Breakfast Seminar. Kostensenkung im FM. Ort, Datum: Sihlcity, 29. Mai RESO Partners AG 7

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1 Breakfast Seminar Kostensenkung im FM Ort, Datum: Sihlcity, 29. Mai 2009 RESO Partners AG 7

2 1 2 Methodik Finanzierung CREM Prozesse Flächenmanagement Wertschöpfung Immo Audit RESO Partners AG - 8

3 l Ziel des Referates Die Teilnehmer verstehen die wichtigsten Kostentreiber von Betriebskosten Anhand von Einzel- bis Kollektivmassnahmen lassen sich Einsparungen erzielen Eine Systematik für die gesamtheitliche Kostensicht und deren Einsparungsmöglichkeiten ist verständlich Für Massnahmen können Potentiale und Realisierungszeiträume abgeschätzt werden RESO Partners AG - 9

4 0 l Methodik Kosteneinsparungen Handlungsfelder zur Optimierung Vorgehensweise Ergebnisse 1 Veräusserung von Immobilien / Sale & Lease Back Transaktionen Freisetzung Liquidität Definition betriebsnotwendige / nicht betriebsnotwendige Immobilien im Rahmen eines Strategie-Workshop Vorbereitung Veräusserung und Sale & Lease-Back anstossen, Umsetzung erst nach Erholung des Markt- und Finanzierungsumfeldes Transparenzschaffung Reorganisation CREM / Optimierung CREM-Prozesse Kostensenkung Innovatives Flächenmanagement Kostensenkung Optimierung der Wertschöpfungstiefe Kostensenkung Immobilien-Quick-Check Im Rahmen eines Benchmarkings: best of industry best of branch Standortbestimmung Kostensenkungspotenziale hoch kurzfristig Potenziale niedrig Umsetzung 3 8 langfristig Bündelung Immobilienmanagement 2. Steigerung Flächeneffizienz 3. Outsourcing FM-Funktionen 4. Abbau Leerstände 5. Zentralisierung Einkauf 6. Standardisierung 7. Anpassung Service Level Agreements 8. Bündelung Dienstleister RESO Partners AG - 10 Ganzheitliche Analyse der Immobilienkosten identifiziert Reserven

5 1 l Methodik Kosteneinsparungen Finanzierung Handlungsfelder zur Optimierung Vorgehensweise Ergebnisse 1 Veräusserung von Immobilien Sale & Lease Back Transaktionen Freisetzung Liquidität Definition betriebsnotwendige / nicht betriebsnotwendige Immobilien im Rahmen von Geschäftsfeldanalysen Vorbereitung Veräusserung und Sale & Lease-Back anstossen, Umsetzung erst nach Erholung des Markt- und Finanzierungsumfeldes Betriebsimmobilien muss nicht Eigentum heissen Flexibilität Flächenbedarfe Bilanzverkürzung setzt Kapital für Kerngeschäft frei Wegfall von Risiken und Investitionen Businessorientierte Immobilienstrategie Immobilien Inventarisierung Intensität spezifische Ein- und Ausbauten für Produktion Sensitivitätsanalyse Standortfaktor in Bezug zum Umsatz Effizienzbeurteilungen Bewertung der Kapitalbindung Handlungsempfehlungen Individuelle Immobilienbewertung Finanzielle Beurteilung Kosten / Nutzen in Bezug auf Produktionsfaktoren technische und funktionale Bewertung Handlungsempfehlungen Portfoliomanagement Strategie business case Kauf vs. Miete RESO Partners AG - 11

6 1 l Immobilienstrategie Beispiele typische Organisationen CH Armasuisse SBB Immobilien Swisscom Immobilien IBM Hewlett Packard Siemens weltweit Sulzer Immobilien Gemeinden (Abbau Finanzvermögen) RESO Partners AG - 12

7 2 l Methodik Kosteneinsparungen Corporate Real Estate 2 Handlungsfelder zur Optimierung Reorganisation CREM / Optimierung CREM-Prozesse Kostensenkung Vorgehensweise Immobilien-Quick-Check Im Rahmen eines Benchmarkings: best of industry best of branch Ergebnisse Transparenzschaffung Standortbestimmung Kostensenkungspotenziale Trennung von Investment und Betrieb Check & Balance in Immobilienentscheidungen Corporate Governance Funktionen versus Business Anforderungen Kostenträger und Kostenumlagen Aufbau von Top Down Ansätzen Immobilien als Vermögensverwaltung Strategische Sicht der Immobilie in Bezug auf Wertschöpfung definieren Aufgaben / Rollen und Ziele identifizieren Ausbildung / know how der Immobilienfachpersonen feststellen Interne Kostenrechnung und Verrechnung, definieren Benchmarking / Kennzahlen Analysen Aufteilung CREM / Asset Management / Portfoliomanagement Betrieb versus Assetmanagement Kostentransparenz Verursacherprinzip Professionalisierung Immobilienmanagement Differenzierung Immobilie als Kapitalanlage / Wertschöpfungsprozess RESO Partners AG - 13

8 2 l Methodik Kosteneinsparungen Corporate Real Estate Nachhaltiger Total Return Bedeutung von FM (Bewirtschaftungskosten) Total Return Nachhaltige Rendite über dem Benchmark - Sicherung hoher Mieterträge - min. Leerstände - min. BW-Kosten Werterhaltung/ Wertsteigerung marktgerechte & flexible Nutzung Attraktiver Mieter- und Dienstleistungsmix Bewirtschaft gs- Kosten (BW) Bewertungs- Veränderung Veränderung effekt Rohertrag BW-Kosten Brutto- Mietrendite Cash Flow Rendite Die immer grössere Bedeutung der Bewirtschaftungskosten (Facility Mgmt.) Wertänderungsrendite zur nachhaltigen Sicherung des Total Returns Stark wachsender Einfluss des Kapitalsmarkts auf die Immobilien! RESO Partners AG - 14

9 2 l Methodik Kosteneinsparungen Corporate Real Estate Finanzielle Führung Organisatorische Führung Unternehmung Asset Strategie Projekt Entwicklung Immobilien Portfolio/ Asset Management Immobilien Vermarktung Facility Management RESO Partners AG - 15

10 3 l Methodik Kosteneinsparungen Flächenmanagement Handlungsfelder zur Optimierung Vorgehensweise Ergebnisse 3 Innovatives Flächenmanagement Kostensenkung Immobilien-Quick-Check Im Rahmen eines Benchmarkings: best o industry best of branch Transparenzschaffung Standortbestimmung Kostensenkungspotenziale Standardisierung Arbeitsplatz (Reduktion Umzugskosten) Multi Space Konzepte (Reduktion Flächen, verbesserte Kommunikation) Workplace Konzepte ausgerichtet auf Business und Unternehmenskultur Desk Sharing Konzepte Bewirtschaftungssysteme (CAFM) Management Tools für Kommunikationsinfrastruktur (Auslastung) Benchmarking / Kennzahlen Analysen Erfassung von Umzugskosten (jährlich / pro Person) Flächennutzungsstudien, Potentialerfassung Auslastungsanalysen Mietvertragsanalyse / Flächenszenarien Workplace Konzept Arbeitsplatzkonzepte Mobiliarstrategie Flächenoptimierung / Verdichtung Rückgabe von Mietflächen Reduktion von Betriebskosten RESO Partners AG - 16

11 3 l Flächenanpassungen Beispiel Flächenentwicklung Blue Chip IT Unternehmung Flächenkomprimierung Desksharing Konsolidierung Work / Life Balance Moblity Knowledge Space RESO Partners AG - 17

12 RESO Partners AG l Flächenanpassungen Future Trends

13 4 l Methodik Kosteneinsparungen Leistungserbringung / Wertschöpfungstiefe Handlungsfelder zur Optimierung Vorgehensweise Ergebnisse 4 Optimierung der Wertschöpfungstiefe Kostensenkung Immobilien-Quick-Check Im Rahmen eines Benchmarkings: best of industry best of branch Transparenzschaffung Standortbestimmung Kostensenkungspotenziale Einzelkosten Services Zustand versus Immobilienstrategie Business Impact / needs Kostentreiber erfassen Einflussfaktoren aufzeigen Prozess- und Leistungsanalysen Wertschöpfungsprozesse aufzeigen best owner Prinzip Benchmarking / Kennzahlen Analysen Sourcing Überlegungen Aufzeigen von kurz-, mittel-, langfristigen Massnahmen Standards in Prozesse / Leistungen Abgleich Betrieb zu Strategievorgaben Echte Bedürfnisse beschreiben Zentralisierung / Professionalisierung Outsourcing / best supplier Transparenz schafft Vertrauen Steuerungselemente einbauen RESO Partners AG - 19

14 4 l Methodik Kosteneinsparungen Eigenleistung versus Outsourcing Leistungsspektrum Leistungsmodell Trend in bei Corporates FM Klassisch (nur Immobilie) FM Total (inkl. Prod. IH) Ist-Zustand? ganzheitliche FM- Systempartnerschaft Unternehmens fokussiert Marktfokussiert dezentrale, interne Leistungserbringung Internes Service Center... div. Übergangsmodelle Partnerschaften System-Partnerschaft Ausgründung hoher EL Anteil hoher FL Anteil hoher EL Anteil viele externe DL wenige Partner 1 max. 2 Partner... eigene GmbH Joint Venture RESO Partners AG

15 4 l Methodik Kosteneinsparungen Einsparpotentiale Aus Projekterfahrungen lässt sich ableiten, dass sich mit strategischen Allianzen das grösste Optimierungspotenzial realisieren lässt 5% Effizienzsteigerung Ganzheitliches Geschäftsmodell FM - Systempartnerschaft 25%+ Steuerung Interne Serviceleistungen Externe Serviceleistungen RESO Partners AG Kostensenkung durch Einzelmassnahmen Anpassung des individuellen Ist-Bedarfs an notwendigen Soll-Bedarf Reduzierung Service Level Einkaufsoptimierungen Leistungsbündelung Standardisierung Durchgängiges Steuerungsmodell (KPIs, SLAs) Übergreifendes Benchmarking Umsetzung technologischer Innovationen Einheitliche Systemlandschaft Implementierung von Shared-Service-Lösungen Standortübergreifende Ansätze Aufbau interner Steuerungs- kompetenz Ganzheitliche Einbindung externer FM-Dienstleister Hebung von Skalen- und Preiseffekten Betreibermodelle Gemeinsame Kosten und Gewinnziele (Gain-Share) PPP Modelle / Joint Venture Transfer von Risiko / Verantwortung mit Systemsicht (Portfolio) Grad der strategischen Auswirkungen

16 4 l Methodik Kosteneinsparungen Massnahmenplanung Potenziale hoch Bündelung Immobilienmanagement 2. Steigerung Flächeneffizienz Outsourcing FM-Funktionen 4. Abbau Leerstände 5. Zentralisierung Einkauf 6. Standardisierung 7. Anpassung Service Level Agreements 8. Bündelung Dienstleister niedrig langfristig kurzfristig Umsetzung RESO Partners AG - 22

17 5 l Methodik RESO Partners Immo Audit Modul Basic - Kurzanalyse der Leistungen, Prozesse und Grobkosten des Gebäudebetrieb - Analyse von Lieferantenverträgen - Benchmark mit vergleichbaren Objekten und Kennzahlen über Ertrag und Kosten - Kurzbericht der Prüfresultate und Massnahmen Modul Extended - Analyse der Leistungen, Prozesse und Betriebskosten - Ermittlung der SOLL-Kapazitäten der Mitarbeiter - Aufzeigen von möglichen Organisationsmodellen - Zustandsanalyse und Investitionsplanung - Benchmark mit vergleichbaren Objekten, Kennzahlen für Ertrag, Kosten und Marktmieten - Ausführlicher Bericht der Prüfresultate mit Massnahmenplanung RESO Partners AG - 23

18 5 l Methodik RESO Partners Immo Audit Modul Advanced - Analyse der Leistungen, Prozesse und Betriebskosten - Analyse und Alternativvorschläge der Finanzierungsstruktur - Ermittlung eines SOLL-Organisationmodells - Entwicklung von Objekt- und Instandhaltungsstrategien - Benchmark mit vergleichbaren Objekten, Kennzahlen für Ertrag, Kosten und Marktmieten - Zustandsanalyse, Investitionsplanung und Wertermittlung - Ausführlicher Bericht der Prüfresultate mit Massnahmenplanung - Grundlagedaten für ein Betriebskonzept RESO Partners AG - 24

19 RESO Partners AG - 25 Seminar l Pause