Immobilien-Verkehrswertgutachten

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1 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 1 Immobilien-Verkehrswertgutachten Bewertungsobjekt: Mit Bürogebäude bebautes Grundstück Adresse: K str München Auftraggeber: Hr. Simon O str. 7, Großmehring Wertermittlungsstichtag: Qualitätsstichtag: Michael Kleisel Zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (TÜV) Unabhängige TÜV Personalzertifizierungsstelle TAR-Zert Nr. 01 SGR Mitglied im Bundesverband Deutscher Grundstückssachverständiger BDGS Lindenstr. 7 A Unterschleißheim b. München (Sitz) Tel: Fax: kleisel.gutachter@web.de Internet : 1

2 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 2 Inhaltsverzeichnis Nr. Abschnitt Seite 1.0 Vorbemerkung Verfahrenswahl Standortmerkmale Demographie Lagemerkmale Grundstücksmerkmale Gebäudemerkmale Allgemeine Beschreibung Gebäudeausstattung Baurechtliche Situation Verkehrswertermittlung Bodenwert Überausnutzung Bodenwert Ertragswertverfahren Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Reinertrag Rohertrag Bewirtschaftungskosten Betriebskosten Barwertfaktor Liegenschaftszinssatz Ertragswert Marktanpassung Besondere Grundstücksmerkmale Altlastenverdacht Modernisierungskosten Temporärer Leerstand Betriebskosten Overrent Incentives Maklerprovision Zusammenfassung Verkehrswert 26 Anlagen 27 Fotodokumentation 27 2

3 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Vorbemerkung und Verfahrenswahl Der Auftraggeber, Hr. Simon O , benötigt zur Vorlage beim Finanzamt eine Bewertung des mit einem Bürogebäude bebauten Grundstücks, K str. 29, München. Das Gutachten dient zum Nachweis des gemeinen Wertes für eine Erbschaftsangelegenheit. Ziel ist die Ermittlung des Verkehrswertes im Sinne des Baugesetzbuches (BauGB). Definition des Verkehrswertes gem. 194 BauGB: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Als Wertermittlungsstichtag wurde der Todestag des Erblassers, Hr. Dr. Leonhard O , festgelegt. Dies war der Die Objektbesichtigung wurde am durchgeführt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Recherche in der Bauakte, den mündlichen Auskünften der Lokalbaukommission München, Fr. Schmidt, den Auskünften des Referates für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München sowie den nachstehenden, vorgelegten oder beschafften Unterlagen: Amtlicher Lageplan, Baupläne, Grundbuchauszug, Mietpreisstatistiken, Altlastenauskunft. 3

4 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 4 Es handelt sich um ein Wertgutachten und nicht um ein Bausubstanzgutachten. Bauteilzerstörerische Untersuchungen oder Funktionsprüfungen von technischen Anlagen wurden nicht vorgenommen. Eine Teilfläche des Grundstücks ist im Altlastenkataster der Stadt München eingetragen. (Anlage). Eine genaue Analyse des Grundstücks, ob und in welchem Umfang tatsächlich Bodenverunreinigungen vorhanden sind, kann nur von einem Fachgutachter oder von einem spezialisierten Geologie-Unternehmen vorgenommen werden. Es wurde allerdings die Beeinflussung des Verkehrswertes durch den Altlastenverdacht hinreichend geprüft und entsprechend berücksichtigt. Weiterhin wird von einem baurechtlich genehmigten und abgabefreien Zustand ausgegangen. Die Berechnung des Verkehrswertes erfolgte auf Basis der in der Bauakte vorgefundenen Pläne und Flächenberechnungen. Ein neues Aufmaß der Flächen wurde nicht vorgenommen. Die Auswahl des Wertermittlungsverfahrens erfolgte gem. den gesetzlichen Bestimmungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es stehen als normierte Verfahren das Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren zur Verfügung. Das Vergleichswertverfahren gem. 15 ImmoWertV bietet sich an, wenn genügend Vergleichswerte vorliegen, die mit dem zu bewertenden Objekt in seinen wesentlichen, wertbestimmenden Merkmalen hinreichend übereinstimmen. Im vorliegenden Fall konnten in der Kaufpreissammlung des Münchner Gutachterausschusses keine Verkaufsfälle gefunden werden, die mit dem Bewertungsobjekt hinreichend vergleichbar wären. Das Vergleichswertverfahren kann daher nicht durchgeführt werden. Das Sachwertverfahren scheidet ebenfalls aus, da der Gutachterausschuss für gewerblich genutzte Grundstücke keine Marktanpassungsfaktoren ermittelt hat, mit deren Hilfe der Verkehrswert aus dem Sachwert abgeleitet werden kann. Bei gewerblich genutzten Objekten stehen überwiegend Renditegesichtspunkte im Vordergrund; entweder zur Erzielung von Mieteinkünften oder -bei Selbstnutzung- zur Einsparung von sonst anderweitig aufzubringender Mietkosten. Die Preisfindung des Marktes erfolgt für diesen Teilmarkt überwiegend nach rationalen und wirtschaftlichen Aspekten, die über den Ertragswert nachvollzogen werden können. Es wird daher für den vorliegenden Bewertungsfall das normierte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV verwendet. 3.0 Standortmerkmale 4

5 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 5 Bundesland: Regierungsbezirk: Ort: Stadtbezirk: Einwohnerzahl München Einwohnerzahl Stadtbezirk 7: Ausländeranteil: Fläche von München in ha Fläche Stadtbezirk 7 in ha Bayern Oberbayern München 7, Sendling-Westpark 1,41 Mio. ( ) ( ) 24,2% 31070,60 780,41 Schulen im Stadtbezirk: 8x Volksschule 3x Sonderschule 2x Gymnasium 4x Berufsschule 5

6 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 6 Kindertagesstätten im Stadtbezirk: Demographie von München (Quellen: Bayer. Landesamt f. Statistik) 4.0 Lagemerkmale 6

7 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 7 Das Bewertungsobjekt liegt im Süden von München in ca. 4,6 KM Entfernung zum Stadtzentrum. Es handelt sich um ein Mischgebiet. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Bürohäusern und Wohnanlagen. In ca. 150 m Entfernung vom Bewertungsobjekt liegt das Gewerbegebiet Albert-Roßhaupter Staße. Die Entfernung zum Mittleren Ring beträgt ca. 600m. Die K straße ist zweispurig befahrbar, teilweise asphaltiert und teilweise mit Kopfsteinpflaster belegt. Als Andienungszufahrt für Schwer-LKW ist sie nur bedingt geeignet. Es handelt sich um eine durchschnittliche Wohnlage gem. der Lagedefinition des Münchner Mietspiegels. Als Büro- od. Geschäftsstandort ist die K straße ebenfalls als mittel zu klassifizieren. 7

8 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 8 Entfernungen: U- u. S-Bahnhaltestelle (Harras): 800m Nächste Autobahnauffahrt: 1,4 KM (A 95, München-Garmisch) Hauptbahnhof München 4,5 KM Flughafen München: 44,4 KM Das Bewertungsgrundstück liegt an der Ecke K /Euckenstraße. Geschäfte für den täglichen Bedarf befinden sich in ca. 200m Entfernung an der Passauer Straße. Öffentlicher Parkraum ist in der direkten Umgebung nur eingeschränkt vorhanden. 8

9 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Grundstücks- und Grundbuchmerkmale 9

10 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 10 Amtsgericht München, Grundbuch von Untersendling Band ---, Blatt 8671 Flurst.Nr. ----/14 Grundstücksgröße lt. Grundbuch: 1145 m² Belastungen in Abteilung II des Grundbuches: Nießbrauch für Max O geb. am Bedingte Auflassungsvormerkung Anspruch bedingt, für Max O Entwicklungszustand: Mischgebiet gem. Flächennutzungsplan Kein Bebauungsplan vorhanden. Grundstückszuschnitt: Trapezförmig, nahezu rechteckig Erschließungszustand: voll erschlossen Bodenbeschaffenheit: Das Bewertungsgrundstück ist im Altlastenkataster der Stadt München eingetragen (Anlage 3). Es wird im Osten von einer Verdachtsfläche angeschnitten, die als ehemalige Kiesgrube mit unbekanntem Füllmaterial vermerkt ist. Ein geologisches Gutachten liegt gem. Auskunft der Stadt München, Referat für Gesundheit und Umwelt, nicht vor Topographie: Eben Bebauung: Zwei rechtwinkelig angeordnete Gebäudekörper (vier- und dreigeschossig) Bauliche Ausnutzung: Das Grundstück ist baulich voll ausgenutzt. Eine Baureserve ist nicht vorhanden. Würdigung des Nießbrauchs in Abteilung 2 des Grundbuches: Der Nießbrauch für Hr. Max O wurde erst nach dem Bewertungsstichtag eingetragen und bleibt daher außer Ansatz. Würdigung des Altlastenverdachts: Nach Auskunft der Landeshauptstadt München, Referat für Gesundheit und Umwelt, Fr. Kotzur, besteht für das Bewertungsgrundstück derzeit kein konkreter Handlungsbedarf zu einer behördlich angeordneten Dekontamination des Bodens. Allerdings existiert ein Bearbeitungsprogramm, mit dem Ziel, ausgewiesene Verdachtsflächen sukzessive zu überprüfen. Je nach festgestelltem Gefährdungsgrad können dann von Amts wegen Bodensanierungsmaßnahmen angeordnet werden. Aufgrund der Vielzahl dieser Verdachtsflächen ist aber mit einer langen Bearbeitungsdauer und einem lediglich stichprobenhaften Vorgehen zu rechnen. Die Marktteilnehmer handeln nach dem Vorsichtsprinzip. Ein Altlastenverdacht stellt eine Wertminderung dar, für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr teils erhebliche Preisabschläge vorgenommen werden. Die Höhe bemisst sich nach folgenden Aspekten -Mögliche Sanierungskosten -Evtl. Entschädigungsansprüche -Stigmatisierung des Grundstücks Im Rahmen dieses Verkehrswertgutachtens kann keine rechtliche Stellungnahme über die Durchsetzungsfähigkeit von Entschädigungsforderungen abgegeben werden. Zur Klärung eines evtl. Entschädigungsanspruches wird die Konsultation eines Fachanwaltes empfohlen. 10

11 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 11 Der Altlastenverdacht wird bei den objektspezifischen Grundstücksmerkmalen unter 8.7 wertmindernd berücksichtigt. 6.0 Gebäudemerkmale 6.1. Allgemeine Beschreibung Zwei rechtwinkelig angeordnete Gebäudekörper (Hauptbau und Anbau) Genehmigte Nutzung: Bürogebäude Baujahr: ca. 1966, Aufstockung des Anbaus in 1985, Durchgreifende Sanierung in 2004 Äußere Maße: Hauptbau 13,50m x 25,12m, Anbau 16,02m x 10m Höhe über Gelände: 14,20m, E+3 Geschossfläche: 1.970,85 m², GFZ: 1,72 Brutto-Grundfläche BGF: ca m² Vermietbare Nutzfläche: ca ,00 m² 71 Büroräume vorhanden 30 Tiefgaragen-Einzelstellplätze 4 überirdische Kfz-Aussenstellplätze Stahlbeton-Skelettbauweise Massivbauweise, Ziegel (Klinker) u. Stahlbeton Fenster: Leichtmetallkonstruktion mit Isolierverglasung Fassade: Vorgehängte Leichtmetall-Fassade, wärmegedämmt Dach: Flachdach mit Verblechung, Wärmedämmung, Isolierung, Kiesschüttung Geschossdecken: Stahlbeton-Rippenkonstruktion 6.2 Gebäudeausstattung Innenausbau: Gipskarton-Ständerwände, doppelt beplankt Bodenbeläge: in den Büroräumen: Teppich, Schlingenware. In den Sanitärräumen überwiegend Fliesenboden, vereinzelt PVC-Belag. Fensterbänke: Granit Heizkörper: Konvektoren mit Thermostatventilen Sonnenschutz: Aluminium-Außenjalousien. Innen: Vertikallamellen Heizung: Gas-Zentralheizung, Marke Buderus, Typ: Logano plus GB, Gas-Brennwert- Kessel, zentrale Warmwasseraufbereitung, Marke Buderus Elektroinstallation: Zeitgemäßes System mit Kippsicherungen, Netzwerkverkabelung unter den Fensterbänken vorhanden (CAT5) Büro-Innentüren: Holztüren mit Kunststoffbeschichtung, Stahlzargen Eingangstüre und Etagentüren: Stahltüren Personenaufzug, Marke Diebold, Baujahr 2003 Klimaanlage für die Büroräume vorhanden Behindertengerechter Zugang über Rampe, Hofseite vorhanden Geschosstreppe: Granitbelag, Stahlgeländer und Stahlwangen Treppenpodeste: PVC-Belag Auf jeder Etage sind getrennte Herren- u. Damen-WC s vorhanden Teeküchen auf jeder Etage vorhanden 11

12 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 12 Beleuchtung: Büroräume: Hängeleuchten, bildschirmarbeitsgerecht. Flure: Deckenspots Brandschutz: Sprinkleranlage, Meldeanlage, Rauchabzugsanlage Allgemeine Beurteilung des baulichen Zustandes Das Gebäude befindet sich in einem guten baulichen Zustand. Größere Baumängel oder schäden konnten nicht erkannt werden. Es sind nachfolgende Instandhaltungsrückstände vorhanden: Die Teppichbeläge sind zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages 7 Jahre alt und erneuerungsbedürftig (fleckig, Druck- u. Verschleißstellen vorhanden) Freiliegende Heizrohre im UG sind nicht isoliert (Nachrüstungspflicht gem. Energieeinsparverordnung) Teilweise neuer Wandanstrich in den Büros erforderlich Die Wertminderungen für anfallende Instandhaltungs- und Modernisierungskosten richten sich nach der Einschätzung des Marktes und nicht primär nach den aufzuwendenden Handwerkerkosten. Hier spielen die zum Wertermittlungsstichtag gegebene Marktsituation als auch die individuellen Überlegungen des in Frage kommenden Käuferkreises eine Rolle. Für die zur Neuvermietung erforderlichen, o. a. Instandhaltungsmaßnahmen, wird ein pauschaler Wertabschlag in Höhe von Euro ,00 für sachgerecht gehalten und bei den sonstigen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen wertmindernd berücksichtigt. Das Modernisierungsrisiko wird im Ertragswertverfahren durch Ansatz eines höheren Liegenschaftszinssatzes berücksichtigt. Energetische Eigenschaften Es handelt sich um einen konventionellen Baukörper ohne besondere Ausstattung zur Einsparung von Wasser und Energie. Ein Energieausweis liegt der Hausverwaltung nicht vor. 7.0 Baurechtliche Situation Die Bauakte wurde eingesehen. Die vorhandenen baulichen Anlagen sind baurechtlich genehmigt. Es wird davon ausgegangen, daß die Auflagen der Baugenehmigung eingehalten und die vorhandenen baulichen Anlagen nach den zum Zeitpunkt der Errichtung gültigen gesetzlichen Vorschriften und DIN-Normen errichtet wurden. Es ist kein Bebauungsplan vorhanden. Die zulässige Bebauung richtet sich gem. 34 des Baugesetzbuches (BauGb) nach der umliegenden Bebauung. 8.0 Verkehrswertermittlung 8.1 Bodenwert Zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages maßgeblicher, amtlicher Bodenrichtwert: 1.350,00/m², Geschossflächenzahl (GFZ) 1,5 z

13 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 13 Gem. Halbjahresbericht 2011 des Münchner Gutachterausschusses vom September 2011 waren seit dem Stichtag des Bodenrichtwertes, in durchschnittlichen bis guten Lagen Preissteigerungen von durchschnittlich 10% zu verzeichnen. Dieser Wert wird auch für das Bewertungsgrundstück als sachgerecht gehalten: 1.350,00 x 1,10 = 1.485,00/m² Dieser Richtwert basiert auf einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5. Die vorhandene Geschosfläche beträgt gem. Architektenberechnung 1.970,85 m², demnach GFZ 1,72. Der o. a. Bodenrichtwert muss aufgrund der GFZ-Differenz noch angepasst werden. Dies erfolgt mit Hilfe der vom Münchner Gutachterausschuss im Jahresbericht 2010, S. 48, empfohlenen, linearen Umrechnung ,00/1,5*1,72 = 1.702, ,80 x 1145 m² = gerundet 1,95 Mio. = Bodenwert gem. realisierter Nutzung Überausnutzung des Grundstücks Lt. Auskunft der Münchner Lokalbaukommission, Fr. Schmidt, vom kann im Falle einer Neubebauung nicht mehr von der Größe des bestehenden Gebäudes ausgegangen werden. Aufgrund der unterschiedlichen Geschosshöhen der Nachbarbebauung, insbesondere Flurst.-Nr. ----/15 wäre voraussichtlich nur mehr ein reduzierter Baukörper genehmigungsfähig. Eine detaillierte Auskunft darüber kann nur in einem förmlichen Bauvorbescheids-Verfahren beantwortet werden. Das Bewertungsgrundstück ist überausgenutzt. Vor diesem Hintergrund muss eine Folgenutzung des Bewertungsobjektes nach Ablauf der wirtschaftlichen Restnutzung des Bestandsgebäude, und die damit verbundene Reduzierung des Grundstückswertes berücksichtigt werden (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online- Ausgabe, Teil V, 16, 6.3.1). Für die Ermittlung des Bodenwertes nach zulässiger lagetypischer Nutzung wird fiktiv ein viergeschossiger Baukörper zur Euckenstraße und ein eingeschossiger Baukörper zur K straße unterstellt. Diese Neubebauung wäre mit hinreichender Wahrscheinlichkeit genehmigungsfähig. Daraus ergibt sich eine überschlägige Geschossfläche von 1295 m², demnach eine GFZ von rund 1,13. Der Bodenrichtwert wird entsprechend der GFZ-Differenz noch angepasst. Dies erfolgt nach der vom Münchner Gutachterausschuss empfohlenen, linearen Umrechnung ,00/1,5*1,13 = 1.118, ,70 x 1145 m² = ,50, gerundet 1,28 Mio. = Bodenwert nach zulässiger, lagetypischer Nutzung 13

14 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Bodenwert Die Differenz zwischen dem Bodenwert nach realisierter und Bodenwert nach zulässiger, lagetypischer Nutzung wird um den Zeitraum der wirtschaftlichen Restnutzung des Bestandsgebäudes (siehe 8.2.1) diskontiert. Formel: BW = BW real + (BW zul/lag BW real ) q n Bodenwert = 1,95 Mio. + (1,28 Mio. 1,95 Mio) x 0, (5,7%/26 Jahre) = ,30, gerundet 1,79 Mio = Bodenwert 8.2. Ertragswertverfahren gem ImmowertV Bei der Ermittlung des Verkehrswertes im normierten Ertragswertverfahren werden, neben dem Bodenwert, folgende Eingangsgrößen ermittelt: Reinertrag Bewirtschaftungskosten Liegenschaftszinssatz Barwertfaktor zur Kapitalisierung Wirtschaftliche Restnutzungsdauer der nutzbaren baulichen Anlagen Die Wertansätze für diese Positionen wird aus dem zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages veröffentlichten Jahresbericht des Münchner Gutachterausschusses, S. 38, entnommen. Es kommt das sog. vereinfachte Ertragswertverfahren gem ImmoWertV zur Anwendung. 14

15 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Wirtschaftliche Restnutzungsdauer Aufgrund der Aufstockung existiert ein Ursprungsgebäude und ein nachträglich gebauter Gebäudeteil. Es wird daher nachfolgend das fiktive Baujahr ermittelt: BGF ges m² BGF Dachaufstockung: 193 m² Fiktives Baujahr: (1966 x 3448)+(1985x193)/3641 = 1967 Alter zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages: = 44 Jahre Aufgrund der im Jahre 2004 vorgenommenen Sanierung muss eine Korrektur der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer vorgenommen werden: Gesamtnutzungsdauer gem. der zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages maßgeblichen Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006): Jahre. Für das Bewertungsobjekt wird 60 Jahre angesetzt: 60 Jahre./. 44 Jahre = 16 Jahre Korrektur der wirtschaftlichen Restnutzung gem. Tabelle von Kleiber, Bundesanzeiger Verlag, Online-Ausgabe, Teil V, 16, 12.5: Bezeichnung 1 nicht modernisiert Modernisierungsgrad 2 kleine Modernisierungen im Rahmen der Instandhaltung 3 mittlerer Modernisierungsgrad 4 überwiegend modernisiert 5 umfassend modernisiert Punkte 0 bis 1 2 bis 5 6 bis bis bis 22 Das Bewertungsobjekt ist als überwiegend modernisiert einzustufen: Übliche Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren Modernisierungsgrad 0 1 Punkte 2 5 Punkte 6 10 Punkte Punkte Punkte Gebäudealter modifizierte Restnutzungsdauer *) 60 Jahre Jahre Jahre

16 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Jahre Jahre Jahre Jahre Es ergibt sich eine durchschnittliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 26 Jahren ab dem Wertermittlungsstichtag. Hinweis: Bei der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer handelt es sich nicht um die tatsächlich prognostizierte, technische Lebensdauer der Bausubstanz sondern um den Zeitraum, der für den Erhalt dieser Bausubstanz noch als wirtschaftlich sinnvoll angesehen wird. Wie oben dargestellt, kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer durch entsprechende Instandhaltungsund Modernisierungsmaßnahmen verlängert bzw. durch Unterlassen dieser Maßnahmen auch verkürzt werden Reinertrag Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der nicht umlegbaren Bewirtschaftungskosten. Der Ansatz der Roherträge erfolgt nach marktüblich erzielbaren Mieterträgen. Das gesamte Bewertungsobjekt war zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages zu den nachstehenden Konditionen an die Landeshauptstadt München, Sozialbürgerhaus Sendling, vermietet: Miete für das gesamte Gebäude netto kalt p. M.: ,53 Zuzügl. Betriebskostenvorauszahlung: 3.000,00 Das Mietverhältnis wurde von der Stadt München kurz nach dem Wertermittlungsstichtag, konkret im Februar 2012 zum gekündigt. Grund für die Kündigung war ein Neubau, den das Sozialbürgerhaus nach der Fertigstellung beziehen sollte. Aufgrund von Bauverzögerungen wurde das Mietverhältnis um einen Monat, zum verlängert. Die Übergabe des leergezogenen Gebäudes an die Hausverwaltung erfolgte zum Nach Auskunft der Hausverwaltung, Hr. Aufmuth, wurde im Laufe des Jahres 2011 seitens der Stadt München, Abteilung Kommunalreferat, Immobilienservice, Hr. Auernhammer, mehrfach kommuniziert, daß der bestehende Mietvertrag mit der Bezugsfertigkeit des Neubaus beendet wird. Auswirkungen auf den Verkehrswert Bei der Ermittlung des Verkehrswertes wird ein freier Verkauf unter den Bedingungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs simuliert. Vor dem Hintergrund der dargestellten Vermietungs-Situation, wird ein normaler, wirtschaftlich handelnder Kaufinteressent bereits zum Wertermittlungsstichtag die Nachfolgenutzung eruieren und in seine Preisfindung einbeziehen. Zu diesem Zeitpunkt bestand auf dem Münchner Büromietmarkt eine günstige konjunkturelle Situation mit abnehmenden Leerstandsflächen im Bürobereich. Allerdings konkurriert das Bewertungsobjekt mit zahlreichen Büroneubauten, die über eine hochwertigere Ausstattung und ein repräsentativeres Erscheinungsbild verfügen. Eine Wiedervermietung an einen Einzelmieter ist daher in Frage zu stellen. Eine etagenweise Neuvermietung an verschiedene 16

17 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 17 Nutzer stellt die wahrscheinlichere Option dar. Darüber hinaus muss für eine Vollvermietung mit einer längeren Vermarktungsdauer gerechnet werden. Nach Auskunft von Fachmaklern ist hierfür ein Zeitraum von 18 Monaten anzusetzen. Zudem muss mit vermieterseitigen Incentives kalkuliert werden. Marktüblich werden mietfreie Zeiten zwischen 1 und 3 Monaten gewährt. Für das Bewertungsobjekt erscheinen 2 Monate mietfreie Zeit als ausreichend Rohertrag Die Recherchen ergaben für den Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages folgende marktübliche Büromieten/m²: 1. Engel & Völkers 17

18 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Auswertung aus Immobilienscout 24.de Marktbericht 2011Engel & Völkers: 9,00-12,00 Mittelwert: 10,50 Auswertung Immobilienscout 24: Mittelwert: 9,33 Im Falle der Auswertung von Immobilienscout24 handelt es sich um Angebotsmieten, während die Auswertungen der Fachmakler auf Abschlussmieten basiert. Die Angebotsmieten unterliegen noch marktüblichen Verhandlungsabschlägen. Im Falle des Bewertungsobjektes müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: -Durchschnittliche Lagequalität -Kein repräsentatives Erscheinungsbild Gem. Auswertung von Immobilienscout 24 wird die Mikrolage des Bewertungsobjekts nur durchschnittlich nachgefragt: 18

19 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 19 Zum Wertermittlungsstichtag wird eine Quadratmetermiete; unterhalb der o. a. Durchschnittsmiete, in Höhe von 9,25 netto kalt für marktüblich und nachhaltig erzielbar gehalten. Bei einer etagenweisen Vermietung können folgende gemeinschaftliche Mietflächen des Bewertungsobjektes nicht an die Mieter weiterberechnet werden: Treppenhäuser Technikräume im Keller Verbleibende vermietbare Nutzfläche EG 3. OG: 1516,64 m² 1516,64 m² x 9,25 = ,92 Für die Flächen im 1. UG werden 75% der Marktmiete angesetzt: Verbleibende vermietbare Nutzfläche 1. UG: 152,35 m² 152,35 x ( 9,25 x 75%) = 1.056,93 Für die Flächen im 2. UG werden 50% der Marktmiete angesetzt: 9,25 x 50% = 4,63 x 201,68 m² = 933,78 Für die Lagerräume im 3. UG werden angesetzt: 19

20 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 20 8 Lagerräume (153,87 m²) a 75,00 = 600,00 Für die Stellplätze werden angesetzt 40,00 p. M. je Tiefgaragenstellplatz 40,00 x 30 = 1.200,00 35,00 p. M. je Aussenstellplatz 35,00 x 4 = 140,00 Gesamt: ,63 gerundet ,00 p. M ,00 x 12 = ,00 p. A. = Jahresrohertrag Bewirtschaftungskosten Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung laufend erforderlich sind und im Allgemeinen nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Es sind dies die Verwaltungskosten (extern und intern), die Instandhaltungskosten und das Mietausfallrisiko. Hinsichtlich dieser Kosten liegen keine Aufzeichnungen vor, so daß die empirisch ermittelten Durchschnittssätze gem. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Online-Ausgabe, Teil V, 19.4 herangezogen werden: Verwaltungskosten 3 % des Jahresrohertrages ,00,00 x 3% = 6.465,60 Instandhaltungskosten: 6,25/m² Nutzfläche x 2024,54 m² Nutzfläche = ,38 Mietausfallsrisiko: 4% des Jahres-Rohertrages = ,00 x 4% = 8.620,80 Gesamt: , Betriebskosten Die Betriebskosten sind üblicherweise auf die Mieter umlegbar. Sie können daher bei der Ertragswertberechnung außer Ansatz bleiben Reinertrag Jahresrohertrag: ,00./. Bewirtschaftungskosten: ,38 = Jahresreinertrag: ,22 20

21 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Barwertfaktor für die Kapitalisierung Der Barwertfaktor für die Kapitalisierung ist der Faktor mit dem der heutige Barwert von künftig erzielbaren Reinerträgen ermittelt werden kann. Er ist abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen. Definition : Liegenschaftszinssatz Die Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, ImmoWertV 14.3) sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marküblich verzinst werden. Der Gutachterausschuss der Stadt München hat in dem zum Wertermittlungsstichtag maßgeblichen Jahresbericht 2010 folgenden durchschnittlichen Liegenschaftszinssatz für Bürogebäude ermittelt: 5,2% (Spanne 4,7% - 5,7%) Im Jahresbericht 2011 wurde ein Liegenschaftszinssatz in Höhe von 5,1% (Spanne 4,6% 5,6%) festgestellt Für die finale Ableitung des für das Bewertungsobjekt maßgeblichen Liegenschaftszinssatzes müssen folgende Aspekte berücksichtigt werden: Höheres Leerstandsrisiko aufgrund der Lagequalität und des nicht repräsentativen Erscheinungsbildes Eingeschränkte Drittverwendung (kein Lastenaufzug vorhanden) Erhöhtes Investitionsrisiko (anstehende Flachdachsanierung) Es wird daher ein erhöhter Liegenschaftszinssatz von 5,7% für sachgerecht gehalten Barwertfaktor zur Kapitalisierung Der Barwertfaktor zur Kapitalisierung der Reinerträge beträgt bei einem Liegenschaftszinssatz von 5,70 % und einer wirtschaftlichen Restnutzungsdauer von 26 Jahren jährlich nachschüssig 13,39264 Der entsprechende Abzinsungsfaktor für den Bodenwert beträgt: 0,

22 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Ertragswert Mit den vorgenannten Eingangsgrößen kann nunmehr der Ertragswert berechnet werden: EW = Reinertrag x Barwertfaktor + abgezinster Bodenwert EW = ,22 x 13, ( ,00 x 0,23661) EW = , ,90 Gerundet: ,70, gerundet , Marktanpassung gem ImmoWertV Das herangezogene Zahlenmaterial und die verwendeten Liegenschaftszinssätze stammen aus stichtagsbezogenen Marktrecherchen und berücksichtigen die individuellen Merkmale des Bewertungsobjektes. Eine weitere Marktanpassung ist nicht mehr erforderlich Besondere, objektspezifische Grundstücksmerkmale gem ImmoWertV Altlastenverdacht Im vorliegenden Fall ist nicht bekannt, ob und in welchem Umfang Altlasten, und das daraus resultierende Gefährdungspotential für Mensch, Natur und Grundwasser, vorliegen. Allerdings stellt bereits der Eintrag in das Altlastenkataster eine Wertminderung dar, da es sich um ein öffentliches Buch handelt. Die Wertminderungen fallen, je nach Gefährdungsgrad, bei Gewerbegrundstücken geringer aus, als bei Wohngrundstücken. Nach Auskunft des Referats für Gesundheit und Umwelt der Landeshauptstadt München, werden die Altlasteneinträge gelöscht, sofern eine, mit der Behörde abgestimmte, Bodensanierung durchgeführt worden ist. Im vorliegenden Fall ist die betroffene Osthälfte des Grundstücks mit einer zweigeschossigen Tiefgarage, Gründungstiefe ca. 6,50m, bebaut. Ein Bodenaustausch erscheint daher nicht mehr möglich. Demnach ist davon auszugehen, daß eine dauerhafte merkantile Wertminderung aufgrund des Eintrags im Altlastenkataster verbleibt. Ein Eintrag in das Altlastenkataster bewirkt bei potenziellen Käufern einen psychologischen Vorbehalt gegen die Immobilie. Das Objekt ist mit einem Makel behaftet (stigmatisiert). Die psychologischen Faktoren sowie die Unsicherheiten hinsichtlich der möglicherweise entstehenden Sanierungskosten spielen bei der Preisfindung des Marktes eine entscheidende Rolle. Die Höhe der Wertminderung ist abhängig von der Marktdynamik, d. h. inwieweit ein potenzieller Käufer einen Preisabschlag aufgrund der Altlastenproblematik durchsetzen kann. In Zeiten hoher Nachfrage, sowie in guten Lagen oder bei stark begehrten Filetgrundstücken werden niedrigere Abschläge verhandelt als bei geringer Nachfrage, in schlechten Lagen oder bei wenig nachgefragten Grundstückstypen. Hier stehen genügend Alternativangebote zur Verfügung. In der Fachliteratur sind für Wertminderungen bei Gewerbegrundstücken, Erfahrungssätze in Höhe von 10% bis 20% veröffentlicht (siehe, Brüggemann, Jacob, Ökonomische Fragen des Flächenrecyclings, 2007, S. 30). Für den vorliegenden Bewertungsfall wird die Wertminderung mit Hilfe der wissenschaftlich anerkannten Zielbaummethode ermittelt. 22

23 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 23 Vorgehensweise: 1. Zunächst wird die potentielle Wertminderung in ihre Bestandteile gegliedert. Die Bestandteile werden gewichtet. 2. Die auf das Bewertungsobjekt zutreffenden Kriterien werden innerhalb der Bandbreiten 0 und 1 bewertet ( 0= trifft zu, 1= trifft nicht zu). Wenn beispielsweise jedes Kriterium voll zutreffen würde, ergäbe sich eine maximale Wertminderung von 100%, d. h. das Bewertungsobjekt wäre unverkäuflich. 3. Die Summe der gewichteten Einzelkriterien entspricht der merkantilen Wertminderung Merkantiler Minderwert, Kürnbergstr. 29, München Potenzial der Altlast Bewertungsobjekt Gewichte x Punkte % 10% Kategorie Angeschnitten 0,25 Verdachtsfläche 0,5 Altlastenfläche 1 0,25 2,50% Flächenanteil Punktuell 0,25 Teilgrundstück 0,5 gesamtes Grundstück 1 0,5 0,00% Merkantile Wertminderung 70% Folgenutzung weiterhin möglich 0 mit Einschränkung 0,5 nicht realisierbar 1 0 0,00% Gebäudeschäden keine Schäden 0 geringe Schäden 0,5 Abriss erforderlich 1 0 0,00% Nutzungssensibilität gering 0,25 mittel 0,5 hoch 1 0,25 0,00% Marktsituation 20% Nachfrage hoch/filetgrundstück 0 ausgeglichen/durchschnittliche Lage 0,5 geringe Nachfrage/einfache Lage 1 0,5 10,00% Summe >> 12,50% 23

24 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 24 Fazit: Die merkantile Wertminderung wird geschätzt auf 12,5%. Marktangepasster vorläufiger Ertragswert: ,00 x 12,5% = ,00 Hinweis: In der vorstehenden Betrachtung wird ein geringes Gefährdungspotenzial ohne Sanierungszwang unterstellt, wobei der Eintrag im Altlastenkataster bestehen bleibt. Eine exakte Einschätzung kann erst nach eingehender Bodenuntersuchung und Kostenschätzung durch ein Spezialunternehmen erfolgen. Der ermittelte Wertabschlag kann sich daher, je nach tatsächlichem Gefährdungspotenzial, noch gravierend ändern Modernisierungskosten Für eine Neuvermietung müssen die Bodeneläge in den Büros, sowie teilweise der Wandanstrich erneuert werden. Dafür wird ein pauschaler Wertabschlag in Höhe von ,00 für sachgerecht gehalten Temporärer Leerstand Für eine komplette Vollvermietung sind ca. 18 Monate zu veranschlagen (siehe 8.2.1). Während dieser Zeit verringert sich der Mietausfall durch die zwischenzeitlich einsetzenden Neuvermietungen, so daß ingesamt 50%, d. h. 9 Monate Mietausfall wertmindernd angesetzt werden: Gesamtmiete p. M. netto kalt: ,00 (siehe ) x 9 Monate = , Betriebskosten während des temporären Leerstandes Während der Leerstandszeiten fallen weiterhin Betriebskosten an, die der Eigentümer zu tragen hat. Nachfolgend eine Aufstellung des zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages aktuellen Betriebskostenspiegels Bayern: 24

25 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 25 Für die Leerstandsflächen fallen folgende Positionen an: Grundsteuer 0,14 Wasser inkl. Abwasser 0,27 Heizung 0,95 Warmwasser 0,24 Straßenreinigung 0,05 Müllabfuhr 0,18 Gebäudereinigung 0,14 Allgemein Strom 0,04 Schornsteinreinigung 0,06 Versicherung 0,12 Hauswart 0,19 Antenne Kabel 0,16 Sonstige 0,04 Gesamt: 2,58 Nach empirischen Untersuchungen verbleiben bei einem Leestand ca % der Betriebskosten beim Vermieter. (siehe Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, Teil V, 14, , Randnummer 219. Für das Bewertungsobjekt wird ein Satz in Höhe von 60% für praxisgerecht gehalten: 2,58 x 0,60 = 1,55/m² vermietbarer Nutzfläche 1,55 x 1871 m² x 9 Monate = , Overrent Die von der Landeshauptstadt München zum Wertermittlungsstichtag gezahlte Miete lag höher als die marktübliche Miete. Dieser sog. Overrent bestand bis zum Auszug Ende September Demnach noch 15 Monate bis zum Wertermittlungsstichtag. Dieser Mehrerlös wird nachfolgend berücksichtigt: Gezahlte Miete netto kalt: ,53 (siehe 8.2.1)./. Marktübliche Miete netto kalt: ,00 = monatlicher Overrent: 3.378,53 x 15 Monate = , Incentives Üblicherweise werden bei Bürovermietungen mit neuen Mietern sog. mietfreie Zeiten als Incentives vereinbart. Die Spanne reicht hier von 1 3 Monatsmieten. Für das Bewertungsobjekt werden 2 Netto-Kaltmieten, bezogen auf die Büroflächen, (ohne Lagerflächen und Stellplätze), bei sofortiger Bezahlung der Betriebskosten, als ausreichend angesehen: Monatsmiete Büroflächen , ,93 933,78 = ,63 ges. p. M x 2 Monatsmieten = ,26 25

26 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite Maklerprovision Am Münchner Büromietmarkt werden die freien Flächen überwiegend für den Mieter provisionsfrei angeboten. Aufgrund des zum Wertermittlungsstichtag bereits absehbaren kompletten Leerstandes wird ein Käufer die Nachvermietung durch ein spezialisiertes Makler-Unternehmen durchführen lassen. Marktübliche Provisionssätze liegen bei 2 Netto- Kaltmieten zuzügl. MwSt, die der Vermieter trägt. Monatsmiete gesamt: ,00 p. M. x 2 = , Zusammenfassung der besonderen objektspezifische Grundstücksmerkmale Merkantiler Minderwert Altlastenverdacht ,00 +Modernisierungskosten ,00 +Temporärer Leerstand ,00 +Leerstands-Betriebskosten ,45./. Overrent Stadt München ,95 +Incentives (mietfreie Zeiten) ,26 +Vermieter-Maklerprovision ,00 = Gesamt ,76 Marktangepasster vorläufiger Verkehrswert ,00./ ,76 = ,30 Das Ergebnis wird noch gem. den Gepflogenheiten im Grundstücksverkehr kaufmännisch gerunde 8.8. Verkehrswert Der Verkehrswert, wie er in 194 des Baugesetzbuchs normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um eine Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Unter Berücksichtigung aller wertbeeinflussenden Umstände wird der Verkehrswert zum Wertermittlungs- u. Qualitätsstichtag geschätzt auf ,00 Ich versichere, das vorliegende Gutachten parteilos und ohne persönlichem Interesse am Ergebnis angefertigt zu haben. Unterschleißheim, den Michael Kleisel Sachverständiger 26

27 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 27 Anlagen 1. Baupläne 2. Grundbuchauszug (auszugsweise) 3. Altlastenauskunft der Landeshauptstadt München Fotodokumentation 27

28 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 28 28

29 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 29 29

30 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 30 Anlage 1 30

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45 IMMONETWORX Verkehrswertgutachten Seite 45 Anlage 3 45