Q-Check Juli 2015 Anlage Wohnungen

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1 Q-Check Juli 2015 s Anlage Wohnungen Mag. (FH) Reinhard Prüfert Geschäftsführer ÖRAG-Immobilien Vermittlungsgesellschaft m.b.h.

2 Anlage Wohnungen Wir unterscheiden: Vorsorgewohnung im weiteren Sinne jede zur Vermietung angeschaffte Wohnung (Anlegerwohnung) Vorsorgewohnung im engeren Sinne optimiertes (Finanz) Produkt u.u. mit zusätzlichem Dienstleistungs- Paket (Vorsorgewohnung) Vermietete Altbauwohnung Ferienwohnung

3 VORSORGE WOHNUNGEN im weiteren Sinn / im engeren Sinn Vorteile: win-win Situation für Anleger und Wohnungsmieter - gezielte Auswahl des Produkts wichtig Krisensicher - durch grundbücherlich besichertes Wohnungseigentum Inflationssicher - durch Indexklausel in den Mietverträgen und reale Werte Steuerliche Vorteile - (z.b. Vorsteuerabzug, Absetzbarkeit von Zinsen und Beratungskosten) Stabile Erträge - unabhängig von der Entwicklung der Kapitalmärkte Rendite Neubau kein Richtwert Servicepaket und Mietenpool Risiken: Bewirtschaftungsaufwand aufgrund des strengen Mietrechtsgesetzes von nationalen rechtlichen Einschränkungen abhängig man denke an die zweimalige Aussetzung der Indexanpassungen der RW in Altbauten Gefahr von politisch motivierten Eingriffen in das Wohnrecht Schlagwort: Mietobergrenzen, die medial äußerst populistisch diskutiert werden. (Mietpreisbremse siehe Deutschland)

4 Ideale/r Käufer/in früher: Mietrendite und steuerliche Vorteile im Vordergrund heute: Kapitalabsicherung, Pensionsvorsorge, Vorsorge für Kinder Die Kaufentscheidung wird nach folgenden Kriterien getroffen: Lage (Käufer/in investiert in gut vermietbaren Lagen, möglicherweise möchte Käufer/in in diesen Lagen selbst nicht wohnen) Kaufpreis (Finanzierung: Eigenmittelanteil am Kaufpreis inklusive Garagenplatz und Nebenkosten sollte bei etwa 35 bis 45 Prozent liegen - Finanzierung und Fremdkapitalzinssatz) (Trend: eindeutig zur Eigenkapitalveranlagung) Höhe der Miete und nachhaltige Vermietbarkeit ( Euro)

5 Top Kriterien für einen nachhaltigen Vermietungserfolg Geeignete Lage gute Infrastruktur eine gute Verkehrsanbindung - vorzugsweise mit U-Bahn-Anschluss gute Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe hohe Lebensqualität Beste Infrastruktur & Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz (Mieter haben typischerweise kein eigenes Auto) Optimale Wohnungsaufteilung & -größe sowie optimale Ausstattung Balkon, Loggia, Terrasse oder Garten Geringe Instandhaltungskosten

6 Ideale Größe Idealer Grundriss einer Vorsorgewohnung 2-Zimmer-Wohnung zw. 40 m² und 55 m² 3-Zimmer-Wohnung bis zu 80 m²

7 Top Kriterien für Qualität / Ausstattung / Bauweise für langfristigen Werterhalt Moderne Niedrigenergiestandards reduziert die Betriebskosten Heizungsart (z.b. Fernwärme, Fußbodenheizung) hochwertige Bodenbeläge hochwertige Einbauküchen zeitlos ausgestattetes Bad Sicherheitstüren Anschlüsse für Internet, TV und Telefon Außenflächen (z.b. Loggien, Gärten, Terrassen oder Balkone) Abstellflächen (z.b. Kellerabteil) gegebenenfalls Garagenplatz

8 steuerliche Aspekte einer Vorsorgewohnung Keine Umsatzsteuer beim Wohnungskauf - wenn die Wohnung mind. 20 Jahre vermietet ist d.h. Sie zahlen für die Anlagewohnung 20 % weniger Abschreibungsmöglichkeiten Abschreibung für Abnutzung (AfA) der Wohnung auf 67 Jahre (1,5 % / Jahr) Abschreibung für Abnutzung (AfA) der Küche auf 10 Jahre (10 % / Jahr) Zinsaufwand Instandhaltungskosten / Erhaltungsaufwand Verlustausgleich!!! Durch die Abschreibung können rechnerische Verluste entstehen die Verluste dürfen nicht länger als 20 Jahre andauern => LIEBHABEREI!!

9 Alternativ zur Vorsorgewohnung Vermietete Altbauwohnung im klassischen Wiener Zinshaus: Vorteile: zu geringerem Kaufpreis/m² klassische Altbauwohnung Hohes Wertsteigerungspotential Beste innerstädtische Lagen Substanzerhalt Nachteile: Mietverträge unterliegen Mietzinsbeschränkungen Mietverträge meist unbefristet zu historisch gedeckelten Mieten Mieterstrukturen Eintrittsmöglichkeiten durch nahe Angehörige Ferienwohnung: Vorteile: Mieteinnahmen und Eigennutzung parallel möglich Nachfrage ist groß Renditeerwartung höher Nachteile: Nicht jede Eigentumswohnung kann als Ferienwohnung vermietet werden, OGH-Urteil, dazu ist die Zustimmung ALLER Miteigentümer notwendig Angebot ist beschränkt erhöhte Abnutzung

10 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Quelle: Marktrecherche ÖRAG Änderungen und Irrtümer vorbehalten.