Die Wohnungsfrage ist in Wahrheit eine Bodenfrage

Transkript

1 Die Wohnungsfrage ist in Wahrheit eine Bodenfrage Stefan Rettich Universität Kassel / KARO* aus: The City 1925 / S.56 [Robert E. Park / Ernest W. Burgess]

2 URBAN AREAS Urban Areas revisited

3 Warum sind Bodenpolitik und Bodenrecht wichtig für eine soziale und nachhaltige Stadtentwicklung? * Wer über den Boden verfügt bestimmt das Programm (der Stadt) * Divergenz zwischen privatwirtschaftlicher Renditevorstellung und Gemeinwohl * Stadtentwicklung ist nur bedingt vorhersehbar, benötigt also nachhaltige Boden(bevorratung) für Unvorhergesehenes * Gewinne aus planungsbedingten Bodenwertsteigerungen müssen (z. T.) dem Gemeinwohl, d.h. den Planungsfolgekosten zu Gute kommen * Wenn der Boden in der Hauptsache privat ist, werden auch Möglichkeit der privaten Co-Finanzierung für Planungsfolgekosten benötigt

4 Sozialer Wohnungsbau Öffentliche Hand Wohnungsbestand Wohnungen gesamt Privatisierungen [seit 1999] Jährlicher Neubaubedarf 41 Mio. Wohnungen 2 Mio. Wohnungen Wohnungen Gemeinnütziger Sektor 1,5 Mio. WE Stand 2013 Sozialwohnungen Bestand 1988 ca. 4,0 Mio. Wohnungen Bestand 2012 ca. 1,5 Mio. Wohnungen Bedürftige ca. 5,6 Mio. Haushalte in Städten Föderalismusreform 2006 Ausgleichzahlungen vom Bund an die Länder Privater Sektor 2,5 Mio. WE seit 1988 bis Mio./ Jahr [Föderalismusreform] seit ,0 Mil./ Jahr seit ,5 Mil./ Jahr 2020/21 2,0 Mil./ Jahr [Koalitionsvertrag 2018] ca WE / Jahr ca WE / Jahr

5 Privatverkauf GÄNGIGES MODELL PROBLEME * Spekulationsfördernd Private Fläche [baureif / 34] Verkauf * Grunderwerbssteuer [Umgehung durch Share-Deals] * Kein Einfluss durch öffentliche Hand * Keine Beteiligung an Planungsfolgekosten Private Fläche

6 Privatisierung GÄNGIGES MODELL PROBLEME * Spekulationsfördernd * Verlust an Steuerungspotential Öffentliche Fläche [baureif] Vergabe * Höchstgebot * Konzept * Baulandmodell [z.b. SoBoN] Private Fläche

7 Erbbaurecht BEISPIELE * Stadt Amsterdam [80% Flächeneigentum] * Bodeninitiative Basel [seit 2016] PROBLEME * Erbbauzins bei Niedrigzins nicht konkurrenzfähig * Abschläge bei Bewertung durch Banken * Geringe öffentliche Akzeptanz/ Kenntnis * Wenig kommunlae Erfahrungen Öffentliche Fläche [baureif] Vergabe * Erbbaurecht * Konzept Öffentliche Fläche

8 Modell Stiftung BEISPIELE * Klosterkammer Hannover [ Erbaurechtsverträge] * Wohnraumstiftung Metzingen [seit 2016] PROBLEME * Zusätzliche Verwaltungsstruktur Öffentliche Fläche [baureif] Vergabe * Erbbaurecht * Konzept Öffentliche Fläche STIFTUNG

9 Der Bund & seine BImA [BImA = Bundesanstalt f. Immobilienaufgaben] Der Bund könnte eine Vorreiterrolle einnehmen: Indem er seine für den Wohnungsbau geeignete Flächen nicht mehr verkauft, sondern nach Erbbaurecht und vorwiegend an gemeinwohlorientierte Bauherrn vergibt, könnte er seine Liegenschaften dauerhaft für bezahlbaren Wohnraum sichern und damit ein großes Testfeld eröffnen und ein Zeichen setzen, für Länder und Kommunen ha

10 Der Bund & seine BImA [BImA = Bundesanstalt f. Immobilienaufgaben] ha

11 Operation Boden Erbbaurecht neue bewährte

12 Erbbaurecht neue bewährte : - SoBoN/ Baulandmodelle bewährte - Städtebaulicher Vertrag - Konzeptvergabe - Erbbaurecht - Stiftungsrecht Operation Boden

13 Operation Boden Erbbaurecht neue bewährte stumpfe : - 24 Vorkaufsrecht - 51 Verfügungs- u. Veränderungssperre - 88 Enteignung Baugebot

14 Erbbaurecht neue : - Bodenwertsteuer neue -Bodenfonds - IEM-Innenentwicklungsmaßnahme bewährte Operation Boden