Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz

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1 Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz Kommunale Handlungsoptionen für mehr Wohnbauland - Strategien, Instrumente und Maßnahmen Bauforum Rheinland-Pfalz am 28. Juni 2017 in Mainz

2 Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz 1. Die Stadt Landau in der Pfalz >>> Strukturdaten und Rahmenbedingungen für das Wohnen 2. Baulandaktivierung durch die Initiative Landau baut Zukunft >>> Strategien, Instrumente und Maßnahmen im Überblick >>> Baulandmodell für die Stadtdörfer >>> Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in der Kernstadt >>> Quotierungsrichtlinie für geförderten Mietwohnungsbau in der Gesamtstadt >>> Konzeptvergaben 3. Handlungsempfehlungen und Thesen für Kommunen und das Land Gliederung des Vortrags

3 Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz 1 Die Stadt Landau in der Pfalz Strukturdaten und Rahmenbedingungen für das Wohnen

4 Landau in der Pfalz Universitätsstadt Kernstadt und 8 Stadtteile/-dörfer Aktuell knapp Einwohner Mittelzentrum mit oberzentralen Teilfunktionen Lage in der Metropolregion Rhein-Neckar Schwarmstadt lt. Empirica-Gutachten Prognostizierte positive Bevölkerungsentwicklung (+ 5 6 % bis 2030)

5 Quelle: INWIS Stadt Landau in der Pfalz Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Landau Landau ist Schwarmstadt, weiterhin positive Bevölkerungsentwicklung Prognostizierter zusätzlicher Bedarf von Wohneinheiten bis 2030 Lediglich rund 50 % können im Rahmen der Innenentwicklung (u. a. Konversion) realisiert werden

6 Erfolgreiche Innenentwicklung/ Konversionsstrategie als Schlüssel Konsequente Verfolgung des Ziels Innen- vor Außenentwicklung, aufbauend auf der Konversionsstrategie von 1990 seit 15 Jahren keine nennenswerten Neubaugebiete im Außenbereich 1999 Freigabe aller militärisch genutzten Areale (100 ha bebaute Fläche) Konversion von drei ehem. Kasernen zu Gewerbe- und Wohnstandorten >>> ca Arbeitsplätze >>> ca Bewohner Abschluss der Konversion 2020/21 die Innenentwicklungsflächen neigen sich dem Ende!

7 EUR/m² Stadt Landau in der Pfalz Kauf- und Mietpreisentwicklung in Landau Im Zeitraum von sind Bodenpreissteigerungen von durchschnittlich 25 % zu verzeichnen, in Teilbereichen bis über 50 %. 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 7,31 6,95 6,53 6,75 6,42 6,19 6, Überdurchschnittliche Zunahme / Steigerung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sowie für Mietwohnungen und häuser insbesondere in den letzten 5 Jahren ab Tlw. sehr hohe Preissteigerung für Einfamilienhäuser in begehrten Wohnlagen Miete EUR/m² Quelle: INWIS

8 Zwischenfazit: Trotz bzw. gerade wegen der sehr guten ökonomischen Rahmenbedingungen und der zunehmenden Wohnungsknappheit wird es für finanzschwache Haushalte und sog. Schwellenhaushalte zunehmend schwieriger, in Landau bezahlbaren Wohnraum zu finden. Der in Landau viele Jahre verfolgte Ausschluss von Außenentwicklung ist in Schwarmstädten mit einer anhaltenden Wohnraumnachfrage nur mit hohem Aufwand umzusetzen und stößt inzwischen an natürliche Grenzen. Das Abwandern von Haushalten in das Umland ist weder sinnvoll noch gewollt und löst letztlich auch nicht die Wohnungsknappheit in den Städten. Handlungserfordernis für die Kommune: Wohnraumstrategie und Baulandaktivierung in einer wachsenden Stadt und für eine wachsende Stadt.

9 Wohnraumstrategie für Landau Prognostizierter Bedarf bis 2030: >>> ca Wohneinheiten (WE) Rund 2000 WE = 80 % Geplante Deckung des Bedarfs: >>> 500 WE in den Stadtdörfern >>> WE in der Kernstadt Verteilungsschlüssel in der Gesamtstadt korrespondiert mit regionalplanerischen Vorgaben (Ziel ) Rund 500 WE = 20%

10 Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz 2 Baulandaktivierung durch die Initiative Landau baut Zukunft

11 Überblick der Initiative Landau baut Zukunft - Ziele 1. Dem Wohnungsbedarf der wachsenden Stadt Landau gerecht werden 2. Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen 3. Schaffung eines differenzierten, zielgruppenorientierten Wohnraumangebotes 4. Wenn möglich Innen vor Außenentwicklung (nicht mehr: Innen- statt Außenentwicklung) 5. Stärkere Einflussnahme der Stadt bei der Wohnungsbauentwicklung

12 Überblick der Initiative Landau baut Zukunft - Maßnahmen 1. Beschluss des Wohnraumversorgungskonzepts als Handlungsgrundlage: u. a. Schaffung von ca. 150 WE/a überwiegend im Mietwohnungssektor 2. Beitritt zum Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland-Pfalz : Informationsaustausch - Vernetzung 3. Dorfentwicklung über das Modellprojekt Kommune der Zukunft 4. Gründung einer Wohnungsbaugesellschaft mit hälftiger städtischer Beteiligung 5. Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik

13 Baulandstrategie für die Stadtdörfer (Baulandmodell) Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in der Kernstadt Quotierungsrichtlinie für geförderten Mietwohnungsbau Konzeptvergabe von städtischen Baugrundstücken mit Bauverpflichtung Stadt Landau in der Pfalz Aktive Liegenschafts- und Baulandpolitik Wohnraumstrategie 2030

15 Baulandstrategie für die Stadtdörfer (Baulandmodell) Rund 2000 WE = 80 % rund 500 WE = 20 %

16 Baulandschaffung in den Stadtdörfern bis 2030 Beschluss des Stadtrats vom 4. April 2017 zur Zeitschiene ist Grundlage der Baugebietsentwicklungen im Außenbereich: Stadtdörfer: : Arzheim, Godramstein, Mörzheim, Wollmesheim (165 WE) : Dammheim, Mörlheim, Nußdorf, Queichheim (135 WE) Darüber hinaus: Schaffung von 215 WE über Innenentwicklungs- und Arrondierungsflächenaktivierung Grundsatz: Innen- vor Außenentwicklung

17 Suchräume für die Entwicklung von Neubaugebieten ( ) ca. 4,5 ha max. 90 WE ca. 1,5 ha max. 30 WE ca. 1,5 ha max. 30 WE ca. 5 ha max. 100 WE ca. 3 ha max. 60 WE ca. 1,5 ha max. 30 WE ca. 1 ha max. 20 WE ca. 6 ha max. 120 WE

18 Baulandstrategie: Methodik und Ankaufsmodell Stadtdörfer: Entwicklung von Voraussetzungen: 1. Innenentwicklungspotenzialen a) Entwicklungsbereitschaft 2. Arrondierungspotenzialen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft 3. Außenentwicklungsflächen a) Entwicklungs-/ Verkaufsbereitschaft >>> Entwicklung von Flächen im Außenbereich nur, wenn die Kommune die Flächen (zwischen)erwerben kann!

19 Ankaufsmodell in den Stadtdörfern: Ankaufspreis wird standortbezogen ermittelt Basis ist Bodenrichtwert, nicht "subjektiver Marktwert der Grundstückseigentümer Genehmigung der Aufsichtsbehörde zum Zwischenerwerb vorhanden Erhebung eines Wertsteigerungsausgleichs von 15 %; >>> Verwendung je hälftig zur Förderung von Innenentwicklungsmaßnahmen (Modellprojekt Kommune der Zukunft ) sowie zur Reduzierung des Haushaltsdefizits Veräußerung der entwickelten Baugrundstücke zum Bodenrichtwert (Bodenpreisdämpfung) und unter Anwendung von kommunalen Vergaberichtlinien >>> Baulandaktivierung und steuerung! Entscheidender Unterschied zur Baulandumlegung: Nicht nur Baulandschaffung, sondern auch Baulandaktivierung!

20 Vom Acker zum erschlossenen Wohnbauland im Rahmen der Baulandstrategie in den Landauer Stadtdörfern erschlossenes Wohnbaugrundstück Bsp: 250 /m² Wertsteigerungsausgleich an Stadt (Wertsteigerungsabgabe nach den 15% vom BoRiWe) Kosten der Erschließung, Entwässerung sowie des ökol. Ausgleichs Kosten der Bodenordnung und Finanzierung Entwicklungs- und Personalkosten Kosten der Stadt zur Baureifmachung reale Wertsteigerung Grundwert: 10 /m² Grundwert: 10 /m² Ankaufspreis für Alteigentümer VORHER ( ACKER ETC.) NACHHER ( ERSCHLOSSENES WOHNBAULAND )

21 Ankaufsmodell in den Stadtdörfern finanzielle Dimensionen Baulandentwicklungen Landau baut Zukunft Baulandstrategie Stadtdörfer 17 ha rd. 500 WE 26,5 Mio. Euro, davon 3,5 Mio. Euro Wertsteigerungsausgleich für Innenentwicklung der Dörfer und soziale Infrastruktur Entwicklung 2017 bis voraussichtlich 2027 Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen Kostenneutral für den städtischen Haushalt Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro (zusammen mit Flächenentwicklungen in der Kernstadt)

23 Siedlungsstrukturelle Lage des VU-Gebietes für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme B10 NSG / FFH-Gebiet Naturpark Pfälzerwald A65 FFH-Gebiet GE NSG/ FFH-Gebiet

24 Größenrelationen Untersuchungsbereich Westlich Hagenauer Straße/ Kolmarer Straße und Südlich Wollmesheimer Straße Stadtentwicklungsmaßnahme Konversion Süd (LGS) Altstadt/ Innenstadt Horst Südwest/ Wollmesheimer Höhe 45 ha (100 ha) 40 ha 140 ha 130 ha 80 ha

25 Vorbereitende Untersuchungen Zeitschiene und Verflechtungen Frühjahr 2016 Mitte 2017 Mitte/ Ende » Beschluss VU» Eingrenzung des VU- Bereichs (Abschluss 1. Stufe)» Fortsetzung der fachlichen Prüfung (2. Stufe)» Abschluss VU» Entwicklungssatzung?» Erschließung/ Vermarktung» Kosten/ Haushalt» Strukturkonzept Bebauungsplanung Teilfortschreibung des Regionalplans Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Beteiligung / Dialog mit Eigentümern / Fachbehörden / Öffentlichkeit

26 Finanzierungsmodell im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung im Landauer Südwesten in Anlehnung an das städtebauliche Entwicklungsrecht Wesentlicher Unterschied zum Ankaufsmodell der Baulandstrategie: Bei einer Entwicklungsmaßnahme ist der Ankaufspreis durch eine Wertermittlung für die derzeitige Nutzung festgelegt und i. d. R. niedriger als beim o. g. Ankaufsmodell. Jedoch besteht im Zuge der Voruntersuchungen die Möglichkeit des sog. freihändigen Erwerbs. erschlossenes Wohnbaugrundstück Bsp: 250 /m² Kosten für Anpassungen der sozialen Infrastruktur Kosten der Erschließung, Entwässerung sowie des ökol. Ausgleichs Kosten der Bodenordnung und Finanzierung Entwicklungs- und Personalkosten Topf für sog. freihändigen Erwerb Entschädigung für vorhandene Restnutzung Grundwert: 10 /m² Kosten der Stadt zur Baureifmachung Ankaufspreis

27 Ankaufsmodell in der Kernstadt finanzielle Dimensionen Baulandentwicklungen Landau baut Zukunft Landau Südwest (VU) - Erster Abschnitt 23 ha rd. 650 WE 40 Mio. Euro, davon 6 Mio. Euro Konsolidierung des städtischen Haushalts, z. B. für Finanzierung sozialer Infrastruktur Grundsätzliche Zustimmung zur Sonderfinanzierung über den städtischen Haushalt von Seiten der ADD, vorbehaltlich der jeweiligen Einzelgenehmigungen Kostenneutral für den städtischen Haushalt Zwischenfinanzierungsbedarf ca. 20 Mio. Euro (zusammen mit Flächenentwicklungen in den Stadtdörfern)

29 Baulandaktivierung in Landau in der Pfalz 3 Handlungsempfehlungen und Thesen für Kommunen und das Land

30 Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land In Schwarmstädten stößt die Innenentwicklung an ihre (natürlichen) Grenzen die (auch großflächige) Neuausweisung von Siedlungsflächen im Außenbereich bei gleichzeitiger Bestandsentwicklung darf in solchen Städten kein Tabu sein. Die Entwicklung von Außenbereichsflächen sollte nur über den kommunalen Zwischenerwerb erfolgen die klassische Baulandumlegung sichert keine Baulandaktivierung, sondern schafft nur Bauland auf dem Papier. Ein Teil der Bodenwertsteigerungen sollte für Maßnahmen der Innenentwicklung verwandt werden das entspricht dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung und steigert die Akzeptanz vor Ort. Aktive Baulandentwicklung bedarf finanzieller und personeller Ressourcen nachhaltige Flächenentwicklung gibt es nicht zum Null-Tarif.

31 Handlungsempfehlungen u. Thesen für Kommunen u. das Land Kleinteilige, gestufte Entwicklungen im Innenbereich erfordern hohen Personalaufwand für eine kooperative Vorgehensweise. Den Kommunen stehen eine Vielzahl an Instrumenten zur Verfügung, um Bauland für mehr (bezahlbaren) Wohnraum zu schaffen es bedarf also keiner neuen Instrumente, sondern nur der konsequenten Anwendung vorhandener Instrumente! Gestuftes Vorgehen, ein laufendes Monitoring und die Überprüfung von Zielund Prognosezahlen sind genauso unverzichtbar wie die Sicherung von Qualitäten und sozialen Zielsetzungen durch den richtigen Instrumentenmix (von der Bauleitplanung über städtebauliche Verträge bis zur Absicherung im Grundbuch / Grunddienstbarkeiten zugunsten der Kommune).

32 VIELEN DANK