Vorhaben- und Erschließungsplan

Transkript

1 Vorhaben-und Erschließungsplan PPP in der kommunalen Bauleitplanung in Deutschland das Beispiel Vorhaben- und Erschließungsplan / städtebaulicher Vertrag Vortrag in Belgrad Dr. Werner Klinge Institut für Städtebau

2 Typenvon Bebauungsplänen nen Typ Bebauungsplan Qualifizierter ( normaler ) Bebauungsplan Bebauungsplan der Innenentwicklung Vorhabenbezogener Bebauungsplan (V+E Plan) Mindestinhalte / Merkmale Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen ( 30 BauGB) Wie oben, aber beschleunigtes Verfahren für beretis bebaute Bereiche innerhalb de Gemende / Stadt ( 13a BauGB) Wie oben, aber vorhabenspezifischer oder flexibler B-Plan mit Durchführungsvertrag (=städtebaulicher Vertrag) ( 12 BauGB)

3 Gründe für f r den V+E-Plan Entwicklung nach 1990 in der ehemaligen DDR fehlendes Baurecht, fehlende Planungskapazitäten, Geld, Investitionsdruck Vorhaben: PPP- Vorhaben wie Einzelhandel, Autohäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, IKEA, Baumärkte, Senioreneinrichtungen, nur für Vorhaben privater Bauherren Oftmals falsche Standortwahl wegen fehlender Planungsvorgaben z.b. Standorte des Handels außerhalb der Zentren

4 3 Elemente des V+E-Plans Vorhabenbezogener Bebauungsplan dient der Schaffung des Baurechts für ein konkretes Vorhaben Bebauungsplan BP Planzeichnung Textliche Festsetzungen Begründung Umweltbericht Gutachten Vorhaben- und Erschließungsplan VEP Vorhabenplan Erschließungsplan (Infrastruktur) des Investors Durchführungsvertrag (= Städtebaulicher Vertrag) DV Klammer zwischen BP und VEP Kostenteilung Durchführungspflichten Fristen etc.

5 Seniorenzentrum V+E-Plan Vorhaben- und Erschließungsplan des Investors zur Erweiterung des Seniorenheims Vorhabenbezogener Bebauungsplan u.a. Schallschutz und Bepflanzung textlich geregelt

6 Beispiel VEP Vorhaben- und Erschliessungsplan eines Investors für ein Wohnungsbauprojekt ( VEP Tiergartenstraße )

7 Anforderungen an den VEP Vorhaben- und Erschliessungsplan (VEP) VEP wird vom Investor erarbeitet und der Gemeinde zur Entscheidung vorgelegt. Städtebauliches Konzept Städtebauliches Konzept Gemeinde muss über VEP entscheiden Zustimmung oder Ablehnung Bei positiver Entscheidung Verfahrenseinleitung zur Erstellung eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans allerdings kein Anspruch auf Vorhabenszulassung Vorhabensträger muss über Baugrundstück verfügen und bereit und in der Lage sein das Vorhaben fristgerecht zu realisieren. Gemeinde muss dies überprüfen Vorvereinbarung über Kosten und Folgekosten der Planung Regefall: VEP = städtebauliches Konzept

8 Anforderungen an den BP Vorhabenbezogener Bebauungsplan (BP) BP wird vom Gemeinde oder Planungsbüro in Abstimmung mit Gemeinde erarbeitet BP plus Gutachten gesamte Planungskosten bezahlt meist der Investor BP in den Festsetzungen frei als normaler Bebauungsplan BP plus Gutachten durchlaufen das Aufstellungsverfahren Parallel zum BP wird Durchführungsvertrag erarbeitet Vor Satzungsbeschluss BP muss Abschluss des DV erfolgen

9 Beispiel Vorhabenbezogener Bebauungsplan Epplestraße/ Wurmlinger Straße (De 109) Plangebiet Luftbild Bebauungsvorschlag Investor Modell Bebauungsvorschlag

10 Beispiele Vorhabenbezogener Bebauungsplan Epplestraße/ Wurmlinger Straße (De 109) Bebauungsvorschlag Investor Auszüge aus der Detailplanung Vorhabenbezogener Bebauungsplan der Gemeinde

11 Anforderungen an den BP Anforderungen an den BP (Beispiele): Gutachten zu Eingriffen in Natur und Landschaft Artenschutzprüfung Umweltprüfung Immissionsschutzgutachten Bodengutachten Ggf. Wettbewerb für Vorhaben des Investors Bonitätsüberprüfung Investor (bereit und in der Lage das Vorhaben zu realisieren)

12 Durchführungsvertrag hrungsvertrag Durchführungsvertrag DV ist ein städtebaulicher Vertrag nach 11 BauGB DV Klammer zwischen BP und VEP Kostentragung Durchführungspflichten Fristen etc. Anforderungen an den Durchführungsvertrag DV wird zwischen Gemeinde und Investor erarbeitet und vor Satzungsbeschluss BP abgeschlossen > Durchführungsverpflichtung für Investor DV muss im Verfahren nicht öffentlich ausgelegt werden, aber Hinweis in Planbegründung auf DV Inhalte DV: Kosten und Folgekosten-übernahme durch Investor, Sicherung übertragener Leistungen (z.b. Straßenbau), ergänzende Planinhalte zum BP wie Gestaltung, Baufristen, Grundstücksübertragung (Notar) Rechtsbindung der Verwaltung Gleichheitsgebot und Diskriminierungsverbot Kausalitätsgrundsatz (Ursache und Wirkung) Koppelungsverbot Übermaßverbot/Angemessenheitsgebot Schriftform

13 Durchführungsvertrag hrungsvertrag Probleme / beim DV zu beachten Durchführungsvertrag DV Gemeinde stellt zu hohe oder unzulässige Anforderungen an den Investor Investor baut nicht innerhalb der Baufrist Investor wird zahlungsunfähig DV Klammer zwischen BP und VEP Kostentragung Durchführungspflichten Fristen etc. Zahlungsunfähiger Investor kann Erschließungsmaßnahmen nicht beenden Gemeinde muss tätig werden (Sicherung durch Bankbürgschaft) Investor verkauft Baugrundstücke vor Realisierung der Bauvorhaben Marktbedingungen für das Vorhaben verändern sich Investor muss unplanen Marktbedingungen für Folgeleistungen, z.b. Kita verändern sich - Bedarfsreduzierung!? Investor errichtet Vorhaben, nicht aber vertraglich gesicherte Folgemaßnahmen, wie Kita Rechtssicherheit des DV Klage des Investors gegen DV

14 Abwägung im Bebauungsplanverfahren Eine sachgerechte Abwägung ist Grundlage aller planerischer Entscheidungen! Öffentliche und private Belange und untereinander gerecht abzuwägen 1. Ermittlung der Belange (Informationsgewinnung) 2. Einstellung der Belange (Informationsverarbeitung) 3. Gewichtung der Belange (objektive Gewichtungsvorgaben) 4. Ausgleich oder Optimierung der Belange

15 Bebauungsplan- Aufstellungsverfahren Zweistufiges Verfahren Zweimalige Beteilung der Öffentlichkeit Zweimalige Beteiligung aller Behörden Sehr formalisiertes Verfahren, meist lange Dauer, im V+E-Plan kürzer

16 Vor-und Nachteile des V+E-Plan Vorteile Investor trägt Kosten und Folgekosten der Planung ganz oder teilweise. Entlastung Kommune Nachteile Hohe Vorlaufkosten für den Investor, Grenzen der Kostenübertragung! Verfahrensrisiko Individuelles Baurecht und Bauverpflichtung für Investor Investitions- und Rechtssicherheit Entschädigungslose Rücknahme des Baurechte, wenn Investor nicht fristgerecht baut Wesentlich mehr Inhalte als in einem B-Plan festsetzbar. Meist schnelle Schaffung des Baurechts Investoren als Spekulant Baurechtschaffung kontra Vorhabensrealisierung Investor führt Planung nicht aus! Flexibilisierung des Baurechts seit 2007, um Investorenwechsel zu erleichtern Schwierig: Sicherung der Erschließungs- und Folgekosten

17 Anforderungen des Investors Planungssicherheit - Vollständige Planungssicherheit kann die Gemeinde jedoch nicht bieten Inhalt des BP kann sich im Verfahren ändern (Fachbehörden, Bürgerwünsche, Wahlen, Änderung Mehrheitsverhältnisse) Planungssicherheit Nachbarn können gegen den BP vor Gericht ziehen Schnelle Verfahren und damit schnelle Vorhabensrealisierung Verfahrensdauer ca. 1 1,5 Jahre Angemessene Risikoverteilung beim Scheitern des Bebauungsplans Gemeinde sollte sich umfassend bei einem Scheitern der Planung absichern keine Versprechungen des Bürgermeisters, Sicherung der Investitionen des Investors im Bereich der Erschließung und sonstiger Folgekosten Kalkulationssicherheit Verpflichtungen des Investors Bindungen gering halten (Einheimischenklausel, Kitabau)

18 Nutzung Weitere Beispiele Hotel Wohnen Hotel Wohnen Büro Vorhabenplan: Städtebauliches Konzept - Nutzungen

19 Modellphoto aus Sicht Marienplatz Februar 2008 Modell Bebauungsvorschlag

20 Vorhabenbezogener Bebauungsplan - Entwurf vom MK: Kerngebiet MGF: 6738m² GRZ: 0,84 GFZ : 3,73 Vorhabenbezogener Bebauungsplan

21 Vorhabenszulassung Zweistufige Vorhabensprüfung erstens Planungsrecht, zweitens Bauordnungsrecht Prüfung, ob das Vorhaben den Anforderungen der Landesbauordnung und aller anderen öffentlich rechtlichen Vorschriften entspricht. Rechts- und Investitionssicherheit Ein geprüftes und zugelassenes Vorhaben genießt Bestandsschutz, selbst dann, wenn das Baurecht geändert wird. Sicherheit für die Bank als Kapitalanlage Auf Baugenehmigungen werden zu Lasten der Rechts- und Investitionssicherheit für immer mehr Vorhaben verzichtet. Übertragung der Verantwortung auf den Bauherren und dessen Architekten.

22 Herzlichen Dank Rückfragen unter: Dr. Werner Klinge Institut für Städtebau Stresemannstraße Berlin Tel.: +49 (0)