Schröder fragt jetzt mal nach bei Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der ProPotsdam GmbH

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1 Schröder fragt jetzt mal nach bei Jörn-Michael Westphal, Geschäftsführer der ProPotsdam GmbH Im GEWOBA-Servicemagazin Wohnen in Potsdam geht der langjährige Trainer des Frauenfußball-Bundesligisten 1. FFC Turbine Potsdam in der Gesprächsreihe Schröder fragt jetzt mal nach Entwicklungen im Potsdamer Stadtgebiet auf den Grund. Inzwischen im Ruhestand, spricht er diesmal mit ProPotsdam- Geschäftsführer Jörn-Michael Westphal, über bezahlbares Wohnen, mobile Mieter und den Wert eines tollen Teams. Wer eine Wohnung bei der ProPotsdam sucht, findet auf der Homepage Ihres Unternehmens gerade mal 25 Angebote. Ist das gut oder ist das schlecht? Was Sie da unter den Mietangeboten sehen, sind nur die Wohnungen, für die wir nicht sofort einen Interessenten haben. Den Großteil dessen, was im Bestand der GEWOBA durch einen Mieterwechsel frei wird, melden wir umgehend an die Stadt, die diese Wohnungen für dringliche Belegungsrechte nutzt. Das sind immerhin 600 im Jahr. Als nächstes werden die wartenden Wohnungssuchenden der ProPotsdam bedient. Nur wenn es keine Interessenten für eine Wohnung gibt, kommt diese als Wohnungsangebot auf die Homepage, deshalb sehen Sie gegenwärtig lediglich 25 Angebote. Ob das gut ist oder schlecht, kommt auf die Betrachtung an. Einerseits ist ein sehr geringer Leerstand ein gutes Zeichen, weil die Unterhaltung unbewohnter Wohnungen ja auch teuer ist. Auf der anderen Seite würden wir unseren Mietinteressenten gern mehr Wohnungen anbieten. Neubau ist da die einzige Möglichkeit. Bis zum Jahr 2027 werden insgesamt GEWOBA- Wohnungen neu entstehen, zusätzlich zu den 500, die bereits neu gebaut worden sind. Derzeit liegen die Quadratmeterpreise für Neubauten im Bornstedter Feld bei 10 Euro oder mehr. Für jedermann bezahlbar ist eine Neubauwohnung also nicht! Das stimmt. Bei den ersten 500 neugebauten Wohnungen der ProPotsdam liegt die Miete durchschnittlich bei etwas über 10 Euro pro Quadratmeter. Das liegt daran, dass die Wohnungen frei finanziert errichtet wurden und in diesem Fall die Kostenmiete berechnet wird. Bezuschusste Neubaumieten ermöglicht erst ein soziales Wohnungsbauförderprogramm des Landes, und das gab es bis vor einem Jahr überhaupt nicht. Jetzt ist erstmalig eines aufgelegt, was für uns bedeutet, dass wir künftig auch im Neubau sozialen Wohnraum für 5,50 Euro bzw.

2 7,00 Euro pro Quadratmeter anbieten können. Immerhin die Hälfte der bis 2027 geplanten Neubauwohnungen soll durch das Land gefördert sein. Wie gewährleisten Sie, dass die günstigen Mietkonditionen auch wirklich nur von denen genutzt werden, die Anspruch darauf haben? In Wohnungen, deren Sanierung oder Neubau durch öffentliche Förderprogramme subventioniert wurden, kann es durchaus vorkommen, dass sich die Einkommenssituation ihrer Bewohner unbemerkt verändert. Das liegt daran, dass die Förderung sich über einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren hinzieht und es nach der Wohnungszuweisung keine weiteren Einkommensüberprüfungen gibt. Verwaltungen sprechen in einem solchen Fall von Fehlbelegung, aber so etwas gibt es bei uns höchst selten. Anders verhält es sich mit den Sozialboni. Das sind freiwillige Bindungen, die wir als kommunales Unternehmen mit der Stadt vereinbart haben. So reduzieren wir beispielsweise für einen festgelegten Zeitraum von drei oder fünf Jahren die Miete von Haushalten mit geringem Einkommen. Ergibt eine spätere Einkommensprüfung, dass sich etwas geändert hat, etwa nach Umschulung, Ausbildungsabschluss oder absolviertem Studium, muss die normale Miete gezahlt werden. Diese Art der Förderung berücksichtigt die spezielle Lebenslage der jeweiligen Mieter und sie ergänzt sich gut mit den lang laufenden Bindungen durch die öffentliche Förderung. Zusammen können sie bewirken, dass die Quartiere sozial wieder gut durchmischt werden. So, wie es früher schon mal war. Genau. In Drewitz soll uns das beispielhaft gelingen. Der Stadtteil wird auch attraktiv werden für die Potsdamer, die sich bislang nicht haben vorstellen können, nach Drewitz zu ziehen. Erreichen wollen wir das durch die Qualität der Wohnungsangebote und eben nicht allein durch die Miethöhe. Die Sanierung erlaubt uns, künftig völlig unterschiedlichen Wohnraum anzubieten, bis hin zu vollkommen barrierefreien Wohnungen mit toller Ausstattung und hohem Komfort. Hinzu kommt, dass wir auch im Wohnumfeld einiges getan haben. Die Stadt hat den Konrad-Wolf-Park errichtet, die Wohnhöfe werden im Sinne einer Gartenstadt gestaltet. All das wird im Laufe der Jahre dazu führen, dass Drewitz für die Potsdamer wieder interessanter wird. Ob uns die angestrebte soziale Durchmischung gelingt, werden wir aber erst in einigen Jahren sehen.

3 In den inzwischen 26 Jahren ihres Bestehens hat die GEWOBA ihren Wohnungsbestand saniert und modernisiert. Wie weit sind Sie mittlerweile, wann werden Sie fertig sein und geht es dann wieder bei den zuerst sanierten Häusern los? Bei der Sanierung unseres Bestandes liegen wir beinahe auf der Zielgeraden. Von unseren mehr als Wohnungen sind rund 70 Prozent teil- bzw. vollsaniert. Nachdem wir uns in der Vergangenheit verschiedenen Schwerpunkten etwa der Innenstadt und dem Zentrum Ost, später der Altbausubstanz oder der Gartenstadt Drewitz gewidmet und dazu auch Förderprogramme in Anspruch genommen haben, liegt der Fokus in den nächsten Jahren auf den Altbausiedlungen in der Heidesiedlung, am Brauhausberg, in der Großbeeren- /Grünstraße sowie im Behlertkarree. Auch bei diesen Vorhaben bemühen wir uns um Fördermittel, um die Miete auch nach der Sanierung möglichst gering zu halten. Bis zum Jahr 2033 soll unser gesamter Bestand einmal saniert worden sein. Und wenn wir durch sind, fangen wir in der Tat wieder von vorne an... Bei der Vorstellung des neuen Mietspiegels war die Rede von Wohnungen, die der Stadt gegenwärtig fehlen. Auf welche Erhebungen stützt sich eine solche Zahl und welche Aufgaben leiten Sie als kommunales Wohnungsunternehmen daraus für sich ab? Die Ermittlung des Bedarfs ist ein aufwendiges Verfahren. Es stellt unter anderem die Zuzüge in den einzelnen Jahren der Zahl der fertiggestellten Wohnungen gegenüber und stellt auch Prognosen auf der Basis vieler Daten an. Daraus sehen wir etwa, dass insbesondere die Zahl der Kinder in Potsdam zunehmen wird, aber auch die Zahl der Senioren. Das Thema barrierefreies Wohnen wird also in den nächsten Jahren an Bedeutung gewinnen. Interessant für die Aktivitäten im Wohnungsbau ist beispielsweise auch, dass sich in unserem Wohnungsbestand seit 2006 die Durchschnittsgröße der Haushalte von 2,1 auf 1,7 Personen pro Haushalt verkleinert hat. 0,4 Menschen das hört sich nicht viel an, aber rechnen Sie das mal allein auf unsere rund GEWOBA-Wohnungen hoch: Das sind knapp Potsdamer, die neu untergebracht werden müssen! Bei überdies steigender Bevölkerungszahl hat das enorme Auswirkungen auf das Wohnungsbaugeschehen in unserer Stadt. Auch wir richten uns bei unseren Neubauvorhaben nach diesen Bedarfen. So sind zum Beispiel direkt am Volkspark im vergangenen Jahr Wohnungen gebaut worden, die viel Platz für Familien

4 bieten. Ein weiteres Projekt im Bornstedter Feld war dann eher auf kleinere Wohnungen ausgerichtet. Gehen wir noch mal zurück nach Drewitz: Erst vor wenigen Wochen gab es von der Bundesbauministerin viel Lob für die Gartenstadt. Dort wurde die Wandlung eines nahezu charakterfreien Plattenbaugebiets zur verkehrsberuhigten Grünanlage mit Wohnfunktion beispielhaft vollzogen. Mobil sein wollen die Drewitzer aber weiter, auch wenn keine Hauptverkehrsstraße mehr durchs Wohngebiet führt. Wie unterstützen Sie als Eigentümer der meisten Wohnungen im Viertel die Drewitzer dabei? Bei der Umsetzung des Gartenstadtkonzeptes wurde schnell deutlich, dass die Bewohner ihre Pkw-Stellplätze vermissen, wenn der Park errichtet wird, und einen Ersatz dafür suchen. Letztlich haben wir uns mit der gewählten Bürgervertretung auf die Einführung eines Parkraumbewirtschaftungskonzepts verständigt. Es sah vor, die weniger gewordenen Stellplätze im Quartier nach sozialen Kriterien zu vergeben. Berücksichtigt wurden beispielsweise das Alter und die Wohndauer der Mieter in Drewitz, aber auch Mobilitätseinschränkungen. Aus den über 500 Anfragen für Stellplätze ergab sich dann eine Liste, in der ein Punktesystem für eine gerechte Vergabe der begehrten Plätze gesorgt hat. Im nördlichen Teil von Drewitz funktioniert das seit langem, im südlichen Teil gab es einige Verzögerungen, aber dort kommen wir voraussichtlich in den nächsten Monaten zum Abschluss. Die Vermietung personengebundener Stellplätze ermöglicht ja auch, diese zukünftig mit Stromanschlüssen für Elektrofahrzeuge auszustatten. Auf öffentlichen Stellplätzen war das nicht möglich. Aber es geht ja auch nicht allein ums Parken. Drewitz ist hervorragend an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) angeschlossen. Das führte vor Jahren zur Idee des Mobilitätsbonus, bei dem wir die Vermietung von Ein-Zimmer-Wohnungen mit der Vergabe eines VIP-Jahrestickets verbunden haben. Das Angebot haben wir mittlerweile auf Zwei-Zimmer-Wohnungen erweitert und rechnen damit, dass auf diese Weise die Stellplatznachfrage im Laufe der Zeit etwas reduziert wird. Ein anderer Gedanke für nachhaltige Mobilität ist das Thema Carsharing, bei dem ein Verein aus Potsdam-West hilft, ein dort gut funktionierendes Modell nach Drewitz zu übertragen. Und wir schauen, welche Anreize wir noch schaffen können, alternative Mobilitätskonzepte zu nutzen. Ich glaube, mittlerweile haben die Drewitzer schon erkannt, dass sie mit dem Konrad-Wolf-Park an Wohnwert

5 deutlich gewonnen haben. Es ist wirklich schön zu sehen, dass dort, wo früher mal die Straße war, heute die Kinder spielen und die Familien auf den Bänken sitzen. Beim Thema Drewitz fällt mir auch die grüne Fernwärme ein, die der Stadtteil von der EWP bezieht. Dass Sie dieses Unternehmen seit ein paar Wochen kommissarisch leiten, ist für die Geschäftsbeziehungen doch sicher ganz praktisch, was? Sagen wir s mal so: Es schadet sicher nicht, wenn ein Unternehmen seine Kunden versteht. Diese kundenorientierte Sichtweise kann ich als Vertreter des größten Kunden der Stadtwerke, der vom kommunalen Energieversorger Strom, Wasser, Wärme und auch Gas für seine Mieter bezieht, dort einbringen. Und für mich gibt es keinen Interessenskonflikt zwischen der Arbeit für die GEWOBA und die EWP, wenn ich ein erfolgreiches Zusammenwirken unter dem Blickwinkel der Stadtentwicklung sehe. In der Realität ist es aber wichtig, die Abläufe in beiden Unternehmen voneinander unabhängig zu behandeln. Das sieht praktisch so aus, dass ich als Interims-Geschäftsführer beispielsweise keine Verträge zwischen der GEWOBA und der Energie und Wasser Potsdam unterzeichne. Dies erfolgt ausschließlich durch andere Geschäftsführer oder Prokuristen. Was waren Ihre ersten Gedanken, als der Oberbürgermeister mit dem Wunsch an Sie herantrat, zusammen mit Horst Müller-Zinsius übergangsweise die Geschäftsführung der Stadtwerke zu übernehmen? Dass uns der Oberbürgermeister zutraut, diese Aufgabe zu übernehmen, werte ich als Anerkennung unserer bisherigen Arbeit. Deshalb habe ich mich sehr darüber gefreut. Es bedeutet ja auch, dass die ProPotsdam als so stabil angesehen wird, dass den Geschäftsführern übergangsweise noch ein weiteres Handlungsfeld übertragen werden kann. Mein zweiter Gedanke war, dass ich künftig hier oft fehlen werde, weil ich im anderen Unternehmen bin. Und dann habe ich an die Konsequenzen für meine Familie und die eigene Work- Life-Balance gedacht. Da mussten zunächst ein paar Themen abgestimmt und das Nötige organisiert werden. Ganz ehrlich: Welche Themen bei der GEWOBA werden liegen bleiben müssen, bis Sie wieder mehr Zeit haben, sich ausschließlich um die Geschäfte hier zu kümmern? Liegen bleibt keine Arbeit! Aber man sieht mich übergangsweise weniger in Beteiligungsverfahren oder

6 städtischen Veranstaltungen in den Wohngebieten. Die Gespräche und persönlichen Begegnungen mit den Akteuren in den Stadtteilen sind für mich immer wichtig. Dazu fehlt mir jetzt leider die Zeit. Ansonsten werde ich mich zweieinhalb Tage pro Woche auf die andere Aufgabe konzentrieren. Drewitz ist auf dem Gleis und läuft auch mit geringerer Einbindung meinerseits weiter. Auch das Thema Sanierung der Altbausiedlungen, das uns lange Zeit sehr intensiv beschäftigt hatte, ist geregelt und für mich weitgehend abgeschlossen. Für unsere Bauprogramme sind die Fördermittel beantragt und die Bonusprogramme entwickelt. Als nächstes wollen wir uns im Bereich der Informationstechnik/Digitalisierung auf einen neuen Stand ausrichten. Dieses Thema wird jetzt vorbereitet und wenn Mitte nächsten Jahres meine Mission erfüllt ist, wird es so weit sein, dass ich mich intensiv darum kümmern kann. Verlassen kann ich mich bei allem auf ein tolles Team, das mir den Rücken stärkt und freihält. Im Sport heißt es so: Die Mannschaft ist der Star. Sie sagen es!