Nachhaltigkeit & Immobilienbewertung

Transkript

1 Nachhaltigkeit & Immobilienbewertung Philipp Kaufmann 11. Jänner 2011

2 Inhalt Vorstellung Projektentwicklerperspektive & Nachhaltigkeit 2

3 Ziele der Lehrveranstaltung Die Studierenden sind nach Besuch der einen Stunde in der Lage Projektentwicklerperspektive (etwas besser) zu verstehen sowie immobilienwirtschaftliche Grundbegriffe der Immobilienbewertung in den Grundzügen zu erkennen. 3

4 Philipp Kaufmann Studien: Internationale Betriebswirtschaft (IBW) und Publizistik- und Kommunikationswissenschaften (PKW) an der Universität Wien sowie Postgraduale Studien an der TU Wien Immobilientreuhänder & Sachverständiger Mitarbeiter am Forschungsinstitut für Raum- und der Wirtschaftsuniversität Wien (WU Wien) Gründungspräsident der ÖGNI ( 4

5 Inhalt Vorstellung Projektentwicklerperspektive & Nachhaltigkeit 5

6 Interessen des Immobilien-Dreiecks Nutzer Eigentümer Betreiber 6

7 Wir leben 92 Prozent der Lebenszeit in Immobilien und Immobilientreuhänder errichten, transaktionieren und managen diese Wirtschaftsgüter.

8 Immobilienentwicklung Immobilienentwicklung ist die kontinuierliche Anpassung baulicher Einrichtungen an die sich wandelnde Bedürfnisse der Gesellschaft Errichtung neuer oder Adaptierung bestehender Gebäude 8

9 Ausgangspunkte der Projektentwicklung Projektidee Projektentwicklung Nutzung Standort Kapital 9

10 Prozess der Projektentwicklung nach Schulte (1/2) Projektinitiierung Standort sucht Kapital und Projektidee Projektidee sucht Standort und Kapital Kapital sucht Standort undbprojektidee Grobe Beschreibung der Grundzüge des Projekts (Nutzung, Fläche, etc.) Einfache Projektentwicklungsrechnung (Front-/Backdoor-Approach) Grundstückssicherung Projektkonzeption Feasibility Analysis Projekt wirtschaftlich nicht tragbar Analyse des Nutzungskonzepts Standortanalyse Marktanalyse Wettbewerbsanalyse Risikoanalyse Kostenanalyse Wirtschaftlichkeits- und Rentabilitätsanalyse 10

11 Prozess der Projektentwicklung nach Schulte (2/2) Projektmanagement Planung und Kontrolle der Kosten Planung und Kontrolle der Termine Planung und Kontrolle der Qualität Projektvermarktung Vermietung (teilweiser) Verkauf 11

12 Sanierung Gründe für Sanierungen Neue / geänderte Gesetze Wert- / Substanzerhaltung und -steigerung Umbau / Renovierung oder Neubau Jederzeit möglich Planbar Ungewiss Beispiele: Bleirohre Gesundheit Arten: Laufende Wartung und Pflege Großsanierung Besonderheiten: ev. Denkmalschutz Bestehende Struktur 12

13 Besonderheiten beim Sanieren Beschränkung durch bestehende Strukturen und bauliche Gegebenheiten, wie zb Statik Brandschutz Erschließung Verzögerungen und Komplexität bei der Umsetzung, wie zb Oft gleichzeitige Nutzung (bzw. Teilnutzung) Integration von Anrainern Baubehörde (Bebauungsplan) Bleibende Einschränkungen, wie zb Raumkonzept (Trakttiefe) Haustechnik (Klimatisierung) Bauphysik (Wärmeschutz) Große Anforderung an Wissen / Know-How mit Projektmanagement sowie ev kostenerhöhend 13

14 Sanierungsumfang Umfassende Sanierung inkl. Nachverdichtung Kür Umfassende Sanierung (Komplettsanierung) Spezielle Sanierungsschwerpunkte (zb Thermische Erneuerung, Barrierefreiheit, ) Pflicht Regelfallsanierung Erhaltung + Verbesserung Erhaltung Einzelmaßnahmen Umfang der Maßnahmen 14

15 Betriebskosten rechtliche Grundlagen Wohnung, einzelne Wohnungsteile sowie Geschäftsräumlichkeiten aller Art Vollanwendung BK lt. 21ff MRG unterliegen grundsätzlich dem MRG PRÜFUNG Teilausnahme Vollausnahme lt. Vereinbarung (Vertragsfreiheit) Vertragsqualität!!! Zusätzlich WGG bzw. WEG zu prüfen! 15

16 Grundstruktur Developerrechnung Grundstückskosten Baukosten Bauherrenaufgaben Frontdoor-Approach Backdoor-Approach Finanzierungskosten Gesamtinvestitionskosten (GiK) 16

17 Frontdoor- vs. Backdoor-Approach Grundstückspreis sowie Nebenkosten Maximal erzielbarer Verkaufspreis / Miete Bau- und Baunebenkosten Finanzierungskosten Bauherrenaufgaben (Marketing, Projektmanagement, Gewinn) = Bauherrenaufgaben (Marketing, Projektmanagement, Gewinn) Finanzierungskosten Bau- und Baunebenkosten Erforderlicher Verkaufspreis / Miete Residuum (Tragbare Grundstückskosten) 17

18 Aspekte der Einnahmen Umsatzmiete abhängig von Branche Flächenproduktivität (Juwelier Möbelhaus) Gewinnmargen 1,5 % (Reisebüro) 9 % (Juwelier) Mindestmieten abhängig von Größe, Zuschnitt, Lage Schaufensterfron Stellung (zb Ankermieter bzw. Flächenmieter) Umlagefähige Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten (ca. 1-2 % / 3-8 % Rohertrag) Betriebskosten (nicht nur MRG) Instandhaltungskosten (ca. 0,5-2 % der Baukosten) Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten Abschreibung Kapitalkosten Mietausfallwagnis (2,5 4 % des Rohertrags) Instandhaltungskosten (vereinbart?) 18

19 Rahmendaten des Muster-Projekts Grundstück 2.000,00 m² Grundstücksgröße 1a Innenstadtlage Art und Maß der baulichen Nutzung 0,75 Grundflächenzahl (GRZ) 5,00 Geschossflächenzahl (GFZ) m² Bruttogrundfläche (BGF) Bebauung / Vermarktung 85 Flächeneffizienz 50 Stellplätze 15,00 Mieterwartung pro m² Bürofläche / Monat 100,00 Mieterwartung Stellplatz / Monat Ziel: Verkauf bei Vollvermietung! Einfache Developerrechnung 19

20 Grunderwerbskosten Grundstück (Kaufpreis) m² * 2.250, Grunderwerbssteuer 3,5% des Kaufpreises Grundbuchseintragung 1,0% des Kaufpreises Makler 1,5% des Kaufpreises Vertragskosten (RA, etc.) - 0 Investition sofort - 0 Kontrollarchitekt - 0 SUMME Grunderwerbskosten 561 /m² MF

21 Bau- / Baunebenkosten Baukosten 1.250,00 x m² (BGF) Baunebenkosten pauschal 15% der Baukosten Unvorhergesehenes 3% der Bau- und Baunebenkosten SUMME Bau- / Baunebenkosten /m² MF

22 Bauherrenaufgabe Projektmanagement pauschal 5% der Bau- / Baunebenkosten Marketing / PR pauschal 1,5% auf die Positionen Grunderwerbskosten und Bau- / Baunebenkosten Vermietung / Maklerprovision 3 Monatsmieten SUMME Bauherrenaufgabe 184 /m² MF

23 Finanzierungskosten FK-Zinsen Grunderwerb Berechnung FK-Zinsen Bauen Berechnung FK-Zinsen Leerstand Berechnung SUMME Finanzierungskosten 157 /m² MF Berechnung 1: Berechnung 2: Berechnung 3: 26 ( 0, ) 0, , ,75 0, ( 0, ) 0,

24 Kosten-Übersicht Kosten 1 Grundstück 2.250, Erwerbsnebenkosten 6% Summe Grunderwerbskosten % 3 Baukosten (inkl. TG) 1.250, BGF 4 Baunebenkosten 15,00% pauschal 5 Unvorhergesehenes 3,00% pauschal auf 3 und 4 Summe Bau- / Baunebenkosten % 6 Projektmanagement 5,00% pauschal auf 3 und 4 7 Marketing / PR 2,00% pauschal auf Vermietung / Maklerprovision zb ca. 3 BM Summe Bauherrenaufgaben % 9 FK-Zinsen Grunderwerb 4,00% Monate 10 FK-Zinsen Bauen 4,00% Monate, 50% 11 FK-Zinsen Leerstand 4,00% Monate auf 1-10 Summe Finanzierung % Gesamtinvestitionskosten (GiK) %

25 Exit-Annahmen Exit Mieteinnahmen p.a Einstandsfaktor 14, Zins 7,08% Angestrebter Trading Profit 15% gerundet Angestrebter Verkaufspreis Einstandsfaktor 16, Zins 6,15% Verkaufspreis pro m² (MF) 3.039,92 25

26 Inhalt Vorstellung Projektentwicklerperspektive & Nachhaltigkeit 26

27 Bewertungsanlässe Auf Gesellschaftsebene: Verkauf / Umstrukturierung eines Unternehmens: Fusionen, Merger, Going-Public, etc. Jahresabschluss (Nationaler oder internationaler Jahresabschluss) Risikomanagement (Identifikation von Wertsteigerungspotenzialen und Gefahren) Benchmarking Auf Objekteneben: Objektverkäufe: Einzel- bzw. Parketverkäufe, Due-Diligence, Vermarktungskonzepte Finanzierungsbeschaffung und Investorenansprache (Kreditwürdigkeitsprüfungen) Gerichtliche Wertfestsetzungen (Enteignungen, Entschädigungen etc) 27

28 Wertbegriffe Verkehrswert / Marktwert Beleihungswert Einheitswert Weitere Begriffe Allgemein: Wert der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag erzielbar ist. Der Verkehrswert folgt den Grundsätzen der Verkehrswertermittlung und ist gesetzlich normiert (in Österreich: Liegenschaftsbewertungsgesetz). Wert der nach den Grundsätzen des Bankwesengesetz ermittelt wird und zur Festsetzung von Beleihungsgrenzen bei Kreditvergaben dient. Dieser Wert gilt als dauerhaft am Markt erzielbar und beträgt max. 90 % des Verkehrswertes. Werte, die als steuerliche Bemessungsgrundlagen festgesetzt werden. Die finanzwirtschaftlichen Wertfestsetzungen erfolgen alternativ für die Grundsteuerbemessung (Einheitswerte) oder in Deutschland für die Erbschaftssteuer den Grundbesitzwerte. Der Wert folgt einer pauschalen Wertfestsetzung. Versicherungswert ist ein Wiederbeschaffungswert. Barwert / Kapitalwert einer Liegenschaft. Residualwert / Restwert einer Liegenschaft. Zeitwert einer Liegenschaft. 28

29 Österreichische Wertbegriffe und -definitionen Im Liegenschaftsbewertungsgesetz Verkehrswert ( 3) Vergleichswert und das Verfahren ( 4) Ertragswert und das Verfahren ( 5) Sachwert und das Verfahren ( 6) Verkehrswert und das Verfahren ( 3) Im Bankwesengesetz Marktwert ( 103 Abs. 10 lit. f) Beleihungswert ( 103 Abs. 10 lit. f bb) 29

30 Bewertungsverfahren Normierte Verfahren Nicht normierte Verfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Wissenschaftlich anerkannte Verfahren Gegenwartsorientiert Vergleich mit ähnlichen Objekten Marktorientiert Herstellungskostenorientiert Vergangenheitsorientiert Eigennutzungsorientiert Drückt Renditeerwartung aus Zukunftsorientiert Ertrage und Aufwand Methoden: DCV-Methode Residual-Wert- Methode u.v.m. (Un-) Mittelbarer mit erfolgten Transaktionen In 4 LBG In 6 LBG In 5 LBG 30

31 Ertragswertverfahren und andere Verfahren Unterschiedliche Ansätze der Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Ertragswertverfahren Vergleichspreise (möglichst gegenwärtig) Herstellungswert aus Vergangenheit Verkehrswert aus Sach-, Vergleichs- und/oder Ertragswertverfahren Künftig erwarteter Nutzen Vergangenheit Zukunft Zeitachse Wertermittlungsstichtag 31

32 Ertragswertverfahren zukunftsorientierter Wert? Eines der drei Standardverfahren ( 3 LBG ivm 5 LBG) Status Vermehrt Zuwendung zum Ertragswertverfahren Aktuell stark an Bedeutung gewonnen (Gegensatz zum Sachwertverfahren) Grundzüge Stichtagsbezogen Zukunftsorientierter Wert (gesamte wirtschaftliche Nutzbarkeit) Nachhaltig erzielbare Ertrag (diskontierte Erträge) Ertragswert Sachwert Vergleichswert bzw. Verkehrswert (Hilfs-, Kontroll- und Informationsfunktion) 32

33 Verfahrensregeln Grundlagen (Regeln) Rechtsvorschrift LBG Norm ÖNORM B 1802 Lehrmeinung 3 Definition der Regeln 5 Bestimmungen zum Ertragswertverfahren im Detail Punkt 5.3 Ablaufschema Detaillierte Regelung Wissenschaft: Ergänzungen zum Gesetz bzw. zur Norm Publikationen ( Standardwerk ) bzw. Fachzeitschriften Relevanz von Gerichtsentscheidungen WertV (Deutschland) für Österreich 33

34 Wesentliche Eingangsgrößen (Nachhaltige) Ertragssituation Kapitalisierungszinssatz Ertragswert Bodenwert Potentiale 34

35 Verfahrensablauf - Vorgehensweise Schritt 1 Ermittlung nachhaltig erzielbare Reinertrag (Einnahmen Bewirtschaftungskosten nicht umlagefähige Kosten) Schritt 2 Schritt 3 Schritt 4 Schritt 5 Schritt 6 Bodenwertverzinsung (Schuldzins für im Grund gebundenes Kapital) Vervielfältiger (Liegenschaftszins / Kapitalisierungszinssatz sowie Restnutzungsdauer) Sonstige wertbeeinflussende Umstände (Zu- und Abschläge für zb Werbezwecke bzw. mietrechtliche Bindungen) Bodenwert Lage am Immobilienmarkt / Ableitung aus mehreren Verfahren 35

36 Grundschema Ertragswertverfahren - = Jahres -reinertrag - Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten* Bodenwertverzinszung = Reinertrag Bauten 1. Nicht-umlegbare BK 2. Instandhaltungskosten 3. Verwaltungskosten 4. Ausfallwagnis 1. Kapitalisierungszins 2. Restnutzungsdauer x Vervielfältiger +/- Bodenwert x Kapitalisierzungszins / 100 Wertbeeinflussende Umstände = Verkehrswert = Anpassung an die Marktlage +/- Ertrags -wert + Ertragswert Bauten 36

37 Ertragswert in Formeln EW ( RE p BW ) V BW EW RE V BW n q EW Ertragswert RE jährlicher Reinertrag BW Bodenwert p Liegenschaftszinssatz / 100 q Zinsfaktor (1+p) n Restnutzungsdauer V Vervielfältiger 37

38 Veränderung Grundschema - = Jahres -reinertrag - Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Bodenwertverzinszung = Reinertrag Bauten 1. Nicht-umlegbare BK 2. Instandhaltungskosten 3. Verwaltungskosten 4. Ausfallwagnis 1. Kapitalisierungszins 2. Restnutzungsdauer x Vervielfältiger +/- Bodenwert x Kapitalisierzungszins / 100 Wertbeeinflussende Umstände = Verkehrswert = Anpassung an die Marktlage +/- Ertrags -wert + Ertrags -wert Bauten 38

39 Vereinfachte Ertragswertverfahren - = Jahres -reinertrag x Vervielfältiger +/- Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Wertbeeinflussende Umstände oder = 1. Nicht-umlegbare BK 2. Instandhaltungskosten 3. Verwaltungskosten 4. Ausfallwagnis Ertrags -wert Vervielfältiger für ewige Rente +/- 1. Restnutzungsdauer 100 J. 2. Zinssatz Anpassung an die Marktlage Vervielfältiger (Zeitrente) = 1. Restnutzungsdauer 2. Zinssatz Kosten Liegenschaftserwerb Verkehrswert (3,5 % GrESt, 1% Eintragung, Provision, Errichtung Kaufvertrag) 39

40 Vereinfachtes Ertragswert in Formeln Verfahren bei RND > 40 Jahre: EW RE V Jedoch auch: EW RE p 100 EW Ertragswert RE jährlicher Reinertrag BW Bodenwert p Liegenschaftszinssatz / 100 q Zinsfaktor (1+p) n Restnutzungsdauer V Vervielfältiger 40

41 Jahresrohertrag Ordnungsgemäße und nachhaltige Erträge / nachhaltig erzielbares Nutzungsentgelt Mieten, Pachten und sonstige Vergütungen (Mietzinsliste, - abrechnung oder Mietaufstellung) nicht Betriebskosten (Umlagen) Nachhaltig Örtliche Verhältnisse des Immobilienmarktes Mietrechtliche Bestimmungen Besondere mietvertragliche Bestimmungen (Entwicklung) Nicht: Erträge des auf der Liegenschaft betriebenen Unternehmens Leerstehungen und Eigennutzung: marktübliche Mieten (Vergleichsobjekte) Sondersituation Staffelmieten Über- und untervermietete Objekte (Overrented bzw. underrendet) Mietvertrag bzw. Restlaufzeit 41

42 Jahresreinertrag Mieter / Pächter (Nutzer) (Nettokalt-) Miete Betriebskosten (BK) Rohertrag - Nicht umlagefähige BWK 1. Nicht-umlegbare* BK 2. Instandhaltungskosten 3. Verwaltungskosten 4. Ausfallwagnis Reinertrag * nicht umlagefähige BK 42

43 Übersicht über die Bewirtschaftungskosten Bewirtschaftungskosten Summe aus den nicht weiterverrechenbaren vier Positionen Betriebskosten Entsprechen den Betriebskosten (BK) gemäß MRG / WGG / WEG bzw. AGB und sind Kosten, die in der Liegenschaft zum Betrieb notwendig sind Umlegbarkeit in Abhängigkeit der vertraglichen Situation Verwaltungskosten Verwaltung der Objekte inkl. Mieterverwaltung, BK-Abrechnung sowie Vergabe und Kontrolle Instandhaltungsarbeiten Instandhaltung Laufende Instandhaltung der Gebäude zur Gewährleistung der Vermietbarkeit über die angenommene wirtschaftliche Restnutzungsdauer (ev. kalkulatorische Größe) Mietwagnis Nicht gezahlte Mieten inkl. BK für Leerstand bei bestehendem Mietvertrag Kosten in Verbindung mit der Eintreibung von Forderungen Sofern eine objektkonkrete Darstellung der Ist-Betriebskosten nicht möglich ist, werden folgende marktfähige Betriebskosten (je m² und Monat) angesetzt: Lagerschuppen 1,00, Lager / Fabrikation 1,50, Büro (einfach) 2,25 und Wohnungen 2,50 Bei Vermietung des Objektes wird von einer anteiligen Überwälzung der Kosten auf den Mieter ausgegangen Durchschnittlich ergeben sich Kosten i. H. v. ca. 2,00% des Rohertrags für nicht-umlegbare Betriebskosten Differenziert nach der Nutzungsart und Komplexität der Objekte werden Kosten in einer Bandbreite von 3,00% (Gewerbe) bis 5,00% (Wohnen) des Rohertrags pro Jahr angesetzt Durchschnittlich ergeben sich Kosten i. H. v. ca. 3,00% des Rohertrags Wenn eine objektkonkrete Darstellung der Ist-Instandhaltungen nicht möglich ist, werden folgende marktfähige Instandhaltungskosten kalkulatorisch (je m² und Monat) berücksichtigt: Lager / Fabrikation 2,50 bis 10,00. Büro (einfach) 5,00 bis 10,00, Wohnen (einfach) 5,00 bis 10,00 Durchschnittlich ergeben sich Instandhaltungskosten i.h.v. ca. 12,00% des Rohertrags Entsprechend der Nutzungsart werden kalkulatorische Kosten in einer Bandbreite von 2,00% bis 5,00% des Jahresrohertrags zum Ansatz gebracht Durchschnittlich ergeben sich Kosten i. H. v. ca. 2,00% (Wohnen) bis 4,00% (Gewerbe) des Rohertrags 43

44 Betriebskosten Regelung in 21 ff MRG bzw. ÖNORM A 4000 Bestandteile Öffentliche Abgaben (Grundsteuer, etc.) Wasserversorgung (Wassergebühr, etc.) Abwasserbeseitigung (Kanal) Rauchfangkehrung Beleuchtung allgemeiner Hausteile Versicherung (Brandschäden, Haftpflicht, Leitungswasserschäden) Müllabfuhr Schädlingsbekämpfung Verwaltung (Hausverwalter) Hausbesorger Aufzug und technische Einrichtungen Beheizung, Belüftung und Klimatisierung Warmwasserversorgung Frage: Umlegbarkeit auf Mieter 44

45 Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten Genau: Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Restaurierungskosten Instandhaltung Zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauches Keine Werterhöhung Unterlassung führt zu einer Verkürzung der RND (rückgestauter Investitionsbedarf) Konstanter Pauschalbetrag Instandsetzung Freimachung, Abtragung und vollständige Erneuerung ausgedienter Teile der Immobilie (Sanierung) Werterhöhende Ersatzinvestitionen Unregelmäßig Anzusetzen Wohnhäuser 0,5 1,5 % bzw. 0,8 2,4 % der Neubaukosten (nach Wibera / Zehme), somit Durchschnittlich 1,5 % der Neubaukosten Geschäftshäuser 0,5 2,0 % der Neubaukosten 45

46 Bodenwert (BW) Grundsätze Vergleichswertverfahren für unbebaute Liegenschaften Einzig: bei Abweichungen der braurechtlich zulässigen Bebauung kann dies unter Umständen berücksichtigt werden Gebäude zurechenbarer Anteil Kein Raum für Ertragskomponenten Die Anpassung an die Lage am Grundstücksmarkt erfolgt beim Übergang vom Ertragswert zum Verkehrswert Boden- und Gebäudewertanteil Bei langer RND Bodenwert vernachlässigbar Extremfälle mit sehr hohem Bodenwert zu berücksichtigen! Freilegungskosten / Freimachungskosten (kurzer RND): verminderter BW 46

47 Vervielfältiger Eingangsgrößen: Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer Zwei Komponenten: 1. Reinertrag ist eine Zeitrente Ziel: Barwert 2. Abschreibungsbetrag für den Zeitwert der baulichen Anlage Formel für Vervielfältiger V q n q n 1 q 1 q n V Zinsfaktor (1+p) Restnutzungsdauer Vervielfältiger 47

48 Kapitalisierungszinssatz / Liegenschaftszinssatz Abhängig von der Art (Wohn-, Gewerbe-, oder Sonderimmobilie) Lage Beschaffenheit Mischsatz aus Kapitalisierung der Bebauung Verzinsung des Bodenwertes Abhängigkeit von der RND und dem Zinssatz: je niedriger desto höher Vervielfältiger und Wert, außer geringe RND 48

49 Kapitalisierungszinssatz gem. ÖNORM B 1802 (1) 1. Mittelbildung interne Zinssätze Annahme: Kaufpreis entspricht Ertragswert Aus Kaufpreis und Reinertrag Arithmetische Mittel interner Zinssätze von Vergleichsliegenschaften Verwendung führt zum wahrscheinlichen Verkehrswert In der Praxis fehlen die Daten bzw. Anzahl der Objekte 2. Branchenzinssatz durch Korrelations- und Regressionsanalyse Aus Kaufpreisen / Schätzwerten und Ertragswerten Durch Umkehrung iterative Ermittlung des Zinssatzes Variation des Zinssatzes (Ertragswerte) zur Maximierung der Korrelationskoeffizienten (stochastischer Zusammenhang) Ermittelte Zinssatz ist nicht der Kapitalisierungszinssatz, Verkehrsermittlung über die Regressionsgleichung In der Praxis fehlen die Daten bzw. Anzahl der Objekte (Problem: Kaufpreisschwankungen) 49

50 Kapitalisierungszinssatz gem. ÖNORM B 1802 (2) 3. Basiszinssatz Langjähriger Mittelwert der Sekundärmarktrendite festverzinslicher Wertpapiere Inflation durch (möglicherweise) Wertanpassung zu Prüfen (Berichtigung über Baupreisindex aufgrund der Wertkomponente der Bausubstanz) Zu- und Abschläge für Risiko und Mobilität Berechnungsschema Sekundärmarktrendite (Mittelwert, MR) - Geldwertanpassungsabschlag + allgemeines Risiko + geringe Mobilität der Investition = Kapitalisierungszinssatz 50

51 Kapitalisierungszinssatz gem. ÖNORM B 1802 (3) 4. Veröffentlichung von Richtwerten Lt. Pkt : anerkannte Veröffentlichungen Zum Beispiel des Hauptverbandes der allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen Österreichs 51

52 Beispiel 1: Büroobjekt Angabe für den Büropark Mittlerer Ring in Linz Baualter: 2003 Ausstattung: gut Bauzustand: gut Widmung: Kerngebiet Nutzfläche: m² Umbauter Raum: m³ Grundstück: 4.671,00 m² mit 1.230,00 m² verbauter Fläche Lage: gut Gesamtnutzungsdauer: 50 Jahre Marktmiete: EUR 8,00 pro m² netto pro Monat Grundstückspreise EUR 220,00 pro m² Kapitalisierungszins: 6,00 % 52

53 Beispiel 1: Bilder vorher geplant jetzt 53

54 Beispiel 1: die Lage 54

55 Beispiel 1: Lageplan 55

56 Beispiel 1: Regelgeschoss 1. bis 5. Obergeschoss 56

57 Beispiel 1: Fotos 57

58 Beispiel 1: Flächenaufstellung Hauptmieter SVB (Mieter A) Büro Unbefristet Mietvertrag Miete EUR 8,00 netto Mieter Alpha (Mieter B) Büro mit einer Nutzfläche von 250 m² Befristet bis Miete EUR 4,00 netto befristet bis Mieter Beta (Mieter C) Büro im Dachgeschoss mit einer Nutzfläche von 400 m² Unbefristet Mietvertrag Miete EUR 8,00 netto 58

59 Beispiel 1: Berechnung (1) Jahresrohertrag Mieter A m² x 8 = , ,00 p.a. Mieter B 250 m² x 8 = 2.000, ,00 p.a. Mieter C 400 m² x 8 = 3.200, ,00 p.a. SUMME , ,00 p.a. Ansatz der Miete von Mieter B: Marktmiete von EUR 8,00 für die gesamte Restlaufzeit, da Vertrag mit 2009 ausläuft. Underrentsituation für zwei Jahre. Bewirtschaftungskosten Verwaltung 3% vom Jahresrohertrag ,00 Instandhaltung: EUR 5,00 pro m² NFL p.a ,00 Mietausfallwagnis: 4% des Jahresrohertrag ,00 SUMME ,00 Betriebskosten können aufgrund der Vertragsprüfung zur Gänze überwälzt werden und werden auch von den Mietern bezahlt. 59

60 Beispiel 1: Berechnung (2) Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten = Liegenschaftsreinertrag = Liegenschaftsreinertrag minus Bodenwertverzinsung = Reinertrag der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (RND 45 Jahre 6,00 %) = Gebäudeertragswert x 15,46 = Bodenwert Ertragswert Ist vorläufig, da Underrent-Miete noch nicht berücksichtigt sind. 60

61 Beispiel 1: Underrent Underrent Mieter B: 2 Jahre Differenz 4,00 pro m² NFL x 250 m² x 12 = p.a. Vervielfältiger für zwei Jahre und 6,00% = 1, ,00 x 1,83 = ERGEBNIS Vorl. Ertragswert Minus Underrent-Miete ERTRAGSWERT Keine Wertmängel keine Wertanpassungen! 61

62 Beispiel 2: Eigentumswohnung Angabe zur Eigentumswohnung in Wien Baualter: 1995 Ausstattung: sehr gut Bauzustand: gut Widmung: Kerngebiet Nutzfläche: 112 m² Lage: Zentrum Gesamtnutzungsdauer: 70 Jahre Marktmiete: EUR 6,00 bis 8,00 pro m² netto pro Monat Miete laut Vertrag: EUR 7,00 pro m² netto pro Monat Grundstückspreis: EUR 250,00 pro m² Anteile: 82 / 2156 (Grundstück 2.587,2 m²) Liegenschaftszins: 4% 62

63 Beispiel 2: Fotos 63

64 Beispiel 2: Berechnung (1) Jahresrohertrag 112 m² x 7 = 784 x 12 = p.a. Bewirtschaftungskosten Verwaltung 2% vom Jahresrohertrag 188 Instandhaltung: EUR 4,00 pro m² NFL p.a. 448 Mietausfallwagnis: 2% des Jahresrohertrag 188 SUMME 824 Betriebskosten können aufgrund der Vertragsprüfung zur Gänze überwälzt werden und werden auch von den Mietern bezahlt. 64

65 Beispiel 2: Berechnung (2) Jahresrohertrag minus Bewirtschaftungskosten = Liegenschaftsreinertrag = Liegenschaftsreinertrag minus Bodenwertverzinsung = Reinertrag der baulichen Anlagen (Gebäudereinertrag) Bodenwertverzinsung: 250 x 2587,2 x (82 / 2156) = *4% = = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger (RND 58 Jahre 4,00 %) = Gebäudeertragswert x 22,43 = Bodenwert (anteil) Ertragswert

66 Beispiel 3: Wohn- und Geschäftshaus Fiktive Angabe Baualter: 1965 Ausstattung: gut Bauzustand: gut Widmung: Kerngebiet Grundstück: 410 m² Nutzfläche: m² Restnutzungsdauer: 40 Jahre Grundstückspreis: EUR 4.050,00 pro m² Liegenschaftszins: 5% 66

67 67

68 Die Gründe in Zahlen 68

69 Treiber der Nachhaltigkeit Werte Öffentlichkeit Nutzerverhalten Save the World Veränderungen in der Immobilienbranche 69

70 Qualitäts- und Effizienzfalle Dilemma 1 Was ist enthalten? 70

71 Qualitäts- und Effizienzfalle Dilemma 2 Wie gut ist gut? Zeit 71

72 Die Antwort: Ein Auszeichnungssystem

73 Bausteine des Systems Lebenszyklus Prozesse Ergebnis / Performance 73

74 Dimensionen der Nachhaltigkeit 74

75 Die Lebenszyklusbetrachtung Gesamtsicht auf das Bauwerk ist die Basis effizienten nachhaltigen Bauens. Verlagerung von Problemen wird durch die Lebenszyklusperspektive verhindert. Voraussetzungen Produktinformationen (Umwelt): Umweltdeklarationen für Bauprodukte. Deklaration aller verwendeten Materialien und Produkte während Ausschreibung und Ausführung. Kontinuierlich begleitende Erfassung aller verwendeten Massen. 75

76 Werkzeuge der Umsetzung Ablauf LCC LCA Europäische Rahmenbedingung Bauproduktenrichtlinie EPDs 76

77 Gebäudebezogene Lebenszykluskosten Grundsätze für die Betrachtung im Rahmen des DGNB-Systems: Gebäude Performance als Kostentreiber Bewertung und Zertifizierung des Gebäudes, nicht des Betriebes Konventionen (im Steckbrief definierte Werte) Energie, Wasser, Dienstleistungen Zinssätze Nutzungsdauern 77

78 Lebenszykluskosten Bestandteile: Herstellkosten Konstruktion TGA Außenanlagen Betriebskosten Wasser / Abwasser Energie Reinigung Laufende Instandhaltung Inspektion u Wartung Regelmäßige Instandhaltung Ersatzinvestitionen Ende Nutzungsdauer 78

79 Lebenszykluskosten als Schaubild Betrachtungszeitraum 50 Jahre Herstellung Nutzungskosten EoL Konstruktion Inspektion und Wartung Jährliche Instandhaltung Ersatzinvestition Reinigungskosten TGA Inspektion und Wartung Jährliche Instandhaltung Ersatzinvestition Reinigungskosten Wasser- und Abwasserkosten Endenergiebedarf Herstellkosten Jährliche Summen der Nutzungskosten (real) Gesamtkosten Kapitalbarwert der Jahressummen 79

80 Dokumentationsbedarf Energieberechnung Umwelleinfluss Kostenermittlung Bauteilliste Massenermittlung Materialerfassung Nutzungsdauern Herstellkosten Thermische & akustische Gebäudsimulation + diese und jene Gebäudeeigenschaften 80

81 Nachhaltige Potenzialanalyse Identifizierung bedeutender Steckbriefe und Eigenschaften Analyse des gewichteten Einflusspotenzials durch veränderte Bewertung in Einzelkriterien Abschätzung Kosten & Nutzen von Maßnahmen Potenzial Gewichtetes Bewertungsprofil Status Gewichtetes Bewertungsprofil Zielerreichungsgrad Gesamtbewertung Bronze Silber Gold 81

82 Beispiele für Verbesserungsmaßnahmen Für eine bessere Bewertung Dokumentation Konzepterstellung Variantenvergleiche Prozessdokumentation Berechnungen Besondere Nachweise, z.b. thermische Gebäudesimulation Simulationen Für eine bessere Bewertung und ein besseres Gebäude Bauliche Maßnahmen Geringe Eingriffe, z.b. Fahrradstellplätze Signifikante Eingriffe, z.b. hochwertige Dämmung 82

83 83

84 Philipp Kaufmann Breitwiesergutstr Linz Österreich Tel. +43 (699) Tel. +43 (732) Fax. +43 (732)