bericht über das 85. geschäftsjahr

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1 bericht über das 85. geschäftsjahr

2 DIE GBG GBG MANNHEIMER WOHNUNGSBAUGESELLSCHAFT mbh Wohnqualität ist Lebensqualität Die GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh ist die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft Baden- Württembergs. Das Portfolio umfasst Neubau, Bestandserhaltung und Modernisierung sowie die Verwaltung und Vermietung von Zweck- und Wohnraum jeder Größe. Gründungsjahr 1926 Gesellschafter Stadt Mannnheim Bilanzsumme ,5 Mio. Anlagevermögen ,1 Mio. Umlaufvermögen ,7 Mio. Gezeichnetes Kapital ,4 Mio. Mitarbeiter 274 Sitz der Gesellschaft Ulmenweg 7, Mannheim

3 UND IHRE TOCHTERGESELLSCHAFTEN BBS BAU- UND BETRIEBSSERVICE GmbH Die Instandhaltung des öffentlichen Lebens Die BBS Bau- und Betriebsservice GmbH ist auf kommunale Bauten der Stadt Mannheim fokussiert; sie übernimmt Sanierung, Planung, Bau, Finanzierung, Instandhaltung und Bewirtschaftung. SERVICEHAUS GmbH Viel Engagement fürs Wohlfühlen Die ServiceHaus GmbH für modernes Wohnen und Leben betreut Mieter in vielen Belangen des täglichen Lebens. Darüber hinaus übernimmt die GBG-Tochter Abrechnungsdienstleistungen für Eigentümer, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften. MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh Grundeigentum als bestes Fundament Die MWS-Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh ist Eigentümer und Vermieter u.a. der bekannten MWS-Sporthalle im Herzogenried. Gründungsjahr 2005 Gesellschafter GBG Mannheim Bilanzsumme ,47 Mio. Anlagevermögen ,10 Mio. Umlaufvermögen ,46 Mio. Gezeichnetes Kapital ,05 Mio. Mitarbeiter (inkl. Beistellung) 20 Hausmeister, Reinigungskräfte 63 Gründungsjahr 1998 Gesellschafter GBG Mannheim Bilanzsumme ,40 Mio. Anlagevermögen ,13 Mio. Umlaufvermögen ,27 Mio. Gezeichnetes Kapital ,53 Mio. Mitarbeiter 11 Gründungsjahr 1982 Gesellschafter GBG Mannheim Bilanzsumme ,01 Mio. Anlagevermögen ,90 Mio. Umlaufvermögen ,11 Mio. Gezeichnetes Kapital ,2 Mio. Mitarbeiter 1 Sitz der Gesellschaft Ulmenweg 7, Mannheim Sitz der Gesellschaft Ulmenweg 7, Mannheim Sitz der Gesellschaft Ulmenweg 7, Mannheim

4 DER GBG KONZERN IN ZAHLEN 2011 Bilanzsumme Mio. 546,8 Anlagevermögen Mio. 491,2 Umlaufvermögen Mio. 54,9 Umsatzerlöse Mio. 143,1 Cashflow Mio. 21,8 Eigenkapital Mio. 130,7 Eigenkapitalquote % 23,9 Mitarbeiter 369 Eigener Wohnungsbestand WE Davon preisgebundener Bestand WE Davon preisfreier Bestand WE

5 GBG Geschäftsbericht 2011 I Inhaltsverzeichnis I 1 INHALT Umschlagseite Die GBG-Gruppe in Zahlen Die GBG und ihre Tochtergesellschaften Vorwort 2 Chronik, Highlights und Veranstaltungen 4 GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh 8 Hausbewirtschaftung 12 Instandhaltung und Modernisierung 18 Neubau und Verkauf 22 Betreuungstätigkeit 25 Organisation und Personalwesen 27 Corporate Social Responsibility (CSR) Report 33 Erleben, austauschen, besser werden das europäische Netzwerk EURHONET 34 Förderung der lokalen sozialen Ausgewogenheit 39 Umweltschutz 44 Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit 46 Verantwortungsvolle Unternehmensführung 48 Verantwortungsvolle Personalführung 52 BBS Bau- und Betriebsservice GmbH 56 ServiceHaus GmbH 62 MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh 68 Jahresabschluss GBG-Konzern 74 Gewinn- und Verlustrechnung 76 Anhang zum Jahresabschluss 77 Bestätigungsvermerk 86 Konzernlagebericht 87 Bericht des Aufsichtsrates 100 Jahresabschluss GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh 102 Jahresabschluss BBS Bau- und Betriebsservice GmbH 106 Jahresabschluss ServiceHaus GmbH 108 Jahresabschluss MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh 110

6 2 I Vorwort der Geschäftsführung I GBG Geschäftsbericht 2011 VORWORT Geschäftsführer Wolfgang Bielmeier Auch für das Jahr 2011 gilt, dass der GBG-Konzern auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurückblicken kann. Hierfür gilt an erster Stelle der besondere Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der GBG sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Tochtergesellschaften BBS Bau- und Betriebsservice GmbH, der ServiceHaus GmbH für modernes Wohnen und Leben sowie der MWS-Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh für ihr großartiges Engagement und ihre hohe Leistungsbereitschaft, mit der sie sich den Aufgaben erfolgreich gestellt haben. Nach den wirtschaftlich schwierigen Vorjahren war das Jahr 2011 von einem deutlichen konjunkturellen Aufschwung geprägt, der sich gegen Ende des Jahres leider abschwächte. Die Krise der Staatsfinanzen in einer Reihe von Ländern der Europäischen Währungsunion, die davon ausgehende große Verunsicherung an den Finanzmärkten sowie eine allgemeine wirtschaftliche Abschwächung in der Welt belasten auch die deutsche Konjunktur, so dass für 2012 nur noch von einem geringen Wirtschaftswachstum ausgegangen wird. Die insgesamt positiven Rahmenbedingungen gilt es zu nutzen, um den bisherigen Erfolg der GBG auch zukünftig vor dem Hintergrund der Herausforderungen der demografischen Entwicklung und des sozialen Strukturwandels zu sichern. Die Grundlage des Erfolges war und ist auch weiterhin der klare Fokus der Geschäftspolitik auf die Wohnungsvermietung und Wohnungsverwaltung und damit auf die Kernkompetenzen des Unternehmens und der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Gezielte planmäßige Investitionen in die Bestandserhaltung und -modernisierung ergänzt durch attraktive Serviceleistungen sind die Basis einer seit Jahren erfolgreichen Unternehmensstrategie. Die sich daraus ergebende klare Zielvorgabe für alle Unternehmensbereiche sichert den Erfolg des Konzerns in der Gegenwart und wird trotz der gestiegenen Anforderungen, die die Mieterinnen und Mieter an ein modernes Wohnungsbauunternehmen stellen auch die Basis des Erfolges in der Zukunft darstellen. Diese Überzeugung bildet auch weiterhin die Grundlage unseres konsequenten Handelns. Mit dieser Unternehmensphilosophie wollen wir uns dem Wettbewerb am Markt und den besonderen Herausforderungen in Anbetracht der freiwerdenden Konversionsflächen in den nächsten Jahren stellen. Unverändert hohe Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung kennzeichnen die Nachhaltigkeit dieser Geschäftspolitik. Nach rd. 44 Mio. in 2009 und rd. 39 Mio. in 2010 sind in 2011 rd Tsd. Investitionen in den Bestand, davon Tsd. in Modernisierungsmaßnahmen, ein klares Zeichen der Leistungsfähigkeit der GBG. Ein Erfolg dieser genannten Investitionen in die Wohnwertverbesserung ist ein leichter Rückgang der Leerstandsquote von 3,4 % im Vorjahr auf 2,9 % in 2011 sowie ein leichter Rückgang der Fluktuationsrate von 9,8 % im Vorjahr auf 8,8 % in diesem Jahr. Beide Werte liegen in der Bandbreite des Bundesdurchschnitts vergleichbarer Wohnungsbauunternehmen. Die positive Entwicklung bestärkt uns darin, durch gute Serviceangebote für unsere Mieterinnen und Mieter die Kundenzufriedenheit und damit die Kundenbindung weiter zu verbessern und lässt uns hoffen, damit den positiven Trend bei Leerstandsquote und Fluktuation auch in 2012 fortsetzen zu können. Unter Beachtung der Klimaziele und Umweltstandards unserer Gesellschafterin Stadt Mannheim ist unser dauerhaftes Bestreben Optimierungspotentiale zur Energieeinsparung auszunutzen, um so unseren Beitrag dazu zu leisten, Betriebskostensteigerungen für unsere Mieterinnen und Mieter so gering als möglich zu halten. Das zum 01. Januar 2010 in Betrieb gegangene ERP-Softwaresystem SAP Real Estate hat sich insgesamt gut bewährt, notwendige Umstellungen und Veränderungen von Arbeitsab-

7 GBG Geschäftsbericht 2011 I Vorwort der Geschäftsführung I 3 läufen sind weitestgehend umgesetzt. Um den optimalen Nutzen aus den neuen Möglichkeiten des Systems für das Unternehmen zu ziehen, werden wir weiterhin darauf achten allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern notwendige Weiterbildungsmöglichkeiten zu ermöglichen. Neben dem alltäglichen Kerngeschäft Vermietung gab es im Jahr 2011 auch einige besondere Ereignisse von herausragender Bedeutung für die GBG. Der Stand der GBG auf dem Neujahrsempfang der Stadt Mannheim am 6. Januar bildete den Auftakt der Highlights in Die Möglichkeit mit unseren Kunden direkt ins Gespräch zu kommen und die dabei erfahrene überwiegend positive Resonanz bestärken uns auch in den kommenden Jahren an dieser besonderen Veranstaltung in Mannheim teilzunehmen. Auch die närrische Zeit in Mannheim ging diesmal nicht spurlos an der GBG vorbei. Am 23. Februar konnte in den Räumen der Concierge in der Durlacher Straße 100 das Stadtprinzenpaar Manuela I. und Oliver I. begrüßt werden. Bei dieser Gelegenheit konnte die Geschäftsführung beiden eine Spende für soziale Zwecke überreichen. Zusammen mit der Stadt Mannheim konnte im Juli das gemeinsamen Rettungszentrum von THW (Technisches Hilfswerk) und FFW (Freiwillige Feuerwehr) in Friedrichsfeld eingeweiht werden. Unter den zahlreichen Gästen konnte Oberbürgermeister Dr. Kurz auch hochrangige Vertreter von Bund und Land und den genannten Rettungsorganisationen begrüßen. Nachdem die neue Vogelstangschule bereits zum Schuljahresbeginn 2011/2012 von ihren kleinen und großen Nutzern in Betrieb genommen wurde, konnte die BBS Ende Oktober eines ihrer großen Projekte auch feierlich an die Stadt Mannheim übergeben. Sowohl der Zeitrahmen als auch die Kosten in Höhe von Tsd. konnten dabei eingehalten werden. Damit konnte eine weitere Stocké-Schule aus dem PPP-Programm durch einen Neubau ersetzt werden. Die Bau- und Erschließungsmaßnahmen im Neubaugebiet Centro Verde Ludwig Frank Wohnen am Park konnten ebenfalls erheblich vorangetrieben werden. Die Struktur des neuen Wohngebietes ist durch die Anlage der Straßen, Wege und Grünanlagen deutlich erkennbar. Auch wenn die Finanzierung der eigenen vier Wände nach wie vor eine Herausforderung für jeden Haushalt darstellt, bestätigen inzwischen die Verkaufszahlen die Richtigkeit der Maßnahme und unterstreichen die Notwendigkeit der Entwicklung weiterer attraktiver Neubauprojekte. Wie jedes Jahr war die GBG natürlich auch in 2011 im Frühjahr auf der Ausbildungsmesse Jobs for Future und im Herbst bei den Mannheimer Immobilientagen präsent. Der traditionell größte Messeauftritt der GBG findet alljährlich auf dem Mannheimer Maimarkt statt, um nicht nur mit den Mieterinnen und Mietern, sondern mit allen Mannheimerinnen und Mannheimern ins Gespräch zu kommen. Im September war auch erstmals ein saniertes Wohnobjekt der GBG die Messkircher Straße in Seckenheim Teil des Tags des offenen Denkmals und konnte von jedermann besichtigt werden. Zum 11-ten (!) Mal fand 2011 das traditionell stattfindende Konzert des russischen Vokalensembels LYRA für treue Mieterinnen und Mieter statt. Der Zuspruch zu diesem musikalischen Highlight ist und bleibt ungebrochen. Die Unterstützung von vielen anderen kulturellen und sozialen Projekten und Veranstaltungen als Sponsor runden das Tätigkeitsprofil des GBG-Konzerns insgesamt ab. Rückblickend auf ein erfolgreiches Jahr 2011 danke ich allen, die zum Erfolg der GBG und ihrer Tochtergesellschaften beigetragen haben. In erster Linie gilt der Dank den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die durch ihr großes Engagement, ihre Fachkompetenz und ihre hohe Motivation Jahr für Jahr die Basis für den Erfolg unseres Konzerns darstellen. Gleichermaßen gilt es aber auch der Gesellschafterin und den Aufsichtsräten der Gesellschaften für ihre konstruktive Arbeit zu danken. Schließlich geht unser herzliches Dankeschön an alle Mieterinnen und Mieter sowie an unsere Käufer, an die Stadtverwaltung Mannheim sowie an alle anderen Geschäftspartner für die stets gute und vertrauensvolle Zusammenarbeit im Jahr Mannheim, den 31. März 2012 Die Geschäftsführung Wolfgang Bielmeier

8 4 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen I GBG Geschäftsbericht 2011 CHRONIK 2011 die höhepunkte des Jahres JANUAR Am 6. Januar war die GBG mit einem Stand auf dem Neujahrsempfang der Stadt Mannheim vertreten. Neben vielen Fragen zum Neubaugebiet Centro Verde, die es zu beantworten galt, bekamen wir Besuch von einigen unserer Mieter, die uns in Gesprächen Lob und Anregungen gaben. MÄRZ Die GBG unterstützte zum ersten Mal das Literaturfest lesen.hören als einer der Hauptsponsoren. Sie leistet damit einen Beitrag zur Sicherung der kulturellen Vielfalt in Mannheim. FEBRUAR Vom Februar nahmen wir an der Ausbildungsmesse Jobs for Future 2011 teil. Die Resonanz war wie in jedem Jahr gut. Am 23. Februar hatten wir die Ehre, das Mannheimer Stadtprinzenpaar, Manuela I. und Oliver I., in den Räumlichkeiten unseres Concierge Büros in der Durlacher Straße 100 in Mannheim Rheinau begrüßen zu dürfen. Bei Musik und Fassnachtskrapfen überreichte die Geschäftsführung dem Stadtprinzenpaar einen Scheck über 1.000, den sie für soziale Zwecke verwenden konnten. APRIL 9. April: Im Rahmen der Langen Nacht der Museen wurde der Mannheimer Industriehafen unter der Überschrift Hafenlicht in Szene gesetzt. Die GBG ist als Unterstützer dieses Projekts vor Ort präsent. Über 5000 Besucher nahmen an den stimmungsvollen Hafenrundfahrten teil.

9 GBG Geschäftsbericht 2011 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen I 5 JUNI Am 7. Juni waren wir bei der offiziellen Verabschiedung der nach Stuttgart gewechselten ehemaligen Bürgermeisterin und heutigen Kultusministerin des Landes Baden-Württemberg im Stadthaus mit einem Stand präsent. MAI Der Maimarktstand der GBG beherbergte in 2011 auch die Energieeinsparberater unserer Enkelgesellschaft CHANCE Bürgerservice. Im Schwerpunkt des Interesses der Standbesucher stand das Neubaugebiet Centro Verde. Erste Abschlüsse konnten hier angebahnt werden. Am 27. Mai fand unser Mieterfest in der Neckarstadt-West statt. Bei einem bunten Programm und leckerem Essen sagten wir bei den Mietern rund um die Rainweidenstraße Danke für ihre Geduld während der Modernisierungsmaßnahme.

10 6 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen I GBG Geschäftsbericht 2011 JULI 13. Juli: Im Rahmen der Bilanzpressekonferenz legte Wolfgang Bielmeier den eingeladenen Vertretern der regionalen Medien den Jahresabschluss 2010 vor. Über 39 Mio. investierte die GBG in 2010 in ihren Bestand. Am 15. Juli weiht die GBG zusammen mit der Stadt Mannheim das gemeinsame Rettungszentrum des THW und der FFW Feuerwehr Mannheim Friedrichsfeld ein. Als Redner loben Oberbürgermeister Peter Kurz und Ministerialdirektor Norbert Seitz vom Bundesinnenministerium das Projekt und das Konzept der gemeinsamen Nutzung. AUGUST 17. August: Der Neubau der Vogelstangschule wird termingerecht abgeschlossen. So stand der Umstellung auf den Ganztagesbetrieb zum Schuljahresbeginn 2011/2012 nichts mehr im Wege und die Schüler konnten sich auf ihre neuen Schulräume freuen.

11 GBG Geschäftsbericht 2011 I Chronik, Highlights und Veranstaltungen I 7 SEPTEMBER Der Tag des offenen Denkmals fand für die GBG dieses Jahr vor allem in Seckenheim statt. Dort öffneten sich am 11. September die Türen des Gebäudes in der Messkircher Straße. Ein Experte der GBG stand den Interessierten Besuchern vor Ort Rede und Antwort und freute sich über das positive Feedback vieler Besucher. OKTOBER Zum elften Mal begeisterte am 23. Oktober das Vokalensemble Lyra unsere Gäste. Die Besucher in Neckarau setzten sich aus 200 langjährigen Mieterinnen und Mietern sowie einigen Stadt- und Bezirksbeiräten zusammen. Die russische Choral- und Folklore- Musik erfreut sich bei unserer Mieterschaft großer Beliebtheit. NOVEMBER Im m:con Congress Center Rosengarten fanden die diesjährigen Immobilientage am 26. und 27. November statt. An unserem Stand zählten wir über 100 Besucher, die sich hauptsächlich für Neubauprojekte interessierten.

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13 unser lieblingsplatz unsere gbg

14 GBG Mannheim Nachhaltige Unternehmensführung und die Herausforderung der Konversionsflächen Auch in 2011 hat sich der Wohnungsbestand der GBG in 2011 um 46 Wohneinheiten geringfügig verringert. Trotzdem bleibt die GBG mit fast Wohnungen die größte kommunale Wohnungsbaugesellschaft in Baden-Württemberg. Unser Leistungsportfolio umfasst von der traditionellen Vermietung und Verwaltung von Wohnraum über die Bestandserhaltung und Modernisierung bis hin zum Neubau alles, was eine moderne Wohnungsbaugesellschaft seinen Kundinnen und Kunden anbieten muss und alles aus einer Hand. Kerngeschäft ist und bleibt die Vermietung von Wohnraum für alle Interessentengruppen der Mannheimer Bevölkerung. Darüber hinaus versuchen wir uns am Markt durch unser Angebot an wohnbegleitenden Dienstleistungen und weiteren Serviceleistungen von unseren Konkurrenten abzuheben. Dabei ist ein Fokus u. a. den wachsenden Bedürfnissen einer insgesamt älter werdenden Gesellschaft Rechnung zu tragen. Erstmals in der Geschichte der GBG werden wir dieses Jahr auch einen Corporate Social Responsibility Bericht (CSR-Bericht) Bericht über die nachhaltige Entwicklung der GBG im Rahmen des Geschäftsberichtes vorlegen. Der CSR-Bericht soll das verantwortliche nachhaltige Handeln des Unternehmens insbesondere in den fünf Themenbereichen Förderung der lokalen und sozialen Ausgewogenheit, Umweltschutz, Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit, Verantwortungsvolle Unternehmensführung und Verantwortungsbewusste Personalführung u. a. durch entsprechende Kennzahlen aufzeigen.

15 Wer in Mannheim eine Wohnung sucht, für den ist die GBG mit ihrem Vermietungsteam im Hauptgebäude im Ulmenweg 7 immer eine gute Anlaufstelle. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Vermietungsteams in der Zentrale sind vom Erstgespräch bis zum Vertragsabschluss für Wohnungsinteressenten und künftige Kunden der GBG der richtige Ansprechpartner. In den fünf dezentralen Kunden-Service- Centern, die über das Stadtgebiet verteilt sind, konzentrieren sich die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter auf die Verwaltung und Betreuung der laufenden Mietverhältnisse. Mit dieser klaren Aufgabenteilung können Kundenfreundlichkeit und Kundenservice am besten umgesetzt werden. Als größter Vermieter in Mannheim, der insbesondere auch die Versorgung von Menschen mit Zugangsschwierigkeiten zum normalen Wohnungsmarkt gewährleistet, ist die GBG auch zukünftig einer der wichtigsten Akteure auf dem Wohnungsmarkt in der Region. Die durch den Abzug der US-Streitkräfte bis voraussichtlich 2015 freiwerdenden Konversionsflächen in Mannheim, Heidelberg und Schwetzingen, insbesondere die freiwerdenden Wohngebäude auf Mannheimer Gemarkung, werden nicht nur die GBG, sondern alle Akteure auf dem Wohnungsmarkt einschließlich der einzelnen privaten Vermieter, in den nächsten Jahren vor ganz besondere Herausforderungen stellen. Zusammen mit der Stadt Mannheim steht daher die GBG über ihre Tochtergesellschaft MWS-Grundstücksverwaltungs- GmbH bereit, in einem ersten Projekt, die schon länger geräumte Turley-Kaserne in Mannheim Neckarstadt-Ost mit zu entwickeln. Die Fläche liegt in unmittelbarer Nachbarschaft unseres Wohnungsbestandes, so dass uns das Wohnumfeld bestens bekannt ist. Erfahrungsgemäß sind die Verhandlungen mit der BImA als neuer Eigentümerin der Flächen nach der Freigabe der US-Streitkräfte jedoch nicht ganz einfach und bedürfen Zeit und einer gewissen Hartnäckigkeit. Wir sind jedoch zuversichtlich, dass wir an dieser Stelle langfristig auch erfolgreich agieren werden.

16 12 I Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2011 HAUSBEWIRTSCHAFTUNG Der Wohnungsbestand der GBG Nach wie vor steht die Bewirtschaftung des eigenen Bestandes im Vordergrund unserer Geschäftstätigkeit. Die ständige Optimierung aller Abläufe in diesem Bereich hat einen hohen Stellenwert. Per wurden verwaltet Wohnungen 23 Eigentümergemeinschaften 216 Gewerbe- und sonstige Objekte 3 Objekte Fremdverwaltung Garagen, Ein- und Abstellplätze (inkl. 54 Boxen) Im Berichtsjahr reduzierte sich der Bestand wegen Verkauf, Zusammenlegung oder Abriss um 100 Wohnungen und erhöhte sich durch Erwerb um 54 Wohnungen Das ergibt per saldo eine Reduzierung um 46 Wohnungen Vermietung und Verwaltung Die Vermietung unserer gesamten Objekte findet zentral in unserer Hauptverwaltung im Ulmenweg 7 statt. Durch ein Bestandsmanagement aus einer Hand sind wir noch besser in der Lage, die Wohnungswünsche unserer Interessenten zu erfassen und ein Angebot zu unterbreiten. Wir bemühen uns aktiv, unseren Kundenservice über EDV-gestützte Lösungen weiter zu verbessern. Die statistischen Zahlen 2011 im Bereich Vermietung und Verwaltung Mietvertragsenden (davon 262 Mietvertragsenden von Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt aufgrund Modernisierung oder Abbruch mittelfristig nicht mehr zur Verfügung stehen = bereinigte Zahl der Mietenden somit Mietenden) Mietbeginne 8,8 % Fluktuation 26,4 % Umsetzungen innerhalb des GBG-Wohnungsbestandes erstmalig Wohnungssuchende

17 GBG Geschäftsbericht 2011 I Hausbewirtschaftung I 13 Mietpreisentwicklung 2011 Insgesamt nahm die GBG im Berichtsjahr Mietanpassungen vor, davon im öffentlich geförderten Wohnraum und im frei finanzierten Wohnraum. In 17 Fällen wurde die Nettomiete im frei finanzierten Wohnungsbestand gesenkt. Die Mieten für modernisierte Wohnungen wurden durch die Umstufung der Ausstattungsklasse von mit Bad ohne Heizung in mit Bad mit Heizung nach 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erhöht. Im Oktober 2010 ist der neue Mannheimer Mietspiegel erschienen und führte im Berichtszeitraum zu einer Anpassung der Sollmieten. Bei bestehenden Mietverträgen im preisfreien Wohnraum wurden die Mieten nach 558 BGB unter Einhaltung der Kappungsgrenze an die ortsübliche Vergleichsmiete oder an die GBG-Mietobergrenze herangeführt. Bei einem Mieterwechsel berechneten sich die Mieten nach dem geltenden Mietspiegel oder nach unserer eigenen Mietobergrenze. Der aktuelle Mietspiegel weist einen Durchschnittsmietpreis von 6,01 1) netto pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich aus. Die Erhöhung der durchschnittlichen Nettomonatsmiete in unseren frei finanzierten Wohnungen auf 5,40 monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche erklärt sich unter anderem durch den um durchschnittlich 4,3 % gestiegenen Mannheimer Mietspiegel In unseren öffentlich geförderten Wohnungen hat sich die durchschnittliche Nettomiete aufgrund des Landeswohnraumförderungsgesetzes in Verbindung mit der Satzung der Stadt Mannheim auf 5,29 pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich erhöht. Im Berichtszeitraum haben 434 (133) Mieter eine Zustimmung zur Mieterhöhung nicht erteilt, weshalb eine entsprechende Klage auf Zustimmung notwendig war. Nach der notwendigen Klageerhebung auf Zustimmung stimmten 177 (58) Mieter der Mieterhöhung zu wir konnten die Klage gegen Kostenerstattung zurücknehmen. In 201 (62) Fällen erging ein Urteil auf Zustimmung zur Mieterhöhung, in 39 (7) Fällen stimmten die Mieter während des anhängigen Prozesses der Mieterhöhung noch zu, so dass eine Erledigung der Hauptsache eingetreten ist. In 8 (4) Fällen erfolgte eine Klagerücknahme, bei denen die Kosten von uns zu tragen waren, da sich Zustimmung und Klageeinreichung zeitlich überschnitten hatten und die Zustimmung noch vor Anhängigkeit der Klage eingegangen war. 9 (2) Verfahren sind derzeit noch rechtshängig (Vorjahreszahlen in Klammern). Die Nettosollmiete betrug im Berichtsjahr Tsd.. Das entspricht einer Erhöhung von ca. 2,5 % im Vergleich zum Vorjahr. Betriebskostenvorauszahlungen wurden in diesem Zusammenhang nicht berücksichtigt. Aufgliederung des eigenen Wohnungsbestandes ( WE) zum nach Grundmiete (in je m 2 Wohnfläche) < 90 m 2 ab '80 ab '70 < 6 > 6 < 3 > 90 m 2 < 40 m 2 < 60 m 2 nach Wohnungsgröße (in m 2 Wohnfläche) ab '90 ab '60 nach Baujahr vor '45 < 5 ab '45 1) Quelle: Stadt Mannheim, Medienteam Dezernat IV, Bauen, Planung, Umwelt, Verkehr; Pressemitteilung vom

18 14 I Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2011 Die Entwicklung der Mietnebenkosten 2011 Die Preise für Heizung, Wasser, Strom und Müll sind im letzten Jahr leider insgesamt leicht angestiegen. Ungeachtet dessen versucht die GBG weitere Steigerungen der Betriebskosten möglichst zu vermeiden. Uns ist bewusst, dass die Höhe der Nebenkosten auch ein wesentlicher Erfolgsfaktor für die Vermietbarkeit von Wohnraum darstellt. Aufteilung der Betriebskostenarten in 2011 Tsd. % Heizung/Gas ,49 % Wasser ,17 % Müll ,71 % Strom 964 2,78 % Versicherung ,97 % Reinigung/Gartenpflege ,48 % Grundsteuer ,74 % Sonstiges ,66 % Gesamt ,00 % Kooperationsvereinbarung mit der Stadt Mannheim Die seit 2001 bestehende Kooperationsvereinbarung mit der Stadt Mannheim zur Optimierung der Wohnungsvergabe wurde 2010 überarbeitet. Die bisherige Quotenvorgabe wurde durch eine zielgenauere und individuellere Betreuung von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten zum allgemeinen Wohnungsmarkt ersetzt. Ein kleinräumiges Siedlungsmonitoring und ein System von Zielvereinbarungen ersetzen dabei eine Steuerung über die Vergabe von Wohnberechtigungsscheinen und dienen damit auch als Grundlage für bauliche Investitionsentscheidungen in den Wohnungsbeständen. Das Verfahren mit Wohnberechtigungsschein bleibt nur noch auf die Fälle beschränkt, in denen es rechtlich zwingend vorgegeben ist. Nach dem Angebot einer Sozialwohnung erfolgt das gezielte Ausstellen eines Wohnberechtigungsscheines. Gemeinsames Ziel der Stadt Mannheim und der GBG ist die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Wohngebieten. Die Wohnversorgung von Wohnungsnotfällen bleibt dabei weiterhin gewährleistet.

19 GBG Geschäftsbericht 2011 I Hausbewirtschaftung I 15 Schuldnerberatung und Wohnraumsicherung Im Jahr 2011 wurden von der Schuldnerberatung 911 (973) Mieterinnen und Mieter betreut (Vorjahreszahlen in Klammern). Durch Ratenvereinbarungen und Zahlungen der ARGE Job- Center Mannheim oder des Fachbereichs Wohnen und Stadterneuerung wurden insgesamt ( ) eingenommen. Allgemein besteht erhöhter Beratungsbedarf was den Umgang mit ARGE und Bundesagentur für Arbeit betrifft. Auch Informationen über die Durchführung einer Privatinsolvenz werden oft eingeholt. Ferner lässt sich positiv feststellen, dass unsere Mieter vermehrt Rat einholen, bevor sie in Rückstand mit ihrer Miete geraten. Zum Handwerkszeug der Schuldnerberatung gehören Erstellung von Haushaltsplänen, Ratenvereinbarungen, Unterstützung bei Behördenkontakten, Verhandlungen mit Gläubigern, persönliche Hausbesuche. Eine erfolgreiche Arbeit wäre nicht möglich ohne eine enge Zusammenarbeit mit den Kunden- Service-Centern, der ARGE, dem Fachbereich Soziale Sicherung, Arbeitshilfen und Senioren sowie dem Fachbereich Wohnen und Stadterneuerung. Wo angebracht, wurden Fälle an die ASS ( Arbeitsgemeinschaft Spezialisierte Schuldnerberatung ) weitergeleitet, mit der unser Unternehmen ein Kooperationsabkommen getroffen hat. In Einzelfallkonstellationen, die über den Kompetenzbereich der Schuldnerberatung hinausreichen, stand das Soziale Management mit seinen Interventionsmöglichkeiten zur Verfügung.

20 16 I Hausbewirtschaftung I GBG Geschäftsbericht 2011 KSC 1 Gesamt WE Eigene WE 3 Städtische WE Blumenau Sandhofen Scharhof Schönau Scharhof 1 GBG Wohnungen Städtische Wohnungen 189 Sandhofen Friesenheimer Insel Schönau Gartenstadt Waldhof KSC 3 Gesamt WE Eigene WE 8 Städtische WE Feudenheim Gartenstadt Käfertal Luzenberg Vogelstang Waldhof Wallstadt KSC 5 Gesamt WE Eigene WE 0 Städtische WE Herzogenried Neckarstadt-Ost (teilweise) Wohlgelegen 85 Luzenberg 6 Luzenberg 733 Käfertal Vogelstang KSC 4 Gesamt WE Eigene WE 49 Städtische WE Innenstadt Jungbusch Neckarstadt-Ost (teilweise) Neckarstadt-West Neuostheim Oststadt Schwetzingerstadt Neckarstadt-West 438 Neckarstadt-Ost Innenstadt/Jungbusch 295 Lindenhof Herzogenried Neckarstadt-Ost 110 Oststadt Wohlgelegen 2 Neuostheim 178 Schwetzingerstadt 249 Almenhof Feudenheim 8 Neuhermsheim Wallstadt Seckenheim Straßenheim Leerstand der vermietbaren WE Dezember Niederfeld 199 Neckarau 680 Hochstätt KSC 5 KSC 4 KSC 1 KSC Rheinau/Pfingstberg KSC 2 Gesamt WE Eigene WE 7 Städtische WE Friedrichsfeld KSC 3 Almenhof Friedrichsfeld Hochstätt Lindenhof Neckarau Neuhermsheim Niederfeld Rheinau Seckenheim

21 GBG Geschäftsbericht 2011 I Hausbewirtschaftung I 17 Übersicht über den GBG-Wohnungsbestand zum Zugang Abgang Mietwohnungen gesamt davon preisgebunden davon preisfrei Eigentumsobjekte gesamt Häuser Wohnungen 3 3 Gewerbe gesamt Läden Büros Praxen Gaststätten 6 6 Sonstige gesamt Hallenbad 1 1 Sozialstationen 2 2 Jugendzentren 3 3 Volkshaus 1 1 Kindergärten Tagesstätten 7 7 eigengenutzte und sonstige Räume Verwaltungsgebäude (GBG) 1 1 Schwesternwohnheime 1 1 Rettungszentrum (THW+FFW) 1 1 Garagen gesamt separat vermietet mit der Wohnung vermietet Parkhausstellplätze gesamt separat vermietet mit der Wohnung vermietet Boxen gesamt Abstellplätze gesamt separat vermietet mit der Wohnung vermietet Im Bestand enthalten Gästewohnungen Conciergen 5 5 Mietertreff 1 3 4

22 18 I Instandhaltung und Modernisierung I GBG Geschäftsbericht 2011 instandhaltung und modernisierung Steigerung der Wohnqualität Der Erhalt und die Bestandsentwicklung unserer Wohnimmobilien blieb auch im abgelaufenen Geschäftsjahr das vordringlichste Ziel unserer Investitionstätigkeit. Die altersbedingten Defizite an den Gebäudehüllen und die Ausstattungsmängel in den Wohnungen erfordern weiterhin erhebliche finanzielle Aufwendungen in den nächsten Jahren. Mit der Verbesserung der Wohnungsausstattung und des Wohnkomforts erreichen wir eine nachhaltige Vermietbarkeit unserer Wohnungsbestände. Im Jahr 2011 haben wir für die Instandhaltung und Modernisierung Tsd. investiert. davon entfielen auf: ungeplante und geplante Instandhaltung Tsd. Modernisierungsmaßnahmen Tsd. Ein wichtiger Baustein unserer Entwicklungskonzepte ist die energetische Ertüchtigung unserer Gebäude. Bereits vor der Verschärfung der gesetzlichen Anforderungen an den Wärmebzw. Klimaschutz haben wir den energetischen Qualitätsstandard unserer Immobilien im Zuge der Modernisierungsmaßnahmen konsequent verbessert. Dabei nutzen wir alle wirtschaftlich darstellbaren Energieeinsparpotentiale an der Gebäudehülle und in der Haustechnik aus. Unsere Energieeffizienzbilanz der letzten 10 Jahre kann sich sehen lassen. Die energetische Modernisierung von rd Wohnungen führte zu einer Reduzierung des mittleren Heizwärmeverbrauchs von 155 auf 74 kwh/m²a. Gleichzeitig konnten wir die CO 2 -Emission von 71 auf 10 kg CO 2 /m²a vermindern. Mittel- bis langfristig werden wir auch die restlichen mit Einzelöfen beheizten Wohnungen nachhaltig energetisch ertüchtigen. Eine hohe Modernisierungsquote mit wirtschaftlich darstellbaren energetischen Standards anstatt einer geringen Quote mit energetischen Leuchtturmprojekten, bringt uns den angestrebten Klimaschutzzielen einen Schritt näher. Grundlage für die Entscheidung zur Entwicklung der jeweiligen Bestände bildet unsere Portfoliostrategie. Neben der energetischen und an Zielgruppen orientierten Modernisierung, mit Fokus auf die Schaffung barrierearmer/-freier Wohnungen, werden wir auch verstärkt Altbauten mit geringem Entwicklungspotential durch Neubauten ersetzen.

23 GBG Geschäftsbericht 2011 I Instandhaltung und Modernisierung I 19 Finanzierung der folgenden Maßnahmen zu Instandhaltung und Modernisierung in Tsd. vor nach 2011 Gesamt Instandhaltung Modernisierung Gesamt Eigenmittel der GBG Fremdmittel davon Kapitalmarktdarlehen Zuschüsse KfW-Mittel Gesamt Beispielhafte Modernisierungsprojekte 2011 SSP-Mannheim, Neckarstadt-West Das Wohnquartier ECA-Bauten aus den 50er-Jahren mit rd. 450 Wohnungen wurde in drei Tranchen im Zeitraum modernisiert. Die Gesamtmaßnahme wurde über das Bund-Länder-Programm Soziale Stadt gefördert. Der Schwerpunkt lag in der energetischen Modernisierung der Gebäudehülle, einschl. neuer vorgestellter Balkonanlagen. Zur Verbesserung der Wohnqualität wurden die Bäder, Elektroinstallationen, Türen und Bodenbeläge erneuert und eine fernwärmeversorgte Zentralheizung mit dezentraler Trinkwassererwärmung eingebaut. Investitionsvolumen gesamt Tsd. Kirchenstraße 10 Das denkmalgeschützte Gebäude mit 12 Wohnungen wurde im Jahr 1888 im Stadtteil Jungbusch erbaut. Im Zuge der umfassenden Modernisierungsmaßnahme 2011 wurde die Gebäudehülle saniert und die Wohnungsausstattung komplett erneuert. Dabei mussten Denkmalschutzauflagen u. a. an der Fassade, Dach, Innentüren, Stuckdecken, Treppenhaus berücksichtigt werden. Zum Teil wurden die Wohnungszuschnitte bzw. Wohnungsgrößen geändert. Das Wohnquartier ECA-Bauten Investitionsvolumen gesamt Tsd. Kirchenstraße 10

24 20 I Instandhaltung und Modernisierung I GBG Geschäftsbericht 2011 TECHNISCHE HAUSBEWIRTSCHAFTUNG 2011 Zentrale Trinkwasser-Erwärmung mit Speicherladeschaltung Die energetische Optimierung unseres Gebäudebestandes, die in erheblichem Maße zur Heizkosteneinsparung, CO 2 -Reduzierung und Umweltentlastung beiträgt, ist ein wesentlicher Bestandteil der technischen Hausbewirtschaftung. Das Monitoring der spezifischen Energieverbräuche unseres Immobilienbestands und die daraus gewonnenen Erkenntnisse sind maßgebliche Hilfestellungen bei der Umsetzung neuer Vorgehensweisen zur Ausschöpfung der Einsparpotentiale in unseren Bestandsanlagen. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten wiederum zahlreiche Heizungsanlagen optimiert und die Nebenkosten für unsere Mieter deutlich reduziert werden. Dem Landesgesetz zur Nutzung Erneuerbarer Wärmeenergie in Baden-Württemberg (Erneuerbare-Wärme-Gesetz EWärmeG) bei Modernisierungen als auch dem Bundesgesetz (Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz EEWärmeG) beim Neubau tragen wir bei der Energieversorgung mit der effizienten und CO 2 -reduzierenden Mannheimer Fernwärme Rechnung. Bei der Bewertung von Energieträgern stehen sowohl die Wirtschaftlichkeit als auch die Zuverlässigkeit im Vordergrund. Dank intensiver Forschungstätigkeiten im eigenen Hausbestand profitieren unsere Mieter, mit geringeren Mietnebenkosten, als auch unser Haus, indem wir bereits heute technisch innovative Lösungen aufzeigen. Die Zusammenarbeit mit Universitäten, unsere Mitarbeit in dem maßgeblichen Richtliniengremium sowie unsere Veröffentlichungen bieten weitere Lösungsansätze für die Wohnungswirtschaft. Mit der Einführung der neuen Trinkwasserverordnung ( ) ist unsere bisherige Vorgehensweise, die dezentrale Trinkwassererwärmung mit Wohnungswärmestationen zu favorisieren, auch unter trinkwasserhygienischen Gesichtspunkten vorteilhaft. Unser übergreifender Wartungsvertrag umfasst bereits seit 2006 die Hygieneüberprüfung und die jährliche Legionellenuntersuchung bei zentralen Trinkwassererwärmungsanlagen. Der Verpflichtung, alle Großanlagen beim Gesundheitsamt schriftlich zu melden, konnten wir aufgrund unseres kontinuierlich aktualisierten Bestandsmanagements (IBA) schnell nachkommen. Regelventil mit Mengenbegrenzer Maßnahmen: Anzahl Wohneinheiten Wohnfläche/ m² Hubert Vielenbach (Sachgebietsleiter Haustechnik) und Wolfgang Bielmeier (Geschäftsführer) gemeinsam vor Ort Einbau einer fernwärmeversorgten Zentralheizung und dezentralen Trinkwassererwärmung mit Wohnungswärmestationen. Erneuerung der Elektroinstallationen im Gesamtgebäude. Vorbereitung des Objekts für Zählerfernauslesung. In den Stadtteilen Neckarstadt-West, Schönau, Wohngebiet Ulmenweg/Landwehrstraße, Innenstadt, Frobeniusstraße, Gartenstadt. Die Integration der dezentralen Trinkwassererwärmung mit Wohnungswärmestationen in ein bestehendes Heizungsverteilsystem, mit Anpassung des Gesamtsystems an die neuen Anlagenparameter, konnte mit Hilfe unserer langjährigen Erfahrungen und Messreihen erstmals umgesetzt werden. Adolf-Damaschke-Ring. Umstellung von ehemals hochgespreizten Heizsystemen von bisher 110 C Vorlauftemperatur auf neue Systemtemperatur von 75 C. Die Umstellung der Systemtemperaturen führt zu einer deutlich besseren Aufwandszahl der Energieverteilung und einer verbesserten Behaglichkeit und Nutzenübergabe in den Wohnungen. Stadtteil Waldhof-Ost, Kasseler Straße Umstellung von Gasheizkesselanlagen auf die energieeffiziente Fernwärmeversorgung. Reduzierung der Nebenkostenabrechnung durch Wegfall der Kesselwartung, Schornsteinfegerkosten, Gasleitungsprüfung, Verbesserung des Jahresnutzungsgrads von Kesselanlagen. Kinderhaus Gryphiusweg, Rietburgstraße. Umstellung der vorhandenen Trinkwassererwärmung von Gas oder Strom auf dezentrale fernwärmeversorgte Wohnungswärmestationen mit Erneuerung der Bäder und Installation eines Abluftsystems im Wohngebiet Glücksburger Weg

25 GBG Geschäftsbericht 2011 I Instandhaltung und Modernisierung I 21 Austausch von schadensanfälligen und korrodierten Trinkwasserleitungen in der Parsevalstraße. Neubau Technisches Hilfswerk in Friedrichsfeld Einbau von betriebstechnischen Einrichtungen, Zentralheizung mit Brennwertkessel und thermischer Solaranlage, zentrale Trinkwassererwärmungsanlage mit Frischwasserstation. Modernisierung von Aufzugsanlagen: Am Sonnengarten 4, 13,15/H 5, 4 5/Geibelstraße 25 Erneuerbare Energien: Installation von Photovoltaikanlagen Ulmenweg 18 20/Landwehrstraße 25 29, Leistung 41,4 kwp/strandbadweg 1, Leistung 10,8 kwp Notstromanlagen: Johann-Weiß-Straße 3, 60 kva Photovoltaikanlage Ulmenweg schöne perspektiven: FREIRÄUME UND AUSSENANLAGEN Wie in den vergangenen Jahren wurden auch 2011 zahlreiche kleinere und größere Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen zur Verbesserung des Wohnumfeldes durchgeführt. Die im Jahr 2010 begonnene Versickerung von Oberflächenwasser im Sanierungsgebiet SSP Schönau zwischen dem Insterburger Weg 2 6 und Allensteiner Weg 1 15 hat sich bewährt. Dies führt langfristig zu einer deutlichen Entlastung von Wasserspitzen im Kanalsystem und zu einer Reduzierung der Entwässerungsgebühr. Dies hat uns veranlasst, auch die in den vergangenen Jahren sanierten Gebäude entsprechend nachzurüsten und einen Teil des Oberflächenwassers zu versickern. Im Zuge des Erweiterungsbaus des Kindergartens Am Aubuckel 68 wurde der Krippenbereich speziell für die Kleinsten mit altersgerechten Spielangeboten ausgestattet. Die gesamte Pflanzplanung wurde farblich auf die Fassade abgestimmt. Auch die Kinderkrippe in der Weidenstraße 14 wurde mit neuen Kleinkinderspielgeräten ausgestattet. In direkter Nachbarschaft zum Kindergarten Am Aubuckel wurde ein GBG-Klassiker aufgewertet: der Kontiki-Spielplatz Am Aubuckel 80. Die originalen Beton-Walfische aus den 1960er- Jahren, auf denen schon Generationen von Feudenheimern gespielt haben, wurden liebevoll restauriert und erstrahlen in neuem Glanz. Um die Wale herum wurde ein maritimes Umfeld geschaffen mit Spielschiff, Wellenformationen und einem weithin sichtbaren Leuchtturm. Im Baugebiet Centro Verde wurden durch die Pflanzung der Straßenbäume die Konturen des Baugebiets nachgezeichnet und die Dimensionen der Baufelder ablesbar. Hinzu kam ein attraktives Straßenbegleitgrün. Ein Highlight im Spätsommer war die weithin sichtbare Blumenwiese an der Einmündung Herzogenriedstraße/An der Radrennbahn. Ein neuer Ansatz wurde in der Bepflanzung zwischen Herzogenriedstraße und Leoniweg gewählt: Statt des üblichen Gehölzeinerleis wurde ein pflegeoptimierter Pflanzensaum aus Gräsern und Stauden geschaffen. Die Blüh- und Farbaspekte werden das ganze Jahr über abwechslungsreiche Pflanzenbilder zeichnen. Mit der Fertigstellung des Grünzuges hat das Baugebiet Centro Verde einen identitätsstiftenden Freiraum erhalten, der die Lebensqualität für alle Bewohner bestimmen wird. Neben großzügigen Rasenflächen wurden Aufenthalts- und Spielorte von hoher Qualität geschaffen, die zwischen aufwendigen Stauden- und Gehölzpflanzungen eingebettet sind. Baumraster aus weißblühenden Zierkirschen geben der grünen Lunge den Rahmen, Birkenhaine und Solitärbäume gliedern den langgestreckten Grünzug in erlebbare Teilräume. Am Aubuckel 68 Außenanlage Ulmenweg

26 22 I Neubau und Verkauf I GBG Geschäftsbericht 2011 neubau und verkauf Verkauf AUS DEM BESTAND Josef-Rutz-Straße GBG-Mieter haben dabei generell absolute Priorität: Nach einer internen GBG-Richtlinie können ihre Angehörigen oder Kapitalanleger erst dann kaufen, wenn bei den Mietern selbst kein Kaufinteresse besteht. In unserem ehemaligen Mietkaufobjekt Josef-Rutz-Straße 2 12/Max-Winterhalter-Ring 5 7 wurde 2011 eine weitere Wohnung veräußert. Im Objekt Innerer Heckweg wurden 2011 vier weitere Wohnungen verkauft. In Mannheim-Neckarstadt-Ost, Ulmenweg 82/ Roteichenring 111/Robinienstraße 33 konnten im Jahr 2011 vier Wohnungen verkauft werden. Unser weiteres Verkaufsangebot aus dem Bestand umfasste zu Beginn des Jahres 60 Objekte (47 Wohnungen und 13 Mehrfamilienhäuser), von denen 2011 ein Mehrfamilienhaus sowie 12 Wohnungen verkauft werden konnten. Visualisierung Centro Verde Neubaugebiet Centro Verde Ludwig Frank Wohnen am Park Das Gebäude An der Radrennbahn mit 12 komfortablen Eigentumswohnungen liegt in dem attraktiven Wohngebiet in Mannheim-Neckarstadt-Ost. Elf Wohnungen wurden bis heute verkauft, davon eine im Jahr Derzeit ist noch eine Wohnung vermietet. Von den acht Doppelhaushälften in der Johann-Weiß-Str konnte 2011 ein weiteres Haus verkauft werden. Derzeit befinden sich noch zwei Häuser in der Vermietung mit Kaufoption. Im Gebäude Johann-Weiß-Str konnte 2011 eine weitere Wohnung verkauft werden. Zum waren vier Wohnungen verkauft, 4 vermietet und eine Wohnung leer stehend. Im dritten Bauabschnitt wurde im September 2009 die Kanalisation fertig gestellt. Die Erschließungsmaßnahme wurde im Jahr 2011 mit der Verlegung der Versorgungsmedien Strom, Wasser, Fernwärme sowie dem Straßen- und Wegebau fertig gestellt sowie der vorläufige Straßenbelag aufgebracht. Komplettiert wird die Maßnahme mit der Fertigstellung der Oberbeläge der Straßen und Wege nach Abschluss der Bebauung. Mit den Arbeiten zur Herstellung des Grünzuges wurde Ende 2010 begonnen die grüne Mitte war im Spätjahr 2011 fertig angelegt. Der dritte Bauabschnitt umfasst 22 Eigentumswohnungen An der Radrennbahn 15 19, 9 Reihenhäuser im Anna-Maria-Schrader-Weg 2 18 sowie weitere 10 Reihenhäuser im Aberlering Grüne Mitte Centro Verde

27 GBG Geschäftsbericht 2011 I Neubau und Verkauf I 23 Konkrete Perspektiven die Bauvorhaben Centro Verde Ludwig Frank Wohnen am Park Aus einer von der GBG beauftragten Planungskonkurrenz ging das Architektenbüro Werner Oestringer aus Karlsruhe im Sommer 2010 als Sieger hervor. Seine Vorschläge wurden unter Einbeziehung GBG-eigener Planungsansätze zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 21 Wohnungen entlang der Straße an der Radrennbahn und 19 Einfamilienreihenhäusern zum Grünzug hin weiterentwickelt. Die Ausschreibung, Vergabe und Projektsteuerung dieser Maßnahme erfolgt durch die GBG. Zum Jahresende 2011 wurde der Rohbau fertig gestellt. Die Übergabe der Wohnungen und Häuser an unsere Kunden wird schrittweise ab dem Sommer 2012 beginnen. Für die Fortführung der Bebauung in zwei weiteren Baufeldern wurde mit der Stadt Mannheim vereinbart den prämierten Architekturstil des Siegerentwurfes beizubehalten, die Einzelhaustypologie jedoch zugunsten einer größeren Vielfalt erneut mit dem Architekten weiterzuentwickeln. Der Baubeginn dieses nächsten Abschnittes ist ab dem Sommer 2012 geplant. Ein Zuhause für junge Familien: Schönau Mit der Schaffung von kostenoptimierten Einfamilienhäusern, die bevorzugt an junge Familien vermietet und verkauft werden sollen, wurde im Jahr 2011 begonnen. Zum Jahresende konnten hier die ersten 16 Doppelhaushälften im Rohbau fertig gestellt werden. Die Grundlage dieser Entwicklung legte die mit dem Büro Prof. Eisele im Jahr 2010 erarbeitete städtebauliche Studie zur kurz- und mittelfristigen Entwicklung der GBG-Grundstücke entlang des Tarnowitzer Weges und des Gryphiuswegs. Die 16 Doppelhäuser, deren Bautypologie von der GBG entwickelt wurde, konnte in Zusammenarbeit mit dem Büro Prof. Eisele noch verbessert werden. Die Wohnhäuser sind ab Sommer 2012 bezugsfertig. Mit der Ausarbeitung der barrierefreien Einfamilienhausstruktur wurde zur Vorbereitung der nächsten Schritte im Spätjahr 2011 begonnen. Die Realisierung dieser Gebäude wird sich jedoch auch am wirtschaftlichen Erfolg der 16 Doppelhäuser orientieren müssen. Tarnowitzer Weg

28 24 I Neubau und Verkauf I GBG Geschäftsbericht 2011 In Vorbereitung sind Bauprojekte für den Verkauf bzw. für die Vermietung an folgenden Standorten: Adolf Damaschke Ring 22 26, Feudenheim Der Siegerentwurf aus einer Mehrfachbeauftragung der GBG aus dem Jahr 2009 war nach erheblichen Nachbarschaftseinwendungen nicht genehmigungsfähig. Diese Einschätzung wurde insbesondere vom Regierungspräsidium in Karlsruhe bestätigt. Die Ablehnung erfolgte im Spätsommer In Abstimmung mit der Stadt Mannheim wurde der Entwurf des zweiten Preisträgers intensiv überarbeitet, da dieser Entwurf auf Grund geringerer Gebäudehöhen der Nachbarschaft vermittelbar erschien. Weitere Veranstaltungen in der Öffentlichkeit machten jedoch deutlich, dass die dortige Nachbarschaft dem Vorhaben der GBG, attraktiven Wohnraum zu schaffen, weiterhin ablehnend gegenübersteht. Zur Realisierung der Bebauung ist die GBG nun erneut aufgefordert Baurecht zu schaffen. Die Erstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes dauert noch an. Eine rechtskräftige Baugenehmigung kann nach derzeitigem Sachstand realistisch erst im Spätjahr 2012 erwartet werden. Bischweiler Ring, Friedrichsfeld Im Februar 2011 wurde eine städtebauliche Studie zur Neubebauung der GBG-Grundstücke am Bischweiler Ring und der städtischen Grundstücke im Bereich der Friedrichsfeldschule abgeschlossen. Neben der Herstellung von bedarfsgerechtem Wohnraum im Friedrichsfeld sollte mit der Neubebauung eine Art Stadtreparatur für Friedrichsfeld erreicht werden. Für die Grundstücke der GBG kam das beauftragte Büro Albert Speer und Partner aus Frankfurt gemeinsam mit der Stadtverwaltung zu dem Ergebnis, dass die Dichte, die zum Erhalt des vorhandenen Wohnflächenangebots erforderlich wäre, städtebaulich nicht vertretbar ist. Die Suche nach geeigneten Flächen, auf denen eine zügige Weiterentwicklung einer Neubebauung möglich wäre, scheiterte jedoch nicht zuletzt an den fehlenden planrechtlichen Grundlagen. Bereits im Vorfeld eingebrachte Einsprüche der Nachbarn zwingen die GBG zur Erstellung eines Bebauungsplanes. Zur Entwurfsfindung lädt die GBG im Februar 2012 fünf Architekturbüros zur Erstellung eines vermittelbaren Planentwurfes ein. Die GBG beteiligt in dieser Planungskonkurrenz erstmals die Bürger und politischen Vertreter der Stadt.

29 GBG Geschäftsbericht 2011 I Betreuungstätigkeit I 25 betreuungstätigkeit baubetreuung Sanierung der Wohnhäuser Speyerer Straße Am war es endlich soweit. 54 Wohnplätze konnten an das Studentenwerk übergeben werden. Damit haben wir seit 2003 insgesamt 271 moderne, freundliche Zimmer in Neubaustandard für die Mannheimer Studentinnen und Studenten hergerichtet. In bester Lage zu den Mannheimer Hochschulen im grünen Stadtteil Mannheim-Almenhof hat das Studentenwerk Mannheim eine ganze Hauszeile bestehend aus 10 Häusern von der GBG erworben. Mit der Einweihung der Häuser findet die Gesamtmaßnahme ihren Abschluss. Gebäudeabbruch und Freiräumung des Restgrundstücks ehemalige US-Kaserne Friedrichsfeld Im Auftrag der Stadt Mannheim haben wir im Jahr 2011 alle Gebäude auf dem Gelände des ehemaligen QM-Center-Friedrichsfeld abgebrochen. Dabei stellte sich der Abbruch des ehemaligen Heizwerkes wegen der hohen vorgefundenen Asbestkonzentration als problematisch dar. Weiterhin wurden die Geländeflächen von uns engmaschig auf Altlasten untersucht, die vorgefundenen Altlasten wurden entfernt. Ebenso wurde verfahren auf den Flächen nördlich der Elsa-Brandström-Straße (THW und ehemaliges Gelände der Autobahnmeisterei). Die Arbeiten waren zum Jahreswechsel 2011/2012 bis auf einige Nacharbeiten fast fertig gestellt. Speyerer Straße Krippenausbau Neubau von 5 Kinderhäusern in Mannheim Im Auftrag unserer Gesellschafterin, der Stadt Mannheim, werden wir bis zum August Kinderhäuser erstellen. Im Jahr 2011 erfolgten die Grundlagenermittlung, der Kostenentwurf und teilweise auch die Abstimmung mit den beteiligten Fachbereichen der Stadt Mannheim. Im Einzelnen handelt es sich um die Kinderhäuser Speckweg (Waldhof, 2 Krippen- und 3 Kindergartengruppen), Pumpwerkstraße 2 4 (Neckarstadt, 5 Krippengruppen), Werner-Nagel- Ring (Sandhofen, 3 Krippengruppen), Gustav-Seitz-Straße (Neuhermsheim, 2 Krippengruppen) und Hinter den Dorfgärten 1 (Seckenheim-Süd, 2 Krippen,- 2 Kindergarten- und 2 Hortgruppen). Neubau Rettungszentrum THW/Freiwillige Feuerwehr

30 26 I Betreuungstätigkeit I GBG Geschäftsbericht 2011 VERWALTUNG Verwaltung städtischer Objekte Im Auftrag unserer Gesellschafterin, der Stadt Mannheim, verwalten wir nach dem Ankauf und der Übernahme in den eigenen Bestand von 54 Wohneinheiten im Frischen Mut 6 16 noch insgesamt 67 Wohneinheiten, sieben Gewerbeeinheiten und sonstige Objekte. Frischer Mut Verwaltung für Dritte Für private Hauseigentümer und Gesellschaften verwalten wir derzeit 26 Wohneinheiten im Stadtgebiet Mannheim. Im Rahmen der Mietwohnungsverwaltung übernehmen wir die Neuvermietung samt Vertragsabschluss, die Mieterbetreuung, das Inkasso der Miete und der Mietneben kosten, die Hausbewirtschaftung einschließlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung und der Anpassung der Umlagenvorauszahlungen sowie die Mietenneuberechnung entsprechend den jeweils gültigen gesetzlichen Bestimmungen. Dazu verantworten wir die laufende Instandhaltung und je nach Wunsch des Kunden die Durchführung von größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Verwaltung von Eigentumsmaßnahmen Die GBG ist als Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für verschiedene Eigentümergemeinschaften bestellt. Zu verwalten sind 482 Wohneinheiten, 781 Stellplätze und 12 Gewerbe. Das Angebot unserer Eigentümerverwaltung umfasst unter anderem die jährliche Durchführung der Eigentümerversammlungen, die Erstellung des Wirtschafts- und Finanzplans und die treuhänderische Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens sowie die Berechnung und das Inkasso des Hausgeldes in Abhängigkeit von der Verwaltungsabrechnung. Ferner gehören die kaufmännische Hausbewirtschaftung einschließlich der Betriebs- und Heizkostenabrechnung sowie die technische Hausbewirtschaftung einschließlich Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen dazu. Die Entlastung für die Verwaltungstätigkeiten wurde von allen Eigentümergemeinschaften erteilt. Bestandszahlen der zu betreuenden Objekte zum Zugang Abgang Mietwohnungen (andere) Mietwohnungen (Stadt Mannheim) davon preisgebunden davon preisfrei verwaltete Eigentumswohnungen Stellplätze Gewerbe Gewerbe und Sonstige (Stadt Mannheim) 7 7

31 GBG Geschäftsbericht 2011 I Organisation und Personalwesen I 27 organisation und personalwesen personalbericht 2011 Zum 31. Dezember 2011 waren insgesamt 274 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter bei der GBG beschäftigt. Die Zahl der Beschäftigten ist damit gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben. Im kaufmännischen Bereich ist die Zahl der Mitarbeiter um zwei angestiegen, im technischen Bereich und sonstigen Bereich ist die Zahl unverändert geblieben. Die Zahl der Hauswarte/Hausmeister wurde um zwei Mitarbeiter reduziert. Die Zahl der Auszubildenden wurde um einen Auszubildenden erhöht. Die Zahl der geringfügig Beschäftigten wurde um einen Mitarbeiter reduziert. Zum Mitarbeiterbestand zählen zehn Auszubildende, elf Mitarbeiterinnen, die sich zur Zeit in Elternzeit befinden sowie vier Mitarbeiter/innen, die in einem befristeten Arbeitsverhältnis angestellt wurden. Unter die 274 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter fallen 63 Teilzeit- bzw. geringfügig Beschäftigte. Gegenüber dem Vorjahr ist die Zahl unverändert geblieben. Das Durchschnittsalter der Beschäftigten der GBG betrug im Berichtsjahr 46 Jahre. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind somit gegenüber dem Vorjahr ein Jahr älter geworden. Die Betriebszugehörigkeit betrug 14 Jahre. Die Quote der durch Krankheit bedingten Arbeitsausfälle lag im Jahr 2011 bei 5,0 Prozent. Mitarbeiterstand zum Nachruf Es verstarb aus dem Kreis der aktiven Mitarbeiter 2011 Frau Beate Michel Aus dem Kreis der ehemaligen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter verstarben: Herr Heinrich Spitz Herr Kurt Weinberg Frau Elisabeth Rode Frau Lieselotte Heckmann Frau Emma Deuber Wir werden die Verstorbenen in dankbarer Erinnerung behalten. Geschäftsführer Prokuristen Angestellte: kaufmännischer Bereich technischer Bereich sonstige Bereiche Auszubildende Hauswarte / Hausmeister Kantinenpersonal Fahrer, Bote, Lichtpauser, Empfang, Hausmeister vom Verwaltungsgebäude geringfügig Beschäftigte: nebenberufliche Hausmeister Insgesamt davon Teilzeitkräfte / geringfügig Beschäftigte Der Personalaufwand belief sich einschließlich Sozialkosten im Berichtsjahr auf insgesamt Tsd.

32 28 I Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2011 Fort- und Weiterbildung Das Berichtsjahr war weiterhin von der Einführung SAP im Jahr 2010 geprägt. Hier waren immer noch große Mitarbeiterkapazitäten gebunden, zudem bestand weiterhin ein umfangreicher Schulungsbedarf, wie sich aus den geführten Mitarbeiterjahresgesprächen und den Befragungen durch IT hierzu ergab. Wir haben daher verstärkt zunächst die Schulungen SAP ermöglicht. Nicht zuletzt haben wir ergänzend Mitarbeiter aus dem Bereich IT im Bereich der SAP Administration fortgebildet. Nachdem wir auch im Bereich der Lohn- und Gehaltsabrechnung SAP einführen, waren auch in diesem Bereich die fachspezifischen Schulungen der Mitarbeiter vorrangig. Im Bereich der Bestandsbewirtschaftung wurde einzig die Teilnahme an einem Seminar Aktuelles Mietrecht angeboten. In einem unserer Kunden-Service-Center wurde eine Teambildungsmaßnahme abgeschlossen. Diese Teambildungsmaßnahme war durch eine externe Beratung begleitet und fand in zwei Modulen von je zweieinhalb Tagen an einem externen Veranstaltungsort statt. Das Team sollte sich hier ganz auf die Zielstellung konzentrieren können und nicht im Alltag des Arbeitslebens verstrickt sein. Der Schwerpunkt an Seminaren lag im Bereich des Bauvertragsrechts und der Bautechnik. Inhouse haben wir Bauleiter-Schulungen und einen Tag der Bautechnik veranstaltet sowie ein Seminar Gewährleistungsansprüche nach VOB. Im Bereich der Eigentümerverwaltung bilden wir akuell eine Mitarbeiterin zur Immobilienverwalterin weiter. In unserer Schuldnerberatung besucht ein Mitarbeiter einen Sprachkurs Englisch, um mit den Kunden aus den unterschiedlichsten Herkunftsländern in dieser oft einzigen gemeinsamen Sprache kommunizieren zu können. Für das Jahr 2012 sehen wir die Möglichkeit in noch größerem Umfang Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen durchführen zu können. Die Bindung des Mitarbeiters an das Unternehmen wird mittlerweile nicht unwesentlich davon geprägt, dass das Unternehmen dem Mitarbeiter seine Fort- und Weiterentwicklung ermöglicht. Mitarbeiter und Aufgabe sollen übereinstimmen. Und nicht wenige Bewerber entscheiden sich für uns, weil wir Ihnen diese Möglichkeit zusichern können. Ausbildung 2011 Qualifizierte Ausbildung Startkapital für die Zukunft Im Juni 2011 beendeten drei Auszubildende erfolgreich ihre Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/-frau. Zwei Mitarbeiterinnen konnten in un-/befristete Angestelltenverhältnisse übernommen werden. Ein Mitarbeiter schied nach Beendigung der Ausbildung aus. Drei junge Mitarbeiter/innen haben am 1. August 2011 ihre Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/ -frau begonnen. Im Jahr 2011 haben wir studienbegleitend acht Praktikanten/innen sowie neun Schüler/innen zur Berufserkundung beschäftigt. Seit 1. Dezember 2011 haben wir einen Auszubildenden zum Immobilienkaufmann aus einem anderen Unternehmen die Möglichkeit gegeben, seine Ausbildung in unserer Gesellschaft fortzuführen. Die GBG wird auch in Zukunft alles dafür tun, jungen Menschen gute Berufschancen zu eröffnen. Mit der engen Verzahnung von Berufsschule und attraktiven Ausbildungsplätzen im Betrieb ist die beste Basis für qualifizierte Abschlüsse gelegt.

33 GBG Geschäftsbericht 2011 I Organisation und Personalwesen I 29 Soziales Management Bereits seit 1999 besteht bei der GBG der Arbeitsbereich Soziales Management. Seine Dienstleistungspalette hat sich stetig erweitert und ist zu einem festen Bestandteil unserer Unternehmensphilosophie geworden. Besonders im Hinblick auf die immer größer werdenden Herausforderungen der demografischen Entwicklung sind soziale Dienstleistungen und gemeinschaftsfördernde Maßnahmen ein bedeutender Marktfaktor. Über ein Drittel unserer Mieterinnen und Mieter sind älter als 60 Jahre. Vor allem aus deren Sicht bringen diese Service-Angebote eine zusätzliche Identifikation mit ihrer Vermieterin und heben unser Wohnungsangebot im Wettbewerb mit privaten Wohnungsgebern hervor. In der Konzeption unseres Sozialen Managements hat sich die von Projektpartnerschaften mit freien Trägern der Wohlfahrtspflege in vielen Bereichen durchgesetzt. Das Soziale Management bietet Lösungsansätze für eine Vielzahl von schwierigen Lebenssituationen, in Krisen und bei Konflikten unter Nachbarn. Mobile Wohn-Begleithilfe Professionelle Hilfe und Beratung für Mieterinnen und Mieter Unterstützung bei Behördengängen Überprüfung rechtlicher Ansprüche und Unterstützung bei deren Durchsetzung Unterstützung, Betreuung und Begleitung bei Modernisierungsmaßnahmen Einleitung von Instandhaltungsmaßnahmen in der Wohnung Einleitung von Wohnraumanpassungsmaßnahmen im Alter Begleitung bei Wohnungswechsel Intervention bei drohender Verwahrlosung Herstellung von Außenkontakten und Aktivierung der Nachbarschaft Regelmäßige Kontakte zu alleinstehenden älteren Mieterinnen und Mietern Gemeinschaftliche Aktivitäten Stärkung von Selbsthilfepotenzialen durch Gruppenangebote Das Soziale Management kooperiert eng mit unserer Enkelgesellschaft CHANCE Bürgerservice GmbH und nutzt deren breites Dienstleistungsangebot für operative wohnbegleitende Maßnahmen. Einkaufsshuttle Im Stadtteil Wohlgelegen hat das Soziale Management gemeinsam mit dem Quartierbüro des Caritasverbands und mit Unterstützung von Gewerbetreibenden einen Einkaufsshuttle installiert, um mobilitätseingeschränkten Mieterinnen und Mietern den Einkauf in einem Einkaufszentrum zu ermöglichen. Nachbarschaftsmediation Zur fachlich fundierten Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten steht uns ein Team freier Mediatorinnen zur Verfügung. Durch rechtzeitiges Intervenieren bei Problemen des Zusammenlebens in der Nachbarschaft, kann hier zur Förderung der Lebensqualität unserer Mieterinnen und Mieter beigetragen werden. Täter-Opfer-Ausgleich Vor allem Jugendliche und Heranwachsende können Sachbeschädigungen und Vandalismus an unserem Eigentum durch abzuleistende Arbeitsstunden wiedergutmachen. Insbesondere Beschädigungen durch Graffity-Sprayen spielen hier eine Rolle. Initiativgruppenarbeit Das Soziale Management unterstützt Mieterinitiativen, Selbsthilfegruppen und ehrenamtliches Engagement.

34 30 I Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2011 Begleitung von Sanierungsmaßnahmen Zur Abfederung sozialer Härten im Zusammenhang mit der Modernisierung von Wohnungen bieten wir Hilfe und Beratung an und begleiten unterstützungsbedürftige Mieterinnen und Mieter mit Rat und Tat. Mietertreffs Hausaufgabenhilfe, Senioren- und Kindertreffs, Schach- und Skatgruppe. In den Mietertreffs im Wohlgelegen und auf der Hochstätt bieten wir in Zusammenarbeit mit unseren Projektpartnern und Ehrenamtlichen vor Ort die Möglichkeit zu gemeinschaftlichen Aktivitäten und sozialem Engagement in den Stadtteilen. Unsere Mietertreffs sind ein in der Praxis bewährtes Modell zur Einrichtung von weiteren dezentralen Treffpunkten in den Quartieren. Stadtteilarbeit, Quartiermanagement, Gemeinwesenarbeit und Die Soziale Stadt In enger Abstimmung mit der Stadt Mannheim hat die GBG die Implementierung der Quartiermanagements in den Stadtteilen Neckarstadt-West, Herzogenried und Hochstätt übernommen. Daneben beteiligen wir uns an Finanzierung und Arbeit der Stadtteilprojekte und Quartierbüros in den Wohngebieten Rainweidenstraße, Schönau-Mitte und Rheinau-Mitte, Wohlgelegen. Rainweidenstraße Die wesentlichen Aufgaben dieser Institutionen sind: Schaffung von Kommunikationsstrukturen in den Stadtteilen Moderation des Meinungsaustauschs unter allen relevanten Kräften Begleitung von Sanierungs- und Umgestaltungsmaßnahmen Gewährleistung eines hohen Maßes der Beteiligung von Bewohnerinnen und Bewohnern unter besonderer Berücksichtigung von Haushalten mit Migrationshintergrund Vermittlung zwischen den unterschiedlichen Interessengruppen Mediative Maßnahmen bei Konfliktsituationen Bildung von Arbeitskreisen für die im Stadtteil relevanten Themen Förderung von Initiativgruppenarbeit Alle Stadtteilprojekte sind inzwischen wirkungsvolles Verbindungselement zwischen den vielfältigen Gruppen, Initiativen und Einzelakteuren der Quartiere geworden. In zahlreichen Arbeitsgruppen engagieren sich Bewohnerinnen und Bewohner ehrenamtlich für Wohnumfeld und Verkehr, Bildung, Jugend, Gewerbe, Kultur und vieles mehr. Ein Teil unserer Stadtteilprojekte werden zusätzlich aus Mitteln des Bund-Länder-Programms Die Soziale Stadt bezuschusst. Die für 2011 geplante Neustrukturierung der Förderung und Steuerung der Quartiermanagements durch die Stadt Mannheim konnte im Berichtszeitraum noch nicht umgesetzt werden, ist aber für das Jahr 2012 geplant. Verbandsarbeit Unter dem Dach des Verbands Baden-Württembergischer Wohnungsbauunternehmen (vbw) wurde bereits 2007 auf Initiative und unter Vorsitz der GBG die Arbeitsgemeinschaft Soziales Management Baden-Württembergischer und Bayerischer Wohnungsbauunternehmen ins Leben gerufen. In regelmäßig stattfindenden Workshops werden Standards für das Arbeitsfeld Soziales Management bei Wohnungsbauunternehmen erarbeitet. Der Arbeitskreis organisiert Fortbildungen und Tagungen und pflegt den fachlichen Austausch unter den Kolleginnen und Kollegen. Durch diese Form der übergreifenden Kooperation zwischen den Wohnungsbauunternehmen konnten mehrfach hochprofessionell ausgerichtete neue Arbeitsteams in verschiedenen Wohnungsbauunternehmen installiert werden.

35 GBG Geschäftsbericht 2011 I Organisation und Personalwesen I 31 Portfoliomanagement Strategische Bestandsentwicklung Mit dem seit Jahren implementierten Portfoliomanagement hat die GBG ein Instrumentarium zur strategischen Unternehmensplanung und Entwicklung ihres Wohnungsbestandes. Das strategische Portfoliomanagement ist Teil der Unternehmenssteuerung und wirkt mit seinen sich daraus ableitenden Konsequenzen in alle Unternehmensbereiche. Insbesondere die demografische Entwicklung wird künftig zu weitreichenden Veränderungen in der Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt führen. Die bisher schon oft diskutierten Auswirkungen einer schrumpfenden und alternden Bevölkerung werden bereits in den kommenden Jahren deutliche und nachhaltige Spuren auf dem Wohnungsmarkt hinterlassen. Diese Entwicklung wird regional unterschiedliche Ausprägungen haben und für uns als Wohnungsanbieter immer mehr an Bedeutung gewinnen. Bei der Beantwortung der Frage, wie wir unseren Wohnungsbestand unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Gegebenheiten weiterentwickeln, wird speziell auch die Frage der Entwicklung der freiwerdenden Konversionsflächen in der Stadt Mannheim eine Rolle spielen. Wohnanlage Zuordnung zu Zielgruppe Modernisierungskonzept Neben Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, in Umfang und Qualität jeweils abgestimmt auf Standort und Zielgruppe, ist auch der Abbruch von Wohngebäuden mit schlechter Objektqualität künftig eine Option bei der Portfolioentwicklung, damit die Balance zwischen Angebot und Nachfrage gewahrt bleibt. In der Bestandsentwicklung muss vor dem Hintergrund begrenzter finanzieller Ressourcen darauf geachtet werden, dass zielgenau investiert wird. Ausstattung, Wohnumfeld und somit das Preisniveau muss so gestaltet werden, dass die Nachfrager erreicht werden, für die der Bestand am besten geeignet ist. Vermietungserfolg mittel hoch A7 A9 A6 A3 A8 A5 A2 A4 A1 B9 B6 B3 B8 B5 B2 B7 B4 B1 niedrig C9 C6 C3 C8 C5 C2 C7 C4 C1 niedrig mittel hoch Objektstandard Standortqualität Standortqualität niedrig mittel hoch Standortqualität Leistungen der Stadt Mannheim Gesamtleistung der Stadt Mannheim im Geschäftsjahr 2011 in Tsd. Grundstücks verrechnung Barzuweisung a) Zuschüsse für Modernisierungen und Abbruch Hochstätt 46 ECA 43 barrierefreies Wohnen 91 b) Baukostenzuschüsse für Modernisierungen Schönau-Mitte 550 Hochstätt 92 ECA 238 Die Gesamtleistung der Stadt Mannheim betrug im Geschäftsjahr

36 32 I Organisation und Personalwesen I GBG Geschäftsbericht 2011 Unternehmensleistungen Diese Bilanz haben wir erstellt, um einen Überblick über die Entstehung und die Verwendung der Unternehmensleistung zu geben. Von den in 2011 insgesamt eingenommenen Mitteln in Höhe von Tsd. wurden 75,8 % für die Mieter verwendet und 24,2 % für das Unternehmen. Unternehmensleistungen im Jahr 2011 in Mio. 6 Mittelherkunft Einnahmen gesamt: 118 Mio. Bruttomiete Verkaufsgeschäft/Kapitalerträge Sonstiges Mittelverwendung 55 Ausgaben Mieter gesamt: 89 Mio. Betriebskosten/Instandhaltung Zinsen/Abschreibung/Verkaufsgeschäft Sonstiges Ausgaben Unternehmen gesamt: 29 Mio. Personal Sonstiges Tsd. % Tsd. % I. Mittelherkunft Entstehung durch Bruttomiete , ,5 öffentliche Förderung , ,3 Verkaufsgeschäft , ,0 Kapitalerträge , ,7 Betreuung 923 0, ,8 sonstiges , ,7 leistungserbringung , ,0 II. Mittelverwendung 1 Verwendung für die Mieterhaushalte Betriebskosten , ,8 Instandhaltung , ,6 Zinsen , ,0 Abschreibung , ,5 Bauerneuerungsrücklage , ,2 Verkaufsgeschäft 542 0, ,2 steuern , ,6 sonstiges , ,9 verwendung für die Mieter , ,8 2 Verwendung für das Unternehmen Personal , ,3 steuern 0 0,0 2 0,0 Gewinnrücklagen , ,4 Bilanzgewinn , ,3 sonstiges , ,9 Außerordentliche Erträge MWS Bauconsult ,4 0 0,0 Außerordentliche Aufwendungen aus BilmoG 698 0,6 0 0,0 Verwaltungsgebäude 88 0, ,1 verwendung für das Unternehmen , ,2 leistungsverwendung , ,0

37 corporate social responsibility (CSR) Bericht über die nachhaltige entwicklung bei der gbg Mannheim 2011

38 34 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Erleben, austauschen, besser werden Das Europäische Netzwerk EURHONET Globalisierung und Networking sind heute aktueller denn je. Um sich unter diesen Aspekten stetig weiterzuentwickeln, ist die GBG als etabliertes Wohnungsunternehmen Mitglied des European Housing Network (EURHONET). EURHONET ist ein europaweites Netzwerk über das sich kommunale Wohnungsunternehmen austauschen. Ziel ist die Entwicklung von innovativen Projekten im Bereich des sozialen und öffentlichen Wohnungsbaus. Ideen und Erfahrungen werden ausgetauscht und Benchmarks erarbeitet, aus denen wiederrum Best Practice Beispiele vorgestellt werden. Darüber hinaus werden internationale Tagungen und Seminare zu ebendiesen Fachfragen angeboten. Des Weiteren gibt es die Möglichkeit zu Studienaufenthalten, Mitarbeiteraustauschen sowie zur Teilnahme an organisierten Arbeitsgruppen. Derzeit gibt es fünf verschiedene Themengruppen ( topic groups ), die sich durchschnittlich dreimal jährlich treffen. In den Gruppen werden folgende Schwerpunkte thematisiert: Corporate Social Responsibilty (kurz: CSR; Unternehmerische Gesellschaftsverantwortung), Energy Savings (Energieeinsparung), Social Integration (Soziale Integration), Ageing of the population (Überalterung der Bevölkerung) und Human Ressources (Personalentwicklung). In den Arbeitskreisen besteht die Möglichkeit des Austauschs und der Diskussion. Darüber hinaus werden Werkzeuge erstellt, die die Aktivitäten in diesem Bereich dokumentieren und messen. Somit werden verbindliche und einheitliche Standards entwickelt, die von allen Mitgliedern genutzt werden können. Aus insgesamt fünf verschiedenen Ländern, darunter Frankreich, Schweden, Deutschland, Italien und Großbritannien, werden hier Einblicke in andere europäische Unternehmen gewährt, Informationen ausgetauscht und Ideen zusammentragen. Zurzeit hat EURHONET 26 Mitglieder, wobei jedes Land auf maximal 8 Mitglieder beschränkt ist. Hinter dieser Mitgliederzahl verbergen sich rund verwaltete Wohnungen, deren Mieter von EURHONET profitieren.

39 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 35 frankreich FSM Melun Habitat 62/59 Picardie Calais Le Foyer Rémois Reims Le Toit Angevin Angers SDH Grenoble Delphis Paris deutschland Bauverein AG Darmstadt DOGEWO 21 Dortmund GBG Mannheim Mannheim GWG München München LWB Leipzig Pro Potsdam Potsdam italien ALER Brescia Brescia ALER Milano Milano ARTE Genova Genova ATC Torino Torino IPES Bolzano Bolzano IACP Bari Bari schweden Familjebostäder Stockholm Stockholm Helsingborgshem Helsingborg Gavlegårdarna Gävle Bostad AB Mimer Västerås Hyresbostäder Norrköping Stångåstaden Linköping Bostads AB Vätterhem Jönköping ÖrebroBostäder AB Örebro Västerås Örebro Gävle Norrköping Linköping Jönköping Helsingborg Stockholm Potsdam Calais Reims Dortmund Darmstadt Mannheim Leipzig Paris Melun Angers Grenoble Torino München Bolzano Milano Brescia Genova Bari

40 36 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Erster CSR-Report der GBG nach internationalem Standard Corporate Social Responsibility (CSR), d. h. die Verantwortung des Unternehmens für die Gesellschaft, nimmt bei unserem Handeln einen immer wichtiger werdenden Stellenwert ein. Hierbei geht es um den freiwilligen Beitrag eines Unternehmens zu einer nachhaltigen Entwicklung über den gesetzgeberischen Rahmen hinaus. Im Fokus stehen gesellschaftliche und soziale Aspekte, Arbeitnehmer sowie Stakeholder im Allgemeinen. Dies sind alle Personen oder Gruppen, die ein berechtigtes Interesse an einem Unternehmen haben. Dazu gehören beispielsweise Mieter, Arbeitnehmer, Banken, die Gesellschafterin Stadt Mannheim, Lieferanten und Dienstleister, etc. Die EURHONET-Arbeitsgruppe hat zur Dokumentation dieser Aktivitäten den so genannten EURHO-GR entwickelt. Dieses Raster enthält insgesamt 79 qualitative und quantitative Indikatoren zur Bestimmung, Messung und Dokumentation nachhaltigen Handelns. Unterteilt ist es in fünf Themenbereiche, auf die im Weiteren noch näher eingegangen wird: 1. Förderung der lokalen sozialen Ausgewogenheit 2. Umweltschutz 3. Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit 4. Verantwortungsvolle Unternehmensführung 5. Verantwortungsbewusste Personalführung Die GBG veröffentlicht für das Geschäftsjahr 2011 den ersten Bericht über Corporate Social Responsibility nach internationalem Standard. Dabei befindet sich das Projekt CSR noch in den Kinderschuhen. Nachhaltigkeit und die Verantwortung für unsere Gesellschaft liegen der GBG am Herzen. Ziel ist es deshalb, den CSR-Gedanken weiterzuentwickeln, noch stärker zu leben sowie die Wahrnehmung für die vielschichtigen Fragestellungen bei den Stakeholdern sowohl intern als auch extern zu schärfen und zu sensibilisieren.

41 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 37 Allgemeine Indikatoren 0.1: Anzahl Wohnungen Wohnungsbestand Anzahl gesamt Davon frei finanziert Davon gefördert Mit Wohnungen im Bestand ist die GBG das größte kommunale Wohnungsbauunternehmen in Baden-Württemberg. 0.2: Miethöhen im Wohnungsbestand 2011 % 2010 % Gesamtbestand Miete bis zu 4,00 /m² m² 6,64 % m² 2,43 % Miete zwischen 4,01 /qm und 6,00 /m² m² 84,99 % m² 90,91 % Miete zwischen 6,01 /qm und 8,00 /m² m² 8,13 % m² 6,49 % Miete zwischen 8,01 /qm und 10,00 /m² m² 0,19 % m²,017 % Miete ab 10,01 /m² 554 m² 0,05 % 0 m² 0,00 % SUMME m² 100,00 % m² 100,00 % Frei finanziert Miete bis zu 4,00 /m² m² 8,15 % m² 3,00 % Miete zwischen 4,01 /qm und 6,00 /m² m² 81,96 % m² 89,23 % Miete zwischen 6,01 /qm und 8,00 /m² m² 9,60 % m² 7,56 % Miete zwischen 8,01 /qm und 10,00 /m² m² 0,23 % m² 0,22 % Miete ab 10,01 /m² 554 m² 0,06 % 0 m² 0,00 % SUMME m² 100,00 % m² 100,00 % Gefördert Miete bis zu 4,00 /m² 416 m² 0,18 % 0 m² 0,00 % Miete zwischen 4,01 /qm und 6,00 /m² m² 98,04 % m² 98,08 % Miete zwischen 6,01 /qm und 8,00 /m² m² 1,78 % m² 1,92 % Miete zwischen 8,01 /qm und 10,00 /m² 0 m² 0,00 % 0 m² 0,00 % SUMME m² 100,00 % m² 100,00 % Bei den Mieten bis zu 4,00 /m² sind die Wohnungen enthalten, die zum Abbruch vorgesehen sind und somit kein Mietsoll mehr enthalten.

42 38 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht : Mieter über 65 Jahre Anteil der Mieter über 65 Jahre 25,20 % 24,92 % 23,10 % Die demografische Entwicklung zeigt bereits erste Auswirkungen: Jede/r vierte Mieter/in ist über 65 Jahre alt. Dies setzt die GBG langfristig vor neue Herausforderungen. 0.5: Jahresumsatz Umsatz Tsd Tsd Tsd. Die Unterteilung des Umsatzes in die einzelnen Geschäftsfelder befindet sich in der Position 1. Umsatzerlöse der Gewinn- und Verlustrechnung auf Seite 104 des Geschäftsberichts. 0.6: Durchschnittsalter des Immobilienbestands Durchschnittsalter 52 Jahre 51 Jahre 50 Jahre Dargestellt wird hier das historische Alter ausgehend vom Baujahr. Vorgenommene Modernisierungen werden nicht berücksichtigt. Um den Wohnungsbestand zu verjüngen und somit zeitgemäßen Wohnraum anbieten zu können, steht seit Jahren die Modernisierung der Gebäude im Fokus der Hausbewirtschaftung. 0.7: Anzahl der Mitarbeiter Anzahl in Vollzeitäquivalenten zum

43 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I Förderung der lokalen sozialen Ausgewogenheit Die GBG ist nicht nur das größte kommunale Wohnungsbauunternehmen Baden-Württembergs, sondern mit Wohnungen im Bestand auch der größte Wohnungsanbieter in Mannheim. Die daraus resultierende soziale Verantwortung ist mittlerweile fester Bestandteil der Unternehmensphilosophie geworden. Das Wohnungsportfolio orientiert sich an den vielfältigen und unterschiedlichen Bedürfnissen unserer Mieter: Der GBG-Bestand umfasst Wohnungen mit einer Größe zwischen 1 und 8 Zimmern. 84 % unseres Bestandes sind frei finanziert, 16 % entfallen auf den geförderten Bereich. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 61 m². Knapp 82 % der frei finanzierten Wohnungen können zu einer Monatsmiete zwischen 4,00 und 6,00 /m² angeboten werden. Bei den geförderten Wohnungen fallen sogar 98 % der Wohnungen in diese Spanne. Damit liegt die GBG unter dem im Mannheimer Mietspiegel 2010 ermittelten Durchschnittsmietpreis in Höhe von 6,01 /m². Das Alter des Wohnungsbestandes betrug im Berichtsjahr 2011 durchschnittlich 52 Jahre. Um den Ansprüchen der heutigen Zeit gerecht zu werden, ergibt sich hieraus die Notwendigkeit von stetigen Modernisierungsmaßnahmen. In den vergangenen Jahren hat die GBG deshalb einen verstärkten Fokus auf die Erneuerung des Bestandes gelegt. Im Jahr 2011 wurden Tsd. in die Modernisierung und Instandhaltung investiert. Hierauf wird in Abschnitt 3. Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit näher eingegangen. Auch die demografische Entwicklung stellt die GBG vor wachsende Herausforderungen: Rund 25 % der Mieter sind bereits 65 Jahre oder älter. Aufgrund dieser Gegebenheiten wird im Rahmen jeder Modernisierungsmaßnahme geprüft, ob es unter Beachtung bestimmter Rahmenbedingungen technisch und wirtschaftlich möglich ist, barrierearme, barrierefreie oder rollstuhlgerechte Wohnungen zu realisieren. Das Konzept der GBG basiert somit auf dem Abbau beziehungsweise der Reduzierung von Barrieren, um Menschen mit Mobilitäts- und Aktivitätseinschränkungen eine möglichst lange Nutzung ihrer Wohnung zu ermöglichen und den Alltag in ihrer gewohnten Umgebung zu erleichtern. Gemeinschaftswohnprojekt für aktive Senioren Als erstes Mannheimer Wohnungsbauunternehmen startete die GBG 2010 das Pilotprojekt zum Gemeinschaftswohnen in der Mainstraße 34. In Kooperation mit dem Verein der Mannheimer Jungen Alten (MaJunA e.v.) wurde diese innovative Wohnform entwickelt, die eine perfekte Mischung aus selbstbestimmtem, individuellem Wohnen und dem Leben in einer Gemeinschaft darstellt. Die Bewohner leben in ihren eigenen, altersgerechten Wohnungen und sind dennoch Teil eines sozialen Netzwerks. Die Hausgemeinschaft unterstützt sich gegenseitig und bietet vielfältige Freizeitgestaltungsmöglichkeiten wie zum Beispiel gemeinsames Essen und Kochen, Malen, Zeichnen, Literaturtreffs, Gymnastik und vieles mehr an. Dadurch wird einer Vereinsamung vorgebeugt. Dieses Wohnkonzept stellt eine gute Alternative zu herkömmlichen Wohnformen für Senioren dar und bietet den Bewohnern die Möglichkeit, selbstbestimmt und unabhängig bis ins hohe Alter in der eigenen Wohnung zu leben.

44 40 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Wohnbegleitende Dienstleistungen Die ältere Mieterschaft stellt auch maßgeblich die Zielgruppe der GBG-Enkeltochter Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh dar. Sie entstand aus dem breit gefächerten Dienstleistungsspektrum, das durch das Soziale Management der GBG auf den Weg gebracht wurde. Bei diesem gemeinnützigen Unternehmen stehen Gewinne und Rentabilität für die Konzernmutter GBG nicht an vorderster Stelle. Vielmehr geht es darum, einen sozialen Beitrag zu leisten, indem man Dienstleistungen zu fairen und zum Teil auch unter marktüblichen Preisen anbietet. Hintergrund ist der Umstand, dass immer mehr Menschen alleinstehend sind. Gerade im Alter drohen diesen Menschen Isolation und Vereinsamung, was hiermit vermieden werden soll. Zudem besteht in vereinzelten Fällen die Gefahr einer Verwahrlosung der Haushalte, was für die GBG letztendlich einen wirtschaftlichen Schaden zur Folge hätte. Zum vielfältigen Angebot der Wohnbetreuer gehören beispielsweise die alltägliche Unterstützung im Haushalt sowie Wohnungsrenovierungen, wozu Maler- und Tapezierarbeiten sowie die Verlegung von Bodenbelägen gehören. In fünf Objekten der GBG werden zudem Concierge-Büros betrieben. Die Mitarbeiter sind Ansprechpartner vor Ort und erbringen bei Bedarf ebenfalls kleinere Serviceleistungen für die Mieter. Zudem legen sie ein Augenmerk auf die Wahrung der Hausordnung und Sauberkeit in den Objekten und erhöhen die wahrgenommene Sicherheit der Mieter. Unterstützt werden sie durch die so genannten Quartierkontakter. Jeweils zwei Mitarbeiter sind in den Wohnquartieren unterwegs und vermindern durch ihren Einsatz und ihre Präsenz Lärmbelästigung, Vandalismus, Sachbeschädigung und Müllproblematiken. Der gemeinnützige und soziale Charakter der Chance wird zusätzlich durch die Tatsache unterstrichen, dass Langzeitarbeitslosen insbesondere 50 Plus der Wiedereinstieg in das Berufsleben ermöglicht wird. Trotz aller Herausforderungen, die die demografische Entwicklung mit sich bringt, wird auch für Kinder und Jugendliche Sorge getragen: Der ehemalige Boxer Charles Charly Graf seinerzeit deutscher Meister im Schwergewicht bietet Antiaggressionstrainig für sozial auffällige Jugendliche an. Gutes tun Auch die GBG-Mitarbeiter engagieren sich für benachteiligte Kinder. Mittlerweile als festes Ritual etabliert, besorgen die Mitarbeiter in der Adventszeit Geschenke für Kinder, die im Heim leben. Über die feierliche Übergabe durch den Nikolaus erfreuen sich sodann Groß und Klein. Des Weiteren sammeln die Mitarbeiter Lebensmittel, um karitative Mittagstische zu unterstützen.

45 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 41 Soziale Nachhaltigkeit Allgemeine Indikatoren SOC 1.1: Bereitstellung von Wohnraum entsprechend der örtlichen Nachfrage Durchschnittliche Fläche je Wohnungstyp 2011 Ø Ø 2010 Gesamtbestand 1-Zimmer-Wohnung m² 38 m² m² 39 m² 2-Zimmer-Wohnung m² 54 m² m² 54 m² 3-Zimmer-Wohnung m² 72 m² m² 72 m² 4-Zimmer-Wohnung m² 87 m² m² 89 m² 5-Zimmer-Wohnung m² 109 m² m² 108 m² 6 und mehr Zimmer m² 136 m² m² 124 m² SUMME m² 61 m² m² 62 m² Davon frei finanziert 1-Zimmer-Wohnung m² 38 m² m² 38 m² 2-Zimmer-Wohnung m² 53 m² m² 53 m² 3-Zimmer-Wohnung m² 70 m² m² 70 m² 4-Zimmer-Wohnung m² 84 m² m² 87 m² 5-Zimmer-Wohnung m² 106 m² m² 105 m² 6 und mehr Zimmer m² 132 m² m² 131 m² SUMME m² 59 m² m² 60 m² Davon öffentlich gefördert 1-Zimmer-Wohnung m² 42 m² m² 42 m² 2-Zimmer-Wohnung m² 61 m² m² 61 m² 3-Zimmer-Wohnung m² 79 m² m² 79 m² 4-Zimmer-Wohnung m² 96 m² m² 96 m² 5-Zimmer-Wohnung m² 117 m² m² 117 m² 6 und mehr Zimmer m² 140 m² m² 140 m² SUMME m² 73 m² m² 73 m² Bei den Daten für 2011 fehlen insgesamt m². Hierbei handelt es sich um ein Schulungsgebäude, welches zu einem Mietobjekt gehört, allerdings den oben aufgeführten Kategorien nicht zuordenbar ist. SOC 1.2: Neubau und Ankauf Neubau Ankauf 54 Wohnungen - - SUmme 54 Wohnungen - - SOC 1.3: Entwicklung des Mietangebots Anzahl Wohnungen gesamt Entwicklung Wohnungen in % -0,23 % -0,51 % -0,6 % Fläche m² m² m² Entwicklung Fläche in % -0,06 % -0,03 % -0,51 % Die Strategie der GBG ist es, ihren Wohnungsbestand qualitativ und nicht quantitativ zu entwickeln. SOC 1.4: Immobilienverkäufe Anzahl Wohnungen/Häuser Prozentualer Anteil der verkauften Wohnungen/Häuser im Verhältnis zum Gesamtbestand 0,14 % 0,18 % 0,25 % Fläche 2.225,38 m² 2.797,85 m² 3.960,31 m² Prozentualer Anteil der verkauften Fläche im Verhältnis zur Gesamtfläche 0,18 % 0,23 % 0,33 % Seit Jahren bietet die GBG den Mieterinnen und Mietern ausgewählter Objekte die Möglichkeit, ihre Mietwohnung zu erwerben. Die Bestandsmieter haben hierbei Priorität erst wenn sie kein Kaufinteresse signalisieren, können Kapitalanleger die Immobilie kaufen.

46 42 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Miete und Nebenkosten SOC 2.2: Entwicklung der Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr Entwicklung der Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr Gesamtbestand in /m² +1,05 /m² -1,32 /m² +0,99 /m² Gesamtbestand in % +3,85 % -4,59 % +3,56 % SOC 2.3: Mietentwicklung Gesamtbestand frei finanziert in /m² 5,40 /m² 5,08 /m² 5,02 /m² Gesamtbestand frei finanziert in % +6,3 % +1,20 % +2,03 % Der im Mannheimer Mietspiegel 2010 ermittelte Durchschnittspreis beträgt 6,01 /m². Die GBG bietet demnach vergleichsweise günstigen Wohnraum an. SOC 2.4: Nebenkosten/Miete Gesamtbestand 33,00 % 32,72 % 34,29 % Die Nebenkosten entwickeln sich seit Jahren mehr und mehr zu einer zweiten Miete. Die umfangreichen energetischen Sanierungen der letzten Jahre sollen dazu beitragen, den Betriebskostenanteil an der Warmmiete für die Mieterinnen und Mieter überschaubar zu halten bzw. sogar zu senken. Sozialer Mix SOC 3.1: Anteil der internen Umzüge Mieterwechsel Anzahl interner Umzüge gesamt Anzahl Mieterwechsel gesamt in % 26,40 % 25,67 % 22,83 % Der hohe Anteil interner Umzüge spiegelt die Zufriedenheit der Mieterinnen und Mieter wider. Nicht nur aufgrund der demografischen Entwicklung verändern sich die Kundenbedürfnisse im Laufe des Lebens. Die GBG bietet für jede Lebensphase den passenden Wohnraum an. SOC 3.4: Vermeidung von Räumungen Anzahl Räumungsklagen Räumungen Differenz Zum Dienstleistungsangebot des Sozialen Managements gehören seit Jahren die Mediation (beispielsweise zur Schlichtung von Nachbarschaftskonflikten) sowie die Schuldnerberatung. Die Maßnahmen und Hilfestellungen konnten maßgeblich dazu beitragen die Anzahl der tatsächlichen Räumungen zu verringern.

47 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 43 SOC 4.1: Förderung des sozialen Zusammenhalts Maßnahmen 2011 Gründung der Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh Ende 2009, die u. a. folgende Dienstleistungen anbietet: Wohnbetreuung Hauswirtschaftliche Dienste wie Einkaufen, Putzen, Kleintransporte, kleine Reparaturen, Begleitung zu verschiedenen Terminen wie Arzt, Bank, Behörden, uvm. Concierge-Dienste Wohnungsrenovierungen Energiesparberatung Fokussierung auf ältere Menschen sowohl als Kunden wie auch als Arbeitnehmer (vorwiegend Altersgruppe 50+) Darüber hinaus unternimmt die GBG weitere zahlreiche Maßnahmen zur Steigerung des sozialen Zusammenhalts: Mobile Wohn-Begleithilfe Beteiligung am Projekt Soziale Stadt Implementierung von Quatiersmanagements in diversen Stadtteilen Mannheims Leitung von Stadtteilkonferenzen Schaffung von barrierefreien bzw. -armen Wohnungen für ältere und gehandicapte Menschen Mietertreffs Mietermagazin Schuldnerberatung Mediation Soziales Management Sponsoring-Projekte Bau und Erneuerung von Spielplätzen Bau von Kindergärten Bereitstellung von Gästewohnungen Stadtteilfeste Gemeinschaftswohnprojekt für Senioren in Kooperation mit MaJunA e.v. (Mannheims Junge Alte e.v.) uvm. Soziale Unterstützung für Mieter SOC 5.1: Ausgaben für soziale Unterstützung Kosten Externe Dritte in /Whg. 89,99 /Whg. 93,52 /Whg. 68,25 /Whg. Spenden in /Whg. 7,92 /Whg. 7,19 /Whg. 4,10 /Whg. SUMME in /Whg. 97,91 /Whg. 100,71 /Whg. 72,35 /Whg. Die Ausgaben für externe Dritte steigen von 2009 auf 2010 um 37 % an. Hauptgrund hierfür ist die Gründung der GBG Enkeltochter Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh Ende Die GBG unterstützt die gemeinnützige Gesellschaft, damit diese ihre Dienstleistungen zu fairen Preisen anbieten kann.

48 44 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht Umweltschutz Energiekonzeption 2020: Reduzierung von CO 2 -Emissionen Umwelt- und Klimaschutz, Verminderung von CO 2 -Emissionen, Energieeinsparung nie waren diese Themen wichtiger als heute. Das Bewusstsein der Menschen befindet sich in einem Wandel. Man möchte nachhaltig und ressourcenschonend leben, ohne nachfolgende Generationen zu belasten. Auch die Stadt Mannheim folgt diesem Trend und beschloss im Jahr 2009 die Energiekonzeption Mittels eines umfangreichen Aktionsplans sollen die CO 2 -Emissionen bis 2020 um 40 % reduziert werden (gegenüber dem Vergleichsjahr 1990). Die Energieverbräuche gehen hauptsächlich auf die Sektoren Industrie und Gewerbe, private Haushalte sowie Verkehr zurück. Im Jahr 2005 wurde rund ein Viertel der Endenergie durch private Haushalte verbraucht. Seither nahm der Verbrauch nochmals um gut 10 % zu. Bei solch einer erheblichen Größe sieht sich die GBG in der Verantwortung, nachhaltiges Denken der Mieterinnen und Mieter zu fördern. Gemeinsam mit der Stadt Mannheim und dem ansässigen Energiedienstleister MVV Energie AG gründete die GBG deshalb im April 2009 die Klimaschutzagentur Mannheim ggmbh. Die gemeinnützige Gesellschaft bietet den Bürgerinnen und Bürgern Mannheims, kleinen bis mittelständischen Unternehmen sowie Vereinen und Kirchen die Möglichkeit, sich kostenlos und unabhängig zu den Themen Klimaschutz und Energieeinsparung beraten zu lassen. Darüber hinaus informieren die Mitarbeiter über mögliche Förderprogramme und halten bei Bedarf auch Fachvorträge. Energiesparberatung Die Klimaschutzagentur Mannheim ggmbh initiierte in Kooperation mit der Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh das Projekt Energiesparberatung. Die so genannten Energiesparhelfer beraten die Mieterinnen und Mieter der GBG kostenlos vor Ort in der eigenen Wohnung und geben nützliche, einfach umzusetzende Tipps, wie man Energie spart. So werden nicht nur die Ausgaben für die Betriebskosten in Grenzen gehalten bzw. reduziert, sondern gleichzeitig auch die Umwelt geschont. Für dieses Engagement zum Schutze von Natur und Umwelt erhielt die Chance Bürgerservice den Sonderpreis 2011 von der Stadt Mannheim verliehen. Darüber hinaus werden die Ergebnisse der Energiesparberatung in Zusammenarbeit mit dem Leibnizinstitut für Sozialwissenschaften und dem Lehrstuhl für Methoden der Empirischen Sozialforschung der Universität Mannheim wissenschaftlich untersucht und ausgewertet.

49 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 45 Carsharing Die GBG stellt seit 2011 einen ihrer Parkplätze für das Stadtmobil Carsharing zur Verfügung. Die Vorteile der Nutzung von Carsharing sind nicht von der Hand zu weisen. Es ist umweltschonend, vermindert die Ausgaben für den Fuhrpark und zugleich wird weniger Parkraum benötigt. Doch nicht nur GBG-Mitarbeiter, sondern auch die Mieterinnen und Mieter der umliegenden Stadtteile können das Mietauto nutzen. Für ihre Mieter handelte die GBG besondere Konditionen mit dem Anbieter aus. Umweltschutz dem Klimawandel entgegenwirken ENV 2.1: Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen Gesamtbestand Gesamtbestand Gesamtbestand Energieverbrauchsklassen AA: zwischen 0 und 50 kwh/m 2 /Jahr 6 % 3 % 7 % B: zwischen 51 und 90 kwh/m 2 /Jahr 45 % 47 % 38 % C: zwischen 91 und 150 kwh/m 2 /Jahr 46 % 48 % 53 % D: zwischen 151 und 230 kwh/m 2 /Jahr 3 % 2 % 2 % E: zwischen 231 und 330 kwh/m 2 /Jahr F: zwischen 331 und 450 kwh/m 2 /Jahr G: zwischen 451 kwh/m 2 /Jahr und mehr Durchschnittsverbrauch: 93 kwh/m 2 /Jahr 94 kwh/m 2 /Jahr 94 kwh/m 2 /Jahr CO 2 -Emissionen Zwischen 0 und 5 kg CO 2 /m 2 /Jahr 1 % - 1 % Zwischen 6 und 10 kg CO 2 /m 2 /Jahr 21 % 7 % 25 % Zwischen 11 und 20 kg CO 2 /m 2 /Jahr 73 % 79 % 71 % Zwischen 21 und 35 kg CO 2 /m 2 /Jahr 5 % 14 % 3 % Zwischen 36 und 55 kg CO 2 /m 2 /Jahr Zwischen 56 und 80 kg CO 2 /m 2 /Jahr Zwischen 81 kg CO 2 /m 2 /Jahr und mehr Durchschnittsemission: 14 kg CO 2 /m 2 /Jahr 17 kg CO 2 /m 2 /Jahr 14 kg CO 2 /m 2 /Jahr Die Auswertung beinhaltet nur zentralbeheizte Wohnungen und nur die verbrauchte Heizenergie. Die Trinkwassererwärmung wurde nicht berücksichtigt, da diese zum Großteil dezentral erfolgt und von den Mietern direkt mit dem Energieversorger abgerechnet werden. Die Verbräuche wurden zur besseren Vergleichbarkeit gradtagsbereinigt. Seit Jahren sind energetische Sanierungen fester Bestandteil der Modernisierungskonzepte des GBG-Bestandes. Auch in der Zukunft soll der Qualitätsstandard weiter erhöht werden.

50 46 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht Förderung langfristiger ökonomischer Nachhaltigkeit Das Durchschnittsalter des GBG-Wohnungsbestandes beträgt 52 Jahre. Um den Ansprüchen von zeitgemäßem Wohnraum und der damit verbundenen Lebensqualität gerecht zu werden, konzentriert sich die GBG verstärkt auf die Erneuerung der Bestandsimmobilien. Bereits seit Jahren werden auf gleichbleibend hohem Niveau Wohnungen modernisiert: Gesamtinvestition in Instandhaltung und Modernisierung Tsd Tsd Tsd. Energetische Sanierung Bei der Entwicklung der Instandhaltungs- und Modernisierungskonzepte wird bereits seit Jahren ein besonderes Augenmerk auf die energetische Sanierung der Gebäude gelegt. Dabei wird nicht die Strategie verfolgt, mit einzelnen Leuchtturmprojekten Aufmerksamkeit zu erregen. Vielmehr soll durch eine hohe Modernisierungsquote der Wohnungsbestand kontinuierlich verbessert werden. Dies trägt zum Werterhalt des Bestandes bei. Durch die umfangreichen Maßnahmen konnten bereits merklich die CO 2 -Emissionen reduziert werden, was zur Entlastung unserer Umwelt beiträgt. Die GBG-Mieterinnen und Mieter profitieren ebenfalls davon, da durch Einsparungen bei den Heizkosten die anteiligen Nebenkosten gesunken sind. Zudem wurde im Berichtsjahr 2011 ein Instandhaltungsprogramm entwickelt, das die Revitalisierung leerstehender, aber vermietbarer Wohnungen mit hohem Instandhaltungsbedarf zum Ziel hat. Bestandsoptimierung Die Stärkung des Kerngeschäfts ist fester Bestandteil der Unternehmensstrategie. Hierzu gehört nicht nur die Attraktivitätssteigerung und Erneuerung, sondern auch die Optimierung des Bestandes. In erster Linie setzt hier die demografische Entwicklung langfristig Maßstäbe. Aber nicht nur die Bedürfnisse einer alternden Gesellschaft müssen befriedigt werden. Auch für Familien mit und ohne Kinder, Alleinstehende, Studenten soll attraktiver und zielgruppengerechter Wohnraum vorhanden sein. Ein Werkzeug stellt hierbei das Portfoliomanagement dar. Der Bestand wurde unter den Kriterien Vermietungserfolg, Wohnwert und Lage analysiert, bewertet und in Segmente unterteilt. Für jedes Segment wurden einheitliche Normstrategien erarbeitet, welche Handlungsempfehlungen zur Weiterentwicklung des Bestandes bieten. Im Fokus der Entscheidungen stehen Wirtschaftlichkeit und nachhaltige Vermietbarkeit, unter Berücksichtigung der Entwicklungsstrategien für die jeweiligen Wohnquartiere. Im Weiteren errechnet ein technisches Analyseprogramm die Investitionsbedarfe, welche in die langfristige Planung zur Bestandserhaltung unter Berücksichtigung der jeweiligen Priorität einfließen. Die Kombination aus nachhaltiger Modernisierungstätigkeit, einer zentralen Vermietung, kundennaher Mieterbetreuung durch fünf Kunden-Service-Center und einem aktiven Bestandsmanagement sollen langfristig dazu beitragen, Leerstände zu verringern und die Wettbewerbsfähigkeit der GBG zu erhalten.

51 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 47 Ökonomische Nachhaltigkeit Allgemeine Indikatoren Bestandsbewirtschaftung ECO 1.1: Anteil der renovierten/modernisierten Wohnungen Anzahl Wohnungen Prozentualer Anteil am Gesamtbestand 3,21 % 2,65 % 3,2 % Aufgeführt werden hier gemäß Definition die Anzahl der modernisierten Wohnungen, in die mindestens 10 Tsd. pro Wohnung investiert wurde und deren Alter über 25 Jahre liegt. Die Gesamtsumme aller modernisierten Wohnungen liegt folglich höher. ECO 1.2: Durchschnitt der Großmodernisierungsausgaben pro Wohnung über einen 5-Jahres-Zeitraum Ausgaben je Wohnung 1.576, , ,56 Seit Jahren wird auf gleichbleibend hohem Niveau in die Qualitätsverbesserung des GBG-Bestandes investiert. ECO 1.3: Leerstandsquote unterteilt nach Leerstandsgründen Leerstand zum Nicht marktaktiv (Technisch) 7,04 % 6,40 % 5,60 % Marktaktiv/weniger als 3 Monate 1,26 % 1,44 % 1,11 % Marktaktiv/mehr als 3 Monate 1,60 % 2,0 % 1,40 % SUMME Leerstand 9,92 % 9,84 % 8,11 % Der nicht marktaktive (technische) Leerstand beinhaltet Wohnungen, die sich in der Modernisierung befinden sowie Wohnungen, die zum Abbruch oder Verkauf vorgesehen sind. Es handelt sich hierbei also um gewollten Leerstand. Örtliches ökonomisches System ECO 2.1: Regionale Wertschöpfung Tsd. % des Tsd. % des Tsd. % des Umsatzes Umsatzes Umsatzes Umsatz Gehälter ,78 % ,50 % ,72 % Lieferanten und Dienstleister ,75 % ,43 % ,77 % Steuern ,83 % ,92 % ,58 % Zinsen und Kosten des Geldverkehrs ,09 % ,04 % ,10 % Ausschüttung ,40 % ,44 % ,43 % SUMME ,85 % ,33 % ,61 % Im Berichtsjahr 2011 sind mehr als 100 % des Umsatzes an die Stakeholder (z. B. Mitarbeiter, Lieferanten und Dienstleister, Banken, die Gesellschafterin Stadt Mannheim) zurückgeflossen, wodurch die GBG einen starken Beitrag zur Wertschöpfung in der Region leistet. ECO 2.2: Jährliche Investitionen in Neubau Neubauten Zukäufe 2,31 % - - Gesamt 2,31 % - - Dargestellt werden hier nur die Neubauten und Zukäufe zur Erweiterung des Bestands. Das Bauträgergeschäft bleibt unberücksichtigt.

52 48 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht Verantwortungsvolle Unternehmensführung Kommunikation und Transparenz stellen wichtige Säulen einer verantwortungsvollen Unternehmensführung dar. Externe Stakeholder, wie die GBG-Mieter und Geschäftspartner, stehen dabei genauso im Mittelpunkt wie die internen Stakeholder, also die Arbeitnehmer. Mieterzufriedenheit erhöhen Die GBG nutzt verschiedene Möglichkeiten, um sich mit Mieterinnen und Mietern auszutauschen. Veranstaltungen kommen dabei ein hoher Stellenwert zu. Das Soziale Management organsiert über das gesamte Jahr verteilt eine große Anzahl von Treffen mit Mietern. Ziel ist es, eine Verbesserung der Wohn- und Lebenssituation herbeizuführen. Dabei spielt nicht nur das Wohnen selbst eine Rolle, sondern auch Belange wie Verkehr, Bildung, Jugend, Sicherheit und Sauberkeit sowie Kultur. In 2011 war die GBG an insgesamt 7 Projekten in verschiedenen Stadtteilen Mannheims aktiv. Um noch effektiver wirken zu können, kooperiert die GBG mit verschiedenen Projektpartnern, wie beispielsweise dem Caritasverband Mannheim e.v., dem Diakonischen Werk Mannheim und vielen mehr. Auch das jährliche Konzert der Gruppe Lyra ist mittlerweile nicht mehr wegzudenken: Bereits das elfte Jahr in Folge kommen langjährige Mieterinnen und Mieter in den Genuss der Klänge des russischen Vokalensembles. Über Printmedien und Internet können sich die Mieterinnen und Mieter der GBG ebenfalls über Neuigkeiten informieren. Jedes Quartal erscheint das Mietermagazin. Hier werden die Leser über Aktuelles informiert, erhalten nützliche Tipps und Informationen und können bei Gewinnspielen schöne Preise gewinnen. Darüber hinaus bietet die neu gestaltete Homepage einen umfangreichen Überblick über die Leistungen der GBG, über Mietangebote sowie Kaufobjekte und vieles mehr. Für eine direktere Kommunikation, kürzere Wege und mehr Kundennähe sorgen insgesamt fünf Kunden-Service-Center, die über das gesamte Stadtgebiet Mannheims verteilt sind. Hier sorgen feste Ansprechpartner für schnelle und direkte Bearbeitung von Mieteranliegen. Mieterbefragung 2011 Um auch in Zukunft wettbewerbsfähig zu bleiben, versucht die GBG stets die Zufriedenheit ihrer Mieter weiter auszubauen. Aus diesem Grund wurde 2011 abermals eine Mieterbefragung durchgeführt. Es handelte sich hierbei um eine qualitative Studie, bei der mittels Gruppeninterviews verschiedene Imagefacetten der GBG herausgearbeitet wurden. Dabei wurde nicht nur über das Image sowie über das Dienstleistungsangebot der GBG diskutiert, sondern es wurden auch Wünsche und Erwartungen geäußert. Die Ergebnisse der Studie bestätigten die GBG einerseits als traditionsreiche Wohnungsanbieterin in Mannheim und zeigten zugleich Entwicklungspotentiale des Dienstleistungsangebotes auf.

53 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 49 Messen Um den Bekanntheitsgrad noch weiter zu erhöhen und zugleich für Dienstleistungen und neue Produkte wie dem Neubaugebiet Centro Verde in der Neckarstadt zu werben, stellt die GBG auf diversen Messen wie beispielsweise dem Maimarkt aus. Zudem wird für den Ausbildungsberuf der/des Immobilienkauffrau/-kaufmanns geworben. Die GBG stellt pro Jahr durchschnittlich drei bis vier Auszubildende ein. Die Messe für Arbeit, Aus- und Weiterbildung Jobs for Furture stellt hier eine perfekte Plattform dar, um über das Berufsbild zu informieren und gleichzeitig mit qualifiziertem Nachwuchs in Kontakt zu treten. Nationale und internationale Arbeitskreise Kommunale Wohnungsgesellschaften agieren regional begrenzt. Da man nicht in Konkurrenz zueinander steht, bietet sich Networking geradezu an. Deshalb ist die GBG sowohl in nationalen als auch in internationalen Verbänden bzw. Vereinen Mitglied. Auf nationaler bzw. Länderebene engagiert sich die GBG im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., dem vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. und der AGW Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen. Neben verschiedenen Beratungsleistungen und Interessensvertretungen bieten diese Organisationen auch Schulungen und Seminare an. Außerdem findet in Arbeitsgruppen ein effizienter Erfahrungsaustausch zu technischen, wohnungs- und betriebswirtschaftlichen Themen statt. Um auch international Erfahrungen austauschen zu können, beteiligt sich die GBG aktiv in den diversen Arbeitsgruppen des European Housing Network (EurHoNet). Trotz oder gerade aufgrund unterschiedlicher gesetzlicher Regelungen in den einzelnen Ländern, lernt man neue Sichtweisen kennen und profitiert von den Erkenntnissen anderer. Auch innovative Projekte, die zum Teil von der EU gefördert werden, lassen sich verwirklichen. Neben der Kommunikation ist Transparenz ein wichtiger Baustein verantwortungsvoller Unternehmensführung. Zur Vermeidung von Interessenskonflikten wurden alle Mitarbeiter zu Themen wie Datenschutz und Antikorruption geschult. Auch das Unternehmensleitbild wird kontinuierlich auf Aktualität überprüft und gegebenenfalls überarbeitet. So sollen die Ergebnisse der jüngsten Mieterbefragung in das neue Leitbild miteinfließen. Die GBG befindet sich in einem kontinuierlichen Verbesserungsprozess. Eines der Werkzeuge stellt hierbei die Balanced-Scorecard dar. Sie übersetzt Strategien in konkrete Ziele. Mehrmals jährlich treffen sich die Unternehmensleitung sowie betroffene Bereichsverantwortliche zu Workshops, in denen die Ziele definiert, Maßnahmen beschlossen und Zielerreichungsgrade überprüft werden. Der mittelfristigen Planung dient der Wirtschaftsplan. Hier werden die für das laufende bzw. kommende Geschäftsjahr zu erwartenden Erträge und Aufwendungen sowie die Zahlungsströme abgebildet. Quartalsmäßig wird die Planung aktualisiert. Durch die Vorausschau auf zu erwartende Geschäftsvorfälle können bereits vorab kritische Entwicklungen festgestellt und gegebenenfalls entgegengesteuert werden. Darüber hinaus werden monatlich oder quartalsweise eine Vielzahl von Reports erstellt, die der operativen Planung dienen.

54 50 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Verantwortungsvolle Unternehmensführung Dialog und Mietzufriedenheit GOV 1.1: Veranstaltungen mit Mietern Themen 2011 Das Soziale Management organisiert über das Geschäftsjahr verteilt regelmäßig Treffen mit Mietern. Die bearbeiteten Themen drehen sich dabei um die Verbesserung der Wohn- und Lebenssituation im jeweiligen Stadtteil. Im Fokus stehen: Verkehr Bildung Jugend Sicherheit und Sauberkeit Wohnen Kultur Mit insgesamt 7 Projekten ist die GBG in der Stadtteilarbeit tätig: Hochstätt Rheinau-Mitte Schönau-Mitte Neckarstadt-West Rainweidenstraße Herzogenried Wohlgelegen Die Projektpartner sind: Caritasverband Mannheim Diakonisches Werk Mannheim Trägerverein Quartiermanagement Neckarstadt-West In der Regel handelt es sich bei den Treffen um Stadtteilkonferenzen Arbeitskreise Initiativgruppen Neben den umfangreichen Aktivitäten des Sozialen Managements gibt es noch weitere Mietertreffen: Mieterfeste Einmal jährlich Einladung zum Konzert des russischen Vokalensembles Lyra für ausgewählte Mieter Informationsveranstaltungen wegen anstehender Modernisierungen uvm. GOV 1.2: Mieterzufriedenheitsbefragungen Mieterzufriedenheit 2011 Im Geschäftsjahr 2011 wurden im Rahmen einer qualitativen Studie die Imagefacetten der GBG identifiziert. Bei den Gruppendiskussionen standen verschiedene Themenkomplexe wie beispielsweise Image und Wertedimensionen, Wissen über Leistungen und Engagement sowie Wünsche und Erwartungen hinsichtlich der GBG im Mittelpunkt. Die Ergebnisse der Studie bestätigen die GBG einerseits in ihrem Kerngeschäft als Mannheims Wohnungsversorger mit Tradition und bieten darüber hinaus noch Ansatzpunkte für eine nachhaltige Verbesserung des Leistungsspektrums. Die Resultate der Befragung werden zur Weiterentwicklung des Unternehmensleitbildes der GBG beitragen. GOV 1.3: Steigerung der Mieterzufriedenheit Ergebnisse 5 Kunden-Service-Center in ganz Mannheim verteilt für mehr Kundennähe und eine verbesserte Kommunikation; Seit Jahren gleichbleibend hohes Niveau an Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen zur Steigerung der Wohnqualität und zur Senkung der Nebenkosten für unsere Mieter; Mietertreffs; Mietermagazin; Mieterbefragungen; Conciergen; Breites Dienstleistungsspektrum rund ums Wohnen zu fairen Preisen; Jährliches Konzert des russischen Vokalensembles Lyra; Schaffung von barrierearmen und -freien Wohnungen; Erneuerung bzw. Neubau von Grünanlagen und Kinderspielplätzen sowie die Neugestaltung von Müllanlagen; Sponsoringmaßnahmen.

55 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 51 Förderung der Transparenz GOV 3.1: Existenz einer vom Unternehmen praktizierten Ethikrichtlinie 2009, 2010 und 2011 Anteil der informierten Mitarbeiter 100 % Behandelte Themen Unternehmensleitbild, Verhaltensrichtlinie zur Vermeidung von Interessenskonflikten (Antikorruption), Datenschutz GOV 3.2: Existenz und Bewertung eines Strategiepapiers 2009, 2010 und 2011 Strategiepapier (Ja/Nein) Beschreibung der Ziele Bewertung (Ja/Nein) Ergebnisse der Bewertung Ja Balanced Scorecard (BSC) Die Balanced Scorecard übersetzt die Strategien der GBG in langfristige Ziele. Für jedes Ziel werden Kennzahlen definiert, die es zu erreichen gilt. Es werden Maßnahmen zur Zielerreichung erarbeitet sowie Zielverantwortliche definiert. Portfolio-Management Mittels des Portfolio-Managements wird der Immobilienbestand der GBG nach einheitlichen Kriterien bewertet und segmentiert. Dadurch erhalten die Entscheidungsträger eine strukturierte Übersicht und Entscheidungssicherheit mit dem Ziel, den Wohnungsbestand nachhaltig zu entwickeln. Wirtschaftsplan Mithilfe des Wirtschaftsplans werden die wichtigsten, bereits bekannten Geschäftsvorfälle des kommenden Geschäftsjahres abgebildet. Mittels dieser Vorausschau auf das zu erwartende Jahresergebnis können kritische Entwicklungen bereits vorab erkannt und abgewendet werden. Diverse Monats- und Quartalsberichte Ja Daten werden nicht veröffentlicht GOV 5.1: Anteil von Frauen in Führungspositionen Geschäftsführung und Abteilungsleiter/innen 15,38 % 7,69 % 7,69 % Aufsichtsrat 26,67 % 20,00 % 35,00 % Gesamtanteil Frauen im Unternehmen 45,62 % 44,89 % 44,07 %

56 52 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht Verantwortungsvolle Personalführung Die GBG übernimmt nicht nur als regionaler Wohnungsanbieter, sondern auch als Arbeitgeber Verantwortung. Zum waren 274 Menschen bei der GBG angestellt. Dabei handelte es sich bei knapp 95 % um unbefristete Arbeitsverhältnisse. Nachhaltiges Personalmanagement bedeutet bei der GBG eine langfristige Planung mit qualifiziertem Stammpersonal. Dabei werden die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer geschlechtsneutral nach Tarifvertrag bezahlt. Aus- und Weiterbildung Vokalensemble Lyra Knapp 27 % der Arbeitnehmer sind über 55 Jahre alt. Um langfristig den Bedarf an gut ausgebildetem Personal decken zu können, bildet die GBG aus. Im Schnitt werden jedes Jahr 3 neue Auszubildende eingestellt. Im Berichtsjahr 2011 waren 10 Azubis beschäftigt. Selbstverständlich ist es ein ausgesprochenes Ziel, sie nach Beendigung ihrer Ausbildung in feste Arbeitsverhältnisse zu übernehmen. Darüber hinaus bietet die GBG regelmäßig Studenten die Möglichkeit, während ihren Praktikumsphasen Berufserfahrung zu sammeln und ermöglicht Schülern zur Berufserkundung in den Ausbildungsberuf der/des Immobilienkauffrau/-kaufmanns reinzuschnuppern. Die GBG profitiert vom lebenslangen Lernen der Mitarbeiter und fördert den Wunsch nach Fort- und Weiterbildungen. Viele Arbeitnehmer machen davon Gebrauch und widmen sich in ihrer Freizeit Weiterbildungen oder berufsbegleitenden Studiengängen. Im Fall eines erfolgreichen Abschlusses der Maßnahme übernimmt die GBG einen Teil der Kosten. Dies trifft auch auf ausgewählte Kurse der Abendakademie Mannheim zu. Hier können Mitarbeiter im Bereich Fremdsprachen, EDV und Wirtschaft Kurse belegen, die vom Arbeitgeber übernommen werden. Mieterfest Work-Life-Balance Um Stress zu reduzieren und psychisch bedingte Erkrankungen wie beispielsweise Burnout zu vermeiden, ist es heutzutage wichtiger denn je, einen Ausgleich zwischen Beruf, Familie und Privatleben zu schaffen. Hier ist auch der Arbeitgeber in der Verantwortung. Deshalb offeriert die GBG ein breites Programm an Maßnahmen, die die Work-Life-Balance fördern. Individuelle Teilzeitarbeitsmodelle und gleitende Arbeitszeiten mit der Möglichkeit auf insgesamt 12 Gleittage pro Jahr sorgen für mehr Flexibilität in der Gestaltung des Alltags. Im Rahmen von Gesundheitsmanagement und Prävention werden an jedem Arbeitsplatz regelmäßig Sicherheitsbegehungen durchgeführt, bei der Gefahrenquellen aufgedeckt und beseitigt werden sollen. Zudem werden Sehtests und Grippeschutzimpfungen angeboten. Da Rückenleiden aufgrund der zumeist sitzenden Arbeitshaltung weit verbreitet sind, können sich Firmencup 2011

57 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 53 die Mitarbeiter einmal pro Monat massieren lassen. Um den Rücken zusätzlich zu stärken, trifft sich wöchentlich eine Sportgruppe zum Rücken-Fit-Training. Die Teilnahme an regionalen Sportveranstaltungen wie dem MLP-Marathon, dem BASF Firmencup oder dem städtischen Fußballturnier werden von der GBG ebenfalls unterstützt. Mitarbeiterzufriedenheit erhöhen In 2011 wurde erstmalig eine Mitarbeiterbefragung durchgeführt. Bei der qualitativen Studie wurde eine repräsentative Anzahl von Mitarbeitern in Einzelinterviews befragt. Ergebnis der Studie war, dass die Mitarbeiter insgesamt zufrieden mit ihrem Arbeitsplatz sind. Allgemein wird die GBG als sicherer und zuverlässiger Arbeitgeber empfunden. Ein hohes Identifikationspotential bietet auch die Tatsache, dass sich für soziale Belange eingesetzt wird, wovon letztendlich die Gesellschaft profitiert. Entwicklungspotential wurde hingegen bei den Kommunikationsstrukturen gesehen. Hier wurden bereits erste Maßnahmen in die Wege geleitet, indem beispielsweise das Intranet noch stärker als bisher als Informationsplattform für die Mitarbeiter genutzt wird. Die Ergebnisse der Studie sollen dazu beitragen, Potential zur weiteren Erhöhung der Mitarbeiterzufriedenheit aufzuzeigen und werden darüber hinaus dazu beitragen, das Unternehmensleitbild fortzuentwickeln. Verantwortungsbewusste Personalführung Mitarbeiter HR 1.1: Verteilung des Personals nach Vertragsart Unbefristet 94,89 % 92,34 % 92,96 % Befristet 1,46 % 4,38 % 3,70 % Zeitarbeit 0,00 % 0,00 % 0,00 % Auszubildende 3,65 % 3,28 % 3,33 % SUMME 100,00 % 100,00 % 100,00 % Davon Minijob/nebenberufliche Angestellte (befristet/teilzeit) 1,09 % 1,09 % 2,22 % Nachhaltiges Personalmanagement bedeutet bei der GBG der langfristige Einsatz von unbefristet angestelltem Stammpersonal. Befristete Verträge sowie der Einsatz von Zeitarbeitskräften stellen im Bedarfsfall lediglich Ausnahmen dar. HR 1.2: Zeitaufwand für Weiterbildung Weiterbildungsstunden Die Weiterbildungsstunden enthalten externe Weiterbildungen sowie Inhouse-Seminare. Die GBG unterstützt die individuellen Weiterbildungswünsche der Mitarbeiter.

58 54 I Corporate Social Responsibility I GBG Geschäftsbericht 2011 Kontinuierliche Verbesserung der Arbeitsbedingungen HR 2.1: Gesundheitsmanagement und Work-Life-Balance Ergebnisse aus 2011 Individuelle Teilzeitarbeitsmodelle Flexible Arbeitszeiten mit bis zu 12 Gleittagen Massagetermine einmal pro Monat Arbeitsplatzbegehungen durch Sicherheitsbeauftragte Sehtests und ggf. Zuschuss für Bildschirmarbeitsbrille Grippeschutzimpfung Bedarfsweise Anpassung von Arbeitsplätzen durch ergonomisch passende Schreibtischstühle und höhenverstellbare Schreibtische Lauftreff Rücken-Fit-Sportgruppe Tennisplätze Teilnahme an Sportveranstaltungen wie beispielsweise dem MLP-Marathon, dem BASF Firmencup und dem städtischen Fußballturnier Betriebliches Eingliederungsmanagement bei Langzeiterkrankungen und Wiedereingliederungsmaßnahmen Suchtbeauftragte Unterstützung von Weiterbildungen Kantine Grillplätze Zeugnisprämien und Austauschprogramme für Auszubildende HR 2.2: Mitarbeiterzufriedenheit Zufriedenheit wurde erstmals eine Mitarbeiterbefragung durchgeführt. Bei der qualitativen Studie wurden die Mitarbeiter in Interviews zu Themen wie beispielsweise Selbstwahrnehmung als Mitarbeiter der GBG, Image und Wertdimension der GBG sowie Wissen über Leistungen und Engagement der GBG befragt. Die Ergebnisse dienen der Fortentwicklung des Unternehmensleitbildes der GBG. Da es sich hierbei um eine qualitative Studie handelt, können keine prozentualen Angaben über die Zufriedenheit der Mitarbeiter gemacht werden. Laufende Verbesserungen der Arbeitsbedingungen HR 2.3: Krankheitsbedingte Fehlzeiten Abwesenheitstage/Jahr Abwesenheitsquote 5,00 % 3,60 % 3,51 %

59 GBG Geschäftsbericht 2011 I Corporate Social Responsibility I 55 Förderung der Vielfalt und der Gleichbehandlung HR 3.1: Aufgliederung der Mitarbeiter und Gehälter nach Tarif-/Lohngruppe und nach Geschlecht Anteil Tarifgruppe AT 14,34 % 13,97 % 13,81 % Frauen 12,82 % 10,53 % 10,81 % Männer 87,18 % 89,47 % 89,19 % Tarifgruppe 6 6,26 % 5,88 % 4,85 % Frauen 16,67 % 18,75 % 15,38 % Männer 83,33 % 81,25 % 84,62 % Tarifgruppe 5 18,75 % 17,65 % 17,91 % Frauen 35,29 % 25,00 % 37,50 % Männer 64,71 % 75,00 % 62,50 % Tarifgruppe 4 21,32 % 21,32 % 21,27 % Frauen 29,31 % 70,69 % 71,93 % Männer 70,69 % 29,31 % 28,07 % Tarifgruppe 3 25,74 % 27,21 % 27,24 % Frauen 47,14 % 44,59 % 43,84 % Männer 52,86 % 55,41 % 56,16 % Tarifgruppe 2 6,25 % 5,88 % 5,97 % Frauen 17,65 % 75,00 % 81,25 % Männer 82,35 % 25,00 % 18,75 % Tarifgruppe Auszubildende 3,68 % 3,31 % 3,36 % Frauen 80,00 % 88,89 % 77,78 % Männer 20,00 % 11,11 % 22,22 % Lohngruppe 04 0,00 % 0,37 % 0,37 % Frauen 0,00 % 0,00 % 0,00 % Männer 0,00 % 100,00 % 100,00 % Lohngruppe 03 1,47 % 2,21 % 1,49 % Frauen 0,00 % 16,67 % 0,00 % Männer 100,00 % 83,33 % 100,00 % Tarifgruppe 01 1,10 % 1,10 % 1,12 % Frauen 66,67 % 66,67 % 66,67 % Männer 33,33 % 33,33 % 33,33 % Die Vergütung erfolgt geschlechtsneutral gemäß Tarifvertrag. In der Aufstellung fehlen die geringfügig beschäftigten Arbeitnehmer, da sie keiner Lohngruppe zuzuordnen sind. HR 3.2: Besondere Arbeitsverhältnisse Anzahl der Arbeitnehmer Schwerbehinderte 10,55 % 11,4 % 10,98 % Arbeitnehmer über 55 26,55 % 26,84 % 29,17 % Auszubildende 3,27 % 3,31 % 3,41 % Langzeitarbeitslose Berufsvorbereitendes Jahr Praktikanten 2,55 % 2,57 % 2,65 % Umschulung SUMME 42,92 % 44,12 % 46,21 % Mit 10,55 % liegt die Schwerbehindertenquote deutlich über dem gesetzlich geforderten Wert. Langzeitarbeitslosen insbesondere der Generation 50 Plus wird bei der GBG-Enkeltochter Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh der Wiedereinstieg ins Arbeitsleben ermöglicht.

60 56 I Inhaltsverzeichnis I GBG Geschäftsbericht 2011

61 GBG Geschäftsbericht 2011 I Inhaltsverzeichnis I 57 Ihr lieblingsplatz Ihre BBS

62 bbs Mannheim Die Übernahme der restlichen Schulen in das Facility Management beginnt Die BBS Bau- und Betriebsservice GmbH wurde 2005 gegründet und hat zum 01. Januar 2006 die ersten 7 Schulen und ein Kinderhaus in die Bewirtschaftung übernommen. Zielsetzung war, ist und wird auch zukünftig die Verbesserung der baulichen Qualität und Substanz der Mannheimer Schulen sein, um damit die Schulgebäude als Vermögenswerte der Stadt Mannheim in ihrem Wert langfristig zu sichern. Neben der pädagogischen Qualität ist auch die Qualität und Ausstattung der Schulgebäude ein wichtiger Erfolgsfaktor für die Ausbildung der Mannheimer Schülerinnen und Schüler. Die Betrachtung des gesamten Lebenszyklus eines Schulgebäudes ist dabei für die Wirtschaftlichkeit des Gebäudes von entscheidender Bedeutung. Die Bauphase und die Nutzungsphase werden dabei gemeinsam untersucht, um die richtigen Entscheidungen für Form und Aussehen, Funktionalität und Betrieb, Größe und Ausstattung, Neubau oder Sanierung einer Schule zu treffen nur Schulen bauen gehört der Vergangenheit an. Nachdem zuletzt im Sommer 2008 von der BBS Schulen zur Bewirtschaftung übernommen worden sind, startet am offiziell das Projekt Übertragung der restlichen Schulen der Stadt Mannheim an die BBS bis Ende Mit der Projektleitung wurde seitens der Stadt Herr Dieter Teynor vom Fachbereich Bildung beauftragt. Neben der eigentlichen Projektgruppe wurden verschiedene Arbeitsgruppen gebildet, um einzelne Themenbereiche wie Personal, Technik oder Finanzen zu bearbeiten. Es wurde grundsätzlich vereinbart,

63 dass die weiteren Schulen in Losen von ca. 10 Schulen jeweils zum 01. August bzw. 01. Januar eines jeden Jahres an die BBS übergeben werden sollen. Ein erstes Los von 11 Schulen wurde im Projekt zur Übergabe am bestimmt. Ziel der Stadt Mannheim ist es, nach Übergabe aller Schulen eine qualitativ hochwertige Bewirtschaftung der Schulen zu fest kalkulierbaren Kosten aus einer Hand zu erhalten. Zur Erledigung dieser anspruchsvollen Aufgabe hat sich die BBS entsprechend organsiert und die Aufgabenerledigung dabei im Wesentlichen in drei Bereiche eingeteilt.

64 60 I BBS Bau- und Betriebsservice GmbH I GBG Geschäftsbericht 2011 Berichte über die Sparten Sparte 1: Bau und Sanierung Grundlage des Handelns ist der Rahmenvertrag Bau und Sanierung zwischen der Stadt Mannheim und der BBS. Von dem zunächst geplanten Maßnahmenpaket bestehend aus sieben Schulen und einem Kinderhaus sind mit der Eugen-Neter-Schule, der Käthe-Kollwitz-Schule, dem Kinderhaus Herzogenried sowie der Integrierten Gesamtschule Herzogenried (IGMH) bereits 4 Maßnahmen abgeschlossen und abgerechnet. Mit Beginn des Schuljahres 2011/2012 konnte die 5. Maßnahme, der Neubau der Vogelstangschule als Ganztagesgrundschule in den Betrieb übergeben werden am 24. Oktober 2011 erfolgt die feierliche Einweihung im Beisein von Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz. Die Gesamtmaßnahme konnte mit einem Volumen von rd. 11,25 Mio. konnte sowohl innerhalb des Zeitrahmens als auch des Kostenrahmens abgeschlossen und abgerechnet werden. Nachdem die Stadt Mannheim den ursprünglich geplanten Neubau der Theodor-Heuss-Schule verworfen hat, sondern die Schule 2013/2014 außer Betrieb gestellt wird, sind mit der Alfred-Delp-Schule und Eduard-Spranger-Schule nur noch 2 Maßnahmen aus dem PPP-Vertrag abzuarbeiten. Bei der Eduard-Spranger-Schule laufen derzeit die Planungen. Friedrich-List-Schule Johannes-Kepler-Schule Sparte 2: Facility Management Das Facility Management, das mit der Bewirtschaftung von 8 Objekten am 01. Januar 2006 seine Arbeit begonnen hat, verfügt inzwischen über mehr als 5 Jahre Erfahrung in diesem Bereich. Entsprechend konnte in der Zwischenzeit diese Erfahrung auch in Kosteneinsparungen durch eine effizientere Erfüllung der Aufgabe bei gleicher Qualität umgemünzt werden. Diese Erfahrungen wird die BBS auch in die Bewirtschaftung der jetzt kommenden Schulen einbringen, um weitere Kostensenkungspotentiale auszunutzen. Grundlage der Beauftragung ist auch hier ein Rahmenvertrag Facility Management zwischen der Stadt Mannheim und der BBS. Mit dem Projektstart der Übergabe der restlichen Schulen an die BBS sehen wir eine Bestätigung unserer erfolgreichen Arbeit und guten Zusammenarbeit und werden auch weiterhin bemüht sein, unsere bisherigen Leistungen erfolgreich bei den neuen Schulen zukünftig umzusetzen. Unter Einhaltung der vereinbarten Dienstleistungsqualitäten erwirtschafteten wir im abgelaufenen Geschäftsjahr ein positives Ergebnis in dieser Sparte. Ein wesentlicher Erfolgsfaktor des Infrastrukturellen Gebäudemanagements (IGM) ist der enge Kontakt mit den Hausmeistern und der Schulleitung, um möglichst schnell auf Fragen oder Probleme reagieren zu können. Dies macht sich insbesondere im Bereich der Betriebskosten, insbesondere im Reinigungsbereich bemerkbar. Zusammen mit den Schulhausmeistern verstehen sich die Mitarbeiter als Team, um den Schulbetrieb möglichst ohne Störungen im Alltag zu gewährleisten. Der Bereich des Technischen Gebäudemanagements (TGM) der auch von Fachkräften der GBG unterstützt wird, hat auch in 2011 die Wartung und Instandhaltungsaufgaben mit seinem Know-How bestens erledigt. Im Sommer 2011 wurden mit der Einrichtung des Sachgebietes Instandhaltung die Weichen für die Zukunft gestellt. Ziel in diesem Bereich ist es, möglichst viele ungeplante Instandsetzungsarbeiten durch geplante Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig zu ersetzen, so dass der Schulbetrieb bei der Durchführung der Maßnahmen so wenig wie möglich beeinträchtigt wird. Für die Übernahme der weiteren Schulen sind wir damit insgesamt gut aufgestellt.

65 GBG Geschäftsbericht 2011 I BBS Bau- und Betriebsservice GmbH I 61 Sparte 3: Baubetreuung Das Baubetreuungsprojekt Rochade Schönau befindet sich inzwischen in der 3. Phase, die die Sanierung und den Umbau des Peter-Petersen Gymnasiums zur Ganztagesschule sowie den Neubau einer Turnhalle umfasst (Bauvolumen rd. 20, 5 Mio. ). Es wird derzeit speziell von einem Mitarbeiter als Sonderprojekt federführend betreut. Im Rahmen des Konjunkturprogramms hatte die BBS zahlreiche Einzelmaßnahmen an Schulgebäuden mit einem Gesamtvolumen von rd. 13,65 Mio. Investitionssumme übernommen, die bis spätestens 30. Juni 2011 abgeschlossen und zeitnah abgerechnet sein mussten. Dies bedeutete natürlich hier, die Kräfte besonders im ersten Halbjahr zu bündeln. Zu den verschiedenen Maßnahmen an Schulen gehörten im energetischen Bereich Dinge wie bspw. Fensteraustausch, Fassadendämmung oder Dachsanierungen sowie einige Sanierungsmaßnahmen im Sanitärbereich von Schulen. Insgesamt konnte die BBS alle Aufträge des Konjunkturprogramms fristgerecht erledigen und somit alle Fördermittel aus dem Konjunkturprogramm verbraucht werden. Die größten der durchgeführten 25 Baumaßnahmen im Rahmen des Konjunkturprogramms waren: Ludwig-Frank-Gymnasium: Sanierung Fenster inkl. Brüstung und Fassade Tsd. Wallstadt-Schule: Fenster- u. WC-Sanierung, Fassaden- u. Dachsanierung Tsd. Sandhofenschule: Sanierung der Fenster, Dach u. Fassade Tsd. Johannes Kepler-Schule (Turnhalle): Sanierung Dach, Fassade, Toiletten Tsd. Daneben wurden natürlich auch weitere Baumaßnahmen, die über den Vermögenshaushalt der Stadt Mannheim finanziert wurden, durch- bzw. weitergeführt. Durch die mittlerweile langjährige Erfahrung im Bereich Schulbau hat sich auch hier die Zusammenarbeit mit den Fachbereichen der Stadt Mannheim sehr gut eingespielt. Die sanierte Wallstadtschule in der Bewirtschaftung durch die BBS Sanierter Teil der Sandhofenschule

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67 unser lieblingsplatz unsere Servicehaus

68 servicehaus Umfassender Service für Mieterinnen und Mieter Die ServiceHaus GmbH für modernes Wohnen und Leben ist ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie die Geschäftsführung des Unternehmens verstehen sich in erster Linie als Dienstleister für die Mieter der GBG. Daher sind die zentralen Bestandteile der Unternehmensphilosophie die Kundenzufriedenheit, ein günstige Preis-Leistungs-Verhältnis für die Mieter der GBG und die Wirtschaftlichkeit des Serviceangebots. Ihre Leistungen erbringt die ServiceHaus GmbH dabei in den 3 Kerngeschäftsfeldern Abrechnungsdienstleistungen Multimediadienstleistungen Wohnbegleitende Dienstleistungen Erfolgreiches Wirtschaftsjahr 2011 Im Geschäftsjahr 2011 konnte die ServiceHaus GmbH bei relativ konstantem Umsatz das Ergebnis im Vergleich zum Vorjahr um rund acht Prozent steigern. Der Gesamtumsatz inklusive der sonstigen Erlöse betrug ,77. Das Jahresergebnis nach Zinsen und Steuern beträgt ,52, welches auf Grund des Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags mit der GBG komplett an die Konzernmutter abgeführt wird. In der Bilanz der ServiceHaus GmbH wird damit ein Gewinn von 0,00 ausgewiesen. Mit dem wirtschaftlichen Erfolg des abgelaufenen Jahres sieht die Geschäftsführung die Gesellschaft gut aufgestellt. Die Bilanzsumme beträgt ,99.

69 Abrechnungsdienstleistungen Im Jahr 2011 wurde die Heizkostenabrechnung für rund Wohnungen im Bestand der GBG und bei Drittkunden durchgeführt. Wie in den Vorjahren konnten die vereinbarten Termine für die abzurechnenden Wohneinheiten eingehalten und die hohe Qualität der Abrechnung beibehalten werden. Die geringe Anzahl der Nachfragen von Mietern bezüglich der Abrechnung ist ein treffender Indikator sowohl für die Kundenzufriedenheit als auch für den hohen Standard, welchen die ServiceHaus GmbH hierbei realisiert. Alle zur Ablesung an das Unternehmen heran getragenen Fragen konnten zur vollen Zufriedenheit der Kunden beantwortet werden. Im Zuge der Garantiewartung wurden im letzten Jahr von dem Kooperationspartner der ServiceHaus GmbH ca Wärmemengen-, Kalt- und Warmwasserzähler im Wohnungsbestand der GBG und bei Drittkunden ausgetauscht. Das implementierte System erreichte mit einer Austauschquote von mehr als 95 % für alle Beteiligten einen sehr zufriedenstellenden Wert. Die nicht ausgetauschten Geräte werden dann im Folgejahr erneut angegangen, um sicherzustellen, dass jeweils aktuelle Messeinrichtungen zum Einsatz kommen. Der Umsatz von ca Tsd. im Geschäftsfeld Abrechnung liegt geringfügig über Vorjahresniveau.

70 66 I ServiceHaus GmbH I GBG Geschäftsbericht 2011 Multimediadienstleistungen Die im Vorjahr neu ausgestaltete Kooperation mit Kabel Baden-Württemberg verbunden mit einem guten Produktportfolio zu attraktiven Preisen hat merklich zu einer konstanten Kundenbindung und -zufriedenheit beigetragen. Das Angebot umfasst neben dem klassischen TV-Produkt zahlreiche digitale Fernsehprogramme, die insbesondere von Mieterinnen und Mietern genutzt werden, die sich für das fremdsprachige TV-Angebot aus ihren Heimatländern interessieren. Abgerundet wird das ganze durch die Möglichkeiten, über das Breitbandkabelnetz sowohl zu telefonieren als auch komfortabel im Internet zu surfen. Daneben werden neue Dienste wie z. B. Video-on-demand angeboten, die momentan einführungsbedingt auf eine noch verhaltene Nachfrage bei den Mieterinnen und Mietern stoßen. Das neue Geschäftsmodell ist derart aufgebaut, dass ServiceHaus GmbH das Basis-Kabelfernsehsignal vermarktet und alle weiteren Dienste von Kabel BW angeboten werden. Damit kann die ServiceHaus GmbH Provisionserlöse generieren ohne ein Inkassorisiko einzugehen. Durch die finanziellen Anstrengungen der letzten Jahre in den Ausbau der Hausverteilnetze (die sog. NE-4) wurde ein moderner technischer Standard geschaffen, der es ermöglicht der zum geplanten Abschaltung des analogen TV-Signals ohne Sorgen entgegenblicken zu können. Der Umsatz im Geschäftsfeld Multimedia betrug Tsd.. Wohnbegleitende Dienstleistungen Der Großteil der Aufträge wurde im Bereich des Wohnungsbestands der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh abgewickelt. Die zu erfüllenden Ziele sind zwischen GBG und ServiceHaus GmbH vereinbart. Die Geschäftsbereiche Concierge, Wohnbetreuung und Energieeinsparberatung bildeten den Schwerpunkt der speziellen Angebote für die Mieter. Die Malerarbeiten werden nach wie vor hauptsächlich im Wohnungsbestand der GBG erbracht, um insbesondere Treppenhäuser attraktiver zu gestalten sowie Mietern bei der Renovierung ihrer Wohnung zu unterstützen. Daneben wird der Fachbereich 50 der Stadt Mannheim bei seiner Aufgabenerfüllung nach dem 12. Buch SGB XII (SGB XII) im Rahmen der Eingliederungshilfe für behinderte Menschen bei der Umsetzung der Ambulantisierung unterstützt. Fünf Conciergebüros werden im Stadtgebiet Mannheim in ausgewählten Stadtteilen betrieben, um die dortigen Bewohner zu unterstützen und das soziale Gleichgewicht des Mikroquartiers zu stabilisieren. Der Zweischichtbetrieb sichert eine umfassende Präsenz und Ansprechbarkeit für die Menschen. Zur Ergänzung der Conciergebüros und zur weiteren Erhöhung von Sicherheit und Sauberkeit sowie als erster Ansprechpartner bei Anliegen der Bewohner, wird seit dem Spätsommer des Geschäftsjahres ein mobiles Zwei-Mann-Team stadtweit als Quartierskontakter eingesetzt. Bei der Wohnbetreuung wird insbesondere älteren Menschen ab 65 Jahren Unterstützung im Haushalt angeboten. Dies geschieht u. a. in Form von hauswirtschaftlichen Diensten, der Montage von Kleinmöbelstücken oder dem Einkaufsservice. Ziel ist es, dass die älteren Menschen so lange wie möglich in ihrer vertrauten Umgebung leben können und nicht vorzeitig die Wohnung aufgeben müssen um stationär versorgt zu werden. Die intensive Kundenbetreuung und eine entsprechend hohe Servicequalität sind in diesem Bereich von großer Bedeutung. Zusätzlich werden wie bisher die Aufgaben Antiaggressionstraining für Jugendliche und Mietertreff mit Erfolg wahrgenommen und finden gute Resonanz bei den Zielgruppen. In Zusammenarbeit zwischen CHANCE, ServiceHaus GmbH und der GBG wurde das Projekt Energieeinsparberatung entwickelt. Ziel ist es, durch kostenlose Beratung den Mieterinnen

71 GBG Geschäftsbericht 2011 I ServiceHaus GmbH I 67 und Mietern in den Bereichen Strom, Wasser und Heizung Einsparpotentiale aufzuzeigen. Neben der finanziellen Entlastung der Haushalte mit unterdurchschnittlichen Einkommen ist der ökologische Aspekt der Tätigkeit von gleichrangiger Bedeutung. Die Aufträge im Malerbereich konnten weiter ausgebaut werden und geben neben einem Malermeister neun Gesellen sowie vier Auszubildenden eine berufliche Zukunftsperspektive. Beschäftigt werden in diesem Bereich schwer vermittelbare Menschen aus der Gruppe 50 Plus. Den Jugendlichen, welche bereits mehrere Eingliederungsmaßnahmen absolviert haben, wird erstmals mit Unterstützung durch Transferleistungen eine qualifizierte Berufsausbildung ermöglicht. In enger Zusammenarbeit mit der Stadt Mannheim wird das städtische Managementziel Ambulantisierung steigern unterstützt. Ambulant vor stationär ist einer der wesentlichen Grundsätze des SGB XII, der dem Postulat der Stärkung der Selbstbestimmung und Selbstverantwortung der Leistungsberechtigten geschuldet ist. Um dieses Ziel zu erreichen und um die Lebensverhältnisse der Leistungsberechtigten zu stabilisieren, wird diesem Klientel entsprechende Unterstützung im Rahmen der Eingliederungshilfe zur Verfügung gestellt. Im Wesentlichen sind dies die Suche von zielgruppenadäquatem Wohnraum sowie die bedarfsgerechte Herrichtung und Betreuung dieser Wohnungen. Mit diesem neuen Geschäftsfeld kann auf der anderen Seite schwer vermittelbaren Menschen aus der Gruppe 50 Plus zusätzlich Gelegenheiten zur Arbeit angeboten werden. Das Auftragsvolumen im Bereich Wohnbegleitende Dienstleistungen konnte im abgelaufenen Jahr erfreulicherweise weiter ausgebaut werden. Ausblick Auf Grund der bestehenden Verträge in den Geschäftsfeldern und der engen Kooperation mit der Muttergesellschaft und der Stadt Mannheim wird auch weiterhin eine positive Geschäftsentwicklung erwartet. Ungewöhnliche Risiken für die Gesellschaft sind in diesen Geschäftsfeldern derzeit nicht erkennbar. Chancen ergeben sich im Bereich Multimedia durch die attraktiven Zusatzdienste im Segment Internet und Telefonie und bei nachhaltigem Vermietungserfolg der GBG können entsprechend Neukunden gewonnen werden. Die Auflagen des Bundeskartellamts bezüglich des Zusammenschlusses von Kabel BW und Unitymedia sehen wir als Möglichkeit, unsere wirtschaftliche Position weiter zu verbessern. Daneben wird eine für 2012 geplante moderate Preisanpassung der Kabelgebühren zur angestrebten Erreichung des Unternehmenserfolges beitragen. Im Bereich Wohnbegleitende Dienstleistungen ist eine Phase der Konsolidierung vorgesehen. Eine deutliche Ausweitung der Geschäftstätigkeit steht nicht an, die derzeitige Auftragssituation ist weitgehend stabil und sichert entsprechende Umsatzerlöse. Kritisch zu beobachten bleiben jedoch die Entwicklungen der Diskussionen in der Politik und die Veränderungen bei den aufgelegten Förderprogrammen zur Bekämpfung der Arbeitslosigkeit. Durch die, wie auch in der Vergangenheit vollzogene, kontinuierliche Weiterentwicklung des Geschäftsmodells bezüglich der Veränderung der Marktgegebenheiten, rechnet die Geschäftsführung auch für das Jahr 2012 mit einem positiven Ergebnis.

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73 unser lieblingsplatz unsere MWS-G

74 MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh Nachdem die MWS Bauconsult GmbH, Mannheim in 2010 auf die GBG verschmolzen wurde, ist aus der früheren Enkeltochter MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh eine 100 %-ige Tochtergesellschaft der GBG geworden. Derzeit verwaltet bzw. vermietet die MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh (kurz: MWS-G) lediglich zwei Objekte. Eines der Objekte ist die bekannte MWS-Sporthalle in der August- Kuhn-Straße 35 in Mannheim-Herzogenried. Diese Sporthalle wird vornehmlich für Schulsport und in den Abendstunden verstärkt für Vereinssport genutzt. Außerdem ist sie Heimspielstätte für einen Mannheimer Basketball- und einen Volleyball-Verein. Vielmehr jedoch ist die MWS-Halle aber als Austragungsort einiger hochkarätiger Sportveranstaltungen bekannt, insbesondere als Austragungsort des Albert-Schweizer-Basketball-Turniers (inoffizielle Jugend-Weltmeisterschaft). Hier standen in den zurückliegenden Jahren schon einige der heutigen Stars der NBA (amerikanische Profiliga) auf dem Parkett. Als zweite Liegenschaft verpachtet die MWS-G ein Eiscafé in der Fußgängerzone Planken in der Mannheimer Innenstadt. Die MWS-G hat lediglich einen Geschäftsführer. Die gewöhnliche Geschäftstätigkeit wird im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages durch GBG-Mitarbeiter erledigt.

75 Ausblick MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh Die MWS-G in der jetzigen Form hat wie dargestellt derzeit ein sehr begrenztes Aufgabenfeld, so dass für die Zukunft zu prüfen ist, welche Aufgabe die Gesellschaft beispielsweise in Zusammenhang mit der Entwicklung oder dem Ankauf von Konversionsflächen übernehmen kann. Erste Überlegungen und Prüfungen dahingehend wurden seitens der Gesellschafterin Stadt Mannheim erstmals Ende 2011 angestellt. Erste Ergebnisse gehen in die Richtung, dass die MWS-G aufgrund ihrer guten Kapitalausstattung gut zu einer Entwicklungsgesellschaft für die frei werdenden Konversionsflächen weiterentwickelt und genutzt werden könnte. Mögliche Änderungen des Gesellschaftszwecks, der Gesellschafterstruktur oder in der Geschäftsführung und damit verbunden eine Änderung der grundsätzlichen Tätigkeit und Ausrichtung der Gesellschaft sind erst im Verlauf des Jahres 2012 konkret absehbar. Es ist jedoch davon auszugehen, dass im Rahmen der Aufgaben in Zusammenhang mit der Entwicklung der frei werdenden Konversionsflächen in Mannheim die Gesellschafterin Stadt Mannheim eine entsprechende Gesellschaft zur Umsetzung von Konversionsprojekten brauchen wird und dass sich die MWS-G grundsätzlich dafür eignen würde, da sich auch die Muttergesellschaft GBG als Wohnungsbauunternehmen den Herausforderungen, die die frei werdenden Konversionsflächen mit sich bringen, stellen muss.

76 jahresabschluss 2011

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78 74 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Bilanz zum 31. Dezember 2011 JAHRESABSCHLUSS GBG Konzern AKTIVA Geschäftsjahr Vorjahr A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten , ,75 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,07 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,04 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten , ,49 4. Bauten auf fremden Grundstücken 6.157, ,23 5. Technische Anlagen und Maschinen , ,41 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,30 7. Anlagen im Bau , ,77 8. Bauvorbereitungskosten , , , ,23 III. Finanzanlagen 1. Beteiligungen 2.250, ,00 2. Sonstige Ausleihungen , ,10 3. Andere Finanzanlagen 700,00 700, , , , ,08 B. Umlaufvermögen I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen , ,42 2. Andere Vorräte 0, ,03 3. Geleistete Anzahlungen , , , ,07 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung , ,36 2. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken ,22 3. Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,01 4. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,78 5. Sonstige Vermögensgegenstände , , , ,57 III. Flüssige Mittel Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten , ,13 Bausparguthaben ,38 0, , ,13 C. Rechnungsabgrenzungsposten 1. Geldbeschaffungskosten , ,57 2. Andere Rechnungsabgrenzungsposten , , , ,21 Bilanzsumme , ,06

79 GBG Konzern, Bilanz zum 31. Dezember 2011 I Jahresabschluss I 75 PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr A. Eigenkapital I. 1. Gezeichnetes Kapital , ,00 II. Gewinnrücklagen 1. Gesellschaftsvertragliche Rücklagen , ,52 2. Bauerneuerungsrücklage , ,00 3. Andere Gewinnrücklagen , ,98 4. Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung , , , ,66 III. Konzernbilanzergebnis , ,12 IV. Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter , , , ,05 B. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Pensionen , ,00 2. Rückstellungen für Bauinstandhaltung , ,79 3. Sonstige Rückstellungen , , , ,47 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,55 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,32 3. Erhaltene Anzahlungen , ,04 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,43 5. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit , ,13 6. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,42 7. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter 0, ,00 8. Sonstige Verbindlichkeiten , ,65 davon aus Steuern ( ,34) ( ,92) davon im Rahmen der sozialen Sicherheit (53.536,58) ( ,57) , ,54 D. Rechnungsabgrenzungsposten 7.847,02 0,00 Bilanzsumme , ,06

80 76 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Gewinn- und Verlustrechnung JAHRESABSCHLUSS GBG Konzern Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2011 bis 31. Dezember 2011 Geschäftsjahr Vorjahr 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,07 b) aus Betreuungstätigkeit , ,97 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , , ,78 2. Erhöhung (+)/Verminderung (-) des Bestandes an Bauvorbereitungskosten, zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen , ,77 3. Andere aktivierte Eigenleistungen , ,00 4. Sonstige betriebliche Erträge , ,10 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,72 b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke , ,83 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , , ,23 6. Rohergebnis , ,42 7. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter , ,96 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und für Unterstützung , ,25 davon für Altersversorgung ( ,08) ( ,98) , ,21 8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,59 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen , , Erträge aus Beteiligungen 42,00 42, Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens und aus anderen Finanzanlagen , , Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , Zinsen und ähnliche Aufwendungen , , Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , , Außerordentliche Erträge/Aufwendungen , , Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 0, , Sonstige Steuern , , Ausgleichsposten für nicht dem Konzern zustehenden Jahresüberschuss , , Konzernjahresüberschuss , , Gewinnvortrag aus dem Vorjahr ,12 0, Einstellung in Gewinnrücklagen a) Einstellung in gesellschaftsvertragliche Rücklagen , ,94 b) Einstellung in andere Rücklagen , ,34 c) Einstellung in andere Gewinnrücklagen aus Passivem Unterschiedbetrag 0, , Konzernbilanzergebnis , ,12

81 GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss I 77 Anhang des GBG KONZERN JAHRESABSCHLUSSES ZUM 31. DEZEMBER 2011 Allgemeine Angaben Die GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh (im Folgenden auch: Mutterunternehmen oder GBG) erstellt für das Geschäftsjahr bis zum einen Konzernabschluss. Der Konzernjahresabschluss der GBG wurde auf der Grundlage des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) vom 25. Mai 2009 für große Kapitalgesellschaften aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften wurden die Regelungen des GmbH-Gesetzes beachtet. Abweichend von 266 Abs. 2 und 3 HGB und 275 Abs. 2 HGB ist der Konzernabschluss nach den Formblättern für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen erstellt, da diese für den Jahresabschluss des Mutterunternehmens zu beachten sind. Positionen der Einzelabschlüsse sind auf die aus Konzernsicht zutreffenden Positionen umgegliedert. Für die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung ist das Gesamtkostenverfahren gewählt. Die Bewertung erfolgt einheitlich nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften. Konsolidierungskreis Im Rahmen der Vollkonsolidierung gemäß 290 Abs. 2 HGB wurden folgende Tochtergesellschaften einbezogen: Name und Sitz der Gesellschaft Kapitalanteil % BBS Bau- und Betriebsservice GmbH, Mannheim 100 MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh, Mannheim 100 ServiceHaus Service GmbH für modernes Wohnen und Leben, Mannheim 100 CHANCE Bürgerservice ggmbh, Mannheim 66,8 Die ServiceHaus Service GmbH hält 66,8 % der Anteile an der CHANCE Bürgerservice ggmbh, Mannheim. Konsolidierungsgrundsätze Der Konzernabschluss wird auf den Bilanzstichtag der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh zum 31. Dezember 2011 aufgestellt. Vollkonsolidierung Die Kapitalkonsolidierung der Tochtergesellschaften BBS Bau- und Betriebsservice GmbH (kurz: BBS), der MWS Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbh (kurz: MWS-G) und der ServiceHaus Service GmbH (kurz: SHS) sowie der Enkeltochtergesellschaft CHANCE Bürgerservice ggmbh (kurz: CHANCE) erfolgt nach der Buchwertmethode ( 301 Abs. 1 S. 2 Nr. 1 HGB) durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem anteiligen Eigenkapital der Tochtergesellschaften. Die Erstkonsolidierung der BBS und MWS-G erfolgte zum , der SHS zum und der CHANCE zum als den Zeitpunkten, zu dem die Tochterunternehmen erstmals in den Konzernabschluss einbezogen wurden.

82 78 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang Der sich aus der Kapitalkonsolidierung ergebende passive Unterschiedsbetrag gem. 301 Abs. 3 HGB der MWS-G i. H. v. 3 Tsd. wird, nach Saldierung mit dem aktivischen Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung der SH i. H. v. 276 Tsd. gem. 301 Abs. 3 Satz 3 HGB, dem Eigenkapitalcharakter der Beträge entsprechend, den Konzernrücklagen zugewiesen. Die passiven Unterschiedsbeträge sind auf Gewinnthesaurierungen zwischen Anteilserwerb und Erstkonsolidierung zurückzuführen. Der aktive Unterschiedsbetrag in Höhe von 273 Tsd. wurde mit den anderen Gewinnrücklagen verrechnet. Forderungen, Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge zwischen den konsolidierten Unternehmen sind gemäß 303 HGB bzw. 305 HGB vollständig eliminiert. Nach 304 HGB zu eliminierende Zwischenergebnisse haben sich nicht ergeben. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten bewertet und zeitanteilig linear mit 20 v. H. und 33,33 v. H. abgeschrieben. Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Herstellungskosten bestehen aus Fremdkosten und Eigenleistungen. Die Eigenleistungen umfassen im Wesentlichen Architekten- und Verwaltungsleistungen. Empfangene Zuschüsse werden von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt. Die planmäßigen Abschreibungen auf die abnutzbaren Gegenstände des Anlagevermögens sind wie folgt vorgenommen: Die Gebäude und Außenanlagen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Wohnbauten sind linear mit 2 % abgeschrieben, Betriebsvorrichtung mit 5 % und 6,67 %, die Garagen mit 3 %. Die Außenanlagen bei Objekten, die zwischen 1991 und 2001 fertig gestellt wurden, sind mit 10 % abgeschrieben, bei den ab dem Geschäftsjahr 2002 fertig gestellten Objekten werden die Außenanlagen wieder bei den Gebäudekosten erfasst und mit diesen zusammen mit 2 % abgeschrieben. Ab dem Geschäftsjahr 2010 werden Nachaktivierungen auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen mit 2,5 % abgeschrieben. Die Gebäude und Außenanlagen der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten wurden linear mit 2 v. H. abgeschrieben. Ausnahme hiervon bildet die Außenanlage der MWS-Halle, die separat mit 6,67 v. H. linear abgeschrieben wird. Die unter der Position Bauten auf fremden Grundstücken geführte Spielanlage wird mit 10 v. H. abgeschrieben. Unter der Position Technische Anlagen und Maschinen sind Photovoltaikanlagen aktiviert. Diese wurden mit 5 v. H. abgeschrieben. Bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt die Abschreibung mit linearen Sätzen von 7,69 v. H. bis 33,33 v. H. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten über 150 bis werden, aus Vereinfachungsgründen, entsprechend der steuerlichen Regelung in einer Sammelposition aktiviert und über einem Zeitraum von 5 Jahren gewinnmindernd aufgelöst. Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaffungskosten, niedrig verzinsliche Ausleihungen mit dem Barwert bilanziert. Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten und in geringem Umfang Betreuungsleistungen ausgewiesen. Sie wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt.

83 GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss I 79 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Der Ansatz der Forderungen erfolgte zum Nennbetrag; zur Abdeckung des allgemeinen Ausfallrisikos wurde eine Pauschalwertberichtigung gebildet. Bei den Forderungen aus Vermietung, Forderungen aus Verkauf von Grundstücken, Forderungen aus Baubetreuung und den sonstigen Vermögensgegenständen wurden Wertberichtigungen aktivisch abgesetzt. Unverzinsliche Forderungen aus Betreuung und dem Verkauf von Grundstücken sind mit dem Barwert bilanziert. Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert angesetzt. Von dem Bilanzierungswahlrecht bei den Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die Geldbeschaffungskosten werden auf die Laufzeit der Darlehen verteilt. Bei den anderen Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um vorausgezahlte Aufwendungen. Die Pensionsrückstellungen wurden unter Zugrundelegung der Richttafeln 2005G nach versicherungsmathematischen Berechnungsmethoden, nach der PUC-Methode, auf Grundlage des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) ermittelt. Der angenommene Rechnungszinssatz beträgt 5,15 % und die erwartete Lohn- und Gehaltssteigerung 3 %. Des Weiteren wurde für den BBG-Trend 3,0 % p. a. sowie ein Fluktuationstrend in Höhe von 4 5 % zugrunde gelegt. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung nach 249 Abs. 2 HGB a. F. gebildet, werden gemäß Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB beibehalten. Der Verbrauch der Rückstellung wird unter der Position Sonstige betriebliche Erträge ausgewiesen. Die sonstigen Rückstellungen wurden in Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Die Rückstellung für Jubiläumszuwendungen wurde nach versicherungsmathematischen Gesichtspunkten auf Grundlage des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) mit einem Rechnungszinssatz von 5,14 % und einer Lohn- und Gehaltssteigerung von 3 % errechnet. Die Rückstellung für Altersteilzeit wurde nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Zugrundelegung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) ermittelt. Der Rechnungszinssatz beträgt 5,14 % und die angenommene Lohn- und Gehaltssteigerung 3 %. Die aktiven Latenzen überwiegen die passiven Latenzen, von dem Aktivierungswahlrecht wird kein Gebrauch gemacht. Im Wesentlichen entstehen diese Latenzen aus den Bewertungsunterschieden unserer Immobilienbestände zwischen der Steuer- und der Handelsbilanz, weil in der steuerlichen Eröffnungsbilanz beim Übergang von der Steuerfreiheit nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz in die unbeschränkte Steuerpflicht die Immobilienbestände mit dem Teilwert angesetzt wurden. Außerdem haben wir Verlustvorträge aus Vorjahren und steuerlich nicht ansetzbare Rückstellungen. Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. Aufwendungsdarlehen im Sinne von 88 II. WobauG sind ausnahmslos passiviert.

84 80 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang Erläuterungen zur Bilanz Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem beigefügten Anlagegitter zu ersehen. Im Geschäftsjahr 2011 wurde für eine unbebaute Teilfläche des Geländes Centro Verde, aufgrund eines dauerhaft gesunkenen niedrigeren beizulegenden Werts eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von 185 Tsd. vorgenommen. Die Bauvorbereitungskosten beinhalten Erschließungskosten für das Centro Verde-Gelände in Höhe von Tsd.. Unter den unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von Tsd. ausgewiesen. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind nur in der Position Forderungen aus Betreuungstätigkeit mit 215 Tsd. (Vorjahr 250 Tsd. ) enthalten. Das gezeichnete Kapital hat sich im Berichtsjahr nicht geändert: Es wurde von der Stadt Mannheim mit ,00 Eigene Anteile ,00 gehalten. Die Entwicklung des Konzerneigenkapitals sowie der Konzernrücklagen zeigt der beigefügte Eigenkapitalspiegel. Im Konzernbilanzergebnis ist ein Gewinnvortrag in Höhe von 286 Tsd. enthalten. In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen (> 500 Tsd. ) enthalten in Tsd Vorjahr Altersteilzeitregelung Jubiläumszuwendung Die Zusammensetzung, Sicherung und Laufzeit der Verbindlichkeiten ergibt sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel. Zur Absicherung von Zinsschwankungsrisiken von Darlehen wurde 2001 für den Zeitraum vom bis ein Zins-Swap-Geschäft abgeschlossen, welches die für den gleichen Zeitraum festgelegten variablen gegen feste Zinszahlungen absichert. Die Marktwerte der Zins-Swap-Vereinbarungen entsprechen den Barwerten zum Bilanzstichtag, die auf Basis aktueller Marktdaten ermittelt wurden. Bei isolierter Betrachtung ohne Berücksichtigung des Sicherungszusammenhangs beträgt der Zeitwert dieses Geschäftes insgesamt -249 Tsd., der Nominalwert Tsd.. Da für handelsrechtliche Zwecke ein Sicherungszusammenhang hergestellt werden konnte, war eine erfolgswirksame Erfassung dieses Betrages nicht erforderlich. Daneben haben wir zur Sicherung eines Darlehens zu variablen Konditionen in 2004 einen Cap entsprechend der Laufzeit bis 2014 abgeschlossen, der unsere Zinshöhe auf 5 % p. a. eingrenzt. Der Zeitwert beträgt zum Bilanzstichtag 1 Tsd., der Nominalwert Tsd..

85 GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss I 81 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse resultieren vollständig aus Inlandsumsätzen. Die sonstigen betrieblichen Erträge bestehen überwiegend aus Erträgen aus Anlageverkäufen mit Tsd. (Vorjahr Tsd. ) und aus Entnahmen aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung 993 Tsd. (Vorjahr Tsd. ). Aperiodische Erträge sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von Tsd. (Vorjahr Tsd. ) enthalten. Hauptsächlich sind dies Erträge aus Anlageverkäufen mit Tsd. (Vorjahr Tsd. ), Erträge aus der Auflösung von Wertberichtigungen mit 623 Tsd. (Vorjahr 469 Tsd. ) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen Tsd. (Vorjahr Tsd. ). In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Abschreibungen auf Forderungen in Höhe von Tsd. (Vorjahr Tsd. ) und aperiodische Aufwendungen in Höhe von 269 Tsd. (Vorjahr 174 Tsd. ) enthalten. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Tsd. Zinsaufwendungen auf Grund Zuführungen zur Pensions-, Altersteilzeit- und Jubiläumsrückstellung nach dem Bilanzrechtsmoderniserungsgesetz (BilMoG) enthalten. Die Außerordentlichen Aufwendungen bestehen aus 1/15 des Unterschiedsbetrags gemäß Artikel 67 Abs. 1 EGHGB aufgrund der erstmaligen Anwendung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes für Pensionsverpflichtungen. Sonstige Angaben Am Bilanzstichtag bestehen folgende, aus der Bilanz nicht ersichtliche Haftungsverhältnisse: Haftung aus der Bestellung von Grundschulden für fremde Verbindlichkeiten, die im Rahmen des Bauträgergeschäftes entstehen, sofern der Eigentumsübergang im Grundbuch noch nicht vollzogen ist 533 Tsd. Die Inanspruchnahmewahrscheinlichkeit schätzen wir aufgrund der gegenwärtigen erkennbaren Anhaltspunkte und den Erfahrungswerten der Vergangenheit als gering ein. Zumal ein Vermögenswert in Form des belasteten Grundstückes vorhanden ist. Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen: aus der Vergabe von Aufträgen für die Herstellung von Mietobjekten Tsd. aus Leasing- und Mietverträgen 254 Tsd. Aufgrund des Kaufvertrages für das Gelände Centro Verde in Mannheim wurde mit der Stadt Mannheim ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen. Demnach ist ein eventuell entstehender Planungs- und Sanierungsgewinn nach Abschluss der Maßnahme an die Stadt Mannheim abzuführen. Dies ist aus aktueller Sicht nicht zu erwarten. Gemäß dem genehmigten Wirtschaftsplan 2012 des Mutterunternehmens ist im Bereich der Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen für den Zeitraum , vorbehaltlich der Genehmigung des Aufsichtsrats, ein Volumen von Tsd. vorgesehen. Für die Mitarbeiter werden Umlagen für Ruhestandszeiten an die Zusatzversorgungskasse des kommunalen Versorgungsverbandes Baden-Württemberg (ZVK) entrichtet. Die gezahlten Beiträge dienen der Finanzierung der laufenden Versorgungsleistungen. Wegen der bestehenden Finanzierungsregelungen erreicht das auf die GBG entfallende Deckungskapital nicht die bestehenden anteiligen Verpflichtungen. Der derzeitige Umlagensatz beträgt 5,5 %. Davon entfallen 5,35 % auf den Arbeitgeber und 0,15 % auf den Arbeitnehmer. Informationen über die künftige Entwicklung des Umlagesatzes liegen bislang nicht vor. Die im abgelaufenen Geschäftsjahr gezahlten Beiträge (Mutterunternehmen GBG) beliefen sich auf Tsd..

86 82 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: (Vorjahresangaben in Klammern) Vollzeit- Teilzeitbeschäftigte beschäftigte Kaufmännische Mitarbeiter 129 (128) 48 (45) Technische Mitarbeiter 74 (60) 14 (12) Mitarbeiter im Regiebetrieb, Hauswarte und andere 84 (75) 10 (12) 287 (263) 72 (69) Außerdem wurden durchschnittlich 14 (Vorjahr 14) Auszubildende beschäftigt. Die Tätigkeiten bei der BBS werden mit einem Personalmix aus eigenen Mitarbeitern, durch Personalbeistellung der Stadt Mannheim sowie durch Geschäftsbesorgung seitens der GBG bewältigt. Die MWS-G beschäftigt keine eigenen Mitarbeiter. Die Tätigkeiten der MWS-G werden durch Geschäftsbesorgung seitens der GBG bewältigt. Gesamtbezüge für die Wahrnehmung ihrer Aufgaben in Mutter- und Tochterunternehmen: Geschäftsführungsorgan 186 Tsd. Aufsichtsrat 6 Tsd. Frühere Mitarbeiter des Geschäftsführungsorgans der GBG und ihre Hinterbliebenen 141 Tsd. Für laufende Pensionen früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans des Mutterunternehmens und ihrer Hinterbliebenen besteht eine Rückstellung von 772 Tsd..

87 GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss I 83 Mitzugehörigkeitsvermerke Gegenüber Gesellschaftern bestehen nicht gesondert in der Bilanz ausgewiesene Ausweis unter Bilanzposition (Vorjahr) Forderungen von 813,33 Forderungen aus Vermietung (120,00) Forderungen von ,00 Forderungen aus Betreuungstätigkeit ( ,96) Verbindlichkeiten von 0,00 Verbindlichkeiten gegenüber (6.436,83) anderen Kreditgebern Verbindlichkeiten von ,94 Erhaltene Anzahlungen ( ,94) Verbindlichkeiten von 0,00 Verbindlichkeiten aus Vermietung (0,00) Verbindlichkeiten von 0,00 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit (0,00) Verbindlichkeiten von ,65 Verbindlichkeiten aus Lieferungen (14.017,69) und Leistungen Verbindlichkeiten von 0,00 Sonstige Verbindlichkeiten (41.343,62) Honorare des Abschlussprüfers Die vom Abschlussprüfer des Mutterunternehmens berechneten Gesamthonorare für Abschlussprüfungsleistungen für Mutter- und Tochterunternehmen für das Jahr 2011 betragen 48 Tsd.. Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates Geschäftsführer: Aufsichtsrat: Wolfgang Bielmeier Ass.jur. Dipl.-Kaufmann Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz Vorsitzender Erster Bürgermeister Christian Specht Stellvertretender Vorsitzender Stadtrat Volker Beisel Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Arbeitnehmervertreter Andreas Berger Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft Stadträtin Miriam Caroli Medienwissenschaftlerin Stadtrat Erwin Feike Handwerksmeister MdL, Stadtrat Dr. Stefan Fulst-Blei Berufsschullehrer Stadtrat Reinhold Götz 1. Bevollmächtigter der IG Metall (ab ) Arbeitnehmervertreter Frank Held Dipl. Ingenieur Elektrotechnik Stadträtin Gabriele Katzmarek Gewerkschaftssekretärin Stadtrat Bernd Kupfer Handwerksmeister Bürgermeister Lothar Quast Stadtrat Steffen Ratzel Regierungsdirektor Stadträtin Andrea Safferling Assistentin Stadträtin Gabriele Thirion-Brenneisen Steuerfachangestellte Stadtrat Roland Weiß Rettungssanitäter (bis ) Mannheim, den 31. März 2012 Die Geschäftsführung Wolfgang Bielmeier

88 84 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Anhang Anlage 1 Entwicklung des Anlagevermögens Anschaffungs-/ zugänge Abgänge Herstellungskosten Immaterielle Vermögensgegenstände 1. Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Lizenzen an solchen Rechten und Werten , , ,82 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , ,01 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,21 0,00 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten ,59 0,00 0,00 4. Bauten auf fremden Grundstücken ,28 0,00 0,00 5. Technische Anlagen und Maschinen , ,30 0,00 6. Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,10 7. Anlagen im Bau , ,07 0,00 8. Bauvorbereitungskosten , ,49 0, , , ,11 Finanzanlagen 1. Beteiligungen 2.250,00 0,00 0,00 2. Sonstige Ausleihungen , , ,87 3. Andere Finanzanlagen 700,00 0,00 0, , , ,87 Anlagevermögen insgesamt , , ,80 * Umbuchung vom Umlaufvermögen Anlage 2 Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeiten (Vorjahreszahlen in Klammern) Insgesamt Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ,42 ( ,55) Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ,19 ( ,32) Erhaltene Anzahlungen ,30 ( ,04) Verbindlichkeiten aus Vermietung ,89 ( ,43) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit ,46 (77,203,13) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ,21 ( ,23) Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ,01 ( ,18) Sonstige Verbindlichkeiten ,05 ( ,65) Verbindlichkeiten insgesamt ,53 ( ,53)

89 GBG Konzern, Anhang I Jahresabschluss I 85 Umbuchungen Abschreibungen Buchwert am Buchwert Vorjahr Abschreibungen (+ / - ) (kumulierte) des Geschäftsjahres 0, , , , ,71Sachanlagen , , , , , , , , , , , , , , ,38 0, , , , ,59 0, , , , , , , , , , ,17 0, , ,77 0, ,36 0, , ,92 0,00 0, , , , ,62 0,00 0, , ,00 0,00 0,00 0, , ,10 0,00 0,00 0,00 700,00 700,00 0,00 0,00 0, , ,10 0,00 0, , , , ,33 Davon Restlaufzeit gesichert unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Art der Sicherung , , , ,19 Grundpfandrecht ( ,78) ( ,48) ( ,29) ( ,91) , , , ,01 Grundpfandrecht (62.616,79) ( ,50) ( ,03) ( ,14) ,30 0,00 0,00 0,00 ( ,04) (0,00) (0,00) (0,00) ,03 220,86 0,00 0,00 ( ,57) (220,86) (0,00) (0,00) ,46 0,00 0,00 0,00 (77.203,13) (0,00) (0,00) (0,00) , ,00 0,00 0,00 ( ,96) ( ,27) (0,00) (0,00) , , ,80 0,00 ( ,37) ( ,61) ( ,20) (0,00) ,05 0,00 0,00 0,00 ( ,85) (19.822,80) (0,00) (0,00) , , , ,20 ( ,49) ( ,52) ( ,52) ( ,05)

90 86 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Bestätigungsvermerk Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers Wir haben den Jahresabschluss bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2011 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Stuttgart, 04. Mai 2012 vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. gez. Beck Wirtschaftsprüfer gez. Vogel Wirtschaftsprüfer

91 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I 87 Konzernlagebericht 2011 I. Rahmenbedingungen Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich in Deutschland auch im Jahr 2011 weiter verbessert; die deutsche Wirtschaft befindet sich in einem konjunkturellen Aufschwung, der seit dem letzten Quartal 2011 allerdings etwas gebremst wurde. Davon profitiert auch Mannheim als ein attraktiver deutscher Wirtschaftsstandort. Berücksichtigt man die Daten der Arbeitslosenquote, so ist festzustellen, dass sich die Quoten sowohl in Deutschland als auch in Baden-Württemberg weiterhin sehr positiv entwickelt haben. Allerdings trifft dies für Mannheim absolut nicht zu, da die hiesige Arbeitslosenquote unverändert bei 6,2 % steht und Mannheim damit im Vergleich zu anderen Regionen leider keine verbesserte Einkommenssituation hat. Dennoch entwickeln sich die Nettokaltmieten auf Basis des derzeit aktuellen Mietspiegels aus 2010 relativ positiv. Dies geht parallel mit einem verstärkten allgemeinen Preisanstieg einher. Die durchschnittliche Miete je qm Wohnfläche beträgt in Mannheim laut dem Mietspiegel ,01 je qm während wir unsere Wohnungen zu durchschnittlich 5,24 je qm Wohnfläche vermieten. Dies zeigt, dass die GBG Wohnraum zu sozial angemessenen Preisen (ca. 13 % unter Marktpreis) anbietet. Weiterhin ergeben sich neue Herausforderungen, insbesondere hinsichtlich der demographischen Entwicklung und des wirtschaftlichen und sozialen Strukturwandels, wodurch die kommunale Wohnungsmarktbeobachtung und die Formulierung lokaler Strategien noch wichtiger werden. Die demographische Entwicklung im Wesentlichen geprägt durch eine zurückgehende Bevölkerungszahl, Änderungen in der Altersstruktur und gesellschaftlichen Veränderungen steht in einer engen Wechselbeziehung zum Wohnungsmarkt. Anhand der spezifischen Bevölkerungs- und Nachfragestrukturen in den Stadtteilen muss entschieden werden, in welchen Quartieren gezielte Investitionen für eine bedarfsgerechte und nachhaltige Anpassung, Aufwertung und gegebenenfalls Ergänzung des Wohnungsbestandes getätigt werden. II. Geschäftsverlauf und Ergebnisentwicklung Das konsequente Hauptengagement in den Bereichen der Bestandserhaltung und Modernisierung haben sich weiterhin als richtig erwiesen und schlagen sich positiv in unserem Ergebnis nieder, insbesondere setzten wir im Geschäftsjahr einen zusätzlichen Schwerpunkt auf die erfolgreiche Revitalisierung von Einzelwohnungen in unserem Bestand. Der klare Fokus auf der Verbesserung der Wohnqualität und der Wohnsubstanz hat dazu beigetragen die Leerstandsquote aufgrund von Nichtvermietung (2,9 % zu 3,4 % in 2010) abzusenken und damit weiterhin niedrig zu halten; als einen Erfolgsfaktor sehen wir die bereits erwähnten und durchgeführten Wohnwertverbesserungen in Die Fluktuationsrate ist mit 8,8 % im Vergleich zum Vorjahr mit 9,8 % gesunken und liegt in der Bandbreite des Bundesdurchschnittes. Die Entwicklung des Geschäftsverlaufs in 2011 war weiterhin durch einen Mietermarkt geprägt. Hinzugekommen ist, dass unsere Gesellschafterin die Stadt Mannheim aufgrund der wirtschaftlich schwierigen Situation der Kommunen seit dem Geschäftsjahr 2009 neben den wohnungswirtschaftlichen Zielen eine Dividendenausschüttung erwartet. Im Bereich der Bewirtschaftung von Schulgebäuden haben wir durch eine ökonomisch optimierte Abwicklung die Ertragslage weiter verbessert. Die, aufgrund von konjunkturfördernden Maßnahmen der öffentlichen Hand, verstärkte Auftragserteilung für hiermit zusammenhängende Dienstleistungen im Bereich der Baubetreuung hat sich ebenfalls positiv im Ergebnis niedergeschlagen.

92 88 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht Zusätzlich zu dem wohnungswirtschaftlichen Hauptgeschäft konnten im Servicebereich die Umsätze ebenfalls gesteigert werden. Vor allem im Bereich Wohnbegleitende Dienstleistungen entwickelte sich das Auftragsvolumen positiv, während die Umsätze im Bereich der Multimediadienstleistungen (Fremdsprachenpakete im Bereich TV-Produkte, Internet und Telefonie) im Vergleich zum Vorjahr relativ stabil geblieben sind. In den einzelnen Bereichen ergab sich folgende Entwicklung: 1. Neubautätigkeit Die Errichtung des Gewerbebaus für die Freiwillige Feuerwehr Friedrichsfeld und das THW in Friedrichsfeld wurde abgeschlossen und die Übergabe zur kompletten Nutzung ist im April 2011 erfolgt. Darüber hinaus haben wir in Feudenheim den Neubau zur Erweiterung des Kinderhauses für die Errichtung einer Kinderkrippe im Juli 2011 erfolgreich beendet. Die Errichtung von 22 attraktiven Eigentumswohnungen und 19 Einfamilienreihenhäusern auf dem Centro Verde-Gelände wurde im Sommer 2011 begonnen und aufgrund der aktuellen Marktsituation sowohl zur Vermietung als auch zum Verkauf vorgesehen. Dies wird auch für künftige Bauabschnitte so vorgenommen und richtet sich nach der aktuellen Marktlage. Ebenso verhalten wir uns bei den neu entstehenden 16 Einfamilienhäusern in der Doppelhausvariante in Schönau Mitte. 2. Bestandserhaltung Basierend auf dem in großem Umfang noch zu modernisierenden Wohnungsbestand aus den 50er und 60er Jahren setzen wir die Modernisierung unseres Wohnungsbestandes, entsprechend der Nachfrage unserer Kunden, fort. Die Wirtschaftlichkeit und die steigende Nachfrage nach günstigem Wohnraum sind dabei wichtige Aspekte. Durch umfangreiche werterhaltende und auch wertverbessernde Maßnahmen für Wohnungen, Gebäude und Außenanlagen haben wir unsere Strategie auch im Jahre 2011 erfolgreich fortgesetzt. Im Geschäftsjahr 2011 bedeutete dies Tsd. (16,62 /m² Wohnfläche) für Modernisierungsmaßnahmen und Tsd. (18,98 /m² Wohnfläche) für Instandhaltungsmaßnahmen; darunter fallen auch in erheblichem Umfang notwendige Reparaturen. Diese Tätigkeiten erstrecken sich hierbei von dringlichen Einzelmaßnahmen bis hin zu Großmaßnahmen und Sonderprogrammen für spezielle Gewerke. Folgende wesentliche Maßnahmen werden wir auch über das Geschäftsjahr 2011 hinaus fortführen oder in 2012 neu beginnen: Instandhaltung: Revitalisierung von leerstehenden Einzelwohnungen Erneuerung von Bädern inkl. Versorgungsleitungen Modernisierung und Instandhaltung: Glücksburger Weg (Waldhof) Jenaer Weg 3 7 (Vogelstang) Vollmodernisierung: Adolf-Damaschke-Ring 4, 6 (Feudenheim) Kronenburgstraße 7 11, (Rheinau) ECA-Bauten 3. Bauabschnitt (Neckarstadt-West) SSP Schönau Mitte

93 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I 89 SSP Hochstätt Landwehrstraße/Ulmenweg (Neckarstadt-Ost) L 12, (Innenstadt) Frobeniusstraße 4 6, (Rheinau) Stengelhofstraße 13 und 43 (Rheinau) Geibelstraße 1/Lange Rötterstraße (Neckarstadt-Ost) Waldseestraße 6 8 (Rheinau) Alsenweg 30 64/Sylter Weg 9 11 (Waldhof) Möhlblock (Schwetzinger Vorstadt) An den Kasernen (Neckarstadt-Ost) 3. Technische und verwaltungsmäßige Betreuungen Für die Stadt Mannheim verwalten wir noch 67 Wohnungen und 7 gewerbliche Einheiten; für private Eigentümer oder andere Gesellschaften zusätzlich 27 Wohneinheiten im Stadtgebiet Mannheim. Daneben haben wir im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Auftrag Dritter insgesamt 482 Wohneinheiten, 766 Garagen und 12 gewerbliche Einheiten in der Verwaltung. Im Bereich der Schulgebäude unterstützen wir die Stadt Mannheim darin, den hohen Investitionsstau mittels zusätzlicher Mittelfreigaben im Rahmen der Konjunkturförderung wirtschaftlich und zielgerichtet abzubauen. Hierzu haben wir im Rahmen des Konjunkturprogrammes II zahlreiche Einzelmaßnahmen übernommen, die wir vereinbarungsgemäß binnen 2 Jahren technisch durchgeführt haben und die bis zum 30. Juni 2011 komplett abgewickelt wurden. 4. Eigentumsmaßnahmen Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und auch die Auswirkungen der Finanzkrise führen dazu, dass potenzielle Haus- und Wohnungskäufer sich abwartend verhalten. Diese Situation wird durch die zurückhaltende Förderung von Bund und Land bei steigenden Baupreisen noch unterstützt. Die Nachfrage nach Häusern und Wohnungen verlief daher auch im Jahr 2011 schleppend, trotz niedriger Zinsen. Wir haben uns daher flexibel aufgestellt, um unsere attraktiven Neubaumaßnahmen insbesondere auch Kaufinteressenten aus dem Umland Mannheims anbieten zu können. Wir bieten den Interessenten daher vielfältige Möglichkeiten, um auf die Kundenwünsche jederzeit flexibel reagieren zu können. Dies bedeutet, dass die Neubaumaßnahmen zukünftig gemietet oder gekauft oder auch nach einer gewissen Mietzeit gekauft werden können. 5. Vermietung und Verwaltung Unser Kerngeschäft, die Vermietung und Verwaltung von Wohnraum, ist durch den bereits seit mehreren Jahren bestehenden Mietermarkt geprägt. Gerade in dieser Situation sind wir von unseren Kunden den Mietern und Mietinteressenten besonders gefordert, ein interessantes Wohnungsangebot in Ausstattung und Preis anzubieten. Dies erfordert erhebliche Modernisierungsanstrengungen. Unsere Vermietung haben wir zentral im Ulmenweg aufgestellt, so dass der Kunde Wohnungsangebote im gesamten Stadtgebiet erhalten kann. Die Verwaltung ist vor Ort beim Kunden in 5 Servicecentern präsent. Darüber hinaus haben wir an 5 verschiedenen Standorten Concierge-Büros mit großem Erfolg in Betrieb.

94 90 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht Weitere Angebote zur Verbesserung unseres Services und unserer Präsenz in der Öffentlichkeit sind beispielsweise: Angebots- und Unternehmenspräsentation auf dem Mannheimer Maimarkt und anderen Messen in der Region Präsenz auf der überregionalen Messe Expo Real in München im Kreis der Metropolregion Rhein-Neckar Veröffentlichung von Wohnungsangeboten im Mietermagazin, in der lokalen Presse und Fachzeitschriften Darstellung von Wohnraum und direkter Ansprechpartner (Vermietung) im Internet mittels eigener Homepage Präsentation von Wohnungsangeboten auf unserer Homepage und anderen Wohnungsbörsen (immoscout, immonet u. a.) Präsentation unserer Services etc. auf einer mobilen Homepage Veranstaltung von Mieterfesten Dienstleistungsangebote des Sozialen Managements und im Rahmen der Wohnbetreuung vom Einkaufsservice über die mobile Wohnbegleithilfe bis hin zur Mediation Schuldnerberatung Gästewohnungen dezentrale Mieterbetreuung in unseren Kunden-Service-Centern Konzert für unsere langjährigen Mieterinnen und Mieter in jährlich wechselnden Stadtteilen Sponsoring von Vereinen und Institutionen aus Kultur, Sport etc. Unterstützung sozialer Projekte mit dem Schwerpunkt Jugendarbeit z. B. Sponsoring der Aktion Ferienpate des Stadtjugendrings, Big Brothers Big Sisters Dtld. etc. Sponsoring von Großveranstaltungen wie Lange Nacht der Museen, Albert Schweitzer Turnier, MLP Marathon Rhein Neckar, Seebühnenzauber Unterstützung der Stadtteile und des Quartiermanagements Herausgabe des Mietermagazins (4 mal pro Jahr) an alle Kunden sowie andere Multiplikatoren Darstellung der GBG als Ausbildungsunternehmen auf der Jobs for Future und der Vocatium Rhein Neckar Angebotspalette der ServiceHaus GmbH für modernes Wohnen und Leben, einer 100-prozentigen Tochtergesellschaft Angebotspalette der CHANCE Bürgerservice (Tochtergesellschaft der ServiceHaus GmbH) Kooperation mit der Klimaschutzagentur Mannheim u. a. gemeinsamer Auftritt auf dem Maimarkt (tageweise) In unserem Wohnungsbestand befanden sich am Wohnungen, mit m² Wohnfläche davon öffentlich gefördert und frei finanziert 6. Bau und Sanierung Die Großmaßnahme Integrierte Gesamtschule Herzogenried (IGMH) wurde im Geschäftsjahr sowohl baulich abgeschlossen als auch abgerechnet und formal übergeben. Des Weiteren haben wir mit der Vogelstangschule eine weitere Maßnahme aus diesem Bereich am 24. Oktober 2011 eingeweiht und demnach auch weitestgehend fertig gestellt, so dass die Abrechnung und formale Übergabe bereits Anfang 2012 erfolgt ist.

95 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I 91 Die bestehenden Verträge mit der Stadt Mannheim sehen den Bau und die Sanierung von 7 Schulen und einem Kinderhaus vor, wobei im Sommer 2010 der Gemeinderat beschlossen hat die Maßnahme Theodor-Heuss-Schule grundsätzlich aufzugeben. Damit stehen noch 2 Baumaßnahmen die Alfred-Delp-Schule und die Eduard-Spranger-Schule für den Bereich Bau und Sanierung nach aktueller Vertragslage aus. 7. Facility Management Das Facility Management, das in 2006 mit der Bewirtschaftung von 8 Objekten begonnen wurde, hat sich im Laufe der vergangenen Jahre auf 29 Objekte erweitert. In 2011 gelang uns wiederholt dieses Geschäft erfolgreich und kundenorientiert umzusetzen. Unter Einhaltung der vereinbarten Dienstleistungsqualitäten erwirtschafteten wir ein positives Ergebnis in dieser Sparte, nicht zuletzt darum, weil wir unsere technischen Mitarbeiter in der erwähnten Erweiterung des Bauvolumens im Bereich der Baubetreuung einbinden und dadurch gewisse Engpässe personeller Art überbrückt haben. In 2011 haben wir uns mit weiteren Fachkräften ergänzt und organisatorisch weiter differenziert und spezialisiert, so dass wir künftig unsere Instandhaltungsplanung systematisch abarbeiten können und auch für quantitative Erweiterungen bereits heute Vorsorge geleistet haben. III. Wirtschaftliche Lage 1. Ertragslage Die wesentlichen Bestandteile des Ergebnisses stellen sich wie folgt dar: Veränderung Tsd. % Tsd. % Tsd. Betriebsleistung , , Betriebsaufwendungen , ,7-393 Betriebsergebnis , , Zins-und Beteiligungsergebnis , , Periodenfremdes und neutrales Ergebnis , , Außerordentliches Ergebnis , ,7 212 Jahresüberschuss , ,4 168 Die Betriebsleistung besteht aus Umsatzerlösen in Höhe von Tsd., aktivierten Eigenleistungen in Höhe von Tsd. und anderen sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von Tsd., vermindert um periodenfremde Erträge in Höhe von Tsd., sowie Bestandsverminderungen in Höhe von Tsd.. Die Betriebsleistung erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um Tsd.. Die deutliche Steigerung bei den Umsatzerlösen in Höhe von Tsd. beruht im Wesentlichen auf der Fertigstellung und Abrechnung der Integrierten Gesamtschule Herzogenried. Dem gegenüber verminderten sich die unfertigen Bauten in Höhe von Tsd.. Die Aufwendungen für die Betriebsleistung setzen sich aus dem Materialaufwand ( Tsd. ), dem Personalaufwand ( Tsd. ), den Abschreibungen ( Tsd. ), den sonstigen betrieblichen Aufwendungen (7.619 Tsd. ), vermindert um periodenfremde in Höhe von 269 Tsd. und den gewinnunabhängigen Steuern (3.044 Tsd. ) zusammen. Der moderate Anstieg bei den Betriebsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus einem verminderten Materialaufwand (1.530 Tsd. ) und geringeren Ab-

96 92 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht schreibungen (282 Tsd. ). Dem gegenüber erhöhte sich der Personalaufwand (1.945 Tsd. ), vornehmlich begründet durch die gegenüber dem Vorjahr fehlende Auflösung der Rückstellung für Pensionen, die durch die neuen Bilanzierungsvorschriften nach BilMoG bedingt war, und die anderen betrieblichen Aufwendungen um (285 Tsd. ). Damit hat sich das Betriebsergebnis per Saldo um Tsd. gegenüber 2010 verbessert. Im Zins- und Beteiligungsergebnis, das sich um Tsd. deutlich vermindert hat, konnte der Zinsaufwand bei der Bildung von Pensions- und anderen langfristigen Rückstellungen auf 117 Tsd (Vorjahr Tsd. ) reduziert werden. Eine weitere Minderung ergab sich bei den Zinsaufwendungen für langfristige Verbindlichkeiten (200 Tsd. ). Das periodenfremde Ergebnis verminderte sich um 2,6 Mio. und besteht aus Erträgen in Höhe von Tsd. und Aufwendungen in Höhe von 269 Tsd.. Die Verminderung beruht im Wesentlichen auf einem verringerten Verbrauch der Rückstellung für Bauinstandhaltung sowie der geringeren Auflösung von sonstigen Rückstellungen (2.182 Tsd. ) und geringeren Erträgen aus Verkäufen von Anlagevermögen (467 Tsd. ). Die periodenfremden Aufwendungen blieben nahezu unverändert zum Vorjahr. Gegenüber dem Vorjahr wird ein außerordentliches Ergebnis in Höhe von -701 Tsd. ausgewiesen. Der Betrag ist fast vollständig auf die Anpassung der Pensions- und Altersteilzeitrückstellung zurück zu führen.

97 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I Vermögenslage Die Aktiva und Passiva setzen sich im Vergleich der Geschäftsjahre 2010 und 2011 wie folgt zusammen: Veränderung Vermögenswerte Tsd. % Tsd. % Tsd. Anlagevermögen , , Umlaufvermögen , , Rechnungsabgrenzungsposten 699 0, ,1-8 Aktiva , , Veränderung Schulden Tsd. % Tsd. % Tsd. Rückstellungen , , Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierung , , Übrige Verbindlichkeiten , , Rechnungsabgrenzungsposten 8 0,1 0 0,0 8 Summe , , Eigenkapital , , Passiva , , Das Eigenkapital setzt sich wie folgt zusammen: Veränderung Tsd. % Tsd. % Tsd. Gezeichnetes Kapital , ,7 0 Eigene Anteile , ,3 0 Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung 0 0,0 0 0,0 0 Rücklagen , , Bilanzgewinn , ,4-286 Ausgleichsposten für Anteile anderer Gesellschafter 59 0,1 34 0,1 25 Gesamt , , Das Anlagevermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 10,7 Mio. erhöht. Diese Erhöhung beruht in wesentlichem Maße auf der Aktivierung Anlagen im Bau (5,8 Mio. ), des Gewerbebaus Saarburger Ring für das THW (4,0 Mio. ) sowie dem Kauf der Anwesen Frischer Mut 6 16 (0,9 Mio. ). Weitere Veränderungen gründen in der Aktivierung der Aufwendungen für Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen sowie den entsprechenden Abschreibungen hierzu (0,1 Mio. ). Das Umlaufvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 22,9 Mio. vermindert, was sich im Wesentlichen durch die Umwidmung ins Anlagevermögen in Höhe von 20,7 Mio. sowie einer Verminderung des Bestands an Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 0,8 Mio. ergibt. Die flüssigen Mittel haben sich um 1,2 Mio. vermindert. Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten haben sich nur geringfügig gegenüber dem Vorjahr vermindert.

98 94 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht Die Minderung der Rückstellungen in Höhe von 2,3 Mio. gegenüber dem Vorjahr gründet sich vor allem in der Inanspruchnahme der Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von 1,0 Mio. ; die Neubildung dieser Aufwandsrückstellung war im Berichtsjahr aufgrund des Wegfalls des Wahlrechts nach dem Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz nicht mehr möglich. Daneben ergaben sich Minderungen bei den Rückstellungen für Hausbewirtschaftungskosten in Höhe von 1,7 Mio. und für offene Rechnungen in Höhe von 0,2 Mio.. Dem gegenüber erhöhten sich die Pensionsrückstellungen um 0,7 Mio.. Bei den Verbindlichkeiten aus Dauerfinanzierungsmitteln ergab sich gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung um 1,0 Mio., die sich aus dem Saldo von Darlehensaufnahmen und Restauszahlungen in 2011 gegenüber den Tilgungen im gleichen Zeitraum ergibt. Die übrigen Verbindlichkeiten haben sich gegenüber dem Vorjahr um 15,3 Mio. vermindert. Im Wesentlichen beruht dies auf einer Verminderung der erhaltenen Anzahlungen durch die Abrechnung der IGMH-Schule. Das bilanzierte Eigenkapital hat sich gegenüber dem Vorjahr um 4,3 Mio. auf 130,7 Mio. erhöht. Erhöhend ausgewirkt hat sich der Jahresüberschuss von 5,7 Mio., wovon 0,6 Mio. in die gesellschaftsvertragliche Rücklage, 2,5 Mio. in die anderen Gewinnrücklagen (aus dem Ergebnisabführungsvertrag der BBS Bau- und Betriebsservice GmbH) und 1,5 Mio. in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt werden. Gemindert wurde das Eigenkapital durch die Ausschüttung an die Gesellschafterin Stadt Mannheim in Höhe von 1,5 Mio.. sowie durch die Umwidmung eigener Anteile vom Umlaufvermögen ins Eigenkapital in Höhe 0,3 Mio., die nach den Vorschriften des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes gefordert war..

99 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I Liquidität Im Geschäftsjahr 2011 war die Zahlungsfähigkeit jederzeit gewährleistet. Betriebsmittelkredite wurden teilweise in Anspruch genommen. Über die Liquiditätssituation und die finanzielle Entwicklung gibt folgende, in Anlehnung an DRS 2 erstellte Kapitalflussrechnung Aufschluss: Finanzlage in Tsd Vorjahr Jahresergebnis vor Einstellung in die Rücklagen 5.743, Abschreibungen/Zuschreibungen (-) auf Gegenstände des Anlagevermögens , Zunahme/Abnahme (-) der Rückstellungen , Cash-Earnings nach DVFA/SG , Erträge (-) aus Gewinnabführung Verlust/Gewinn (-) aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens , Zunahme (-)/Abnahme der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions-oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind , Zunahme/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions-oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind ,7 721 Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit , Abgang Anlagevermögen aus Verschmelzung 0,0 0 Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagen 3.455, Auszahlungen (-) für Investitionen in Sachanlagen , Auszahlungen (-) für Investitionen in immaterielle Anlagen 0,0-491 Einzahlungen aus Abgängen von Finanzanlagen 0,0 160 Auszahlungen (-) für Investitionen in Finanzanlagen 0,0 0 Cashflow aus der Investitionstätigkeit , Gewinnabführung 0,0 0 Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen 0,0 29 Auszahlungen (-) an den Gesellschafter , Einzahlungen aus der Aufnahme von (Finanz-)Krediten , Auszahlungen (-) aus der Tilgung von (Finanz-)Krediten , Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit -460, Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds , Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 5.841, Finanzmittelfonds am Ende der Periode 4.636, Zusammensetzung des Finanzmittelfonds in Tsd Vorjahr Liquide Mittel 4.636, Tagesgeld Stadt Mannheim 0,0 0 Jederzeit fällige Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (-) 0, ,

100 96 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht 4. Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren In der Bestandserhaltung legen wir großen Wert auf umweltverträgliche Baustoffe und orientieren uns an den gesetzten Baustandards. Damit ist einerseits eine weit vor gesetzlicher Pflicht erforderliche Umstellung auf beispielsweise niedrige Energie- und Emissionswerte angesprochen als auch die Umsetzung von Herausforderungen wie Niedrigenergiehäuser im Altbestand herzustellen und dieses Wissen auch in den Neubau sowie unseren Verkaufsobjekten einzubringen. Die umfassende Betreuung unserer Kunden, weit über das übliche Verwaltungsgeschäft hinaus, ist ein wichtiger Bestandteil unseres aktiven Kundenmanagements. Darunter verstehen wir neben den etablierten Dienstleistungen im Rahmen des sozialen Managements, wie eigene Schuldnerberatung, Mediationen bei Konflikten in Hausgemeinschaften, eine mobile Wohn-Begleithilfe sowie viele weitere Maßnahmen mehr, häufig auch in enger Kooperation mit sozialen Trägervereinen. Die Attraktivität unseres Bestandes unterstützen wir daneben durch Concierge-Einrichtungen in ausgewählten Wohnanlagen. Im Jahr 2007 haben wir erstmals in Kooperation mit der ARGE Jobcenter ein Angebot zur intensiven Wohnbetreuung erstellt, das mittlerweile von unserer gemeinnützigen Enkelgesellschaft, der Chance Bürgerservice Mannheim ggmbh mit großem Engagement und Erfolg übernommen und ausgebaut wurde. Die Beschäftigten unseres Hauses sind als eindeutiger Erfolgsfaktor anzusehen und erhalten selbstverständlich neben den tariflichen Leistungen auch Unterstützung hinsichtlich ihrer Fortbildungsmöglichkeiten, die ein wichtiges Instrument zur Qualitätssicherung darstellen. Dabei nutzen wir auch die Kompetenz externer Berater, um uns Schwachstellen aufzeigen zu lassen, die wir im Nachgang mit speziellen Mitarbeitertrainings beseitigen möchten. Im Jahr 2009 haben wir zur besseren Unterstützung unseres Dienstleistungsangebotes unser altes ERP System abgelöst und SAP Real Estate eingeführt, um auch neben den zusätzlichen unternehmensweiten Möglichkeiten den Mitarbeitern die Chance zu geben, mit einem modernen System ihre Tätigkeiten zu erfüllen. Daneben wird auch das soziale Miteinander der Belegschaft durch gemeinsame Unternehmungen wie einem Betriebsausflug, Teilnahme an regionalen Sportveranstaltungen oder ähnliches unterstützt. Wir sehen uns auf dem richtigen Weg, die Ressource Mitarbeiter fair und fördernd einzusetzen und bekommen dies mittels einer geringen Mitarbeiterfluktuation von ca. 1 % seit Jahren auch bestätigt. IV. Nachtragsbericht Es gab keine Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind und Auswirkung auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage haben. V. Künftige Entwicklung und Management unserer Chancen und Risiken Um Entwicklungen zu erkennen, die den Fortbestand unserer Gesellschaft gefährden könnten, entwickeln wir Instrumente eines internen Überwachungssystems ständig weiter. Wesentliche Funktionen dieses Systems sind: Innenrevision Controlling Kostenrechnung Ist-Kosten- und Terminkontrolle Systematisches Risikomanagement auf der Grundlage eines aktuellen Handbuchs Portfolio-Management

101 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I 97 Mittels dieser ausgearbeiteten Instrumente und dem überregionalen Informationsaustausch mit anderen Wohnungsbaugesellschaften haben wir einen umfassenden Überblick zur aktuellen Wohnungsmarktlage und erkennen Entwicklungstendenzen auf Teilmärkten zügig und können uns aufgrund unserer Erfahrung dort platzieren, wo wir positive Entwicklungen erkennen. Nachdem wir das Jahr 2008 für eine ausgiebige Sondierung des Marktes und mit Unterstützung durch Fachberater für die Auswahl eines ERP-Systems genutzt haben, ist wie beabsichtigt im Jahr 2009 die Umstellung und die Einführung im Unternehmen erfolgt. Seit Beginn des Jahres 2010 sind wir mit der SAP-Software produktiv und arbeiten bereits in allen Bereichen unseres Unternehmens mit den neuen Modulen, die im Geschäftsjahr weiter optimiert und kontinuierlich an unsere Geschäftsvorfälle und Prozesse angepasst wurden. Wir sind sicher, uns mit der Einführung des neuen ERP-Systems für die künftige Entwicklung unseres Unternehmens optimal aufgestellt zu haben und unsere vorhandenen Instrumente im Laufe der Zeit verfeinern zu können. Unabhängig davon nutzen wir die Branchenkompetenz externer Fachberater für die Prozessoptimierung in unserem Kerngeschäft oder auch Beratung für Projekte von besonderer Bedeutung. Zur Absicherung von Zinsschwankungsrisiken von Darlehen ist ein Zins-Swap-Geschäft abgeschlossen, welches variable gegen feste Zinszahlungen absichert. Dabei werden laufende Marktwertänderungen regelmäßig analysiert. Daneben ist ein Cap zur Absicherung von einem Darlehen mit variablem Zins abgeschlossen. An dieser Stelle verweisen wir auf unsere Angaben im Anhang. Wesentliche Risiken, die einen besonderen Einfluss auf unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage haben könnten und damit weitere Vorsorgemaßnahmen auslösen würden, sind aus derzeitiger Sicht nicht festzustellen. Insbesondere sind keine wirtschaftlichen oder rechtlichen Gefahrenpotentiale vorhanden, die unseren Fortbestand gefährden. Die künftige Entwicklung der Geschäftssparten beurteilen wir wie folgt: 1. Bewirtschaftung In unserem Kerngeschäft, der Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes, werden wir auch weiterhin fast ausnahmslos die erwirtschafteten Erträge in die Verbesserung und Bestandserhaltung unserer Wohnungen investieren. Die Bestandserhaltung von Wohngebäuden wird somit auch in den kommenden Jahren Mittelpunkt unserer Tätigkeit sein, obwohl eine finanzielle Unterstützung von Bund und Land nur in sehr eingeschränkter Höhe erfolgt. Die Bestandserhaltung wurde in der Vergangenheit zugunsten von Neubauten nicht in notwendigem Umfang vorgenommen. Sie ist nun jedoch dringend erforderlich, um im Wettbewerb mit anderen Anbietern erfolgversprechend aufgestellt zu sein. Unter anderem haben wir ein Instandhaltungsprogramm entwickelt, das beginnend ab dem Jahr 2011 die Revitalisierung leerstehender, vermietbarer Wohnungen mit größerem Instandhaltungsaufwand zum Ziel hat. Dieses ausgeprägte Engagement in der Bestandserhaltung wird auch die kommenden Jahre auf hohem Niveau erfolgen. In der nachhaltigen Verbesserung unseres Wohnungsbestandes in Kombination mit kundenfreundlicher Anpassung unserer Kernprozesse sehen wir die Basis unseres weiteren Geschäftserfolges. Den mit einem niedrigen Prozentsatz steigenden Mieterträgen stehen mit höheren Prozentsätzen steigende Kosten (Bau, Personal etc.) gegenüber. Dies macht die oben stehenden Aufgaben auch künftig sehr anspruchsvoll, zumal beginnend mit dem Jahresabschluss 2009 unsere Gesellschafterin eine Gewinnausschüttung erwartet, in deren Höhe wir Maßnahmen in unserem Bestand nicht mehr durchführen können.

102 98 I Jahresabschluss I GBG Konzern, Lagebericht 2. Neubautätigkeit Aufgrund unserer Erfahrungen und entsprechender Analysen werden wir auch auf dem mittlerweile komplett erschlossenen Centro Verde-Gelände die ursprünglich als Bauträgermaßnahme konzipierte Erstellung von attraktiven Eigentumswohnungen und Einfamilienreihenhäusern beginnen und die fertig gestellten Wohneinheiten unserem Bestand zur Vermietung zuführen, gegebenenfalls verkaufen. Des Weiteren bringen wir zurzeit unsere Kompetenzen in die Erstellung von Kinderhäusern und Kinderkrippen ein. 3. Verkaufsmaßnahmen Die Privatisierung von Teilen unseres Wohnungsbestandes führen wir auch über das Geschäftsjahr 2011 weiter fort. Dabei richtet sich das Verkaufsangebot vorrangig an die Mieter dieser Wohnungen oder deren Angehörige. Verkäufe an andere Kaufinteressenten werden auch zukünftig mieterfreundlich erfolgen. Die Erträge aus dem Bestandsverkauf werden wir auch weiterhin zur Ausweitung der Volumina im Bereich Instandhaltung und Modernisierung einsetzen. Erträge aus dem Bauträgergeschäft konnten in der jüngeren Vergangenheit nur sehr schleppend und in geringem Umfang realisiert werden. Dementsprechend fand im Jahr 2011 kein Bauträgergeschäft statt und soll auch im Jahr 2012 nicht aufgenommen werden. 4. Betreuung In dieser Sparte werden die Verwaltungsmaßnahmen für Dritte und die wirtschaftlichen sowie bautechnischen Betreuungen zusammengefasst. In der Verwaltung betreuen wir diverse Eigentümergemeinschaften und städtische Wohnungen; letztere wurden bis auf 67 Wohn- und 7 Gewerbeeinheiten veräußert. Die Ausweitung unseres Geschäfts durch die Baubetreuung von Schulen für die Stadt Mannheim wird künftig nur noch von unserer Tochtergesellschaft BBS Bau- und Betriebsservice GmbH wahrgenommen. Durch die Verschmelzung unserer Tochtergesellschaft MWS Bauconsult GmbH wurden von der GBG Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbh einige laufende Projekte übernommen und bis zum Projektende betreut. Am 27. März 2012 hat die Tochtergesellschaft MWS Grundstücksverwaltung GmbH (MWSG) mit der Stadt Mannheim eine zusätzliche Gesellschafterin erhalten und wurde in MWS Projektentwicklung GmbH (MWSP) umfirmiert. Die MWSP wird sich künftig zusätzlich mit der Integration von bislang militärisch genutzten Flächen der US-Streitkräfte in das Mannheimer Stadtgebiet beschäftigen. 5. Bau und Sanierung Die Projektbeziehung zur Stadt Mannheim mit unserem gemeinsamen PPP-Modell ist langfristig angelegt. Mit dem Architektenwettbewerb für die Käthe-Kollwitz-Schule und für das Kinderhaus Herzogenried ist der Startschuss für die Bau- und Sanierungsprojekte bereits vor mehreren Jahren gefallen. Die Resonanz der Stadt Mannheim und der Öffentlichkeit auf das Ergebnis ist positiv. Zielgerichtet werden die Projekte von beiden Partnern, entsprechend den vertraglichen Gestaltungen, weiter verfolgt; nur so können die erwarteten Effizienzpotentiale realisiert werden. In der erfolgreichen Umsetzung der 1. Tranche sehen wir die Chance, uns auch zukünftig der Stadt Mannheim als Partner für den Bau und die Sanierung kommunaler Gebäude erfolgreich anzubieten. Die effektive Umsetzung der Bau- und Sanierungsmaßnahmen mit einer maßgeschneiderten Finanzierung und einem bereits eingeplanten optimierten Facility Management kann zu einer Verstetigung des Investitionsvolumens und damit zu einer möglicherweise frü-

103 GBG Konzern, Lagebericht I Jahresabschluss I 99 heren Realisierung der Maßnahmen im Bereich der Schulen führen. Darin sehen wir zusammenfassend ein erfolgreiches zukünftiges Geschäftsmodell. Bestätigung erfahren wir in der verstärkten Übertragung von weiteren Aufgaben im Baubereich. Zu den in 2008 begonnenen Maßnahmen aus dem Vermögenshaushalt der Stadt Mannheim wurden wir darüber hinaus beauftragt, ein größeres Volumen in Zusammenhang mit dem Konjunkturprogramm II zu übernehmen, das wir erfolgreich abgeschlossen und abgerechnet haben. 6. Facility Management In diesem Bereich gehen wir analog dem Bau und der Sanierung von kommunalen Gebäuden davon aus, dass wir mittelfristig für die Stadt Mannheim die Bewirtschaftung weiterer Schulen übernehmen. Dies insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass für eine effiziente Bewirtschaftung über den Lebenszyklusansatz Bau, Finanzierung und Betrieb aus einer Hand angeboten werden sollte. Unsere positive Umsetzung im ersten Jahr der Bewirtschaftung führte bereits dazu, dass wir weitere Schulen in unser Facility Management aufgenommen haben, denen in 2008 neue Objekte gefolgt sind. Wir sehen uns wiederholt in der Umsetzung unseres Geschäftskonzeptes bestätigt und werden dies fortsetzen. Wir gehen davon aus, die Bewirtschaftung aller Schulgebäude in Mannheim mittelfristig übertragen zu bekommen, die nächste Tranche bestehend aus 11 Schulen wird bereits im Jahr 2012 erwartet. 7. Wirtschaftsplanung Im Rahmen unserer aktuellen Wirtschaftsplanung wurden für 2012 Umsatzerlöse in Höhe von 133 Mio. geplant, wobei ein Rohergebnis von 64 Mio. und ein Jahresüberschuss von 4 Mio. erzielt werden soll. In 2012 sind Instandhaltungs- und Modernisierungskosten von 47 Mio. vorgesehen. Die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten werden weiterhin auf sehr hohem Niveau gehalten, um unsere Wohnungsbestände zum Zielportfolio hin zu entwickeln und die bewirtschafteten Schulgebäude stets auf gutem Niveau zu halten. VI. Zusammengefasstes Ergebnis Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die GBG dank der eingeschlagenen Strategie und der eingesetzten Instrumente in der Lage sein wird, das Wirtschaftsjahr 2012 erfolgreich abzuschließen. Wirtschaftliche und finanzielle Risiken, die die Vermögens-, Ertrags- und Finanzlage bestandsgefährdend beeinträchtigen könnten, sind nicht erkennbar. Mannheim, den 31. März 2012 Die Geschäftsführung Wolfgang Bielmeier

104 100 I Jahresabschluss I Bericht des Aufsichtsrates Bericht des Aufsichtsrates Oberbürgermeister Dr. Peter Kurz Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz und Gesellschaftsvertrag obliegenden Aufgaben im abgelaufenen Geschäftsjahr wahrgenommen und die Geschäftsführung überwacht. Er wurde von der Geschäftsführung laufend über alle Geschäftsvorgänge von wesentlicher Bedeutung, über die Lage und die Entwicklung des Unternehmens informiert. Im Berichtszeitraum fanden 5 Aufsichtsratssitzungen statt. Gegenstand der Beratungen und Beschlussfassungen waren insbesondere die Feststellung des Jahresabschlusses 2010, die Vorlage des fortgeschriebenen Wirtschaftsplanes 2011 und des Wirtschaftsplanes 2012, das Portfoliomanagement, die Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Neubaumaßnahmen sowie die erforderlichen Arbeitsvergaben. Die Wirtschaftsprüfer des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v. Stuttgart, haben in der Zeit vom 10. April bis 04. Mai 2012 den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2011 geprüft, das Ergebnis in einem Prüfungsbericht niedergelegt und den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt. Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 16. Juli 2012 über den Bericht des vbw Verband baden-württembergischer Wohnungsunternehmen e.v., Stuttgart, beraten und das Prüfungsergebnis zum Jahresabschluss 2011, den Anhang zum Jahresabschluss sowie den Lagebericht zustimmend zur Kenntnis genommen. Der von der Geschäftsführung vorgelegte Geschäftsbericht wurde vom Aufsichtsrat genehmigt. Es wurde beschlossen, die Bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2011 sowie den Lagebericht der Gesellschafterversammlung vorzulegen. Der Aufsichtsrat beschließt außerdem, der Gesellschafterversammlung die Entlastung des Geschäftsführers, Herrn Direktor Wolfgang Bielmeier, vorzuschlagen. Im Aufsichtsrat gab es im vergangenen Geschäftsjahr eine personelle Veränderung. Im Namen des Aufsichtsrates danke ich der Geschäftsführung und allen Mitarbeitern für ihren Einsatz und die erbrachten Erfolge. Mannheim, im Juli 2012 Der Vorsitzende des Aufsichtsrates Dr. Peter Kurz Oberbürgermeister