Umbau und Erweiterung des Gebäudes Stuttgarter Str. 34, Flst. 782, in Metzingen Vorlagen-Nr.: 090/2012-ö-31

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1 Umbau und Erweiterung des Gebäudes Stuttgarter Str. 34, Flst. 782, in Metzingen Vorlagen-Nr.: 090/2012-ö-31 Az.: Gremium: Zweck: Art: Datum: Gemeinderat Empfehlung öffentlich Dezernat - Amt Abteilung: Sachbearbeiter: II - Ordnungsamt Baurecht Herr Heiko Gollmer Beschlussantrag: Der Gemeinderat der Stadt Metzingen empfiehlt, Ziel: 1. die Abweichung/Befreiung nach 31 Abs. 2 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) von der Art der baulichen Nutzung zu erteilen 2. die Befreiung nach 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB über die Überschreitung der Baugrenze zu erteilen 3. die Ausnahme nach 56 Abs. 3 Landesbauordnung (LBO) zur Herstellung von 11 PKW- Stellplätzen zu erteilen und über diese Stellplätze einen Ablösevertrag gemäß 37 Abs. 5 LBO mit dem Bauherrn abzuschließen. Städtebauliche Aufwertung dieser Teilfläche Auswirkungen auf Finanzen Die Maßnahme/das Projekt hat finanzielle Auswirkungen: ja (s. Anlage 0); nein Für die Maßnahme/das Projekt sind über- oder außerplanmäßige Ausgaben notwendig: ja, insgesamt Euro; nein Die Maßnahme/das Projekt ist eine Einzelmaßnahme: ; ist Teil einer Gesamtmaßnahme: Die Umsetzung der Einzelmaßnahme/Gesamtmaßnahme belastet entlastet den städtischen Haushalt im Haushalts- und Finanzplanungszeitraum 2011 bis 2014 mit voraussichtlich insgesamt: Euro (falls es sich bei der Maßnahme um einen Teil der Gesamtmaßnahme handelt, sind hier die Kosten des Gesamtprojektes (Investitions-und Folgekosten) genannt (ev. Einnahmen sind berücksichtigt) Personal Kinder, Familie, Senioren Seite 1 von 5

2 Umwelt und Verkehr Wirtschaft und Tourismus Attraktivitätssteigerung im Bereich Gastronomie und Tourismus Sachverhalt: Das vorhandene Gebäude Stuttgarter Straße 34 in Metzingen, die ehemalige Winklersche Villa soll von einem Wohnhaus in eine Gaststätte mit 8 Fremdenzimmer umgebaut werden. Zusätzlich ist ein eingeschossiger Flachdach-Anbau mit einer extensiven Dachbegrünung, als weiterer größerer Gastraum an die bestehende westliche Gebäudeseite geplant. Dieser Anbau ist mit einem Untergeschoss, das Sanitäranlagen, Personal-, Büro- und Lagerräume beinhalten soll, projektiert. Dabei soll auch ein Zugang zum bestehenden Untergeschoss des Gebäudes Stuttgarter Straße 34 einer der beiden Gewölbekeller soll u.a. auch für Weinproben ausgebaut werden - realisiert werden. Der neu enstehende Anbau hat eine Grundfläche von 8,00 m bzw. 9,45 m mal 12 m. Aufgrund des sog. Hochparterres hat der Anbau eine Höhe gemessen vom öffentlichen Grund von 4,75 m inkl. Attika. Im Erdgeschoss ist die Gastronomie (im Bestandsgebäude: 3 Gasträume, Küche; im Anbau: Gastraum mit Theke), im 1. OG und DG sind insgesamt 8 Gästezimmer (1. OG: 5 Gästezimmer; DG: 3 Gästezimmer) projektiert. Im nördlichen und westlichen Bereich an den Anbau grenzt eine 3,10 m tiefe Terrasse an. Diese überdachte Terrasse nimmt die EFH des Anbaues und des vorhandenen Gebäudes von 1,65 m über vorhandenes Gelände auf. Die Gastraumflächen werden barrierefrei durch einen Aufzug an der südlichen Seite erschlossen. Ansonsten sind sowohl nördlich als auch südlich Zugänge zum Gebäude vorhanden und geplant. Lager- und Technikräume befinden sich jeweils im UG der Gebäude. Außengastronomie/Biergarten Westlich des geplanten Anbaues und der Terrasse ist zusätzlich eine Biergartenfläche geplant. Dabei soll die Fläche lediglich pachtweise der Bauherrschaft überlassen werden. Geplant ist die Einrichtung einer Außengastronomie mit einer separaten Getränkeausgabe. Diese Fläche hat einen Meßgehalt von voraussichtlich rund 278 m². Zwischen dem bestehenden Kiosk und der Biergartenfläche wird ein Fuß- und Radweg, der mit begrünten Gabionen von der Biergartenfläche abgegrenzt werden soll, erstellt. Bauplanungsrecht Das Vorhaben befindet sich im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Innenstadt I, rechtsverbindlich seit dem Dieser Bebauungsplan weist für den Bereich des bestehenden Gebäudes und der geplanten Erweiterung als Art der baulichen Nutzung eine Fläche für den Gemeinbedarf Versammlungsraum nach 9 Abs. 1 Nr. 5 Baugesetzbuch (BauGB) und ein Baufenster für das Bestandsgebäude mit einer II-geschossigen Bauweise + Dachgeschoss aus. Nördlich und westlich dieses Bestandsgebäudes ist ein Baufeld mit einer I- geschossigen Bauweise mit Flachdach festgesetzt. Bauplanungsrechtliche Abweichung von der festgesetzten Nutzungsart Der rechtsverbindliche Bebauungsplan Innenstadt I aus dem Jahre 1978 weist eine Teilfläche Seite 2 von 5

3 des Flst. 782, der sog. Adlergarten, auf dem das Bestandsgebäude steht und einen zusätzlichen Bereich um das Gebäude als Fläche für den Gemeinbedarf Versammlungsraum aus. Bei Flächen für den Gemeinbedarf handelt es sich nach juristischer Auslegung um Flächen und bauliche Anlagen, die der Allgemeinheit und öffentlichen Zwecken dienen. Diese baulichen Anlagen und Flächen sollen einem nicht fest bestimmten, wechselnden Teil der Bevölkerung dienen. Auch soll ein öffentlicher Träger vorhanden sein oder mit staatlicher oder gemeindlicher Anerkennung eine öffentliche Aufgabe wahrgenommen werden und die Nutzung privatwirtschaftlichem Bestreben entzogen sein. Klassische Beispiele für Gemeinbedarfsflächen sind Schulen, Kindergärten, Spiel- und Sportanlagen. Bei öffentlichen Parkplatzflächen handelt es sich um keine Gemeinbedarfsflächen. Sowohl das Bestandsgebäude als auch die umlaufende Teilfläche wurde weder historisch noch aktuell als Gemeinbedarfsfläche genutzt. Das Gebäude wurde seit Bestehen als privates Wohngebäude bzw. als städtisches Mietwohngebäude genutzt. Die Fläche um das Gebäude wird als öffentliche Parkierungsfläche aktuell genutzt. Nachdem der zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung ausgewiesene Planungswille Fläche für den Gemeinbedarf Versammlungsraum in keinster Zeit weiterverfolgt und umgesetzt wurde, ist diese Art der baulichen Nutzung als obsolet anzuerkennen. Entsprechend den bereits geführten Besprechungen mit potenziellen Interessenten und der Information der Mitglieder des Technik-, Umwelt- und Betriebsausschusses der Stadt Metzingen im Februar 2011 über die Anfrage zur gastronomischen Nutzung der Winklerschen Villa mit Biergarten ist die vorliegende Nutzung aus städtebaulicher Sicht erwünscht. Aufgrund der aufgezeigten Punkte die Abweichung ist städtebaulich vertretbar und mit den öffentlichen Belangen vereinbar kann die Abweichung von der festgesetzten Nutzungsart Fläche für Gemeinbedarf daher nach 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB zugelassen werden. Dadurch dass der ursprüngliche Planungswille speziell für dieses Teilgrundstück obsolet ist, sollte sobald für das gesamte Grundstück Adlergarten ein realisierbares und von der Öffentlichkeit getragenes Nutzungskonzept vorliegt eine Bauleitplanänderung durchgeführt werden. Außengastronomie/Biergarten Die Biergartenfläche soll auf der nach dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan ausgewiesenen öffentlichen Grünfläche Parkanlage, Spielplätze, Bolzplätze erstellt werden. Wie bereits oben aufgeführt ist diese Gesamt-Nutzung städtebaulich sinnvoll und erwünscht. Der Errichtung dieser Außenbereichsgastronomie auf der ausgewiesenen Fläche kann daher im Rahmen einer bauplanungsrechtlichen Befreiung aus städtebaulicher Sicht zugestimmt werden. Überschreitung der ausgewiesenen Baugrenze Der projektierte eingeschossige Anbau überschreitet mit dem Gebäude das ausgewiesene Baufenster westlich auf einer Breite von 13 m und einer Tiefe von 2 m bzw. 5 m inkl. der überdachten Terrasse. Des Weiteren wird die südliche Baugrenze mit dem projektierten Anbau auf einer Breite von 7,5 m und einer Tiefe von 4,00 m überschritten. Der Anbau soll im südlicher Bereich um 3,0 m und im nördlichen Bereich um ca. 4,40 m gegenüber dem vorhandenen Gebäude versetzt ausgeführt werden. Dadurch wird das Gebäude um 3,0 m vom Gehwegbereich der Stuttgarter Straße eingerückt. Die Fassade des Anbaues soll als Putzfassade mit großen Licht-/Fensteröffnungen ausgeführt werden. Seite 3 von 5

4 Aus stadtplanerischer und architektonischer Sicht ist der Anbau als Gebäude als auch die Platzierung eine gelungene Ergänzung zum Bestandsgebäude. Das unter Denkmalschutz stehende Gebäude prägt auch nach dem geplanten Umbau und der untergeordneten Erweiterung die Platzsituation. Es wird empfohlen der Überschreitung der ausgewiesenen Baugrenze nach 31 Abs. 2 BauGB zuzustimmen. Baurechtlich notwendige Stellplätze Ablösung der Stellplatzpflicht: Für die geplante Nutzung ist die folgende Anzahl an baurechtlich notwendigen Stellplätzen nachzuweisen: Gastronomiefläche im EG: 143 m² Gastraumfläche 1 Stellplatz/9 m² Gastraum = 15,89 Stellplätze Hotelbereich im 1. OG und DG: 8 Zimmer 1 Stellplatz je 4 Gastzimmer = 2 Stellplätze Stellplatzbedarf: 17,89 Stellplätze Unter Berücksichtigung des ÖPNV-Bonus sind davon 80 % nachzuweisen: 14,31 Stellplätze gerundet 14 Stellplätze Als Bestand können für die bestehenden drei Wohneinheiten 3 Stellplätze angerechnet werden. Daher sind für das Projekt 11 baurechtlich notwendige Stellplätze nachzuweisen. Auf dem Baugrundstück selbst können keine Stellplätze nachgewiesen werden. Entsprechend den bereits durchgeführten Verhandlungen werden von der Stadt Metzingen 18 Stellplätze auf dem angrenzenden Adlergarten mietweise angeboten. Eine Stellplatzbaulast soll nicht abgeschlossen werden. Daher sollen die baurechtlich notwendigen Stellplätze von der Bauherrschaft abgelöst werden. Nach der Regelung innerhalb der Innenstadt sind von den baurechtlich erforderlichen Stellplätzen 50 % unterirdisch oder in Bauwerken nachzuweisen. Ein Ablösevertrag über die fehlenden Stellplätze ist daher abzuschließen: 6 TG-Plätze à 9.203,25 = ,50 5 oi Stellplätze à 4.601,63 = ,15 GESAMT-ABLÖSESUMME: ,65 Nach 56 Abs. 3 i.v. m. 37 Abs. 5 LBO können baurechtlich notwendige Stellplätze, die auf dem Baugrundstück nicht herstellbar sind, mit Zustimmung der Gemeinde abgelöst werden. Der Bauantragsteller ist bereit, die erforderlichen Stellplätze durch den o.g. Geldbetrag abzulösen. Es wird empfohlen der Ablösung im genannten Umfang zuzustimmen und mit der Bauherrschaft einen Stellplatz-Ablösevertrag abzuschließen. Seite 4 von 5

5 Die Bauherrschaft wird neben dem Ablösevertrag einen Pachtvertrag über die Anpachtung von voraussichtlich 14 Stellplätzen auf dem Adlergarten mit der Stadt Metzingen abschließen. Diese Stellplätze werden nach Absprache und Planung mit der Stadt Metzingen durch die Bauherrschaft angelegt. Denkmalschutz: Das Gebäude ist als Kulturdenkmal ausgewiesen. Das Referat Denkmalpflege beim RP Tübingen wurde im Vorfeld bereits angehört und begleitet fachtechnisch das Bauprojekt. Es ist eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung für das Objekt notwendig. Neben Wanddurchbrüchen im EG und in den anderen Geschossen werden auf der südlichen Dachfläche zwei kleinere aufgesetzte Lichtbänder jeweils rechts und links der bestehenden Gaube geplant. Auf der nördlichen Seite (Seite zum Adlergarten-Parkplatz) werden zwei größere Schleppgauben ausgewiesen. Vorgespräche hinsichtlich der Gestaltung der Gauben und Belichtung im Dachbereich wurden bereits mit dem Referat Denkmalpflege geführt. Zeitliche Umsetzung: Nach Erteilung der Baugenehmigung soll das Bauvorhaben umgesetzt werden. Anlagen: 13 Seiten Anlage 1: Anlage 2: Anlage 3: Anlage 4: Anlage 5: Anlage 6: Anlage 7: Anlage 8: Anlage 9: Anlage 10: Anlage 11: Anlage 12: Anlage 13: Lageplan Übersichtsplan Projektierung Adlergarten Übersichtsplan Gastronomie Adergarten Grundriss UG Grundriss EG Grundriss 1. OG Grundriss DG Dachaufsicht Schnitt Ansicht Süd Ansicht Ost Ansicht Nord Ansicht West Seite 5 von 5

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