Bebauungsplan Naher Weingarten

Begründung zum Bebauungsplan Naher Weingarten Gemarkung Ebringen Gemeinde Gottmadingen mit Anhang 1 (Lageplan) und Anhang 2 (Umweltbericht) Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 1 -

1. Allgemeines 1. 1 Anlass der Planung Die Gemeinde bemüht sich seit vielen Jahren im Ortsteil Ebringen neue Wohnbauflächen auszuweisen. Unter den Vorgaben des Flächennutzungsplanes war aufgrund baurechtlicher und topographischer Aspekte und der fehlenden Mitwirkungsbereitschaft der jeweils betroffenen Grundstückseigentümer, die Suche nach neuen Wohnbauflächen bisher vergeblich. Die Planungsüberlegungen im Gebiet Naher Weingarten scheiterten bis jetzt an den Abstandsflächen zu einem Schweinemastbetrieb. Inzwischen wurde der landwirtschaftliche Betrieb reduziert und umgestellt und insbesonders die Schweinemast aufgegeben. Aus Sicht des landwirtschaftlichen Immissionsschutzes steht einer Überplanung nun nichts mehr im Wege. Mit der vorliegenden Planaufstellung soll dem entstandenen Mangel an Baugrundstücken im Ortsteil Ebringen Rechnung getragen werden. Auch eine innerörtliche Nachverdichtung kann den Mangel an verfügbaren Baugrundstücken nicht ausgleichen. Das Plangebiet rundet den Ortsrand nach Südwesten ab. Die Gemeinde Gottmadingen hat daher die Grundstücke des Plangebietes erworben. Vorwiegend ortsansässigen Bürgern soll dadurch die Möglichkeit zur Erstellung von Einfamilienhäusern gegeben werden. Da die Fläche für die Neubebauung im Eigentum der Gemeinde ist, kann der Bebauungsplan umgesetzt werden. 1.2 Räumlicher Geltungsbereich Das Planungsgebiet des Bebauungsplanes Naher Weingarten liegt am westlichen Ortsrand von Ebringen und schließt sich an die bestehende Bebauung der Buchbergstraße an. Es ist im Übersichtsplan vom 21. März 2006 (Anhang) dargestellt. Das Gebiet wird begrenzt: - im Osten durch die westliche Bebauung der Buchbergstraße - im Süden durch die Straße Im Türkenäcker - im Westen durch den Verbindungsfeldweg (Fl.Nr. 2151) zwischen Im Türkenäcker und Thaynger Straße - im Norden durch die Grünfläche zur Thaynger Straße. - Der genaue räumliche Geltungsbereich ergibt sich aus dem zeichnerischen Teil zum Bebauungsplan. Das Plangebiet Naher Weingarten hat eine Bruttobaufläche von ca. 0,53 Hektar. Es ist eine Nettobaufläche der Neuplanung von ca. 0,36 Hektar vorgesehen. Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 2 -

1.3 Abwägungsgebot Unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit hat die Gemeinde Gottmadingen auf der Grundlage von 1 Abs. 6 BauGB die öffentlichen Belange, die Belange des Städtebaues, des Natur- und Landschaftsschutzes, die Belange der Wirtschaftlichkeit, des Vollzuges sowie der privaten Belange abgewogen und daraufhin am 28.03.2006 den Aufstellungsbeschluss dieses Bebauungsplanes gefasst. 1.4 Vorbereitende Bauleitplanung Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Der Bebauungsplan wird damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 1.5 Bodenordnung Die Fläche des Plangebietes ist im Eigentum der Gemeinde, so dass eine Umlegung nicht erforderlich ist. 2. Planungsabsichten/ Städtebauliche Konzeption 2.1 Städtebauliche Konzeption Die städtebauliche Konzeption orientiert sich an der vorhandenen Struktur. Eine übermäßige Verdichtung wird nicht gewünscht. Die Planung sieht Einzelhäuser vor, die sich an dem bestehenden Wohnbestand des angrenzenden Bereichs orientieren. Ein gestalterischer Schwerpunkt liegt auf der Anbindung an die Struktur der bestehenden Bebauung im Osten. Das Plangebiet rundet den Ortsrand nach Südwesten ab. 2.2 Ziele des Bauleitplanes Ziel war es u. a. im Planungsgebiet eine umweltschonende Nutzung, des im Flächennutzungsplanes aufgeführten Wohngebietes Naher Weingarten zu realisieren. Großflächige Eingriffe in Natur- und Landschaft konnten vermieden werden. Soweit als möglich erfolgt der Ausgleich der ökologischen Eingriffe innerhalb des Plangebietes. Die Resteingriffe werden durch Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen kompensiert. Die Aufstellung des Bebauungsplanes orientiert sich an den Grundsätzen der Bauleitplanung, den Belangen nach 1 Abs. 5 BauGB sowie den Vorgaben des FNP, der Raumordnung und der Landesplanung, wobei die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Komponenten miteinander in Einklang gebracht werden. Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 3 -

Aus städtebaulicher Sicht liegt das Ziel in einer harmonischen Anbindung an die bestehenden Strukturen der angrenzenden Bebauung hinsichtlich Dichte, Höhe und Kubatur. 2.3 Belange des Umweltschutzes, Naturschutzes und der Landschaftspflege Für die Belange des Umweltschutzes wird nach der BauGB-Novelle 2004 eine Umweltprüfung durchgeführt. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in einem Umweltbericht dargestellt, der ein gesonderter Bestandteil dieser Begründung ist und in dem auch die Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen abgehandelt werden. 3. Bebauung 3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Entsprechend der angrenzenden Bebauung im Osten wird das gesamte Plangebiet als Allgemeines Wohngebiet nach 4 BauNVO festgesetzt. Aufgrund der geringen Größe des Plangebiets werden die im allgemeinen Wohngebiet nach 4 (2) Nr.2 BauNVO zulässigen gewerblichen Nutzungen gem. 1 (5) BauNVO ausgeschlossen. Da bei der Ansiedlung von gewerblicher Nutzung die Gefahr bestünde, dass faktisch ein Mischgebiet entsteht. Der Ausschluss der gewerblichen Nutzungen ist gem. 1 (5) BauNVO zulässig, weil dieser der Zweckbestimmung des allgemeinen Wohngebiets (dient vorwiegend dem Wohnen 4 (1) BauNVO) nicht zuwider läuft. Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus der Nutzungsschablone für das entsprechende Baufeld. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch folgende Kenngrößen festgeschrieben: - Höhe der baulichen Anlage (minimale und maximale Wand- und Firsthöhe) - Grundflächenzahl - Geschossigkeit - Geschossflächenzahl - Dachneigung - Abgrenzung der bebaubaren Flächen durch Baugrenzen. Die Anzahl der Geschosse wurde zwingend auf zwei Geschosse festgelegt, damit sich die Kubatur der neu entstehenden Gebäude dem in Ebringen vorhandenen Gebäudebestand anpasst. Fast alle in Ebringen vorhandenen Gebäude sind mit zwei Vollgeschossen ausgebildet. Durch die Lage des Baugebiets am Ortsrand wird die Bedeutung der Kubatur für ein homogenes Ortsbild noch weiter verstärkt. Es wird wert darauf gelegt, dass sich die neu entstehenden Gebäude in das Ortsbild einfügen. Typisch für Ebringen ist ein zweigeschossiger Haustyp mit steilem Satteldach. Außerdem wird durch die zwei Vollgeschosse die überbaute Grundstücksfläche gering gehalten und so weniger Fläche versiegelt. Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 4 -

Die Festlegung der Geschossflächenzahl erfolgt nur aus Gründen der Beitragsbemessung nach der Wasserversorgungs-, Abwasser- und Erschließungsbeitragssatzung der Gemeinde Gottmadingen. 3.2 Nebenanlagen, Garagen, Carports Nebenanlagen und Garagen sind nur auf der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Dadurch wird gewährleistet, dass vor den Gebäuden eine private Grünfläche als Vorgarten entsteht. Diese Vorgärten sind typisch für die dörfliche Struktur in Ebringen und die soll auch im neuen Baugebiet erhalten bleiben. 3.3 Dachgestaltung Wohngebäude Die Gestaltung der Dächer ist von entscheidender Bedeutung für den Erhalt des homogenen Ortsbildes von Ebringen und muß daher geregelt werden. Durch die Lage des Baugebiets am Ortsrand wird diese Bedeutung noch weiter verstärkt. 4. Erschließung, Verkehr und Entsorgung 4.1 Erschließung Die Haupterschließung des Plangebietes erfolgt durch die Straße Im Türkenacker. Die Innenerschließung erfolgt durch die neue Straße entlang der westlichen Grenze des Plangebietes, die als Stichstraße ausgebildet wird. 4.2 Stellplätze Die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen nach 37 Abs. 1 LBO wird aus verkehrlichen und städtebaulichen Gründen auf 1,5 Stellplätze je Wohnung erhöht. Im Baugebiet ist wegen der unzureichenden Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr davon auszugehen, dass die Haushalte in aller Regel mit mehr als einem Kraftfahrzeug ausgestattet sein müssen, um die für die tägliche Lebensführung notwendige Mobilität gewährleisten zu können. Die Breite der Straße lässt es nicht zu, dass am Straßenrand Fahrzeuge abgestellt werden. Es wird keine öffentliche Stellplätze geben. Auch deshalb ist die Erhöhung der Stellplatzverpflichtung auf 1,5 je Wohneinheit notwendig, damit die Fahrzeuge auf dem eigenen Grundstück abgestellt werden können. 4.3 Regenwasserbeseitigung Das Niederschlagswasser, unverschmutztes Oberflächenwasser und Dachwasser muss durch Versickerung auf dem jeweiligen Baugrundstücken beseitigt werden. Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 5 -

durch die Anlage von Retentionsmulden bzw. Rigolen wird ein aktiver Beitrag zum Hochwasserschutz geleistet. Ein Notüberlauf an die Ortskanalisation ist vorzusehen. 4.4 Wasserversorgung Das Plangebiet wird an eine ausreichend dimensionierte Wasserversorgung angeschlossen. Die Löschwasserversorgung wird über Feuerlöschhydranten sichergestellt. Das Entwässerungssystem ist mit den Fachbehörden des Landratsamtes abgestimmt. 4.5 Abwasserbeseitigung Die Entwässerung erfolgt im Mischsystem und wird an die belüftete Teichkläranlage in Ebringen angeschlossen. 4.6 Energieversorgung und Telekommunikation Die Energieversorgung wird durch das Gas- und E-Werk Singen sichergestellt. Die Fernmeldeversorgung erfolgt durch die Telekom. Die Breitbandverkabelung wird gegebenenfalls durch private Anbieter angeboten. Sämtliche Kabelleitungen sind nur als erdverlegte Leitungen zulässig. Die jeweilige Kabelverlegung erfolgt auf Kosten des Versorgungsträgers. 4.7 Solaranlage Zur Unterstützung der Warmwasseraufbereitung wird der Ersatz von Solaranlagen empfohlen. 4.8 Müllentsorgung Aufgrund der Größe des Gebiets (maximal 6 Einfamilienhäuser) erfolgt die Bereitstellung der Müllgefäße zur Leerung an einer zentralen Stelle am Rande des Gebiets. Alle Müllbehälter werden auf einem ausgewiesenen Standplatz abgestellt, der an der Kreisstraße liegt. Durch diese Lösung ist es für das Müllfahrzeug nicht notwendig in das Gebiet hinein zu fahren und deshalb ist die Errichtung eines Wendehammers am Ende der Erschließungsstraße nicht erforderlich. Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 6 -

4. Städtebauliche Daten m² % Bruttobaufläche 5.347,00 Verkehrsfläche 1.175,00 21,97 Grünfläche/Sickerfläche 546,00 10,21 Ausgleichsfläche 0,00 0,00 Nettobauland 3.626,00 67,81 Wohntyp Anzahl WE WE gesamt Pers./WE Pers. gesamt Geschosse Einzelhaus 6 1,5 9 2,5 22,5 I + IS/DG Doppelhaus 0 0 0 0 0 I + IS/DG Summe 6 9 22,5 Bruttowohndichte Pers./ha 42,08 Nettowohndichte Pers./ha 62,05 5. Kosten/Finanzierung 5.1 Kosten 5.2 Finanzierung Zur Finanzierung werden Mittel in den Haushaltsplänen der Gemeinde in den Haushaltsjahren 2006 und 2007 bereit gestellt. 6. Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan Der Umweltbericht mit integriertem Grünordnungsplan wird von dem Büro Freiraumplanung, Beate Schirmer, in Hilzingen erarbeitet und ist als Bestandteil der Begründung als Anhang 2 beigefügt. Er wird je nach Verfahrensstand fortgeschrieben. Die Ergebnisse des Umweltberichts werden gleichrangig mit den übrigen Belangen abgewogen. Im Rahmen des Monitoring (Überwachung) wird die Umweltprüfung fortgeführt. Gottmadingen,... Dr. Michael Klinger Bürgermeister Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 7 -

Anhang 1 Übersichtsplan Naher Weingarten Übersichtsplan vom 21.03.2006 zum Bebauungsplan Naher Weingarten - ohne Maßstab - Z:\Bebauungspläne\Naher Weingarten\Begründung.doc - 8 -