AUSSCHREIBUNG KALKULATION BAUKOSTEN SEMINARE VON UWE MORELL Büroinhaber Dipl. Ing. (fh) Uwe Morell lehrt seit über 15 Jahren an den Akademien der Architektenkammern, unter anderem in Baden Württemberg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Rheinland Pfalz die Themen Ausschreibung, Baukostenermittlung, aktuelle Technische Baubestimmungen und einige andere verwandte Themen. Hier finden Sie, ausschließlich für Ihren persönlichen Gebrauch, die Skripte der Fortbildungsveranstaltungen zum Download. Eine Haftung für die Aktualität und den Inhalt der hier hinterlegten Skripte wird nicht übernommen.
Kostenermittlung mit der DIN 276 Seminar von Uwe Morell dipl. ing. (fh) DREI PLUS PLANUNGSGRUPPE Architekten und Ingenieure www.dreiplus.de 1 DIN 276 - Begriffe Kosten im Bauwesen Aufwendungen für Güter, Leistungen, Steuern und Abgaben, die für die Vorbereitung Planung und Ausführung von Bauprojekten nötig sind. 2
DIN 276 - Begriffe Kostenvorgabe Festlegung der Kosten als Obergrenze oder als Zielgröße für die Planung. Ziel der Kostenvorgabe ist es, - die Kostensicherheit zu erhöhen, - Investitionsrisiken zu vermindern - frühzeitig Alternativüberlegungen in die Planung einfließen zu lassen. 3 DIN 276 - Begriffe Kostenrahmen Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Bedarfsplanung. Der Kostenrahmen wird mit DIN 276 (2008-12) neu eingeführt. In der DIN 276 aus dem Jahr 1993 war der Kostenrahmen noch nicht bekannt. Die Aufstellung des Kostenrahmens erfolgt üblicherweise in Leistungsphase 1, Grundlagenermittlung, bzw. beim Bauherren im Rahmen der Projektidee vor Architektenbeauftragung. 4
DIN 276 - Begriffe Kostenschätzung Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Vorplanung. Die Kostenschätzung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung. DIN 276 (2008-12), Abschnitt 3.4.2. Die Kostenschätzung ist aufzustellen in Leistungsphase 2, Vorplanung. Die Kostenschätzung ist bezogen auf einen definierten Stichtag durchzuführen. Sie ist ein statisches Kostenplanungselement. Bearbeitungstiefe: 1. Ebene der Kostengliederung g DIN 276 5 DIN 276 - Begriffe Kostenberechnung Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Entwurfsplanung. Die Kostenberechnung dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung. DIN 276 (2008-12), Abschnitt 3.4.3. Die Kostenberechnung ist aufzustellen in Leistungsphase 3, Entwurfsplanung. Die Kostenberechnung ist bezogen auf einen definierten Stichtag durchzuführen. Sie ist damit ein statisches Kostenplanungselement. Bearbeitungstiefe: 2. Ebene der Kostengliederung g DIN 276 6
DIN 276 - Begriffe Kostenanschlag Ermittlung der Kosten auf der Grundlage der Ausführungsvorbereitung. Der Kostenanschlag dient als eine Grundlage für die Entscheidung über die Ausführungsplanung und die Vorbereitung der Vergabe. (DIN 276/ 12.2008, Abschnitt 3.4.4) Der Kostenanschlag kann entsprechend dem Projektablauf in einem oder mehreren Schritten aufgestellt werden. (DIN 276/ 12.2008, Abschnitt 3.4.4). Bearbeitungstiefe: 3. Ebene der Kostengliederung DIN 276, bzw. nach Vergabeeinheiten. 7 DIN 276 - Begriffe Kostenfeststellung Ermittlung der endgültigen Kosten. Die Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstandenen Kosten sowie gegebenenfalls zu Vergleichen und Dokumentation der Kosten. (DIN 276/ 12.2008, Abschnitt 3.4.5) Die Kostenfeststellung setzt den Schlusspunkt bei der Kostenplanung. 8
Begriffe Kostenstand (Inhaltlich nicht genormt!) Stand der Kostenermittlungen auf definierter Grundlage und zu einem definierten Zeitpunkt. Kostenermittlungen sind auf den Zeitpunkt ihrer Ausarbeitungen abzustellen. Zukünftige Kostenveränderungen, etwa durch Planungs- oder Baupreisänderungen, sind im Kostenstand nicht darzustellen. Der Zeitpunkt der Kostenermittlung ist zur Dokumentation des Kostenstands durch Erstellungsdatum und zugrunde liegende Unterlagen und Informationen zu dokumentieren. 9 DIN 276 - Begriffe Kostenprognose Ermittlung der Kosten auf den Zeitpunkt der Fertigstellung (Neu aufgenommen in DIN 276; Stand 2008-12 ) Die Kostenprognose soll alle zukünftigen Kostenrisiken erkennen und mit einbeziehen. Seriöse Kostenprognosen über einen längeren Zeitraum sind jedoch aufgrund schwer vorhersehbarer Faktoren wie Baupreispreisentwicklung Organisationsrisiken (wie Bauablauf und Bauzeit) Umfeldrisiken (Einsprüche, Bodenfunde ) Insolvenzrisiken nicht möglich. 10
DIN 276 - Begriffe Kostenrisiken Unwägbarkeiten und Unsicherheiten bei Kostenermittlungen und Kostenprognosen. In Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahr- scheinlichkeit benannt werden. (Pkt. 3.39; DIN 276; Stand 2008-12 ) Je nach Verwendungszweck der Kostenermittlung (z.b. als Grundlage für ein Erfolgshonorar) sollten Vereinbarungen getroffen werden, welche Kostenrisiken in wessen Einflussund Verantwortungsbereich liegen. 11 DIN 276 - Begriffe Kostenkontrolle Vergleich aktueller Kostenermittlungen mit Kostenvorgaben und früheren Kostenermittlungen. Die Kostenkontrolle setzt auf Kostenermittlungen auf und soll Veränderungen durch Vergleiche aufzeigen. 12
DIN 276 - Begriffe Kostensteuerung Eingreifen in die Planung zur Einhaltung von Kostenvorgaben. Die Kostensteuerung stellt ein aktives Eingreifen in die Kostenplanung dar aufgrund von Analysen der Kosten- kontrolle. 13 DIN 276 - Begriffe Gesamtkosten Kosten, die sich als Summe aller Kostengruppen ergeben. DIN 276; Stand 2008-12, Abs. 2.10 Die Gesamtkosten umfassen auch bauferne Kosten wie beispielsweise: Erwerbs- und Erschließungskosten Gebühren und Abgaben Freianlagen Ausstattungen Honorare Kunstwerke Finanzierungskosten Versicherungskosten Betriebskosten Feierlichkeiten 14
DIN 276 - Begriffe Bauwerkskosten Kosten, die sich als Summe der Kostengruppe 300 und 400 ergeben. DIN 276; Stand 2008-12, Abs. 2.11 Der Begriff der Bauwerkskosten ist vorstehend definiert. Andere, im Umgangssprachgebrauch gebräuchliche Kosten wie Baukosten oder reine Baukosten gelten als unbestimmte, nicht in der Norm definierte Begriffe. Welche Kosten bei Verwendung vorstehender, nicht genormter Begrifflichkeiten zu verstehen sind, sollte vom Verwender der Begriffe definiert werden. 15 DIN 276 - Begriffe Kostengliederung g Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten eines Bauprojektes in Kostengruppen unterteilt werden. Art und Tiefe der Kostengliederung sollten angemessen zur Aufgabenstellung erfolgen und auf bereits in frühem Stadium möglichst auf Durchgängigkeit bis zur Kostenfeststellung hin gewählt werden. (DIN 276, Stand 2008-12, Abs. 3.3.2) 16
Grundsätze der Kostenermittlung 17 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.1 Zweck von Kostenermittlungen Die Kostenermittlungen dienen als Grundlage für Finanzierungsüberlegungeni und Kostenvorgaben, für Maßnahmen der Kostenkontrolle und der Kostensteuerung, für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen g so- wie zum Nachweis der entstandenen Kosten. 18
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.2 Darstellung und Vollständigkeit Kostenermittlungen sind in der Systematik der Kosten- gliederung zu ordnen. Die Kosten sind vollständig zu erfassen und zu dokumentieren. 19 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.3 Grundlagen und Erläuterungen Die Grundlagen der Kostenermittlung sind anzugeben. Elä Erläuterungen zum Bauprojekt sind in der Systematik tik der Kostengliederung zu ordnen. 20
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.4 Kostenermittlung bei Bauabschnitten Besteht ein Bauprojekt aus mehreren Bauabschnitten (funktional, zeitlich, räumlich oder wirtschaftlich), it ftlih) sind für jeden Abschnitt getrennte Kostengliederungen aufzustellen. 21 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.5 Bauprojekte im Bestand Bei Bauprojekten im Bestand sollen die Kosten nach Abbruch-, Instandsetzungs- t und Neubaumaßnahmen unterschieden werden. 22
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.6 Vorhandene Bausubstanz Der Wert vorhandener Bausubstanz und wiederver- wendeter Teile ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Anmerkung: Die Kosten anrechenbarer Substanz sind für Auftraggeber in der Regel uninteressant, jedoch ggf. für die Honorarberechnung nach DIN 276 wichtig. 23 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.7 Eigenleistungen g Der Wert von Eigenleistungen ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Für Eigenleistungen g sind die Personal- und Sachkosten einzusetzen, die für entsprechende Unternehmerleistungen entstehen würden. 24
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.8 Besondere Kosten Sofern Kosten durch außergewöhnliche Bedingungen des Standorts, t durch besondere Umstände des Bauprojekts oder durch Forderungen außerhalb der Zweckbestimmung des Bauwerks verursacht werden, sind diese Kosten bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. AusstattungsstandardA t tt t d d Region Konjunkturlagej g Grundstückssituation (Topografie, Baulücke usw.) Baugrundverhältnisse (Bodenklasse, Grundwasser) SonstigeS besondere Einflussfaktoren f (z.b. Schallschutz) h 25 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.9 Kostenrisiken In Kostenermittlungen sollten vorhersehbare Kostenrisiken nach ihrer At Art, ihrem Umfang und ihrer Eintrittswahr- itt scheinlichkeit benannt werden. Es sollten geeignete Maßnahmen zur Reduzierung, Vermeidung, Überwälzung und Steuerung von Kosten- risiken ik aufgezeigt werden. 26
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.9 Kostenrisiken Beispiele und Themen Unvorhersehbares: - Insolvenzen - Wetter - Baukostenentwicklung (langfristig) - Sozialer Widerstand Mangelhafte - Baugrund Vorplanung: - Bauschäden/ vorhandene Substanz - Bauablauf/ Logistik -Mangelhafte Eigenleistung g 27 Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.9 Kostenrisiken Beispiele und Themen Mangelhafte - Falsche Kostenannahmen Kostenplanung: in LP2 / LP3 - Falsche Mengenermittlungen - Falsche Einheitspreise Lückenhafte LVs Rückstellungen: - Bauhilfsleistungen - Baunebenkosten - Baustelleneinrichtung - Schnittstellen (Vor-und Folgeleistg.) g - zu erwartende Änderungen - bekannte Kostenrisiken ik 28
Grundsätze der Kostenermittlung 3.3.11 Umsatzsteuer Die Umsatzsteuer kann entsprechend den jeweiligen Ef Erfordernissen wie folgt berücksichtigt t werden: in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten in den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten nur bei einzelnen Kostenarten t ist die Umsatzsteuer t enthalten In der Kostenermittlung und bei Kostenkenwerten ist immer anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt t worden ist. 29 Grundlagen für die verschiedenen Kostenermittlungsstufen 30
Grundlagen beim Kostenrahmen Bei dem Kostenrahmen werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: quantitative Bedarfsangaben, z.b. Raumprogramm mit Nutzungseinheiten, Funktionselemente und deren Flächen qualitative Bedarfsangaben, z.b. bautechnische Anforderungen, Funktionsanforderungen, Ausstattungs- standards d gegebenenfalls auch Angaben zum Standort 31 Grundlagen bei der Kostenschätzung In der Kostenschätzung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Ergebnisse der Vorplanung, insbesondere Planungsunterlagen, zeichnerische Darstellungen Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen nach DIN 277 erläuternde Angaben zu den planerischen Zusammen- hängen, Vorgängen und Bedingungen Angaben zum Baugrundstück und zur Erschließung 32
Grundlagen bei der Kostenberechnung In der Kostenberechnung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Planungsunterlagen, l z.b. durchgearbeitete t Entwurfszeichnungen (Maßstab nach Art und Größe des Bauvorhabens) gegebenenfalls g auch Detailpläne mehrfach wiederkehrender Raumgruppen Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen Erläuterungen, z.b. Beschreibung der Einzelheiten in der Systematik der Kostengliederung, g, die aus den Zeichnungen und Berechnungsunterlagen nicht zu ersehen, aber für die Berechnung und die Beurteilung der Kosten von Bedeutung sind. 33 Grundlagen beim Kostenanschlag Im Kostenanschlag werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: Planungsunterlagen, l z.b. endgültige, vollständige Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen Berechnungen, z.b. Standsicherheit, Wärmeschutz, technische Anlagen Berechnungen der Mengen von Bezugseinheiten der Kostengruppen Erläuterungen zur Bauausführung, z.b. Leistungsbeschreibungen Zusammenstellung von Angeboten, Auflagen und bereits entstandenen Kosten (z.b. für das Grundstück, Baunebenkosten usw.) 34
Grundlagen bei der Kostenfeststellung In der Kostenfeststellung werden insbesondere folgende Informationen zu Grunde gelegt: geprüfte Abrechnungsbelege, b z.b. Schlussrechnungen (ohne Skontoabzüge und Sicherheitseinbehalte), Nachweise der Eigenleistungen g Planungsunterlagen, z.b. Abrechnungszeichnungen Dokumentation ti erfolgter Änderungen der Bauaufgabe Erläuterungen 35 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Kostenkontrolle Vergleich aktueller Kostenermittlungen mit Kostenvorgaben und früheren Kostenermittlungen. Die Kostenkontrolle setzt auf Kostenermittlungen auf und soll Veränderungen aufzeigen. Bei der DIN 276/ 06.1993 war die Kostenkontrolle nur der Vergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. Mit DIN 276/ 12.2008 sind die Planungs- und Ausführungsmaßnahmen eines Bauobjekts jetzt kontinuierlich zu bewerten. Die Kostenkontrolle ist damit eine dynamische Verfolgung der Kostenentwicklung. 36
Kostenkontrolle und Kostensteuerung Kostensteuerung Eingreifen in die Planung zur Einhaltung von Kostenvorgaben. Die DIN 276/ 12.2008 bestimmt nicht, wem die Aufgabe der Kostensteuerung obliegt. Die Kostensteuerung ist zunächst eine Bauherrenaufgabe. Der Architekt ist zu einem kostenrelevanten Eingreifen in die Planung jedenfalls im Allgemeinen nicht bevollmächtigt. 37 Kostenkontrolle und Kostensteuerung Kostensteuerung Eingreifen in die Planung zur Einhaltung von Kostenvorgaben. SteuerungsmöglichkeitenbietensichfürdenBauherrnnur, wenn der Architekt dem Bauherrn durch die Kosten- kontrolle einen differenzierten Überblick über die Kostenentwicklung verschafft hat. Die Kostensteuerung ist also in einem engen Zusammenhang mit der Kostenkontrolle zu sehen. Die Ergebnisse der Kostenkontrolle sowie die vorgeschlagenen und durchgeführten Maßnahmen der Kostensteuerung sind zu dokumentieren. 38