Stadt Waltrop. Die Bürgermeisterin FB Stadtentwicklung Stadtplanung. Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp, 1. Änderung Begründung gem. 9 Abs.

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1 Stadt Waltrop Die Bürgermeisterin FB Stadtentwicklung Stadtplanung Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp, 1. Änderung Begründung gem. 9 Abs. 8 BauGB

2 Inhalt: A. Grundlagen der Planung 1.0 Planverfahren Seite Verfahrensbeschlüsse 1.2 Rechtsgrundlagen 1.3 Planungsanlass 1.4 Aufstellungsbereich 2.0 Plangebiet Seite Lage und Abgrenzung des Plangebietes 2.2 Angrenzende Bebauungspläne 3.0 Bestehendes Planrecht Seite Flächenbilanz Seite 8 B. Städtebauliche Planung 1.0 Wohngebiete Seite Änderungsumfang der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 86 Seite Grünanlagen Seite Herdicksbach Seite 9 C. Erschließung siehe Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86 D. Auswirkungen der Planung 1.0 Umweltbericht Seite Altlasten Seite 10 E. Verwirklichung der Planung 1.0 Bodenordnende Maßnahmen Seite Finanzierung Seite Kampfmittelräumdienst Seite 11 F. Anlage Vermarktungsplan für das Wohnbaugebiet Großer Kamp (Stand ) 2

3 A. Grundlagen der Planung 1 Planverfahren 1.1 Verfahrensbeschlüsse Der Rat der Stadt Waltrop hat am den Aufstellungsbeschluss für die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 86 Großer Kamp gefasst. Das 1. Änderungsverfahren wird im vereinfachten Verfahren gem. 13 BauGB durchgeführt, wonach von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach 3 (1) und 4 (1) BauGB abgesehen werden kann. Ein Umweltbericht ist nicht erforderlich. Der Rat der Stadt Waltrop hat am die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes beschlossen. Die öffentliche Auslegung hat in der Zeit von bis einschließlich stattgefunden. Zeitgleich hat die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. 4 (2) BauGB stattgefunden. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung ist von Kaufinteressenten angeregt worden, das Baufenster von Grundstück 106 (Flur 97, Flurstück 1161) im Erdgeschossbereich um 2 m zu verbreitern. Dieser Anregung wird gefolgt und der Bebauungsplan entsprechend geändert. Für diesen Bereich wird eine max. Firsthöhe von 4,00 m festgesetzt. Die betroffenen zukünftigen Nachbarn von Grundstück 111 und 112 (Flur 97, Flurstücke 1166 und 1167) wurden im Vorfeld angeschrieben. Es wurden ihrerseits keine Bedenken gegen die skizzierte Planung vorgebracht. Eine erneute öffentliche Auslegung ist hierfür nicht erforderlich. 1.2 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 2414), in der zuletzt geänderten Fassung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), in der zuletzt geänderten Fassung Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung - PlanzV) vom (BGBl I S. 58), in der zuletzt geänderten Fassung Landesbauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GV. NRW. S. 256), in der zuletzt geänderten Fassung Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GV. NRW. S. 666), in der zuletzt geänderten Fassung Landeswassergesetz (LWG) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GV. NRW. S. 926), in der zuletzt geänderten Fassung Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 2585), in der zuletzt geänderten Fassung Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), in der zuletzt geänderten Fassung Gesetz zum Schutz der Natur in Nordrhein-Westfalen (Landesnaturschutzgesetz LNatSchG NRW) in der Fassung vom (GV. NRW. S. 934), in der zuletzt geänderten Fassung 3

4 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBI. I S. 94), in der zuletzt geänderten Fassung Landeshundegesetz (LHundG NRW) vom (GV. NRW. S.656), in der zuletzt geänderten Fassung 1.3 Planungsanlass Die Vermarktung der Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke im Baugebiet Großer Kamp ist weit fortgeschritten. Bis zum jetzigen Zeitpunkt sind fast alle Grundstücke verbindlich reserviert, vereinzelt werden Grundstücke zurückgegeben und sehr schnell erneut reserviert. Innerhalb der Vermarktungsphase hat sich herausgestellt, dass die Nachfrage nach Doppelhaushälften nochmals deutlich abgenommen hat. So wurden von den geplanten Grundstücken für 14 Doppelhäuser (28 Doppelhaushälften) 7 Doppelhausgrundstücke (14 Doppelhaushälften) nicht nachgefragt. Aufgrund der hohen Nachfrage nach größeren Grundstücken für frei stehende Einfamilienhausgrundstücke, wurden die nicht nachgefragten Doppelhausgrundstücke für diese Bauform umgewandelt, was Anpassungen innerhalb der Baugrenzen auf diesen Grundstücken erfordert. Ziel der Änderung ist die bedarfsgerechte Bereitstellung von Wohnbauland für die Bevölkerung. Weiterhin wurden von einigen Interessenten verschieden Anregungen für geringfügige Änderungen abgegeben, die die Grundzüge der Planung nicht berühren und somit im vereinfachten Änderungsverfahren durchgeführt werden können. Diese sollen ebenfalls in das Änderungsverfahren einfließen und werden unter dem Punkt Änderungsumfang näher beschrieben. 1.4 Aufstellungsbereich Das Baugebiet Großer Kamp umfasst eine Fläche von 12 ha, wovon etwa 9,9 ha auf Wohnbauflächen und Verkehrsflächen entfallen und etwa 2,1 ha auf öffentliche Grünflächen. Der aktuelle städtebauliche Rahmenplanentwurf sieht vor, dass insgesamt 144 Wohneinheiten vorwiegend in Form von Einzel- und Doppelhäusern entstehen. Die Flächengrößen der Grundstücke werden für ein freistehendes Einfamilienhaus etwa 450 m² bis 600 m², für eine Doppelhaushälfte etwa 300 m² bis 330 m² betragen. Geplant sind auch einige kleinere Grundstücke, auf denen unter anderem der Bautypus Gartenhofhaus sowie eingeschossige Bungalows mit Flachdach entstehen können. Im westlichen und östlichen Randbereich des Plangebietes sind Flächen für die Errichtung von Mehrfamilienhäusern vorgesehen. Westlich waren ursprünglich fünf 3- geschossige Gebäude mit ca. 35 Wohneinheiten geplant, wovon nach der öffentlichen Auslegung 2 Gebäude auf 2 Geschosse reduziert wurden. Im östlichen Randbereich des Plangebietes können voraussichtlich drei 3-geschossige Mehrfamilienhäuser mit ca. 30 Wohneinheiten entstehen. Hier ist vorgesehen, dass öffentlich geförderte Wohnungen realisiert werden können. 4

5 2.0 Plangebiet 2.1 Lage und Abgrenzung des Plangebietes Das Plangebiet umfasst den gesamten Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 86 Großer Kamp mit Rechtskraft vom Aufstellungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 86 Großer Kamp Das Plangebiet beinhaltet folgende Flurstücke der Gemarkung Waltrop (Stand: Dezember 2016): Flur 76: Flurstücke 161 teilweise, 171 teilweise Flur 97: Flurstücke 349, 366, 367, 368, 394, 877 teilweise, 878 teilweise, 879, 992 teilweise, 995 teilweise, 999, 1000, 1001, 1002, 1021 Flur 98: Flurstücke 154, 160, 161, 162, 168 teilweise, 172 teilweise, 211 teilweise 5

6 2.2 Angrenzende Bebauungspläne An den Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp grenzen insgesamt drei Bebauungspläne und die Klöcknersiedlung als unbeplanter Siedlungsbereich an: Klöcknersiedlung Nördlich angrenzend befindet sich das Wohngebiet Klöcknersiedlung, das zum größten Teil durch eine zweigeschossige Reihenhausbebauung geprägt ist. Im Bereich der Goethestraße befinden sich einige 3-4 geschossige Gebäude mit Garagenhöfen. Direkt an die Plangebietsfläche angrenzend befinden sich im Bereich Schillerstraße in erster Linie Doppelhausgrundstücke. Die Grundstücke haben nordwestlich an das Plangebiet angrenzend eine Tiefe von ca. 45 m und nordöstlich an das Plangebiet angrenzend eine Tiefe von ca. 35 m. Bei einer Beurteilung nach Baugebietstypen gem. BauNVO ist die Klöcknersiedlung als reines Wohngebiet zu bewerten. Im Jahre 1979 hat der Rat der Stadt Waltrop beschlossen, den Bebauungsplan Nr. 24 Klöcknersiedlung aufzustellen. Das Verfahren ist jedoch bis zum heutigen Zeitpunkt nicht fortgeführt worden. Bebauungsplan Nr. 35 Ecke Goethestraße/ Herdicksbach/ Leveringhäuser Straße, 2. Änderung Östlich angrenzend befindet sich der Bebauungsplan Nr. 35 Ecke Goethestraße/ Herdicksbach/ Leveringhäuser Straße, 2. Änderung, der für den Bebauungsplanbereich entlang der Leveringhäuserstraße ein Gewerbegebiet festsetzt. Direkt angrenzend an die Plangebietsfläche Großer Kamp ist ein 2,16 hoher Lärmschutzwall festgesetzt. Dahinter befinden sich Stellplatzflächen. Der Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp überlagert im Zufahrtsbereich Goethestraße einen Teilbereich des Bebauungsplanes Nr. 35, weshalb das 2. Änderungsverfahren für diesen Plan durchgeführt wurde, das gleichzeitig mit dem Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp am Rechtskraft erlangt hat. Bebauungsplan Nr. 52 Service- und Gewerbepark Leveringhäuser Feld, 3. Änderung Südlich an das geplante Wohnbaugebiet angrenzend befindet sich der Bebauungsplan Nr. 52 Service- und Gewerbepark Leveringhäuser Feld, 3. Änderung. Genau angrenzend an den Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp sind in diesem Bebauungsplan südlich des Herdicksbaches ökologische Ausgleichsflächen in einer Tiefe von ca. 40 m festgesetzt. Westlich befindet sich ein Regenrückhaltebecken. Die südliche Erschließungsstraße des Wohngebietes Großer Kamp überlagert einige Grünflächen des Bebauungsplanes Nr. 52. Diese werden im Bebauungsplan Großer Kamp als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der ökologische Ausgleich dieser Flächen wird in der Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung, die Bestandteil des Umweltberichtes ist, berücksichtigt und geregelt. Auf Grundlage der im Rahmen des 3. Änderungsverfahrens erfolgten Überprüfung der im Ursprungsbebauungsplan festgesetzten Lärmkontigentierung, wurde eine Absenkung der zulässigen Lärmwerte um 1 bis 3 Dezibel für einzelne, bisher unbebaute gewerbliche Bauflächen festgesetzt. Hierdurch wird der erforderliche Lärmschutzwert für das geplante angrenzende Wohngebiet sicher eingehalten. Die 3. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 52 ist gleichzeitig mit dem Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp am rechtskräftig geworden ist. Alle Flächen befinden sich im Eigentum der Stadt Waltrop. 6

7 3.0 Bestehendes Planrecht Der Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Waltrop wurde am durch die Bezirksregierung Münster genehmigt und ist seit dem wirksam. Er stellt den Planbereich überwiegend als Wohnbaufläche und Teilbereiche als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Parkanlage dar. Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Waltrop Der seit dem rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 86 Großer Kamp wurde aus dem FNP entwickelt. Der Aufstellungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 86 Großer Kamp ist mit dem Abgrenzungsbereich des Ursprungsbebauungsplanes identisch und wird somit ebenfalls aus dem FNP entwickelt. 7

8 4.0 Flächenbilanz Plangebietsgröße gesamt m² Davon: Wohnbauflächen ca m² Verkehrsflächen/ Wege ca m² Öffentliche Grünflächen ca m² 8

9 B. Städtebauliche Planung 1.0 Wohngebiete (siehe Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86) 2.0 Änderungsumfang der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 86 Erweiterung von seitlichen Baugrenzen: Bei den zu Einzelhausgrundstücken umgewandelten ursprünglichen Doppelhausgrundstücken (Grundstücke 30, 32, 34 siehe Anlage Vermarktungsplan) werden die seitlichen Baugrenzen auf den erforderlichen seitlichen Grenzabstand von 3 m festgesetzt. Bei den Grundstücken für Gartenhofhäuser (135 bis 140) wird statt der westlichen Baufenstertiefe von 8,00 m eine Tiefe von 9,00 m zugelassen, um einen größeren Gestaltungsspielraum zu ermöglichen. (siehe Textliche Festsetzung Ziffer 3.2) Bei den Grundstücken 20, 21, 134, 145 und 146 (siehe Anlage Vermarktungsplan) erfolgt ebenfalls eine Erweiterung der Baufenster, um einen größeren baulichen Spielraum für diese Grundstücke zu ermöglichen. Bei Grundstück 106 wird das Baufenster um 2,00 m im Erdgeschossbereich verbreitert, um einen größeren baulichen Spielraum im Hinblick auf eine Bungalowbauweise zu ermöglichen. Die max. Firsthöhe wird in diesem Erweiterungsbereich auf 4,00 m festgesetzt. Ein zusätzlicher Wintergarten über die Baugrenze hinaus soll zu dieser östlichen Grundstücksgrenze nicht mehr möglich sein. Auf Flurstück 1161 ist deshalb ein seitlicher Grenzabstand von mind. 5,00 m zu den Flurstücken 1166 und 1167 einzuhalten. Maß der baulichen Nutzung/ Gebäudehöhen (siehe Textliche Festsetzung Ziffer 2.1): Für die Gebäude erfolgt je nach zulässiger Geschossigkeit eine Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe, um nicht gewollte Höhenentwicklungen auszuschließen. In dieser Beschränkung wird ausreichend Spielraum zur Errichtung von Sockeln und Drempeln eingerechnet. Pultdächer: Um bei Gebäuden mit einhüftigen Pultdächern die Höhe der Außenwände zu regulieren, wird die maximale Wandhöhe für Pultdächer auf 8,00 m festsetzt. Flachdächer: Um bei Flachdachgebäuden die Höhe der Außenwände zu regulieren, wird die maximale Wandhöhe auf 7,00 m festgesetzt. Für das WA 4 Baugebiet (Grundstücke 133, 134, 145 und 146) wird die maximale Gebäudehöhe von 6,00 m auf 6,50 m festgesetzt. Vordächer (siehe Textliche Festsetzung Ziffer 4.3) Damit nicht in jedem Einzelfall eine Befreiung erteilt werden muss, wird im Bereich der WA-2 bis WA-5 Baugebiete geregelt, dass Vordächer, soweit sie das Erdgeschoss erschließende Hauseingänge und Hauseingangstreppen überdachen, Baugrenzen und Baulinien um bis zu 1,50 m überschreiten dürfen. Erforderliche Abstandsflächen müssen eingehalten werden. 9

10 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Begleitgrün : Im Bereich des nord-östlichen Erschließungsstichs zur Schillerstraße soll an der westlichen Grenze zu den privaten Grundstücken die festgesetzte Grünfläche in Richtung Süden ausgeweitet werden, um eine durchgängige Eingrünung zu erzielen. Einfriedigungen (siehe Örtliche Bauvorschrift Ziffer 6.2): Zaunhöhen sollen generell maximal 1,20 m statt bisher 1,00 m betragen dürfen. Sie sind als offene und begrünte Zäune zulässig. Ausnahmsweise können größere Zaunhöhen zugelassen werden, soweit dies bei Haltung von Hunden nachweislich erforderlich ist. 3.0 Grünanlagen (siehe Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86) 4.0 Herdicksbach (siehe Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86) C. Erschließung siehe Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86 D. Auswirkungen der Planung 1.0 Umweltbericht Der Umweltbericht mit Stand vom hat weiterhin Gültigkeit und ist der Ursprungsbegründung zum Bebauungsplan Nr. 86 als gesonderter Teil beigefügt. 2.0 Altlasten Im Rahmen der Bebauungsplanaufstellung Nr. 86 Großer Kamp wurden 4 Geotechnische Fachgutachten erstellt, die alle der Ursprungsbegründung als Anlagen beigefügt sind. Die durchgeführten Untersuchungen haben ergeben, dass sich der Altlastenverdacht im Wohnbaugebiet nicht bestätigt hat. Der aktuelle Stand des Altlastenkatasters des Kreises Recklinghausen weist im Bereich des Bebauungsplangebietes nördlich des Herdicksbaches keinen Altlastenverdacht aus. Lediglich im Bereich der Verkehrsfläche südlich des Herdicksbaches, im Gewerbegebiet Leveringhäuser Feld, befindet sich eine Altablagerung, die im Altlastenkataster unter der Bezeichnung "4310/2076" erfasst ist. 10

11 E. Verwirklichung der Planung 1.0 Bodenordnende Maßnahmen Die Plangebietsfläche befindet sich im Eigentum der Stadtentwicklungsgesellschaft Waltrop, so dass keine bodenordnenden Maßnahmen erforderlich sind. 2.0 Finanzierung Die Finanzierung aller Planungen und Maßnahmen erfolgt durch die Stadtentwicklungsgesellschaft mbh Waltrop. 3.0 Kampfmittelräumdienst Eine Kampfmittelabfrage ist im Jahr 2013 erfolgt. Die Plangebietsfläche musste in Teilbereichen abgesucht werden. Erforderliche Oberflächendetektionen sind durchgeführt worden. Dabei wurden keine Kampfmittel festgestellt. Auf Grundstück Nr. 154 an der Schillerstraße ist bei den Baumaßnahmen besondere Vorsicht und Sorgfalt geboten, da diese Fläche laut Kampfmittelräumdienst zu den Flächen mit Artilleriebeschuss gehört. (AZ: ) In den Bebauungsplan wurde folgender allgemeiner Hinweis aufgenommen: Weist bei Durchführung der Bauvorhaben der Erdaushub auf außergewöhnliche Verfärbung hin oder werden verdächtige Gegenstände beobachtet, sind die Arbeiten sofort einzustellen und der Kampfmittelräumdienst zu verständigen. Aufgestellt im Juni 2017 Stadt Waltrop, FB Stadtentwicklung Stadtplanung Der Rat der Stadt Waltrop hat diese Begründung in seiner Sitzung am beschlossen. Im Auftrag gez. Andrea Suntrup (Dipl.-Ing.) 11