Michael Albrecht. Das System der US-amerikanischen Wohnungsfinanzierung. Fannie Mae und Freddie Mac als Instrumente staatlicher Wohnungspolitik

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1 Michael Albrecht Das System der US-amerikanischen Wohnungsfinanzierung Fannie Mae und Freddie Mac als Instrumente staatlicher Wohnungspolitik A 2382U PETER LANG Europäischer Verlag der Wissenschaften

2 Inhaltsverzeichnis Vorwort Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis Abkürzungsverzeichnis V VII XIII XVII XIX 1. Einleitung und Gang der Arbeit 1 2. Wohnungsfinanzierung in den USA: Historische Entwicklung Der Leidensweg des Hypothekarkreditmarktes Markt- und Politikversagen Grundlegende Weichenstellungen Etablierung eines Sekundärmarktes für Hypothekarkredite Zum Begriff der Government-Sponsored Enterprise Schaffung von Fannie Mae Schaffung von Freddie Mac Abgrenzung gegenüber dem Federal Home Loan Bank System Abgrenzung gegenüber Ginnie Mae Funktionsweise des Hypothekarkreditmarktes: Das Zusammenspiel von Primär- und Sekundärmarkt Grundlagen des Primärmarktes Kreditvergabeprozess Unterschiedliche Hypothekarkreditformen Segmentierung des Hypothekarkreditmarktes 31 VII

3 3.2.1 Laufende Betreuung von Hypothekarkrediten (Mortgage Servicing) : Versicherung von Hypothekarkrediten (Mortgage Insurance) Das Beziehungsgeflecht zwischen Primär- und Sekundärmarkt Agency-MBS als zentrales Element des Sekundärmarktes Funktionsweise von Agency-MBS Abgrenzung der Verbriefungsprogramme von Ginnie Mae, Fannie Mae und Freddie Mac Abgrenzung von Agency-MBS gegenüber Private-Label-MBS Prepayment-Konventionen und deren Auswirkungen auf die Prognose von Zahlungsströmen bei Agency-MBS Zur Notwendigkeit von Konventionen Industriestandards zur Ermittlung bedingter Cash-Flows Sensitivität der zu prognostizierenden Zahlungsströme Deskriptive Empirie zur Wohnungsfinanzierung Quantifizierung der Zusammenhänge zwischen Primär- und Sekundärmarkt Betrachtung des Primärmarktes Unterschiedliche Kreditqualität in den einzelnen Segmenten des Primärmarktes Betrachtung des Sekundärmarktes Analyse des Prepaymentverhaltens von Hypothekarkrediten im Kontext von Agency-MBS Vorbemerkung Verkauf der Immobilie Discount Coupon Mortgages und das Konzept der TurnoverRate : Seasoning 88 VIII

4 5.2.3 Relative Mobilität Lock-In Effekt Refinanzierung des Darlehens Turnover Rate und tatsächlich beobachtete Prepayments: Notwendigkeit der Einbeziehung von Premium Coupon Mortgages Refinanzierungsanreiz in Verbindung mit rationalem Prepaymentverhalten Transaktionskosten, Heterogenität und irrationales Prepaymentverhalten Pfadabhängigkeit des Refinanzierungsverhaltens Veränderte Rahmenbedingungen Vom aktuellen Marktzinsniveau unabhängige Refinanzierungen Zwangsversteigerung der Immobilie Einordnung in die Prepaymentsystematik Immobilienpreise und rationale Beendigimg des - Schuldendienstes Sonderzahlungen Einordnung in die Prepaymentsystematik Motivation der Schuldner Die Methode des Option-Adjusted Spread zur arbitragefreien Bewertung von Agency-MBS Renditespread gegenüber US-Treasuries Statischer Spread unter Berücksichtigung der Zinsstrukturkurve Option-Adjusted Spread unter Berücksichtigung der Zinsstrukturkurve und der Zinsvolatilität Interpretation des Option-Adjusted Spreads 114 IX

5 5.6.5 Schuldverschreibungen von Fannie Mae und Freddie Mac als Alternative zu Agency-MBS Einordnung von Fannie Mae und Freddie Mac in das System der X Wohnungspolitik der USA Theoretische Fundierung der Wohnungspolitik Ansatzpunkte zur Erklärung staatlichen Handelns Besondere Eigenschaften des Gutes Wohnung Konsequenzen für die Angebotsseite des Wohnungsmarktes Konsequenzen für die Nachfrageseite des Wohnungsmarktes Synthese: Rechtfertigung staatlicher Eingriffe in den Wohnungsmarkt Wohnen als meritorisches Gut 129 6:2.2 Externalitäten Unsicherheit und Informationsasymmetrien Marktmacht Verteilungspolitische Zielsetzungen Die Bevorzugung von Wohneigentum als Teil einer stabilitätspolitischen Zielsetzung im weiteren Sinne Wohnungspolitik in den USA Historische Einordnung und Chronologie Unterschiedliche Perioden im sozialen Wohnungsbau Aktuelle Situation: Bevorzugung des Wohneigentums Ansatzpunkte staatlicher Regulierung bei Fannie Mae und Freddie Mac Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act (FHEFSSA): Neugestaltung der Rahmenbedingungen Department of Housing and Urban Development (HUD): Mission Regulator 159

6 6.4.3 Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO): Safety and Soundness Regulator Federal Housing Finance Board (FHFB): Conforming Loan Limit Subventionierung des Marktsegments der Conforming Conventional Mortgages Direkte Subventionierung von Fannie Mae und Freddie Mac Überblick Körperschaftsteuerbefreiung auf Ebene des Sitzstaates Befreiung von Gebühren der Securities and Exchange Commission (SEC) Vorteilhafte Kapitalstandards in Kombination mit der Beaufsichtigung durch das Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) Das US-Treasury als Lender of Last Resort" Indirekte Subventionierung der Wertpapiere von Fannie Mae und Freddie Mac Überblick Kein Registrationszwang bei der Securities and Exchange Commission (SEC) Nähe zur Federal Reserve (Fed) Anreize im Zusammenhang mit Investitionen des öffentlichen und des privaten Sektors Wahrnehmung einer impliziten Regierungsgarantie Once one agrees to share a canoe with a bear,..." Die Doktrin des Too Big to Fail" Präzedenzfalle wohlwollenden staatlichen Handelns in Bezug auf die Government-Sponsored Enterprises Synthese: Finanzierungsvorteil für Fannie Mae und Freddie Mac 199 XI

7 7.4.1 Einordnung von Fannie Mae und Freddie Mac in eine Rating Kategorie Quantifizierung des Finanzierungsvorteils Diskussion der Ergebnisse Nutzen für die Nachfrager nach Immobilienfinanzierungen im Marktsegment der Conforming Conventional Mortgages Vorüberlegungen bezüglich der Marktstruktur Clusterbildung am Conforming Loan Limit Verhalten der Hypothekenzinsen am Conforming Loan Limit Fazit und Ausblick 227 Anhang 231 Literaturverzeichnis 249