Ausgewählte Rechtsprobleme bei Modernisierungsprojekten

Transkript

1 Ausgewählte Rechtsprobleme bei Modernisierungsprojekten in WEG Wohnanlagen

2 Modernisierungsprojekte in Wohnanlage

3 Neue Horizonte v.a. für Großanlagen Für die neuen gesetzlichen Möglichkeiten sind neue Voraussetzungen formuliert Kaum Rechtsprechung keine obergerichtliche Klärung Unsicherheiten für WEG Verwalter

4 Gesetzliche Regelungen

5 22 Abs. 2 WEG Bauliche Änderungen, die der Modernisierung entsprechend 559 Abs. 1 BGB oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt, können durch eine Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten, im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller MEA beschlossen werden.

6 16 Abs. 4 WEG Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder zu baulichen Veränderungen im Sinne von 22 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung trägt. Der Beschluss bedarf derselben Mehrheit wie in 22 Abs. 2.

7 22 Abs. 2 Satz 2 und 16 Abs. 5 WEG Diese Befugnisse können durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.

8 Photovoltaik und Sonnenkollektoren

9 Fall1: Die Wohnungseigentümer der Brandenburger Str. 22 wollen eine Photovoltaikanlage auf dem Dach installieren lassen, um Geld zu sparen. Ein Eigentümer schlägt vor, sich den Ärger um Mängel an der Anlage zu ersparen, er kenne jemanden, der das Dach zu diesem Zweck anmieten würde. Andere Wohnungseigentümer wollen einen Sonnenkollektor installiert haben. Der Verwalter wird beauftragt die verschiedenen Möglichkeiten auch unter rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen.

10 Photovoltaikanlage: Stromgewinnung Eigenverbrauch Einspeisung in öffentliches Stromnetz Sonnenkollektoren: Heizung/Warmwasser Eigenerwerb Öffentliche Förderung Dachflächenvermietung Photovoltaikanlage Makler

11 Anstehende Entscheidungen bei Kauf einer Anlage: Anschaffung überhaupt? bauliche Änderung realisiert werden? Finanzierung? Entscheidung 1: Anschaffung? Ordnungsgemäße Verwaltung, 21 Abs. 1, 3 WEG Anschaffung gemeinschaftlicher Gerätschaften als og. Verwaltung, (BayObLG WuM 1991, 209 (Rasenmäher)) Kosten Nutzen Analyse KG Berlin FGPrax 1996, 95, BayObLG FGPrax 2005, 108

12 Keine gesonderte Prüfung in Ansehung von 22 Abs. 2 WEG? Kunststofffenster als Ersatz für Holzfenster (LG München, Urteil vom , WuM 2009, 424 = ZIV 2009, 51) Kosten Nutzen Analyse nur eine mögliche Form ordnungsgem. Verwaltung Kauf minderwertige Solaranlage B, weil B Miteigentümer Keine Quantifizierung Kosten Nutzen f. Fahrradständer Keine Quantifizierung Kosten Nutzen f. Balkon

13 Kosten Nutzen Analyse wegen Bezug zu Betriebskosten möglich Aber: Ordnungsgemäße Verwaltung ist Rechtsgrundsatz Unbestimmter Rechtsbegriff (ausfüllungsbedürftig) Muss bei allen Maßnahmen vorliegen

14 Entscheidung 2: Bauliche Änderung ( 22 Abs. 1 / 2?) Bauliche Änderung = Modernisierung im Sinne von 22 Abs. 2 WEG, 559 BGB? Modernisierung = Energieeinsparung, 559 BGB A.A. Photovoltaik Keine Energieeinsparung, sondern Einsparung Energiebeschaffungskosten Merle in: Bärmann: WEG, 10 A., 22 Rz. 334, Bub ZWE 2008, 2005, 209 BGH Grundsatzentscheidung (Urteil vom (VIII ZR 149/03) zu 559 BGB Sind Modernisierungen zur Energieeinsparung nur zulässig, wenn sie für den Mieter durch Einsparungen bei Bk wirtschaftlich sinnvoll oder Genügt die Einsparung von Primärenergie (+)

15 Ergo: Keine Relevanz der Kosteneinsparung bei Wohnungseigentümer Photovoltaikanlage ist Modernisierung Jede Energieeinsparung ist auch Kostensenkung Motiv ist egal: das eine bedingt das andere Allstimmigkeit nach 22 Abs. 1 WEG? Ja, OLG München, Beschluss vom , NZM 2005, 825, ebenso: BayObLG, Beschluss vom , NJW RR 2000, 1179

16 Entscheidung 3: Finanzierung Eigen Finanzierung Diskussion um Modernisierung ausschließlich aus IH Rücklage nicht im Gesetz eingeflossen Finanzierung: IH Rücklage, Sonderumlage oder gemischt Aber: eiserne Reserve muss in IH Rücklage verbleiben, OLG München, Beschluss vom , NZM 2008, 169 = ZIV 2007, 20

17 Fremd Finanzierung Beschluss ausreichend, OLG Koblenz, Urteil vom , DB 1979, 788 Kurzfristige Überziehung Girokonto bis 3 Monatsumsätze, OLG Hamm, Beschluss vom , NJW RR 1992, 403 Heizöl auf Kredit durch Überziehung Konto, KG, Beschluss vom , NJW RR 1994, 1105

18 Zulässigkeit von Darlehen Begründung zur WEG Novelle: Steigerung der Kreditfähigkeit der WEG (BT DrS 17/887, S. 57) Teilrechtsfähigkeitsentscheidung, (V ZB 32/05): Haftungskonstruktion des BGH Kredit von Leistungserbringern Kredit von Unternehmer: Werklohn bis zur Abnahme Kredit von Bank: Darlehen über bis zur Rückzahlung Leistung: Gegenleistung:

19 Instandsetzung / Modernisierung durch Sonderumlage Kredit schonender Verzinsung nimmt Beschluss über Kredit nicht Eigenschaft als Maßnahme og. Verwaltung Ermessen der Gemeinschaft in Bezug auf Investitionen Unternehmenskredite Globaleigentümer als wirtschaftlich handelnder Eigentümer und Kreditnehmer Bub: Aufzwingen von Darlehen von Eigenfinanzierungswilligen Haftungsausschlussvereinbarung Bank: Belastung mit Verbindlichkeit Darlehen vs. Werkvertrag Spitzenverbände: Es zeichnet sich erheblicher Finanzbedarf ab (z.b. EnEV)

20 Dachflächenvermietung für Photovoltaikanlage Beschluss Vermietung Gemeinschaftsfläche Zulässig BGH, Beschluss vom , BGHZ 144, 386 (Kellerräume) Auch langfristig, HansOLG Hamburg ZMR 2003, 957 (30 Jahre für Gartenfläche) Funkfeststation: OLG Schleswig, Urteil vom , NZM 2001, 1035 Ordnungsgemäße Verwaltung: angemessener Mietzins

21 Bauliche Veränderung nach 22 Abs. 2 WEG Auch hier: Kosteneinsparung bei WE unerheblich, es geht um Einsparen von Primärenergie, BGH Urteil vom (VIII ZR 149/03) Bauliche Änderung durch 3. (Mieter) ist Modernisierung

22 Anbau von Balkonen

23 Fall 2: WEG Fritz Seeger Str. 145 Balkone Balkone 5) 2,5 3 Raum 2,5 2,5 2,5 2,5 3 Raum 2,5 4) 2,5 3 Raum 2,5 2,52,5 2,5 2,5 3 Raum 2,5 3) 2,5 3 Raum 2,5 2,5 2,5 2,5 3 Raum 2,5 2)2,5 3 Raum 2,5 2,5 2,5 2,5 3 Raum 2,5 1) 2 ) 3 Raum 3) 2,5 4) 2,5 5) 2,5 6) 2,5 7) 3 Raum 8)

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25 Variante 1: Anbau von Balkonen in Balkonständerbauweise an 30 2,5 Raumwohnungen Variante 2: Anbau von Balkonen in Balkonständerbauweise an allen 40 Wohnungen, wobei zunächst die an den 10 Dreiraumwohnungen vorhandenen Betonwangenbalkone zu entfernen wären. Die Fläche der Balkone stiege von 3,0 qm auf 4,5 qm. Variante 3: Anbau von 30 Balkonen in Betonwangenbauweise ist zu teuer. Sie wird daher von allen Wohnungseigentümern abgelehnt.

26 Variante 1: 30 Ständerbalkone Anbau Balkon = Modernisierung, LG München WuM 1989,27 Problem: Eigenart der Wohnanlage Die Mehrheitsmacht erfasst nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau, etwa eines Wintergartens, eine Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestandes (...). Entsprechendes gilt, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, auch, wenn ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, so wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses, nicht aber alle verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird., BT DrS 16/887, S. 29

27 Abwechselung Betonwangenbauweise mit Ständerbauweise: Eigenart tangiert? Variante 2: 40 Ständerbalkone Problem: Kein neuer Balkon Aber: Vergrößerung Wohnfläche LG Frankfrut WuM 1986, 138: D.i. keine Modernisierung LG Kiel WuM 1977, 120: dto Aber: Nicht alle WE müssen Vorteil erlangen, Vgl. 16 Abs. 4 WEG: Möglichkeit zum Gebrauch Rechnung tragen (EG WE: Aufzug)

28 Problem: Abriss der bestehenden Balkone als Maßnahme og. Verwaltung Verbesserung nimmt Wertvernichtung in Kauf Dto. modernisierende Instandsetzung von veralteter Heizung Problem: unbillige Benachteiligung 2,5 Raum Whg: Neuer Balkon für Raum Whg: 1,5 Qm für 5000 Beseitigung Ungleichgewicht durch Berücksichtigung Vorteil im Rahmen von 16 Abs. 4 WEG

29 Problem: Kostenverteilungsschlüssel MEA Heizkosten ( 7 Abs. 1 HeizkV: Wohn oder Nutzfläche oder beheizte Wohn oder Nutzfläche 2 Abs. 2 Nr. 2 WoFlV Balkone = Wohnfläche anteilige Berücksichtigung, 3, 4 Nr. 4 WoFlV ist vorgesehen. 16 Abs. 3 WEG: Eigentlich Wechsel Verteilungsschlüssel Hier: Anpassung Ausnahmsweise Änderung zulässig, OLG München, Beschluss vom , NZM 2008, 407

30 Fall3:

31 Fall 3: WEG Montgolfiestraße x 75 Wohnungen = 300 Wohnungen

32 4 x 75 Wohnungen (4 x 50 = Balkon)

33 Problem: Mehrheiten: Nicht konsenzfähiges Projekt Wunsch: Nur einmalige Befassung der WEV

34 Lösung: Bildung von Stranggemeinschaften?

35 Unbillige Beeinträchtigung Verschattung, AG Konstanz, Urteil vom ZIV 2007, 75 Konkrete Prüfung vor Ort Änderung der Eigenart der Wohnanlage BT DrS: 16/887, S. 30:

36 Die Mehrheitsmacht erfasst nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, insbesondere durch einen Anbau, etwa eines Wintergartens, eine Aufstockung oder einen Abriss von Gebäudeteilen oder durch vergleichbare Veränderungen des inneren oder äußeren Bestandes (...). Entsprechendes gilt, wenn der optische Gesamteindruck nachteilig verändert wird, auch, wenn ein uneinheitlicher Gesamteindruck entsteht, so wenn nur einzelne Balkone an der Front eines Hauses, nicht aber alle verglast werden oder wenn beim Bau von Dachgauben in einer vorhandenen Dachgeschosswohnung die Symmetrie des Hauses nicht eingehalten wird.

37 Verletzung der Eigenart (Symmetrien) Zusammensetzung der Stranggemeinschaften Vorhandene Asymmetrien nutzen Keine neuen Asymmetrien Beschlussfassung mit Paarungskombinationen Verweis auf den für ästhetische Empfindungen offene Betrachter Beschluss unter Bedingung (Vorratsbeschluss), OLG Köln ZMR 2005, 227

38 Beschluss mit Dauerwirkung Bauliche Änderung 19 Jahre nach Beschlussfassung, OLG Hamm ZMR 2005, 566

39 Kauf von Grundstück für Parkplatzerrichtung

40 Fall 3: WEG BB Str.1 P P P P P P P P P P WEG Brandenburger Straße WE P P P P P P P P P P

41 Kauf von Immobilien durch WEG Zulässig, OLG Celle, Beschluss vom , ZWE 2008, 145 Parkplatzerrichtung ist Modernisierung Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, 22 Abs. 2 WEG, 559 BGB Sternel, 4. A. IV 308, Palandt Weidenkaff, 559 Rz. 11, Bub ZWE 2008, 205 (209) Problem: Eigenart der Immobilie

42 Die Mehrheitsmacht erfasst nicht eine Umgestaltung der Wohnanlage, die deren bisherige Eigenart ändert, insbesondere (..) wenn eine die Wohnanlage umgebende größere Grünfläche weithin zum Abstellen von Autos asphaltiert werden soll. (BT DrS 16/887, S. 30) Nutzungszweck bereits im Erwerbsbeschluss? Keine Änderung der Eigenart, weil ursprüngliche Wohnanlage unverändert? Konsequenz: Beschlussfassung bauliche Änderung vor Eigentumserwerb

43 Tiefgarage und Park im Innenhof

44 WEG W E G W E G W E G WEG WEG W EG W E G WEG W E G

45 WEG WEG Tiefgarage W EG W E G Tiefgara ge W E G W E G W E G WEG Tiefgara ge WEG W E G

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47 Grünanlage Veränderung Sträucher, Beseitigung und Neupflanzung Problem: Modernisierung Schaffung Grünanlage ist Modernisierung, Bub ZWE 2008, 205 (209), AG Hamburg Altona WM 2005, 778 Hier: Umgestaltung Verbesserung: Verschönerung, Erhöhung Nutzwert Verschlechterung: Sicherheitseinschränkung (Zäune), Lärm durch Spielgeräte, Sitzgruppen, intensivere Nutzung

48 Tiefgarage Modernisierung i.s.v. 22 Abs. 2 WEG Ggf. geringes Quorum nach 22 Abs. 1 WEG Nicht sichtbar Nachteil: ggf. Statik, unbeachtlich, wenn Probleme ausgeschlossen, BGH Urteil vom (V ZB 45/00), NJW 2001, 1212 Einfache Mehrheit

49 Grundstücksrechtliche Problem Absicherung der Nutzungsrechte Herausvermessen und Verkaufen an Betreibergesellschaft Mitwirkung aller WE am Verkauf Betreiber GbR ist teilrechtsfähig, BGHZ 146, 341 Betreiber GbRist grundbuchfähig, BGH Urteil vom (V ZB 74/08) Unterbaurecht Nachbarerbbaurecht Überbau

50 Quoren

51 Einfache Mehrheit, 25 Abs. 1 WEG Qualifizierte Mehrheiten Abmeierungsklage, 18 Abs. 3 WEG Umlaufbeschluss, 23 Abs. 3 WEG Bauliche Änderung, 22 Abs. 2 WEG 75% der Stimmen MEHR als 50% der MEA Geltung für bestehende und für neue GO

52 Satz 2 (neu) stellt wie die parallelen Regelungen von 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG (neu) sicher, dass die in Satz 1 (neu) geregelte Befugnis nicht durch abweichende Vereinbarungen zu Ungunsten der Mehrheit der Wohnungseigentümer eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann. Dadurch wird erreicht, dass auch geltende Gemeinschaftsordnungen erfasst werden. Außerdem wird verhindert, dass ein Bauträger oder ein anderer Alleineigentümer bei der Begründung von Wohnungseigentum in der allein von ihm festgelegten Gemeinschaftsordnung die Einstimmigkeit künftig erneut vorschreiben könnte und dass es dadurch wiederum zu Schwierigkeiten käme, die der Entwurf gerade verhindern will. (BT DrS 16/887, S. 21)

53 Abweichende Beschlüsse zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen aufgrund einer Öffnungsklausel mit geringeren Anforderungen, also etwa ohne das Erfordernis der hier vorgeschriebenen qualifizierten Mehrheit, bleiben im Übrigen zulässig, weil solche Beschlüsse die Befugnis der Mehrheit der Wohnungseigentümer nicht einschränken, sondern erweitern. BT DrS 16/887, S. 32

54 Bewertung von Öffnungsklauseln Beispiel Öffnungsklausel: Die Wohnungseigentümer können mit 2/3 Mehrheit der abgegebenen Stimmen bauliche Änderungen beschließen. Leichter als Gesetz Problem: Formulierung völlig fremder Voraussetzungen (Verschönerung, Wertverbesserung der Wohnanlage)

55 Umgang im Alltag mit Alternativität zwischen GO Öffnungsklausel und 22 Abs. 2 WEG Abstimmung und Prüfung Zustandekommen: nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung oder nach der gesetzlichen Regelung Häublein: Rosinentheorie in Bezug auf Quorum Auch im Verhältnis 22 Abs. 2 WEG und 22 Abs. 1 WEG

56 MEA % Köpfe % Gesetz > GO 0 0

57 MEA % Köpfe % Gesetz > GO Die GO formuliert teils geringere, teils höhere Voraussetzungen

58 MEA % Köpfe % Gesetz > GO 80 Abstimmung Beschlussantrag angenommen?

59 MEA % Köpfe % Gesetz > GO 80 GO NEU 75 Abstimmung Beschlussantrag angenommen?

60 Mehrhausanlage A B C D E F G H I J

61 10 Häuser zu 25 Wohnunge Subsidiaritätsprinzip in GO Kann Haus A alleine mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen? 22 Abs. 2 WEG: Mehrheit von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne von 25 Abs. 2 WEG. Ausnahme: Subsidiaritätsprinzip greift nicht (z.b. Fall Grundstückskauf mit Parkplatzerrichtung)

62 Vielen Dank für Ihr Interesse!