SF Property Securities Fund CHF. Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Übrige Fonds für traditionelle Anlagen.

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1 SF Property Securities Fund CHF Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art Übrige Fonds für traditionelle Anlagen. Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2015

2 Nützliche Hinweise Lancierung A: 1. November 2006 I: 3. November 2008 N: 10. März 2014 R: 3. November 2008 S: 18. Mai 2015 Kotierung Die Anteile sind nicht börsenkotiert. Valorennummern A: I: N: R: S: ISIN-Nummer A: CH I: CH N: CH R: CH S: CH Mindestanlage 1 Anteil Fondsart Ausschüttungsfonds Laufzeit Der Fonds besteht auf unbestimmte Zeit. Rechnungsjahr Das Rechnungsjahr endet jeweils am Kommissionen und Vergütungen Für Kommissionen und Vergütungen an die Fondsleitung und Depotbank wird auf Ziff. 5.3 des Fondsprospekts verwiesen. Offizielles Publikationsorgan Swiss Fund Data Preispublikationen Neue Zürcher Zeitung Swiss Fund Data 2

3 Verwaltung und Organe Fondsleitung Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275, CH-8008 Zürich Internet: Verwaltungsrat Dr. Hans-Peter Bauer, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO und Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, VR Andermatt Swiss Alps AG, Andermatt Adrian Schenker, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und Verwaltungsratsmitglied und Head Marketing & Sales der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Manegg AG, Zug Albert Stutz, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Gesellschafter der VistaMar GmbH sowie diverse Verwaltungsratsmandate Bruno Wermelinger, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO der Wermelinger Synergia GmbH, Luzern; sowie diverse Verwaltungsratsmandate; unter anderem Verwaltungsratsmitglied der «Grand Casino Luzern AG» sowie Vorstandsmitglied der Genossenschaft «Wohnen Schweiz», Luzern, Verwaltungsratsmitglied der Swiss Finance & Property AG, Zug Geschäftsleitung Dr. Hans-Peter Bauer, Chief Executive Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: CEO und Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie Verwaltungsratspräsident der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, VR Andermatt Swiss Alps AG, Andermatt Thomas Prajer, Leiter direktes Asset Management Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie CEO der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, Verwaltungsratspräsident SFPI Management SA, Ascona, Verwaltungsrat der SFP Retail AG, Verwaltungsratspräsident der SFP Retail 1 AG, Verwaltungsrat der Zwicker Gerüste AG und Delegierter des Verwaltungsrates der Maghreb Investment Holding AG. Stephan Ehrsam, Chief Financial Officer Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied der Geschäftsleitung und CFO der Swiss Finance & Property AG, Zug, sowie CFO der Swiss Finance & Property Investment AG, Zürich, Verwaltungsratpräsident der SF Retail AG, Verwaltungsrat der SFP Retail 1 AG, Verwaltungsrat der SFPI Management SA, Ascona Anlageentscheide Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275, CH-8008 Zürich Internet: Fondsbuchhaltung Credit Suisse Funds AG Uetlibergstrasse 231, CH-8070 Zürich Depotbank Credit Suisse AG Paradeplatz 8, CH-8001 Zürich Internet: Zahlstelle Credit Suisse AG Paradeplatz 8, CH-8001 Zürich Internet: Revisionsstelle PricewaterhouseCoopers Birchstrasse 160, CH-8050 Zürich 3

4 Ungeprüfter Tätigkeitsbericht vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015* Die Performance von Schweizer kotierten Immobilienanlagen ist in 2015 von wechselnden Erwartungen geprägt. Die Wachstumssorgen der Weltwirtschaft, sich ändernde Zinserwartungen, der Entscheidung der SNB, den Mindestkurs gegenüber dem EURO aufzugeben wie auch die Einführung von Negativzinsen zählen nebst zahlreichen Kapitalerhöhungen bei Immobilienfonds und -aktien zu den Haupttreibern der Performance. Der Index der Immobilienfonds weist eine Jahresperformance aus von +4.17% und der Index der Immobilienaktien von +9.61%. Beide Segmente vermögen bis zum Jahresschluss den Anlegern eine Performance zu liefern, welche gemäss ihrer zugrunde liegenden Wertschöpfung die Anleger auch etwa erwarten. Die Jahresergebnisse der Immobilienanlagen weisen mehrheitlich attraktive Renditen gegenüber dem Transaktionsmarkt aus. So beträgt die durchschnittliche Nettorendite der Immobilienbestände 4.3% bei Immobilienfonds und 4.6% bei den Immobiliengesellschaften. Allerdings bleiben die Unterschiede zwischen den Titeln auch in 2015 für beide Segmente erheblich. So werden bei Fonds Netto renditen von 3% bis 5.2% ausgewiesen, bei Gesellschaften 3.9% bis 5.6%. Nach Sektorfokus weisen die Wohnimmobilienfonds deutlich tiefere Netto renditen aus als Fonds mit Fokus auf Geschäftsliegenschaften. Diese weisen mit durchschnittlich 4.7% etwa dieselbe Nettorendite aus wie das Segment der Immobilienaktien. Diese erzielen, abhängig von ihrem jeweiligen Geschäftsmodell, Zusatzerträge aus Promotion und Entwicklung, welche zusammen mit einer durchschnittlich höheren Fremdfinanzierungsquote zu entsprechend höheren Eigenkapitalrenditen führen. In Summe bestätigt sich in einem zunehmend heterogenen Markt, dass sich ein selektives Investieren lohnt. Unser Fokus ist auf Anlagen gerichtet, welche im Gruppenvergleich eine überdurchschnittliche Cashflow Rendite erzielen bei ansprechendem Preisniveau. Mit der Kursfreigabe des EURCHF-Kurses durch die Schweizer Nationalbank Mitte Januar und gleichzeitig auch der Ankündigung, den Leitzins für den 3 Monat Libor ins Negative anzupeilen auf Minus 0.75%, ist die gesamte Swap Zinskurve bis zu einer Laufzeit von 10 Jahren in den negativen Bereich gerutscht. Als Konsequenz dieser Entwicklung sind Schweizer Immobilien nochmal attraktiver geworden als bislang schon und ihre Preise sind am Transaktionsmarkt weiter gestiegen. Der direkte Vergleich mit negativ rentierenden Staatsanleihen treibt die Nachfrage im Besonderen nach den liquiden, kotierten Schweizer Immobilienanlagen in die Höhe. Andererseits lässt der starke Schweizer Franken eine Abkühlung der wirtschaftlichen Lage der Schweiz erwarten. Dies hat sich im Laufe des Jahres jedoch nicht bestätigt. Die Auswirkungen des Wechselkurses EURCHF auf dem Immobiliensektor sind hingegen bei grenznahen Einkaufszentren deutlich zu erkennen. Sie verlieren zunehmend an Umsätzen. Mit der erwarteten Abschwächung der Schweizer Wirtschaft wird für den Bürosektor eine deutliche Erhöhung des Leerstandrisikos erwartet. Dies hat sich im Laufe des Jahres auch nicht bestätigt. Unter Berücksichtigung der aktuellen Flächenproduktion erwarten die Marktteilnehmer dennoch negative Auswirkungen auf die Angebotsmieten im Bürosektor. So verliert namentlich die auf Büroimmobilien fokussierte Aktiengesellschaft PSP bis Ende März etwa die Hälfte der Kurssteigerung aus den ersten zwei Monaten des Jahres. Insgesamt dominiert aber die gesteigerte Nachfrage nach Schweizer Immobilien die Kursentwicklung. So weisen die Fonds zum ersten Quartal eine Rendite aus von +8.2% und Immobilienaktien von +10.9%. Zu Beginn des zweiten Quartals liegt die gesamte Zinskurve bis zu einer Laufzeit von 10 Jahren im negativen Bereich. Im weiteren Verlauf verzeichnen im Besonderen die langfristigen Kapitalmarktzinsen eine kräftige Gegenbewegung. So steigt der 10 Jahres Swap Satz in diesem Zeitraum um bis zu 60 Prozent oder +0.27% gegenüber Ende des ersten Quartals. Zyklische Titel wie SPS und PSP verlieren in der Folge überdurchschnittlich an Wert. Titel mit einem stabilen Kern-Aktionariat vermögen sich dagegen weiter gut entwickeln. So übertreffen Titel wie HIAG Immobilien mit einer Performance im zweiten Quartal von +7.44% und Intershop mit +5.4% die Performance des Sektors von 8.9% deutlich, getragen von einer hohen Ausschüttung und einer stabilen Preisentwicklung. Die Kursabgaben von Schweizer Immobilienfonds führen wir im zweiten Quartal auch auf die zahlreichen Kapitalerhöhungen bei kotierten wie auch bei nicht kotierten Fonds im Sektor zurück. So fallen in den drei Monaten neun Kapitalaufnahmen im Umfang von über CHF 890m an. Entsprechend fallen durch Reallokation der Anleger die Kursabgaben bei UBS SIMA ( 5.4%), CS Living Plus ( 7.3%) oder CS SIAT ( 5.3%) überdurchschnittlich hoch aus. Hohe Kursabgaben verzeichnen auch Fonds, die Kapitalerhöhungen durchführen und dabei eine Verwässerung im Ertrag pro Anteil erwarten lassen. Da die Dividendenpolitik der Immobilienfonds auf eine möglichst hohe Ausschüttungsquote ausgerichtet ist, werden zunehmend auch Ersatz- und Erneuerungsinvestitionen durch Aussenfinanzierung wie eben Kapitalerhöhungen gedeckt. Hierbei kann die Ertragsrendite aber nur gesteigert werden, wo diese Investitionen höhere Renditen erkennen lassen, als auf den Bestand erzielt wird. Dies erkennen wir jedoch bei immer weniger Fonds. Im dritten und vierten Quartal wird die Performance der Schweizer kotierten Immobilienanlagen geprägt von wechselnden Wachstumserwartungen der weltweiten Wirtschaft, im Besonderen der Konjunkturlokomotive China, sich ändernden Zinserwartungen wie der US Leitzinsen und weiterer Kapitalerhö- 4

5 hungen im Fonds- und Aktiensektor. So folgen den Kapitalerhöhungen von Fonds und Aktien im ersten Halbjahr von etwa 1.4 Mrd CHF im zweiten Halbjahr Kapitalaufnahmen in vergleichbarem Umfang. Hierbei beansprucht allein schon die Emission des Swiss Life Swiss Properties Fund einen Anteil von 500 m CHF. Weiter führen die Aufnahmen von Fonds in den Index der kotierten Publikumsanlagen, so Swisscanto Swiss Commercial Fund und UBS Direct Urban zu entsprechenden Repositionierungen der Anleger innerhalb des Sektors. Im August werden die westlichen Aktienmärkte abrupt aus ihrer Seitwärtsbewegung gerissen. So führen die Verwerfungen am chinesischen Aktienmarkt zu einer abrupten Korrektur weltweit. Swiss Prime Site verliert im September 6.1% an Wert, PSP über 4.1%. Der eskalierende Währungskrieg, in den sich nun nach Wahrnehmung des Westens auch China einzuschalten scheint, beschleunigt die Abwärtsspirale und erhöht die Gefahr einer Deflation. Mit einer globalen Rezession rechnen wir jedoch nicht, da die USA wie auch Europa ermutigende Wachstumssignale verzeichnen. Wir nutzen die Kurseinbrüche bei den zyklischen Aktienwerten für entsprechende Investitionen. Während die Kursentwicklung der grossen Schweizer Immobilienaktien weiter stark von sich ändernden Erwartungen am internationalen Kapitalmarkt geprägt ist, bleibt die Nachfrage nach kleinen und mittelgrossen Titeln stark geprägt von deren fundamentalen Erfolgsfaktoren und dem Schweizer Zinsumfeld. So treiben negative Renditen für Anleihen hoher Bonität die Anleger weiter in den Immobiliensektor. Im Fondssektor führen auch im dritten und vierten Quartal die Emissionen und Kotierungen mit Indexaufnahmen zu Abgaben und erhöhten Kursschwankungen. Mit der ersten Anhebung der US Leitzinsen im Dezember nach sieben Jahren quasi Null-Zins Politik schürt die amerikanische Notenbank die Erwartung, die Rückkehr zu normalem Zinsniveau jetzt eingeleitet zu haben. Tatsächlich können im Monat Dezember steigende Kapitalmarktzinsen beobachtet werden, so auch bei Schweizer Zinsanlagen. Damit hat die FED wohl ihr eigentliches Ziel erreicht, den Anlegern die Zuversicht zu geben, sie könnten im Kreditmarkt wieder etwas verdienen. Würde sich bei den Investoren die Erwartung durchsetzen, dass die Zinsen ewig nahe Null verharren, würde das Kreditangebot wohl zusammenbrechen. Die Notenbanken sind daher bestrebt, den Eindruck aufrecht zu erhalten, die Zinsen seien nur vorübergehend niedrig und würden bald steigen. Mit dieser Erwartung werden die Anleger festverzinslicher Anlagen ausharren. Gleichzeitig muss es den Notenbanken gelingen, die Zinsnormalisierung immer weiter in die Zukunft zu verschieben, ohne dass der Zins tatsächlich gross steigt. Das gerade gestärkte Eigenkapital der Banken würde schwinden, entsprechend auch die Fähigkeit und Bereitschaft, neue Kredite zu vergeben. Investitionen können einbrechen, die Arbeitslosigkeit steigen. Das volkswirtschaftliche Wachstum ist weiterhin abhängig von niedrigen Zinsen und dem Versprechen der Zentralbanken, die Versorgung mit günstigem Geld aufrecht zu halten. Wenngleich nicht auszuschliessen ist, dass der US Leitzins noch etwas weiter erhöht wird, so erachten wir eine Rückkehr zum Vorkrisen Niveau doch als sehr unwahrscheinlich. Die FED wie auch andere Zentralbanken setzen daher ihre Zinspolitik ein, um das bestehende Wirtschaftswachstum aufrecht zu erhalten, das sie mit der Ausweitung der Geldmengen in Gang gesetzt haben. Wir erwarten deshalb keine baldige Normalisierung der Zinsniveaus. Die Gratwanderung der Notenbanken zwischen Erwartungsmanagement künftig steigender Zinsen einerseits und der tatsächlichen Inflationierung der Vermögenswerte andererseits wird auch in 2016 zu wechselnden Wachstumserwartungen führen. Auch geopolitische Unsicherheiten, wie die Anstrengungen Russlands, die Europäische Union zu destabilisieren, werden hier wohl weiter zu befristeten Kursrückschlägen führen. Wegen dieser Einflussfaktoren erwarten wir eine anhaltend hohe Volatilität der Preisentwicklung für kotierte Schweizer Immobilienanlagen auch in Die erwartete positive Performance wird dabei von dem moderaten Wachstum der Schweizer Wirtschaft und den anhaltend tiefen Zinsen getragen. * Die Angaben und Renditen beziehen sich auf die abgelaufene Berichtsperiode und sind nicht massgebend für zukünftige Erträge. 5

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7 Kurze Übersicht Kennzahlen Konsolidierung Nettofondsvermögen in Mio. CHF Anteilklasse A Nettofondsvermögen in Mio. CHF Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilklasse I Nettofondsvermögen in Mio. CHF Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilklasse N Nettofondsvermögen in Mio. CHF Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilklasse R Nettofondsvermögen in Mio. CHF Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF Anteilklasse S Nettofondsvermögen in Mio. CHF 26.1 Inventarwert pro Anteil CHF Ausschüttung je Anteil CHF 0.18 Ausschüttung je Anteil (ohne VST) CHF 0.09 Jahresausschüttung für Für in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anteilinhaber Anteil- Anteil- Anteil- Anteil- Anteilklasse A klasse I klasse N klasse R klasse S Bruttoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF CHF /. 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF CHF CHF CHF CHF Nettoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF CHF Coupon Nr. Ertrag Für in der Schweiz und im Ausland domizilierte Anteilinhaber (verrechnungssteuerbefreite Coupons) Bruttoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF CHF Nettoausschüttung aus Ertrag CHF CHF CHF CHF CHF Coupon Nr. Ertrag Zahlbar ab 8. März 2016 bei der CREDIT SUISSE AG, Zürich, und deren sämtlichen Geschäftsstellen in der Schweiz 7

8 Vermögensrechnung per 31. Dezember 2015 Konsolidierung CHF CHF Vermögenswerte Bankguthaben, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken, aufgeteilt in: Sichtguthaben Effekten, einschliesslich ausgeliehene und pensionierte Effekten, aufgeteilt in: Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen abzüglich: Andere Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen Anzahl Anteile im Umlauf Konsolidierung Anteilklasse A CHF CHF CHF CHF Veränderung des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn der Berichtsperiode Ordentliche Jahresausschüttung / Ablieferung VST Ausgaben von Anteilen Rücknahmen von Anteilen Sonstiges aus Anteilverkehr Gesamterfolg Nettofondsvermögen am Ende der Berichtsperiode Entwicklung der Anteile im Umlauf Bestand zu Beginn der Berichtsperiode Ausgegebene Anteile Zurückgenommene Anteile Bestand am Ende der Berichtsperiode (CHF) (CHF) Inventarwert pro Anteil Ausserbilanzgeschäfte Keine 8

9 Anteilklasse I Anteilklasse N Anteilklasse R Anteilklasse S CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF) (CHF)

10 Erfolgsrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis zum 31. Dezember 2015 Konsolidierung Anteilklasse A CHF CHF CHF CHF Ertrag Erträge der Bankguthaben Erträge der Effekten, aufgeteilt in: Obligationen, Wandelobligationen, Optionsanleihen und sonstige Forderungswertpapiere und -rechte Aktien und sonstige Beteiligungswertpapiere und -rechte, einschliesslich Gratisaktien Anteile anderer kollektiver Kapitalanlagen Erträge der Rückvergütungen Erträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Sonstige Erträge Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen Total Erträge abzüglich Passivzinsen Negativzinsen Prüfaufwand Reglementarische Vergütung an: die Fondsleitung die Depotbank Teilübertrag von Aufwendungen auf Immobilien im Direktbesitz Aufwände aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Sonstige Aufwendungen Ausrichtung laufender Nettoerträge bei Rücknahme von Anteilen Nettoertrag vor steuerlichen Anpassungen Steuerliche Anpassungen wegen Erträgen aus Zielfonds Nettoertrag nach steuerlichen Anpassungen Realisierte Kapitalgewinne Realisierte Kapitalverluste Teilübertrag von steuerlichem Ausgleich wegen Erträgen aus Zielfonds Realisierter Erfolg Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste Gesamterfolg Verwendung des Erfolgs Nettoertrag des Rechnungsjahres Vortrag der Nettorerträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Vortrag des Vorjahres Zur Verteilung verfügbarer Erfolg Zur Ausschüttung an die Anlegerinnen und Anleger vorgesehener Erfolg Vortrag der Nettorerträge aus kollektiven Kapitalanlagen mit Immobilien im Direktbesitz Vortrag auf neue Rechnung

11 Anteilklasse I Anteilklasse N Anteilklasse R Anteilklasse S CHF CHF CHF CHF CHF CHF CHF

12 Zusammensetzung des Portefeuilles und Bestandesveränderungen Titelbezeichnung Käufe 1 Verkäufe Kurswert in % des Anzahl/ Anzahl/ CHF Gesamtfonds- Nominal Noinal vermögens Beteiligungspapiere Holding- und Finanzgesellschaften ALLREAL HOLDING (reg. shares) B ZUG ESTATES HOLDING AG HIAG IMMOBILIEN HOLDING (reg shares) INTERSHOP HOLDING INTERSHOP HOLDING (reg. shares) MOBIMO HOLDING NOVAVEST REAL ESTATE (reg. shares) PLAZZA -A PSP SWISS PROPERTY (reg. shares) SWISS FINANCE & PROPERTY INVESTMENT (reg. shares) SWISS PRIME SITE ZUEBLIN REAL ESTATE HOLDING Total Beteiligungspapiere Obligationen Immobilien 4 NOVAVEST 4%/ Total Obligationen Fondsanteile BONHOTE IMMOBILIER CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND GREEN PROPERTY CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND HOSPITALITY CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND INTERSWISS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND LIVINGPLUS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND PROPERTY PLUS CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND SIAT EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE -A FIR FONDS IMMOBILIER ROMAND IMMO HELVETIC IMMOFONDS LA FONCIERE PATRIMON SW REAL ESTATE PROCIMMO SWISS COMMERCIAL PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II C REALSTONE SWISS PROPERTY SCHRODER IMMOPLUS SF RETAIL PROPERTIES FUND SF SUSTAINABLE PROPERTY FUND SWISSCANTO REAL ESTATE IFCA SWISSINVEST REAL ESTATE INVESTMENT UBS PROPERTY DIRECT RESIDENTIAL UBS PROPERTY FUND - SWISS MIXED SIMA UBS PROPERTY SWISS COMMERCIAL SWISSREAL UBS PROPERTY SWISS RESIDENTIAL ANFOS Total Fondsanteile Bezugsrechte UBS PROPERTY COMMERCIAL SWISSREAL (rights) IMMO HELVETIC (rights) SF SUSTAINABLE PROPERTY (rights) CS REAL ESTATE FUND INTERSWISS (rights) SWISS PRIME SITE (rights) BONHOTE IMMOBILIER (rights) ZUEBLIN REAL ESTATE (rights) CREDIT SUISSE REAL ESTATE FUND SIAT (rights) PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II (rights) EDMOND DE ROTHSCHILD REAL ESTATE (rights) Total Bezugsrechte Total Anlagen Bankguthaben auf Sicht Sonstige Vermögenswerte Gesamtfondsvermögen (GFV) /. Andere Verbindlichkeiten Nettofondsvermögen Das Gesamtfondsvermögen teilt sich wie folgt auf: Fonds mit Erträgen mit Verrechnungssteuer Fonds mit Erträgen ohne Verrechnungssteuer Bankguthaben auf Sicht und Sonstige Vermögenswerte 0.29 Gesamtfondsvermögen (GFV) Umfassen Käufe und Verkäufe sowie Corporate Actions 12

13 Erläuterungen zum Jahresbericht per 31. Dezember 2015 Erläuterung 1: Verkaufsrestriktionen USA Gemäss amerikanischer Gesetzgebung dürfen Anteile des Fonds in den Vereinigten Staaten von Amerika weder angeboten noch verkauft oder ausgeliefert werden. Anlegern mit amerikanischer Staatsangehörigkeit bzw. Anlegern, die der amerikanischen Einkommenssteuer unterliegen, wird deshalb empfohlen, vor dem Kauf von Anteilen des Fonds einen Steuerberater zu konsultieren. Ein solcher Kauf könnte unter amerikanischem Steuerrecht für den Anleger nachteilige Folgen haben. Erläuterung 2: Kennzahlen und technische Daten Fondsname Anteil- Valor Wäh- Depot- Verwal- TER TER TER TER TER klasse rung bankkom- tungskom- Zielfonds Zielfonds Dach- GAV 2 NAV 2 mission mission 1 GAV 2 NAV 2 fonds 2 SF Property Securities Fund CH A CHF 0.03% 0.80% 0.34% 0.47% 0.89% 1.19% % 3 SF Property Securities Fund CH I CHF 0.03% 0.50% 0.34% 0.47% 0.60% 0.90% % 3 SF Property Securities Fund CH N CHF 0.03% 0.61% 0.34% 0.47% 0.70% 0.99% % 3 SF Property Securities Fund CH R CHF 0.03% 0.60% 0.34% 0.47% 0.70% 0.99% % 3 SF Property Securities Fund CH S CHF 0.03% 0.38% 0.34% 0.47% 0.47% 0.75% % 3 1 Information betreffend SFAMA-Richtlinie für Transparenz bei Verwaltungskommissionen: Die Fondsleitung kann aus dem Bestandteil Vertrieb der Verwaltungskommission an folgende institutionelle Anleger, welche bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise die Fondsanteile für Dritte halten, Rückvergütungen bezahlen: Lebensversicherungsgesellschaften, Pensionskassen und andere Vorsorgeeinrichtungen, Anlagestiftungen, schweizerische Fondsleitungen, ausländische Fondsleitungen und -gesellschaften und Investmentgesellschaften. Sodann kann die Fondsleitung aus dem Bestandteil Vertrieb an die nachstehend bezeichneten Vertriebsträger und -partner Bestandespflegekommissionen bezahlen: bewilligte Vertriebsträger, Fondsleitungen, Banken, Effektenhändler, die Schweizerische Post sowie Versicherungsgesellschaften, Vertriebspartner, die Fondsanteile ausschliesslich bei institutionellen Anlegern mit professioneller Tresorerie platzieren. Die Fondsleitung hat keine Gebührenteilungsvereinbarungen oder Vereinbarungen betreffend Retrozessionen in Form von sogenannten «soft commissions» geschlossen. 2 Die TER (Total Expense Ratio) bezeichnet die Summe aller periodisch erhobenen Kosten und Kommissionen, die dem Fondsvermögen belastet werden, und zwar rückwirkend als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvermögens. Allfällige Rückvergütungen/Bestandespflegekommissionen von Zielfonds wurden dem Fonds gutgeschrieben und reduzieren somit die TER. 3 Zusammengesetzte TER, da mehr als 10% des Nettovermögens in andere kollektive Kapitalanlagen (Zielfonds) per Stichtag investiert war. Erläuterung 3: Fondsperformance Fondsname/Benchmark Anteil- Lancierungs- Valor Wäh kum. seit klasse datum rung Lancierung SF Property Securities Fund CH A CHF 7.27% 59.25% 13.09% 6.25% 8.56% SF Property Securities Fund CH I CHF 7.59% 75.55% 13.43% 5.96% 8.89% SF Property Securities Fund CH N CHF 7.47% 17.50% 9.34% 2 SF Property Securities Fund CH R CHF 7.48% 74.52% 13.33% 6.05% 8.78% SF Property Securities Fund CH S CHF 0.14% 0.14% 3/5 50% SXI Real Estate Shares Index (REAL) und 50% SXI Real Estate Funds Index (SWIIT) CHF 6.89% 14.32% % 9.29% 1 Die Fondsperformance basiert auf offiziellen publizierten Nettoinventarwerten, die auf den Börsenschlusskursen des jeweiligen Monatsendes basieren. Die historische Performance stellt keinen Indikator für die laufende oder zukünftige Performance dar. Die Performancedaten lassen die bei der Ausgabe und Rücknahme der Anteile erhobenen Kommissionen und Kosten unberücksichtigt Performance Benchmark für die Zeitperiode vom : 10.71% 5 Performance Benchmark für die Zeitperiode vom : 0.35% Erläuterung 4: Grundsätze für die Bewertung sowie Berechnung des Nettoinventarwertes Angaben zu den jeweiligen Bewertungstagen, zur Ermittlung der Bewertungskurse sowie der Bewertungsmethode für verschiedene Instrumente, zur Bestimmung des Inventarwertes finden sich unter 16 des Fondsvertrages unter dem Titel «Bewertung des Fondsvermögens und der Anteile». Erläuterung 5: Berichtigung der Zwischen-/Aktiengewinne Es wurden für den SF Property Securities Fund CH berichtigte Zwischen-/Aktiengewinne für die Zeit vom publiziert. In Deutschland steuerpflichtige Anleger, welche während dieser Zeit in den betroffenen Fonds Käufe, Verkäufe, Zeichnungen oder Rücknahmen getätigt haben, können sich unter über die Veröffentlichung von korrigierten Steuerzahlen informieren. 13

14 An den Verwaltungsrat der Fondsleitung Swiss Finance & Property Funds AG Zürich Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zum Jahresbericht des SF Property Securities Fund CH Als kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir den Jahresbericht des Anlagefonds SF Property Securities Fund CH, bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges und die Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 lit. b h des schweizerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG, Seiten 3 und 8-13) für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrats der Fondsleitung Der Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung des Jahresberichts in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung des Jahresberichts, der frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern sind. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich. Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über den Jahresbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob der Jahresbericht frei von wesentlichen falschen Angaben ist. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die im Jahresbericht enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben im Jahresbericht als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung des Jahresberichts von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. PricewaterhouseCoopers AG, Birchstrasse 160, Postfach, 8050 Zürich Telefon: , Telefax: , PricewaterhouseCoopers AG ist Mitglied eines globalen Netzwerks von rechtlich selbständigen und voneinander unabhängigen Gesellschaften. 1 14

15 Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Jahresbericht für das am 31. Dezember 2015 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Fondsvertrag und dem Prospekt. Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. PricewaterhouseCoopers AG Heinz Furrer Revisionsexperte Leitender Prüfer Roman Aregger Revisionsexperte Zürich, 1. März

16 Swiss Finance & Property Funds AG Seefeldstrasse 275 CH-8008 Zürich Telefon: Telefax: Erscheint in Deutsch