Goethe-Universität Frankfurt am Main Sommersemester 2016 PD Dr. Daniel Effer-Uhe. Sachenrecht

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1 Goethe-Universität Frankfurt am Main Sommersemester 2016 PD Dr. Daniel Effer-Uhe Sachenrecht Überblick zum hypothekarischen Haftungsverband Nach 1113 I, 1191 I ist zur Befriedigung des Hypothek- oder Grundschuldgläubigers eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen. Nach diesem Wortlaut könnte man auf die Idee kommen, Haftungsmasse sei nur das Grundstück als solches (einschließlich wesentlicher Bestandteile wie einem auf dem Grundstück gebauten Haus). Tatsächlich geht die Haftung sehr viel weiter; zugunsten des Hypothekars oder des Grundschuldgläubigers wird das Grundstück als wirtschaftliche Einheit aufgefasst und auch diejenigen Gegenstände, die zur Grundstücksbewirtschaftung erforderlich sind oder die sich aus der Grundstücksnutzung ergeben, werden in die Haftung einbezogen. Im Grundsatz werden von der Haftung erfasst das Grundstück selbst, seine wesentlichen und auch nicht wesentlichen Bestandteile (anders Scheinbestandteile im Sinne des 95) einschließlich der getrennten und ungetrennten Erzeugnisse ( 1120) sowie eventueller (nach 96 auch als Grundstücksbestandteil zu qualifizierender) wiederkehrender Leistungen ( 1126), das Grundstückszubehör ( 1120), die Miet- und Pachtforderungen ( 1123 I) sowie eventuelle Versicherungsforderungen aus der Versicherung von Gegenständen, die der Hypothekenhaftung unterliegen ( 1127 I). Diese sehr weitgehende Zugriffsmöglichkeit des Gläubigers würde eine enorme Belastung für den Eigentümer darstellen, wenn sie dazu führen würde, dass der Eigentümer zu allen Veränderungen des Haftungsobjekts die Zustimmung des Gläubigers bräuchte. Tatsächlich ist die Hypothekenhaftung zunächst eine nur potentielle Haftung, die der Gläubiger erst aktualisieren muss, bevor sie ihre Wirkung entfaltet. Solange diese Aktualisierung nicht erfolgt ist, kann der Eigentümer beispielsweise Erzeugnisse veräußern, die dadurch nach 1121 von der Haftung frei werden. Die Haftungsaktualisierung erfolgt gemäß 1147 im Wege der Zwangsvollstreckung, die in der Regel durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung (Oberbegriff: Beschlagnahme 1 ) erfolgt, wobei diese beiden Zugriffsmöglichkeiten einen unterschiedlichen Umfang haben. Das ZVG regelt einerseits die Zwangsversteigerung (mit dem Ziel der Verwertung der Substanz des Grundstücks), andererseits die Zwangsverwaltung (mit dem Ziel der Verwertung der Nutzungen) die Zwangsversteigerung umfasst beispielsweise das Zubehör, aber nicht die Nutzungen, die Zwangsverwaltung dagegen umgekehrt die Nutzungen, aber nicht das Zubehör. Die Beschlagnahme im Wege der Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Vollstreckungsgericht wirkt sich gemäß 23 I S. 1 ZVG für den Eigentümer als relatives Veräußerungsverbot aus; eine Verfügung über die von der Beschlagnahme erfassten Gegenstände einschließlich des Grundstücks selbst ist also gegenüber dem Gläubiger und gegenüber demjenigen, der in der Zwangsversteigerung das Grundstück ersteht, relativ unwirksam. In den Grenzen einer ordnungsgemäßen Wirtschaft kann der Eigentümer nach 23 I S. 2 ZVG aber auch nach der Beschlagnahme noch mit Wirkung auch gegenüber dem Gläubiger verfügen (anders bei der Zwangsverwaltung nach 148 I S. 2 ZVG). Aber auch über eine ordnungsgemäße Wirtschaft hinausgehend schließt die Anordnung der Zwangsversteigerung den gutgläubigen Erwerb nicht aus. Die Vorschriften über den Gutglaubenserwerb werden aber insoweit modifiziert, als bereits die Kenntnis des bloßen Versteigerungsantrags die Gutgläubigkeit ausschließt ( 1 Der Oberbegriff der Beschlagnahme erfasst neben der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch die Zwangsvollstreckung in einzelne mithaftende Gegenstände, sofern sie auf Grund der Hypothek oder Grundschuld erfolgt, beispielsweise Pfändung bloß der Erzeugnisse. Das ZVG entfaltet also grundsätzlich (beachte aber 865 II ZPO) keine Sperrwirkung als lex specialis gegenüber einer Zwangsvollstreckung in einzelne Gegenstände des Haftungsverbands.

2 23 II ZVG). Durch die Beschlagnahme im Wege der Anordnung der Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer gemäß 148 ZVG die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks entzogen. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind im ZVG geregelt ( 20 ff., 148 ff. ZVG). Das BGB beschreibt den Haftungsrahmen, also die Frage, für was gehaftet wird, und den Haftungsumfang, also die Frage, womit gehaftet wird. Das ZVG betrifft dagegen die Frage, wie die Haftung realisiert werden kann. Bestandteile und Erzeugnisse des Grundstücks haften auch dann, wenn sie vom Grundstück getrennt werden, sofern sie nicht mit der Trennung in das Eigentum eines anderen als des Eigentümers oder Eigenbesitzers des Grundstücks gefallen sind 2. Das Gesetz sieht aber die Möglichkeit der Enthaftung unter den Voraussetzungen der 1121, 1122 vor. Vor der Beschlagnahme ist eine Enthaftung nach 1121 I ohne weiteres durch Veräußerung und Entfernung möglich; darüber hinaus genügt nach 1122 I schon die bloße Trennung vom Grundstück auch ohne Veräußerung, wenn sie im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaft erfolgt 3. Problematischer ist es, wenn die Beschlagnahme zwischen Veräußerung und Entfernung erfolgt oder wenn zwar die Beschlagnahme vor Veräußerung und Entfernung erfolgt ist, der Erwerber aber gutgläubig war. Diese Fälle regelt 1121 II. In beiden Fällen kann das durch die Beschlagnahme bewirkte relative Veräußerungsverbot nur im Wege des gutgläubigen Erwerbs ( 136, 135 II) überwunden werden II S. 1 schließt einen gutgläubigen Erwerb der Lastenfreiheit hinsichtlich der eingetragenen Hypothek ( 936) aus. Wenn die Sache erst entfernt und dann veräußert wird, muss der Erwerber noch zum Zeitpunkt der Veräußerung gutgläubig sein; der gute Glaube wird schon durch Kenntnis vom Versteigerungsantrag oder durch eine Eintragung eines Zwangsversteigerungsvermerks im Grundbuch beseitigt ( 23 II, 146 I ZVG). Wenn dagegen zuerst die Veräußerung erfolgt, die Sache aber noch auf dem Grundstück belassen wird, ordnet 1121 II S. 2 an, dass es auf den guten Glauben noch im Zeitpunkt der Entfernung ankommt denjenigen, der die Sache noch auf dem Grundstück belässt, ordnet das Gesetz nicht als schutzwürdig ein 4. Grundstückszubehör (z.b. der Traktor des auf dem Gelände betriebenen landwirtschaftlichen Betriebs) haftet dann, wenn es im Eigentum des Eigentümers steht ( 1120 am Ende), unabhängig davon, ob es schon bei Bestellung der Hypothek oder Grundschuld dem Grundstückseigentümer gehörendes Zubehör war oder das erst später wird. Nimmt man den Wortlaut des 1120 ernst, dann wären bloße Anwartschaftsrechte nicht erfasst, da das Zubehörstück bei einer bloßen Anwartschaft, die noch nicht zum Vollrecht erstarkt ist, nicht in das Eigentum des Eigentümers des Grundstücks gelangt ist 5. Beispielsfall (nach Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, 39 Rdnr. 36): Wenn beispielsweise der Pächter das Feld aberntet, fallen die Früchte mit der Trennung nach 956 in sein Eigentum und werden dementsprechend von der hypothekarischen Haftung frei. Gewissermaßen als Ausgleich sieht das Gesetz in 1123 I aber die Erstreckung der Hypothek auf die Pachtzinsforderung vor deshalb ist es auch gleichgültig, ob das Grundstück vor oder nach der Bestellung der Hypothek verpachtet wurde. Bereits getrennte Erzeugnisse werden nach 21 I ZVG von der Anordnung der Zwangsversteigerung nur dann ausnahmsweise erfasst, wenn sie Zubehör des Grundstücks sind. Von der Beschlagnahme durch Anordnung der Zwangsverwaltung werden sie dagegen nach 148 I i.v.m. 21 I ZVG ohne Einschränkung erfasst; daneben können sie grundsätzlich (vgl. 865 II ZPO) im Wege der Mobiliarvollstreckung beschlagnahmt werden. Bsp. für letzteres: Der Eigentümer lagert die Getreideernte seines durch eine Grundschuld belasteten Grundstücks auf einem anderen Grundstück in ein Getreidesilo ein. Das ist auch im Hinblick auf die Beweisbarkeit sinnvoll der Zeitpunkt, zu dem eine Sache vom Grundstück entfernt wurde, ist oftmals ohne weiteres objektiv festzustellen. Ein Anknüpfen an die Veräußerung, wenn die Sache noch auf dem Grundstück bleibt, würde demgegenüber Umgehungsversuchen (zurückdatierter Kaufvertrag) Tür und Tor öffnen. Allgemein zum Anwartschaftsrecht im hypothekarischen Haftungsverband Mand, Jura 2004, 221.

3 Fabrikant E hat sich für in seiner Fabrik vorzunehmende Hebearbeiten von V einen fahrbaren Kran zum Preis von EUR unter Eigentumsvorbehalt gekauft. Das Fabrikgrundstück des E ist mit einer Hypothek zugunsten der G-Bank belastet. Als der Kran bis auf EUR abbezahlt ist, überträgt E das Anwartschaftsrecht an der bedingten Übereignung nach 930 an den Gläubiger X. Als E dann insolvent wird, erwirkt G einen Beschluss, der die Zwangsversteigerung anordnet, und teilt das dem X mit. Sowohl G (als Hypothekarin) als auch X (als Anwartschaftsberechtigter) beanspruchen den Kran für sich; jeder von ihnen ist bereit, die restlichen EUR an V zu bezahlen. Im Beispielsfall würde der Kran jedenfalls mit Restzahlung des Kaufpreises (ob durch X oder durch G) in den Haftungsverband der Hypothek fallen, wenn der X Eigentum nur auf dem Umweg über E erwerben könnte: Wenn der Kran für eine juristische Sekunde Eigentum des E würde, könnte er nur noch auf dem Weg über einen gutgläubigen Erwerb (vgl II S. 2) enthaftet werden, dessen Voraussetzungen allerdings nicht vorliegen. Allerdings gehen Rechtsprechung und h.m. seit langem davon aus, dass ein unmittelbarer Eigentumsübergang von V an X anzunehmen sei, ohne dass ein Durchgangserwerb des E stattfände 6. Entscheidend ist daher, ob schon das bloße Anwartschaftsrecht in den Haftungsverband fällt. Wenn das so wäre, würde X im Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung (egal durch wen) zwar Eigentum erwerben, das aber mit der Hypothek belastet wäre. Entgegen dem Wortlaut von 1120 spricht viel für eine Erfassung des Anwartschaftsrechts von der hypothekarischen Haftung: Denn das Anwartschaftsrecht des Käufers ist ein Vermögensrecht, das auch sonst in vielerlei Hinsicht dem Eigentum gleichgestellt und wie dieses behandelt wird. Es ist kein sachlicher Grund ersichtlich, warum es nicht in die Hypothekenhaftung einbezogen sein sollte 7. Der scheinbar entgegenstehende Wortlaut des 1120 steht dem nicht entgegen. Denn der Gesetzgeber kannte bei Erlass des BGB noch kein Anwartschaftsrecht, das erst später durch Wissenschaft und Praxis entwickelt worden ist; es ist daher nicht davon auszugehen, dass er eine hypothekarische Haftung des Anwartschaftsrechts durch 1120 ausschließen wollte. Das Zubehör kann durch Anordnung der Zwangsversteigerung ( 20 II ZVG) und/oder Zwangsverwaltung ( 146 ZVG) beschlagnahmt werden; eine Mobiliarzwangsvollstreckung ist dagegen für Grundstückszubehör nach 865 II S. 1 ZPO (selbst bei einem unbelasteten Grundstück) ausgeschlossen. Eine Enthaftung des Zubehörs ist vor der Beschlagnahme wiederum nach 1121 I durch Veräußerung und Entfernung möglich; nach 1122 II erlischt die Haftung des Zubehörs darüber hinaus durch Aufhebung der Zubehöreigenschaft im Rahmen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (Bsp.: Ausschreibung eines nicht mehr benötigten Traktors zum Verkauf führt auch schon vor der tatsächlichen Veräußerung zur Enthaftung). Nach der Beschlagnahme ist eine Enthaftung wiederum nur im Rahmen des gutgläubigen lastenfreien Erwerbs bei Redlichkeit des Erwerbers unter den Einschränkungen des 23 II ZVG möglich. Beispielsfall: B betreibt auf dem ihm gehörenden Grundstück einen Bauernhof, zu dem unter anderem ein Traktor gehört. Am lieh er diesem Traktor seinem Schwager S, der ebenfalls einen landwirtschaftlichen Betrieb führt und für die Ernte auf einen zusätzlichen Traktor angewiesen war. Mit Beschluss vom wurde die Zwangsversteigerung des Hofgrundstücks angeordnet. Am wurde dem D der Zuschlag erteilt. D verlangt von S, bei dem der Traktor nach dem Zwangsversteigerungsbeschluss geblieben ist, diesen heraus. 6 7 Vgl. BGHZ 20, 88. BGHZ 35, 85.

4 Dem D steht ein Anspruch aus 985 zu, wenn er im Rahmen der Zwangsversteigerung Eigentümer des Traktors geworden ist. Grundsätzlich wird der Ersteher in einer Zwangsversteigerung durch den Zuschlag Eigentümer nicht nur des Grundstücks, sondern auch der Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt ( 90 I, II ZVG). Welche Gegenstände das sind, bestimmt 55 ZVG, nämlich diejenigen, deren Beschlagnahme noch wirksam ist. Nach 20 II ZVG umfasst die Beschlagnahme durch Zwangsversteigerungsbeschluss alle Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt. Entscheidend sind demnach die 1120 ff. Der dem B gehörende Traktor gehört als Zubehör in den hypothekarischen Haftungsverband ( 1120). Er ist auch weder nach 1121 durch Veräußerung und Entfernung noch nach 1122 frei geworden, da er nur zu einem vorübergehenden Zweck entfernt worden ist. D ist daher mit dem Zuschlag Eigentümer geworden und hat gegen S einen Herausgabeanspruch aus 985. (Schwer ist das nicht, aber man muss die relevanten Vorschriften finden insbesondere die Paragraphenkette 90 II, 55, 20 II ZVG, 1120 ff. sollten Sie sich merken!) Miet- und Pachtforderungen fallen nach 1123 I grundsätzlich ebenfalls in den Haftungsverband 8. Kompliziert sind aber die Einzelheiten im Rahmen des Freiwerdens, da hier auch die Interessen des Drittschuldners zu berücksichtigen sind. Beschlagnahmt werden können diese Forderungen durch die Anordnung der Zwangsverwaltung ( 148 I S. 1 ZVG), daneben durch Mobiliarzwangsvollstreckung (Pfändung der Miet- und Pachtansprüche, 829 ZPO), aber nicht durch Zwangsversteigerung ( 21 II ZVG). Fällige Miet- und Pachtforderungen werden mit dem Ablauf eines Jahres nach dem Eintritt der Fälligkeit frei, wenn nicht vorher die Beschlagnahme erfolgt ist ( 1123 II S. 1). Von großer praktischer Bedeutung ist die Frage, welche Folgen Verfügungen (Abtretung der Mietansprüche an Dritte oder auch die Einziehung der Miete) durch den Eigentümer haben. Verfügungen nach der Beschlagnahme sind grundsätzlich dem Hypothekar gegenüber unwirksam ( 23 I ZVG, 135, 136). Für die Abtretung gilt das ohne Einschränkung, weil 135 II nur auf die gesetzlichen Gutglaubensschutzvorschriften verweist, ein gutgläubiger Erwerb aber bei Forderungen nicht möglich ist. Einschränkungen bestehen aber hinsichtlich der Einziehung, also der Zahlung des Mieters oder Pächters auf die Forderung: Ebenso wie der gutgläubig an den früheren Gläubiger zahlende Schuldner bei einer Abtretung nach 407 geschützt wird, wirkt auch im Fall der Zwangverwaltung eine Leistung an den Eigentümer als den bisherigen Gläubiger vor Kenntnis befreiend. Das ergibt sich aus 22 II S. 2 ZVG, wonach die Beschlagnahme dem Drittschuldner gegenüber erst mit der Zustellung des Zahlungsverbots oder seiner Kenntnis wirksam wird. Verfügungen vor der Beschlagnahme sind grundsätzlich dem Hypothekar gegenüber wirksam ( 1124 I) II durchbricht diesen Grundsatz aber hinsichtlich Vorausverfügungen: Danach ist eine Vorausverfügung vor der Beschlagnahme grundsätzlich nur hinsichtlich des Kalendermonats wirksam, in dem die Beschlagnahme erfolgt. Wenn allerdings die Beschlagnahme nach dem 15. eines Monats erfolgt, so ist die Verfügung auch hinsichtlich des nächsten Monats wirksam. Beispielsfall: E hat sein gewerblich genutztes Grundstück an M vermietet. Der Mietzins ist monatlich im Voraus zu entrichten. M hat daher einen Dauerauftrag eingerichtet, nach dem von seinem Bankkonto jeweils am 30. eines Monats die Miete für den Folgemonat überwiesen wird. Der Grundschuldgläubiger G des E erwirkt 8 Natürlich werden nur Forderungen des Eigentümers also aus einem Hauptmietvertrag erfasst, nicht dagegen Forderungen des Mieters aus einem Untermietvertrag.

5 am eine Anordnung der Zwangsverwaltung über das vermietete Grundstück, nachdem die Novembermiete bereits gezahlt ist. Ist die Zahlung gegenüber G wirksam? Abwandlung 1: Ohne dass er vertraglich dazu verpflichtet wäre, hat M am auch schon die Dezembermiete überwiesen, bevor am die Beschlagnahme erfolgt. Abwandlung 2: Der Mietvertrag wurde Anfang Oktober für die Zeit von November 2011 bis April 2012 abgeschlossen und von vornherein auf ein halbes Jahr befristet. Vereinbart war, dass M die Miete für die sechs Monate im Voraus zahlt. M überweist daher am die komplette Miete, bevor am die Beschlagnahme erfolgt. Im Ausgangsfall wäre die Zahlung nach 1124 II Hs. 1 grundsätzlich dem G gegenüber unwirksam, denn sie bezieht sich auf eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden Kalendermonat II Hs. 2 schützt aber den Mieter, indem wegen der Beschlagnahme nach dem 15. des laufenden Monats auch die Wirksamkeit hinsichtlich des Folgemonats anerkannt wird. In Abwandlung 1 ist dagegen die Zahlung des Mietzinses für Dezember dem G gegenüber unwirksam, da auch 1124 II Hs. 2 nur die Wirksamkeit für den Folgemonat (also den November) anordnet: M muss hier die Dezembermiete an den G erneut zahlen. Überträgt man diese Grundsätze auf Abwandlung 2, dann müsste M hier den Mietzins für die Monate Dezember bis April an G erneut leisten. Das ist aber deshalb problematisch, weil es hier um Vorausverfügungen geht, die dem Mietvertrag entsprechend getätigt worden sind. Zurecht hat das RG (RGZ 144, 194) für diesen Fall die Wirksamkeit der Vorausverfügung dem Hypothekengläubiger gegenüber bejaht Der Fall ist so konzipiert, dass bereits gezahlt ist, also das Geld auf dem Konto eingegangen ist, bevor die Anordnung der Zwangsverwaltung ergeht (und dem Mieter bekannt wird). Man könnte den Fall noch verkomplizieren, indem man das Geld erst nach der Wirksamkeit der Anordnung auf dem Konto des Vermieters eingehen lässt, obwohl noch davor der Überweisungsauftrag an die Bank erteilt worden ist. Dann käme es darauf an, ob die Miete schon mit dem Überweisungsauftrag oder erst mit der Kontogutschrift eingezogen im Sinne des 1124 ist. Würde man erst die Gutschrift als Verfügung im Sinne des 1124 betrachten, wäre die Zahlung gegenüber dem Hypothekengläubiger e contrario 1124 I S. 1 unwirksam. Die Kommentierungen zu 1124 behandeln die Frage, soweit ersichtlich, gar nicht oder verweisen auf 362 I. Die Erfüllungswirkung nach 362 I tritt aber erst mit der Kontogutschrift ein. Vorzugswürdig ist es aber, auf den Zeitpunkt der Erfüllungshandlung abzustellen, denn anderenfalls hätte der Mieter keine Möglichkeit, sich zu schützen. Bei der parallelen Problematik des 407 ist das anerkannt, vgl. Roth, in: MünchKomm BGB, 5. Aufl. 2007, 407 Rdnr. 21. Bei 1124 scheint das zwar mit dem Wortlaut schwer zu vereinbaren, da mit dem bloßen Überweisungsauftrag noch nicht auf den Anspruch eingewirkt wird, also keine Verfügung vorliegt. Der Wortlaut dürfte aber hier zu vernachlässigen sein, da der BGB-Gesetzgeber noch von einer Barzahlung der Miete ausging, sich die Problematik also erst ergeben hat, nachdem Überweisungen üblich wurden. Das Wortlautargument lässt sich also mit dem Hinweis auf eine nachträgliche Regelungslücke, die analog 1124 zu füllen ist, entkräften. 10 Umstritten, aber wohl nicht examensrelevant, ist das, wenn der Mietzins nicht in einer Einmalzahlung für die komplette Vertragsdauer im Voraus entrichtet wird, sondern nach periodischen Zeitabschnitten erbracht wird, bei denen aber mehr als einen Monat im Voraus gezahlt wird, vgl. dazu Eickmann, in: MünchKomm BGB, 5. Aufl. 2009, 1124 Rdnr. 23 ff.