GERMANY 21: REGIONALER BÜROMARKTINDEX

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1 GERMANY 21: REGIONALER BÜROMARKTINDEX Angebotsmieten ausgewählter deutscher Bürozentren 7. Ausgabe Fokusstadt Wiesbaden The Germany Specialist 2014 Stand 9/2014

2 CORPUS SIREO INHALT Marktüberblick und Kennzahlen 3 Indexentwicklung 10 Benchmarkvergleich Altersklassenbetrachtung Städtetrends Fokusstadt Wiesbaden 20 Interview mit Jörg Niemeier, Wirtschaftsförderung Wiesbaden 22 Methodik 26 Über empirica und CORPUS SIREO 28 Kontakt 32 2

3 Überblick DEUTSCHE BÜROIMMOBILIEN BLEIBEN IM ANLEGERFOKUS Liebe Leser, die weiter steigenden Transaktionsvolumina an den gewerblichen Immobilienmärkten belegen auch in 2014 die Attraktivität des deutschen Marktes für in- und ausländische Investoren. Mit über 30 Mrd. EUR übertraf bereits das Transaktionsvolumen 2013 das Vorjahr deutlich und erreichte damit das höchste Niveau seit Das starke erste Halbjahr 2014 verzeichnete ein Transaktionsvolumen von rund 17 Mrd. EUR und lässt ein Jahresergebnis von über 35 Mrd. EUR erwarten. Nachfrageschwerpunkt bleibt nach wie vor das Bürosegment. Angesichts einer wieder zunehmenden Risikobereitschaft rücken neben Spitzenobjekten und vermeintlich sicheren Anlagen in Deutschlands Top 7-Standorten zunehmend regionale Büromärkte in den Fokus von Investoren. Trotz anhaltender Krisen in Osteuropa und im Nahen Osten ist dank der guten wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands mit weiteren positiven Effekten für die Immobilienmärkte zu rechnen. Dies zeigt der GERMANY 21: Regionaler Büromarktindex, der bereits zum 7. Mal in Folge die Top-7-Standorte sowie weitere 14 ausgewählte regionale Büromärkte untersucht. Auch für die nächsten Quartale wird für diese Potenzialstädte eine stabile Mietentwicklung erwartet. Im Gegensatz zu den gefragten Investmentmärkten der Metropolen ergeben sich hier nach wie vor attraktive Einstiegspreise und nachhaltig gute Renditeperspektiven. Eine informative Lektüre wünschen Ihnen Franz Krewel und Michael Schmidt 3

4 CORPUS SIREO REGIONALE BÜROMÄRKTE WEITER AUF WACHSTUMSKURS Solide wirtschaftliche Ausgangslage bietet gute Entwicklungsmöglichkeiten für regionale Büromärkte Vor dem Hintergrund einer breit aufgestellten Wirtschaft sind die 14 Städte des Germany 21 durch eine wachsende Bürobeschäftigung und eine stabile Nachfrage nach Büroflächen gekennzeichnet. Die im Index enthaltenen Standorte wurden anhand folgender Kriterien ausgewählt: Neben diesen Potenzialstandorten gibt es insbesondere in Süddeutschland weitere Büromärkte mit positiver Entwicklungsdynamik, die aufgrund ihrer vergleichsweise geringen Größe jedoch kein Bestandteil des vorliegenden Index sind. Auch hier verfügt CORPUS SIREO über profundes Marktwissen und weist große regionale Expertise auf. absolute Büromarktgröße Bedeutung der Büroarbeitsplätze für die regionale Gesamtwirtschaft sehr gute bisherige und vielversprechende zukünftige Nachfrageentwicklung Veränderung der Bürobeschäftigten in % unter -15 % -15 % bis -5 % -5 % bis 5 % 5 % bis 15 % über 15 % Potenzialstandorte Beispiele für weitere attraktive Büromärkte Top-7-Standorte Fokusstadt bisheriger Ausgaben Quelle: empirica, BulwienGesa, Wirtschaftsförderung der Städte

5 Überblick PROZENTUALE VERÄNDERUNG DER BÜROBESCHÄFTIGUNG Starke Zunahmen in Süddeutschland KIEL ROSTOCK HAMBURG BREMEN BERLIN HANNOVER POTSDAM MÜNSTER DORTMUND ESSEN LEIPZIG DÜSSELDORF DRESDEN ERFURT KÖLN AACHEN BONN WIESBADEN FRANKFURT A. M. MAINZ MANNHEIM NÜRNBERG KARLSRUHE STUTTGART AUGSBURG FREIBURG MÜNCHEN Ältere Ausgaben stehen hier zum kostenlosen Download bereit: 5

6 CORPUS SIREO FLÄCHENUMSÄTZE DER POTENZIALSTÄDTE AUF STABIL HOHEM NIVEAU Regionale Büromärkte weisen hohe Bandbreite an Leerstandsraten auf Lesehilfe der Marktkennzahlen: Mit 2,8 Mio. m² Bürofläche gehört Wiesbaden zu den mittelgroßen Potenzialstädten. Die aktuelle Spitzenmiete liegt bei 13,80 /m², Nettoankaufsrenditen liegen stabil bei 6,0 %. Infolge vergleichsweise geringer Flächenumsätze von rund m² in 2013 werden Leerstände perspektivisch leicht steigen. Aachen 1,8 Spitzenmiete 13,00 Rendite 6,1 Umsatz 30 Leerstand 2,0 Bonn 4,0 Spitzenmiete 16,50 Rendite 5,5 Umsatz 78 Leerstand 3,6 (Fokusstadt 2. Ausgabe) Stadt Trend Bürobestand (Jahressicht) (BGF, in Mio. m²) Spitzenmiete stabil EUR/m²/Monat Rendite ansteigend Ankaufsrendite (in %) Umsatz abnehmend Flächenumsatz (in m²) Leerstand Leerstände (in %) 6 Bremen 3,1 Spitzenmiete 12,85 Rendite 6,3 Umsatz 95 Leerstand 4,6 (Fokusstadt 6. Ausgabe) Dortmund 3,2 Spitzenmiete 13,20 Rendite 6,1 Umsatz 70 Leerstand 6,2 (Fokusstadt 5. Ausgabe)

7 Überblick Dresden 3,4 Spitzenmiete 11,90 Rendite 6,2 Umsatz 92 Leerstand 9,9 Leipzig 3,5 Spitzenmiete 12,25 Rendite 6,1 Umsatz 76 Leerstand 15,8 (Fokusstadt 4. Ausgabe) Nürnberg 4,4 Spitzenmiete 13,00 Rendite 5,4 Umsatz 60 Leerstand 6,9 (Fokusstadt 1. Ausgabe) Essen 3,7 Spitzenmiete 13,60 Rendite 6,0 Umsatz 110 Leerstand 4,6 Mainz 2,0 Spitzenmiete 12,50 Rendite 6,2 Umsatz 22 Leerstand 5,6 Wiesbaden 2,8 Spitzenmiete 13,80 Rendite 6,0 Umsatz 38 Leerstand 6,0 (Fokusstadt 7. Ausgabe) Hannover 5,6 Spitzenmiete 14,00 Rendite 5,8 Umsatz 100 Leerstand 5,8 (Fokusstadt 3. Ausgabe) Mannheim 2,5 Spitzenmiete 14,20 Rendite 6,1 Umsatz 81 Leerstand 5,1 Karlsruhe 2,8 Münster 2,7 Spitzenmiete 12,50 Spitzenmiete 13,70 Rendite 6,1 Rendite 6,1 Umsatz 20 Umsatz 80 Leerstand 4,3 Leerstand 3,3 Quelle: empirica, PMA, BulwienGesa, Wirtschaftsförderung der Städte

8 CORPUS SIREO TOP 7-STANDORTE MIT PERSPEKTIVISCH SINKENDEN LEERSTANDSRATEN Düsseldorf, Frankfurt und München mit größtem Plus bei Spitzenmieten Lesehilfe der Marktkennzahlen: Mit 23,1 Mio. m² bleibt Berlin der größte deutsche Büromarkt. Die Spitzenmiete liegt bei 22 EUR/m² bei leicht steigender Tendenz. Flächenumsätze und Ankaufsrenditen dürften sich im Jahresverlauf trotz guter Ergebnisse stabil entwickeln, die Leerstandsrate von 6,1 % hingegen leicht sinken. Stadt Trend Bürobestand (Jahressicht) (BGF, in Mio. m²) Spitzenmiete stabil EUR/m²/Monat Rendite ansteigend Ankaufsrendite (in %) Umsatz abnehmend Flächenumsatz (in m²) Leerstand Leerstände (in %) 8

9 Überblick Berlin 23,3 Spitzenmiete 22,50 Rendite 4,8 Umsatz 530 Leerstand 5,5 Düsseldorf 9,0 Spitzenmiete 25,00 Rendite 5,0 Umsatz 344 Leerstand 10,9 Frankfurt 12,4 Spitzenmiete 35,00 Rendite 4,8 Umsatz 422 Leerstand 13,2 Hamburg 16,9 Spitzenmiete 24,00 Rendite 4,7 Umsatz 440 Leerstand 6,7 Köln 9,4 Spitzenmiete 21,10 Rendite 5,1 Umsatz 278 Leerstand 7,3 München 16,9 Spitzenmiete 31,50 Rendite 4,6 Umsatz 469 Leerstand 7,2 Stuttgart 9,2 Spitzenmiete 18,70 Rendite 4,9 Umsatz 257 Leerstand 5,0 Quelle: empirica, PMA, BulwienGesa, Wirtschaftsförderung der Städte

10 CORPUS SIREO REGIONALE ANGEBOTSMIETEN STEIGEN 2014 STÄRKER ALS IN DEN METROPOLEN Interpretation Regionaler Büromarktindex Der Regionale Büromarktindex zeigt durchschnittliche Angebotsmieten der 14 Potenzialstädte seit dem ersten Quartal 2008 (= 100). Im Vergleich zu langlaufenden Zeitreihen geglätteter Vergleichsindizes, aber auch im Hinblick auf Angebotsmieten der TOP-7-Standorte, haben sich die Mieten in den Potenzialstädten besser entwickelt. Nach verhaltener Entwicklung Ende 2013 zieht der Büromarktindex erneut an Eine moderate Mietentwicklung in der zweiten Jahreshälfte 2013 sowie gute wirtschaftliche Rahmenbedingungen zu Jahresbeginn begleiten den Positivtrend: Die Mieten in den 14 regionalen Büromärkten bewegten sich in der ersten Jahreshälfte 2014 kräftig nach oben und lagen im zweiten Quartal 2014 bei durchschnittlich rund 8,00 /m². Grund hierfür ist ein größeres Angebot im höherwertigen Bereich, insbesondere bei Neubauten. Auch wenn im Herbst und Winter 2014 leichte Korrekturen nach unten zu erwarten sind, wird für 2014 insgesamt eine positive Mietentwicklung prognostiziert. 10

11 Indexentwicklung BENCHMARKVERGLEICH (Q1/2006 bis Q2/2015) Potenzialindex mit Höchststand im zweiten Quartal Leichte Korrektur des Indexwertes in der zweiten Jahreshälfte zu erwarten Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q4* 2015 Q2* *Prognose 14 Potenzialstädte Top-7-Standorte Angebotsindizes Regionaler Büromarktindex Angebotsmieten Top-7-Standorte Lang laufende Vergleichsindizes Durchschnittsmieten Potenzialstädte Spitzenmieten Top-7-Standorte Quelle: empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH), empirica-systeme GmbH, PMA, BulwienGesa

12 CORPUS SIREO NACHLASSENDE MIETDYNAMIK IM NEUBAUSEGMENT Neubauten zeigen mit Abstand beste Langzeitperformance Im Kontext eines erhöhten Anteils von Neubauten ist der Gesamtindex 2014 gestiegen. Zwar hat die Mietentwicklung im Neubausegment im ersten Halbjahr 2014 etwas von seiner Dynamik verloren, dennoch weist dieses Marktsegment mit Abstand die beste Performance aller Altersklassen auf und entwickelte sich zuletzt erneut positiv. So lag der Durchschnittspreis für Neubauobjekte im zweiten Quartal 2014 bei 12,20 /m². Sollte in den kommenden Monaten das Projektentwicklungsvolumen nochmals ansteigen, ist mittelfristig jedoch mit begrenzten Mietsteigerungspotenzialen zu rechnen. Demgegenüber setzt sich die verhaltene Entwicklung der Altbaumieten (Baualter vor 1945) in der ersten Jahreshälfte 2014 fort. Aktuell kommen relativ wenig gut sanierte Altbauten in Toplagen auf den Markt, entsprechend sank das Indexniveau in diesem Teilsegment zuletzt und liegt momentan leicht unter dem Gesamtindex. Die am stärksten besetzte Klasse der Büroobjekte der Baualtersklasse ab 1945 (ohne Neubau) setzt in der ersten Jahreshälfte 2014 hingegen ihre positive Entwicklung fort. Vordergründig verantwortlich hierfür sind Objekte neueren Baualters, welche den Indexwert insgesamt positiv beeinflussen. Für Büroobjekte der 70er und 80er Jahre liegt der Anstieg der Indexwerte auch weiterhin nahe 0. 12

13 Indexentwicklung REGIONALER BÜROMARKTINDEX NACH ALTERSKLASSEN (Q1/2008 Q2/2014) Seitwärtstrend der Altbaumieten in Mietentwicklung der Neubauobjekte übertrifft andere Altersklassen deutlich Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 vor 1945 ab 1945 ohne Neubau Neubau* gesamt *Baualter jeweils unter 3 Jahren Quelle: empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH), empirica-systeme GmbH

14 CORPUS SIREO WEITERE MIETANSTIEGE IN REGIONALEN BÜROMÄRKTEN Überdurchschnittliche Mietsteigerungen in Essen, Mainz, Bremen und Nürnberg Mainz gehört, wie schon in der zweiten Jahreshälfte 2013, auch zu Jahresbeginn 2014 zur Spitzengruppe der höchsten Regionalmieten. Nach einem Anstieg um 2,5 % liegt Mainz aktuell im Schnitt bei 9,65 /m². Die Angebotsmieten sind nahezu über die gesamte Bandbreite gestiegen. Zudem lag der Anteil hochpreisiger Neubauten leicht höher. Mit einem deutlichen Ausbau des Neubauanteils verzeichnete Essen gegenüber dem 4. Quartal 2013 sogar einen fast 5%igen Anstieg der Durchschnittsmiete auf 8,50 /m² und zählt nunmehr zu den teureren regionalen Büromärkten. Auch in Bremen und Nürnberg sind die Mieten überdurchschnittlich gestiegen bei moderat höheren Neubauanteilen und auf breiter Front gestiegenen Angebotsmieten. Leipzig, Bonn, Hannover, Wiesbaden und Mannheim liegen im Durchschnitt Die Mieten in der Fokusstadt Wiesbaden sind seit Ende 2013 im Schnitt der regionalen Büromärkte gestiegen v.a. im höherwertigen Segment und bei preisgünstigeren Objekten. Aktuell liegen die Angebotsmieten bei durchschnittlich 9,70 /m². Die hessische Landeshauptstadt bleibt gemeinsam mit Bonn und Mainz teuerster regionaler Büromarkt. Der Neubauanteil am Wiesbadener Mietangebot (im Schnitt bei rund 13,50 /m²) ist zwar gestiegen, bleibt jedoch auf einem Niveau unterhalb des Durchschnitt aller Regionalstädte. Demgegenüber werden in Bonn und in Mannheim anteilig deutlich mehr Neubauten angeboten. Eine geringe Neubautätigkeit in Verbindung mit einer gestiegenen Nachfrage hat den Büroleerstand in Leipzig absinken und die Miete steigen lassen. Dennoch bleibt Leipzig der günstigste Bürostandort vor Dresden. 14

15 Indexentwicklung ABSOLUTE MIETHÖHE* (Q1/2008 bis Q2/2014) Deutliche Anstiege seit 2008 in Hannover, Nürnberg, Essen und Münster 12 / m² / Monat % Leipzig Bremen Dresden Hannover Nürnberg Dortmund Essen Münster Aachen Karlsruhe Mannheim Mainz Bonn Wiesbaden *Arithmetisches Mittel Q1/2008 Q2/2014 Anstieg Q1/2008 bis Q2/2014 Aachen Bonn Bremen Dortmund Dresden Essen Hannover Karlsruhe Leipzig Mainz Mannheim Münster Nürnberg Wiesbaden Quelle: empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH), empirica-systeme GmbH

16 CORPUS SIREO STABILER SEITWÄRTSTREND IN KLEINEREN BÜROMÄRKTEN Stabile Mieten in Aachen, Dortmund und Karlsruhe Die Büromieten in den drei Städten waren im ersten Halbjahr 2014 durch Seitwärtsentwicklungen gekennzeichnet. Karlsruhe liegt mit 8,30 /m² leicht oberhalb des Durchschnitts aller regionalen Büromärkte, Dortmund mit 7,80 /m² leicht darunter und Aachen mit 8,10 /m² im Schnitt. Die Preisentwicklung in Aachen vollzog sich im Kontext eines stabilen Preistrends in allen Qualitätssegmenten und eines zu vernachlässigenden Neubauanteils. Als kleinerer regionaler Büromarkt ist Aachen dadurch geprägt, dass nur sehr wenig Neubauten frei am Markt angeboten werden und zumeist risikofreie Eigenentwicklungen stattfinden. Mit einem unterhalb der Fluktuationsrate liegenden Leerstand von 2,0 % hat Aachen den geringsten Büroleerstand aller regionalen Büromärkte. Der Seitwärtstrend in Dortmund war begleitet von steigenden Preisen im hochwertigen Bereich und einem höheren Anteil preisgünstiger Objekte. Neubauten nehmen geringfügig zu, gleichzeitig ist der Leerstand leicht angestiegen. Auch in Karlsruhe sind die Mieten in der ersten Jahreshälfte 2014 stabil geblieben. Preisanstiege im gehobenen und im Topsegment machen jedoch nur einen kleinen Teil aus, so dass sich diese Entwicklungen im Gesamtmarkt nicht bemerkbar machen. Die Leerstandsrate liegt mit 4,3 % im Mittelfeld der regionalen Büromärkte, wird aber zukünftig in Folge erhöhter Bautätigkeit steigen. Gebremste Mietentwicklung in Dresden und Münster Dresden und das nordrhein-westfälische Münster sind die einzigen regionalen Büromärkte, in denen die Durchschnittsmieten im ersten Halbjahr leicht rückläufig waren. In der sächsischen Landeshauptstadt ist die Miete um 1,2 % auf 7,20 /m² gesunken, in 16

17 Indexentwicklung Münster um 3,9 % auf 8,30 /m². In beiden Städten sind die Angebotsmieten auf breiter Front leicht abgesunken. Die Neubauanteile in beiden Städten sind unverändert. In Dresden wurden ähnlich wie in Leipzig kaum Neubauten angeboten, was zum Teil an den hohen Leerständen in beiden Städten liegt. Während Münster einen im Vergleich aller regionalen Büromärkte geringen Leerstand von 3,3 % aufweist, liegt er in Dresden bei 9,9 %. 17

18 CORPUS SIREO TOP-7-STANDORTE: GEBREMSTE MIETENTWICKLUNG IM ERSTEN HALBJAHR 2014 Überdurchschnittliches Wachstum in Stuttgart Preisstabilität in Düsseldorf, Hamburg und Köln Der Stuttgarter Büromarkt war im ersten Halbjahr 2014 durch Preiszuwächse im gehobenen Segment bei einem gleichzeitig rückläufigen Neubauanteil geprägt. Die Durchschnittsmiete in der Schwabenmetropole lag im 2. Quartal 2014 bei 10,90 /m² und somit 3,5 % höher als Ende In den Großstädten der Rheinschiene lagen die Durchschnittsmieten zur Jahresmitte 2014 geringfügig über dem Niveau von Ende Dabei ist Düsseldorf mit durchschnittlich 11,80 /m² rund 12 % teurer als Köln (10,60 /m²). Während in Düsseldorf die Mieten im preiswerten und durchschnittlichen Segment minimal anzogen, gab es in Köln marginale Steigerungen im höherwertigen Segment und Rückgänge bei preiswerteren Objekten. Die Neubauanteile in beiden Städten blieben unverändert. Auch in Hamburg zeigten die Mieten im ersten Halbjahr 2014 nur wenig Bewegung. Mitte 2014 wurden Büroflächen in der Hansestadt im Schnitt für 12,30 /m² angeboten. Dies war begleitet von größtenteils stabilen Preise in allen Segmenten bei einem leicht gestiegenen Neubauanteil. Frankfurt, München und Berlin mit leicht rückläufiger Mietentwicklung 55 % des Büroflächenbestands der Top-7 befindet sich in den drei Städten, die im ersten Halbjahr durch eine rückläufige Mietentwicklung gekennzeichnet waren. Am stärksten vom Rückgang betroffen war die Hauptstadt Berlin. Dort ist die Angebotsmiete um 1,5 % auf 11,20 /m² geschrumpft. Ähnlich war der Rückgang in Frankfurt, das Mitte 2014 bei durchschnittlich 14,90 /m² lag. Dort standen vor allem Objekte im günstigen Bereich unter Preisdruck. Rückläufig war auch die Angebotsmiete in München, die um 1 % auf 15,20 /m² nachgelassen hat hauptsächlich verursacht durch Angebotsrückgänge im höherwertigen Bereich. Dies ist auch Ausdruck eines verknappten Angebotes in Toplagen. 18

19 Indexentwicklung ABSOLUTE MIETHÖHE* (Q1/2008 bis Q2/2014) Deutliches Gefälle von Süd nach Nord 16 / m² / Monat % Stuttgart Berlin Köln Hamburg Düsseldorf Frankfurt München 80 *Arithmetisches Mittel Q1/2008 Q2/2014 Anstieg Q1/2008 bis Q2/2014 München Frankfurt Berlin Stuttgart Köln Hamburg Düsseldorf Quelle: empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH), empirica-systeme GmbH

20 CORPUS SIREO WIESBADEN ZEIGT SICH ALS STABILER, ABER HOCHPREISIGER BÜROSTANDORT Breite Wirtschaftsstruktur und große Bedeutung der öffentlichen Hand Die hessische Landeshauptstadt Wiesbaden ist mit Einwohnern und sozialversicherungspflichtig Beschäftigten neben Frankfurt und Mainz ein wichtiger Wirtschaftsmotor im Rhein-Main-Gebiet. Die Wirtschaftsstruktur ist relativ ausgewogen. Neben dem traditionell wichtigen öffentlichen Bereich mit Landes- und Stadtverwaltung, nachgelagerten Behörden und verschiedenen Bundesbehörden arbeiten 31 % der Beschäftigten in den unternehmensbezogenen Dienstleistungen. Zudem ist Wiesbaden wichtiger Standort des Kredit- und Versicherungsgewerbes. So hat z.b. die R&V-Versicherung ihren Sitz in der Stadt. In diesem Kontext ist die Beschäftigtenzahl in der Stadt langsam, aber stetig gewachsen. Hier unterscheidet sich Wiesbaden sehr deutlich von der Bankenmetropole Frankfurt. Der Wiesbadener Büromarkt zählt mit einem Bestand von ca. 2,8 Mio. m² zu den mittelgroßen regionalen Bürostandorten in Deutschland. Preislich rangiert die Kurstadt jedoch an der Spitze. Die Spitzenmiete liegt bei knapp 14 /m² und im Schnitt werden Büroobjekte zu 9,70 /m² angeboten. Neben der eher kleinteiligen City sind die Mainzer Straße und die Abraham- Lincoln-Straße südlich der Innenstadt die wichtigsten und größten Bürolagen. Darüber hinaus gibt es jedoch auch in den Stadtteilen kleinere Bürostandorte, z.b. in Erbenheim. Abweichung vom städtischen Durchschnittspreis (=0) Siedlungsfläche Grünfläche sonstige Fläche unter bis bis bis -5-5 bis 5 5 bis bis bis bis 50 über 50 20

21 Fokusstadt BÜROMARKT WIESBADEN Angebots-Mietniveaus (Q1/ Q2/2014) Quelle: empirica-systeme GmbH, Infas Geodaten GmbH

22 CORPUS SIREO HETEROGENER MARKT MIT STETIGEM WACHSTUM Interview mit Jörg Niemeier von der Wirtschaftsförderung Wiesbaden Wie lässt sich der Wiesbadener Büromarkt kurz beschreiben? Mit seiner ausgewogenen Wirtschaftsstruktur ist der Wiesbadener Büromarkt relativ stabil. Als einer der teureren regionalen Büromärkte steigen Spitzen- und Durchschnittsmiete nicht so stark wie in anderen Städten. Der Umsatz liegt aufgrund von langfristigen Mietverträgen von den zahlreichen Mietern der öffentlichen Hand und einer in den letzten Jahren geringen Neubautätigkeit auf einem geringeren Niveau als in vergleichbar großen Büromärkten. Wo entwickelt sich der Büromarkt Wiesbaden zurzeit? In der jüngsten Vergangenheit hat er sich eher außerhalb der Innenstadt entwickelt. Dabei ist vor allem die Mainzer Straße, der Korridor von der City zum Autobahnanschluss in Richtung Frankfurt, mit vier Neubauprojekten ein Schwerpunkt. Am durch die Versicherungsbranche dominierten Standort Abraham-Lincoln-Straße wurden ebenfalls mehrere Projektentwicklungen angestoßen, die den Wiesbadener Büromarkt in den kommenden Jahren prägen werden. Daneben gibt es immer wieder kleinere und mittelgroße Neubau- und Revitalisierungsprojekte in der Innenstadt. So steht zurzeit die Entwicklung des Kureck in der Taununsstraße an. Wie sind die Trends für die Zukunft? Der Wiesbadener Büromarkt wird im Kontext einer ausgewogenen Wirtschaftsstruktur mit dementsprechender Büronachfrage seinen stabilen Trend fortsetzen. Dabei wird die Spitzenmiete mit Realisierung der Neubauprojekte weiter steigen. Da Nachfrager aus älteren Objekten in Neubauten ziehen werden, stehen Bestandsobjekte verstärkt unter Druck mit der Folge eines wachsenden Leerstands. Die Durchschnittsmiete wird sich ebenso wie die Rendite im Trend seitwärts entwickeln. Neben Neubauten werden Revitalisierungen oder Umnutzungen von Objekten aus den 1970er und 1980er Jahren zu Wohnimmobilien den Standort kennzeichnen. 22

23 Fokusstadt INDEXENTWICKLUNG WIESBADEN Gleichlaufende Mietentwicklung im Stadtzentrum und der Peripherie 120 Preisschub außerhalb des Zentrums verursacht durch Entwicklung der Mainzer Straße Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q1 Zentrum Peripherie Quelle: empirica Preisdatenbank (IDN Immodaten GmbH), empirica-systeme GmbH

24 CORPUS SIREO WIESBADENER BÜROMARKT MIT SCHWERPUNKT AUSSERHALB DER INNENSTADT 1 Konrad-Adenauer-Ring 33 2 Kaiser-Friedrich-Ring 98 Mietfläche m² Hauptmieter DTAG Baujahr 1987 Mietfläche m² Hauptmieter Deutscher Herold Baujahr 1990 Ausgewählte Vergleichstransaktionen Zeitraum Objekt Gebäudefläche Käufer Q3/2014 Wilhelmstraße m² CONREN LAND AG Q3/2013 Polizei-Hochschule, Schönbergstr m² Patrizia AG Q3/2013 Polizeipräsidium, Wiesbadener Str m² Patrizia AG Q3/2013 Bundeskriminalamt, Anne-Birle-Str m² Gewerbepark Rhein Main GmbH Q2/2013 Wilhelmstr m² Family Office Q1/2013 Kirchgasse m² DEKA Immobilien Investment GmbH Abweichung vom städtischen Durchschnittspreis (=0) Siedlungsfläche Grünfläche sonstige Fläche unter bis bis bis -5-5 bis 5 5 bis bis bis bis 50 über 50 24

25 Fokusstadt BÜROMARKT WIESBADEN Angebots-Mietniveaus (Q1/ Q2/2014) SONNENBERG WIESBADEN NORDOST BIERSTADT WESTEND RHEINGAUVIERTEL WIESBADEN MITTE WIESBADEN SÜDOST BIEBRICH ERBENHEIM Quelle: empirica-systeme GmbH, Infas Geodaten GmbH

26 CORPUS SIREO DIE METHODIK Die in den Abbildungen und Karten dargestellten Angebotspreise für Büroobjekte sind Ergebnis einer Auswertung der empirica-preisdatenbank (Quelle: IDN Immodaten GmbH) und der Preisdatenbank der empirica-systeme GmbH. In beiden Quellen werden jedes Quartal rd. 2 Millionen Online-Immobilieninserate aus mehr als 100 Quellen (bspw. große Immobilienportale oder Tageszeitungen) erfasst damit wird ein großer Teil des deutschen Immobilienmarkts abgebildet. Um einen hohen Grad an validen Ergebnissen zu erreichen, werden die Büroinserate in einem gestuften Bereinigungsprozess gefiltert. Im ersten Schritt werden dazu Dubletten mittels mehrfachem Merkmalsabgleich isoliert. Im zweiten Schritt werden unstimmige Inserate aus dem Datensatz durch Setzen von Schwellenwerten entfernt. Für den Zeitraum Q1/2008 bis Q2/2014 gingen knapp 4 Millionen Inserate in die Auswertung ein. Im GERMANY 21: Regionaler Büromarktindex werden durchschnittliche Mieten dargestellt, berechnet als arithmetische Mittelwerte. Durch den Übergang der Datenquelle von der empirica Preisdatenbank (Quelle: IDN Immodaten GmbH) zur Preisdatenbank der empirica-systeme GmbH ist eine Umrechnung der im Index dargestellten 26

27 Die Methodik absoluten Mieten für Q1/2008 in den einzelnen Städten erforderlich. Diese auf den Seiten 15 und 19 dargestellten zurückgerechneten Mieten werden anhand der Mietpreissteigerungen der beiden unterschiedlichen Datenquellen ermittelt. Das Angebots-Mietniveau in der Stadt Wiesbaden (S. 21 u. 25) stellt Zonen gleicher Mietpreise in den Büroquartieren der Stadt dar als Abweichung vom städtischen Mittelwert und unabhängig von den Stadtteilgrenzen. So lassen sich nicht nur das Büromietpreisgefüge in einer Stadt, sondern auch Preisunterschiede innerhalb eines Stadtteils erkennen. Methodisch basiert das Angebots-Mietniveau auf einem geostatischen Verfahren, das adressgenaue Mietangaben aus den Jahren 2012 bis 2014 räumlich miteinander verknüpft. Zur Plausibilisierung erfolgt abschließend eine Abstimmung mit Büromarktexperten vor Ort. Die empirica-bürobeschäftigtenprognose für die Raumordnungsregionen (S. 5) basiert auf der empirica-beschäftigten- Prognose und einer gestützt durch eine Regressionsanalyse der Bürobeschäftigtenquote Prognose der Bürobeschäftigten in 60 Wirtschaftsabteilungen. 27

28 CORPUS SIREO EMPIRICA empirica ag empirica besteht als unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungsund Beratungsunternehmen aus drei Büros: die empirica Forschung und Beratung AG in Berlin, deren Zweigniederlassung in Bonn und komet-empirica Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH in Leipzig. empirica berät nationale, regionale und internationale Institutionen sowie private Auftraggeber in den Feldern Immobilienmärkte, Wirtschaftsforschung sowie Stadt- und Regionalentwicklung und verfügt über eigene Datenbanken (empirica-preisdatenbank, empirica-leerstandsindex, empirica-regionalprognosen, empirica-quartiersdatenbank). Die empirica ag ist Mitglied im Rat der Weisen der Immobilienwirtschaft, der regelmäßig ein Frühjahrsgutachten zur zukünftigen Entwicklung der wichtigsten Immobiliensegmente in Deutschland vorlegt. Weitere Informationen zu empirica finden Sie unter empirica-systeme GmbH empirica-systeme GmbH bietet aktuelle Marktdaten, Statistiken und Analysen für die Immobilienwirtschaft. Die empirica-systeme Marktdatenbank enthält detaillierte Informationen zu Standort und Beschaffenheit einzelner Immobilien aus allen Teilmärkten. Der empirica-systeme Analyst ermöglicht auf dieser Basis performante Marktanalysen auf Knopfdruck und ist eine ideale Ergänzung für das Immobilienmanagement. Weitere Informationen zur empirica-systeme GmbH finden Sie unter 28

29 Vorstellung 29

30 CORPUS SIREO HERAUSGEBER: CORPUS SIREO MAKLER GMBH Nicht nur im Bereich Gewerbeflächen, sondern auch für Wohnimmobilien sind die CORPUS SIREO Investment Makler ein kompetenter Ansprechpartner. Seit über 15 Jahren sind wir der Spezialist für Beratung, Ankauf & Verkauf im Wohnsegment. Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf einzelner Wohnanlagen bis hin zum Verkauf komplexer Bestands- und Neubauportfolios. BELASTBARE KONTAKTE Langjährige, persönliche Kontakte zu Käufern und Verkäufern: Nationale und internationale Pensions- und Versorgungskassen, Versicherungen, Fonds, Family Offices, Projektentwickler. UNSER ERFOLGREICHER TRACK RECORD Mehr als zehn Jahre Markterfahrung mit über 5 Milliarden Euro vermitteltem Immobilienvolumen, Transaktions-Knowhow aus zahlreichen begleiteten Portfolio- und Einzeltransaktionen sowie Bieterverfahren. LEISTUNGSSTARKER CORPUS SIREO-VERBUND Das gesamte Knowhow der CORPUS SIREO-Gruppe mit sechs starken Business Units: Investment Management, Asset Management Commercial, Asset Management Residential, Asset Management Retail, Projektentwicklung, Makler. STARKE SUPPORT-LEISTUNGEN Marktnähe und Knowhow für Käufer und Verkäufer durch Inhouse-Research und Vertriebsanalyse. Jeder Kunde erhält einen Client-Manager. VERLÄSSLICHKEIT UND SICHERHEIT Transparenz durch revisionssicheres und IT-gestütztes Reporting, seit 2007 qualitätszertifiziert nach ISO ,0Mrd. Euro Transaktionsvolumen 30

31 Vorstellung Niederlassungen / Repräsentanzen der CORPUS SIREO Investment Makler 31

32 CORPUS SIREO IHRE KONTAKTPERSONEN Kontakt Franz Krewel Managing Director CORPUS SIREO Makler GmbH Aachener Straße Köln Tel Michael Schmidt Director Investment CORPUS SIREO Makler GmbH Aachener Straße Köln Tel

33 Kontakt Inhaltliche Ansprechpartner Martin Lippmann CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH Thomas Abraham empirica ag Jahnstrasse Heusenstamm Tel Kaiserstr Bonn Tel Sie finden uns auch unter:

34 CORPUS SIREO CORPUS SIREO IST DEUTSCHLANDS FÜHRENDER ASSET MANAGER CORPUS SIREO führender deutscher Immobilien Asset Management Dienstleiter Asset Management Report 2013: CORPUS SIREO zum dritten Mal in Folge Deutschlands Marktführer Mit rund 16 Millionen Quadratmetern betreuter Fläche ist CORPUS SIREO im Bell Real Estate Asset Management Report 2014 der top-platzierte deutsche Immobilien Asset Management Dienstleister. Das unabhängige Kölner Beratungsunternehmen ermittelte dieses Ergebnis unter insgesamt 35 Asset Managern. 50 Prozent der Anbieter von Asset-Management-Dienstleistungen in Deutschland wählten CORPUS SIREO zudem als ihren größten Wettbewerber am Markt. Die Pole-Position belegt CORPUS SIREO ebenfalls in den Asset-Kategorien Büro sowie Logistik mit zirka 4,3 Mrd. Euro bzw. 1,15 Mio. Euro Assets under Management. Real Estate Brand Award 2013 Bereits zum dritten Mal in Folge ist CORPUS SIREO die wertvollste Marke im Segment Immobilien Asset Management in Deutschland. Dies hat das Berliner EUREB-Institute im Rahmen einer Befragung unter rund Immobilienmarktexperten zur Bekanntheit von 425 B2B-Marken ermittelt. 34 Der Real Estate Brand Award 2013 wird in insgesamt zehn Kategorien vergeben. Die seit 2009 durchgeführte Studie ist die größte empirische Markenwertstudie der deutschen Immobilienwirtschaft.

35 Auszeichnungen Corporate Compliance Award Mittelstand 2013 geht an CORPUS SIREO Das Magazin Compliance hat CORPUS SIREO mit dem Corporate Compliance Award Mittelstand 2013 ausgezeichnet. CORPUS SIREO erhält den Preis für die erfolgreiche Entwicklung und Implementierung eines Compliance- Management-Systems. In der Urteilsbegründung würdigt die unabhängige Jury zudem die beispielhafte Rolle von CORPUS SIREO im Bereich Compliance und lobt den Einsatz besonders vor dem Hintergrund vergleichsweise begrenzter Ressourcen mittelständischer Unternehmen. Arbeitgeberranking der Immobilien Zeitung: CORPUS SIREO mit Silbermedaille in 2014 In der Top-Arbeitgeber-Umfrage unter Studenten immobilienwirtschaftlicher Studiengänge erreicht der führende deutsche Immobilien Asset-Management-Dienstleister 2014 erstmals Platz zwei. Beim Karrierenachwuchs hat CORPUS SIREO zuletzt steile Karriere gemacht. Nach dem größten Platzgewinn unter allen der im Ranking vertretenen Unternehmen von Rang 13 auf Rang 5 im Jahr 2012 ging es 2013 einen weiteren Platz nach oben. Die Auszeichnung belegt, dass CORPUS SIREO in der Lage ist, Top-Nachwuchskräfte für sich zu begeistern: Denn insbesondere bei Master-Studenten ist das Unternehmen beliebt, so ein weiteres Ergebnis der Umfrage. 35

36 Ein Produkt der: Sie finden uns auch unter: klimaneutral natureoffice.com DE gedruckt COPYRIGHT: Alle Rechte an dieser Ausgabe sind vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung. Fotos, Grafiken und von der Redaktion konzipierte Layouts sind vom Herausgeber urheberrechtlich geschützt. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die der Herausgeber für zuverlässig hält. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben kann die CORPUS SIREO Unternehmensgruppe nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung des Herausgebers wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige immobilienwirtschaftliche Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich im Publikationszeitraum sowie in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Stand: September 2014