Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften

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Lars Gerstle
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1 Darlehensaufnahme durch Wohnungseigentümergemeinschaften - Rechtswirksamkeit von Mehrheitsbeschlüssen - Gefühlte und reale Probleme

2 rotz der Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaften herrscht bei den Kreditinstituten und Förderbanken tsunsicherheit, ob Wohnungseigentümergemeinscha st als Darlehensnehmer auftreten und handeln könn

Kreditinstituten und Förderbanken tsunsicherheit, ob

3 These I: ehrheitsbeschlüsse über Darlehensaufnahmen sind niemals nichtig. achsen sie in Bestandskraft, bilden sie eine verlässlic Rechtsgrundlage für die Aufnahme und mehrjährige Abwicklung und Rückführung der Darlehen.

4 These II: Mehrheitsbeschlüsse über Darlehensaufnahmen können je nach den Umständen des Einzelfalles sogar ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, ie sind dann noch nicht einmal erfolgreich anfechtbar

5 trachtung von Beschlüssen ist zu differenzieren zwischen rechtswidrigen Beschlüssen, iese erwachsen nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungs estandskraft, nichtigen Beschlüssen, iese sind ein rechtliches Nichts, ihre Unwirksamkeit kann je ingewandt werden.

einmonatigen Anfechtungs estandskraft, nichtigen Beschlüssen,

6 Beschlüsse sind nichtig, wenn sie gegen die guten Sitten oder egen ein zwingendes gesetzliches Gebot verstoßen.

7 Beschlüsse sind aber auch nichtig, wenn sie tz absoluter Beschlussunzuständigkeit gefasst werde BGH - Jahrhundertbeschluss vom (ZMR 2000, 771 ff.)

8 Die Lehre von der Beschlusskompetenz stellt klar: dlage der Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentü ie Gemeinschaftsordnung oder sonstige Vereinbarun das heißt: sätzlich können Vereinbarungen nur mit Zustimmung Eigentümer getroffen oder geändert werden.

oder sonstige Vereinbarun das heißt: sätzlich können

12 schlüsse, die auf der Grundlage solcher ausdrücklich eschlusskompetenzen ergehen, sind niemals nichtig Beispiel: st grobe Fehler machen eine Jahreabrechnung niem, die Fehlerhaftigkeit kann nur innerhalb der einmona Anfechtungsfrist geltend gemacht werden.

grobe Fehler machen eine Jahreabrechnung niem, die

13 Eigentümerbeschlüsse über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne, in denen ein Wohnungseigentümer mit Kosten für nicht in seinem Sondereigentum stehende Räume belastet wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum dieses Wohnungseigentümers gehören, sind nicht nichtig. BayObLG, Beschluss vom Az. 2Z BR 35/04

wird, weil die Wohnungseigentümer irrig davon ausgehen, dass die Räume zum Sondereigentum

14 AG Saarbrücken (Beschluss vom , ZMR 2005, 319): schluss über einen Wirtschaftsplan für ein bereits abgelaufe aftsjahr ist nicht nichtig, er stellt eine provisorische Maßnah einer Liquiditätsumlage dar. Es gibt keinen allgemeinen Re onach unsinnige oder wenig sinnvolle Beschlüsse nichtig sin

abgelaufe aftsjahr ist nicht nichtig, er stellt eine provisorische Maßnah

16 Der Bundesgerichtshof differenziert in seiner Jahrhundertentscheidung zwischen - vereinbarungsändernden - vereinbarungswidrigen und - vereinbarungsersetzenden Beschlüssen.

17 Vereinbarungsändernd ist ein Beschluss, Vorgaben der Gemeinschaftsordnung dauerhaft abä Er ist nichtig, wenn es an der Kompetenzzuweisung für eine solche Mehrheitsentscheidung fehlt. Beispiel: luss über eine Änderung des Stimmrechts vom Kopfp auf das Wertprinzip (MEA)

Kompetenzzuweisung für eine solche Mehrheitsentscheidung fehlt.

18 inbarungswidrig ist ein Beschluss, der von den Vorga der Vereinbarung abweicht. egen der vorhandenen Beschlusskompetenz nicht n sondern nur anfechtbar. Beispiel: Beschluss über eine Jahresabrechnung mit Gemeinschaftsordnung abweichendem Verteilungssc

egen der vorhandenen Beschlusskompetenz nicht n sondern nur

19 Vereinbarungsersetzende Beschlüsse hen sich auf Angelegenheiten, die der Beschlussfass grundsätzlich zugänglich sind. sind deshalb nicht nichtig, auch wenn sie die Grenze ordnungsgemäßer Verwaltung überschreiten.

21 Das rechtliche Können ist eingeräumt, bei Fehlen der Allstimmigkeit wird nur das rechtliche Dürfen überschritten.

22 gründung des Bundesgerichtshofs: e Ordnungsmäßigkeit ist aus Gründen der Rechtsherheit nicht kompetenzbegründend, so dass für brauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelung der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, dass iesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegen nd den Abschluss einer Vereinbarung oder stimmigkeit erfordert hätte (vereinbarungsersetzende schlüsse).

23 gerichtshof, Leitsatz 5 des Jahrhundertbeschlusses : schluss in einer Angelegenheit, welche die Regelung brauchs (WEG 15), der Verwaltung (21 WEG) und tandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftigentums (WEG 22) betrifft, aber nicht mehr eine gsmäßige Maßnahme zum Inhalt hat, ist nur anfech

25 Zusammenhang damit erfolgt auch die Entscheidung ber die Finanzierung (sog. Annexkompetenz), sei es - Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage - Sonderumlage und ggf. auch - Aufnahme eines Kredites.

27 tsprechung hat Beschlüsse über Darlehensaufnahmen stets kritisch Als zulässig wurden angesehen - die Kontoüberziehung (OLG Celle, ZMR 2006, 540) ufnahme für eine befristete Dauer und in geringem Umfang zur Abd von Liquiditätsengpässen. Interessant und relevant ist besonders die Entscheidung des BayObLG vom (NZM 2006, 62 ff.). Sie bezeichnet die Darlehensaufnahme zur Finanzierung von darlehen als nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend und b dass das Finanzierungssystem der WEG auf Eigenmitteln beruhe.

28 all diesen Verfahren wurde nie die Auffassung vertreten, da lüsse über Darlehensaufnahmen nichtig seien, vielmehr erg die Entscheidungen in normalen Anfechtungsverfahren. iese Entscheidungen ergingen im übrigen auch jeweils vor Inkraftreten der WEG-Novelle und damit vor der deckung und Kodifizierung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der W und Kodifizierung der teilschuldnerischen Haftung der Wohnun eigentümer durch 10 Abs. 8 WEG

29 ne beachtliches Argument ist jedoch unverändert die faktisc unbeschränkte Haftung im Innenverhältnis. Aber: Haftung besteht auch für Forderungen des Werkunternehm den Ausfall von Sonderumlagenzahlungen der Miteigentüm Und: Andere Finanzierungsformen wie Contracting, Leasing etc. begegnen keinen (rechtlichen) Bedenken, obwohl auch sie langjährige Bindungen hervorrufen.

30 änderte Betrachtung muss sich in den Köpfen durchs Paradebeispiel: heidung des OLG Celle vom (ZMR 2008, - unter Aufhebung beider Vorinstanzen - chtmäßigkeit des Erwerbs von Wohnungseigentum a rundlage eines bestandskräftigen WEG-Beschlusses

31 elle, Leitsatz 1: werb von Immobiliareigentum durch die Wohnungseigentüm schaft stellt unter bestimmten Voraussetzungen eine Maßn nungsgemäßen Verwaltung dar. tzt auf die Darlehensaufnahme: fnahme von Darlehen zur Finanzierung energetischer ngsmaßnahmen durch die Wohungseigentümergemeinsch ter bestimmten Voraussetzungen eine Maßnahme der gsgemäßen Verwaltung dar.

32 elle, Leitsatz 2: hmen der einer Wohnungseigentümergemeinschaft verliehe htsfähigkeit ist auch von der Grundbuchfähigkeit der Wohnu mergemeinschaft auszugehen. tzt auf den Fall der Darlehensaufnahme: r WEG verliehene Teilrechtsfähigkeit macht die WEG als Ve mit unabhängig von den jeweiligen Miteigentümern zum rec n Vertragspartner eines Darlehensvertrages.

33 e, Leitsatz 3: ng der Frage, ob der Erwerb von Immobilieneigentum durc seigentümergemeinschaft als Maßnahme der ordnungsgem g anzusehen ist, hat ausschließlich durch die Wohnungseig m Beschlussanfechtungsverfahren nach 46 WEG zu erfolg t für den Fall der Darlehensaufnahme: rüfung der Ordnungsgemäßheit eines Beschlusses zur saufnahme kann ausschließlich im Beschlussanfechtungsnach 46 WEG erfolgen.

34 itat aus der Begründung des OLG Celle: ist auch nicht zu folgen, soweit es die Befürchtung hegt, auf ohnungseigentümergemeinschaft verliehenen Befugnis, sic uf den Erwerb von Immobiliareigentum zu verpflichten, könn men, dass einzelne überstimmte Miteigentümer Lasten zu t sie gar nicht tragen wollten. Diese Konsequenz ist notwen der Eigentümergemeinschaft verliehenen Rechtsfähigkeit in ganisation ihrer eigenen Aufgaben und die Fähigkeit, im Ra ltung Rechte zu erwerben und Verpflichtungen einzugehen Verpflichtungen einzugehen, gehört es naturgemäß auch, d sultierenden Lasten zu tragen.

35 und weiter: LG und AG vertretene gegenteilige Auffassung verkennt, Zweck der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums u sung der Teilnahme der Eigentümergemeinschaft am Rech uf beschränkt sein muss, lediglich Wohngelder zu verwalte füllung der Grundbedürfnisse der Eigentümergemeinschaft z ondern vielmehr auch der Erwerb von einzelnen Wohnungs en dieses Zwecks, der die Funktionsfähigkeit der Eigentüme haft sichern soll, liegen kann.

36 Ergebnis 1 Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Darlehensaufnahme zwecks Finanzierung konkreter Sanierungsmaßnahmen sind niemals nichtig, weil die Beschlusskompetenz gegeben ist. e Vermischung von Argumenten gegen Darlehensaufnahme t der Behauptung der Nichtigkeit entsprechender Beschlüss eist sich sowohl nach der Lehre von der Beschlusskompete als auch nach der Jahrhundertentscheidung des BGH als unhaltbar.

37 Angriffe gegen Beschlüsse zur Darlehensaufnahme können ausschließlich im Beschlussanfechtungsverfahren nach 46 WEG vorgebracht werden. Bestandskräftige Beschlüsse sind eine verlässliche Rechtsgrundlage sowohl für die Aufnahme von Darlehen als auch für deren mehrjährige Abwicklung.

38 Ergebnis 2 hlüsse über Darlehensaufnahmen durch Wohnungseigentüm ften können im Einzelfall ordnungsgemäßer Verwaltung en Sie sind damit keine klassischen Zitterbeschlüsse. r dem Gesichtspunkt des durch die WEG-Novelle geschaffe erneren Verständnisses einer WEG-Verwaltung dürften solc hlüsse insbesondere dann nicht zu beanstanden sein, wenn rlehensaufnahme die Durchführung energetischer und dam chaftlich und ökologisch sinvoller Sanierungsmaßnahmen d e Wahrnehmung staatlicher Investitionsanreize bedeutet un aldienst der Leistungsfähigkeit der jeweiligen WEG angeme

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