Architekt Steffen Kickhöfel Diplom - Ingenieur (FH)

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1 Architekt Steffen Kickhöfel Diplom - Ingenieur (FH) Wertgutachten zum Zweck der Zwangsversteigerung Architektur- & Sachverständigenbüro Zur Försterlaube Hessisch Oldendorf Tel: / / Fax: -35 Ermittlung des Verkehrswertes in Anlehnung an 194 BauGB sowie ImmoWertV 29 K 4/14 35 Gesamtseiten Ausfertigung: 1 Objekt: Erbbaurecht, bebaut mit einem Wohnhaus mit Einliegerwohnung in Fachwerkbauweise Hasperder Straße 14, 16, Bad Münder Grundbuch: Grundbuch von Hasperde, Blatt 179, lfd. Nr. 1 Flur, Flurstück Gemarkung Hasperde, Flur 2, Flurstück 41/11 Grundstücksgröße: 1162 m² Wohnfläche: ca. 224 m² Nutzfläche: ca. 251 m² Gläubiger: Ansprechpartner: Telefon: Auftraggeber: Zweck der Ausarbeitung: Ortstermin: Bewertungsstichtag Qualitätsstichtag Ausfertigungsdatum: Landkreis Hameln-Pyrmont Süntelstraße 9, Hameln Frau Lange / Amtsgericht Hameln Zehnthof 1, Hameln Verkehrswertermittlung Zum Zwecke der Zwangsversteigerung Bei der nachstehenden Wertermittlung handelt es sich um eine Verkehrswertschätzung. Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Für den Wertermittlungsstichtag ermittelt sich der Verkehrswert des mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebauten Erbbaurechts mit rd ,- in Worten: einundneunzigtausenddreihundert Euro

2 Seite 2 von 35 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1 Allgemeine Angaben Angaben zum Bewertungsobjekt Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Auswertung des Erbbaurechtsvertrags Begründung und Laufzeit des Erbbaurechts Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts Vertragsmäßiger (dinglicher) Inhalt des Erbbaurechts Erbbauzins Wertsicherung Grund- und Bodenbeschreibung Lage Großräumige Lage Kleinräumige Lage Gestalt und Form Erschließung, Baugrund etc Privatrechtliche Situation Öffentlich-rechtliche Situation Baulasten und Denkmalschutz Bauplanungsrecht Bauordnungsrecht Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Raumausstattungen und Ausbauzustand Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes Schuppen Außenanlagen Ermittlung des Verkehrswerts Grundstücksdaten Erbbaurecht und Erbbauzins Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Bodenwertaufteilung (Bodenwertanteil des Erbbaurechts) Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung für das unbelastete Gesamtgrundstück Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach WertR

3 Seite 3 von Sachwertermittlung Sachwertberechnung Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Verkehrswert Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten Verzeichnis der Anlagen Berechnung der Wohnfläche - Einfamilienhaus Berechnung der Wohnfläche - Einliegerwohnung Berechnung der Nutzfläche - Dachgeschoss Berechnung der Nutzfläche - Erdgeschoss Berechnung der Gebäude-Grundfläche - Wohnhaus Berechnung der Gebäude-Grundfläche - Schuppen... 35

4 1 Allgemeine Angaben Seite 4 von Angaben zum Bewertungsobjekt Art des Bewertungsobjekts: Erbbaurecht, bebaut mit Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Objektadresse: Hasperder Straße 14, Bad Münder Grundbuchangaben: Erbbaugrundbuch von Hasperde, Blatt 179, lfd. Nr. 1 Katasterangaben: Gemarkung Hasperde, Flur 1, Flurstück 41/11 (1.162 m²) 1.2 Angaben zum Auftrag und zur Auftragsabwicklung Wertermittlungsstichtag: (Tag der Ortsbesichtigung) Qualitätsstichtag: entspricht dem Wertermittlungsstichtag Es wurde eine Außen- und Innenbesichtigung des Objekts durchgeführt. Das Objekt konnte dabei größtenteils in Augenschein genommen werden. Folgende Bereiche waren nicht zugänglich bzw. konnten nicht in Augenschein genommen werden: Der nicht ausgebaute Dachboden konnte nicht in Augenschein genommen werden. Für die nicht besichtigten oder nicht zugänglich gemachten Bereiche wird unterstellt, dass der während der Besichtigung gewonnene Eindruck auf diese Bereiche übertragbar ist. Teilnehmer am Ortstermin: Erbbauberechtigter: herangezogene Unterlagen, Erkundigungen, Informationen: Der Ebbauberechtigte und der Unterzeichner nebst Mitarbeiterin Frau Wittrock Der Erbbauberechtigte ist dem Sachverständigen bekannt. Er wird auf Anordnung des Gerichts nicht genannt. Vom Auftraggeber wurden für diese Gutachtenerstellung im Wesentlichen folgende Unterlagen und Informationen zur Verfügung gestellt: unbeglaubigter Grundbuchauszug vom Vom Sachverständigen wurden folgende Auskünfte und Unterlagen beschafft: Flurkartenauszug im Maßstab 1:1.000 vom Auskunft aus der Bodenrichtwertkarte Auskunft aus dem Baulastregister Ausschnitt aus der Amtlichen Karte (AK5) Auszug aus der Topographischen Karte

5 Seite 5 von Besonderheiten des Auftrags / Maßgaben des Auftraggebers Vorbemerkungen 1.1 Allgemeines zum Verkehrswert In der Marktwirtschaft, die auch als Verkehrswirtschaft bezeichnet wird, ist der Verkehrswert ein geschätzter Wert für Gegenstände. Es wird dabei von einem theoretisch zu erzielenden Preis ausgegangen, der bei einem Verkauf des Gegenstandes erzielt werden würde, wobei alle Markteinflüsse berücksichtigt werden müssen. Bei Grundstücken sind dies zum Beispiel die Lage, die Nutzfläche, die Käuferschicht usw. Der Verkehrswert ist demnach nicht immer mit dem Kaufpreis identisch. Notverkäufe, Gefälligkeitspreise, Liebhaberpreise sind nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen. Der Verkehrswert von Immobilien ist nach allgemein anerkannten Grundsätzen mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens o- der mehrerer dieser Verfahren zu ermitteln. Diese Verfahren sind in der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) beschrieben. 1.2 Allgemeines zum Auftrag Das Gutachten wird in 6-facher Ausfertigung sowie als 2 PDF Dateien (1x verschlüsselt und 1 x unverschlüsselt ) erstellt. Eine Ausfertigung verbleibt beim Sachverständigen und wird für einen Zeitraum von zehn Jahren verwahrt. Eine Untersuchung/ Prüfung von Bodenverunreinigungen, Altlasten und sonstigen Kontaminationen, sowie die Prüfung auf tierische und pflanzliche Schädlinge ist nicht Bestandteil dieses Gutachtens. Bauschäden und -mängel (schadstoffhaltige Baustoffe, Standsicherheit, Schall-, Wärmeschutz usw.) können nur berücksichtigt werden, soweit sie sichtbar sind oder durch den Eigentümer hierüber Angaben gemacht hat. Die Zulässigkeit der Bebauung wird als planungs- und bauordnungsrechtlich legitim vorausgesetzt, sofern keine anders lautenden Aussagen / Unterlagen zur Bewertung zugänglich gemacht wurden oder recherchiert werden konnten. 1.3 Sonstiges Jegliche Vervielfältigung und Veröffentlichung ist nur mit ausdrücklicher schriftlicher Erlaubnis des Unterzeichners gestattet. Dies gilt auch für Auszüge aus den Karten, Zeichnungen, Foto und sonstigen reproduzierbaren Inhalten im Gutachten und den Anlagen. Im Zweifel ist der im Besitz der Rechte befindliche -Copyright - um schriftliche Zustimmung zur weiteren Verwendung und Vergütung zu konsultieren. Die im Gutachten genannten Inhaber zu den -Copyright -erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit- und umfassende Richtigkeit, sondern spiegeln den Kenntnisstand des Unterzeichners wieder. 1.4 Auswertung des Erbbaurechtsvertrags Begründung und Laufzeit des Erbbaurechts Laufzeit: Beginn des Erbbaurechts: ; Laufzeit bis: Gesetzlicher Inhalt des Erbbaurechts Geltungsbereich des Erbbaurechts: Begründung: eindeutig aus Grundbucheintrag gesamtes Grundstück; ersichtlich

6 Seite 6 von Vertragsmäßiger (dinglicher) Inhalt des Erbbaurechts besondere Vereinbarungen: Für die Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich Erbbauzins bei Vertragsbeginn vereinbarter Erbbauzins: 650,72 / Jahr derzeit gezahlter Erbbauzins: Wertsicherung vereinbarter Auslöser für eine Neufestsetzung des Erbbauzinses: vereinbarter Bezugsmaßstab für die Erbbauzinsanpassung: 650,72 / Jahr; Datum der letzten Anpassung: keine vereinbart keine Vereinbarung getroffen vereinbartes oder gesetzlich geregeltes Anpassungsintervall: 2 Grund- und Bodenbeschreibung 2.1 Lage Großräumige Lage Bundesland: keine Vereinbarung getroffen Niedersachsen Kreis: Ort: überörtliche Anbindung / Entfernungen: Kleinräumige Lage innerörtliche Lage: Art der Bebauung und Nutzungen im Ortsteil: Beeinträchtigungen: Topografie: Hameln Pyrmont Bad Münder, Ortsteil Hasperde nächstgelegene größere Städte: Kreisstadt Hameln (ca. 10 km entfernt) Landeshauptstadt: Hannover (ca. 40 km entfernt) Bundesstraßen: B 217 (ca. 2 km entfernt) Ortsrand; Geschäfte des täglichen Bedarfs ca. 10 km entfernt; Schulen und Ärzte ca. 10 km entfernt; Verwaltung (Stadtverwaltung) ca. 10 km entfernt überwiegend wohnbauliche Nutzungen gering (durch Straßenverkehr) eben

7 Seite 7 von Gestalt und Form Gestalt und Form: Straßenfront: ca. 60 m mittlere Tiefe: ca. 20 m Grundstücksgröße: insgesamt m² Bemerkungen: unregelmäßige Grundstücksform 2.3 Erschließung, Baugrund etc. Straßenart: klassifizierte Straße (Landesstraße); Straße mit regem Durchgangsverkehr Straßenausbau: voll ausgebaut, Fahrbahn aus Bitumen; Gehwege nicht vorhanden; Parkstreifen nicht vorhanden Anschlüsse an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigung: elektrischer Strom, Wasser aus öffentlicher Versorgung; Kanalanschluss; Telefonanschluss Grenzverhältnisse, nachbarliche Gemeinsamkeiten: Baugrund, Grundwasser (soweit augenscheinlich ersichtlich): Altlasten: keine Grenzbebauung des Wohnhauses gewachsener, normal tragfähiger Baugrund Die Untersuchung und Bewertung des Bewertungsobjekts hinsichtlich altlastverdächtige Fläche gehören nicht zum Gutachtenauftrag und werden nicht vorgenommen. In dieser Wertermittlung wird das Bewertungsobjekt als frei von Altlasten unterstellt. Anmerkung: In dieser Wertermittlung ist eine lageübliche Baugrund- und Grundwassersituation insoweit berücksichtigt, wie sie in die Vergleichskaufpreise bzw. Bodenrichtwerte eingeflossen ist. Darüber hinausgehende vertiefende Untersuchungen und Nachforschungen wurden nicht angestellt. 2.4 Privatrechtliche Situation grundbuchlich gesicherte Dem Auftragnehmer liegt ein unbeglaubigter Grundbuchauszug vom vor. Belastungen: Hiernach besteht in Abteilung II des Grundbuchs von Hasperde, Blatt 179 folgende wertbeeinflussende Eintragungen (vgl. Anlage 5). Anmerkung: Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können, werden in diesem Gutachten nicht berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass ggf. valutierende Schulden beim Verkauf gelöscht oder durch Reduzierung des Verkaufspreises ausgeglichen werden.

8 2.5 Öffentlich-rechtliche Situation Seite 8 von Baulasten und Denkmalschutz Eintragungen im Baulastenverzeichnisverzeichnis vom vor. Dem Sachverständigen liegt ein Auszug aus dem Baulasten- Das Baulastenverzeichnis enthält keine wertbeeinflussenden Eintragungen. Denkmalschutz: Bauplanungsrecht Darstellungen im Flächennutzungsplan: Denkmalschutz besteht nach telefonischer Auskunft der Denkmalschutzbehörde (Ensembleschutz). Der Bereich des Bewertungsobjekts ist im Flächennutzungsplan als Dorfgebiet (MD) dargestellt. Festsetzungen im Bebauungsplan: Für den Bereich des Bewertungsobjektes ist kein rechtskräftiger Bebauungsplan vorhanden. Die Zulässigkeit von Bauvorhaben ist demzufolge nach 34 BauGB zu beurteilen Bauordnungsrecht Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchgeführt. Bei dieser Wertermittlung wird deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausgesetzt. 2.6 Entwicklungszustand inkl. Beitrags- und Abgabensituation Entwicklungszustand baureifes Land (vgl. 5 Abs. 4 ImmoWertV) (Grundstücksqualität): abgabenrechtlicher Zustand: Das Bewertungsgrundstück ist bezüglich der Beiträge und Abgaben für Erschließungseinrichtungen nach BauGB und KAG abgabenfrei. Anmerkung: Diese Informationen zum abgabenrechtlichen Zustand wurden telefonisch erkundet. 2.7 Hinweise zu den durchgeführten Erhebungen Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation wurden, sofern nicht anders angegeben, schriftlich eingeholt. 2.8 Derzeitige Nutzung und Vermietungssituation Das Objekt ist eigengenutzt. Die Einliegerwohnung war am Tag der Ortsbesichtigung vermietet.

9 3 Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen Seite 9 von Vorbemerkungen zur Gebäudebeschreibung Grundlage für die Gebäudebeschreibungen sind die Erhebungen im Rahmen der Ortsbesichtigung sowie die ggf. vorliegenden Bauakten und Beschreibungen. Die Gebäude und Außenanlagen werden nur insoweit beschrieben, wie es für die Herleitung der Daten in der Wertermittlung notwendig ist. Hierbei werden die offensichtlichen und vorherrschenden Ausführungen und Ausstattungen beschrieben. In einzelnen Bereichen können Abweichungen auftreten, die dann allerdings nicht wesentlich werterheblich sind. Angaben über nicht sichtbare Bauteile beruhen auf Angaben aus den vorliegenden Unterlagen, Hinweisen während des Ortstermins bzw. Annahmen auf Grundlage der üblichen Ausführung im Baujahr. Die Funktionsfähigkeit einzelner Bauteile und Anlagen sowie der technischen Ausstattungen und Installationen (Heizung, Elektro, Wasser etc.) wurde nicht geprüft; im Gutachten wird die Funktionsfähigkeit unterstellt. Baumängel und -schäden wurden soweit aufgenommen, wie sie zerstörungsfrei, d.h. offensichtlich erkennbar waren. In diesem Gutachten sind die Auswirkungen der ggf. vorhandenen Bauschäden und Baumängel auf den Verkehrswert nur pauschal berücksichtigt worden. Es wird ggf. empfohlen, eine diesbezüglich vertiefende Untersuchung anstellen zu lassen. Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt. 3.2 Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Gebäudeart, Baujahr und Außenansicht Gebäudeart: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung; eingeschossig; nicht unterkellert; nicht ausgebautes Dachgeschoss Baujahr: Modernisierung: um 1800 (gemäß Sachverständigenschätzung) teilweise modernisiert und renoviert Energieeffizienz: Energieausweis liegt nicht vor Gebäudekonstruktion (Keller, Wände, Decken, Treppen, Dach) Konstruktionsart: Fachwerk (Eiche) Umfassungswände: Innenwände: Geschossdecken: Holzfachwerk mit Ausmauerung Holzfachwerk mit Ausmauerung Holzbalken Dach: Dachkonstruktion: Holzdach ohne Aufbauten Dachform: Sattel- oder Giebeldach Dacheindeckung: Dachziegel (Ton) Allgemeine technische Gebäudeausstattung Wasserinstallationen: zentrale Wasserversorgung über Anschluss an das öffentliche Trinkwassernetz Abwasserinstallationen: Elektroinstallation: Ableitung in kommunales Abwasserkanalnetz je Raum ein bis zwei Lichtauslässe; mehrere Steckdosen

10 Seite 10 von 35 Heizung: Lüftung: Zentralheizung als Pumpenheizung, mit flüssigen Brennstoffen (Öl); Flachheizkörper, mit Thermostatventilen; Öltank im Gebäude, Tankgröße ca Liter keine besonderen Lüftungsanlagen (herkömmliche Fensterlüftung) Warmwasserversorgung: zentral über Heizung Raumausstattungen und Ausbauzustand Bodenbeläge: Holzdielen, Fliesen Wandbekleidungen: glatter, einfacher Putz, einfachen Tapeten Fenster: Fenster aus Holz teilweise erneuert im Jahr 2004 Türen: sanitäre Installation: Zimmertüren: einfache Türen, aus Holz durchschnittliche Wasser- und Abwasserinstallation, ausreichend vorhanden besondere Einrichtungen: keine vorhanden Besondere Bauteile / Einrichtungen, Zustand des Gebäudes besondere Bauteile: keine besondere Einrichtungen: keine vorhanden Besonnung und Belichtung: ausreichend Allgemeinbeurteilung: 3.3 Schuppen Baujahr: 1990; Bauart: Holzständerwerk; Außenansicht: Holzschalung; Dachform: Satteldach; Dach aus: Tonziegeldeckung Der bauliche Zustand ist ausreichend. Es besteht ein allgemeiner Unterhaltungsstau und allgemeiner Renovierungsbedarf. 3.4 Außenanlagen Versorgungsanlagen vom Hausanschluss bis an das öffentliche Netz

11 4 Ermittlung des Verkehrswerts Seite 11 von Grundstücksdaten Nachfolgend wird der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaute Erbbaurecht in Bad Münder, Hasperder Straße 14, 16 zum Wertermittlungsstichtag ermittelt. Grundstücksdaten: Erbbaugrundbuch Blatt lfd. Nr. Hasperde Gemarkung Flur Flurstück Fläche Hasperde 1 41/ m² 4.2 Erbbaurecht und Erbbauzins Laufzeit des Erbbaurechts und vereinbarter Erbbauzins Vertragsbeginn: bei Vertragsbeginn vereinbarter Erbbauzins: 650,72 / Jahr vereinbarte Zahlungsweise: 1 Zahlungen / Jahr letzte Anpassung vor dem Stichtag: zuletzt vereinbarter/angepasster Erbbauzins: Laufzeit des Erbbaurechts: ,72 / Jahr 51 Jahre Vereinbarte Wertsicherungsklausel Art der Nutzung: Wohnen Fallgruppe: pauschale Bewertung (bei Standardklausel etc.) Zeitablauf des Erbbaurechts: Gebäudeentschädigung bei Zeitablauf des Erbbaurechts Gebäudeentschädigungsvereinbarung: keine Entschädigung 4.3 Verfahrenswahl mit Begründung Bewertungsrechtliche und bewertungstheoretische Vorbemerkungen Grundsätze zur Wahl der Wertermittlungsverfahren Nach 194 BauGB wird der Verkehrswert (Marktwert) durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheiten und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Ziel jeder Verkehrswertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrswerts

12 Seite 12 von 35 das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen ( 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalls zu wählen; die Wahl ist zu begründen ( 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) Allgemeine Kriterien für die Eignung der Wertermittlungsverfahren Entscheidende Kriterien für die Wahl der anzuwendenden Wertermittlungsverfahren sind: Der Rechenablauf und die Einflussgrößen der Verfahren sollen den in diesem Grundstücksteilmarkt vorherrschenden Marktüberlegungen (Preisbildungsmechanismen) entsprechen. Zur Bewertung bebauter Grundstücke sollten immer mindestens zwei möglichst weitgehend voneinander unabhängige Wertermittlungsverfahren angewendet werden ( 8 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Das zweite Verfahren dient zur Überprüfung des ersten Verfahrensergebnisses. Hauptaufgabe dieser Wertermittlung ist es, den Verkehrswert (Marktwert) i. S. d. 194 BauGB, d. h. den im nächsten Kauffall am wahrscheinlichsten zu erzielenden Kaufpreis, möglichst zutreffend zu ermitteln. Diesbezüglich ist das Verfahren am geeignetsten und vorrangig zur Ableitung des Verkehrswerts heranzuziehen, dessen für marktkonforme Wertermittlungen erforderliche Daten (i. S. d. 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV) am zuverlässigsten aus dem Grundstücksmarkt (d. h. aus vergleichbaren Kauffällen) abgeleitet wurden bzw. dem Sachverständigen zur Verfügung stehen Zu den herangezogenen Verfahren Beschreibung des Bewertungsmodells der Bodenwertermittlung Der Bodenwert ist (auch in den Verfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke dort, getrennt vom Wert der Gebäude und der Außenanlagen) i. d. R. auf der Grundlage von Vergleichskaufpreisen so zu ermitteln, wie er sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre ( 16 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV). Liegen geeignete Bodenrichtwerte vor, so können diese anstelle oder ergänzend zu den Vergleichskaufpreisen zur Bodenwertermittlung herangezogen werden ( 16 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV). Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen, der Lage und des Entwicklungszustandes gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Erschließungssituation sowie des abgabenrechtlichen Zustandes und der jeweils vorherrschenden Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt und mit der notwendigen Sorgfalt aus Kaufpreisen für vergleichbare unbebaute Grundstücke abgeleitet sind ( 16 Abs. 1 Satz 3 ImmoWertV). Zur Ableitung und Veröffentlichung von Bodenrichtwerten aus realisierten Kaufpreisen sind die Gutachterausschüsse verpflichtet ( 193 Abs. 5 BauGB i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Er ist bezogen auf den Quadratmeter der Grundstücksfläche (Dimension: /m² Grundstücksfläche). Für die anzustellende Bewertung liegt ein i. S. d. 15 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV i. V. m. 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB geeigneter, d. h. hinreichend gegliederter und bezüglich seiner wesentlichen Einflussfaktoren definierter Bodenrichtwert vor. Der vom Gutachterausschuss veröf-

13 Seite 13 von 35 fentlichte Bodenrichtwert wurde bezüglich seiner relativen Richtigkeit (Vergleich mit den Bodenrichtwerten der angrenzenden Bodenrichtwertzonen) und seiner absoluten Höhe (Vergleich mit Bodenrichtwerten von in etwa lagegleichwertigen Bodenrichtwertzonen, auch aus anderen Gemeinden) auf Plausibilität überprüft und als zutreffend beurteilt. Die Bodenwertermittlung erfolgt deshalb auf der Grundlage dieses Bodenrichtwerts, d. h. durch dessen Umrechnung auf die allgemeinen Wertermittlungsverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die Grundstücksmerkmale des Bewertungsobjekts (vgl. 15 Abs. 1 Satz 4 ImmoWertV und nachfolgender Abschnitt Bodenwertermittlung dieses Gutachtens) Bodenwertaufteilung (Bodenwertanteil des Erbbaurechts) Die Ermittlung des Bodenwertanteils für das Erbbaurecht erfolgt nach dem in der WertR angegebenen Bewertungsmodell Bewertung des bebauten Gesamtgrundstücks Sachwertverfahren Mit dem Sachwertverfahren werden solche bebaute Grundstücke vorrangig bewertet, die üblicherweise nicht zur Erzielung von Renditen, sondern zur renditeunabhängigen Eigennutzung verwendet (gekauft oder errichtet) werden. Dies trifft für das hier zu bewertende Grundstück zu, da es als Sachwertobjekt angesehen werden kann. Das Sachwertverfahren (gemäß ImmoWertV) ist durch die Verwendung des aus vielen Vergleichskaufpreisen abgeleiteten Sachwertfaktors (Kaufpreise: Substanzwerte) ein Preisvergleich, in dem vorrangig die in dieses Bewertungsmodell eingeführten Einflussgrößen (insbesondere Bodenwert/Lage, Substanzwert; aber auch Miet- und Zustandsbesonderheiten) die Wertbildung und Wertunterschiede bewirken. 4.4 Bodenwertermittlung Bodenwertermittlung für das unbelastete Gesamtgrundstück Bodenrichtwert mit Definition des Bodenrichtwertgrundstücks Der Bodenrichtwert beträgt 35,00 /m² zum Stichtag Das Bodenrichtwertgrundstück ist wie folgt definiert: Entwicklungsstufe = baureifes Land abgabenrechtlicher Zustand = frei Beschreibung des Bewertungsgrundstücks Wertermittlungsstichtag = Entwicklungszustand = baureifes Land Grundstücksfläche = 1.162,00 m² Bodenwertermittlung des Bewertungsgrundstücks Nachfolgend wird der Bodenrichtwert an die allgemeinen Wertverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag und die wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst. I. Umrechnung des Bodenrichtwerts auf den abgabenfreien Zustand Erläuterung abgabenrechtlicher Zustand des Bodenrichtwerts = 35,00 /m² (frei) abgabenfreier Bodenrichtwert (Ausgangswert für weitere Anpassung) = 35,00 /m²

14 Seite 14 von 35 II. Zeitliche Anpassung des Bodenrichtwerts Richtwertgrundstück Bewertungsgrundstück Anpassungsfaktor Stichtag ,00 Erläuterung III. Anpassungen wegen Abweichungen in den wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen lageangepasster abgabenfreier BRW am Wertermittlungsstichtag = 35,00 /m² Fläche (m²) 1.162,00 1,00 Entwicklungsstufe baureifes Land baureifes Land 1,00 angepasster abgabenfreier relativer Bodenrichtwert = 35,00 /m² Werteinfluss durch beim Bewertungsobjekt noch ausstehende Abgaben 0,00 /m² abgabenfreier relativer Bodenwert = 35,00 /m² IV. Ermittlung des Gesamtbodenwerts abgabenfreier relativer Bodenwert = 35,00 /m² Fläche 1.162,00 m² abgabenfreier Bodenwert = ,00 rd ,00 Erläuterung Der abgabenfreie Bodenwert beträgt zum Wertermittlungsstichtag insgesamt , Bodenwertanteil des Erbbaurechts nach WertR Bodenwertermittlung nach WertR 2006 Bodenwert BW des unbelasteten Grundstücks am Wertermittlungsstichtag ,00 regional üblicher Erbbauzinssatz z 4,00 % angemessener Erbbauzins Z am Wertermittlungsstichtag = 1.626,80 erzielbarer Erbbauzins Z' am Wertermittlungsstichtag 650,72 (vertraglich und gesetzlich erzielbarer Erbbauzins) Differenz (Minder- bzw. Mehrertrag ME) = 976,08 Barwertfaktor (gem. Anlage 1 zur ImmoWertV) 18,908 Restlaufzeit des Erbbaurechts (ne = 36 Jahre) Kapitalisierungszinssatz (z = 4,00 %) Bodenwertanteil des Erbbaurechts = ,72 (nach WertR 2006) rd ,00

15 Seite 15 von Erläuterungen zu den Wertansätzen zur Ermittlung des Bodenwertanteils des Erbbaurechts nach WertR 2006 Dem Erbbauberechtigen steht das veräußerliche und vererbbare Recht zu, auf dem mit einem Erbbaurecht belasteten Grundstück ein Bauwerk zu haben ( 1 Abs. 1 ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte ist damit zwar nicht rechtlicher Eigentümer des Grundstücks, jedoch hat das dingliche Nutzungsrecht an dem belasteten Grundstück für ihn und seine Rechtsnachfolger einen wirtschaftlichen Wert, der als Bodenwertanteil des Erbbaurechts" bezeichnet wird. Da die ggf. vereinbarte Pflicht des Erbbauberechtigten, für die Nutzung des Grundstücks einen Erbbauzins zu zahlen, nicht Inhalt des Erbbaurechts sein kann sondern allenfalls dessen Belastung (z. B. dingliche Sicherung durch die Eintragung einer sog. Erbbauzinsreallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs), ist ein Erbbaurecht zunächst grundsätzlich erbbauzinsfrei. Für den Regelfall des zeitlich befristeten Erbbaurechts entspricht der Bodenwertanteil des Erbbaurechts somit dem über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisierten Nutzungswert des unbebauten Grundstücks (bzw. alternativ der Differenz aus dem Bodenwert des unbebauten vom Erbbaurecht unbelasteten Grundstücks und dem v. g. über die Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Bodenwert). Das Bewertungsmodell der WertR bezieht in die Bodenwertermittlung bereits den vertraglich und gesetzlich erzielbaren Erbbauzins ein. Hier entspricht der Bodenwertanteil des Erbbaurechts (nur) dem wirtschaftlichen Vorteil, dem der Erbbauberechtigte ggf. dadurch erlangt, dass er über die Restlaufzeit des Erbbaurechts einen geringeren Erbbauzins als den angemessenen Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks zahlen muss (vgl. WertR, Abschnitt ). D. h., im Bewertungsmodell der WertR erfolgt die Bodenwertermittlung im Hinblick auf das erbbauzinspflichtige Erbbaurecht. Der Bodenwertanteil des Erbbaurechts wird hierbei bestimmt durch Kapitalisierung der Differenz zwischen dem angemessenen Erbbauzins bzw. Bodenverzinsungsbetrag und dem am Wertermittlungsstichtag (vertraglich und gesetzlich) erzielbarem Erbbauzins. Ggf. bestehende vertragliche Besonderheiten, die wertbeeinflussend sind, sollen nach dem Wortlaut der WertR gesondert berücksichtigt werden. Soll (z. B. für die Zwangsversteigerung) der Verkehrswert des (fiktiv) erbbauzinsfreien Erbbaurechts ermittelt werden, muss der vertraglich und gesetzlich erzielbare Erbbauzins mit Null angesetzt werden.

16 4.5 Sachwertermittlung Sachwertberechnung Gebäudebezeichnung Berechnungsbasis Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Brutto-Grundfläche (BGF) 552,96 m² Baupreisindex (BPI) (2010 = 100) Normalherstellungskosten NHK im Basisjahr (2010) NHK am Wertermittlungsstichtag Herstellungskosten 108,8 562,00 /m² BGF 611,46 /m² BGF Normgebäude ,92 besondere Bauteile besondere Einrichtungen Gebäudeherstellungskosten BNK) Alterswertminderung Modell Gesamtnutzungsdauer (GND) Restnutzungsdauer (RND) (inkl ,92 linear 62 Jahre 19 Jahre prozentual 69,35 % Betrag ,31 Zeitwert (inkl. BNK) Gebäude (bzw. Normgebäude) ,61 besondere Bauteile Schuppen Seite 16 von 35 pauschale Wertschätzung Gebäudewert (inkl. BNK) , ,00 Gebäudesachwerte insgesamt ,61 Sachwert der Außenanlagen ,95 Sachwert der Gebäude und Außenanlagen = ,56 (4) Zusammenstellung der Sachwertanteile des bebauten Erbbaurechts Bodenwertanteil des Erbbaurechts = ,00 Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen ,56 vorläufiger Sachwert des Erbbaurechts = ,56 Sachwertfaktor (Marktanpassung k) 0,85 Erbbaurechtsfaktor f5we 1,00 vorläufiger marktangepasster Sachwert des Erbbaurechts = ,58 besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale ,48 Sachwert des Erbbaurechts (nach WertR 2006) = ,10 rd ,00

17 Seite 17 von Erläuterungen zu den Wertansätzen in der Sachwertberechnung Berechnungsbasis Die Berechnung der Gebäudeflächen (Bruttogrundflächen BGF oder Wohnflächen WF) wurde von mir durchgeführt. Die Berechnungen weichen teilweise von der diesbezüglichen Vorschrift (DIN 277 Ausgabe 1987 bzw. WoFlV) ab; sie sind deshalb nur als Grundlage dieser Wertermittlung verwendbar. Herstellungskosten Die Normalherstellungskosten (NHK) werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen des Sachverständigen auf der Basis der Preisverhältnisse im Basisjahr angesetzt. Der Ansatz der NHK ist aus [1], Kapitel (bei NHK 2000 bis 102. Ergänzung) entnommen. Ermittlung der Normalherstellungskosten bezogen auf das Basisjahr 2010 (NHK 2010) für das Gebäude: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Ermittlung des Gebäudestandards: Bauteil Wägungsanteil Standardstufen [%] Außenwände 23,0 % 1,0 Dach 15,0 % 1,0 Fenster und Außentüren 11,0 % 1,0 Innenwände und -türen 11,0 % 1,0 Deckenkonstruktion und Treppen 11,0 % 1,0 Fußböden 5,0 % 1,0 Sanitäreinrichtungen 9,0 % 1,0 Heizung 9,0 % 1,0 Sonstige technische Ausstattung 6,0 % 1,0 insgesamt 100,0 % 60,0 % 40,0 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % Beschreibung der ausgewählten Standardstufen Außenwände Holzfachwerk, Ziegelmauerwerk; Fugenglattstrich, Putz, Verkleidung mit Standardstufe 1 Faserzementplatten, Bitumenschindeln oder einfachen Kunststoffplatten; kein oder deutlich nicht zeitgemäßer Wärmeschutz (vor ca. 1980) Dach Dachpappe, Faserzementplatten / Wellplatten; keine bis geringe Dachdämmung Standardstufe 1 Fenster und Außentüren Zweifachverglasung (vor ca. 1995); Haustür mit nicht zeitgemäßem Wärmeschutz (vor ca. 1995) Standardstufe 2 Innenwände und -türen Fachwerkwände, einfache Putze/Lehmputze, einfache Kalkanstriche; Standardstufe 1 Füllungstüren, gestrichen, mit einfachen Beschlägen ohne Dichtungen Deckenkonstruktion und Treppen

18 Seite 18 von 35 Holzbalkendecken ohne Füllung, Spalierputz; Weichholztreppen in einfacher Art und Ausführung; kein Trittschallschutz Standardstufe 1 Fußböden Linoleum-, Teppich-, Laminat- und PVC-Böden einfacher Art und Ausführung Standardstufe 2 Sanitäreinrichtungen 1 Bad mit WC, Dusche oder Badewanne; einfache Wand- und Bodenfliesen, teilweise gefliest Standardstufe 2 Heizung Fern- oder Zentralheizung, einfache Warmluftheizung, einzelne Gasaußenwandthermen, Nachtstromspeicher-, Fußbodenheizung (vor ca. Standardstufe ) Sonstige technische Ausstattung Standardstufe 2 wenige Steckdosen, Schalter und Sicherungen Bestimmung der standardbezogenen NHK 2010 für das Gebäude: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Nutzungsgruppe: Ein- und Zweifamilienhäuser Anbauweise: freistehend Gebäudetyp: EG, n. unterkellert, n. ausg. DG Berücksichtigung der Eigenschaften des zu bewertenden Gebäudes Standardstufe tabellierte NHK 2010 relativer Gebäudestandardanteil relativer NHK 2010-Anteil [ /m² BGF] [%] [ /m² BGF] 1 585,00 60,0 351, ,00 40,0 260, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0, ,00 0,0 0,00 gewogene, standardbezogene NHK 2010 = 611,00 gewogener Standard = 1,4 Die Ermittlung des gewogenen Standards erfolgt durch Interpolation des gewogenen NHK- Werts zwischen die tabellierten NHK. Berücksichtigung der erforderlichen Korrektur- und Anpassungsfaktoren gewogene, standardbezogene NHK ,00 /m² BGF Korrektur- und Anpassungsfaktoren gemäß Sprengnetter Fachwerkhäuser (Eiche) 0,92 NHK 2010 für das Bewertungsgebäude = 562,12 /m² BGF rd. 562,00 /m² BGF

19 Seite 19 von 35 Baupreisindex Die Anpassung der NHK aus dem Basisjahr an die Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag erfolgt mittels dem Verhältnis aus dem Baupreisindex am Wertermittlungsstichtag und dem Baupreisindex im Basisjahr (= 100). Der vom Statistischen Bundesamt veröffentlichte Baupreisindex ist auch in [1], Kapitel abgedruckt. Der Baupreisindex zum Wertermittlungsstichtag wird bei zurückliegenden Stichtagen aus Jahreswerten interpoliert und bei aktuellen Wertermittlungsstichtagen, für die noch kein amtlicher Index vorliegt, extrapoliert bzw. es wird der zuletzt veröffentlichte Indexstand zugrunde gelegt. Zu-/Abschläge zu den Herstellungskosten Hier werden Zu- bzw. Abschläge zu den Herstellungskosten des Normgebäudes berücksichtigt. Diese sind aufgrund zusätzlichem bzw. mangelndem Gebäudeausbau des zu bewertenden Gebäudes gegenüber dem Ausbauzustand des Normgebäudes erforderlich (bspw. Kelleroder Dachgeschossteilausbau). Normgebäude, besonders zu veranschlagende Bauteile Die in der Rauminhalts- bzw. Gebäudeflächenberechnung nicht erfassten und damit in den Herstellungskosten des Normgebäudes nicht berücksichtigten wesentlich wertbeeinflussenden besonderen Bauteile werden einzeln erfasst. Danach erfolgen bauteilweise getrennte aber pauschale Herstellungskosten- bzw. Zeitwertzuschläge in der Höhe, wie dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Grundlage dieser Zuschlagsschätzungen sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten für besondere Bauteile. Bei älteren und/oder schadhaften und/oder nicht zeitgemäßen besonderen Bauteilen erfolgt die Zeitwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Die wesentlich wertbeeinflussenden Außenanlagen wurden im Ortstermin getrennt erfasst und einzeln pauschal in ihrem Sachwert geschätzt. Grundlage sind die in [1], Kapitel angegebenen Erfahrungswerte für durchschnittliche Herstellungskosten. Bei älteren und/oder schadhaften Außenanlagen erfolgt die Sachwertschätzung unter Berücksichtigung diesbezüglicher Abschläge. Außenanlagen Sachwert (inkl. BNK) prozentuale Schätzung: 3,00 % der Gebäudesachwerte insg ,95 ( ,61 ) Summe 3.198,95 Gesamtnutzungsdauer Die übliche wirtschaftliche Nutzungsdauer = Gesamtnutzungsdauer (GND) ergibt sich aus der für die Bestimmung der NHK gewählten Gebäudeart sowie dem Gebäudeausstattungsstandard. Sie ist deshalb wertermittlungstechnisch dem Gebäudetyp zuzuordnen und ebenfalls aus [1], Kapitel entnommen. Restnutzungsdauer Als Restnutzungsdauer ist in erster Näherung die Differenz aus "üblicher Gesamtnutzungsdauer" abzüglich "tatsächlichem Lebensalter am Wertermittlungsstichtag" zugrunde gelegt. Diese wird allerdings dann verlängert (d. h. das Gebäude fiktiv verjüngt), wenn beim Bewertungsobjekt wesentliche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden oder in den Wertermittlungsansätzen unmittelbar erforderliche Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus sowie zur Modernisierung in der Wertermittlung als bereits durchgeführt unterstellt werden. Zur Bestimmung der Restnutzungsdauer, insbesondere unter Berücksichtigung von durchgeführten oder zeitnah durchzuführenden wesentlichen Modernisierungsmaßnahmen, wird das in [1], Kapitel beschriebene Modell angewendet.

20 Seite 20 von 35 Differenzierte Ermittlung der Restnutzungsdauer (und des fiktiven Baujahrs) für das Gebäude: Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung Das (gemäß Sachverständigenschätzung) ca errichtete Gebäude wurde modernisiert. Zur Ermittlung der modifizierten Restnutzungsdauer werden die wesentlichen Modernisierungen zunächst in ein Punktraster (Punktrastermethode nach Sachwertrichtlinie ) eingeordnet. Hieraus ergeben sich 5 Modernisierungspunkte (von max. 20 Punkten). Diese wurden wie folgt ermittelt: Modernisierungsmaßnahmen (vorrangig in den letzten 15 Punkte Begründung Jahren) durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen Einbau isolierverglaster Fenster 1,0 Verbesserung der Leitungssysteme (Strom, Wasser, Abwasser, 1,0 Gas etc.) Einbau einer zeitgemäßen Heizungsanlage 1,0 Modernisierung von Bädern / WCs etc. 2,0 Summe 5,0 Ausgehend von den 5 Modernisierungspunkten ist dem Gebäude der Modernisierungsstandard nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung zuzuordnen. In Abhängigkeit von: der üblichen Gesamtnutzungsdauer (62 Jahre) und dem ( vorläufigen rechnerischen ) Gebäudealter ( = 214 Jahre) ergibt sich eine (vorläufige rechnerische) Restnutzungsdauer von (62 Jahre 214 Jahre =) 0 Jahren und aufgrund des Modernisierungsstandards nur geringfügig im Rahmen der üblichen Instandhaltung ergibt sich für das Gebäude eine (modifizierte) Restnutzungsdauer von 19 Jahren. Aus der üblichen Gesamtnutzungsdauer (62 Jahre) und der (modifizierten) Restnutzungsdauer (19 Jahre) ergibt sich ein fiktives Gebäudealter von (62 Jahre 19 Jahre =) 43 Jahren. Aus dem fiktiven Gebäudealter ergibt sich zum Wertermittlungsstichtag ein fiktives Baujahr ( Jahren =) Entsprechend der vorstehenden differenzierten Ermittlung wird für das Gebäude Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in der Wertermittlung eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 19 Jahren und ein fiktives Baujahr 1971 zugrunde gelegt. Alterswertminderung Die Alterswertminderung der Gebäude erfolgt nach dem linearen Abschreibungsmodell. Sachwertfaktor Der angesetzte objektartspezifische Sachwertfaktor k wird auf der Grundlage der verfügbaren Angaben des örtlich zuständigen Gutachterausschusses unter Hinzuziehung der verfügbaren Angaben des Oberen Gutachterausschusses bzw. der Zentralen Geschäftsstelle, eigener Ableitungen des Sachverständigen bestimmt.

21 Seite 21 von 35 Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Sonstige besondere wertbeeinflussende Umstände Hier werden die wertmäßigen Auswirkungen der nicht in den Wertermittlungsansätzen des Sachwertverfahrens bereits berücksichtigten Besonderheiten des Objekts korrigierend berücksichtigt. Berücksichtigt wird der Korrekturfaktor von 0,91 bei abweichendem Gebäudestandard gemäß Grundstücksmarktbericht sowie eine pauschale Schätzung zur Behebung des vorliegenden Unterhaltung und Modernisierungstaus. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Wertbeeinflussung insg. Unterhaltungsbesonderheiten ,00 pauschale Schätzung Weitere Besonderheiten ,48 prozentuale Schätzung: -11,00 % von ,61 Summe , Verkehrswert Erbbaurechte mit der Nutzbarkeit des Bewertungsgrundstücks werden üblicherweise zu Kaufpreisen gehandelt, die sich vorrangig am Sachwert orientieren. Der Sachwert wurde zum Wertermittlungsstichtag mit rd ,00 ermittelt. Der Verkehrswert für das mit einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung bebaute Erbbaurecht in Bad Münder, Hasperder Straße 14, 16 Erbbaugrundbuch Blatt lfd. Nr. Hasperde Gemarkung Flur Flurstück Hasperde 1 41/11 wird zum Wertermittlungsstichtag mit rd. geschätzt ,- in Worten: einundneunzigtausenddreihundert Euro Der Sachverständige bescheinigt durch seine Unterschrift zugleich, dass ihm keine Ablehnungsgründe entgegenstehen, aus denen jemand als Beweiszeuge oder Sachverständiger nicht zulässig ist oder seinen Aussagen keine volle Glaubwürdigkeit beigemessen werden kann. Hessisch Oldendorf, den 26. Oktober 2014 Architekt Dipl.-Ing. (FH) Steffen Kickhöfel Freier Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke Zur Försterlaube 28, Hess.-Oldendorf Telefon: / , Fax:

22 5 Rechtsgrundlagen, verwendete Literatur und Software Seite 22 von Rechtsgrundlagen der Verkehrswertermittlung BauGB: Baugesetzbuch i.d.f. der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 15. Juli 2014 (BGBl. I S. 954) BauNVO: Baunutzungsverordnung Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) ImmoWertV: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken Immobilienwertermittlungsverordnung ImmoWertV vom 19. Mai 2010 (BGBl. I S. 639) WertR: Wertermittlungsrichtlinien Richtlinien für die Ermittlung der Verkehrswerte (Marktwerte) von Grundstücken in der Fassung vom 1. März 2006 (BAnz Nr. 108a vom 10. Juni 2006) einschließlich der Berichtigung vom 1. Juli 2006 (BAnz Nr. 121 S. 4798) SW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) in der Fassung vom 5. September 2012 (BAnz AT ) VW-RL: Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie VW-RL) in der Fassung vom 20. März 2014 (BAnz AT ) BGB: Bürgerliches Gesetzbuch vom 2. Januar 2002 (BGBl. I S. 42, 2909), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2014 (BGBl. I S. 1218) WoFlV: Wohnflächenverordnung Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) ErbbauRG: Erbbaurechtsgesetz Gesetz über das Erbbaurecht vom 15. Januar 1919 (BGBl. S. 72, 122), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 7 des Gesetzes vom 1. Oktober 2013 (BGBl. I S. 3719) ZVG: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung vom 24. März 1897 (RGBl. S. 97), in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898 (RGBl. S. 369, 713) (BGBl. III ), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 7. Dezember 2011 (BGBl. I S. 2582) 5.2 Verwendete Wertermittlungsliteratur / Marktdaten [1] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Marktdaten und Praxishilfen, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [2] Sprengnetter (Hrsg.): Immobilienbewertung Lehrbuch und Kommentar, Loseblattsammlung, Sprengnetter Immobilienbewertung, Sinzig 2014 [3] Kleiber Wertermittlungsrichtlinien 10. Auflage 2010 [4] Kleiber, Simon Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Kommentar und Handbuch, 6. Auflage 2010 [5] Grundstücksmarktbericht 6 Verzeichnis der Anlagen Anlage 1: Auszug aus der topografischen Karte Anlage 2: Auszug aus dem Stadtplan Anlage 3: Auszug aus der Katasterkarte Anlage 4: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Anlage 5: Grundbuchauszug Anlage 6: Grundriss Anlage 7: Fotos

23 Seite 23 von 35 Anlage 1: Auszug aus der topografischen Karte Seite 1 von 1 Nicht im Internet

24 Seite 24 von 35 Anlage 2: Auszug aus dem Stadtplan Seite 1 von 1 Nicht im Internet

25 Seite 25 von 35 Anlage 3: Auszug aus der Katasterkarte Seite 1 von 1 Nicht im Internet

26 Seite 26 von 35 Anlage 4: Auszug aus der Bodenrichtwertkarte Seite 1 von 1 Nicht im Internet

27 Seite 27 von 35 Anlage 5: Grundbuchauszug Seite 1 von 1

28 Seite 28 von 35 Anlage 6: Grundriss Seite 1 von 1

29 Seite 29 von 35 Anlage 7: Fotos Seite 1 von 3 Ansicht des Bewertungsobjekts aus südöstlicher Richtung Ansicht des Bewertungsobjekts aus nördlicher Richtung

30 Seite 30 von 35 Anlage 7: Fotos Seite 2 von 3 Ansicht des Bewertungsobjekts aus nordöstlicher Richtung Ansicht des Bewertungsobjekts aus östlicher Richtung

31 Seite 31 von 35 Anlage 7: Fotos Seite 3 von 3 Ansicht des Bewertungsobjekts aus westlicher Richtung Ansicht des Bewertungsobjekts aus südwestlicher Richtung

32 Seite 32 von 35 7 Berechnung der Wohnfläche - Einfamilienhaus Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß wohnwertabhängig Rohbaumaßen Bauzeichnungen nach DIN 283 Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen nach DIN 277 nach WoFlV nach II. BV lfd Raumbezeichnung Raum- Raumteil/Besonderheiten Flächen- Länge Putz- Breite Putz- Grund- Wohnwert- Wohn- Wohn- Erläu- Nr Nr. (differenzierte Besonderheiten) faktor / abzug abzug fläche faktor fläche fläche terung Sonder- Länge Breite (Wohnwert) Raumteil Raum +/- form (m) (m) (m) (m) (m²) (f) (m²) (m²) 1 Raum ,00 5,600 0,000 2,650 0,000 14,84 1,00 14,84 14,84 2 Raum ,00 3,460 0,000 2,730 0,000 9,45 1,00 9,45 9,45 3 Raum 6 3-1,00 0,600 0,000 0,500 0,000 0,30 1,00-0,30 4 Raum ,00 4,790 0,000 3,850 0,000 18,44 1,00 18,44 18,14 5 Raum ,00 3,880 0,000 2,870 0,000 11,14 1,00 11,14 11,14 6 Raum ,00 4,180 0,000 2,470 0,000 10,32 1,00 10,32 10,32 7 Raum ,00 4,150 0,000 2,590 0,000 10,75 1,00 10,75 10,75 8 Raum ,00 5,660 0,000 4,530 0,000 25,64 1,00 25,64 25,64 9 Raum ,00 4,420 0,000 4,250 0,000 18,79 1,00 18,79 18,79 10 Flur 9-1,00 1,220 0,000 0,900 0,000 1,10 1,00-1,10 11 Flur 9 + 1,00 3,820 0,000 2,380 0,000 9,09 1,00 9,09 12 Flur 9 + 1,00 4,380 0,000 1,230 0,000 5,39 1,00 5,39 13,38 13 Bad ,00 1,940 0,000 1,620 0,000 3,14 1,00 3,14 3,14 14 Bad ,00 4,600 0,000 3,760 0,000 17,30 1,00 17,30 17,30 15 Küche ,00 5,050 0,000 4,120 0,000 20,81 1,00 20,81 20,81 Summe Wohnfläche Mieteinheit 173,70 m² Summe Wohn-/Nutzfläche Gebäude 476,12 m²

33 Seite 33 von 35 8 Berechnung der Wohnfläche - Einliegerwohnung Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß wohnwertabhängig Rohbaumaßen Bauzeichnungen nach DIN 283 Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen nach DIN 277 nach WoFlV nach II. BV lfd Raumbezeichnung Raum- Raumteil/Besonderheiten Flächen- Länge Putz- Breite Putz- Grund- Wohnwert- Wohn- Wohn- Erläu- Nr Nr. (differenzierte Besonderheiten) faktor / abzug abzug fläche faktor fläche fläche terung Sonder- Länge Breite (Wohnwert) Raumteil Raum +/- form (m) (m) (m) (m) (m²) (f) (m²) (m²) 1 Flur 1-1,00 0,560 0,000 0,460 0,000 0,26 1,00-0,26 2 Flur 1 + 1,00 1,390 0,000 0,990 0,000 1,38 1,00 1,38 1,12 3 Bad 2 + 1,00 2,670 0,000 1,210 0,000 3,23 1,00 3,23 4 Bad 2 + 1,00 1,430 0,000 0,800 0,000 1,14 1,00 1,14 4,37 5 Gast 3 + 1,00 2,910 0,000 2,580 0,000 7,51 1,00 7,51 7,51 6 Schlafen 4 + 1,00 3,640 0,000 2,570 0,000 9,35 1,00 9,35 9,35 7 Wohnen 5 + 1,00 4,250 0,000 4,150 0,000 17,64 1,00 17,64 17,64 8 Küche 6 + 1,00 4,470 0,000 2,490 0,000 11,13 1,00 11,13 11,13 Summe Wohnfläche Mieteinheit 51,12 m² Summe Wohn-/Nutzfläche Gebäude 476,12 m²

34 Seite 34 von 35 9 Berechnung der Nutzfläche - Dachgeschoss Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß nutzwertabhängig Rohbaumaßen Bauzeichnungen nach DIN 283 Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen nach DIN 277 lfd Raumbezeichnung Raum- Raumteil/Besonderheiten Flächen- Länge Putz- Breite Putz- Grund- Gewichts- Nutz- Nutz- Erläu- Nr Nr. (differenzierte Besonderheiten) faktor / abzug abzug fläche faktor fläche fläche terung Sonder- Länge Breite (Nutzwert) Raumteil Raum +/- form (m) (m) (m) (m) (m²) (k) (m²) (m²) 1 Dachboden 1 + 1,00 28,000 0,000 8,500 0, ,00 1,00 238,00 238,00 Summe Nutzfläche Mieteinheit 238,00 m² Summe Wohn-/Nutzfläche Gebäude 476,12 m² 10 Berechnung der Nutzfläche - Erdgeschoss Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß nutzwertabhängig Rohbaumaßen Bauzeichnungen nach DIN 283 Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen nach DIN 277 lfd Raumbezeichnung Raum- Raumteil/Besonderheiten Flächen- Länge Putz- Breite Putz- Grund- Gewichts- Nutz- Nutz- Erläu- Nr Nr. (differenzierte Besonderheiten) faktor / abzug abzug fläche faktor fläche fläche terung Sonder- Länge Breite (Nutzwert) Raumteil Raum +/- form (m) (m) (m) (m) (m²) (k) (m²) (m²) 1 Schuppen 1 + 1,00 3,100 0,000 2,620 0,000 8,12 1,00 8,12 8,12 2 Öllager 2 + 1,00 1,220 0,000 0,700 0,000 0,85 1,00 0,85 3 Öllager 2 + 1,00 2,380 0,000 1,820 0,000 4,33 1,00 4,33 5,18 Summe Nutzfläche Mieteinheit 13,30 m² Summe Wohn-/Nutzfläche Gebäude 476,12 m²

35 Seite 35 von Berechnung der Gebäude-Grundfläche - Wohnhaus Brutto-Grundfläche (BGF) in Anlehnung an DIN 277 (Ausgabe Juni 1987) Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß Rohbaumaßen Bauzeichnungen Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen lfd. Geschoss / Flächen- Länge Breite Bereich Brutto-Grundfläche Erläuterung Nr. Grundrissebene faktor / (m²) (+/-) Sonderform (m) (m) Bereich a Bereich b Bereich c 1 DG + 1,00 2,600 6,300 a 16,38 2 DG + 1,00 28,900 9,000 a 260,10 3 EG + 1,00 2,600 6,300 a 16,38 4 EG + 1,00 28,900 9,000 a 260,10 Summe 552,96 m² Brutto-Grundfläche (Bereich a + b) insgesamt 552,96 m² 12 Berechnung der Gebäude-Grundfläche - Schuppen Brutto-Grundfläche (BGF) in Anlehnung an DIN 277 (Ausgabe Juni 1987) Die Berechnung erfolgt aus Fertigmaßen auf der Grundlage von örtlichem Aufmaß Rohbaumaßen Bauzeichnungen Fertig- und Rohbaumaßen örtlichem Aufmaß und Bauzeichnungen lfd. Geschoss / Flächen- Länge Breite Bereich Brutto-Grundfläche Erläuterung Nr. Grundrissebene faktor / (m²) (+/-) Sonderform (m) (m) Bereich a Bereich b Bereich c 1 DG + 1,00 4,650 3,300 a 15,35 2 EG + 1,00 4,650 3,300 a 15,35 Summe 30,70 m² Brutto-Grundfläche (Bereich a + b) insgesamt 30,70 m²