2. Änderung des Bebauungsplanes Soest Nr. 50/3 Siegmund-Schultze-Weg der Stadt Soest Begründung 1. Räumlicher Geltungsbereich und gegenwärtige Situation Das Plangebiet liegt im südlichen Stadtgebiet von Soest. Der Geltungsbereich erstreckt sich auf das westliche Eckgrundstück zwischen dem Siegmund- Schultze-Weg und dem Papenweg. Auf der Nordwestseite wird das Gebiet durch den Grüngürtel des Wiesengrabens begrenzt. Es handelt sich um die Flurstücke 1762 und 1763 der Flur 22 in der Gemarkung Soest. Die Fläche beträgt 1964 m². Die Grundstücksfläche steht im Eigentum der Stadt Soest und wird teilweise nicht entsprechend dem rechtsgültigen B-Plan genutzt. In der Örtlichkeit befindet sich auf dem Flurstück 1762 eine Wiese. 2. Anlass der Planänderung Der Eigentümer des Grundstücks möchte ca. 1030 m² aus dem Flurstück 1762 an einen Investor veräußern. Dieser möchte dort ein Wohnhaus mit Eigentumswohnungen errichten. Die Restfläche des Grundstücks soll dann einer öffentlichen Stellplatznutzung zugeführt werden. Durch diese Bebauungsplanänderung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um dieses Vorhaben realisieren zu können. 3. Planungsrechtliche Situation Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Soest stellt für den Änderungsbereich Wohnbaufläche dar. Seite 1/7
Das Plangebiet liegt vollständig im Bereich der 3. Änderung des rechtsgültigen Bebauungsplans Nr. 50 aus dem Jahre 1985. Der aktuelle Bebauungsplan legt für die Fläche im Südwesten eine öffentliche Verkehrsfläche und für die große Restfläche eine private Stellplatzfläche fest. Diese Stellplatzfläche ist den Häusern 51 und 53 des Siegmund-Schultze-Weges zugeordnet. 4. Festsetzungen des Bebauungsplanes Anlass und Ziel der Aufstellung der 2. Änderung des Bebauungsplanes Soest Nr. 50/3 ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung eines 2- geschossigen Mehrfamilienwohnhauses zu schaffen. Da die bisher geplante Stellplatzfläche offensichtlich in der Größe nicht benötigt wurde, soll durch eine Bebauung die Schließung dieser Lücke erfolgen und das Grundstück so einer wirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. 4.1 Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird nach 4 BauNVO ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. In den angrenzenden Bereichen ist ebenfalls diese bauliche Nutzung zulässig. Somit fügt sich diese Festlegung in die für das Gesamtgebiet vorherrschende städtebauliche Nutzung ein. Die nach 4 Abs. 2 BauNVO zulässigen Nutzungen werden gemäß 1(6) BauNVO durch die Hinzunahme der ersten 3 Ausnahmen des Abs. 3 (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen) ergänzt. Die Zulässigkeit der weiteren Ausnahmen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, wird untersagt, da diese mit den im Siedlungsgebiet vorherrschenden Nutzungen nicht verträglich sind. 4.2 Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Die maximal zulässige Anzahl der Wohnungen wird gem. 9 Abs. (1) Nr. 6 BauGB auf 10 Wohneinheiten je Wohngebäude festgesetzt. In der Nachbarschaft sind entlang des Siegmund Schultze-Weges größere Wohndichten vorhanden. Ferner wird der Bedarf an kleinen und bezahlbaren Wohnungen zukünftig immer größer. Hier erfolgt jedoch die Begrenzung vor dem Hintergrund, dass die vorhandene Anzahl von Stellplätzen auf dem Baugrundstück keine weiteren Wohnungen mehr zulässt. 4.3 Maß der baulichen Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung werden gemäß 16 (2) BauNVO die Grundflächenzahl (GRZ) die Geschoßflächenzahl (GFZ) die Zahl der Vollgeschosse die Höhe der baulichen Anlage Seite 2/7
festgesetzt. Die Höchstgrenze der Grundflächenzahl beträgt für allgemeine Wohngebiete 0,4. Bei der Geschoßflächenzahl beträgt die Höchstgrenze 1,2. Unter Berücksichtigung der Zahl der Vollgeschosse wird auf dem Änderungsgrundstück nicht der max. zulässige Grenzwert bei der GFZ ausgeschöpft. Die GRZ wird mit 0,4 und die GFZ mit 0,8 festgesetzt. Das Gebiet um das Änderungsgrundstück ist, bis auf den nördlich und östlich angrenzenden Bereich, durch eine 3- bzw. 4-geschossige Bebauung gekennzeichnet. Im nördlichen Bereich grenzt eine eingeschossige Flachdachbebauung und im östlichen Bereich eine 2- geschossige Reihenhausbebauung an. Diese ist räumlich der Bebauung Papenweg zuzuordnen und steht nicht im städtebaulichen Zusammenhang mit der Bebauung entlang der Straße Siegmund- Schultze-Weg. Eine eingeschossige Bebauung ist entlang der Straßenrandbebauung des Siegmund-Schultze-Weges nicht vorhanden. Somit stuft die vorgesehene 2-geschossige Bebauung die im Südosten bis Nordwesten vorherrschende mehrgeschossige Bebauung städtebaulich sinnvoll ab. Die geplante bauliche Anlage wird ferner durch den maximalen Wert für die Firsthöhe in seiner Höhe begrenzt. Um einen architektonisch anspruchvollen Baukörper errichten zu können, wird für das Plangebiet keine Dachform und keine Dachneigung vorgeschrieben. Somit regelt allein diese Festsetzung die höhenmäßige Begrenzung des geplanten Baukörpers. Die Festsetzung der maximalen Höhe der Oberkante des Baukörpers wird in Anlehnung an die Bebauung in der Nachbarschaft auf 118,0 m über NHN festgelegt. Im Westen und Südosten haben die angrenzenden Wohnhäuser Flachdächer. Dort beträgt die Wandhöhe 118,2 m bzw. 115,5 m und 115,1 m. Auf der gegenüberliegenden Seite haben die Gebäude eine Firsthöhe von 120,6 m bzw. 120,9 m. Unter Berücksichtigung einer Fußbodenoberkante von 105,3 m könnte der Baukörper somit max. 12,7 m hoch werden. Wenn man 2 Geschosse jeweils mit einer Höhe von 2,85 m errichtet, so verbleiben noch 7 m als mögliche Höhe für ein Satteldach. Durch die Nichtfestsetzung der Dachform bzw. Dachneigung lässt sich aber auch ein zweigeteiltes Staffelgeschoß mit flacherem Dach realisieren. Hierbei würde die Gesamthöhe des Gebäudes ca. 1,5 m niedriger. 4.4 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ( 22 und 23 BauNVO) Auf die Festsetzung einer Bauweise kann für dieses Einzelgrundstück wegen seiner Größe verzichtet werden. Innerhalb des Plangebietes wird die überbaubare Grundstücksfläche durch Baugrenzen festgesetzt. Um eine architektonisch aufgelockerte Gebäudefassade für den großen Baukörper zu ermöglichen und das Seite 3/7
Gebäude nicht zu wuchtig wirken zu lassen, wird ein Vorspringen von Balkonen über die überbaubare Grundstücksfläche zugelassen. Die maximale Überschreitung der Baugrenze wird jedoch auf 1,5 m begrenzt. Damit diese zulässigen Überschreitungen auch zu einer Auflockerung der Gebäudefassade führen, darf die Gesamtbreite aller Balkone eines Geschosses je Gebäudeseite 2/3 der jeweiligen Gebäudeseite nicht überschreiten. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche wird die Zulässigkeit von Nebenanlagen ( 14 BauNVO) und Stellplätzen ( 12 BauNVO) auf die Ausnahme Gartenlaube- eingeschränkt. Diese Einschränkung erfolgt, da für die Stellplätze eine gesonderte Fläche festgesetzt wird. 4.5 Flächen für Stellplätze und Garagen sowie Gestaltungsvorschriften Die bisher im rechtsgültigen Bebauungsplan festgesetzte private Stellplatzfläche für die Bewohner der Häuser Siegmund-Schultze-Weg 51 und 53 entfällt, da die Bauvorhaben ohne die Nutzung der Fläche errichtet wurden. Für die neue Baufläche werden auf dem Grundstück Flächen für Stellplätze und oberirdische Garagen gem. 9 (1) Nr. 4 getroffen. Die Flächen für offene Garagen dienen als private Stellplatzflächen dem zu errichtenden Baukörper. Nach den heutigen gesetztlichen Vorschriften ist ein Stellplatz je Wohneinheit ausreichend, sodaß der Bedarf dadurch gedeckt werden kann. Dieses wird im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Bisher wird entlang des Papenweges teilweise unvorschriftsmäßig auf Gehwegen geparkt und dadurch die Ein- und Ausfahrt auf den Siegmund- Schultze-Weg beeinträchtigt. Daher werden insgesamt 14 öffentliche Stellplatzflächen festgesetzt. Hierdurch wird der vorhandene Parkdruck gemildert. 4.6 Straßenverkehrs-, Grünflächen und Standorte zum Erhalt und Anpflanzung von Bäumen Der südliche Planbereich, Flurstücks 1763, wird entsprechend der vorhandenen Nutzung festgesetzt. Die bisher im rechtsgültigen Bebauungsplan vorgesehene Nutzung ist nicht vollständig mit der Örtlichkeit identisch. Aus diesem Grund erfolgt hier eine Anpassung an die ausgebaute Straße und die vorhandene Grünfläche. Der Erhalt der auf diesen Flächen aufstehenden Bäume wird gem. 9 (1) Nr. 25 festgesetzt. Durch die zusätzliche Erweiterung der Stellplatzflächen in diesem Bereich, ist davon auszugehen, dass nicht alle Bäume erhalten werden können. Daher sind die möglicherweise abgängigen Baumstandorte entsprechend gekennzeichnet. Aus diesem Grund sind jedoch Ersatzpflanungen von bis zu 4 einheimischen Laubbäumen zweiter Ordnung durchzuführen. Die Positionen der neuen Bäume sind im Bebauungsplan nicht als zwingend an die eingetragenen Standorte gebunden. Die Bäume sind nach gärtnerischen Gesichtspunkten innerhalb der ausgewiesenen Grünfläche anzupflanzen. Durch den an dem Papenweg neu zu pflanzenden Bau soll Seite 4/7
städtebaulich der Kreuzungsbereich optisch hervorgehoben werden. Aus diesem Grunde wäre auch der Erhalt des bestehenden Eckbaumes, ggf. durch Schutzmaßnahmen bei der Errichtung der Stellplätze, wünschenswert. 4.7 Gestalterische Festsetzungen Wesentliche städtebauliche Gestaltungselemente sind bereits durch die oben dargelegten Festsetzungen zur Geschossigkeit, zur Gebäudehöhe, zur Bauweise und zu den überbaubaren Flächen bestimmt. Darüber hinaus beschränken sich die gestalterischen Regelungen gem. 9 (4) BauGB i.v.m. 86 BauO NRW auf wenige Rahmenfestsetzungen, mit denen eine geordnete städtebauliche Entwicklung gesichert werden soll. In den Gestaltungsvorschriften nach 61 (1) Abs. 4 BauONW erfolgt die Einschränkung, dass nur offene Garagen (Carports) im Sinne 2 Abs. 2 GaVO zulässig sind. Die Dachflächen dieser Carports sind als zu begrünen festgesetzt. Durch diese Festsetzungen soll eine offene und optisch angenehme Unterbringung der Fahrzeuge ermöglicht werden. 5. Belange des Umweltschutzes, Naturschutzes und der Landespflege Mit dem 01.01.2007 ist das Gesetz zu Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 in Kraft getreten. Daher ist beabsichtigt, die Bebauungsplanänderung in einem beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB durchzuführen. Der diesbezügliche Beschluss wird parallel mit dem Offenlegungsbeschluss herbeigeführt. Voraussetzung für die Anwendung ist, dass der Prüfschwellenwert in Höhe von 20.000 m² zulässiger Grundfläche gemäß BauNVO nicht überschritten wird, was in der vorliegenden Änderung mit 1964 m² der Fall ist. Beschleunigte Verfahren werden gemäß 13 a Abs. 3 BauGB ohne Umweltprüfung durchgeführt und unterliegen gemäß 13 a Abs. 2 BauGB nicht der Anwendung der Eingriffsregelung; sprich: die zu erwartenden Eingriffe gelten als zulässig. Dennoch sind die Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB zu prüfen und die Vorschriften zum 1 a BauGB anzuwenden und in die Abwägung einzustellen. Bestandsbeschreibung und bewertung: Auch wenn im beschleunigten Verfahren kein Ausgleich erforderlich ist, sind dennoch Vermeidungsmaßnahmen, wie die Festsetzung des erhaltenswerten Gehölzbestandes und der Artenschutz zu prüfen. Auf der zu überplanende Fläche, die nicht bereits durch die öffentlichen Verkehrsflächen definiert ist, befindet sich eine Wiese. Entlang der nördlichen Seite 5/7
Grundstücksgrenze befindet sich teilweise ein kleinerer Randbewuchs mit Sträuchern, die vermutlich aus der Nachbarschaft rübergewachsen sind. Die bestehenden Bäume im öffentlichen Bereich bleiben bestehen und werden zusätzlich durch die Festsetzungen dieser Bebauungsplanänderung geschützt. Auswirkungen des Vorhabens auf Umweltmedien: Gemäß 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB sind die Auswirkungen des Vorhabens auf Fauna und Flora, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen, sowie der Landschaft und die biologische Vielfalt zu prüfen. Da die zukünftige Nutzung der Fläche wie bisher als Verkehrsfläche genutzt wird bzw. als allgemeines Wohnen genutzt werden soll, sind keine negativen Auswirkungen des Vorhabens auf die Umweltmedien zu erwarten. 6. Belange des Artenschutzes gem. 42 BNatSchG Die Notwendigkeit zur Durchführung einer Artenschutzprüfung im Rahmen der Bauleitplanung ergibt sich aus den Artenschutzbestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG). Bei dem Plangrundstück handelt es sich größtenteils um ein unbebautes Wiesengrundstück. Eine atenschutzrechlichen Prüfung durch das Büro Stelzig, Soest, vom 16.4.2012, ergab keinerlei Hinweise auf eine schützenswerte Flora und Fauna. Der Gutachter kommt zu dem Schluß, dass das geplante Vorhaben aus artenschutzrechtlicher Sicht zulässig ist und keine artenschutzrechtlichen Bedenken bestehen. Somit sind die Zugriffsverbote des BNatSchG zum Schutz der europäisch geschützten Arten nicht berührt und es ist keine Ausnahmeregelung erforderlich. Die Regelungen zur Gehölzentnahme sind unter der Nr. 4 in den Hinweisen des Bebauungsplanes aufgenommen. 7. Altlasten Altlasten sind auf der Fläche nicht bekannt. Es wird im Bebauungsplan jedoch darauf hingewiesen, dass vor einer Überbauung eine Überprüfung der Grundstücksflächen nach evtl. noch vorhandenen Kampfmitteln durchzuführen ist. 8. Denkmal- und Bodendenkmalpflege Es ist nicht bekannt, dass im Plangebiet denkmal- oder bodendenkmalpflegerische Belange berührt werden. Grundsätzlich ist jedoch ein Hinweis zusammen mit den Erläuterungen zum Verhalten beim Auffinden von Bodendenkmälern in den Bebauungsplan aufgenommen worden. Seite 6/7
9. Ver- und Entsorgung Gemäß 51 a Landeswassergesetz NW ist Niederschlagwasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über ein Kanalisation in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Von einer Versickerung auf dem Grundstück ist hinsichtlich der hierfür ungünstigen Bodenbeschaffenheiten innerhalb der Stadt Soest abzusehen. Nach dem Kanalbestandsplan der Kommunalen Betriebe Soest AöR kann das Grundstück über den Mischwasserkanal im Papenweg angeschlossen werden. Aus hydraulischen Gründen sollte das Grundstück jedoch an den bestehenden Mischwasserkanal im Siegmund-Schultze-Weg angeschlossen werden. 10. Lärmschutz Das Grundstück liegt nördlich des Siegmund-Schultze-Wegs und westlich des Papenwegs. In beiden Straßen haben sich die Verkehrsströme über längere Zeit nicht verändert. Daher ist davon auszugehen, dass der Änderungsbereich durch keine Lärmimmissionen belastet ist, die über den zulässigen Orientierungswerten für Allgemeine Wohngebiete liegen. 11. Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung des Grundstücks erfolgt vom Papenweg aus. 12. Kosten Der Kosten für diese Planung werden durch den Investor getragen. Notwendige Maßnahmen, die sich durch die Planung gegebenenfalls ergeben, gehen ebenfalls zu Lasten des Investors. Für den Ausbau und die Errichtung der öffentlichen Stellplatzanlagen sowie für das Anpflanzen und Entfernen der Bäume fallen Kosten an, die von der Stadt Soest als Eigentümer der Flächen zu tragen sind. Soest, den 14.02.2013 Seite 7/7