Der deutsche Wohnimmobilienmarkt anhand ausgewählter Gebiete unter Berücksichtigung des Bauträgergeschäftes

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1 Wirtschaft Moritz zu Solms-Laubach Der deutsche Wohnimmobilienmarkt anhand ausgewählter Gebiete unter Berücksichtigung des Bauträgergeschäftes Chancen und Risiken unter besonderer Betrachtung der demografischen Entwicklung Diplomarbeit

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3 Diplomarbeit: Der deutsche Wohnimmobilienmarkt anhand ausgewählter Gebiete unter Berücksichtigung des Bauträgergeschäftes - Untersuchung von Chancen und Risiken unter besonderer Betrachtung der demografischen Entwicklung - Freie wissenschaftliche Arbeit zur Erlangung des akademischen Grades Diplom-Betriebswirt (FH) an der Munich Business School vorgelegt von: Moritz Graf zu Solms-Laubach Abgabetermin: 31. August 2005

4 II Inhaltsverzeichnis Abbildungsverzeichnis... IV Tabellenverzeichnis...V Anhangsverzeichnis... VI Abkürzungsverzeichnis...VII 1. Einleitung Einführung in die Thematik Themenabgrenzung Zusammenfassende Übersicht der Arbeit Definitionen Immobilie Juristischer Immobilienbegriff: Ökonomischer Immobilienbegriff: Investoren Eigennutzer als Privatanleger von Eigentumswohnungen Bauträger Demografie Ertrag und Rendite Zielvorstellung und Risiken eines Bauträgers Ziele des Bauträgers Risiken von Wohnimmobilieninvestitionen Rahmenbedingungen des Wohnimmobilienmarktes in Deutschland Nationale Rahmenbedingungen Der deutsche Wohnungsmarkt Struktur des Wohneigentumsmarktes Marktentwicklung Wohnbaulandmarkt Preisentwicklung von Wohnimmobilien Einflüsse durch Gesetze und Steuerrecht auf den Wohnungsmarkt Abschreibung und Subventionen Steuerrecht Gesetzänderungsrisiko Kreditsicherheitsrichtlinie Basel II Entwicklung des Wohnungsmarktes Verteilung des Wohnungsmarktes nach Bauherren...32

5 5.2. Entwicklung und Struktur der Wohnbauinvestitionen Wohnungsbautätigkeit in Bayern und Süddeutschland Beeinflussung der Wohnungsnachfrage durch die demografische Entwicklung sowie deren Folgen Demografische Entwicklung...40 III Bevölkerungsentwicklung Entwicklung der Haushalte Altersstruktur Wohnfläche je Haushalt Haushalte nach Gemeindegrößenklassen Sozioökonomische Faktoren Erwerbslosigkeit und -tätigkeit Einkommensentwicklung und verfügbares Einkommen Zukunftsbetrachtung des Nachfrageverhaltens aufgrund einer alternden Bevölkerung Besitzstruktur von Wohnimmobilien Erwerbertypen Das veränderte Nachfrageprofil Einflussnahme von Zuwanderern auf den Wohnungsmarkt Zusammenfassende Analyse Standortwahl Kreisfreie Städte Landkreise Schlussfolgerung für den Bauträger Beispielrechnung einer Bauträgertätigkeit Zusammenfassung der Arbeit...68 Anhang...71 Literaturverzeichnis...88

6 IV Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Immobilienarten...6 Abbildung 2: Alter der Wohnungsbestände...18 Abbildung 3: Kaufpreise für Wohnungsbauland in Deutschland...23 Abbildung 4: Neubau- und Bedarfsprognose für den Wohnungsbau...36 Abbildung 5: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen von... Eigentumswohnungen in Deutschland...37 Abbildung 6: Haushaltsentwicklung in Deutschland Abbildung 7: Wohneigentumsquote der Haushalte nach Kommunen...51 Abbildung 8: Altenquotient mit Altersgrenze 65 Jahre...57

7 V Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Preise von Wohnimmobilien in Deutschland...25 Tabelle 2: EK-Unterlegung nach Basel II...30 Tabelle 3: Strategien ausländischer Investoren...32 Tabelle 4: Fertiggestellte Wohngebäude und Wohnungen in Tabelle 5: Ranking der kreisfreien Städte...65 Tabelle 6: Ranking der Landkreise...66 Tabelle 7: Kurzübersicht: Projektkalkulation Stadtrand München...68

8 VI Anhangsverzeichnis Anhang 1: Entwicklung der Hypothekenzinsen 1994 bis Anhang 2: Anteil der Bauherren am Wohnungsneubau...72 Anhang 3: Baugenehmigungen vs. Baufertigstellungen...73 Anhang 4: Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland...73 Anhang 5: Altersstruktur in Deutschland...74 Anhang 6: Privathaushalte nach Gemeindegrößenklassen...75 Anhang 7: Standortanalyse von Süddeutschland - Datensammlung...76 Anhang 8: Standortanalyse von Süddeutschland - Ergebnisse...80 Anhang 9: BIP-pro-Kopf in Süddeutschland...84 Anhang 10: Entwicklung der Arbeitslosenquoten 1995 bis Anhang 11: Entwicklung der Baulandpreise von 1995 bis Anhang 12: Projektkalkulation Stadtrand München...87

9 VII Abkürzungsverzeichnis BGB BIP DIW e EK EStG FK GF GFZ GRZ IVD LBS MaBV o.i. S&P Stpl. u.i. WE Bürgerliches Gesetzbuch Bruttoinlandsprodukt Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung erwartet Eigenkapital Einkommenssteuergesetz Fremdkapital Geschossfläche Geschossflächenzahl Grundflächenzahl Immobilien Verband Deutschland Landesbausparkasse Makler- und Bauträgerverordnung oberirdisch Standard and Poors Stellplätze unterirdisch Wohneinheit

10 1. Einleitung Einführung in die Thematik Die Wohnimmobilienwirtschaft in Deutschland ist im Wandel. Analysen von Instituten (wie das Statistische Bundesamt) und Forschern befassen sich bereits seit längerem mit der historischen und zukünftigen demografischen und soziökonomischen Entwicklung und den damit zusammenhängenden Auswirkungen auf die Wirtschaft und Landesentwicklung. Deutschland ist eines der bedeutendsten Volkswirtschaften der Welt, die in nächster Zukunft erheblich von den demografischen Auswirkungen insbesondere der Alterung der Gesellschaft belastet wird. Aufgrund der sich verändernden Rahmenbedingungen wird das Land in allen Wirtschaftsbereichen neu geprägt. Die Immobilienwirtschaft ist ein bedeutendes Standbein der deutschen Volkswirtschaft und bedarf einer besonderen Aufmerksamkeit. Das sich verändernde Marktumfeld hat unmittelbaren Einfluss auf die Angebots- und Nachfragesituation von Immobilien. Im Bauträgergeschäft verbirgt sich trotz schwieriger Rahmenbedingungen ein großes Potenzial insbesondere auf dem Wohnimmobilienmarkt. Das Bauträgergeschäft beinhaltet die unternehmerische Planung, Vermarktung und Veräußerung von Wohnimmobilien mit dem Ziel, eine von den finanzierenden Banken geforderte Gesamtkapitalrendite von mindestens 15 % zu erwirtschaften. Die Bedingungen in Deutschland werden zunehmend schwieriger, eine ertragsreiche Investition zu tätigen. Aus diesem Grunde stellen die Standortanalyse sowie die Analyse des Marktumfeldes eine zentrale Funktion des Bauträgergeschäftes dar. 1 Die schwache wirtschaftliche Lage, die Investitionszurückhaltung der Haushalte, die negativen Aussichten der demografischen Entwicklung in Deutschland sowie die ausgeprägten Eingriffe der Politik in die Wirtschaft wirken belastend auf den Wohnimmobilienmarkt. Diese Rahmenbedingungen haben die Renditen einer Investition in die Wohnimmobilie verschlechtert und erhöhten auch gleichzeitig wesentlich das Risiko. Die derzeitigen demografischen und sozioökonomischen Entwicklungen in der Bundesrepublik deuten auf eine dynamische Verlagerung der Angebots- und Nachfrageseite auf verschiedene Regionen hin. Diese Veränderungen werden das Land nachhaltig prägen, 1 Vgl. o. V. (2005): 2030 Deutschland mit mehr Einwohnern als heute,