Anhang. Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2017 E.N. Lefèvre-Sandt, Immobilien erfolgreich vermarkten, DOI /

Transkript

1 Anhang Checkliste für die erste Interessentenqualifizierung am Telefon (vgl. Abschn ): Wie lange sucht der Anrufer bereits nach einer Immobilie? Hat er sich bisher eher unbestimmt umgeschaut oder waren es intensive Bemühungen? Welche Schritte hat der Kaufinteressent bereits unternommen, um eine Immobilie zu finden, und wie viele Objekte hat er schon besichtigt? Warum blieben die bisherigen Bemühungen um eine Immobilie ohne Erfolg? Was hat bei den bisherigen Besichtigungen nicht gepasst? Welchen Zeitrahmen hat sich der Käufer gesteckt? Welche beeinflussende Faktoren gibt es (zum Beispiel Bausparvertrag)? Sind die finanziellen Dinge geklärt? Mit welcher Bank oder sonstigem Finanzierer wurde wann über den Finanzierungsrahmen gesprochen? Wie lautete das Ergebnis dieses Gesprächs in konkreten Zahlen? Hat der Finanzierer eine verbindliche Zusage gemacht oder nur überschlägig gerechnet? Gibt es bislang übersehene Finanzquellen, beispielsweise die Hilfe von Verwandten? Welche Alternativangebote sind akzeptabel? Wo sind Zugeständnisse möglich? Ist ein anderes Immobilien-Format denkbar? Kommen Objekte mit weniger direkter Verkehrsanbindung oder eine andere Lage infrage? Checkliste für das Kennenlerngespräch mit Kaufinteressenten (vgl. Abschn ): Welche Immobilienart wird gesucht? Welche wären alternativ interessant? Soll es eine reine Wohnimmobilie sein? Ist eine teilweise gewerbliche oder freiberufliche Nutzung beabsichtigt? Wie viele Zimmer werden gebraucht? Wie viele Personen ziehen ein? Auf welche Ausstattung legen die Interessenten Wert? Gibt es bei Etagenwohnungen Vorlieben oder Ausschlusskriterien bei der Geschossposition? Wie soll die Lage beschaffen sein? Ruhig, zentral, verkehrsgünstig, an Hauptstraßen oder Bahnstrecken? Welchen Zustand soll die Immobilie haben? Springer Fachmedien Wiesbaden GmbH 2017 E.N. Lefèvre-Sandt, Immobilien erfolgreich vermarkten, DOI /

2 126 Anhang Können eventuelle Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten selbst oder mit Verwandtenoder Freundeshilfe übernommen werden? Bis zu welchem Umfang ist das akzeptabel? Welche Infrastruktur wird in der Nähe benötigt (Kindergarten, Schule, Bahnhof, Einkaufsmöglichkeiten, Freizeitangebote usw.)? Welche Fahrzeuge sind vorhanden, sowohl mit Blick auf Entfernung zu Infrastruktur und Arbeitsplatz als auch auf Unterstell-Bedürfnisse (zum Beispiel Wohnmobil)? Wie sollen Grundstück, Garten, Balkon, Terrasse und sonstige Außenanlagen genutzt werden? Was sind absolute Ausschlusskriterien, sowohl bei Lage, Gebäudezuschnitt und -zustand, Nachbarschaft und allen anderen denkbaren Punkten? Dokumentationsbogen zum Geldwäschegesetz (vgl. Abschn ) Die Finanzverwaltungen aller Bundesländer bieten einen Dokumentationsbogen zum Geldwäschegesetz an, den auch Makler ausfüllen und zu ihren Akten nehmen sollten. Beispielsweise ist der Bogen unter zu finden. Muster Teilungserklärung Anmerkung: Es handelt sich lediglich um ein Beispiel, dessen genaue Formulierung im Einzelfall von der betreffenden Immobilie abhängt. Beispielsweise werden im vorliegenden Text Regelungen zur Tiefgarage getroffen, die in einem Gebäude ohne Tiefgarage selbstverständlich nicht erwähnt werden müssen. Auf der anderen Seite wären unter anderem zusätzliche Sondernutzungsklauseln für aufgeteilte Gartenparzellen sowie weitergehende Regelungen zu einzeln stehenden Garagen oder zu Ladenlokalen, Praxis- oder anderen Gewerberäumen im Gebäude denkbar. I. Grundbuchstand Amtsgericht Grundbuch von Blatt. Lfd.Nr. Flur Flurstück Eigentümer: Der Grundbesitz ist wie folgt belastet: Abteilung II: (keine Belastungen) Abteilung III: (keine Belastungen) Dies vorausgeschickt erklärt der Erschienene zur Niederschrift des Notars die nachfolgende

3 Anhang 127 II. Teilungserklärung: Der Eigentümer teilt das Eigentum an dem vorstehend in Ziffer I näher bezeichneten Grundbesitz gem. 8 WEG in der Weise auf, dass mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung (Wohnungseigentum) wie folgt verbunden ist: Miteigentumsanteil von verbunden mit dem Sondereigentum an Miteigentumsanteil von verbunden mit dem Sondereigentum an Die Aufteilung geschieht in Übereinstimmung mit dem Aufteilungsplan nebst Abgeschlossenheitsbescheinigung der Kreisverwaltung des. Auf diesen Plan wird verwiesen; er ist den Beteiligten bekannt. Der Plan liegt in Urschrift vor und wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt. Auf die Beifügung des Planes zur Urkunde wird verzichtet. Das Verhältnis der Raumeigentümer untereinander bestimmt sich nach den 10 bis 29 WEG. In Abweichung und Ergänzung dieser Vorschriften wird folgendes bestimmt: III. Gemeinschaftsordnung Eigentumsverhältnisse Jeder Miteigentümer hat in den Räumen seines Sondereigentums einschließlich Zubehör und den zu den Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes das ausschließliche und abgesonderte Privateigentum. Im gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer stehen der Grund und Boden, sowie die Teile des Gebäudes, die nach 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, weil sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (die konstruktiven Teile wie Fundamente, Außenmauer, tragende Wände, Dachstuhl und Dach). Zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Miteigentümer gehören ferner alle gemeinschaftlichen Zwecken dienenden Teile, Räume, Anlagen und Einrichtungen des Hauses, insbesondere die nicht zum Sondereigentum erklärten Räume.

4 128 Anhang Gebrauchsregelung Jeder Raumeigentümer ist berechtigt, innerhalb seiner Raumeinheit bauliche Veränderungen ohne Zustimmung der anderen Eigentümer vorzunehmen, soweit dadurch nicht das gemeinschaftliche Eigentum betroffen wird. Die unbebauten Flächen des Grundstücks werden gemeinschaftlich genutzt, soweit nicht Sondernutzungsrechte vereinbart sind. Zweckbestimmung Das gesamte Gebäude dient ausschließlich Wohnzwecken. Gewerbliche Nutzung und freiberufliche Praxen sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann mit Auflagen zur Erhaltung des Wohncharakters versehen werden; ein Rechtsanspruch besteht nicht. oder Das Gebäude dient Wohnzwecken, gewerblicher und freiberuflicher Nutzung. Nutzungsänderungen sind nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters zulässig. Die Zustimmung kann mit Auflagen versehen werden; ein Rechtsanspruch auf Nutzungsänderung besteht nicht. Unterhaltung, Lasten Die Kosten und Lasten der Gemeinschaft einschließlich Verwaltungskosten tragen die Eigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile mit Ausnahme folgender Kosten und Lasten: Jeder Eigentümer trägt die auf ihn bzw. sein Sondereigentum und Sondernutzungsrecht fallenden Kosten allein, für die besondere Messvorrichtungen vorhanden sind oder die sonst in einwandfreier Weise gesondert festgestellt werden können. Die Kosten für die Heizung werden mit 60 Prozent, die der Warmwasserversorgung mit 70 Prozent auf den Verbrauch, im Übrigen auf die Wohnfläche umgelegt. Die Eigentümerversammlung kann im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften mit Zweidrittelmehrheit einen anderen Verteilungsschlüssel beschließen. Von den Verwalterkosten entfällt auf jede Wohnung ein gleicher Teil, ohne Rücksicht auf die Größe des Miteigentumsanteils. Die Kosten der Unterhaltung und Instandhaltung der Tiefgarage tragen die Eigentümer der Stellplätze zu gleichen Teilen. Für die Tiefgarage wird eine eigene Instandhaltungsrücklage gebildet. Der für ein Wirtschaftsjahr beschlossene Wirtschaftsplan bleibt auch nach dessen Ablauf bis zum Beschluss eines neuen in Kraft. Eine Änderung bzw. Ergänzung des vorstehend vorgesehenen Verteilungsschlüssels kann von der Wohnungseigentümerversammlung mit Zweidrittelmehrheit beschlossen werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt, der andere Eigentümer nicht unbillig belastet. Die beschlossenen Änderungen bzw. Ergänzungen werden wirksam mit dem Beginn des nächsten Wirtschaftsjahres.

5 Anhang 129 Veräußerungsbeschränkung Eine Veräußerung des Raumeigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters. Die Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde versagt werden. Die vorstehende Beschränkung gilt nicht für eine Veräußerung an einen anderen Raumeigentümer, an Ehegatten des Veräußerers oder an eine Person, die mit ihm in gerader Linie verwandt ist. Sie gilt nicht für den Fall der Veräußerung im Wege der Zwangsvollstreckung oder durch einen Insolvenzverwalter oder bei der ersten Veräußerung einer Einheit durch den teilenden Eigentümer. Eigentümerversammlung und Stimmrecht Das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung richtet sich nach Miteigentumsanteilen. Bei Angelegenheiten, die ausschließlich die Tiefgarage betreffen, sind nur die Eigentümer der Stellplätze stimmberechtigt, und zwar mit je einer Stimme pro Stellplatz. Jeder Eigentümer kann sich in der Eigentümerversammlung durch einen anderen Miteigentümer oder den Verwalter vertreten lassen sowie im Falle der Veräußerung durch den Erwerber. Im Übrigen ist Vertretung durch Dritte nicht zulässig. Soweit Ehegatten Wohnungseigentümer sind, braucht der vertretene Ehegatte keine schriftliche Vollmacht des anderen vorzuweisen, solange kein Zweifel an seiner Vertretungsmacht besteht. Soweit nicht zwingende gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen, kann der Verwalter jeden Wohnungseigentümer in allen Angelegenheiten bei der Beschlussfassung vertreten. Dies gilt insbesondere dann, wenn ihm der Miteigentümer die Vollmacht mit der Weisung zu einem bestimmten Abstimmungsverhalten erteilt hat. Der Verwalter kann die Vollmacht in allen Fällen auf einen anderen Miteigentümer übertragen. Eine ordnungsgemäß eingeladene Eigentümerversammlung ist ohne Rücksicht auf die Zahl der erschienenen Miteigentümer dann beschlussfähig, wenn in der Ladung darauf besonders hingewiesen wurde (Abweichung von 25 Abs. 3 WEG). Verwalteraufgaben Der Verwalter wird über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus ermächtigt, alle mit der Erfüllung seiner Aufgaben zusammenhängenden Ansprüche der Gemeinschaft jeglicher Art gegen einzelne Eigentümer oder gegen Dritte im eigenen Namen gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen. Verwaltungsbeirat Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirates bedarf eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. In Abweichung von 29 Abs. 1 Satz 2 WEG kann eine geringere oder größere Zahl festgelegt werden. Dem Verwaltungsbeirat können nur Miteigentümer angehören.

6 130 Anhang Verwalterbestellung Zum ersten Verwalter wird hiermit für die Zeit bis zum 31. Dezember 20 bestellt. Gesetzliche Bestimmungen Im Übrigen gelten für das Verhältnis der Raumeigentümer untereinander die Vorschriften der 10 ff. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). IV. Grundbuchanträge Grundstückseigentümer bewilligt und beantragt: die Eintragung der Aufteilung unter Einräumung von Sondereigentum und die Anlegung entsprechender Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher die Eintragung der Gemeinschaftsordnung gemäß Ziffer III als Inhalt des Sondereigentums die Übernahme sämtlicher in Abt. III eingetragener Grundpfandrechte auf alle Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbücher im Grundbuch bzw. Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch. V. Sonstiges Alle mit dieser Urkunde und ihrer Ausführung verbundenen Kosten trägt der Eigentümer. Der Erschienene erteilen hiermit Herrn/Frau Bürovorsteher/in und der/dem Notariatsangestellten, und zwar jedem für sich, unter Befreiung von den Beschränkungen des 181 BGB, Vollmacht, etwa erforderliche Berichtigungen und Ergänzungen zu dieser Urkunde zu erwirken und hierzu alle Erklärungen für sie abzugeben und entgegenzunehmen. Diese Niederschrift wurde vorgelesen (bzw. der Plan zur Durchsicht vorgelegt), genehmigt und wie folgt unterschrieben: Nikolaus B. Enkelmann Vera F. Birkenbihl Samy Molcho Klaus D. Nielen Hans J. Gärtner René Egli Max Lüscher Sabine Asgodom Bodo Schäfer Besuchte Seminare Elke Rickenbach Klaus Kobjoll Josef Schmidt Ronald P. Schweppe Schellbach-Akademie Gustav-Käser-Training Andreas Buhr (Akademie für Führung und Vertrieb) Heinz Goldmann

7 Anhang 131 A.1 Meine Literaturempfehlungen Thordis Eckhardt: Erfolgreiche Pressearbeit & PR in der Praxis/Grabener Verlag Rudolf Koch: Immobilienwerbung sicher vor Abmahnungen/Grabener Verlag Samy Molcho: Körpersprache/Goldmann Joseph Murphy: Die Macht Ihres Unterbewusstseins/Ariston Sailer, Grabener, Matzen u. a.: Immobilien-Fachwissen von A Z/Grabener Verlag Erwin Sailer: Immobilien-Fachwissen im Test: 500 Fragen 500 Antworten/Grabener Verlag Manfred Vogels: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht/bauverlag BV A.2 Danke Für die Unterstützung bei der Arbeit an diesem Buch möchte ich meinem Mann Thorsten Sandt, dem Journalisten Volker Thies und dem Notar Ernst-Dieter Irle danken. Darüber hinaus haben mir zahlreiche Freunde mit ihrer neutralen, unvoreingenommenen Meinung zum Manuskript wertvolle Impulse gegeben. Danken möchte ich auch den Mitarbeitern des Springer/Gabler-Verlages, für die stets sorgsame, sympathische und gute Betreuung meines Buchprojekts. Ebenso danke ich meinen vielen Trainingspartnern, die mich letztlich zum Schreiben meiner Bücher bewogen haben. Ihre Evelyn-Nicole Lefèvre-Sandt