Schuldrecht Besonderer Teil II

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1 Schuldrecht Besonderer Teil II - vertragliche Schuldverhältnisse - Dr. Sebastian Mock, LL.M.(NYU) Attorney-at-Law (New York) dienstags, , ESA A freitags, , Phil B

2 A. Verträge zur Überlassung auf Zeit Ausgestaltung als Dauerschuldverhältnisse zeitlich beschränkte Überlassung des Besitzes (Miete, Pacht, Leihe) oder des Eigentums (Darlehen) insbesondere Sonderregelungen für die Beendigung Auftreten als entgeltliche (Miete) oder unentgeltliche Verträge (Leihe) Unterscheidung nach dem Gegenstand der Überlassung o Sachen (Miete, Leihe, Darlehen) o Gegenstand (Pacht) Erstreckung auch auf Rechte meist in Form eines Lizenz- oder Verlagsvertrags Unterscheidung nach der Art der Überlassung o Übertragung des mittelbaren Besitzes (Miete, Leihe, Pacht) o Übertragung des Eigentums (Darlehen) Unterscheidung nach dem Umfang der eingeräumten Befugnis o nur Gebrauch der Sache (Miete, Leihe) o Gebrauch der Sache und Ziehung der Früchte (Pacht)

3 A. Verträge zur Überlassung auf Zeit Miete a BGB Pacht BGB Leihe BGB Darlehen , BGB umgangssprachliche Verwendung der Begriffe in der Regel fehlerhaft Abgrenzung anhand des tatsächlich Gewollten (Bsp. Leihwagen, Vermietung eines Gartens, Ausleihen von Eiern bei der Nachbarin)

4 I. Überblick Allgemeine Vorschriften des Mietrechts ( BGB) Mietverträge über Wohnraum ( a BGB) Mietverträge über Grundstücke ( 578 I BGB) Mietverträge über Nicht- Wohnräume ( 578 II BGB) weit gehende Schutzvorschriften für Mieter soziales Mietrecht einschränkende Anwendung des Mietrechts der a BGB und Sonderregelungen in den a BGB

5 II. Vertragsschluss grundsätzlich Vertragsautonomie aber weit gehende Überlagerung durch soziales Mietrecht Form o grundsätzlich kein Formerfordernis o aber Vermutung der unbestimmten Laufzeit bei fehlender Schriftform ( 550, 578 BGB) Einigung über Mietobjekt und Miete (seit 2001 nicht mehr Mietzins) Mietobjekt grundsätzlich als Stückschuld keine Sonderregelungen für Gattungsschulden vorhanden o im Einzelfall aber auch Gattungsschuld möglich (z.bsp. Hotelzimmer) o einschränkende Anwendung des Mietrechts bei Gattungsschulden Mietkaution Einschränkungen in 551 BGB o Maximal dreifache Kaltmiete ( 551 I BGB) o Pflicht zur Anlage beim einem Kreditinstitut ( Kautionssparbuch ) mit Zinserträgen o keine abweichende Regelung möglich ( 551 IV BGB) o Keine Anwendung bei Mietverträgen über andere Sachen als Wohnräume

6 III. Pflichten des Mieters Zahlung der Miete ( 535 II BGB) o bei Wohnraum Zahlung im voraus ( 556b I BGB), aber 579 BGB o keine Befreiung von der Zahlungspflicht bei fehlendem Gebrauch geschuldet ist lediglich die Verschaffung der Mietsache und nicht deren tatsächliche Nutzung aber Anrechnung von anderweitigen Verwertungen ( 537 II BGB) o Nichtzahlung begründet Schuldnerverzug ( 280 II, 286, 288 BGB) ggf. Entstehen eines Rechts zur fristlosen Kündigung o Höhe der Miete umfangreiche Sonderregelungen in den 557 ff. BGB (Bsp. Erhöhung wegen Modernisierung ( 559 BGB)) Obhuts- und Sorgfaltspflichten 536c BGB - Anzeige von Mängeln gegenüber dem Vermieter Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs o grundsätzlich nur Benutzungsrecht und keine pflicht (Ausnahme: Beschädigung der Mietsache bei Nichtnutzung Bsp. Reitpferd) o keine Überlassung an Dritte ( 540 BGB) Familienangehörige keine Dritten, aber nichteheliche Lebenspartnerschaft o aber 553 BGB Gestattungspflicht bei berechtigtem Interesse bei Zumutbarkeit und ggf. Mieterhöhung o Bestimmung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergänzende Auslegung ( 157 BGB) Bsp.: Aufstellung von Gas- oder Elektrogeräten, Verkabelung der Wohnung, Anbringung einer Parabolantenne jedenfalls nicht bei der Bereitstellung eines Kabelanschlusses (BVerfG v BvR 1687/92, BVerfGE 90, 27)

7 III. Pflichten des Mieters Folgen vertragswidrigen Gebrauchs o Abmahnung und Klage auf Unterlassen ( 541 BGB) o fristlose Kündigung ( 543 II Nr. 2 BGB) o Ersatzanspruch aus 280 I BGB mit Verschuldenszurechnung bei Überlassung an Dritte ( 540 II BGB) (vertragliche Verpflichtung zur) Vornahme von Schönheitsreparaturen o grundsätzlich keine Verletzung von 307 II BGB aufgrund der Kostenumlegung auf die Miete o aber pauschale Verpflichtung im Mietvertrag als AGB unwirksam (sog. Endrenovierungsklauseln vgl. BGH, Urt. v VIII ZR 316/06, NJW 2007, 682) o ansonsten Kostenersatz für den Vermieter über Schadenersatz statt der Leistung bei Nichtvornahme ( 280 I, 281 BGB) Auszug des Mieters als endgültige Nichtvornahme ( 281 II Alt. 1 BGB) Entbehrlichkeit der Fristsetzung o Umbau der Wohnung nach Vertragsende Umwandlung der Anspruchs in einen Ausgleichanspruch in Geld (ergänzende Vertagsauslegung) aber nur Ersatz des Materials und der Kosten für Arbeitsleistungen (in der Regel nicht bei Verwandten) BGH v VIII ZR 378/03, NJW 2005, 425) Rückgabe der Mietsache ( 546 BGB) o Anspruch gegen den Mieter aus 546 I BGB und 985 I BGB und gegen den Dritten, dem der Mieter die Sache überlassen hat ( 546 II BGB) o Nutzungsentschädigung bei unterlassener Rückgabe ( 546a I BGB) und Fortgeltung der allgemeinen Schadenersatzvorschriften ( 546a II BGB)

8 IV. Pflichten des Vermieters Gebrauchsgewährung ( 535 I BGB) o Verschaffung des unmittelbaren Besitzes auch Vermietung fremder nicht im Eigentum des Vermieters stehenden Sachen o nur Sachen keine Rechte o Überlassung und Erhaltung im gebrauchsfähigen Zustand ( 535 I 2 BGB) Gebrauchsüberlassungs- und Gebrauchserhaltungspflicht o Duldung der vertragsgemäßen Überlassung (s.o.) o Abwehr der Störungen durch Dritte (z.bsp. Lärmbelästigungen durch andere Mieter oder deren Besucher) Instandhaltung und Vornahme von Schönheitsreparaturen o grundsätzlich Aufgabe des Vermieters aber regelmäßig vertragliche Übernahme durch den Mieter (s.o.) o bei Unwirksamkeit der Klausel Verpflichtung des Vermieters Nebenleistungspflichten o Versorgung mit Gas, Wasser und Strom o Tragung der Lasten der gemieteten Sache ( 535 I 3 BGB) Umlage auf den Mieter nur bei klarer Erkennbarkeit der Kostenlast o Schutzpflichten (z.bsp. Warnung vor Einbrüchen oder Gesundheitsgefahren) o Wettbewerbsverbot keine Eröffnung eines eigenen Geschäfts in unmittelbarer Nachbarschaft (BGH v VIII ZR 56/78, WuM 1979, 144 Schutz vor Konkurrenz im eigenen Haus) Duldungspflicht o Wegnahmerecht des Mieters ( 539 II BGB) mit ggf. dinglicher Wirkung

9 V. Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel Sachmängel o keine Definition subjektiver Mangelbegriff Abweichen der Ist- von der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit (ggf. unter Heranziehung objektiver Kriterien) o Minderung der Tauglichkeit der Sache ( 536 I 1 BGB) o keine Unerheblichkeit des Mangels ( 536 I 3 BGB) o keine Mangelhaftigkeit der Sache selbst erforderlich auch schon Beziehungen zur Umwelt ausreichend (Bsp. Entzug öffentlich-rechtlicher Genehmigungen aufgrund des Zustands der Sache) o Abgrenzungsschwierigkeiten bei allgemeinen Störungen (z.bsp. Straßenlärm, Baumaßnahmen o keine Sekundärverantwortlichkeit des Vermieters gegenüber eigentlichem Störer Rechtsmängel ( 536 III BGB) o vollständiger oder teilweiser Entzug des vertragsgemäßen Gebrauchs durch einen Dritten o öffentlich-rechtliche Beschränkungen nur Sachmängel o Bsp. Doppelvermietung oder Untervermietung ( 546 II BGB) Fehlen zugesicherter Eigenschaften o Sonderregelung in 536 II BGB kein Verweis auf 536 I 3 BGB o Bestimmung durch Auslegung Anwendung der Grundsätze über Garantien Vorliegen bei Überlassung oder danach

10 V. Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel Mängelbeseitigung o Primäranspruch aus 535 I 2 BGB o Anwendbarkeit des 320 BGB Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Miete Minderung ( 536 BGB) o vollständige Aufhebung der Tauglichkeit Befreiung von der Verpflichtung zur Mietzahlung kraft Gesetzes kein Gestaltungsrecht ( 536 I 1 BGB) o teilweise Aufhebung der Tauglichkeit angemessene Herabsetzung der Miete o Rückzahlungsanspruch für zuviel gezahlte Miete 812 I 1 Alt. 1 BGB Mängelbeseitigung und Aufwendungsersatz ( 536a II BGB) o Verzug der Mängelbeseitigung ( 536a II Nr. 1 BGB) o Umgehende Mängelbeseitigung zwingend notwendig ( 536a II Nr. 2 BGB) o ansonsten nur Ersatz über Geschäftsführung ohne Auftrag ( 677 ff. BGB) Fristlose Kündigung ( 543 I, II Nr. 1 BGB) Schadenersatz ( 536a I BGB) o anfänglicher Mangel Garantiehaftung ( 536a I Alt. 1 BGB) o nachträglicher Mangel Verschuldenshaftung ( 536a I Alt. 2 BGB) o Verzug der Mängelbeseitigung Verschuldenshaftung ( 536a I Alt. 3 BGB) o Mangelfolgeschäden Geltung des 536a I BGB o Schädigung Dritter Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter keine Exklusivität der Rechte ( unbeschadet des 536 )

11 V. Haftung des Vermieters für Sach- und Rechtsmängel Mangelhaftigkeit der Mietsache Mängelbeseitigungsanspruch ( 535 I 2 BGB) Minderung ggf. Befreiung von der Miete ( 536 I BGB) Schadenersatz ( 536a I BGB) Selbstvornahme/Aufwend ungsersatz ( 536a II BGB) Fristlose Kündigung ( 543 I, II Nr. 1 BGB) anfänglicher Mangel Garantiehaftung nachträglicher Mangel Verschuldenshaftung Verzug der Mängelbeseitigung

12 Tod des Mieters ( 580 BGB) B. Mietrecht VI. Beendigung des Mietvertrages Beendigung des Mietverhältnisses Aufhebungsvertrag Ordentliche Kündigung ( 542 I BGB) Kündigung ohne Grund aber mit Kündigungsfrist Wohnraum 573c BGB Grundstücke 580a BGB Außerordentliche Kündigung ( 543 BGB) Erfordernis des wichtigen Grundes Abwägung beiderseitiger Interessen (Bsp. 543 II BGB) Nichtzahlung der (Warm)Miete als praktisch wichtigster Fall ( 543 II Nr. 3 BGB) Fristsetzungserfordernis bei Vertragsverletzung ( 543 III BGB) Umdeutung in ordentliche Kündigung ( 140 BGB) Zeitablauf ( 542 II BGB) stillschweigende Fortsetzung ( 545 BGB) keine ordentliche Kündigung möglich (arg. 542 II BGB) Gestaltungsrecht für beide Seiten ohne Form- oder Begründungserfordernis Ausübung durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung

13 VII. Beendigung des Mietvertrages bei Wohnräumen besonderer Kündigungsschutz für den Mieter soziales Mietrecht Sozialbindung des Eigentums (Art. 14 II GG) Einschränkung der ordentlichen und außerordentlichen Kündigung Erschwernisse der Kündigung durch Notwendigkeit eines berechtigten Interesses Widerspruchsrecht des Mieters gegen Kündigung Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unbilliger Härte für den Mieter für einen angemessenen Zeitraum gerichtliche Festsetzung der Dauer durch Urteil möglich Erhöhte Anforderungen an Form und Inhalt der Kündigung Schriftformerfordernis ( 568 BGB) 126 BGB Unwirksamkeit der Kündigung bei Verstoß gegen Formerfordernis Ausschluss von Umgehungsmöglichkeiten durch 575 BGB Erfordernis eines wichtigen Grundes für die Eingehung eines Zeitmietvertrages über Wohnraum

14 VII. Beendigung des Mietvertrages bei Wohnräumen Ordentliche Kündigung verdrängende Modifizierung des 542 BGB Erfordernis eines berechtigten Interesses o nicht abschließende Beispiele in 573 II BGB nicht unerhebliche Verletzung der vertraglichen Pflichten ( 573 II Nr. 1 BGB) Eigenbedarf ( 573 II Nr. 2 BGB) Notwendigkeit vernünftiger und nachvollziehbarer Gründe Interessenberücksichtigung hinsichtlich des Mieters in 574 BGB Problem der anderweitigen Befriedigungsmöglichkeit und des Missbrauchs des Eigenbedarfs, ggf. Schadenersatzanspruch des Mieters wegen unberechtigter Kündigung angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks ( 573 II Nr. 3 BGB) Obliegenheit zur Angabe der Gründe ( 573 III BGB) o weitergehende berechtigte Interessen des Vermieters möglich o Einschränkung bei kleinen Vermietern ( 573a BGB) Kündigungsfristen o allgemeine Kündigungsfrist des 573c BGB nahezu drei Monate, mit Samstag als Werktag außer bei Fristende o Verlängerung der Kündigungsfrist bei entsprechender Dauer des Mietverhältnisses bis zu neun Monate ( 573c I 2 BGB)

15 VII. Beendigung des Mietvertrages bei Wohnräumen Außerordentliche Kündigung Ergänzung des 543 BGB Normierung wichtiger Gründe außerordentliche fristlose Kündigung o für Mieter bei Vorliegen von Gesundheitsgefahren ( 569 I BGB) Kenntnis oder Verzicht irrelevant ( 569 I 2 BGB) Erweiterung durch 578 II 2 BGB bei Räumen, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind Gaststätten, Ladenlokale, Büros usw. o für beide Seiten bei nachhaltiger Störung des Hausfriedens ( 569 II BGB) o Einschränkung des Kündigungsrechts bei Zahlungsverzugs des Mieters ( 569 III BGB) o Obliegenheit zur Angabe des Grundes im Kündigungsschreiben ( 569 IV BGB)

16 VII. Vermieterpfandrecht gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters Anwendung der Vorschriften über das Vertragspfandrecht ( 1257, 1204 ff. BGB) Sicherungsmittel für den Vermieter neben der Mietkaution aber meist geringe praktische Bedeutung wegen fehlender Kenntnis über Werthaltigkeit der eingebrachten Sachen Voraussetzungen: o eingebrachte Sachen nicht nur vorübergehendes Verschaffen in die Mieträume Einbringung als Realakt o Eigentum des Mieters erforderlich kein gutgläubiger Erwerb nach 1207 wegen fehlendem Verweis durch 1257 BGB ( entstandenes Pfandrecht o Forderungen aus dem Mietverhältnis Miete, Nebenkosten und auch Schadenersatzansprüche o kein Erlöschen des Pfandrechts durch Entfernung vom Grundstück ( 562a BGB) Rechtsfolge: Verwertungsrecht für den Vermieter Verkauf ( 1228 I BGB) oder öffentliche Versteigerung ( 1235 ff. BGB) Selbsthilferecht des Vermieters ( 562b I BGB) dinglicher Herausgabeanspruch des Vermieters gegen den Besitzer der Sache

17 IX. Veräußerung der Mietsache Schutz des Mieters bei beweglichen Sachen durch 986 II BGB Verweis auf 931 BGB bei Wohnraum, Grundstücken und Räumen Sonderregelung des 566 BGB - keine Anwendung von 931 II BGB wegen Übereignung nach 873, 925 BGB Voraussetzungen: o wirksamer Mietvertrag über Wohnraum, Grundstücke oder Räume ( 578 BGB) o Veräußerung nach Überlassung o nur rechtsgeschäftliche Übertragung, aber insbesondere Verweis in 57-57d ZVG auch bei Zwangsversteigerung Rechtsfolge: o Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag o Mithaftung des bisherigen Vermieters ( 566 II BGB) wie ein Bürge ohne Einrede der Vorausklage Möglichkeit des Ausschlusses der Haftung durch Mitteilung gegenüber dem Mieter ( 566 II 2 BGB) o Schutz des Mieters vor doppelter Inanspruchnahme durch Vermieter ( 566c BGB) Kauf bricht nicht Miete

18 C. Leihe unvollkommener zweiseitiger Vertrag über unentgeltliche Gebrauchsüberlassung keine Gegenseitigkeitspflicht Unentgeltlichkeit als maßgebliches Unterscheidungskriterium zur Miete Pflichten des Mieters: o Gestattung des Gebrauchs keine Pflicht zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands o Haftungsprivilegierung des Entleihers ( 599 BGB) o Beschränkung der Mängelhaftung auf Arglist ( 600 BGB) o Kostentragungspflicht für außergewöhnliche Erhaltungskosten für die Leihsache nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag ( 601 II BGB) Pflichten des Vermieters: o Rückgabepflicht bei Beendigung der Leihe ( 604 BGB) Schadenersatzpflicht bei Verletzung ( 280 ff. BGB) o Kostentragungspflicht für gewöhnliche Erhaltungskosten für die Leihsache ( 601 I BGB) Pflicht zur Vornahme der erforderlichen und zumutbaren Erhaltungsmaßnahmen Beendigung des Leihverhältnisses: o Ende der vereinbarten Laufzeit ( 604 I BGB) o Zweck der Leihe ( 604 II BGB) Bsp. Fertigstellung eines Werks o ansonsten jederzeitiges Rückforderungsrecht ( 604 III BGB) o Kündigungsrecht ( 605 BGB)

19 D. Pacht entgeltliche Gebrauchsüberlassung mit Recht zum Gebrauch der Sache und Ziehung der Früchte ( 581 BGB) Früchte ( 99 BGB) Erzeugnisse einer Sache und deren sonstige Ausbeute oder Erträge eines Rechts ( 99 II BGB) Sondervorschriften in den 581 ff. BGB ansonsten Verweis auf das Mietrecht ( 581 II BGB) Aber kein Verweis auf das Mietrecht beim Landpachtvertrag Sondervorschriften in den 585 ff. BGB Pflichten des Pächters o Zahlung der Pacht ( 581 I 2 BGB) o ordnungsgemäße Bewirtschaftung bei der Landpacht ( 586 I 3 BGB) o vertragsgemäßer Gebrauch insbesondere keine die ordnungsgemäße wirtschaft überschreitende Fruchtziehung Pflichten des Verpächters o Überlassung des Gebrauchs der verpachteten Sache und Gewährung des Genusses der Früchte ( 581 I 1 BGB) Übergabe der Sache o Mängelgewährleistungsrecht ( 581 II, 536 ff. BGB) Beendigung des Pachtvertrags o besondere Kündigungsfristen in 584 BGB und 594a BGB