Erwartete Atempause bei Investments, starker Jahresauftakt an Büromärkten

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1 Deutschland Marktbericht BÜRO UND INVESTMENT Q Erwartete Atempause bei Investments, starker Jahresauftakt an märkten Susanne Kiese Head of Research vermietung Der Aufschwung an den sieben größten deutschen märkten konnte im ersten Quartal 2016 weiter an Fahrt hinzugewinnen. Mit einem Flächenumsatz von Quadratmetern wurde das bereits starke Ergebnis des Vorjahresauftaktes nochmals um 8,3 Prozent übertroffen. flächenumsatz in den Top 7 (in m²) Dynamik bei Vermietungsumsätzen gewinnt an Fahrt Beflügelt durch die anhaltend positive Beschäftigtenentwicklung in Deutschland war auch die Nettoabsorption von 1,3 Millionen Quadratmetern in den vergangenen 12 Monaten erneut sehr hoch. Angesichts der derzeit eher schwachen Investitionstätigkeit deutscher Unternehmen scheint der Höhepunkt an zusätzlichen Flächenbedarfen, die über Flächentausch hinausgehen und somit die wahre Vermietungsleistung an den Märkten widerspiegeln, noch nicht erreicht Gewerbliches Transaktionsvolumen in Deutschland (in Mrd. ) Die größten Flächenumsätze des ersten Quartals 2016 wurden mit jeweils circa Quadratmetern in München und Berlin erzielt. In der Hauptstadt betrug das Plus gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres rund 35 Prozent. Damit bestätigt die Spreemetropole, die im Gesamtjahr 2015 die Spitzenposition unter den TOP 7 einnahm, in der Gunst der nutzer weiter ganz oben zu stehen. München bestätigt sein gutes Ergebnis von vor einem Jahr. Insgesamt fünf Verträge mit über Quadratmetern kamen in den ersten drei Monaten dieses Jahres zum Abschluss, darunter zwei von Eigennutzern. Mit Quadratmetern stellt die Anmietung von MorphoSys im ehemaligen Imtech- Haus in Planegg westlich von München den größten Deal dar.

2 In Frankfurt fiel der Jahresstart beim Flächenumsatz mit einem deutlichen Plus von 42 Prozent auf Quadratmeter im Vorjahresvergleich ebenfalls positiv aus und ist auf eine breite Nachfrage zurückzuführen, die von allen Flächensegmenten getragen wurde. Während im letzten Jahr nur ein Deal über Quadratmetern festzustellen war, wurden in diesem Jahr schon vier Abschlüsse in dieser Größenkategorie verzeichnet, darunter die Anmietung der Europäischen Zentralbank im Japan Center mit über Quadratmetern. Mit einer Steigerung des Flächenumsatzes um fast 50 Prozent auf rund Quadratmeter fiel der Vergleich zur Vorjahresperiode in Düsseldorf am positivsten aus. Dieses Ergebnis ist unter anderem auf den Großabschluss von Uniper über Quadratmeter in einer Projektentwicklung im Teilmarkt Hafen zurückzuführen. Ohne diesen Großvertrag zum Jahreswechsel läge das Ergebnis immerhin noch 12 Prozent über dem Vorjahreswert. Entwicklung der Leerstandsquote (in %) Entwicklung der Spitzenmiete (in m²) Hamburg verfehlte nur knapp die Quadratmeter-Marke und blieb damit hinter dem sehr starken Jahresauftakt von 2015 um 23 Prozent zurück Der Stuttgarter vermietungsmarkt verzeichnete zu Jahresbeginn mit einer Umsatzleistung von Quadratmetern eine hohe Anmietungsaktivität, worüber das Minus gegenüber dem sehr starken Jahresauftakt 2015 von 12 Prozent nicht hinwegtäuschen soll. Einen vergleichsweise geringen Flächenumsatz erzielte Köln mit Quadratmetern. Hier reduzierte sich der Flächenumsatz im Vorjahresvergleich um rund ein Drittel. Kurzfristig verfügbare Flächenreserven eingeschränkt Entwicklung der Durchschnittsmiete (in m²) Der Rückgang des flächenleerstands setzte sich in allen untersuchten Städten angesichts reger Flächennachfrage bei weiterhin nur moderater Neubautätigkeit fort. Das Volumen leerstehender Flächen betrug Ende März 2016 noch 4,8 Millionen Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von 5,4 Prozent entspricht. Damit schränkt sich bereits heute für Mietinteressenten ab Quadratmeter in nachgefragten Lagen zahlreicher märkte die Möglichkeit ein, geeignete Flächen zu finden. Insgesamt standen in den TOP 7-Städten kurzfristig Quadratmeter bzw. 16 Prozent weniger Flächenreserven zur Verfügung als noch vor einem Jahr. In Berlin, wo die Flächenvakanz binnen Jahresfrist mit 30 Prozent am stärksten sank und mit 3,3 Prozent die niedrigste Leerstandsquote der größten deutschen märkte anzutreffen ist, wird es zunehmend schwieriger, selbst kleinflächige Flächengesuche adäquat zu bedienen. 2 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

3 Auch in Stuttgart und München lag die Leerstandsquote im ersten Quartal unterhalb der Marke von 4 Prozent. In der Schwabenmetropole reduzierte sich die Quote in den letzten 12 Monaten um 60 Basispunkte auf 3,4 Prozent, in der bayrischen Landeshauptstadt um 100 Basispunkte auf 3,6 Prozent. In gleicher Größenordnung sank die Zahl in Hamburg auf 5,0 Prozent und somit unter dem errechneten Schnitt der untersuchten zentren. Angesichts der festgestellten Nachfrageausweitung zum Jahresbeginn 2016 lässt sich die Konsolidierung der Höchstmieten insbesondere mit dem mangelnden Angebot an neuen Flächen im Hochpreissegment erklären. Diese Situation führte bereits im fünften Quartal hintereinander in Düsseldorf zu einer Stagnation, in München sogar zu einer Abnahme der Spitzenmieten. Auch in Köln erklärt sie den Rückgang der Topmiete. Demgegenüber liegt die Quote in Düsseldorf mit 8,3 Prozent über dem Schnitt der Vergleichsstädte, ist aber auch hier deutlich gesunken. In der Nachbarstadt Köln reduzierte sich die Kennziffer auf 5,9 Prozent. Frankfurt bleibt bei der Leerstandsrate mit 11,8 Prozent im zweistelligen Bereich und verfügt weiterhin über mehr als eine Million Quadratmeter vakanter fläche. Aber auch hier wurden rund Quadratmeter Leerstand abgebaut. Im Gegensatz dazu tendierten die Durchschnittsmieten in den untersuchten zentren uneinheitlich. In Berlin, Düsseldorf und München stiegen diese im Verlauf der letzten 12 Monate um 11,3 Prozent, 9,5 Prozent bzw. 6,5 Prozent. In Frankfurt mit dem größten Potenzial an Ausweichflächen hingegen gaben die Durchschnittsmieten um 2,6 Prozent nach. Auch in Stuttgart und Hamburg sanken sie leicht um 2,4 Prozent bzw. 1,4 Prozent, am stärksten in Köln mit 5,1 Prozent. Anstieg der Spitzenmieten angebotsbedingt gestoppt Ausblick: Starkes Vorjahresergebnis wird wiederholt Nach einem zum Teil deutlichen Anstieg der Spitzenmieten im Verlauf der zweiten Jahreshälfte 2015 ist die Entwicklung an den meisten Standorten auf dem erreichten hohen Niveau zum Stillstand gekommen. Danach liegt Frankfurt mit 38,50 Euro pro Quadratmeter weiterhin am oberen Ende der Preisspanne, Köln mit 18,20 Euro pro Quadratmeter am unteren Ende. Nach dem positiven Jahresauftakt deutet für 2016 alles auf eine gute Performance der deutschen märkte mit einer Wiederholung des Flächenumsatzes von 2015 (rund 3,5 Millionen Quadratmeter) hin. Wie auch auf dem Investmentmarkt könnte allerdings die Angebotsentwicklung einen entscheidenden Engpassfaktor darstellen. 3 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

4 Investment Nach fulminanter Jahresendrallye legte das Transaktionsgeschehen am gewerblichen Immobilienmarkt in Deutschland eine durchaus zu erwartende Atempause ein. Mit 8,2 Milliarden Euro fiel das Umsatzvolumen im ersten Quartal 2016 nur halb so hoch aus wie in den letzten drei Monaten des Jahres Offensichtlich ausgeprägter als in den vorangegangenen Jahren wurde ein Großteil der Verkaufsverhandlungen noch im alten Jahr zu einem erfolgreichen Abschluss gebracht. Gewerbliches Transaktionsvolumen in den Top-7 Standorten (in Mrd. ) Transaktionsvolumen pausiert auf hohem Niveau Ebenso zu relativieren ist der Umsatzrückgang von 15 Prozent, den das aktuelle Quartalsergebnis zu den Zahlen aus den Vergleichsquartalen beider Vorjahre zeigt. Seit Jahresbeginn 2016 sind besonders großvolumige Paket- und Einzelverkäufe ausgeblieben, die maßgeblich zu den Ausnahmeergebnissen von jeweils 10 Milliarden Euro in den herangezogenen Vergleichszeiträumen beitrugen. Sowohl 2014 wie auch 2015 wurde in den ersten drei Monaten jeweils ein milliardenschweres Portfolio gehandelt (Leo-I-Portfolio, Übernahme des Shopping-Center-Paketes durch Klépierre). Hinzu kamen Einzeldeals zu Kaufpreisen von über 500 Millionen Euro wie die Anteilsübernahme des CentrO Oberhausen. Im gerade abgeschlossenen Quartal brachte es die größte, noch kurz vor Quartalsende vollzogene Immobilientransaktion auf rund 280 Millionen Euro. Die WealthCap Management GmbH erwarb die Zentrale der BayWa-Zentrale in München für einen Immobilienspezialfonds. Der Kaufpreis für den größten abgeschlossenen Paketdeal belief sich auf 250 Millionen Euro. Dieser wurde für das Victoria-Portfolio bestehend aus 21 Einzelhandelsobjekten gezahlt, das an die Patrizia Immobilien AG veräußert wurde. Die Liste der Transaktionen größer als 200 Millionen Euro schließt bereits mit dem Forum Hanau, das für ca. 200 Millionen Euro vom Hanseatische Betreuungsund Beteiligungsgesellschaft (HBB) an den Asset- und Fondsmanager Hamburg Trust überging. Insgesamt reduzierte sich der Anteil der Transaktionen mit einem Volumen von mehr als 100 Millionen Euro am gesamten Transaktionsvolumen von rund einem Drittel im ersten Quartal 2015 auf ein Viertel aktuell. Anlagevolumen nach Käufergruppe in den Top 7 (in Mrd. ) Q Entwicklung der Spitzenrendite y-o-y Keine Megadeals, rückläufiger Portfolioanteil und geringere Marktpräsenz ausländischer Investoren Einzelhandel Industrie und Logistik Portfoliodeals spielten insgesamt im ersten Quartal eine deutlich geringere Rolle als im Gesamtjahr Der Rückgang des Marktanteils von 39 Prozent auf gegenwärtig 24 Prozent fällt recht deutlich aus. Dabei lässt sich ein enger Zusammenhang zwischen dem Ausbleiben von Megadeals, insbesondere in Form von Paketverkäufen, und geringerer Aktivität ausländischer Investoren seit Jahresbeginn ausmachen. Berlin Düsseldorf FrankfurtM. Köln Hamburg München Stuttgart 4 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

5 Während internationale Investoren im vergangenen Jahr ungefähr die Hälfte des investierten Transaktionsvolumens auf sich vereinigten, waren sie bei den Umsätzen des ersten Quartals zu weniger als einem Drittel beteiligt. Anleger aus Großbritannien stellten dabei mit 860 Millionen Euro Anlagesumme die größte Nation ausländischer Investoren. Akteure aus den übrigen europäischen Ländern wie auch dem außereuropäischen Ausland machten sich in den vergangenen drei Monaten ausgesprochen rar. Herausragend ist die Dominanz deutscher Anleger, die mit 5,7 Milliarden Euro mehr als zwei Drittel des investierten Kapitals stellten. Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt hat in den Augen ausländischer Kapitalgeber dabei keineswegs an Attraktivität eingebüßt. Vielmehr dürfte das anhaltende, konsumgetriebene Wirtschaftswachstum und die politisch-wirtschaftliche Stabilität in Zeiten weltweit zunehmender Krisenherde die Anziehungskraft Deutschlands als sicheren Investmenthafen noch verstärken. Zudem bleiben Immobilien angesichts der von der EZB nochmals ausgedehnten Lockerung der Geldpolitik als Anlageobjekte vergleichsweise attraktiv. Im Zuge anziehender Vermietungsmärkte werden zudem weitere zu erwartende Kaufpreissteigerungen akzeptiert. Der Anlagedruck vor allem durch große Kapitalsammelstellen baut sich demzufolge weiter auf. oder Spezialfonds sowie im Auftrag eigenkapitalstarker Investorengruppen tätige Assetund Fondsmanager dominierten mit 2,1 Milliarden Euro (26 Prozent) bzw. mit 1,7 Milliarden Euro (21 Prozent) deutschlandweit das Kaufgeschehen. Als stärkste Gruppe auf der Verkäuferseite traten mit einem Marktanteil von 29 Prozent auf. Diese Entwicklung erklärt sich unter anderen aus der Suche von Investoren nach Core- Produkten, die mit fortschreitender Angebotsverknappung im Bestand zunehmend schwer zu finden sind. Hotel- und Logistikimmobilien verfestigen Stellung als etablierte Assetklasse Eingeschränkte Verfügbarkeit von Produkten trägt neben höherer Risikoneigung auch zu einer Verschiebung der Marktanteile einzelner Immobilienarten bei. immobilien konnten zwar wegen der in diesem Quartal vorherrschenden Bedeutung von Einzeldeals 45 Prozent des aktuellen Anlagevolumens auf sich vereinen und bleiben somit stärkstes Segment. Mangels großer Shopping-Center- Verkäufe ist der Marktanteil von Einzelhandelsimmobilien dagegen auf 18 Prozent zurückgegangen. Gleichzeitig wechselten wieder verstärkt Fach-, Super- und Baumarktportfolien den Besitzer. Betrachtet man nur die abgeschlossenen Paketverkäufe für sich, liegt der Volumenanteil von Einzelhandelsimmobilien bei 43 Prozent und stellt die dominierende Assetklasse dar. Der seit längerem zu beobachtende Anstieg des Handelsvolumens von Hotels sowie von Logistikimmobilien verfestigte sich hingegen seit Jahresbeginn weiter. So trugen Hotels 9 Prozent, Logistikimmobilien sogar 11 Prozent zum Gesamttransaktionsvolumen bei. Zudem wurden auch zahlreiche Gesundheits- und Sozialimmobilien gehandelt, die insgesamt einen Marktanteil von 5 Prozent erzielten. Rückgang von Großdeals auch in TOP 7-Standorten Der Rückgang von Großdeals macht sich auch beim Investmentumsatz der großen deutschen Investmentzentren bemerkbar. Dennoch ging das Transaktionsvolumen in den Top 7 im Vorjahresvergleich um lediglich 13 Prozent auf 4,1 Milliarden Euro zurück. München knackte dank des erwähnten Landmark-Deals der BayWa-Zentrale erneut die Marke von einer Milliarde Euro und bleibt trotz eines Rückgangs von 8 Prozent umsatzstärkster Markt. Den stärksten Umsatzverlust verzeichnete Frankfurt mit 45 Prozent, wo insbesondere in der traditionell starken Assetklasse Verkäufe rar waren. Die größte Transaktion von über 80 Millionen Euro, das Luxushotel Villa Kennedy, sowie weitere Hoteltransfers verhalfen dem Hotelsegment zu einem ein Marktanteil von 44 Prozent. Auch der Top-Performer von 2015, Berlin, büßte im Vorjahresvergleich 35 Prozent seiner Umsatzleistung ein, und fällt hinter München und Hamburg auf Platz 3 der größten deutschen Investmentzentren zurück. Deutlich moderater war das Umsatzminus von 16 Prozent in Köln, das mit 240 Millionen Euro den kleinsten Umsatz der Top 7 erzielte. Am besten verlief der Jahresbeginn im Vergleich zur Vorjahresperiode in Stuttgart (+95 Prozent) und Düsseldorf (+78 Prozent). Auch Hamburg konnte sein bereits starkes Vorjahresergebnis nochmals um 11 Prozent ausbauen. Der Preisanstieg setzte sich vielerorts angesichts des bestehenden Anlagedrucks fort. In München, Düsseldorf und Frankfurt sank die Rendite abermals deutlich um jeweils 25 Basispunkte. Die Spitzenrenditen für immobilien liegen aktuell zwischen 3,50 Prozent in München und 5,00 Prozent in Köln. Ausblick: Angebotsengpässe könnten neuerlichen Rekordumsatz gefährden Das am langfristigen Durchschnitt gemessene hohe Umsatzniveau der ersten drei Monate, die positiven Rahmenbedingungen im internationalen Kontext und laufende Verhandlungen über neue großvolumige Abschlüsse lassen für 2016 erneut hohe Transaktionsvolumina erwarten. Die Angebotsverknappung der von ausländischen Investoren bevorzugten großvolumigen Landmark-Objekte könnte allerdings beim Erreichen neuer Umsatzrekorde die größte Herausforderung darstellen. 5 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

6 vermietungs- und Investmentmarkt Deutschland (jeweils 1. Quartal) Der Markt im Überblick BÜROVERMIETUNGSMARKT Top 7 BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART Flächenumsatz 2016 in m² Flächenumsatz 2015 in m² Veränderung + 8,3 % 34,7 % 49,3 % 41,8 % -22,5 % -32,6 % 0,1 % -12,3 % Spitzenmiete 2016 in m² 24,30 26,00 38,50 25,00 18,20 33,00 22,80 Spitzenmiete 2015 in m² 23,00 26,00 38,00 24,50 20,50 34,30 21,50 Veränderung in % 5,7 % 0,0 % 1,3 % 2,0 % -11,2 % -3,5 % 6,0 % Durchschnittsmiete 2016 in m² 15,30 15,00 19,00 14,60 11,25 16,40 12,30 Durchschnittsmiete 2015 in m² 13,75 13,70 19,50 14,80 11,85 15,40 12,60 Veränderung 11,3 % 9,5 % -2,6 % -1,4 % -5,1 % 6,5 % -2,4 % Flächenleerstand 2016 in m² Flächenleerstand 2015 in m² Leerstandsrate 16,3% 3,3 % 8,3 % 11,8 % 5,0 % 5,9 % 3,6 % 3,4 % GEWERBLICHER INVESTMENTMARKT Deutschland BERLIN DÜSSELDORF FRANKFURT HAMBURG KÖLN MÜNCHEN STUTTGART Transaktionsvolumen in Mio Transaktionsvolumen in Mio Veränderung im Vgl. zum Vorjahr -15% -35% 78% -42% 11% -16% -8% 95% Größte Investorengruppe in % Größte Verkäufergruppe in % Wichtigste Immobilienart Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 26% 29% 45% Sonstige Investoren Unbekannt 38% Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 26% 78% Spezial-fonds 67% Banken 37% 91% Spezial-fonds 38% 46% Vermögensverwalter (Asset Fund Manager) 35% 25% Opportunity Fonds Private Equity Fonds 28% Corporates Eigennutzer 29% Spezialfonds 34% 41% Spezialfonds 65% 50% Spitzenrendite in % 4,00% 4,50% 4,30% 3,90% 5,00% 3,50% 4,30% Spitzenrendite Einzelhandel in % 4,00% 4,10% 3,85% 3,90% 4,20% 3,00% 3,90% Spitzenrendite IndustrieLogistik in % 6,00% 5,90% 5,80% 6,20% 6,00% 5,40% 5,80% 55% 67% 88% 74% 43% Quellen: Colliers International, Grossmann & Berger (Hamburg, Vergleichszahlen für 2015), Larbig & Mortag (Köln) 6 Marktbericht Q vermietung und Investment Colliers International

7 554 s in 66 Ländern auf 6 Kontinenten USA: 153 Kanada: 34 Lateinamerika: 24 AsienPacifik: 231 EMEA: 112 2,3 Milliarden Umsatz weltweit 103 Milliarden Transaktionsvolumen bei mehr als Investment- und Vermietungs-Deals Autor: Susanne Kiese Head of Research Germany T susanne.kiese@colliers.com Colliers International Deutschland Holding GmbH Dachauer Str München Millionen m² gemanagte Fläche Mitarbeiter weltweit Über Colliers International Die Immobilienberater von Colliers International Deutschland sind an den Standorten in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und Wiesbaden vertreten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung und den Verkauf von -, Gewerbe-, Hotel-, Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Fachmärkten, Wohnhäusern und Grundstücken, Immobilienbewertung, Consulting sowie die Unterstützung von Unternehmen bei deren betrieblichem Immobilienmanagement (Corporate Solutions). Weltweit ist die Colliers International Group Inc. (Nasdaq: CIGI) (TSX: CIG) mit mehr als Experten und 554 s in 66 Ländern tätig. Bildnachweis: SeanPavonePhotoKollektion istock Thinkstock Copyright 2016 Colliers International. Alle in dieser Broschürediesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketingzwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Die Nutzer dieser Broschüre dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüredieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International undoder dessen Lizenzgeber Alle Rechte vorbehalten