Einzelhandels-und Dienstleistungsstandort Bergedorf-Süd

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1 Wissen schafft Zukunft. Einzelhandels-und Dienstleistungsstandort Bergedorf-Süd Dokumentation: Besatzaufnahme und Bewertung Hamburg, März 2014 by BBE Handelsberatung GmbH 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkung und methodische Vorgehensweise 5 2. Makrostandort Hamburger Zentrenstruktur im Überblick Bezirk Bergedorf Einordnung in das Hamburger Zentrenkonzept Bezirk Bergedorf Lage und Siedlungsstruktur Bezirk Bergedorf Überblick Versorgungsstandorte Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Umfeld Bezirk Bergedorf - Bevölkerungsstruktur Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Lage im Stadtgebiet sowie verkehrliche Anbindung Einwohnerpotenziale Bergedorf-Süd Zwischenfazit Mikrostandort Bergedorf-Süd Abgrenzung Fördergebiet und Hauptzentrum Bergedorf Infrastruktur - ÖPNV und Parkhäuser Überblick - Großflächige Wettbewerber im näheren Umfeld Zwischenfazit

3 Inhaltsverzeichnis 4. Strukturanalyse Bergedorf Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Einzelhandelserhebung Überblick Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Angebotsstruktur nach Teilsegmenten im Vergleich Zwischenfazit Strukturanalyse Verkaufsflächen und Umsatz Verkaufsflächen und Umsätze nach Zonen Zone I des Fördergebietes Zone II des Fördergebietes Zone III des Fördergebietes Strukturanalyse Entwicklung seit Vergleich Einzelhandel 2009 und Heute Einzelhandelsstrukturen, VKF und Umsätze Zwischenfazit Qualitative Bewertung Qualitative Bewertung des Einzelhandels im Fördergebietes Qualitative Bewertung des Einzelhandels Zwischenfazit

4 Inhaltsverzeichnis 8. Fazit Grundlagen für das weiter Vorgehen Leerstandssituation im Fördergebiet Fazit und erste Empfehlungen für Zone I Fazit und erste Empfehlungen für Zone II Fazit und erste Empfehlungen für Zone III Leitziele Leitziele nach Zonen Konkrete Handlungsfelder Anhang Entwicklung der Betriebstypen im Einzelhandel Glossar Sortimentsabdeckung im Fördergebiet und Umfeld Strukturanalyse Standortbeschreibungen

5 1. Vorbemerkung und methodische Vorgehensweise Vorbemerkung Der Senat der Freien und Hansestadt Hamburg beschloss am 15. Februar 2011 die Festlegung des Gebietes Bergedorf-Süd als Fördergebiet im Programmsegment Aktive Stadt- und Ortsteilzentren (ASO). Auf dieser Grundlage hat das Bezirksamt Bergedorf für den Zeitraum von 2012 bis 2016 mit einer Verlängerungsoption bis 2020, bzw. bis zum Ende des Förderzeitraums, die Gebietsentwicklung für Bergedorf-Süd ausgeschrieben. Das Bezirksamt Bergedorf hat die steg Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft Hamburg mbh mit diesem Projekt beauftragt. Die vorliegende Untersuchung zum Einzelhandel wurde in diesem Rahmen von der BBE Handelsberatung für Bergedorf- Süd erarbeitet. Methodische Vorgehensweise Die BBE Handelsberatung hat im Januar/Februar 2014 eine Erhebung der Erdgeschossnutzungen im Bereich des Einzelhandels und der ladennahen Dienstleistungsbetriebe im Fördergebiet Bergedorf Süd durchgeführt. Die Einzelhandelsbetriebe * wurden hinsichtlich der Verkaufsflächen und Umsätze differenziert ausgewertet. Zusätzlich erfolgte eine qualitative Bewertung aller Einzelhandelsbetriebe* im Fördergebiet. Die Ergebnisse der Erhebung wurden mit den im Jahr 2009 durch die CIMA erhobenen Daten verglichen, so dass etwaige Veränderungen der Nutzungsstrukturen entsprechend abgebildet werden können. Betriebsstättenerhebung Die Verkaufsflächen aller im Fördergebiet ansässigen Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe wurden nach 12 Warengruppen, bzw. 36 Sortimenten differenziert erhoben, sodass ein Vergleich mit den CIMA- Daten möglich ist. Soweit einsehbar, wurden auch die leer stehenden Ladenlokale mit ihrer Verkaufsfläche erfasst. Anschließend wurde für alle Betriebe unter Beachtung der örtlichen und standortbezogenen Rahmenbedingungen und Besonderheiten sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern die Umsatzleistung sortimentsspezifisch ermittelt. * Als Einzelhandelsbetriebe werden hier und im Folgenden diejenigen Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwiegend an letzte Verbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Zu den Ladenhandwerksbetrieben gehören Bäckereien, Konditoreien und Metzgereien. Aus der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größeren Verkaufsräumen in Tankstellen) und ähnlichen Waren. 5

6 1. Vorbemerkung und methodische Vorgehensweise Methodische Vorgehensweise Erfassung aller Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe Parallel zur Betriebsstättenerhebung wurde eine räumliche Erfassung und Kategorisierung aller Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe in Erdgeschossnutzung nach festgelegten Kriterien vorgenommen. Dabei wurde in Anlehnung an die CIMA- Daten zwischen den folgenden Kategorien differenziert: 1. Gastronomie und Hotellerie 2. Freizeiteinrichtungen / -unternehmen 3. Gesundheitswesen 4. Einzelhandelsnahe Dienstleistungen 5. Einzelhandelsferne Dienstleistungen 6. Öffentliche, soziale und gesellschaftliche Einrichtungen, 7. Produzierendes Gewerbe, Handwerk. Die erfassten Daten der Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe sowie der Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe wurden in einem GIS-System eingearbeitet und so räumlich fixiert. Eine entsprechende Datenbank kann zur weitern Arbeit genutzt werden, auf dieser Basis wäre etwa ein Gewerbeflächenkataster für das Fördergebiet zu entwickeln. Wettbewerbserfassung im erweiterten Untersuchungsgebiet Wichtige Betriebe im Umfeld des Fördergebietes wurden über Desk-research und vor-ort-begehungen eruiert. 6

7 2. Makrostandort 2.1 Hamburger Zentrenstrukturim Überblick Hamburg hat eine polyzentrische Versorgungsstruktur mit einer hierarchischen Gliederung der zentralen Standorte. Die Standortbereiche werden in folgende Hierarchiestufen eingeteilt: City (A-Zentrum): Die City umfasst knapp 15 % der Hamburger Verkaufsflächen. Im Einzugsgebiet leben rd. 3 Mio. Einwohner, davon ca. 1,3 Mio. im Umland der Stadt. Der nationale und internationale Einkaufstourismus konzentriert sich hier. Bezirkszentren (B1-Zentren): Bezirkszentren sind überwiegend historisch gewachsene Zentren. Neben der Handelsfunktion erfüllen diese auch regional bezogene Funktionen der Verwaltung. Die Zentren Bergedorf und Harburg erfüllen aufgrund ihrer geo-grafischen Randlage auch Versorgungsfunktionen für das benachbarte Umland, während sich die Versorgungsbereiche der anderen B-Zentren überwiegend auf die Stadtteile der inneren Stadt beziehen. Bezirksentlastungszentren (B2-Zentren): Bezirksentlastungszentren versorgen die Stadtteile der äußeren Stadt und übernehmen vorrangig die Konsumgüterdeckung des aperiodischen Bedarfs. Sechs der insgesamt acht B2-Zentren verfügen über ein Shopping-Center. Stadtteilzentren und lokale Zentren (C-Zentrum-Zentren, D-Zentren): Diese Zentren gewährleisten die Grundversorgung im periodischen, teilweise auch im aperiodischen Bedarf. Hinsichtlich Größe, Vielfalt und Qualität unterscheiden sich diese Zentren z.t. deutlich voneinander Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg 2003 Zentralität Bezeichnung Einwohner im Einzugsgebiet A City über 3 Mio. Einw. B1 Bezirkszentrum etwa Einw. B2 Bezirksentlastungszentrum über Einw. C Stadtteilzentrum etwa bis Einw. D Lokales Zentrum etwa bis Einw. Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg

8 2. Makrostandort 2.2 Bezirk Bergedorf Einordnung in das Hamburger Zentrenkonzept Das aus dem Jahr 2003 stammende Zentrenkonzept (Zentrale Standorte nach Flächennutzungsplan) der Freien und Hansestadt Hamburg weist Bergedorf als Bezirkszentrum (B1-Zentrum) aus. Bergedorf liegt ebenso wie Harburg als ausgewiesenes Bezirkszentrum in geographischer Randlage Hamburgs. Es übernimmt aufgrund seiner Lage im äußeren südöstlichen Teil Hamburgs eine wichtige Versorgungsfunktion für das angrenzende Umland. Die nächsten Bezirkszentren liegen rd. 13 km entfernt in südwestlicher Richtung (Harburg) und ca. 10 km in nordwestlicher Richtung (Bezirkszentren in der inneren Stadt). Die weiteren Standorte mit zentralörtlicher Bedeutung im Umfeld sind: Bezirksentlastungszentrum Hamburg-Billstedt Oberzentrum Lüneburg Mittelzentrum Reinbek Mittelzentrum Glinde Mittelzentrum Wentorf Mittelzentrum Geesthacht Unterzentrum Schwarzenbek Zentren in Bergedorf Quelle: Freie und Hansestadt Hamburg

9 2. Makrostandort 2.3 Bezirk Bergedorf Lage und Siedlungsstruktur Im Bezirk Bergedorf sind - laut Flächennutzungsplan der Stadt Hamburg 2005 jeweils ein Bezirkszentrum (Bergedorf) und ein Stadtteilzentrum (Billwerder-Allermöhe) sowie mehrere Nahversorgungszentren vorhanden. Der Bezirk Bergedorf befindet sich im Südosten der Stadt Hamburg und grenzt sowohl an das Bundesland Schleswig- Holstein als auch Niedersachsen. Eine natürliche geographische Abgrenzung zum Bundesland Niedersachsen stellt die Elbe dar. Im Umkreis von rd. 20 bis 40 km Entfernung befinden sich die Mittelzentren Winsen (Luhe), Seevetal und das Oberzentrum Lüneburg in Niedersachsen, als auch die Mittelzentren Reinbek, Geesthacht und das Unterzentrum Schwarzenbek in Schleswig- Holstein. Der Bezirk Bergedorf gliedert sich in 14 Stadtteile*, wobei die Stadtteile Bergedorf (ca Einwohner), Lohbrügge (ca Einwohner) und Neuallermöhe (ca Einwohner) die bevölkerungsreichsten sind. Zentralörtliche Einstufungen im Umfeld von Bergedorf * Allermöhe, Altengamme, Bergedorf, Billwerder, Curslack, Kirchwerder, Lohbrügge, Moorfleet, Neuallermöhe, Neuengamme, Ochsenwerder, Reitbrook, Spadenland und Tatenberg 9

10 2. Makrostandort 2.4 Bezirk Bergedorf Überblick Versorgungsstandorte Versorgungsstandorte im Bezirk Bergedorf In der nebenstehenden Karte sind die Versorgungsstandorte und Wettbewerbsstrukturen in Bergedorf und im näheren Umland abgebildet. Außerdem sind die zentralörtlichen Einstufungen der Hamburger Zentren dargestellt. Auf einer ersten oberflächlichen Betrachtungsebene ist zu erkennen, dass die Versorgungsstrukturen in Bergedorf und im Umland stark ausgeprägt sind; keine größeren Siedlungsgebiete sind demnach ohne Versorgungseinrichtungen. In den Zentren ballen sich diese Anbieter deutlich, entfachen so eine größere Ausstrahlungskraft und übernehmen Versorgungsfunktionen für das Umland. Wettbewerbsstrukturen im weiteren Umfeld 10

11 2. Makrostandort 2.5 Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel im Umfeld Die vorhandene Ausstattung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerieartikel) ist auf der nebenstehenden Karte schematisch dargestellt. Die Versorgungssituation im Fördergebiet sowie im näheren Umland stellt sich sehr positiv hinsichtlich nahversorgungsrelevanten Angeboten dar. Betriebstyp 11

12 2. Makrostandort 2.6 Bezirk Bergedorf - Bevölkerungsstruktur Die Bevölkerungsstruktur des Bezirkes Bergedorf Zum sind rd Personen im Bezirk Bergedorf gemeldet. Im gesamten Stadtgebiet Hamburg sind es rd Personen. Der Bezirk Bergedorf hat damit einen Anteil von rd. 6,7 % an der Gesamtbevölkerung Hamburgs. Der größte Anteil der Einwohner Bergedorfs mit 64 % ist zwischen 18 und 64 Jahren alt, weitere 17,7 % sind älter als 65 Jahre und 18,3 % sind jünger als 18 Jahre. Der Vergleich der Altersstrukturen Bergedorfs mit dem gesamten Stadtgebiet Hamburg zeigt keine signifikanten Abweichungen. Der Bezirk Bergedorf zeigt mit 4,6 % deutliche Wachstumstendenzen in den vergangenen 10 Jahren; die Einwohnerzahl der Stadt Hamburg ist ebenfalls angestiegen, es wurde sogar ein Wachstum von rd. 6,0 % erreicht. Es kann jedoch keine Aussage über die Bevölkerungsprognose bis 2020 für den Bezirk Bergedorf gemacht werden, da für diesen Zeitraum keine Daten auf Bezirksebene vorliegen. Für die Stadt Hamburg insgesamt stellt sich die Entwicklung mit einem prognostizierten Wachstum von rd. 1,5 % positiv dar. Perspektivisch stellt die Stadt Hamburg eine der wenigen Wachstumsregionen im norddeutschen Raum dar. 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 Altersstruktur des Bezirks Bergedorf im Vergleich zur Stadt Hamburg 64,0 65,0 Bergedorf 18,3 17,7 15,3 Hamburg (gesamt) 19,7 unter 18 Jahren 18 bis 64 Jahre 65 Jahre und älter Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Stand: Gebietseinheit Einwohner Bevölkerungsentwicklung 2002 bis 2012 Bevölkerungsprognose 2012 bis 2020 Bezirk Bergedorf ,6% k. A. Hamburg (gesamt) ,0% 1,5% Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Stand:

13 2. Makrostandort 2.7 Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Mit einer einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 107,9 liegt der Bezirk Bergedorf deutlich oberhalb des Bundesdurchschnitts, der bei 100 liegt. Im Vergleich zu umliegenden Mittel- und Oberzentren stellt sich die Kaufkraftkennziffer für Bergedorf durchschnittlich dar. Die Kaufkraftkennziffer für das Bundesland Hamburg liegt bei 108,7. Bergedorf erreicht mit 107,9 einen leicht niedrigeren Wert als die Stadt Hamburg insgesamt. Kaufkraftniveau von Gemeinden des Umlandes Kaufkraftniveau der Hamburger Bezirke Aumühle 133,2 Eimsbüttel 112,8 Wentorf b. H. 121,3 Reinbek 118,7 Altona 110,8 Oststeinbek Börnsen 116,4 113,1 Wandsbek 110,3 Hamburg (gesamt) Bergedorf 108,7 107,9 Hamburg-Nord 109,5 Glinde 106,5 Bergedorf 107,9 Winsen (Luhe) Geesthacht 105,6 100,9 Hamburg-Mitte 105,4 Schwarzenbek Lauenburg 91,5 100,8 Harburg 103, Quelle: BBE!MB-Research-Kaufkraftdaten

14 2. Makrostandort 2.8 Lage im Stadtgebiet sowie verkehrliche Anbindung Die verkehrliche Anbindung des Bezirkszentrums an Hamburg und das Umland ist als positiv zu bewerten. Die Bundesstraßen 5 und A25 (Hamburg Geesthacht) verlaufen unmittelbar durch den Bezirk. Hamburg Billwerder-Moorfleet A1 B5 Reinbek Die Bundesautobahnen A24 (Hamburg Berlin) im Norden und die A1 (Lübeck Hamburg Bremen) im Westen verlaufen durch den Bezirk. Die nächstgelegene Anschlussstelle an die Autobahn A7 (Flensburg Hamburg Kassel) befindet sich in ca. 35 km Entfernung. Mittlerer Landweg A25 Allermöhe Nettelnburg Bergedorf B25 Die ÖPNV-Anbindung an den HVV ist über die S- Bahnhaltestelle Bergedorf gegeben. Der Bahnhof wird ebenfalls von Zügen der Deutschen Bahn frequentiert. Die Nähe zum Hamburger Hauptbahnhof gewährleistet die Anbindung an den Fernverkehr. Legende Quartier Bergedorf-Süd Wichtige Verkehrsachsen S-Bahnstationen Quelle: Eigene Darstellung, OpenStreetMap

15 2. Makrostandort 2.9 Einwohnerpotenziale Bergedorf-Süd Fördergebiet - Kaufkraftpotenziale Die Einwohnerplattform des gesamten Fördergebietes beläuft sich auf rd Menschen. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau liegt innerhalb des Fördergebietes bei einem Index von 107,9. Der Größte Anteil mit 55% des Nachfragevolumens/Kaufkraftpotenzials im Fördergebiet entfällt auf den kurzfristigen Bedarf und beläuft sich auf 19,3 Mio. Euro. Dazu zählen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege sowie Blumen und zoologischer Bedarf. Weitere 12,5 Mio. Euro entfallen auf den mittelfristigen Bedarf, 3,8 Mio. Euro auf den langfristigen Bedarf. Insgesamt beträgt das Kaufkraftpotenzial innerhalb des Fördergebietes 35,6 Mio. Euro Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig Holstein, Stand sowie BBE Handelsberatung GmbH 2014

16 2. Makrostandort 2.9 Einwohnerpotenziale Bergedorf-Süd Die unten stehende Tabelle bildet zusammenfassend und vergleichend die sozioökonomischen Rahmenbedingungen ab. Auffällig dabei ist, dass im Fördergebiet eine vergleichsweise hohe Einwohnerdichte besteht. Sozioökonomische Rahmendaten Fußläufiges Einzugsgebiet Fördergebiet Bergedorf-Süd Stadtteil Bergedorf Bezirk Bergedorf Hamburg Einwohner Altersstruktur Unter 18 Jahre in % der Bevölkerung 16,3 17,9 15,7 18 bis unter 65 Jahre in % der Bevölkerung 63,1 63,3 65,6 65 Jahre und älter in % der Bevölkerung 20,7 18,8 18,7 Ausländer in % der Bevölkerung 10,4 10,7 14,3 Arbeitslose in % 5,0* 5,0* 5,6 * Einwohnerdichte in Personen je km² * 788 * 2.351* Einpersonenhaushalte in % der Haushalte 49,1* 41,7* 54,2* Haushalte mit Kindern in % der Haushalte 18,5 * 22,7 * 17,4 * Private PKW je Einwohner 348* 381 * 340* Allgemeiner Kaufkraft-Index (D=100) 107,9 107,9 110,8 * 108,6* 108,7* Kaufkraftvolumen in Mio. Euro 71,1 35,6 224,3 * 821,3* * Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig Holstein, Stand sowie BBE Handelsberatung GmbH 2014 * Daten zum Stand

17 2. Makrostandort 2.10 Zwischenfazit Der Bezirk Bergedorf hat als flächenmäßig größter Bezirk Hamburgs im Vergleich zu den anderen Bezirken die geringste Einwohnerzahl. Bergedorf ist laut Hamburger Zentrenkonzept als Bezirkszentrum ausgewiesen, und strahlt sowohl in Richtung Bergedorf als auch in das benachbarte Umland aus. Der Bezirk Bergedorf verfügt über eine sehr gute Versorgungsstruktur; außer dem Bergedorfer Hauptzentrum sind das Stadtteilzentrum Billlwerder-Allermöhe sowie weitere 13 Nahversorgungsstandorte vorhanden, die sich über den Bezirk, insbesondere im nördlicheren, dichter besiedelten Bergedorf, verteilen. Die vorhandene Ausstattung mit Betrieben, die überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente anbieten, ist als positiv zu bewerten, es sind nahezu alle Siedlungsbereich gut versorgt. Die Kaufkraftkennziffer für Bergedorf liegt in etwa im Durchschnitt der Gemeinden des Umlandes, aber erkennbar über dem Bundesdurchschnitt. Die verkehrliche Anbindung des Bezirkszentrums an Hamburg und das Umland ist als positiv zu bewerten. Die ÖPNV-Anbindung an den HVV ist über die S-Bahnhaltestelle Bergedorf gegeben. Die Rahmendaten, die den Makrostandort Bergedorf betreffen, können als positiv bewertet werden Quelle: Eigene Darstellung, OpenStreetMap

18 3. Mikrostandort Bergedorf-Süd 3.1 Abgrenzung Fördergebiet und Hauptzentrum Bergedorf Das Fördergebiet Bergedorf-Süd befindet sich im Zentrum des Bezirks Hamburg-Bergedorf und überschneidet sich im nördlichen Bereich (Bereich Sachsentor und Bergedorfer Straße) mit dem Hauptzentrum Bergedorf (Zentraler Versorgungsbereich). Quelle: Einzelhandelsentwicklungskonzept

19 3. Mikrostandort Bergedorf-Süd 3.2 Infrastruktur - ÖPNV und Parkhäuser Das Fördergebiet Bergedorf-Süd ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut zu erreichen. Der Bahnhof Bergedorf liegt in rd Minuten fußläufiger Entfernung, dabei werden bis zu 20 Minuten aus dem Bereich südöstlich der Bergedorfer Straße und dem weiteren Verlauf der Holtenklinker Straße benötigt. Die Regionalbahn R20 (Richtung Rostock Hbf. und Hamburg Hbf.) fährt mehrmals täglich, außerdem fungiert der Bahnhof als S-Bahnstation, es verkehren die Bahnlinien S21 (Richtung Aumühle und Pinneberg), S2 (Richtung Altona) in einer hohen Taktung, der Hamburger Hauptbahnhof wird in 23 Fahrminuten erreicht. Das Hamburger Busnetz ist im Fördergebiet gut ausgebaut, die Bergedorfer Straße wird von sieben verschiedenen Buslinien angefahren. Im Fördergebiet befinden sich drei Parkhäuser. Das Parkhaus mit der höchsten Auslastung (26 %) ist das Parkhaus Hotel Sachsentor; es liegt in der Bergedorfer Schloßstraße, in unmittelbarer Nähe zum Sachsentor. Spitzenwerte der Auslastung werden zu den Marktzeiten erreicht. Das Parkhaus Neuer Mohnhof liegt südlich der Bergedorfer Straße in Wohngebietslage und hat nur eine Auslastung von 12 %. Als drittes Parkhaus ist die Tiefgarage des Ramada-Hotels im südwestlichen Teil des Fördergebietes zu nennen, allerdings wird dieses kaum genutzt und hat daher nur eine Auslastung von 4 %. Legende: 19

20 3. Mikrostandort 3.3 Überblick - Großflächige Wettbewerber im näheren Umfeld Der Überblick über wichtige Anbieter im näheren Umfeld des Fördergebietes lässt mehrere größere Einzelhandelspole erkennen. Das City Center Bergedorf ist ein modernes Shopping-Center direkt am S-Bahnhof gelegen, es gliedert sich in drei Teilgebäude, die in den letzten Jahren aufwändig restrukturiert und erweitert wurden. Heute sind eine Vielzahl attraktiver Mieter im CCB ansässig, dabei sind insbesondere die Ankermieter Saturn, Kaufland, TK-Maxx, C&A und P&C zu nennen. Die Fußgängerzone Alte Holstenstraße, nördlich der Bahngleise, ist ein weiterer Einzelhandelspol; hier ist das Markkaufcenter angesiedelt, das neben dem großflächigen Verbrauchermarkt Marktkauf u.a. die Anbieter Medimax, Sport Wolgast und Budnikowsky als Mieter im Center hat. Westlich des Fördergebietes ist eine Fachmarktagglomeration mit den großflächigen Anbietern Dänisches Bettenlager, Sofahus, Musik von Merkl und Megazoo vorhanden; diese Anbieter können ein eigenes Parkplatzangebot vorhalten. Südlich grenzt das große Gewerbegebiet Neuer Curslacker Deich an das Fördergebiet an; hier befinden sich u.a. die großflächigen Anbieter Bauhaus und Hammer sowie weitere Anbieter mit nicht zentrenrelvanten Kernsortimenten. 20

21 3. Mikrostandort 3.4 Zwischenfazit Das Fördergebiet Bergedorf-Süd befindet sich im Zentrum des Bezirks Hamburg-Bergedorf und umfasst einen Teil des Haupteinkaufsbereichs im Zentrum Bergedorfs sowie ein daran angrenzendes Wohngebiet. Das abgegrenzte Fördergebiet überschneidet sich im nördlichen Bereich (Bereich Sachsentor und Bergedorfer Straße) mit dem Hauptzentrum Bergedorf (Zentraler Versorgungsbereich). Das Fördergebiet Bergedorf-Süd ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln sehr gut zu erreichen. Im näheren Umfeld des Fördergebietes sind mehrere größere Einzelhandelspole mit großflächigen Anbietern vorhanden. Für den Mikrostandort kann in einem ersten Zwischenfazit attestiert werden, dass die Wettbewerbssituation im näheren Umfeld stark ausgeprägt ist. Es sind mehrere strukturprägende Einzelhandelspole vorhanden. Zudem ist ein Teilbereich des Fördergebietes als zentraler Versorgungsbereich definiert und somit als Vorranggebiet für die Ansiedlung insbesondere großflächiger Betriebseinheiten (>800 m² Vkf.) vorgesehen. Die Erreichbarkeit des Fördergebiet ist als sehr gut zu bewerten. 21

22 4. Strukturanalyse Überblick Besatzstrukturen 4.1 Zentraler Versorgungsbereich Hauptzentrum Das Hauptzentrum Bergedorf Der Zentrale Versorgungsbereich Hauptzentrum stellt zugleich das Handels- und Dienstleistungszentrum von Bergedorf dar. Es sind eine Vielzahl inhabergeführter sowie filialisierter Einzelhandelsbetriebe ansässig. Die Straßenzüge Alte Holstenstraße und Sachsentor stellen die Hauptachse dar. Innerhalb des Zentralen Versorgungsbereiches finden sich attraktive städtebauliche Strukturen. Das Hauptzentrum besteht aus dem Zentrum des Stadtteils Bergedorf und dem Lohbrügger Zentrum. Dabei kann zwischen drei Einzelhandelspolen unterschieden werden: zum einen der Bereich Fußgängerzone Sachsentor mit der stärksten Einzelhandelsstruktur, zum anderen der Bereich Fußgängerzone Alte Holstenstraße mit der S-Bahnstation und dem Übergang zum City Center Bergedorf. Den dritten Einzelhandelspol stellt das City Center Bergedorf, ein modernes Einkaufszentrum mit überregionaler Ausstrahlungskraft, dar. Das City Center Bergedorf übernimmt eine Teilfunktion für die Bezirksversorgung. Mit der S-Bahn-Trasse besteht eine städtebauliche Barriere zwischen dem Lohbrügger Zentrum und dem Bergedorfer Teil des Hauptzentrums. Insgesamt ist dem Hauptzentrum ein gut ausgebautes Parkplatzsystem und eine sehr gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV zu attestieren. Das Hauptzentrum ist Schwerpunkt im Bereich einzelhandelsnaher Dienstleistungen mit Kreditinstituten, vielfältigen Gastronomieangeboten, Ärzten u.v.m. Quelle: Einzelhandelsentwicklungskonzept 2010 Quelle: Einzelhandelsentwicklungskonzept

23 4. Strukturanalyse Überblick Besatzstrukturen 4.2 Einzelhandelserhebung - Überblick Der Einzelhandel im Fördergebiet wurde im Februar 2014 erhoben. Zu dem Zeitpunkt umfasste das Einzelhandelsangebot im Fördergebiet Bergedorf- Süd 110 Betriebe, die über eine Gesamtverkaufsfläche von rd m² verfügen. Zum Zeitpunkt der Erhebung standen 23 weitere Einzelhandelsbetriebe leer. Im selben Gebiet wurden 2009 von der CIMA 111 Einzelhandelsbetriebe erhoben, die insgesamt eine Verkaufsfläche von m² bespielten. Demnach ist seit 2009 ein Rückgang der Einzelhandelsbetriebe festzustellen. Es wird insgesamt ein Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich; dieser Anteil liegt heute im Fördergebiet bei rd. 87 %. Der periodische Bedarf hingegen nimmt gerade einmal 13 % der Einzelhandelsfläche ein. Eine ähnliche Verteilung der Sortimente war auch 2009 schon gegeben. Bezirk Bergedorf (2009) Fördergebiet Bergedorf-Süd (2009) Fördergebiet Bergedorf-Süd (2014) Betriebe Verkaufsfläche Betriebe Verkaufsfläche Betriebe Verkaufsfläche absolut in % absolut in % absolut in % absolut in % absolut in % Absolut in % periodischer Bedarf (gesamt) % % 30 27% % 28 25% % davon Lebensmittel % % 21 19% % 17 15% % aperidoischer Bedarf (gesamt) % % 81 73% % 82 75% % davon zentrenrelevant % % 74 67% % 70 64% % Gesamt % % % % % % Quelle: CIMA GmbH

24 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.3 Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Die nebenstehende Karte zeigt in einem ersten Überblick die ansässigen Einzelhandels- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Diese sind nach Warengruppen farbig differenziert und nach Verkaufsflächen in verschiedenen Größenkategorien dargestellt. Es wird bereits in dieser Übersichtskarte deutlich, dass der Schwerpunkt der Einzelhandelskonzentration im Bereich Sachsentor sowie Mohnhof und Bergedorfer Straße (Zentraler Versorgungsbereich des Bezirkes Bergedorf) liegt. Alle großflächigen Einzelhandelsbetriebe liegen ebenfalls in diesem Bereich. Einzelhandels- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe 24

25 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.3 Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Dieser Kartenausschnitt bildet die Einzelhandels- und Dienstleistungssowie Gastronomiebetriebe des Haupteinkaufsbereiches Sachsentor, der Verkehrsachse Bergedorfer Straße und der angrenzenden südlichen Wohnbereiche ab, einzelhandelsseitig das Herzstück des Fördergebietes. Für den Bereich Sachsentor wird deutlich, das der Angebotsschwerpunkt sowohl absolut als auch im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung im Bereich Bekleidung, Schuhe und Lederwaren liegt. Außerdem sind hier in einem kleinteiligen Strukturgefüge weitere innenstadttypische Sortimente vertreten. In der Bergedorfer Straße sind hingegen die einzigen größeren Lebensmittelanbieter ansässig, allerdings häufen sich hier auch die Leerstände. Im Bereich des östlichen Mohnhofs befindet sich ein Cluster aus Möbel- und Einrichtungsgeschäften. Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe sind über den gesamten Bereich verteilt. 25

26 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.3 Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Im westlichen Teil des Fördergebietes ist das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot insgesamt deutlich schwächer ausgeprägt. Im Kreuzungsbereich der Bergedorfer Straße / Vierlandenstraße sind allerdings seit der Erhebung 2009 neue Anbieter hinzugekommen. Im weiteren Verlauf der Vierlandenstraße, Richtung Süden, sind einige Dienstleistungsbetriebe angesiedelt, Einzelhandel ist hier nicht vorhanden. Die Bergedorfer Straße und die Vierlandenstraße bilden hier die Hauptverkehrsachsen, die weiteren Bereiche sind als Wohngebietslagen zu definieren. 26

27 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.3 Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe In dem Bereich Am Brink und im weiteren Verlauf die Holtenklinker Straße sind wenige kleinflächige Einzelhandelsbetriebe zu finden, Dienstleistungsangebote spielen eine wichtige Rolle. Es stehen außerdem relativ viele Ladeneinheiten leer. Es kann attestiert werden, dass sich Einzelhandelsbetriebe tendenziell zugunsten von Dienstleistungen auf dem Rückzug befinden. Es sind neben verschiedensten Dienstleistungsanbietern auch einige wenige Gastronomiebetriebe ansässig. 27

28 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.3 Einzelhandels,- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe Im weiteren Verlauf der Holtenklinker Straße sind nur noch vereinzelt Einzelhandelsanbieter ansässig, ebenso wie Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe. Der Bereich spielt im Gesamtzusammenhang weder als Einzelhandels-, noch als Dienstleistungsstandort eine Rolle. 28

29 4. Strukturanalyse- Überblick Besatzstrukturen 4.4 Angebotsstruktur nach Teilsegmenten im Vergleich Der Vergleich der Betriebstypen (Einzelhandels-, ladennahe Dienstleistungs- oder Gastronomiebetriebe bzw. Leerstand, Erdgeschossnutzung) im Fördergebiet bezieht sich auf die absoluten Anzahlen. Im Fördergebiet insgesamt wird fast die Hälfe aller Betriebseinheiten für Einzelhandel genutzt. Dienstleistungen werden von 32 % der Betriebe angeboten, die Gastronomie kann nur rd. ein Zehntel der Betriebseinheiten bespielen, es besteht insgesamt im Fördergebiet ein Leerstand von 9% bei den vorhandenen Objekten. Der Vergleich mit der Zone I zeigt, dass beide Untersuchungsräume ihren Schwerpunkt im Bereich Einzelhandel haben. Jedoch ist dieser in der Zone I mit rd. 74% vergleichsweise stärker ausgeprägt als der Durchschnitt, dafür ist der Dienstleistungsbereich nur mit 16 % vertreten. In Zone I ist die Leerstandsquote mit nur 2 % deutlich niedriger als im Durchschnitt. Der Anteil an Gastronomiebetrieben ist vergleichbar mit dem Durchschnitt. In Zone II ist die Leerstandsquote mit 15 % deutlich höher als im Durchschnitt. Auch in Zone II liegt der Schwerpunkt im Bereich Einzelhandel (44 %), der Dienstleistungsbereich ist mit 29 % vertreten, der Anteil an Gastronomiebetrieben liegt auf Durchschnittsniveau. In der Zone III dominiert der Dienstleistungssektor (53 %), der Einzelhandel ist mit 18% nur schwach ausgeprägt, die Leerstandsquote ist mit nur 12 % wenig höher als im Durchschnitt. Der Anteil an Gastronomiebetrieben ist mit 17 % deutlich höher als der Durchschnitt. Fördergebiet Gesamt Zone I Einzelhandel 47% Einzelhandel 74% Zone II Zone III Einzelhandel 44% Einzelhandel 18% Leerstand 9% Leerstand 2% Dienstleistung 32% Gastronomie 12% Dienstleistung 16% Gastronomie 8% Leerstand 15% Dienstleistung 29% Gastronomie 12% Leerstand 12% Gastronomie 17% Dienstleistung 53% 29

30 4. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 4.5 Zwischenfazit Zwischenfazit Die Verortung der erfassten Gewerbeeinheiten macht die extreme Heterogenität im Fördergebiet deutlich. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoll, auch in der weiteren tiefergehenden Untersuchung die Teilbereiche getrennt voneinander zu betrachten, um so spezifische Potenziale sowie Schwächen herauszuarbeiten. Als erstes Zwischenfazit kann attestiert werden, dass Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe einer stärkeren örtlichen Streuung, als die Einzelhandelsbetriebe unterliegen. Dabei treten die jeweils stärksten Ballungen an den Haupt- verkehrsstraßen auf. Einige Dienstleistungsbetriebe sind, im Gegensatz zum Einzelhandel, innerhalb der Wohngebiete ansässig. Im ersten Überblick hat sich gezeigt, dass der Schwerpunkt der erfassten Besatzstrukturen eindeutig im Bereich Sachsentor liegt. Im westlichen Teil des Fördergebietes ist das relevante Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot insgesamt deutlich schwächer ausgeprägt. Im Kreuzungsbereich der Bergedorfer Straße / Vierlandenstraße sind einige Einzelhandelsbetriebe vorhanden, im weiteren Verlauf der Vierlandenstraße Richtung Süden sind einige Dienstleistungsbetriebe angesiedelt, Einzelhandel ist hier nicht mehr vorhanden. Im Straßenzug Am Brink, der im weiteren Verlauf in die Holtenklinker Straße übergeht, sind wenige kleinflächige Einzelhandelsbetriebe zu finden, Dienstleistungsangebote spielen eine wichtige Rolle. Es stehen dort außerdem relativ viele Ladeneinheiten leer. Es kann attestiert werden, dass sich Einzelhandelsbetriebe tendenziell zugunsten von Dienstleistungen auf dem Rückzug befinden. Im weiteren Verlauf der Holtenklinker Straße dünnt sich das Angebot insgesamt stark aus, sodass Einzelhandels- Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe nur noch vereinzelt zu finden sind. 30

31 4. Strukturanalyse Überblick Besatzstrukturen 4.5 Zwischenfazit Gebietseinteilung Aufgrund der Ausdehnung und heterogenen Nutzungsstrukturen wurde das Fördergebiet in drei Zonen aufgeteilt um eine sinnvolle Strukturanalyse durchführen zu können. Die Zoneneinteilung ist der nebenstehenden Karte zu entnehmen. Die Zone I beinhaltet die Straßenzüge Bergedorfer Markt, Bergedorfer Schloßstraße, Chrysanderstraße, Hinterm Graben (teilweise), Hude, Mohnhof (teilweise), Sachsentor, Sachsentor Passage und Wiebekingweg. In der Zone II liegen die Straßenzüge Am Brink (teilweise), Bergedorfer Straße, Mohnhof (teilweise), Vierlandesstraße (teilweise) und die Wentorfer Straße. Innerhalb der Zone III, die flächenseitig die größte Zone darstellt, liegen die Straßenzüge Am Brink (teilweise), Holtenklinker Straße, Neuer Weg, Rektor-Ritter-Straße, Töpfertwiete sowie die Vierlandenstraße (teilweise). Es sind nur die Straßen aufgezählt, in denen Gewerbebetriebe erfasst wurden. 31

32 5. Strukturanalyse Verkaufsflächen und Umsatz 5.1 Verkaufsflächen und Umsätze nach Zonen Überblick der Einzelhandelsstrukturen in den verschiedenen Zonen davon Leerstand (in%) Anzahl der Betriebsstätten Verkaufsfläche in m² Verkaufsfläche in % Umsatz in Mio. Umsatz in % Durchschnittliche Verkaufsflächen in m² Flächenproduktivität in /m² Zone I 74 3 (4%) , Zone II (33%) , Zone III 26 9 (39%) , Gesamt (17 %) , Im Hinblick auf die Umsatzleistungen wird deutlich, dass die Zone I gut zwei Drittel des Gesamtumsatzes generiert, die Zone II erwirtschaftet rd. ein Drittel und die Zone III erreicht nur noch marginale Umsatzwerte. Die Verteilungen der unterschiedlichen durchschnittlichen Verkaufsflächen zeigen, dass die größten Anbieter in der Zone II ansässig sind, hier erreicht die durchschnittliche Flächengröße rd. 320 m². Für die Zone I liegt die durchschnittliche Flächengröße bei 160 m², die Zone III hat deutlich geringere Flächengrößen für Einzelhandel, die Durchschnittsgröße beträgt 25m²; hier wird bereits ersichtlich, das sich die vorhandenen Strukturen in Zone III mitunter als nicht mehr marktgerecht darstellen. Für die Zone I kann anhand der Kennzahlen attestiert werden, dass es sich um einen funktionierenden Einzelhandelsstandort handelt, welcher mit 74 Betriebsstätten, die eine Verkaufsfläche von rd m² belegen (61%), die höchste Ausstattung im Fördergebiet vorhält. Auf die Zone II entfallen 22 am Markt agierende Betriebsstätten mit insgesamt rd m² Verkaufsfläche, dies entspricht gut einem Drittel. Die Zone III verfügt mit rd. 430 m² nur noch über rd. 2 % der Verkaufsfläche, die sich auf 17 Betriebsstätten verteilen. 32

33 5. Strukturanalyse Verkaufsflächen und Umsatz 5.2 Zone I des Fördergebietes Verkaufsflächen nach Branchen Die Verkaufsflächen im Fördergebiet Zone I spiegeln eine innenstadttypische Struktur wider. Die Aufteilung der Sortimente ist typisch für ein funktionierendes Haupteinkaufszentrum mit Fußgängerzone, dabei sind rd. 79% der Verkaufsflächen der Branche Bekleidung, Schuhe und Lederwaren zuzuordnen, diese haben einen Umsatzanteil von 72% in der Zone I. Nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerieartikel) werden auf gerade einmal 4% der Verkaufsflächen in Zone I angeboten, umsatzseitig werden 8% mit diesen Sortimenten generiert; dieser niedrige Wert spiegelt ebenfalls den innenstadttypischen Besatz wider. Vkf in m² Fördergebiet Zone I Weitere Innenstadttypische Sortimente, die nicht in Zone I vorhanden sind, finden die Kunden allerdings in der sich anschließenden Fußgängerzone Sachsentor / Alte Holstenstraße bzw. im CCB (z.b. Sportartikel-Anbieter). Die Umsatzdarstellung spiegelt ebenfalls den Innenstadttypischen Besatz wider, die Branchen Bekleidung, Schuhe, Lederwaren dominieren dabei. Möbel und Einrichtungsartikel erreichen rd. 10% Umsatzanteil in der Zone I. Umsätze nach Branchen Umsatz in Tsd Fördergebiet Zone I 33

34 5. Strukturanalyse Verkaufsflächen und Umsatz 5.3 Zone II des Fördergebietes Verkaufsflächen nach Branchen In der Zone II stellt Marks Einrichtungen* den größten Anbieter dar, es entfallen rd. 64 % der Verkaufsfläche auf die Branche Möbel und Einrichtung. Die weitere Sortimentsaufteilung zeigt den Charakter eines Standortes, der überwiegend für die Gebietsversorgung zuständig ist; dabei belegen die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogerieartikel) zu 28% die in Zone II vorhandenen Verkaufsflächen. Die innenstadtrelevanten Sortimente wie Bekleidung, Schuhe und Lederwaren spielen hier nur eine untergeordnete Rolle. Vkf in m² Fördergebiet Zone II Die Umsatzanteile nach den verschiedenen Sortimenten spiegeln ebenfalls den Charakter eines Standortes wider, der für die Gebietsversorgung zuständig ist (die Branche Möbel bildet hier eine Ausnahme mit dem Anbieter Marks Einrichtungen). Die nahversorgungsrelevanten Sortimente dominieren umsatzseitig mit rd. 36% für Nahrungs- und Genussmittel sowie rd. 19% für Drogerieartikel; die Branche Möbel und Einrichtung folgt mit rd. 34% Umsatzanteil. Umsätze nach Branchen Umsatz in Tsd Fördergebiet Zone II * Der Anbieter Marks Einrichtungen ist in der Untersuchung mit berücksichtigt

35 5. Strukturanalyse Verkaufsflächen und Umsatz 5.4 Zone III des Fördergebietes Insgesamt gibt es in der Zone III deutlich weniger Ladeneinheiten und Verkaufsflächen als in den anderen beiden Zonen. Die Branche Fahrrad und Autozubehör besitzt in Zone III die größten Verkaufsflächenanteile mit 33%; die Branche Bau- und Gartenbedarf erreicht einen Verkaufsflächenanteil von 14%. Die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe sprechen vorwiegend Zielkunden an. Bekleidung, Schuhe und Lederwaren haben einen Anteil von 20% der Verkaufsflächen. Verkaufsflächen nach Branchen Vkf in m² Fördergebiet Zone III Insgesamt wird in der Zone III entsprechend auch deutlich weniger Umsatz generiert als in den anderen beiden Zonen. Die Branche Fahrrad und Autozubehör erreicht den größten Umsatzanteil von 31%, es folgen die Nahrungs- und Genussmittel mit 23%, Drogeriewaren sind nicht vorhanden. Bekleidung, Schuhe und Lederwaren haben einen Anteil von 16% des Umsatzes. Umsätze nach Branchen Umsatz in Tsd

36 6. Strukturanalyse Entwicklung seit Vergleich Einzelhandel 2009 und Heute Im folgenden Kapitel werden Entwicklungen zu den Einzelhandelsausstattungen im Fördergebiet mit den Vergleichsdaten der Erhebung aus dem Jahre 2009 begutachtet. Dabei ist darauf hinzuweisen, dass hier nur Veränderungen und Entwicklungen abgebildet werden können, die sich von 2009 bis heute ergeben haben, jegliche Zwischennutzungen, bzw. die möglichen diversen Ein- und Auszüge verschiedener Betriebe, können aufgrund nicht vorhandener Daten nicht berücksichtigt werden. Auf der nebenstehenden Karte wird ersichtlich, dass eine hohe Dynamik der Einzelhandelsbetriebe im Fördergebiet im Hinblick auf Neueröffnungen, Standortverlagerungen und Schließungen gegeben ist; im Weiteren wird differenziert auf die Entwicklungen eingegangen. 36

37 9. 6. Strukturanalyse Entwicklung seit Vergleich Einzelhandel 2009 und heute Neueröffnungen und Schließungen seit 2009 Neueröffnungen Schließungen Bestandsgeschäfte Bilanz Summe Bestandsgeschäft und Neueröffnungen Aktueller Leerstand Anzahl der Betriebsstätten Teilgebiet Zone I Zone II Zone III GESAMT Insgesamt zeigt die Bilanz der Einzelhandelsfluktuation eine hohe Dynamik der Einzelhandelseröffnungen und Schließungen für alle Zonen. Negative Bilanzen kommen zustande, wenn die Schließungsraten höher als die Neueröffnungen sind. Weitere Differenzen in der Tabelle zwischen der Bilanz und der aktuellen Leerstandssituation können durch folgende Faktoren zusammenkommen: Umnutzung von Gastronomieflächen in Einzelhandelsflächen oder umgekehrt sowie Flächenzusammenlegungen bzw. Flächenteilung. Die Zone I schneidet in der Bilanz positiv ab, es konnten 30 Neueröffnungen umgesetzt werden, 41 weitere Geschäfte waren bereits 2009 am Markt, die 27 Ladeneinheiten, die Schließungen zu verzeichnen hatten wurden fast alle wieder vermietet. Die Bilanz stellt sich somit positiv dar, heute gibt es einen Besatz von 71 Einzelhandelsgeschäften und 3 Leerständen. Die gravierendste negative Veränderung mit einer Bilanz von -7 erfährt die Zone II, hier ist entsprechend heute auch die höchste Leerstandsquote mit 11 Objekten vorhanden. Es konnten 5 Betriebe neu eröffnen, weitere 12 haben allerdings geschlossen, 17 Betriebe blieben seit 2009 unverändert im Bestand. Insgesamt sind 33 Einzelhandelsbetriebe in Zone II ansässig, von denen 11 derzeit leer stehen. Die Zone III hat derzeit 26 Betriebsstätten, von denen 9 in den letzten Jahren neu eröffnet haben; es wurden 6 Schließungen verzeichnet und 8 Geschäfte sind unverändert seit 2009 am Markt. Die Bilanz in der Zone III ist positiv. 37

38 6. Strukturanalyse Entwicklung seit Vergleich Einzelhandel 2009 und Heute Die meisten Neueröffnungen und die größten Betriebsdichte liegen im Bereich des nördlichen Sachsentors. Die Schließungen sind hier zwar mit 28 Betrieben ebenfalls sehr hoch, diese haben aber jeweils einen Nachmieter gefunden; hier kann von einer typischen innerstädtischen dynamischen Fluktuation ausgegangen werden. Eine Vielzahl an Schließungen sind im Bereich Am Brink/ Bergedorfer Straße / Wentorfer Straße (Zone II) ohne entsprechende Neueröffnungen (11 Leerstände) geblieben. Große Teile südlich der Bergedorfer Straße und Holtenklinker Straße spielen keine Rolle als Einzelhandelsstandort. Die Standortverlagerungen von Bestandsgeschäften haben aus Zonen mit hohem Fußgängeraufkommen in Nebenlagen stattgefunden (nach Aussagen von Mietern aufgrund von Mietpreiserhöhungen). In der Zone II sind die wenigsten Neueröffnungen (5 Betriebe) zu verzeichnen; die negative Bilanz kommt durch die Diskrepanz der Schließungen (12 Betriebe) im Verhältnis zu den genannten Neueröffnungen zustande. Aber auch in der Zone III Holtenklinker Straße sind 9 Neueröffnungen seit 2009 zu verzeichnen, es besteht in dieser Zone sogar eine positive Bilanz von 3 Betrieben. 38

39 9. 6. Strukturanalyse Entwicklung seit Vergleich Einzelhandel 2009 und heute Fördergebiet Bergedorf-Süd (2009) Fördergebiet Bergedorf-Süd (2014) Betriebe Verkaufsfläche Betriebe Verkaufsfläche absolut in % absolut in % absolut in % Absolut in % periodischer Bedarf (gesamt) 30 27% % 28 25% % davon Lebensmittel 21 19% % 17 15% % aperidoischer Bedarf (gesamt) 81 73% % 82 75% % davon zentrenrelevant 74 67% % 70 64% % Gesamt % % % % Die Verkaufsflächen im Einzelhandel sind im Fördergebiet seit der Erhebung aus dem Jahr 2009 zurückgegangen. Damals wurden insgesamt rd m² Verkaufsfläche erhoben, die Erhebung 2014 ergab eine Flächenausstattung von rd m². Der Verlust von rd m² Verkaufsfläche in den vergangenen fünf Jahren ist durch den Marktaustritt einiger großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu begründen. So sind die Anbieter Fashion-Center Hamburg (3.600m²), 3x3 Teppichboden (1.000 m²), Kult (rd. 800m², wird perspektivisch von H&M übernommen), Samen Schultz (290 m²) und weitere kleinere Einzelhandelsanbieter aus dem Markt ausgetreten. Der Vergleich der Besatzaufnahmen zeigt, dass das Nahrungs- und Genussmittelangebot im Fördergebiet um rd. 720 m² abgenommen hat. Ursächlich dafür ist die Schließung der Anbieter Plus- und Aldi-Lebensmitteldiscounter und des Reformladens Das Sortiment Zoologischer Bedarf ist mit der Schließung des Anbieters Samen Schultz gänzlich aus dem Fördergebiet verschwunden; dies gilt ebenso für Buchfachhandlungen. Diese Sortimente finden sich nun im näheren Umfeld des Fördergebietes (Fachmarktagglomeration Stuhlrohrstraße mit Megazoo und im CCB ist eine Heymann Bücher Filiale ansässig). In der Warengruppe Bekleidung ist mit über m² der größte Rückgang zu verzeichnen. In der Warengruppe Möbel liegt der Rückgang bei über m² Verkaufsfläche. 39

40 6. Strukturanalyse 6.2 Einzelhandelsstrukturen, VKF und Umsätze - Zwischenfazit Im Vergleich wurden für die drei Zonen des Fördergebietes Bergedorf-Süd große Unterschiede im Hinblick auf die Nutzungsart der vorhandenen Betriebe deutlich: In der Zone I liegt der Schwerpunkt im Bereich Einzelhandel mit 74 % der vorhandenen Betriebe. Der Dienstleistungsbereich ist mit 16 % vertreten, der Durchschnitt liegt bei 32 %. Der Anteil an Gastronomiebetrieben ist vergleichbar mit dem Durchschnitt. In Zone I ist die Leerstandsquote mit nur 2 % deutlich niedriger als im Durchschnitt. In Zone II liegt der Schwerpunkt mit 44 % auch im Bereich Einzelhandel, der Dienstleistungsbereich ist mit 29 % vertreten, die Leerstandsquote mit 15 % deutlich höher als im Durchschnitt. Der Anteil an Gastronomiebetrieben ist vergleichbar mit dem Durchschnitt. In der Zone III dominiert der Dienstleistungssektor (53 %), der Einzelhandel ist mit 18 % nur schwach ausgeprägt, die Leerstandsquote beträgt 12 % und ist damit wenig höher als im Durchschnitt (9 %). Der Anteil an Gastronomiebetrieben ist mit 17 % deutlich höher als der Durchschnitt (12 %). Erkenntnisse im Hinblick auf die Branchenausstattung sowie Flächen- und Umsatzanteile insgesamt sind folgende: Im Fördergebiet insgesamt liegt der Schwerpunkt des Einzelhandels im Bereich Bekleidung/Schuhe/Lederwaren, gefolgt von Möbel/Einrichtung. Somit werden auf dem flächenmäßig größten Anteil mittel- bis langfristige Sortimente angeboten. Zone I: Bekleidung, Schuhe und Lederwaren stellen mit 79 % Verkaufsfläche und 72 % Umsatzanteil eindeutig den Schwerpunkt dar. Zone II: Möbel und Einrichtungsbedarf überwiegen mit 64 % Verkaufsfläche und 34% Umsatzanteil, die nahversorgungsrelevanten Sortimente bespielen 21% der Flächen und generieren 36% des Umsatzes. Zone III: Fahrrad und Autozubehör stellt rd. ein Drittel der Verkaufsflächen dar (33 %); allerdings spielt der Einzelhandel hier insgesamt eine geringe Rolle, Zone III dient primär dem Wohnen. 40

41 7. Qualitative Bewertung 7.1 Qualitative Bewertung des Einzelhandels im Fördergebietes Fördergebiet Zone I Zone II Zone III lokale Anbieter/ Inhaberg eführte Betriebe 51% leerstehend 17% überregionale Filialisten 32% lokale Anbieter/ Inhaberg eführte Betriebe 40% leerstehend 5% überregionale Filialisten 55% leerstehend 26% überregionale Filialisten 14% lokale Anbieter/ Inhaberg eführte Betriebe 60% leerstehend 39% überregionale Filialisten 0% lokale Anbieter/ Inhaberge führte Betriebe 61% Anschließend an die quantitative Strukturanalyse folgt eine qualitative Bewertung der Einzelhandelsbetriebe nach den Kriterien Filialisierungsgrad*, Erscheinungsbild*, und Preisorientierung*. Im Hinblick auf den Filialisierungsgrad (unterschieden wurde zwischen überregionalen Filialisten und inhabergeführten Betrieben) wird deutlich, dass der Einzelhandel innerhalb des Fördergebietes durch einen abgestimmten Mix aus inhabergeführten Fachgeschäften (rd. 51 %/ 67 Einzelhandelsbetriebe) sowie überregional agierenden Filialisten (rd. 32 % / 43 Einzelhandelsbetriebe) charakterisiert wird. Weitere 17% der Ladeneinheiten stehen derzeit insgesamt leer (23 Betriebe absolut). Darunter stehen auch Flächen für großflächige Einzelhandelsformate zur Verfügung. In Zone I besteht ein überdurchschnittlicher Filialisierungsgrad (rd. 55% / 37 Betriebe), außerdem ist hier die geringste Leerstandsquote (5 %/ 3 Leerstände) festzustellen; innerhalb der Zone II sind mehr als die Hälfte der Geschäfte inhabergeführt (rd. 60 % von 26 Betrieben), der Anteil der Filialisten liegt hier bei rd. 14 % (entspricht 6 Betrieben). In Zone III befindet sich die höchste Leerstandsquote mit rd. 39 %, absolut sind dies 9 Leerstände. Das Einzelhandelsangebot ist hier mit 14 ansässigen Betrieben insgesamt sehr überschaubar, darunter befinden sich keine Filialisten. In der Zone III sind z.t. Einzelhändler ansässig, die so weit spezialisiert sind, dass ihre Betriebe Standort-unabhängig agieren können; die Kunden nehmen weite Wege auf sich, um diese Anbieter zu erreichen *siehe Anhang: Glossar

42 7. Qualitative Bewertung 7.1 Qualitative Bewertung des Einzelhandels im Fördergebietes Fördergebiet leerstehend 17% discountbzw. preisorientiert 6% Zone I leerstehend 4% discountbzw. preisorientiert 5% Zone II leerstehend 26% discountbzw. preisorientiert 9% Zone III leerstehend 39% discountbzw. preisorientiert 4% hochpreisig 27% mittelpreisig 50% hochpreisig 39% mittelpreisig 52% hochpreisig 19% mittelpreisig 46% hochpreisig 9% mittelpreisig 48% Die Bewertung der unterschiedlichen Preiskategorien erfolgte in drei Abstufungen, wobei zwischen hochpreisig, mittelpreisig (konsumig) und discountorientiert unterschieden wurde. Im Hinblick auf die Preisorientierung wird deutlich, dass sich rd. die Hälfte der Anbieter im gesamten Fördergebiet im mittelpreisigen Segment wiederfindet. Nur ein geringer Anteil der Anbieter im Fördergebiet bietet ein discount- bzw. preisorientiertes Angebot an (rd. 6 % / 8 Betriebe). Bei der Betrachtung der drei Zonen im Vergleich zeigt sich, dass große Unterschiede bestehen. In Zone I sind 35 der Anbieter überwiegend mittelpreisig bzw. konsumig aufgestellt (rd. 52 %). Innerhalb der Zone II wird ein Einzelhandelsmix aus hoch-, mittelpreisig und discountorientierter Ausrichtung angeboten. In der Zone III überwiegt mit 11 Betrieben das mittelpreisige Segment (rd. 48 %). *siehe Anhang: Glossar 42

43 7. Qualitative Bewertung 7.1 Qualitative Bewertung des Einzelhandels im Fördergebietes Fördergebiet leerstehend 17% modern 9% nicht mehr marktgerecht 19% marktgerecht/ adäquat 55% Zone I modern 16% leerstehend 5% nicht mehr marktgerecht 7% marktgerecht/a däquat 72% Zone II leerstehend 26% modern 2% nicht mehr marktgerecht 23% Zone III modern 0% marktgerecht/a däquat marktgerecht/a 49% däquat 17% leerstehend 39% nicht mehr marktgerecht 44% Im Hinblick auf das Erscheinungsbild der Betriebe zeigt sich, dass der Einzelhandel innerhalb des Fördergebietes deutliche Unterschiede aufweist. Es wurden drei Kategorien zur Bewertung unterschieden, wobei die Einstufung als modernes* Erscheinungsbild die beste Performance widerspiegelt, es folgt die Einordnung marktgerecht/adäquat * vor der Einstufung in die Kategorie nicht mehr marktgerecht *. In Zone I wird fast 75 % (48 Betriebe) der Anbieter ein marktgerechtes Erscheinungsbild attestiert, zudem haben 16 % (11 Betriebe) der Anbieter ein modernes Erscheinungsbild. In der Zone II haben rd. 40 % der Anbieter überwiegend ein adäquates Erscheinungsbild (21 der Betriebe), fast ein Drittel der Betriebe sind als nicht mehr marktgerecht einzustufen. Weitere 2 % (1 Betrieb) agieren mit einem modernen Marktauftritt. In der Zone III sind fast die Hälfte der Anbieter nicht mehr als marktgerecht zu beurteilen. Lediglich 17 % (4 Betriebe) besitzen ein adäquates Erscheinungsbild. *siehe Anhang: Glossar 43

44 7. Qualitative Bewertung 7.2 Qualitative Bewertung des Einzelhandels - Zwischenfazit Zwischenfazit Filialisierungsgrad: Der Einzelhandel innerhalb des Fördergebietes setzt sich aus einem Mix aus inhabergeführten Fachgeschäften sowie überregional agierenden Filialisten. 17% der Ladeneinheiten stehen derzeit insgesamt leer (23 Betriebe absolut). Preisorientierung : Rd. die Hälfte der Anbieter im gesamten Fördergebiet sind im mittelpreisigen Segment angesiedelt. Nur ein geringer Anteil der Anbieter bietet ein discount- bzw. preisorientiertes Angebot an. Die drei Zonen im Vergleich betrachtet zeigen große Unterschiede. In Zone I sind 35 der Anbieter überwiegend mittelpreisig aufgestellt (rd. 52 %). Innerhalb der Zone II wird ein abgestimmter Einzelhandelsmix aus hoch-, mittelpreisig und discountorientierter Ausrichtung angeboten. In der Zone III überwiegt mit 11 Betrieben das mittelpreisige Segment (rd. 48 %). Erscheinungsbild: Die Betriebe sind innerhalb des Fördergebietes durch deutliche Unterschiede charakterisiert. In Zone I wird fast 75 % (48 Betriebe) der Anbieter ein marktgerechtes Erscheinungsbild attestiert, zudem haben 16 % (11 Betriebe) der Anbieter ein modernes Erscheinungsbild. In der Zone II haben rd. 40% der Anbieter überwiegend ein adäquates Erscheinungsbild (21 der Betriebe), fast ein Drittel der Betriebe sind als nicht mehr marktgerecht einzustufen. Weitere 2 % (1 Betrieb) agieren mit einem modernen Marktauftritt. In der Zone III sind fast die Hälfte der Anbieter nicht mehr als marktgerecht zu beurteilen; lediglich 17 % (4 Betriebe) besitzen ein adäquates Erscheinungsbild. 44

45 8. Fazit 8.1 Grundlage für das weitere Vorgehen Die Einzelhandelssituation im Fördergebiet kann nicht losgelöst vom Hauptzentrum Bergedorf und den starken Anbietern des City Center Bergedorf betrachtet und bewertet werden. Zudem wurde der Anbieter Marks Einrichtungen in der Betrachtung mitberücksichtigt. Quantitativer und qualitativer Schwerpunkt bildet der Bereich des Hauptzentrums (zentraler Versorgungsbereich). Im nahversorgungsrelevanten Segment (primär Nahrungs-und Genussmittel, Drogerie) sind qualifizierte Anbieter ansässig (Edeka, Denn s Biomarkt), sämtliche weitere Vertriebslinien finden sich in unmittelbarem Umfeld des Fördergebietes. Eine fußläufige Anbindung ist nahezu flächendeckend vorhanden. Insgesamt weist das Fördergebiet einen Schwerpunkt im Segment Bekleidung/Schuhe, Hausrat und (berücksichtigt man den Anbieter Marks) Möbel auf (Hauptzentrum). Weitere mittelfristige Segmente (klassischer zentrenrelevanter Bedarf ), wie etwa Elektro- oder Sportartikel spielen im Fördergebiet eine untergeordnete Rolle. Langfristige Segmente (z.b. Bau- oder Gartenmarktbedarf) spielen im Fördergebiet praktisch keine Rolle. ABER: sämtliche Segmente sind im direkten Umfeld vorhanden, es gibt keinerlei Versorgungslücken! Handlungsoptionen bestehen z.t. im Bestand (Bestandsoptimierung) Darüber hinaus in der Entwicklung vorhandener und derzeit mindergenutzter Flächen in guter Lage (Zonen I und II) 45

46 8. Fazit 8.2 Leerstandssituation im Fördergebiet Leerstandssituation im Fördergebiet Insgesamt stehen derzeit (Stand 9. KW 2014) 23 Einzelhandels- oder Gastronomiestätten leer. Die Leerstände befinden sich überwiegend am Scharnierstandort zwischen dem Hauptzentrum Bergedorf und dem Wohngebiet des Fördergebietes (hauptsächlich an der Bergedorfer und Wentorfer Straße). Bewertungen der Leerstandssituation: Der Standort südlich der Bergedorfer Straße befindet sich derzeit im Umbruch. Die Bergedorfer Straße stellt eine massive Barriere dar, daher ist dieser Standort perspektivisch einzelhandelsseitig primär für die Gebietsversorgung und im Segment der qualifizierten Nahversorgung geeignet. Es sind bereits Entwicklungen geplant, die großflächigen Leerstände (Glunz-Areal) in Wohnnutzung umzubauen. Die Betriebe nördlich der Bergedorfer Straße sollen entwickelt und gestärkt werden, die vorhandenen Leerstände sollten mit Einzelhandel belegt werden, der Standort hat aufgrund der Nähe des Sachsentors durchaus Entwicklungspotenzial. Der Standort Wentorfer Straße muss ebenfalls differenziert betrachtet werden; den Einzelhandelsgeschäften in Laufnähe zum Mohnhof, insbesondere auf derselben Straßenseite, kann durchaus eine Perspektive eingeräumt werden. Für die Objekte auf der gegenüberliegenden Straßenseite stellt sich die Situation aufgrund der stark befahrenen Bergedorfer Straße, die nur über eine mehrphasige Ampel zu überqueren ist, schwieriger dar. Perspektivisch wird hier kein Einzelhandelsstandort mehr gesehen (Ausnahmen: Betriebe, die auf Zielkundschaft ausgerichtet sind). Für den Bereich Sachsentor kann von einer marktüblichen Fluktuation gesprochen werden, die derzeitigen Leerstände werden aller Voraussicht nach relativ zügig wieder vermietet werden. Die Bereiche Am Brink und Holtenklinker Straße stellen keinen klassischen Einzelhandelsstandort mehr dar. Es gibt wenig Parkplätze, Laufkundschaft fehlt. Am Standort wird eine realistische Perspektive allenfalls für die Gebietsversorgung gesehen. 46

47 8. Fazit 8.3 Fazit und erste Empfehlungen für Zone I Stabiler Standort, gute bis sehr gute Entwicklungsperspektiven. Es ist eindeutig festzustellen, dass sich der Einzelhandel quantitativ wie qualitativ am stärksten in den Bereichen Sachsentor inkl. Mohnhof darstellt. Der Kompetenzschwerpunkt liegt im Bereich Bekleidung. Der Standort Sachsentor ist als leistungsfähiger und nachhaltiger Standort zu bewerten. Über das vorhandene BID Sachsentor wurden positive Ansätze realisiert, die weitere Förderung über das BID stellt einen guten Impuls für das Sachsentor dar. Die Potenziale des Neuen Mohnhofs (z.b. Eingänge zu beiden Seiten, etc.) sind auszuschöpfen. 47

48 8. Fazit 8.4 Fazit und erste Empfehlungen für Zone II Lage im Umbruch, teilweise instabil, Potenziale für Einzelhandel perspektivisch primär nördlich der Achse Bergedorfer Straße. Die Zone II stellt einen Scharnierbereich dar. Die Bereiche der nördlichen Bergedorfer Straße bis hin zum Sachsentor sollten entwickelt und gestärkt werden, es bestehen durchaus Potenziale aufgrund der fußläufigen Anbindung an den Haupteinkaufsbereich. Die Bergedorfer Straße stellt eine deutliche Barriere dar. - Die Bereiche südlich dieser Achse sind einzelhandelsseitig insofern primär für die Gebietsversorgung und im Segment der qualifizierten Nahversorgung geeignet, da die Laufkundschaft fehlt. Optimierungen im Bestand (Nahversorgung, Edeka) wären jedoch förderlich und sind im Sinne einer langfristigen Standortsicherung dringend anzuraten (Auch möglicher Abriss und Neubau). Das ehemalige Kaufhaus Glunz als ursprünglicher Ankerbetrieb weicht einer Entwicklung mit Wohnnutzung, Einzelhandel im Erdgeschoss spielt dabei perspektivisch allenfalls für die Gebietsversorgung eine Rolle, denn die Neubaupläne bedeuten auch mehr Einwohnerpotenzial für das Entwicklungsgebiet und eine entsprechende Versorgung. Dialog mit Schlüsselakteuren (Eigentümer vorhandener und mindergenutzter Flächen) sollte dringend gesucht werden. Mögliche Entwicklungen am Glunz-Areal sind hinsichtlich der Eignung für ergänzenden Einzelhandel zu prüfen. 48

49 8. Fazit 8.5 Fazit und erste Empfehlungen für Zone III Sensible Lage im Bereich Holtenklinker Straße kein zukunftsfähiger Einzelhandelsstandort mehr. Zone III ist kein Entwicklungsstandort für den qualifizierten Einzelhandel. Die vorhandenen Gewerbezeilen Am Brink / Holtenklinker Straße dienen primär der Gebietsversorgung. Möglichkeiten bestehen entlang der Holtenklinker Straße, darüber hinaus für Dienstleistungsbetriebe (Praxen und Büronutzungen). Außerhalb bestehender Gewerbezeilen bestehen für den Einzelhandel nur noch sehr eingeschränkte Perspektiven, hier muss über Umnutzung (Wohnen) nachgedacht werden. Alle weiteren Bereiche südlich der Holtenklinker Straße sind als Wohngebiete zu definieren, Einzelhandel und ladennahe Dienstleistungen stellen hier bereits heute eine Ausnahme dar. Vorhandene nicht mehr zukunftsfähige Nutzungen sollten im Rahmen der Möglichkeiten in Wohnungen umgebaut werden. 49

50 9. Leitziele 9.1 Leitziele nach Zonen Funktionale Schwerpunkte bilden (Klusterbildung) Entwicklung Zone I als Einzelhandelsschwerpunkt: Einzelhandel in sämtlichen Ausprägungen und Betriebsformaten fördern Potenziale des Mohnhof-Centers nutzen Bergedorfer Schloßstraße städtebaulich aufwerten und besser anbinden Entwicklung Zone II als Ergänzungsbereich mit Mischnutzung: nördlich der Bergedorfer Straße vorhandene Flächenpotenziale nutzen und entwickeln südlich der Bergedorfer Straße sowie Bereich Wentorfer Straße: Optimierungen im Bestand (z.b. Erweiterungen auf marktübliche Größenordnungen) Konzentration auf Gebietsversorgung/ Nahversorgung zu kleine Flächen/Leerstände ohne Entwicklungsmöglichkeit langfristig umnutzen (Wohnen) Entwicklung Zone III als Wohngebiet: Standort als Wohngebiet sichern und entwickeln Bereich Holtenklinker Straße als Ergänzungsstandort entwickeln bzw. erhalten: Dienstleistungskluster (Büronutzung) Gebietsversorgung (Kioske/ Ladenhandwerk) Primärnutzung: Wohnen 50

51 9. Leitziele 9.1 Konkrete Handlungsfelder Drei Bereiche sind insbesondere für die weitere Entwicklung des Fördergebietes Bergedorf-Süd wichtige Signalstandorte für die zukünftige Entwicklung. Für das Glunzviertel bestehen Planungen, die leerstehenden Objekte und Flächen einer Umstrukturierung zu Wohnbebauung vorzunehmen, gleichzeitig soll eine Aufwertung der Innenhöfe stattfinden. Die Bergedorfer Straße Südseite stellt einen Scharnierstandort dar, weitere Entwicklungs- und Aufwertungsmöglichkeiten müssen gezielt geprüft werden, derzeit sind Anbieter zur Gebietsversorgung ansässig, die Entwicklungen hängen auch von der Glunzflächen-Entwicklung ab, diese könnten neue Einwohner in die unmittelbare Umgebung bringen. Die Bergedorfer Straße Nordseite ist eine Fläche mit großem Entwicklungspotenzial, da Laufkundschaft vorhanden ist; die Nähe zur Fußgängerzone Sachsentor sollte genutzt werden. Die Ansiedlung von denn s Biomarkt brachte bereits eine Aufwertung. Es sollten die öffentlichen Plätze, Einkaufsstraßen und Straßenräume gezielt aufgewertet werden. Die Gestaltung der öffentlichen Plätze und Einkaufsstraßen sollte überprüft und optimiert werden. 51

52 10. Anhang 10.1 Entwicklung der Betriebstypen im Einzelhandel 100 Entwicklung der Marktanteile der Betriebsformen im deutschen Einzelhandel in den Jahren 2000 bis ,4 4,7 5,1 5,1 5,3 5,7 5,8 5,5 5,6 5,9 6 6,2 6,6 10,3 10,1 9,5 9,4 9,1 8,9 8,8 8,9 8,7 8,9 9 9,1 9, ,1 10,5 11,7 12,6 12,9 13,4 13,9 14,1 15,1 15,3 15,1 14,9 15,1 10,9 11,1 11,8 12,4 12,5 12,3 12,4 12,7 12,7 4,2 13,2 12,7 12,7 4,1 12,5 4,3 4,2 4,2 4,3 4 3,8 3,8 3,6 4 3,5 3,9 3,7 3,6 3,5 3,4 3,2 3,4 3,3 3,2 3,2 2,9 2,9 2,8 2,7 11,8 13,3 13,5 14,2 14,3 14,4 14,7 14,8 15,1 15,8 15,8 15,7 15,7 12,2 12,3 12,1 12,1 11,5 11,4 11,7 11,7 11,7 12,5 13,5 14,1 14,2 31,9 29, ,7 26,5 25,5 25,4 24, ,6 21,3 20,6 Übrige Einzelhändler* Supermärkte/ trad. LEH Discounter SB-Warenhäuser/ V-Märkte Versender Kauf- und Warenhäuser Fachmärkte Filialisten des Fachhandels Fachhandel (nichtfilialisiert) Quelle: IfH Retail Consults; bearbeitet durch BBE Handelsberatung GmbH *Übriger Einzelhandel: Online-Handel, Handwerk, Convience Verkaufsformen, Ambulanter Handel (institutionell), Gebrauchtwarenhandel 52

53 10. Anhang 10.2 Glossar Erklärung der verwendeten Begriffe für die qualitative Bewertung Erscheinungsbild nicht mehr marktgerecht marktgerecht/adäquat modern Die Verkaufsflächen sind für heutige Markterfordernisse nicht mehr angemessen groß, die Schaufenster sind zu klein, die Beleuchtung und das gesamte Erscheinungsbild entsprechen nicht mehr den heutigen Anforderungen eines konkurrenzfähigen Wettbewerbers. Entspricht durchschnittlichen Marktanforderungen: Große Schaufenster, gut sichtbare Beschriftung, ansprechender Gesamteindruck des Betriebes. Entspricht höchsten modernen Markanforderungen: Große und ansprechend gestaltete Schaufenster, sehr gut sichtbare Beschriftung, sehr gepflegter Gesamteindruck des Betriebes. Preisorientierung Hochpreisig Mittelpreisig Discountorientiert Filialisierungsgrad Überregionaler Filialist Inhabergeführter Betrieb Die verkauften Sortimente liegen in den oberen Preiskategorien und werden entsprechend seltener nachgefragt, bzw. die Betriebe werden gezielt aufgesucht; z.b. hochwertige Schmuckgeschäfte sowie Bekleidungsfachgeschäfte mit einem hochwertigen Sortiment. Sortimente, die für den allgemeinen auch häufigen Konsum gedacht sind, z.b. Lebensmittelangebot bei Edeka, Drogeriewaren bei Budnikowsky sowie Bekleidungsgeschäft H&M. Schnelldrehende und günstig angebotene Waren, z.b. Tedi-Sonderpostenmarkt, Ein-Euro-Shop oder Kik- Bekleidungsdiscount. Betrieb gehört einer überregionalen bekannten Kette an, geführt wird der Betrieb von einem Filialleiter, z.b. Budnikowsky, H&M, Esprit. Diese Betriebe sind oft leistungsstark. Der Betrieb gehört keiner großen bekannten Kette an, sondern wird vom Inhaber bzw. einem Vertreter geführt. 53

54 Strukturanalyse Anhang 10.3 Sortimentsabdeckung im Fördergebiet und Umfeld Die Verfügbarkeit aller Sortimente ist, sofern nicht im Fördergebiet direkt, im näheren Umfeld gegeben, sodass keine Versorgungsdefizite zu attestieren sind. Die nachfolgende Tabelle stellt die Angebote nach Branchen dar. Sortimente Nahrungs- und Genussmittel Vorhandene Anbieter im Fördergebiet Straßen Anbieter liegen in Zone vorhandene Flächenkonzepte im direkten Umfeld Diverse Bäckereien Am Brink, Sachsentor, Bergedorfer Straße 1,2,3 diverse Bäckereien vorhanden kein weiterer Bedarf Diverse Kioske Bergedorfer Straße, Holtenklinker Straße, Mohnhof, Sachsentor 1,2,3 kein weiterer Bedarf Edeka, Onur, denn s Biomarkt, Britischer Laden, Bärentreff, Weinkellerei von Have, Alkexpress, Body Fashion Bergedorfer Straße, Holtenklinker Straße, Mohnhof, Sachsentor, Vierlandenstraße, Wentorfer Straße, Hinterm Graben, Hude Potenziale 1,2 Aldi, Marktkauf, Kaufland, Reformhaus Engelhardt, Tchibo, Edeka kein weiterer Bedarf Douglas Rituals Sachsentor Drogerie-, Parfümeriewaren NIVEA Spa Beauty Lounge Anita Bersbach Kosmetik Mohnhof 1, 2 Rossmann, Budnikowsky, dm kein weiterer Bedarf Bekleidung Hildegard Ebersbach Budnikowsky Karstadt Gerry Weber Malve Dessous Malve Miedermoden Wiehöft Gerry Weber Gina Laura Amir Ernsting s Family H&M Cubus Tom Tailor Esprit Betty Barclay Fee Malibu jeans Mr. Moy Blush Fashion Boutique Alberte La Cara Mode Merletto AINA Kolibri Top Second Hand Amberrosa Second Hand Bergedorfer Straße Sachsentor Sachsentor Passage Bergedorfer Schloßstraße Mohnhof Wentorfer Straße Rektor-Ritter-Straße Holtenklinker Str diverse Boutiquen im Umfeld vorhanden, insbesondere in der Fußgängerzone Sachsentor und Alte Holstenstraße. Im CCB sind u.a. die Anbieter: Tkmaxx, C&A, Esprit, Jack& Jones, S.Oliver, P&C, Street One, Vero Moda vorhanden. Hunkemöller, Herzog und Bräuer sind im CCB ansässig. kein weiterer Bedarf

55 10. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 10.3 Sortimentsabdeckung im Fördergebiet und Umfeld Sortimente Schuhe Lederwaren Apotheken Sanitätsbedarf/medizin./orthopäd. -artikel, Hörgeräte Blumen Vorhandene Anbieter im Fördergebiet Straßen Anbieter liegen in Zone vorhandene Flächenkonzepte im direkten Umfeld Potenziale Deichmann, Schuh Bode,Schüttfort Sachsentor 1 Görtz, Deichmann, Schuh Bode (CCB) kein weiterer Bedarf Zick-Zack-Schuhe Chrysanderstraße Shoes&shoes Wentorfer Straße 2 Militzer Leder Hude 1 kein weiterer Bedarf Alligator Sachsentor Mohnhof Apotheke Bergedorfer Straße 2 Löwenapotheke Hinterm Graben diverse Apotheken vorhanden kein weiterer Bedarf Pluspunktapotheke Sachsentor 1 Sachsentorapotheke Sachsentor Passage Orthopädie Schuhtechnik Harry Pieschek Wentorfer Straße 2 Hörgeräte Köchling Wiebekingweg 1 amplifon Sachsentor KIND Hörgeräte, finck hören und sehen, amplifon (Alte Holstenstr.), Köchling (Alte Holstenstr.) Blume 2000 kein weiterer Bedarf kein weiterer Bedarf Zoologischer Bedarf Megazoo im Fachmarktzentrum Stuhlrohrstraße kein weiterer Bedarf --- Bücher/Zeitschriften Papier-, Büro-, Schreibwaren Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente Sport-/ Campingartikel Möbel, Lampen und Leuchten Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltswaren, Geschenkartikel Haus-, Bett-, Tischwäsche, Heimtextilien, Bettwaren Elektrogroß- und kleingeräte Unterhaltungselektronik, Ton-/Bildträger, Computer, Telekommunikation --- Heymann Bücher im CCB, Sachsentor Buchhandlung Mobilcom 55 kein weiterer Bedarf Sachsentor 1 Kartentruhe im CCB kein weiterer Bedarf Papyrus Dornröschen Hinterm Graben 1 BR Spielwaren im CCB kein weiterer Bedarf Modellbau Holtenklinker Str. 3 Detlef Harten - Für Jäger und Sportschützen Wohnwagen Zubehör-Shop Marks Einrichtungen Outlet Einrichtungsbedarf Der Möbelier Küchenforum Bergedorf The Cottage Weltladen Tedi Butlers Das Depot Thevs Holtenklinker Str. 3 Sport ABC kein weiterer Bedarf Am Brink Bergedorfer Straße Mohnhof Chrysanderstraße Bergedorfer Schloßstraße Hinterm Graben Sachsentor Karstadt, Matratzen Concord, Rollo City Bergedorfer Straße 2 Auto-Hifi Bergedorf Holtenklinker Str. 3 Hifi-Studio Bergedorf Mohnhof 1 Game Center Vierlandenstraße Club Nokia Bergedorfer Straße 2 Druckertankstelle S-R-Repair-Store Holtenklinker Str. 3 PC-Mac-Notfallarzt Kabel Deutschland The Phone House Vodafone Sachsentor 1 2 Dänisches Bettenlager, IKEA, Sofahus in der Stuhlrohrstraße, kein weiterer Bedarf 1 tiger, kodi und diverse weitere Anbieter kein weiterer Bedarf Dänisches Bettenlager, IKEA, Sofahus in der Stuhlrohrstraße, Saturn, Medimax Diverse weitere Mobilfunkanbieter vorhanden, Saturn, Medimax, kein weiterer Bedarf kein weiterer Bedarf kein weiterer Bedarf

56 10. Strukturanalyse - Überblick Besatzstrukturen 10.3 Sortimentsabdeckung im Fördergebiet und Umfeld Sortimente Vorhandene Anbieter im Fördergebiet Straßen Anbieter liegen in Zone vorhandene Flächenkonzepte im direkten Umfeld Potenziale Foto Foto Appelt Am Brink 2 Carstensen, Serviceangebote bei Drogeriefachmärkten, Kopton Foto Art Hude 1 Fotopoint kein weiterer Bedarf Optik Optiker Bode fielmann Sachsentor 1 Apollo Optik, Eyes and more kein weiterer Bedarf Uhren/Schmuck Juwelier Moritz Bergedorfer Schloßstraße bettibrenner Chrysanderstraße Lolli Bijou Brigitte, Trinity Uhren und Schmuck, diverse weitere 1 kein weiterer Bedarf Silver Art Anbieter vorhanden Sachsentor Dwenger Schmuck clair s Bau- und Heimwerkerbedarf Ökohaus Neuer Weg 3 Bauhaus kein weiterer Bedarf Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Rollo City Vierlandenstraße Bauhaus 2 Teppiche Carpet Design Wentorfer Straße kein weiterer Bedarf Fahrräder, Fahrradzubehör, Autozubehör Bike Store Fahrräder Lentzer Holtenklinker Str. 3 Planetwheel, Der Drahtesel Fahrräder kein weiterer Bedarf Baby- und Kinderausstattung Kinderschloss, Kinderhütte Bergedorfer Schloßstraße, Holtenklinker Straße 1,3 BR-Spielwaren, kein weiterer Bedarf Sonstiges Antik Trödel Lindner Briefmarken Bergedorfer Straße Lindemann Bilderrahmen Leuchtturm, Briefmarken, Münzen Mohnhof 2 Diverse weitere Anbieter im Umfeld vorhanden kein weiterer Bedarf 56

57 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen Neben den quantitativen Bewertungen der Standortlagen hat eine qualitative Bewertung von 9 wichtigen Standortbereichen im Fördergebiet stattgefunden. Auf der nebenstehenden Karte sind die jeweiligen Standortbereiche, die im Folgenden bewertet werden, aufgeführt. 57

58 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 1) Sachsentor: 1a-Lage mit Fußgängerzone (Teil des Zentralen Versorgungsbereichs Hauptzentrum Bergedorf). Hoher Filialisierungsgrad sowie z.t. großflächige Anbieterstrukturen (Karstadt; H&M). Geringe Leerstandsquote und durchgängiger Geschäftsbesatz (2 Leerstände im südlichen Bereich, insgesamt 46 Einzelhandelsbetriebe.) Dank BID-Initiative in den letzten Jahren: Aufwertung der öffentlichen Flächen, gute Aufenthaltsqualität, Sitzgelegenheiten vorhanden, gute Beschilderung weiterer, etwas abgelegener Geschäfte und Passagen. Insgesamt ist ein hohes Fußgängeraufkommen festzustellen. Die Anbieter präsentieren sich überwiegend mittelpreisig und modern. Insbesondere im südlichen Bereich des Sachsentor / Mohnhof war in den letzten Jahren eine hohe Fluktuation zu verzeichnen. Flächenpotenziale sind im Bestandsgebäude Neuer Mohnhof vorhanden (Planungen zufolge wird H&M die benachbarte Fläche von Kult übernehmen und somit auf 2.500m² Verkaufsfläche erweitern, damit wird sich das Fußgängeraufkommen perspektivisch erhöhen). 58

59 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 2) Bergedorfer Schloßstraße / Chrysander Straße: Nebenstraße der Fußgängerzone mit Straßenverkehr Fußgängerwege sind vorhanden. Überwiegend Inhabergeführte Fachgeschäfte, überwiegend kleinflächige Anbieterstrukturen mit dem Sortimentsschwerpunkt Bekleidung und Schmuck. Ein Leerstand (kürzlich geschlossenes Restaurant) und nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz von 10 Einzelhandelsbetrieben (ergänzt durch Gastronomie und Dienstleistungen). Fußgängeraufkommen ist vorhanden; ein Wochenmarkt in der Chrysander Straße (Di + Fr) belebt die Straße zusätzlich. Die Anbieter präsentieren sich überwiegend hoch- bis mittelpreisig und modern (insbesondere einige Geschäfte für hochwertige Bekleidung sind hier ansässig). Im genannten Bereich war in den letzten Jahren eine hohe Fluktuation zu verzeichnen (Insgesamt 10 Einzelhandelsbetriebe sind hier ansässig, davon haben 8 in den letzten Jahren neu eröffnet). Optimierungspotenzial ist vorhanden: Gehwege werden von parkenden Pkws blockiert. Rückseite von Karstadt (Anlieferungszone) stellt sich unattraktiv dar. 59

60 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 3) Hude / Hinterm Graben : Seitenstraßen teilweise mit Fußgängerzone (Stichstraßen zum Sachsentor). Einige Filialisten und inhabergeführte Fachgeschäfte. Nahezu durchgängiger Geschäftsbesatz; Leerstände bzw. derzeit Zwischennutzung im Hochhausbau Hinterm Graben. Eine gewisse Laufkundschaft ist vorhanden. Die Anbieter in der Hude präsentieren sich überwiegend mittel- bis hochpreisig und modern, die Anbieter Hinterm Graben eher niedrigpreisig und nicht mehr marktgerecht. Die Einzelhandelssituation in der Straße Hude war über die letzten Jahre stabil. In der Straße Hinterm Graben haben sich einige Veränderungen vollzogen, allerdings mit einer ausgeglichenen Bilanz. Flächenpotenziale sind im Hochhausbau Hinterm Graben vorhanden. Die Freiflächen zwischen der Bergedorfer Straße und Hinterm Graben sind derzeit nicht sonderlich ansprechend gestaltet, hier besteht großes Potenzial, die Aufenthaltsqualität zu verbessern. 60

61 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 4) Wentorfer Straße Lage an der stark befahrenen Hauptverkehrsachse B 207. Ausschließlich inhabergeführte Fachgeschäfte. Die Einzelhandelslage der Wentorfer Straße muss differenziert betrachtet werden. Der Bereich in der Nähe des Mohnhofes (dieselbe Straßenseite) hat ein gewisses Laufkundenpotenzial und funktioniert durchaus als Standort für Einzelhandel. Für die Betriebe auf der anderen Straßenseite stellt sich die Situation deutlich schwieriger dar; hier befinden sich momentan auch drei Leerstände, Laufkundschaft ist so gut wie nicht vorhanden, da die Bergedorfer Straße ein Barriere darstellt, die nur über eine mehrphasige Ampelschaltung zu überwinden ist; außerdem besteht eine geringe Aufenthaltsqualität (schmale Fußgängerwege an stark befahrener Straße). Einzelhandel ist hier nur noch für Zielkundschaft denkbar und stellt zukünftig eher die Ausnahme dar. Die Anbieter am Anfang der Straße präsentieren sich überwiegend mittel- bis hochpreisig und modern, bei den Anbietern stadtauswärts steigt der Anteil der nicht mehr marktgerechten Anbieter deutlich an. In den letzten Jahren war hier eine hohe Fluktuation (Geschäftsaufgaben) zu verzeichnen, insgesamt eine negative Bilanz. Schwieriger Standort für Einzelhandel: Keine Parkmöglichkeiten, vorhandene Flächen sind nicht mehr marktgängig (zu klein), es fehlt der direkte Bezug zum Haupteinkaufsbereich, Standort ist nicht attraktiv und nicht mehr als Einzelhandelsstandort zu sehen. 61

62 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 5) Bergedorfer Straße Lage an der stark befahrenen Hauptverkehrsachse B 207. Hohes Fußgänger-Aufkommen (Bushaltestellen), geringe Aufenthaltsqualität (z.t. schmale Fußgängerwege an stark befahrener Straße) Die Anbieter präsentieren sich überwiegend mittel- bis niedrigpreisig und sind überwiegend als nicht mehr marktgerecht zu bewerten. Hoher Anteil inhabergeführter Fachgeschäfte, außerdem großflächige Filialisten im Bereich Lebensmittel (Edeka, Budnikowsky, Denn s Biosupermarkt) In den letzten Jahren war hier eine hohe Fluktuation mit einer negativen Bilanz (7 Leerstände aktuell) zu verzeichnen Beide Straßenseiten müssen wegen der starken Barrierewirkung der Bergedorfer Straße getrennt voneinander betrachtet werden: Nördliche Straßenseite: Hier besteht Potenzial für Einzelhandel, die Anbindung zur Fußgängerzone Sachsentor muss optimiert werden. Südliche Straßenseite: Faktisch keine Potenziale für qualifizierten Einzelhandel vorhanden, Nahversorgung für ein fußläufiges Einzugsgebiet stellt eine Möglichkeit dar. Es besteht eine hohe Leerstandsquote, insbesondere kleinerer Ladeneinheiten, aber auch die Großfläche des Glunz-Kaufhauses und ehem. Fashion Centers stehen leer. Es bestehen Planungen, das gesamte Areal zu entwickeln und Wohnnutzungen zu etablieren 62

63 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 6) Mohnhof Der Bereich stellt die südliche Grenze der Fußgängerzone. Hohes Fußgänger-Aufkommen ist vorhanden. Es sind keine überregionalen Filialisten ansässig sowie überwiegend kleinteilige Anbieterstrukturen, die hauptsächlich auf Zielkundschaft setzen. Aktuell relativ hohe Leerstandsquote (3 Leerstände von 12 Betrieben), aber durchgängiger Geschäftsbesatz mit Einzelhandel und Dienstleistungen. Die Anbieter präsentieren sich überwiegend mittelpreisig und modern. Sehr hohe Fluktuation in den letzten Jahren zu verzeichnen, allerdings mit einer positiven Bilanz. Der Standort ist auch aufgrund seiner direkten Anbindung an den Bereich Sachsentor im Gesamtkontext positiv zu sehen. 63

64 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 7) Am Brink Lage an Hauptverkehrsachse, keine Straßen-begleitende Parkmöglichkeiten (derzeit zusätzliche Beeinträchtigung durch eine Baustelle). Standort mit einem gewissen Bekanntheitsgrad im Umfeld (Gebietsversorgung und Ausrichtung). Hohe Leerstandsquote (3 Leerstände von insgesamt 6 Einzelhandelsobjekten) und kein durchgängiger Geschäftsbesatz. Es ist nur ein geringes Fußgängeraufkommen festzustellen. Die Anbieter präsentieren sich überwiegend nicht mehr marktgerecht. Großflächige Flächenpotenziale sind nicht vorhanden. Als perspektivische Einzelhandelsnutzungen sind eher Betriebe für die Nahversorgung / Gebietsversorgung denkbar sowie Ergänzungen im Bereich Dienstleistung. 64

65 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 8) Holtenklinker Straße Ehemaliger Einzelhandelsstandort mit einer Lage an der Hauptverkehrsachse. Keine Filialisten vorhanden, sondern inhabergeführte Anbieter mit z.t. hohem Spezialisierungsgrad. Einzelhandels-, Gastronomie- und Gewerbebetriebe stellen insgesamt eher die Ausnahme dar. Nur vereinzelt Geschäftsbesatz, es ist kaum Fußgängeraufkommen festzustellen. Noch Vorhandene Gewerbekonzentration ist auf Zielkunden ausgerichtet (z.b. Fahrradhändler, Hobby-Modellbau). Wichtig ist zudem die Gebietsversorgung durch kleine Nahversorger oder verbrauchernahe Dienstleistungen. Nachfolgeregelungen für die wenigen Einzelhandelsbetriebe wird aller Voraussicht nach schwierig; Perspektivisch sind am ehesten Dienstleistungsbetriebe, Praxisräume oder Büronutzungen vorstellbar, im Bereich des Einzelhandels Betriebe für die Gebietsversorgung. Freigezogene Flächen sollten, sofern sie aufgrund der Flächenzuschnitte nicht mehr für Einzelhandel in Frage kommen, in Wohnnutzungen umgewandelt werden. Eine zielgerichtete Steuerung wäre etwa über ein Gewerbekataster denkbar (dies gilt grundsätzlich auch für das übrige Fördergebiet). 65

66 10. Anhang 10.4 Strukturanalyse - Standortbeschreibungen 9) Töpfertwiete / Rektor-Ritter-Straße Attraktive Wohngebietslage Kaum Einzelhandel vorhanden, einige Dienstleistungsanbieter sind ansässig Ein großflächiger Leerstand, schwierig wiederzubeleben Wenig Fußgängeraufkommen Wohnnutzung sollte Priorität haben Vorhandene Parkhaus Neuer Mohnhof hat kaum Auslastung, Empfehlung zur Prüfung der Möglichkeiten eines Abrisses zugunsten eines modernen Wohnquartiers 66