Leseprobe. Die wichtigsten Tipps für Immobilientransaktionen

Transkript

1 Leseprobe Die wichtigsten Tipps für Immobilientransaktionen Stand Juni 2015

2 Seite 11 c) Weitere Transaktionsphasen (Durchführungsphase) aa) Auswahl und Ansprache potenzieller Käufer/Investoren bb) Aufnahme von Verhandlungen, Absichtserklärungen und vorvertragliche Vereinbarungen cc) Käufer Due Diligence dd) Vertragsverhandlungen und -abschluss (Signing) ee) Vertragsvollzug (Closing) ff) Phase nach Closing (Gewährleistung, Haftung) Seite 12 Transaktionsablauf Vorbereitung der Transaktion durch den Verkäufer Due Diligence durch potenziellen Käufer Verkaufsentscheidung Immobilie verkaufsfähig machen (Dress up the bride dazu regelmäßig erforderlich: Verkäufer/Vendor Due Diligence) Spätestens dann Auswahl der Berater (Recht, Steuer/Financial, ggf. M&A) Eigene Bewertung d. Verkäufers (ggf. Fact Book/Info Memo) Identifizierung/Ansprache potenzieller Käufer Erste Verhandlungen; ggf. Ergebnisse/Eckpunkte mündet oftmals in LoI, MoU etc. spätestens dann Abschluss von Non-Disclosure- Agreements (NDA); Vertraulichkeitsvereinbarungen ggf. gestaffelter Prozess, insbesondere bei Bieterverfahren (erste Stufe DD, geringere Prüftiefe) indikatives Angebot zweite Stufe DD (hohe Prüftiefe, ggf. Red Data Room) bindendes Angebot Vertragsverhandlungen Vertragsverhandlungen (Ergebnisse der DD fließen mit ein) Vertragsabschluss (Signing) Bedingungen Closing 6

3 Seite Steuerung der Transaktion a) Gute Vorbereitung Aus Verkäufersicht: Erstellung eines Vermarktungskonzepts und Exposés für Immobilie (Grundstück und Gebäude) für Vermarktungsprozess Fact Book/Info Memo Segmentierung des Verkaufsbestandes (Nutzungsart, Vermarktungsfähigkeit etc.) Einschaltung von externen Sachverständigen Seite 14 Bei größeren Immobilientransaktionen regelmäßig Vorbereitung und Einrichtung eines elektronischen Datenraums (Regelfall) für potenzielle Käufer (Aufteilung in vertrauliche Dokumente) Rechtzeitiges Einholen von externen Dokumenten zur Immobilie von Behörden, Notaren, Grundbuchämtern für Transaktion (Grundbuchauszüge, Genehmigungen, Bebauungsplan, Baulasten- und Altlastenkatasterauskunft, schuldrechtliche Vereinbarungen zu Dienstbarkeiten etc.) 7

4 Seite 15 Verkäuferinterne Informationsbeschaffung (Sammlung und Organisierung von Wissen rechtzeitig im Vorfeld, Mitarbeiterbefragung) Besonderheit bei Immobilien (z.b. Zweckbindung oder Abklärung der Genehmigungspflicht der Transaktion nach Grundstücksverkehrsordnung (GVO) als genehmigungspflichtiger Ersterwerb einer Immobilie in den neuen Bundesländern) Seite 16 für Nachfragen oder für mögliche Garantien im Kaufvertrag (z. B. Notwendigkeit Grundbuchbereinigung vor Nutzbarkeit der Immobilie durch Käufer Im Falle der teilweisen Veräußerung der Immobilie Vorbereitung der Trennung durch die Transaktion (Entwürfe für die Bestellung von Dienstbarkeiten für Fahrt-, Wege- und Nutzungsrechte, Baulasten, Vermessung etc.) Frühzeitige Kontaktaufnahme zu möglichen Gläubigern und Sicherungsnehmern (z.b. Banken) 8

5 Seite 17 Vorbereitung der Verkäufer Due Diligence (Festlegung von Umfang, Prüftiefe etc.) Erste Entwürfe für Verträge erstellen (vor allem bei Auktionsund Bieterverfahren für Vergleichbarkeit der Angebote) Richtige Auswahl potenzieller Käufer Käufersicht: Gründliche Sondierung der Markt- und Wettbewerbslage Einholung öffentlich zugänglicher Information zur Immobilie Frühzeitige Kontaktaufnahme zu Banken für Finanzierung der Transaktion Seite 18 b) Richtige Auswahl des Teams Interne Ansprechpartner bei Verkäufer bzw. Käufer Externe juristische Berater (vor allem Immobilienrecht, Öffentliches Recht, Steuerrecht, Gesellschaftsrecht und Arbeitsrecht), Steuerberater und Wirtschaftsprüfer Externe Sachverständige (z.b. Immobilienwertermittler, Bodengutachter) und technische Berater (z.b. Architekten) Externes Vermarktungsteam 9

6 Seite 19 c) Formulierung zeitlicher Vorgaben 1. Phase: Interne Vorbereitung der Transaktion bis zur Ansprache potenzieller Käufer 2. Phase: Aufnahme von Verhandlungen, vorvertragliches Verhandlungsstadium, Käufer Due Diligence 3. Phase: Vertragsverhandlungen und -abschluss 4. Phase: Vertragsvollzug und Phase nach Closing Zeitliche Abstimmung der Phasen auf erforderliche interne Gremienbeschlüsse und steuerliche, bilanzielle Vorgaben etc. Seite 20 d) Wahl des geeigneten Transaktionsverfahrens Wettbewerb potenzieller Käufer durch kontrolliertes Auktionsverfahren/Bieterverfahren versus exklusive Verhandlungen mit einem potenziellen Käufer? Vor- und Nachteile der beiden Transaktionsverfahren: Due Diligence Vertraulichkeit Kaufpreismaximierung Transaktionssicherheit operative Belastung 10

7 Seite 21 Phasen eines Auktionsverfahrens: (1) Vorbereitungsphase Festlegung inhaltlicher und zeitlicher Vorgaben für den Transaktionsprozess Objektsegmentierung und Transaktionsstrukturierung Seite 22 (2) Vermarktungs-/Durchführungsphase Abweichung von exklusivem Verhandeln mit einem potenziellen Käufer vor allem durch mehrere Verhandlungsrunden, Auswahlentscheidungen des Verkäufers durch indikatives Angebot und nach Käufer Due Diligence durch verbindliches Angebot und starrere Vorgaben für Vergleichbarkeit der Angebote Asset Deal versus Share Deal 11

8 Seite 23 e) Verhandlungsführung Bildung eines Verhandlungsteams Ein zentraler Ansprechpartner für potenzielle Käufer (daneben regelmäßig ein zusätzlicher Verantwortlicher für den Datenraum und Q&A-Prozess) Klare Verhandlungs- und Kommunikationsstrategie Möglichst kurze Verhandlungsphase Calls Begehungen vor Ort Gesteuerter Q&A-Prozess Seite 24 Transparente Transaktionsstruktur und frühzeitige Einführung der wichtigsten Regelungen des Kaufvertrages Erhöhung Wesentliche Ziele der Verhandlungsführung: Verkäuferseite Hoher Kaufpreis Rasche Abwicklung der Transaktion Höchstmögliche Transaktionssicherheit (z.b. gesicherte Finanzierung des Käufers, Vorliegen der internen Gremienbeschlüsse) Vertraulichkeit der Immobilientransaktion 12

9 III. Gestaltung des Kaufvertrags, Asset und Share Deal 1. Asset vs. Share Deal a) Einführung Seite 95 Verkäufer Käufer Mobilien Kunden Lieferanten Mitarbeiter Gesellschaft Immobilien Rechte b) Unterschiede in der Transaktionsstruktur Asset Deal Share Deal Seite 96 Kaufgegenstand: Immobilie Kaufgegenstand: Gesellschaftsanteile an der Eigentum haltenden Gesellschaft Kaufvertrag beurkundungspflichtig (Grundstücke 311 b BGB; Erbbaurechte 11 ErbRVO) Eigentumserwerb abgesichert durch Auflassungsvormerkung Eigentumsübertragung erst mit Eintragung im Grundbuch Kaufvertrag nur beurkundungspflichtig, wenn GmbH (oder GmbH & Co. KG bei Veräußerung der Komplementärin) erworben wird ( 15 Abs. 1, 3 GmbHG) Absicherung des Eigentumserwerb nicht möglich, da kein Eigentumswechsel im Grundbuch Eigentumserwerb ohne Grundbuchänderungen, u. U. Änderung Handelsregister notwendig 48

10 Seite 97 Asset Deal Share Deal Übernahme von Grundbuchbelastungen, außer berechtigte Partei stimmt Löschung zu Gemeindliches Vorkaufsrechte ( 24 ff. BauGB) zu beachten, u.u. auch rechtsgeschäftlich bestellte Vorkaufsrechte Verträge mit Dritten, ausgenommen z.b. Gebäudeversicherung, gehen nicht automatisch auf Käufer über dito Gemeindliches Vorkaufsrecht nicht anwendbar, rechtsgeschäftliches Vorkaufsrecht nur, falls Umgehungsgeschäft Verträge der Zielgesellschaft mit Dritten bleiben bestehen, es sei denn, Change of Control Clause enthalten Falls Immobilie sich noch im Bau befindet, muss Baugenehmigung auf Käufer übertragen werden Baugenehmigungen verbleiben bei der Zielgesellschaft Seite 98 Asset Deal Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen wird vom Notar überwacht, soweit möglich Share Deal Eintritt der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen wird von den Parteien selbst überwacht Kaufpreis meist fix, Anpassung aber z.b. möglich, falls Immobilie noch im Bau befindlich Kaufpreisbestimmung meist über Bilanz der Gesellschaft Haftung grds. nur für nach dem Besitzübergang liegende Umstände, außer Haftung resultiert aus dem Grundbesitz an sich, letztlich abhängig von vertraglicher Regelung Zielgesellschaft bleibt grds. Haftungssubjekt, auch für vor dem Stichtag liegende Umstände 49

11 Seite 99 c) Haftung für Altverbindlichkeiten Asset Deal Share Deal Vertraglich begründete Haftung Schuldübernahme Schuldbeitritt Vertragsübernahme 415 BGB analog Freistellung Gesetzlich begründete Haftung Firmenfortführung - 25 HGB Steuern - 75 AO Arbeitnehmer - 613a BGB Haftung der Gesellschaft für Altverbindlichkeiten wird durch die Transaktion nicht modifiziert Mit einem Asset Deal kann der Käufer ein Unternehmen ohne Haftung für Altverbindlichkeiten erwerben bzw. der Käufer haftet nur für ausdrücklich übernommene Verbindlichkeiten Wegen der Kontrolle der Haftung für Altverbindlichkeiten kann ein Asset Deal für den Käufer vorzugswürdig sein d) Unterschiede bei der Vertragsgestaltung Asset Deal Share Deal Seite 100 Kaufgegenstand Übertragung Sachenrechtlicher Bestimmtheitsgrundsatz erfordert Auflistung aller Kaufgegenstände Catch-All-Klauseln Immobilien: Auflassung und Eintragung Bewegliche Sachen: Einigung und Übergabe Rechte: Abtretung Bestimmung der veräußerten Gesellschaftsanteile (Beschreibung des Rechts) Abtretung gemäß 398 ff., 413 BGB Verträge Regelung zur Vertragsübernahme Kein Regelungsbedarf Bei den übrigen Bestimmungen (z.b. Kaufpreis, Kaufpreisanpassung, Vollzugsbedingungen und Vollzug, Garantien und Rechtsfolgen) ergeben sich keine wesentlichen Besonderheiten 50

12 Seite 101 e) Vor- und Nachteile Vorteile Asset Deal Einfachere Struktur und Due Diligence Flexibilität bei der Strukturierung im Hinblick Rechtsform / Sitz der Käufergesellschaft Share Deal Kosten- sowie Steuerersparnisse bei richtiger Strukturierung Keine notwendigen Grundbuchänderungen notwendig Nachteile Grunderwerbssteuer und Vertragsnebenkosten (Grundbuchkosten sowie Notar) u.u. Ertragssteuern auf Verkäuferseite Komplexere Struktur und umfangreichere Due Diligence Im Falle des Exit in Form eines Asset Deals u.u. Hebung versteckter Gewinne (stille Reserven) Versteckte Haftungsrisiken in der Zielgesellschaft Seite Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung von Asset Deals a) Die Form der Beurkundung Form: Notarielle Beurkundung ( 311b Abs. 1 BGB): Verlesung der Kaufvertragsurkunde durch einen Notar vor den anwesenden Parteien. Der Inhalt der gesamten Urkunde und die abgegebenen Erklärungen werden bezeugt. Ggf. Erklärung der Kaufvertragsurkunde durch den Notar. 51