GEMEINDE DÖTLINGEN Bebauungsplan Nr. 76 Traher Weg - Wichmann mit örtlichen Bauvorschriften gem. 84 NBauO und 22. Änderung des Flächennutzungsplans GRUNDZÜGE DER PLANUNG Übersichtsplan (ohne Maßstab) Ehnernstraße 126 26121 Oldenburg Telefon 0441/97201-0 Telefax -99 E-Mail info@plankontor-staedtebau.de
2 Gemeinde Dötlingen - Bebauungsplan Nr. 76 und 22. Änderung des Flächennutzungsplans Anlass und Ziel der Planung Ein ehemals landwirtschaftlich genutztes Gehöft am Traher Weg (Flurstück 2/1 und 2/7) im planungsrechtlichen Außenbereich soll umgenutzt werden. Neben der Pferdehaltung und -zucht, dem Handel mit Pferden und deren Ausbildung ist hier auch in untergeordnetem Umfang eine gewerbliche Nutzung beabsichtigt. Um diese Art von nicht im Außenbereich nach 35 BauGB privilegierten Nutzungen planungsrechtlich zu ermöglichen und abzusichern, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes und die parallele Änderung des Flächennutzungsplanes erforderlich. Örtliche Situation Das ca. 2,2 ha große Plangebiet liegt ca. 1 km nordöstlich von Dötlingen am Traher Weg. Es handelt sich um eine ehemalige landwirtschaftliche Hofstelle, in der sich derzeit drei Wohneinheiten und drei Ferienwohneinheiten befinden. Die Hofstelle ist von einem alten Gehölzbestand umgeben ist. Nach Westen und Süden grenzt Grünland an, nach Norden und Osten Ackerflächen. Flächennutzungsplanung Der rechtswirksame Flächennutzungsplan der Gemeinde Dötlingen stellt den Bereich als Fläche für die Landwirtschaft dar. Das Plangebiet liegt innerhalb eines Schutzbereiches von Anlagen, die der Landesverteidigung dienen und teilweise innerhalb des Schlagkreises einer Sauergasbohrung. (Siehe nachfolgende Abbildung) Abbildung: Flächennutzungsplan (ohne Maßstab) Stand: 18.05.2016
3 Gemeinde Dötlingen - Bebauungsplan Nr. 76 und 22. Änderung des Flächennutzungsplans In der 22. Änderung des Flächennutzungsplans wird der gesamte Geltungsbereich als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Pferdezucht und -ausbildung dargestellt. Geplante bauliche Nutzungen Der vorhandene Gebäudebestand soll weitgehend weitergenutzt werden. Zusätzlich sind westlich der Hofanlage eine Reit- und Mehrzweckhalle, eine Führanlage und ein Reitplatz geplant (siehe nachfolgende Abbildung und Anlage mit Luftbild). Im Bebauungsplan wird ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Pferdezucht und -ausbildung festgesetzt. In dem Sondergebiet (SO) Pferdezucht und -ausbildung sind grundsätzlich gem. 9 (1) Nr. 1 BauGB i.v.m. 11 BauNVO folgende Anlagen, Nebenanlagen und Nutzungen zulässig: Reit- und Mehrzweckhalle bedeckte Führanlage mit Longierzirkel Reitplatz Nebenanlagen und Lagerräume, die in Verbindung mit der zulässigen Nutzung stehen (insgesamt maximal 500 m²) Stellplätze für den durch die zulässigen Nutzungen verursachten Bedarf Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die den Betrieben zugeordnet sind maximal zwei Ferienwohnungen
4 Gemeinde Dötlingen - Bebauungsplan Nr. 76 und 22. Änderung des Flächennutzungsplans Anlagen, die der regenerativen Erzeugung von Elektrizität und Wärme dienen sonstige Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören, sind ausnahmsweise zulässig. Das Sondergebiet wird in zwei Teilbereiche SO 1 und SO 2 unterteilt. Die Gebäudehöhe orientiert sich im SO 1 an der Höhe des Hauptgebäudes und wird auf 10 m begrenzt. Im SO 2 wird die Gebäudehöhe auf 8 m für eine Reit- und Mehrzweckhalle begrenzt, um mit der angrenzenden Bepflanzung eine Einbindung in die Landschaft zu ermöglichen. Für das SO 2 wird eine abweichende Bauweise mit einer maximalen Gebäudelänge von 70 m festgesetzt, so dass hier die Realisierung einer Reit- und Mehrzweckhalle möglich wird. Die Wohnnutzung wird auf das SO 1 beschränkt. Sie ist zulässig für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die den Betrieben zugeordnet sind sowie in begrenztem Umfang für Ferienwohnungen. Sonstige Gewerbebetriebe (die also nicht direkt mit der Zweckbestimmung des Sondergebietes Pferdezucht und -ausbildung zusammenhängen) sind nur ausnahmsweise zulässig und nur, wenn sie das Wohnen nicht wesentlich stören. Es sind nur Nebenanlagen und Lagerräume zulässig, die in Verbindung mit der zulässigen Nutzung stehen. Ihre Größe wird auf 500 m² begrenzt. Die Baugrenzen umschließen die vorhandenen Gebäude und die geplante Reit-/ Mehrzweckhalle sowie die bedeckte Führanlage mit Longierzirkel. Der Reitplatz und die Stellplätze können außerhalb der Baugrenzen in den nicht überbaubaren Flächen realisiert werden. Die Größe und Lage der Flächen für Stellplätze wird durch entsprechende textliche und zeichnerische Festsetzungen geregelt. Die Fläche mit der Zweckbestimmung Stellplätze ist so anzulegen, dass die Wasserdurchlässigkeit des Bodens gewährleistet ist (z.b. Schotterrasen, Rasengittersteine). Die maximal mögliche Bodenversiegelung wird über die Festsetzung der zulässigen Grundfläche bestimmt (GR = 11.000 m²). Die zusammenhängenden Gehölzbestände im Osten des Grundstücks werden als zu erhaltend festgesetzt. An der Nord- und Westseite des Geltungsbereiches ist eine Gehölzpflanzung vorgesehen, die die neuen Gebäude zur offenen Landschaft hin abschirmt. Über örtliche Bauvorschriften gem. 56 Nds. Bauordnung werden die Farbe der neuen Dächer (naturrot bis braun bzw. anthrazit) und die zu verwendenden Materialien der Fassade (z.b. Holz, Backstein, Glas) sowie die Dachneigung festgelegt. Die mit der Realisierung des Bauvorhabens verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft (Bodenversiegelung, Landschaftsbild) werden durch entsprechende Maßnahmen soweit möglich auf dem Grundstück kompensiert. Verkehr / Infrastruktur Das Plangebiet wird unverändert über den Traher Weg erschlossen. 20 Stellplätze sind am Nordrand des Gebietes vorgesehen. Stand: 18.05.2016
5 Gemeinde Dötlingen - Bebauungsplan Nr. 76 und 22. Änderung des Flächennutzungsplans Natur und Landschaft Das Plangebiet selbst besteht aus einer alten Hofstelle mit einem älteren Gehölzbestand und Grünlandflächen. An das Plangebiet grenzen landwirtschaftlichen Flächen (Grünland und Acker) an. Südlich des Plangebietes befindet sich ein kleiner Teich. Mit der Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes sind Eingriffe in Natur und Landschaft (Bodenversiegelung, Landschaftsbild) verbunden. Nach überschlägiger Bilanzierung können aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes ca. 7.700 m² neu überbaut und versiegelt werden. Es ist nach derzeitigem Stand für keines der Schutzgüter ein besonderer Schutzbedarf im Sinne der Liste III der Arbeitshilfe zur Ermittlung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen in der Bauleitplanung des Niedersächsischen Städtetages (2013) erkennbar. Durch die Überbauung erfolgt eine Abwertung der vorhandenen Biotoptypen um ca. 2 Wertstufen, so dass bei entsprechender Aufwertung ein Kompensationsbedarf von ca. 7.700 m² entsteht. Ein Teil des Kompensationsbedarfes lässt sich innerhalb der randlichen Fläche zum Anpflanzen (ca. 1.400 m²) realisieren. Für die Schutzgüter sind in weiteren Bebauungsplanverfahren die möglichen Beeinträchtigungen genauer zu untersuchen und zu bewerten und die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen zu bestimmen.
6 Gemeinde Dötlingen - Bebauungsplan Nr. 76 und 22. Änderung des Flächennutzungsplans Anlage Stand: 18.05.2016