Bau-und Planungsrecht

Bau-und Planungsrecht Raumordnungs- und Landesplanungsrecht Allgemeines Stadtebaurecht Stadtebauliche Sanierung und Entwicklung Bauordnungsrecht Bauaufsichtliche MaBnahmen Baurechtlicher Nachbarschutz von Dr. jur. Klaus Rabe Ltd. Kreisrechtsdirektor a. D. Dozent an der Fachhochschule fur offentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen und Dr.-lng. Detlef Heintz Bauassessor, Ltd. Baudirektor Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht der Stadt Leverkusen ~~ begriindet von Hans Grabis (t) Dr. Helmut Kauther Dr. Ulrich Krebsbach (t) 5. iiberarbeitete Auflage Deutscher Gemeindeverlag Verlag W. Kohlhammer

Vorwort Literaturverzeichnis Abkurzungsverzeichnis V XVII Abschnitt A: Uberblick iiber das Bau- und Planungsrecht 1 1. Geschichtliche Entwicklung des Bau- und Planungsrechts 1 2. Rechtsquellen 5 Abschnitt B: Raumordnungs- und Landesplanungsrecht 1. Begriff und Charakterisierung der Raumordnung 8 2. Raumordnungsgesetz des Bundes 10 2.1 Verfassungsrechtliche Fragen und Rechtsqualitat 10 2.2 Aufgabe und Leitvorstellung der Raumordnung 11 2.3 Grundsatze der Raumordnung 11 2.4 Gegenstromprinzip 13 3. Landesplanung (unter besonderer Beriicksichtigung des nordrhein-westfalischen Landesrechts) 15 3.1 Aufgabe der Landesplanung 15 3.2 Arten der Raumordnungsplane und Organisation der Landesplanung 16 3.2.1 Zentrale Landesplanung 16 3.2.2 Regionalplanung 17 3.3 Aufstellungsverfahren der Raumordnungspiane 19 3.4 Grundsatze, Ziele und Inhalt der Landesplanung 20 3.5 Bindungswirkung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung, Anpassungspfiicht 22 3.6 Raumordnungsverfahren 24 3.7 Rechtsschutz im Bereich der Raumplanung 25 Abschnitt C: Allgemeines Sta'dtebaurecht 1. Bauleitplanung als Aufgabe der Gemeinde 27 1.1 Planungsrecht der Gemeinde, Planungshoheit 27 1.2 Planungspflicht 28 1 3 Anpassungspfiicht an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung 30 XXI IX

1.4 Leitsatze der Planung 31 1.4.1 Allgemeine Planungsleitsatze des 1 V 1 BauGB 31 1.4.2 Besondere Planungsleitsatze des 1 V 2 BauGB 32 1.4.3 Schutzgebot fur land- und forstwirtschaftliche Flachen und Wohnfiachen des 1 V 3 BauGB 33 1.4.4 Rechtliche Charakterisierung der Planungsleitsatze 34 1.5 Umweltvertraglichkeitsprufung in der Bauleitplanung 34 1.6 AbwSgungsgebot 35 1.7 Umweltschutzende Belange in der Abwagung 41 1.8 Das Abstimmungsgebot des 2 II BauGB 44 1.9 Das Abstimmungsgebot des 4 BauGB 45 2. Bauleitplane 46 2.1 Aufgabe der Bauleitplane 46 2.2 Vorgezogene Beteiligung der Burger an der Bauleitplanung 48 2.3 Fiachennutzungsplan, Entwicklungsgebot 50 2.4 Bebauungsplan 54 2.4.1 Allgemeines 54 2.4.2 Inhaltdes Bebauungsplans 55 2.4.3 Festsetzungen zur Erhaltung von Gebieten 63 2.4.4 Differenzierungen beim Planinhalt sowie nicht auf dem BauGB beruhende Festsetzungen 63 2.4.5 Kennzeichnungen und nachrichtliche Ubernahmen 63 2.4.6 Planzeichen und textliche Festsetzungen 64 2.4.7 Begrundung des Bebauungsplans 64 2.5 Verfahren zur Aufstellung der Bauleitplane 65 2.5.1 Aufstellungsbeschluss 65 2.5.2 Beteiligung der Trager offentlicher Belange und der Nachbargemeinden 66 2.5.3 Offentliche Auslegung; fc-rmliche Beteiligung der Burger 69 2.5.4 Beschlussfassung uber die eingegangenen Anregungen 70 2.5.5 Beschlussfassung uber den Fiachennutzungsplan; Satzungsbeschluss beim Bebauungsplan 71 2.5.6 Genehmigung des Flachennutzungsplans durch die hc-here Verwaltungsbehorde 72 2.5.7 Genehmigung der Bebauungspiane 74 2.5.8 Inkraftsetzen der Bauleitplane 74 2.6 Anderung, Erganzung und Aufhebung der Bauleitplane 76 2.7 Rechtsbehelfe gegen Bauleitplane 78 X

2.8 Planerhaltung (Unbeachtlichkeit von Mangeln in der Bauleitplanung) 81 2.9 Baunutzungsverordnung 84 2.9.1 Art der baulichen Nutzung 84 2.9.2 MaB der baulichen Nutzung 89 2.9.3 Festsetzungen ilber die Bauweise 92 2.9.4 Festsetzungen uber die uberbaubare Grundstucksflache 92 2.10 Zusammenarbeit mit Privaten 94 2.10.1 Allgemeines 94 2.10.2Erschliel5ungsvertrag 95 2.10.3StadtebaulicherVertrag 95 2.10.4 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 96 3. Sicherung der Bauleitplanung 98 3.1 Veranderungssperre 98 3.1.1 Voraussetzungen und Inhalt der Veranderungssperre 99 3.1.2 Verfahren beim Erlass einer Veranderungssperre 100 3.1.3 Geltungsdauer der Veranderungssperre 103 3.1.4 Ausnahmen von der Veranderungssperre 104 3.1.5 Entschadigung bei einer Veranderungssperre 105 3.2 Zuruckstellung von Baugesuchen 105 3.3 Teilungsgenehmigung 106 3.3.1 Allgemeines 106 3.3.2 Grundstucksteilung als Voraussetzung der Genehmigungspflicht 106 3.3.3 Genehmigungstatbestande und Versagungsgrunde 107 3.3.4 Genehmigungsfreie Teilungen 107 3.3.5 Genehmigungsverfahren 108 3.3.6 Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen 109 3.4 Gemeindliche Vorkaufsrechte 109 3.4.1 Allgemeines 109 3.4.2 Wesen der Vorkaufsrechte 110 3.4.3 Arten und Geltungsbereich der Vorkaufsrechte 110 3.4.4 Voraussetzungen der Ausubung der Vorkaufsrechte 111 3.4.5 Verfahren bei der Ausubung des Vorkaufsrechts 112 3.4.6 Bestimmung des Kaufpreises bei Ausubung des Vorkaufsrechts.. 113 3.4.7 Verauderungspflicht der Gemeinde 114 XI

4. Planungsrechtliche Zulassigkeit von Vorhaben 114 4.1 Rechtsanspruch auf Genehmigung; Baufreiheit (Art. 14 GG) 114 4.2 Begriff des Vorhabens 115 4.3 Zulassigkeit eines Vorhabens im Bereich eines Bebauungsplans.117 4.3.1 PlanungsrechtlicherPrufungsmaSstab 117 4.3.2 Gesicherte ErschlieBung 118 4.4 Ausnahmen und Befreiungen 121 4.5 Zulassigkeit eines Vorhabens wahrend der Planaufstellung 125 4.6 Zulassigkeit eines Vorhabens innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile 126 4.6.1 Im Zusammenhang bebauter Ortsteil 126 4.6.2 Einfacher Bebauungsplan als PriifungsmaBstab 129 4.6.3 "Einfugen" als PrufungsmaBstab; Anwendbarkeit der BauNVO 129 4.6.4 Gesicherte ErschlieBung 133 4.6.5 Abgrenzung und Ausweitung des Ortsteils durch Satzung 134 4.7 Zulassigkeit eines Vorhabens im AuBenbereich 134 4.7.1 Privilegierte und sonstige Vorhaben 135 4.7.2 Entgegenstehen und Beeintrachtigung offentlicher Belange 139 4.7.3 Bestandsschutz; Nichtberucksichtigung einzelner effentlicher Belange 145 4.7.4 Sicherung der Nutzungsart 151 4.8 Beteiligung der Gemeinde und der hoheren Verwaltungsbehorde. 152 5. Erhaltungssatzung und stadtebauliche Gebote 156 5.1 Erhaltungssatzung 156 5.2 Stadtebauliche Gebote 157 5.2.1 Baugebot 159 5.2.2 Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot 160 5.2.3 Pflanzgebot 161 5.2.4 Ruckbau- und Entsiegelungsgebot 161 6. Baurechtliches Enteignungs- und Entschadigungsrecht 161 6.1 Planungsentschadigung 162 6.1.1 Entschadigung fur Vertrauensschaden 162 6.1.2 Entschadigung fur nachteilige Festsetzungen im Bebauungsplan. 163 6.1.3 Entschadigung bei Anderung oder Aufhebung einer zulassigen Nutzung 164 6.1.4 Geltendmachung der Entschadigungsanspruche 164 6.2 FSrmliche Enteignung 165 XII

6.2.1 Voraussetzungen der Enteignung 165 6.2.2 Enteignungsentschadigung 167 6.2.3 Enteignungsverfahren 168 6.3 Harteausgleich 171 7. Bodenordnung und Ermittlung von Grundstuckswerten 171 7.1 Umlegung 171 7.1.1 Zweck der Umlegung 172 7.1.2 Voraussetzungen und Inhalt der Umlegung 172 7.1.3 Umlegungsverfahren 177 7.2 Grenzregelung 180 7.3 Ermittlung von Grundstuckswerten 181 8. Erschlie&ung 182 8.1 Begriff und allgemeine Vorschriften 182 8.1.1 Begriff der ErschlieBung 182 8.1.2 ErschlieBungslast der Gemeinde 183 8.1.3 ErschlieBungsvertrag 183 8.1.4 Bindung an den Bebauungsplan 184 8.2 ErschlieBungsbeitrag 184 8.2.1 Erhebung des ErschlieBungsbeitrags, ErschlieBungsbeitragssatzung 185 8.2.2 ErschlieBungsaufwand 185 8.2.3 Ermittlung des beitragsfahigen ErschlieBungsaufwands 186 8.2.4 Verteilung des beitragsfahigen ErschlieBungsaufwands 187 8.2.5 Beitragspflicht 188 9. Mafinahmen fiir den Naturschutz 190 10. Verfahren in Baulandsachen 190 Abschnitt D: Stadtebauliche Sanierung und Entwicklung 1. Stadtebauliche Sanierung 192 1.1 Allgemeines 192 1.2 Grundsatze fur die Vorbereitung und Durchfuhrung von SanierungsmaBnahmen 194 13 Vorbereitende Untersuchungen 195 1.4 Formliche Festlegung des Sanierungsgebietes und deren Wirkungen 195 1.5 PlanungsmaBnahmen 198 1.6 Aufstellung des Sozialplans 199 XIII

1.7 Durchfuhrung derordnungs- und BaumaBnahmen 199 1.8 Tragerschaft 200 1.9 Bodenwertabschopfung und Ausgleichsbetrag 201 1.10 Abschluss der Sanierung 202 2. Stadtebauliche Entwicklung 203 3. Finanzierung 206 Abschnitt E: Bauordnungsrecht 1. Grundlagen des Bauordnungsrechts 208 1.1 Musterbauordnung als Richtschnur 208 1.2 Anwendungsbereich des Bauordnungsrechts 210 1.3 Bauordnungsrechtliche Begriffe 213 1.4 Funktion des Bauordnungsrechts 215 2. Gefahrenabwehr 216 2.1 Materielle Grundnorm und Einzelvorschriften 216 2.2 Allgemeine Anforderungen an die Bauausfiihrung 219 2.3 Baulicher Brandschutz 221 3. Bauprodukte und Bauarten 228 3.1 Entwicklung des Baustoff-Uberwachungssystems 228 3.2 Bauproduktenrichtlinie 229 3.3 Bauproduktengesetz 232 3.4 Verwendungsvorschriften im Bauordnungsrecht 235 4. Erganzung stadtebaulicher Vorschriften 238 4.1 Anforderungen an das Grundstuck 239 4.2 Anforderungen an die ErschlieBung 243 4.3 Bauweise, Abstande und Abstandflachen 247 4.4 Sicherung der Ausfuhrung von Gemeinschaftsanlagen 264 5. Schutz sonstiger Rechtsgiiter 265 5.1 Verunstaltungsabwehr und positive Gestaltungspflege 267 5.2 Sozial- und Wohlfahrtsaufgaben 269 5.3 Stellplatzpflicht und Ablosung 272 6. Bauaufsichtliche Kontrolle und Freistellung 274 6.1 Aufbau der Bauaufsichtsverwaltung 274 6.2 Zustandigkeiten der Bauaufsichtsbehorden 275 6.3 Materielle Baufreiheit 277 6.4 Genehmigungsbedurftige Vorhaben 277 XIV

6.5 Verfahrensfreie Vorhaben 278 6.6 Berucksichtigung privater Rechte 280 7. Genehmigungsverfahren und Uberwachung 281 7.1 Bauantrag und Bauvorlagen 283 7.2 Untersuchungsgrundsatz, Behorden- und Nachbarbeteiligung 287 7.3 Prufungsumfang, Baulasten, Nebenbestimmungen 293 7.4 Genehmigung, Verlangerung, Widerruf und Rucknahme 298 7.5 Vorbescheid, Teilbaugenehmigung 300 7.6 Besondere Verfahrensformen 302 7.7 Abweichung (Ausnahmen und Befreiungen) 305 7.8 Bauiiberwachung, Unternehmer, Bauleiter 308 7.9 Gebuhren, Statistik, Datenschutz 311 Abschnitt F: Bauaufsichtliche Maftnahmen 1. Rechtsgrundlagen des bauaufsichtlichen Einschreitens 316 1.1 Von der.baupolizei" zur Bauaufsicht 316 1.2 Neuregelung des,,verwaltungsunrechts" und des Verwaltungsverfahrensrechts 318 1.3 Vorschriften der Eingriffsverwaltung, Amtspflichtverletzungen 319 2. Grundziige des bauaufsichtlichen Einschreitens 321 2.1 Aufgaben und Befugnisse der Bauaufsicht 321 2.2 Zustandigkeit der Bauaufsichtsbehorde 323 2.3 Abwehr einer konkreten Gefahr als Eingriffsvoraussetzung 324 2.4 Formelle und materielle Baurechtswidrigkeit, Bestandsschutz 327 2.5 Ermessensausubung 329 2.6 Wahl des Mittels 330 2.7 VerhaitnismaBigkeits- und Gleichbehandlungsgrundsatz 333 2.8 Bestimmtheitsgrundsatz 335 2.9 Adressat, Bekanntgabe, Zustellung 336 3. Durchsetzung bauaufsichtlicher Anordnungen 338 3.1 Gesetzliche Zwangsmittel und Voraussetzungen ihrer Anwendung 338 3.2 Anordnung der sofortigen Vollziehung nach 80 II Nr. 4 VwGO... 339 3.3 Sofortvollzug nach 55 II VwVG NRW 341 3.4 Grundregeln fur die Anwendung von Verwaltungszwang 342 3.5 Ersatzvornahme 344 3.6 Zwangsgeld 346 3.7 Unmittelbarer Zwang 348 XV

4. Ahndung von Ordnungswidrigkeiten 350 4.1 GeldbuBe und Zwangsgeld, Ordnungswidrigkeit und Straftat 350 4.2 Das Ordnungswidrigkeitengesetz als Kern- und Rahmenvorschrift351 4.3 Allgemeine Vorschriften uber Ordnungswidrigkeiten 352 4.3.1 Begriff der Ordnungswidrigkeit, Tatbestand und Tater 352 4.3.2 Voraussetzungen und Grundlagen der Ahndung 355 4.3.3 BuBgeld und Nebenfolgen 358 4.4 BaurechtlicheBuBgeldvorschriften 359 4.4.1 Bau- und baunebenrechtliche BuBgeldvorschriften im Uberblick... 359 4.4.2 BuBgeldtatbestande des BauGB 360 4.4.3 BuBgeldvorschriften der BauO NRW im Uberblick 362 4.4.4 BuBgeldtatbestande des 84 Absatz 1 Nr. 1 bis 19 BauO NRW.. 363 4.5 BuBgeldverfahren 366 4.5.1 Verfolgungsverjahrung, Zustandigkeit, Vorverfahren 366 4.5.2 Abschlussvermerk, BuBgeldbescheid, Zustellung 372 4.5.3 Einspruch, gerichtliches Verfahren, Vollstreckung 375 Abschnitt G: Baurechtlicher Nachbarschutz im Uberblick 1. Grundvoraussetzungen des offentlich-rechtlichen Nachbarschutzes 378 1.1 Verhaitnis von privatrechtlichem und offentlich-rechtlichem Nachbarschutz 378 1.2 Schutznormtheorie und Rucksichtnahmegebot 381 2. Nachbarbegriff 383 3. Materiell-rechtliche Voraussetzungen des Nachbarschutzes.. 385 3.1 Ermittlung des nachbarschutzenden Charakters einer Vorschrift.. 385 3.2 Nachbarschutz nach Bauplanungsrecht 387 3.3 Nachbarschutz nach Bauordnungsrecht 390 3.4 Nachbarschutz nach Immissionsschutzrecht 392 4. Rechtsschutz des Nachbarn 393 4.1 Widerspruch und Klage 394 4.2 Voriaufiger Rechtsschutz 397 4.3 Abwehranspruche im Falle freigestellter Vorhaben 398 4.4 Folgenbeseitigungs- und Schadensersatzanspruche 399 Anhang: Paragraphenspiegel Musterbauordnung / Landesbauordnungen 401 Stichwortverzeichnis 413 XVI