Wie soll Stadterle sein?

Transkript

1 Wie soll Stadterle sein? Workshop No.3 23.November 2013 Bahnkantine

2 Einleitung Am fand der dritte Partizipationsworkshop in der Bahnkantine mit Fokus auf dem anstehenden Architekturwettbewerb statt. Es wurden ein Testprojekt mit Kosten- und Ertragsrechnung sowie die Finanzierungstrategie vorgestellt. Der Workshop wurde als Gruppenarbeit durchgeführt. Vier Gruppen à ca. 8 Personen setzten sich mit den jeweils gleichen Fragestellungen auseinander. Nach 30 Minuten wurden die Ergebnisse themenspezifisch kurz zusammengefasst. Folgende Themengruppen wurden am Workshop diskutiert: Wohnungsmix und Wohnungsgrössen sowie gemeinschaftlich genutzte Räume. Mit dem dritten Workshop endet die erste Partizipationsphase. Nach dem Architekturwettbewerb startet die zweite Partizipationsphase, voraussichtlich im Herbst/Winter 2014/2015. Parallel zum Architekturwettbewerb beginnt die Arbeit der Arbeitsgruppen, die wichtige Inhalte für den weiteren Planungsprozess und die zweite Partizipationsphase generieren werden. 1

3 Tagesprogramm 3. Workshop Samstag 23.November Bahnkantine Programm: 13:00-14:30 Begrüßung, 5min Architekturwettbewerb: Informationen und Vorgehen, 10min Präsentation Testprojekt, 15min Präsentation Kosten und Ertragsrechnung, 15min Präsentation und Fragenstellung Wohnungsmix/Wohnungsgrössen, 15min Gruppenarbeit (3 Gruppen), 30 min 14:30-15:00 Pause 15:00-16:30 Präsentation und Fragenstellung Gemeinschaftsräume, 15min Gruppenarbeit (3 Gruppen), 30 min Präsentation der Ergebnisse, 3x10 min Diskussion, 15 min 16:30-16:45 Finanzierung: Informationen und Vorgehen Diskussion 16:45-17:00 nächste Schritte: Weihnachtstreffen, Dezember Kick off Arbeitsgruppen, Januar 2

4 Informationen Architekturwettbewerb Mit dem dritten Workshop endet die erste Partizipationsphase in der Planung von Stadterle. Die erarbeiteten Inhalte werden ein Kernteil des Wettbewerbsprograms und damit eine wichtige Grundlage für die Architekten. Die wichtigsten Akteure in einem Architekturwettbewerb sind die eingeladene Architeken und die Jury. Die Jury besteht aus Fachund Sachpreisrichter. Momentan sind 3 Fachpreisrichter eingeplant (angefragt) sowie 2 Sachpreisrichter: Andreas Herbster (Wohnstadt Basel) und Lars Uellendahl (Wohngenossenschaft Zimmerfrei). Es werden voraussichtlich 6 Architekturteams eingeladen. Das Wettbewerbmanagement übernimmt die Firma Raumplanung Holzemer mit Steven Cann vom Vorstand Zimmerfrei. Die Jury Startsitzung findet am 6. Dezember statt. Das Ziel ist den Wettbewerbsprogramm zu diskutieren und bis Ende Januar zu bereinigen. Gleichzeitig werden die Architekten eingeladen. Die Erarbeitung der Projekte soll von Februar bis April laufen. Die Jurierung ist für Mai eingeplant. Die Ergebnisse des Wettbewerbs können damit im Sommer bekannt werden. Der geplante Architekturwettberwerb für Stadterle ist als anonymes Verfahren geplant. Dass heisst, die Jury weiss nicht welcher Beitrag von welchen Team kommt. Der Entscheid für einen Gewinner basiert damit ausschliesslich auf Basis der Umsetzung der Kriterien im Wettbewerbsprogramm. Bei einem Preisgeld von insgesamt ca CHF ist es vorgesehen drei Preise zu vergeben. Das Gewinnerteam wird voraussichtlichden Folgeauftrag erhalten. Nach dem Wettbewerb beginnt der planerische Prozess mit dem Vorprojekt. Bis zum Baubewilligungverfahren wird der ausgewählte architektonische Vorschlag weiterhin inhaltlich entwicklet und optimiert. Parallel zu diesem Prozess ist eine zweite Paritzipationsphase vorgesehen. 3

5 Informationen Testprojekt Variante Effizient Variante Vernetzt Ausgangslage Parallel zu den Workshops wurde von Christian Eichhorn und Lars Uellendahl ein architektonischen Testprojekt entwickelt. Ziel war es eine Grundlage für eine erste Kostenberechnung zu schaffen sowie Erkenntnisse über verschiedene Aspekte wie Erschliessung, Wohnungseinteilung, Anordnung gemeinschaftlicher Nutzungen, usw. zu erlangen. Thomas Kühne erarbeitete parallel eine Architekturstudie, die zu ähnlichen Ergebnissen kam. Durch die Vorgabe der Mantellinien steht das zu realisiserende Gebäudevolumen in grossen Teilen fest. Das Testprojekt sollte diesbezüglich Möglichkeiten und Schwierigkeiten des vorgegebenen Volumens aufzuzeigen. Allgemeine Erkenntnisse - Die vorgegebene Gebäudetiefe von 15 m ist eine Herausforderung für kleine Wohnungen (1,5 und 2,5 Zimmer). Die Kleinwohnungen können voraussichtlich nicht als West-Osttypen entwickelt werden, sondern müssen einseitig orientiert werden. - Der differenzierte Wohnungsmix mit Klein- und Grosswohnungen in Kombination mit der grossen Gebäudetiefe macht eine innenliegende Erschliessung über Treppenkerne wahrscheinlich. Die verschiedenen Wohnungstypen können dadurch um die Treppenkerne angeordnet werden. - Eine Laubengangerschliessung erscheint momentan als schwierig realisierbar. - Das Erdgeschoss wird teilweise bewohnt sein. Es muss eine gute architektonische Lösung für das Nebeneinander von Gemeinschaftnutzungen und Wohnraum gefunden werden. Varianten für die Kosten- und Ertragsrechnung Als Grundlage für die Kostenund Ertragsrechnung wurde eine Variante Effizienz erarbeitet. In diesem Lösungsansatz wurde eine möglichst effiziente Erschliessung gewählt. Das Haus wird über drei Treppenkerne erschlossen, die nur im Erdgeschoss und Dachgeschoss horizontale Verbindungen aufweisen. Darauf aufbauend wurde die zweite Variante Vernetzt entwickelt. Die Erschliessung erfolgt ebenfalls über die drei Treppenkerne, wird aber zusätzlich auf jedem Geschoss untereinander kurzgeschlossen. Im Wechsel werden die beiden aussenliegenden Treppenkerne über einen kurzen Gang mit dem mittleren Treppenkern verbunden. Das Gebäude wird viel durchlässiger, allerdings steigt auch die Gesamtfläche die für die Erschliessung benötigt wird. Um einen ersten Richtwert bezüglich der Kosten zu bekommen, wurden beide Varianten nach SIA Norm 416 aufgeschlüsselt und einem externen Kostenplaner vorgelegt. Die Informationen zur Kosten- und Ertragsrechnung folgen auf Seite 5. 4

6 Informationen Kosten und Ertragsrechung Die zwei erarbeiteten Testprojekte wurden von Thomas Sacchi (Projektleiter für den Neubau Gennosenschaft Kalbreite) geprüft. Die Kosten sind für 4 Varianten ermittelt worden: 1. Variante Effizienz, Gemeinschaftsflächen finanziert vollständig durch Mieten (gratis Nutzung) 2. Variante Effizienz, Gemeinschaftsflächen finanziert vollständig durch Nutzer (Nutzungsgebühren) 3. Variante Vernetzt, Gemeinschaftsflächen finanziert vollständig durch Mieten (gratis Nutzung) 4. Variante Vernetzt, Gemeinschaftsflächen finanziert vollständig durch Nutzer (Nutzungsgebühren) Die Ertragsrechnung hat folgendes gezeigt: - die Grösse der gemeinschaftlich genutzten Flächen ist egal, wenn die Flächen kostendeckend vermietet werden (gemeinschaftliche Flächen werden zu gleichen Mieten vermietet wie die Wohnungen) - Zentrale Frage ist deshalb, wie viele und welche Gemeinschaftsflächen wir uns leisten können. - Je mehr Gratis -Gemeinschaftsflächen erstellt werden, desto weniger Wohnfläche gibt es und desto weniger Mieter können die Kosten tragen. - Jede 100 m2 zusätzliche Gratis - Gemeinschaftsfläche führt zu ca. 3% höhere Mieten bei den Wohnungen Die Ergebnisse den ersten Kostenschätzung (Genauigkeit +-20%, Basis Erfahrungswerte): - Erstellungskosten Variante Effizienz : Fr Mio (Baukosten, Architektenkosten usw., aber ohne Land (da Baurecht)) - Erstellungskosten Variante Vernetzt : Fr Mio - Durchschnittsmiete für eine 100 m2-wohnung (exkl. NK und Gemeinschaftsflächen) = Fr bei Variante Vernetzt: Fr Um die Mietkosten für breites Publikum attraktiv/bezahlbar zu halten sind folgende Massnahmen möglich: - Einzelne Wohnungen können stark vom Durchschnittswert abweichen. Z.B. Wohnungen im DG könnten teurer als Wohnungen im EG sein (Staffelung des Mietpreises) - Quersubventionen unter den Mietern wären auch möglich (10% soziale Wohnungen). Generell ist eine Reduktion der Miete auch durch eine Reduktion der Wohnungsfläche möglich. Ziel der Wohngenossenschaft Zimmerfrei ist es die Mieten möglichst tief zu halten. Die ermittelten Zahlen enthalten Reserven und können tiefer ausfallen. Allerdings handelt es sich um einen Neubau mit den gleichen Erstellungskosten wie bei anderen Bauträgern. Allerdings werden die Mieten durch die genossenschaftliche Verankerung und einem eher niedriger Ausbaustandard langfristig günstiger sein. 5

7 Wohnungsmix-Wohnungsgrossen Wohnungsmix/Wohnungsgrössen Fragestellungen : 1 Stimmt der Wohnungsmix? 2 Stimmen die angegebenen Wohnungsgrössen? Gesamtfläche vorhanden für Wohnungen: ca m2 Anteil Fläche Typ Wohnfläche Anzahl Wohnungen Bemerkungen 10 % 1.5 Zimmer Whg m2 ca. 8 Stk. 10 % 2.5 Zimmer Whg m2 ca. 6 Stk % der 1.5 und 2.5 Zimmer Wohnungen sind Teil eines offenen Clusters - es gibt 2 offene Cluster à 5 Wohneinheiten 20 % 3.5 Zimmer Whg m2 ca. 9 Stk. 35 % 4.5 Zimmer Whg m2 ca. 11 Stk , 4.5 und 5.5+ Zimmer Wohnungen sind geschlossene Gruppenwohnungen - 2 von 5.5+ Zimmer Wohnungen sind geschlossene Clusterwohnungen 25 % 5.5+ Zimmer Whg 100+ m2 ca. 7 Stk. Gesamthaft gibt es ca. 40 Wohnungen, davon 2 offene Clusterwohnungen und 2 geschlossene Clusterwohnungen. Ausserdem gibt es 5 Spezialzimmer (Gästezimmer und Jokerzimmer), die ebenfalls der Wohnnutzung dienen. Zur Erinnerung: Geschlossenes Gruppenwohnen Kurzbeschrieb: Beim geschlossenen Gruppenwohnen teilt man sich das Bad, die Küche und den gemeinschaftlichen Aufenthaltsbereich. Die klassische Form von geschlossenen Gruppen sind Familien oder Wohngemeinschaften. Die Grösse der Wohnungen und die Anzahl der Bewohner kann sehr unterschiedlich sein (Paarwohnen bis Grosshaushalte). Wohnung B Wohnküche Bad Bad Zimmer Wohnküche Wohnung A Zimmer Zimmer Zimmer Zimmer Erschliessung Offenes Clusterwohnen Kurzbeschrieb: Ein offener Wohncluster besteht aus kompakten 1-2 Zimmerwohnungen. Die Wohnungen haben jeweils ein eigenes Bad und eine kleine Teeküche. Geteilt wird im offenen Cluster ein Gemeinschaftsküche, die bei Bedarf genutzt wird. Jede Wohnung funktioniert als eigenständiger Haushalt. Die Erschliessung erfolgt über einen öffentlichen Gang. 1-Zimmer mit Bad + Teeküche 1-Zimmer mit Bad + Teeküche Offener Cluster 1-Zimmer mit Bad + Teeküche 2-Zimmer mit Bad + Teeküche Gemeinschaftsküche 2-Zimmer mit Bad + Teeküche Erschliessung Geschlossenes Clusterwohnen Kurzbeschrieb: In einem geschlossenen Wohncluster teilt man sich die Küche und einen gemeinschaftlichen Wohn-/ Aufenthaltsbereich. Jedes Zimmer verfügt über ein kleines Bad, welches nicht geteilt werden muss. Der gemeinschaftliche Bereich wird nur von den Bewohnern des Clusters genutzt. Zimmer+ Bad Zimmer+ Bad Erschliessung Zimmer+ Zimmer+ Bad Bad Zimmer+ Bad Geschlossener Cluster Wohnküche Aufgabe Für den Architekturwettbewerb müssen der Wohnungsmix und die Wohnungsgrössen definiert werden. Die Arbeitsgruppen wurden aufgefordert sich mit dem vorgeschlagenen Wohnungsmix auseinanderzusetzten und folgende Fragen zu beantworten: 1. Stimmt der Wohnungsmix? 2. Stimmen die angegeben Wohnungsgrössen? Resultate Grndsätzlich stimmt die Wohnungsmix mit der Ausnahme der 2,0-2,5 Zimmer Wohnungen. Es wird gewünscht mehr von diesen Wohnungen einzuplanen, da die Nachfrage nach diesem Wohnungstyp grösser eingeschätzt wird. Die Wohnungsgrössen stimmen auch: die Merheit findet die Idee von eher knapp geschnittenen Wohnungen sehr gut und unterschützt die Kompensation durch attraktive Gemeinschaftsräume. Die Clusterwohnungen werden unterschiedlich bewertet. Die Grundidee wird als sehr gut befunden. Die Frage ist wie sie in der Realität umsetzbar ist. Generell muss es möglich sein, dass ein breites Publikum in den Clustewohnungen wohnen kann. Die Clusterwohnungen sollen nicht einer bestimmten Nutzergruppe vorenthalten bleiben und sollen unterschiedlich grosse Wohneinheiten aufweisen. Zusammenfassung Der Wohnungsmix muss mehr 2.5 Zimmer Wohnungen ausweisen. Die Wohnungen sollen im Grundsatz eher klein bleiben. Die Idee der Clusterwohnungen wird weiterhin verfolgt. Da Clusterwohnen noch relativ neu ist, gibt es wenig Langzeiterfahrungen, aus welchen sich Erfolgsfaktoren ableiten liessen. Um mehr über Clusterwohnen zu lernen wird angesterbt realisierte Projekte zu besuchen und von gelebten Beispielen zu lernen. 6

8 Gemeinschaftsräume Gemeinschaftsflächen Fragestellungen : 1 Stimmt die Anordnung gemeinschaflich genutzen Flächen? 2 Stimmen die angegeben Flächengrössen? Kellergeschoss Erdgeschoss Dachgeschoss - Abstellräume, 6-8m2 pro Wohnung - Veloraum für 60 Velos und Anhänger, 135m2 - Gerfrierraum, 15m2 - Werkstatt/Partykeller/Sportraum, 40m2 (genaue Nutzung ist in der Koordination mit Habitat zu bestimmen) - Lobby mit Cafeteria (Küche, Kaffeemaschine, Bar, Bestuhlung) für ca. 30 Personen, Lounge und Spielecke, Bibliothek und Fernseher/Beamer, 100m2 - Stauraum (Spielzeug etc.), 8m2 - Kinderwagenraum, 15m2 - Toilette (WC + Lavabo) - Waschküche (1 Turm pro 5 Wohnungen = 8 Türme, Einbauschrank für Utensilien), 30m2 - Gemeinschaftsküche mit Tisch (auch als Sitzungszimmer nutzbar), 25m2 - Musikzimmer, 12m2 - Werkraum (nähen, basteln, mahlen etc. mit Einbauschrank für Utensilien), 25m2 - Stauraum, 8m2 - Toilette (WC+Lavabo) Aufgabe Für den Architekturwettbewerb ist es notwendig die Menge und Qualität der Gemeinschaftsräume zu definieren. Zu diesem Zweck haben die Workshopteilnehmer zwei Fragen diskutiert: 1. Stimmt die Anordnung der gemeinschaftlich genutzten Flächen? 2. Stimmen die angegeben Grössen? Resultate Kellergeschoss - Die Grösse der Abstellfächen sollen sich nach den Wohnungsgrössen richten. - Der Veloraum ist eher im EG denkbar. - Die Abwärme des Gerfrieraumes soll genutzt werde. - Um die Anzahl Tumbler zu reduzieren, sollen im Keller Trockenräume eingeplant werden. - Der Werkstatt/Partykeller/Sportraum muss unbedingt mit den zukünftig vorhandenen Nutzungen im Quartier kooridiniert weden. Erdgeschoss - Die Lobby muss gut gestaltet werden, um als zentraler Ort des gemeinschaftlichen Lebens funktionieren zu können. - Der Kinderwagenraum sollte etwas grösser sein - Im EG soll auch ein Schliessfachsystem vorhanden sein (Regenschutz etc.). - Wenn eine Synergie mit dem Gemeinschaftsraum von Habitat möglich ist, wäre es denkbar auf eine zusätzliche Toiltette zu verzichten. Dachgeschoss - Die Waschküche sollte eher im Erdgeschoss (oder ev. Kellergeschoss) sein. - Die Gemeinschaftsküche und Essraum soll nach Bedarf getrennt werden können. - Das Musikzimmer kann auch im Keller eingeplant werden (muss allerdings beheizt sein). - Es besteht Bedarf für einen gemeinschaflichen Büroraum. -Wichtig ist das die Gemeischaftsräume Anschluss zur Dachterasse haben. - Die Dachterasse muss auch im Winter nutzbar sein. 7

9 Informationen Finanzierung Stand Heute In der ersten sechs Monate hat die Wohngenossenschaft Zimmerfrei wenige Ausgaben gehabt (Gründungskosten, Material für Partizipationsworkshops, Beratung Genossenschaft Kalkbreite). Der Vorstand und die engagierten Interessenten haben keine Entschädigungen erhalten. Die ersten grossen Kostenpunkte fallen ab Mai 2014 an (Wettbewerbskosten mind CHF). Bis zur Baubewilligung (voraussichtlich Mitte 2015) werden mehr als eine Million Franken für die Planung gebraucht. Allerdings werden wir voraussichtlich erst nach der Baubewilligung Geld von einer Bank bekommen können. Bis zum Bezug werden ca. 16 Millionen Franken anfallen. Woher kommt das Geld? Der Wohngenossenschaft Zimmerfrei wird ab Januar 2014 mit Hilfe externer Berater eine Finanzierungstrategie erarbeiten (die Baukosten sind erst seit kurzem bekannt). Die Finanzierung des Projekts basiert grundsätzlich auf folgenden Stützen : Bankdarlehen, Anteilscheine von Mitgliedern, Pflichtanteilscheine von Mietern, Privatdarlehen und andere Quellen. Bank Die Idee ist, dass mindestens 65% des Geldes von einer Bank in Form einer Hypothek bezogen werden. Vorgesprächen haben gezeigt, dass das Interesse der Banken vorhanden ist. Anteilscheine Mitglieder Ein Anteilschein beträgt CHF und wird nicht verzinst. Die Anteilscheine können jederzeit zurückbezahlt werden. Pflichtanteilsscheine Mieter Die Mieter zahlen eine zusätzliches Betrag in Form von Anteilscheinen für eine Wohnung. Diese Pflichtanteilsscheine werden bei Auszug zusammen mit den Anteilscheinen ausbezahlt. Die Betragshöhe ist noch nicht bekannt. Es ist ein Anliegen der Wohngenossenshaft Zimmerfrei, die Kosten für die Pflichtanteilscheine bezahlbar zu gestalten. Darlehen Sobald die Wohngenossenschaft Zimmerfrei den Baurechtsvertrag mit der Stiftung Habitat unterschreibt, wird sie Darlehen von Privatpersonen und interessierten Institutionen entgegen zu nehmen. Die Unterzeichnung sollte im Frühjahr 2014 statt finden. Das Darlehen ist verzinst (solidarische Variante mit wenig Zinsen auch möglich) und mit einer Kündigungsfrist versehen. Die genaue Bedinungen sind in Bearbeitung. Andere Quellen Der Bund, der Kanton und Stiftungen geben finanzielle Unterstützung zur Entwicklung von gemeinnützigen Wohnprojekten. Das erste Gespräch mit dem Kanton Basel Stadt hat ergeben, dass eine Mitfinanzierung der Projektentwicklungskosten zukünftig möglich ist (Darlehen), allerdings vom Kanton frühestens ab Sommer 2014 zur Verfügung steht. Weitere Gespräche und Abklärungen erfolgen im Frühjahr

10 Appendix 9

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