisses eine nicht zu rechtfertigende Härte i.s. des 556a Abs. 1 BGB bedeuten, wenn der Mieter besonderer Umstände wegen mit einer frühen Kündigung des Mietverhältnisses nicht zu rechnen hatte, die Aufwendungen erheblich sind für einen erheblichen Teil davon beim Auszug kein Ersatz verlangt werden kann und die Aufwendungen durch die Mietzeit auch noch nicht abgewohnt sind, so dass es im Ergebnis zu einem wesentlichen Verlust des Mieters kommen würde. 84

85 Investitionen und Sozialklausel II OLG Frankfurt 14 W 14/71 RE. v WuM 1971, Die Beendigung des Mietverhältnisses kann für den Mieter auch deshalb eine ungerechtfertigte Härte i.s. des 556a Abs. 1 BGB bedeu-ten, weil er im berechtigten Vertrauen auf eine längere Vertragsdauer nicht unerhebliche Verwendungen auf die Mieträume gemacht hat. 2. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Verwendungen notwendig, nützlich oder überflüssig waren. Entscheidend ist der Vertrauenstatbestand, den der Vermieter durch sein Verhalten für den Mieter geschaffen hat. 3. Der Berechnungsmaßstab des 19 Abs BMG kann für die Dauer einer Fortsetzung des Mietverhältnisses, die das Gericht nach 556a Abs. 3 BGB zu bestimmen hat, nur dann als Richtschnur dienen, wenn und soweit es sich um notwendige Verwendungen handelt und dem Mieter kein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zusteht. 85