HANDBUCH DER WOHNRAUMMIETE

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1 HANDBUCH DER WOHNRAUMMIETE begründet von Wolfgang Köhler Vorsitzender Richter am Landgericht a.d. fortgeführt von Ralph Kossmann Richter am Amtsgericht bearbeitet von Matthias Meyer-Abich Richter am Amtsgericht 7., neubearbeitete Auflage Verlag Franz Vahlen München 2014

2 Abkürzungs- und Literaturverzeichnis XXV Einführung 1 Miete 1 2 Wohnraummiete 2 3 Mieterschutz (Übersicht) 5 1. Grundlagen 5 2. Bestandsschutz 6 3. Mietpreisschutz 7 4. Zweckbindung 8 5. Vorkaufsrecht 8 4 Mietrecht in den neuen Bundesländern 8 5 Mietrecht und Reformgesetze 9 1. Mietrechtsreformgesetz Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts Mietrechtsänderungsgesetz 11 Teil 1. Der Mietvertrag A. Vertragsabschluss 6 Abschlussfreiheit Zweckbindung zu Wohnzwecken Sozialbindung 15 7 (Eingeschränkte) Gestaltungsfreiheit 16 8 Zustandekommen des Mietvertrages Vertragsschluss Abschluss- und Vermittlungsgebühren Abbruch der Vertragsverhandlungen Informationspflichten bei Vertragsverhandlungen Vorvertrag Optionen Mietvereinbarung Überlassung an Familienangehörige oder deren Aufnahme Faktische Mietverträge 25 9 Die Parteien des Mietvertrages Mehrheit von Mietern und Vermietern Vertragliche Änderungen der Vertragsparteien oder des Vertragsgegenstandes Scheidungsverfahren und Mietvertrag Zwangsverwaltung über das Mietobjekt Form Gesetzliches Schriftformerfordernis Schriftform einzelner Vereinbarungen 36 IX

3 3. Schutzzweck der gesetzlichen Schriftform Gewillkürte Schriftform Einhaltung der Schriftform Sonstige Formerfordernisse Praktische Auswirkungen Abschlussmängel Nichtigkeit des Vertrages Anfechtbarkeit des Vertrages Verletzung von Offenbarungspflichten bei Vertragsschluss Formularmietverträge Grundsätze Formularvertrag und AGB Verbandsklagen Mietverträge in den neuen Bundesländern 47 B. Der Dauercharakter von Mietverträgen über Wohnraum I. Allgemeine Vorschriften 8 14 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545 BGB) Fortsetzung des Wohngebrauchs Widerspruch Form und Frist des Widerspruchs Abdingbarkeit Verfahrensfragen 55 II. Fortsetzung des Mietverhältnisses beim Tod einer Vertragspartei 15 Überblick Eintrittsrechte beim Tod des Mieters ( 563 BGB) Eintritt des Ehegatten Eintritt des Lebenspartners Eintritt anderer Familienangehöriger Fortsetzungswiderspruch Eintritt bei öffentlich geforderten Wohnungen Kündigungsrecht des Vermieters Abdingbarkeit Fortsetzung des Mietverhältnisses mit überlebenden Mietern ( 563a BGB) Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung ( 563b BGB) Haftung des Eintretenden für Altschulden Vorausentrichtung der Miete Anspruch des Vermieters auf Sicherheitsleistung Gesamtschuldnerische Haftung Fortsetzung mit dem/den Erben ( 564 BGB) Fortsetzung des Mietverhältnisses Kündigungsrecht des/der Erben Kündigungsrecht des/der Vermieter(s) Abdingbarkeit 68 III. Eintritt des Grunderwerbers in den Mietvertrag (Kauf bricht nicht Miete) 20 Eintritt des Erwerbers ( 566 BGB) Voraussetzungen des Eintritts Wirkung des Eintrittes 74 X

4 3. Weiterhaftung des Veräußerers Weiterveräußerung Entsprechende Anwendung des Kaution des Mieters bei Grundstücksveräußerung ( 566a BGB) Rechte und Pflichten des Erwerbers Rechte und Pflichten des Veräußerers Verfahrensrecht Vorausverfugungen über die Miete und Grundstücksveräußerung ( 566b BGB) Rechtsgeschäfte über die Miete und Grundstücksveräußerung ( 566c BGB) Aufrechnung gegenüber dem Erwerber ( 566d BGB) Veräußerungsmitteilung des Vermieters ( 566e BGB) Belastung des Wohnraums durch den Vermieter ( 567 BGB) 87 C. Pflichten aus dem Mietvertrag 27 Übersicht 89 I. Pflichten des Vermieters 28 Überlassung zum Wohngebrauch Erhaltung des Wohngebrauchs Erhaltung des Wohngebrauchs Übertragung von Kleinreparaturen Wartung und Kontrolle Überschreitung der Opfergrenze Prozessuale Durchsetzung des Anspruchs Duldung von Erhaltungsmaßnahmen ( 555a BGB) Lastentragung ( 535 Abs. 1 Satz 3 BGB) 102 II. Pflichten des Mieters (Hauptpflichten) 32 Miete und Betriebskosten Grundmiete Leistungsgegenstand Fälligkeit Zahlungsweise Veijährung und Verwirkung Mieterhöhung (Überblick) Betriebskosten (Begriff) Terminologie Betriebskostenkatalog Neuregelung des Wärmecontracting 556c BGB Umlage der Betriebskosten auf den Mieter Historische Entwicklung Regelungsmöglichkeiten Vertragliche Vereinbarung Gesetzliche Regelung mit Vorrang Betriebskostenvorauszahlungen Betriebskostenabrechnung Abrechnungspflicht Abrechnungszeitraum Abrechnungsinhalt Abrechnungsfrist 137 XI

5 5. Abrechnungsprüfungsfrist Zahlungsverpflichtungen nach Abrechnung Bindungswirkung der Abrechnung Veijährung Verwirkung Prozessuales Miete und Betriebskosten in den neuen Bundesländern Mietsicherheit ( 551 BGB) Gesetzliche Regelung Sicherheitsvereinbarung Sicherheitshöhe Fälligkeit der Sicherheit Anlegung der Sicherheit Erträge Abdingbarkeit und Altsicherheiten" Rückgabe und Verwertung der Sicherheit Insolvenz und Veräußerung Verjährung Prozessuales Sonderleistungen des Mieters Mietzahlung trotz persönlicher Verhinderung des Mieters ( 537 BGB) Verhinderung des Mieters Anrechnung von ersparten Aufwendungen und Gebrauchsvorteilen Gebrauchsüberlassung an Dritte Aufrechnung und Zurückbehaltung durch den Mieter ( 556b Abs. 2 BGB) Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Schönheitsreparaturen Übertragung auf den Mieter Ausführung während des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters ( 555b ff. BGB) Modernisierungsmaßnahmen Härte für den Mieter oder seine Angehörigen Inhalt der Duldungspflicht Mitteilungspflicht des Vermieters Form und Frist des Härteeinwandes Kündigungsrecht des Mieters Bagatellmaßnahmen Aufwendungen des Mieters Vertragliche Regelungen Minderung und Schadensersatz Kein Modernisierungsanspruch 209 III. Typische Mietgebrauchsstörungen 45 Übersicht Wohngebrauchsmängel Sachmängel Rechtsmängel Verfahrensfragen Mängelanzeige- und Obhutspflicht des Mieters ( 536c BGB) 219 XII

6 1. Anzeigepflicht Verletzung der Anzeigepflicht Obhutspflicht des Mieters Vertragsgemäßer und vertragswidriger Wohngebrauch Erwerbstätigkeit in der Wohnung Gebrauchsüberlassung an Dritte (Untermiete) Vollüberlassung an einen Dritten ( 540 Abs. 1 BGB) Teilüberlassung an einen Dritten ( 553 BGB) Kündigungsrecht des Mieters ( 540 Abs. 1 Satz 2 BGB) Rechte des Vermieters Vertragliche Regelungen Untermietverhältnis Aufnahme von Ehegatten, Kindern, anderen Angehörigen und Lebensgefährten Aufnahme von Ehegatten, Kindern und anderen Angehörigen Aufnahme eines Lebensgefährten Hausfriedensstörungen Verhältnis der Mitmieter Öffentliche Äußerungen Sittliche Störungen Hausordnung und Verstöße hiergegen Lärm Kinder Tierhaltung Grundsätze Mietvertragliche Regelungen Widerruf der Tierhaltungserlaubnis Rechtsfolgen vertragswidriger Tierhaltung Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters Verbesserungsmaßnahmen des Mieters Bauliche Änderungen zur behindertengerechten Nutzung Parabolantennen Sonstige Verbesserungsmaßnahmen des Mieters Aufwendungsersatzanspruch des Mieters Beweislast für Wohngebrauchsstörungen 264 D. Sanktionen des Mietrechts I. Gewährleistungsrechte des Mieters 60 Übersicht Mietminderung Minderungsrecht Höhe der Minderung Wirkung der Minderung Abdingbarkeit Schadensersatzanspruch ( 536a Abs. 1 BGB) Anspruchsvoraussetzungen Anspruchsberechtigter Anspruchsumfang Vertraglicher Ausschluss des Anspruches Aufwendungsersatz bei Mängelbeseitigung ( 536a Abs. 2 BGB) Ausschluss der Mieterrechte bei Mangelkenntnis und Annahme ( 536b BGB) 287 XIII

7 II. Sanktionen des Vermieters 65 Unterlassungsklage ( 541 BGB) Schadensersatzansprüche des Vermieters 291 III. Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ( 543, 569 BGB) 67 Allgemeines Fristlose Kündigung durch den Mieter Fristlose Kündigung durch den Vermieter Abmahnung bzw. Abhilfefrist Abdingbarkeit Kündigungsformalien Fristlose Kündigung des Mieters wegen Nichtgewährung des Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefahrdung ( 569 Abs. 1 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Fristlose Kündigung des Mieters aus sonstigem wichtigen Grund Fristlose Kündigung des Vermieters wegen erheblicher Verletzung der Vermieterrechte durch Sorgfaltspflichtverletzung oder unbefugte Drittüberlassung ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB) Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ( 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB) Anwendungsbereich der Norm Eintritt des Zahlungsverzuges Die Kündigungserklärung Heilungsmöglichkeiten Abdingbarkeit und Verwirkung Verfahrensrecht Fristlose Kündigung des Vermieters wegen Nichtzahlung der Kaution ( 569 Abs. 2a BGB) Fristlose Kündigung des Vermieters wegen Störung des Hausfriedens ( 569 Abs. 2 BGB) Kündigung des Vermieters aus (sonstigem) wichtigen Grund ( 543 Abs. 1 BGB) Keine Vertragsstrafe ( 555 BGB) 333 IV. Verhältnis der Mietsanktionen zueinander und zur ordentlichen Kündigung sowie zu den allgemeinen Vorschriften 78 Verhältnis der Sanktionen zueinander und zur Kündigung nach 573 BGB Verhältnis der Mietsanktionen zu den allgemeinen Vorschriften Rücktritt Anfechtung, vorvertragliche Pflichtverletzungen und Unmöglichkeit Wegfall der Geschäftsgrundlage Zurückbehaltungsrecht 340 XIV

8 Teil 2. Beendigung des Mietverhältnisses Inhaltsverzeichnis 80 Übersicht 343 A. Beendigung ohne Kündigung I. Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit 81 Historische Entwicklung Zeitmietvertrag ( 575 BGB) Übersicht Eigennutzungsabsicht Nutzungsänderungspläne Überlassung an einen Dienstverpflichteten Mitteilungspflicht bei Vertragsschluss Mitteilungspflicht vor Vertragsende Verzögerung der Vermieterpläne Wegfall des ursprünglich vorgesehenen Verwendungszweckes Ausschluss jeglichen Mieter- und Räumungsschutzes 352 lo.stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ( 545 BGB) Abweichende Vereinbarungen Täuschung des Mieters Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel 353 II. Andere Beendigungsgründe 83 Mietvertrag mit auflösender Bedingung Mietaufhebungsvertrag Abschluss des Aufhebungsvertrages Abschlusspflicht Vertragsinhalt Stellung eines Ersatzmieters Berechtigung zur Ersatzmieterstellung Ersatzmieterklauseln im Mietvertrag Zumutbarkeit des Ersatzmieters Vertragsabschluss mit dem Ersatzmieter Abstandszahlungen und Abfindungen Allgemeine (nicht mietrechtliche) Vorschriften 366 B. Kündigung 87 Die Kündigung Kündigungserklärung Form der Kündigung ( 568 Abs. 1 BGB) Inhalt der Kündigung Zugang der Kündigung Kündigung bei Mehrheit von Vermietern oder Mietern Wirkung der Kündigung Widerruf und Rücknahme der Kündigung Kündigungsarten Die ordentliche Kündigung Die außerordendiche frisdose Kündigung ( 543, 569 BGB) Die außerordentliche fristgemäße Kündigung Verhältnis der Kündigungsarten zueinander Verwirkung des Kündigungsrechtes und Schadensersatz Die gesetzlichen Kündigungsfristen bei der ordentlichen Kündigung ( 573c BGB) 380 XV

9 90 Zwangsversteigerung Insolvenz des Vermieters Insolvenz des Mieters Weitere Gründe für eine außerordentliche befristete Kündigung Gemeinsame Regelungen Mietvertrag über mehr als 30 Jahre ( 544 BGB) Ablauf des Nießbrauchs Ablauf der Erbbauberechtigung Eintritt der Nacherbfolge Tod des Mieters Versetzung eines Beamten 390 C. Abwicklung des beendeten Mietverhältnisses I. Rückgabe 94 Rückgabepflicht des Mieters ( 546 Abs. 1 BGB) Räumung Herausgabe Verbot der Selbsthilfe Zeitpunkt der Räumung Wirkung der Räumung Mehrheit von Mietern Räumungsanspruch gegen Dritte (insbesondere gegen Untermieter) Räumungsanspruch des Vermieters gegen Mitbewohner Räumungsanspruch des Vermieters gegen Untermieter Kündigungs- und Räumungsschutz für den Untermieter Verspätete Rückgabe durch den Mieter Vorenthaltung Anspruch auf Nutzungsentschädigung Ersatz weitergehenden Schadens Abdingbarkeit Anspruchskonkurrenzen Sonstige Pflichten während der Zeit der Vorenthaltung Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters Verpflichtung des Mieters Schadensersatzanspruch des Vermieters Anteilige Beteiligung an noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen Ansprüche des Mieters bei Durchführung nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen Wegnahmerecht des Mieters Wegnahmerecht des Mieters ( 539 Abs. 2 BGB) Abwendungsbefugnis des Vermieters ( 552 Abs. 1 BGB) Abdingbarkeit Wegnahmepflicht des Mieters Mietvorauszahlungen des Mieters ( 547 BGB) Zurückbehaltungsrecht des Mieters ( 570 BGB) 431 II. Verjährung der beiderseitigen Ansprüche 101 Ansprüche des Vermieters Ansprüche des Mieters Lauf der Veijährungsfrist 437 XVI

10 1. Beginn der Vegährungsfrist Unterbrechung, Hemmung, Ablaufhemmung und Neubeginn der Verjährung Vertragliche Regelungen Aufrechnung 443 III. Vermieterpfandrecht 104 Umfang des Vermieterpfandrechts ( 562 BGB) Erlöschen des Pfandrechtes ( 562a BGB) Selbsthilferecht des Vermieters ( 562b BGB) Abwendung durch Sicherheitsleistung ( 562c BGB) Rang und Schutz des Pfandrechtes 449 IV. Durchführung der Räumung Vor 109 Übersicht Gewährung einer Räumungsfrist Anwendungsbereich Gewährung einer Räumungsfrist Dauer und Abänderung der Räumungsfrist Verfahren Wirkung der Fristgewährung Vollstreckungsschutz bei Räumung ( 765a ZPO) Räumungsvollstreckung Verfahrensweise des Gerichtsvollziehers Verbrauch des Titels und Verwirkung Obdachlosenfiirsorge 465 Teil 3. Kündigungsschutz ( 573 ff. BGB) A. Allgemeiner Kündigungsschutz 112 System Kein Kündigungsschutz des Mieters ( 549 Abs. 2 und 3 BGB) Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch Möblierter Wohnraum Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen Wohnraum in einem Studenten-oder Jugendwohnheim Wohnraum in Ferienhäusern und Ferienwohnungen in Ferienhausgebieten Erleichterte Kündigung des Vermieters: Einliegerwohnung ( 573a BGB) Einliegerwohnung in einem Gebäude mit zwei Wohnungen Einliegerwohnung in der Vermieterwohnung Kündigungserklärung Schutzrechte des Mieters Abdingbarkeit Mieterkündigung und Vertragsaufhebung Dreifamilienhauskündigung 483 XVII

11 I. Berechtigtes Interesse des Vermieters 115 Allgemeines ( 573 Abs. 1 BGB) Mieterschutz allgemein Berechtigtes Interesse des Vermieters Nachschieben von Kündigungsgründen ( 573 Abs. 3 Satz 2 BGB) Unabdingbarkeit Erhebliche schuldhafle Vertragsverletzungen des Mieters ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Verhältnis zu 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB Einzelne Vertragsverletzungen Schwere der Vertragsverletzung Verschulden Eigenbedarf ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Einleitung Eigenbedarf Vernünftige und nachvollziehbare Gründe Rechtsmissbrauch Veräußerung der Wohnung Kündigungsformalien Bedarfswegfall Räumungsprozess Sonstiger Bedarf Angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks ( 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Verwendung des Objektes Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses Kündigungsformalien Änderung der Kündigungstatsachen Räumungsprozess Eigentumswohnungen und Wohnungen in den neuen Bundesländern Teilkündigung von Nebenräumen oder Grundstücksteilen zwecks Schaffung neuen Wohnraumes ( 573b BGB) Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Wohnungseigentum ( 577 BGB) Allgemeines Entstehung des Vorkaufsrecht Mitteilung über den Verkauf Ausübung des Vorkaufsrechtes Tod des Mieters Abdingbarkeit und Schutz des Rechtes Kündigungsbeschränkung bei Umwandlung in Wohnungseigentum Sperrfrist ( 577a BGB) Weitere Beschränkungen Kündigung in den neuen Bundesländern Schadensersatz nach unberechtigter Kündigung Haftungsgrund Haftungsumfang Prozessuale Durchsetzung des Anspruches 531 XVIII

12 II. Sondervorschriften für Werkwohnungen 124 Übersicht und Begriffe Begriffe Gerichtliches Verfahren Werkmietwohnungen ( 576, 576a BGB) Berechtigtes Interesse an der Kündigung Kündigungsfrist ( 576 BGB) Widerspruchsrecht ( 576a BGB) Werkdienstwohnungen Werkförderungsverträge Mitbestimmungsrecht des Betriebs- und Personalrats 540 B. Sozialklausel ( c BGB) 129 Einführung Anwendungsbereich der Sozialklausel Grundsätze Gesetzlicher Ausschluss Vertraglicher Ausschluss Härte Fehlender Ersatzraum Kündigung zur Unzeit Hohes Alter oder Krankheit des Mieters Mieterinvestitionen Interessen des Vermieters Geltendmachung der Härte ( 574b BGB) Form des Widerspruches Inhalt des Widerspruches Widerspruchsfrist Unabdingbarkeit Fortsetzung des Mietverhältnisses Wiederholte Anwendung der Sozialklausel ( 574c BGB) Auf bestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis Auf unbestimmte Zeit fortgesetztes Mietverhältnis Abdingbarkeit Gerichtsverfahren (bei Anwendung der Sozialklausel) Verfahren in erster Instanz Verfahren in zweiter Instanz Verlängerung des Mietverhältnisses nach 545 BGB Bewilligung einer Räumungsfrist 562 Teil 4. Mietpreisschutz 136 Übersicht Staatliche Miethilfen Mietwucher und Mietpreisüberhöhung Gesetzliche Regelung und Vertragsfreiheit Mietpreisüberhöhung Mietwucher Ordnungswidrigkeiten- und StrafFolgen eines Verstoßes Zivilrechtliche Folgen eines Verstoßes Rechte des Mieters Gerichtsverfahren 575 XIX

13 A. Nicht preisgebundener Wohnraum 139 Änderung der Miete Ausnahmen vom Mietpreisschutz Ausnahmen vom Mietpreisschutz Gesetzliche Sonderregelungen Ausschluss der Mieterhöhung Störung der Geschäftsgrundlage Einverständliche Mieterhöhung ( 557 Abs. 1 BGB) Staffelmiete Historische Entwicklung Vereinbarung der Staffelmiete Zeitliche Grenzen Verhältnis zu anderen Regelungen Abdingbarkeit Wiederholte Vereinbarung und Sonderfragen Indexmiete ( 557b BGB) Historische Entwicklung Vereinbarung einer Indexmiete Wirkung der Vereinbarung Abdingbarkeit und Sonderfragen Abweichende Vereinbarungen ( 557 Abs. 4 BGB) Allgemeines Unwirksamkeit einzelner Regelungen 597 I. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 ff. BGB) 145 Übersicht Jahressperrfrist Kappungsgrenze Die gesetzlichen Vergleichskriterien Ortsübliche Vergleichsmiete Art der Wohnung Größe der Wohnung Ausstattung der Wohnung Beschaffenheit der Wohnung Lage der Wohnung Energetische Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung Das Erhöhunesverlangen Form Inhalt Begründung Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens Mietspiegel (als Begründungsmittel) Erstellung von Mietspiegeln Bekanntmachung von Mietspiegeln Anpassung von Mietspiegeln Verwendung als Begründungsmittel Auskunft aus Mietdatenbank (als Begründungsmittel) Sachverständigengutachten (als Begründungsmittel) Der Sachverständige Das Gutachten Verwendung als Begründungsmittel Drei Vergleichsmieten (als Begründungsmittel) Vergleichsobjekte 636 XX

14 2. Vergleichbarkeit Verwendung als Begründungsmittel Zustimmung des Mieters Überlegungsfrist Zustimmungserteilung Wirkung der Zustimmung Modifizierte Zustimmung und Zurückbehaltungsrecht NichtZustimmung Gerichtliches Verfahren Vorverfahren Klagefrist Formalien der Klage Beweisaufnahme Entscheidung Vollstreckung Besondere Verfahrensfragen 654 II. Mieterhöhung auf Grund baulicher Maßnahmen ( 559 ff. BGB) 156 Übersicht Voraussetzungen der Erhöhung Bauliche Maßnahmen des Vermieters Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse Energie-/Wassereinsparung Bauliche Maßnahmen auf Grund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände Ausschluss der Erhöhung wegen finanzieller Härte Zustimmung des Mieters zur baulichen Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung Unabdingbarkeit Berechnung der Mieterhöhung Berechnung der Kosten Umlegung der Kosten auf den Mieter Unabdingbarkeit Geltendmachung der Erhöhung Form und Inhalt der Erhöhungserklärung Abgabezeitpunkt Wirkung der Erhöhungserklärung Unabdingbarkeit Prozessuale Durchsetzung des Erhöhungsanspruches nach 559 BGB Stadtsanierung Modernisierung durch den Mieter 679 III. Mietänderung wegen Betriebskostenveränderung ( 560 BGB) 163 Voraussetzungen der Mieterhöhung Berechnung der Mieterhöhung Geltendmachung der Mieterhöhung Form und Inhalt der Erhöhungserklärung Abgabezeitpunkt Wirkung der Erhöhungserklärung Unabdingbarkeit 687 XXI

15 166 Betriebskostenermäßigung Verfahren der Ermäßigung Prozessuale Durchsetzung der Ansprüche nach 560 BGB IV. Kapitalkostenerhöhung 169 Abschaffung der Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerungen 689 V. Sonderregelungen fiir Mieterhöhungen im frei finanzierten Wohnraum 170 Sonderregelungen für die neuen Bundesländer Bergmannswohnungen der Ruhrkohle AG Kündigungsrecht des Mieters ( 561 BGB) Kündigungsrecht des Vermieters ( 569 Abs. 3 BGB) 693 B. Öffentlich geförderter Wohnraum 174 Landesrechtliche Regelungen Zweckbindung Wohnberechtigung Verstoß Ende der Bindung und Freistellung Kündigung von öffentlich geförderten Wohnungen 700 I. Nach dem WoFG öffentlich geforderter Wohnraum 176 Miete und Mieterhöhung nach dem WoFG 701 II. Nach dem WoBindG, der NMV und der II. BV öffentlich geförderter Wohnraum 177 Preisbindung Gesetzliche Regelungen Bedeutung der Preisbindung Unabdingbarkeit Verstoß Begriff der Kostenmiete Feststellung der Kostenmiete Kosten Umlegung Genehmigung durch die Behörde Auskunftspflicht des Vermieters Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum Umlagevereinbarungen Abrechnungsfrist Umlageschlüssel Ablauf der Preisbindung Mieterhöhung Umlegungsverfahren Erhöhungserklärung Wirkung der Erklärung Mängel der Erhöhungserklärung Kündigungsrecht des Mieters Gerichtliches Verfahren Preisgebundener Wohnraum anderer Art 723 XXII

16 Teil 5. Der Mietprozess Vor 185 Grundsätzliches zum Mietprozess Zuständigkeit Sachliche Zuständigkeit Örtliche Zuständigkeit Internationale Zuständigkeit Besondere Verfahrensfragen Vorprozessuale Streitschlichtung Konkretisierung des Anspruchs - Teilurteile Besonderheiten bei Räumungsklagen Der Urkundsprozess Der Antrag auf zukünftige Zahlung Sonstige Verfahrensfragen Klage auf künftige Räumung Kostentragung Erledigung bei Räumungsklagen Anerkenntnis Kostentragung bei Anwendung der Sozialklausel Vorläufige Vollstreckbarkeit von bestimmten mietrechtlichen Urteilen ( 708 Nr. 7 ZPO) Streitwerte Streitwert bei Verfahren wegen Räumung und Bestandes des Mietverhältnisses Streitwert bei Mieterhöhungen Streitwert anderer Verfahren Besondere Vollstreckungsfragen Verbot der einstweiligen Verfügung auf Räumung von Wohnraum( 940a ZPO) Rechtsmittel Berufung Revision Beschwerde Gehörsrüge Der Rechtsentscheid 761 Anhang (Muster) 195 Vorschlag eines Mietvertrages Einleitung Mietvertragsentwurf Kündigungsschreiben Ordentliche fristgemäße Kündigung Außerordentliche fristgerechte Kündigung Fristlose Kündigung Kündigung einer Werkwohnung durch den Vermieter Widerspruchsschreiben des Mieters nach c BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen Mietkautionszinsen Zeitmietvertrag Mieterhöhungsverlangen Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ( 558 BGB) Mieterhöhung durch Umlegung von Modernisierungskosten ( 559 BGB) Erhöhung von Betriebskostenpauschalen ( 560 BGB) 790 XXIII

17 202 Mieterhöhung bei Sozialwohnungen Betriebskostenabrechnung Besondere Mieterklärungen Mängelanzeige nach 536c BGB Ankündigung der Aufrechnung oder Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes Erklärung des Nichtfortsetzungswillens nach 545 BGB Erklärung des Nichtfortsetzungswillens nach dem Tode des Mieters ( 563 BGB) Protokolle über den Wohnungszustand Protokoll über den Zustand bei Mietbeginn Protokoll über den Zustand bei Mietende Klaganträge in Mietrechtprozessen Einleitung Räumungsklage Mieterhöhungsklage nach 558 BGB Instandsetzungsklage des Mieters Duldung der Wartung eines Gerätes in der Wohnung Duldung von lnstandsetzungs-/modernisierungsarbeiten Entfernung einer Parabolantenne Unterlassen der Tierhaltung Antrag auf zukünftige Zahlung Kautionsabrechnung und-zahlung Feststellung eines Mietverhältnisses 806 Sachverzeichnis 809